Maximale hypotheek bij koop nieuw huis voor verkoop oud huis

[jmzeeman]

Ik was niet van plan te verhuizen maar onlangs zag ik samen met mijn vrouw een nieuwbouwproject dat in eerste oogopslag een perfecte woning voor ons had. Na wat onderzoek, bleken er voor ons toch wat onoverkomelijke nadelen te zijn, waardoor dit toch geen optie is. Maar het zette mij wel aan het denken, aangezien je in zo'n situatie (in de huidige markt) snel moet handelen en waarschijnlijk geen tijd hebt om je eigen huis eerst te verkopen. Als de situatie zich weer aandient ga ik natuurlijk alles bespreken met mijn financieel adviseur en een hypotheekadviseur. Maar het lijkt me wel fijn om nu al vast te bedenken hoe ik me hier op kan voorbereiden.

Hoe zit het met de normen voor de maximale hypotheek als je een nieuw huis koopt voordat je oude huis verkocht is? Moet je dan de hypotheek van je oude huis aftrekken van je maximale hypotheek of is er hiervoor een specifieke regeling? Ik heb uitgebreid gezocht op google, de websites van banken, de vereniging eigen huis en rijksoverheid.nl maar kan hier eigenlijk niks over vinden terwijl me het toch een redelijk veel voorkomende situatie lijkt. Ik heb wel gevonden dat je voor een gedeelte van de overwaarde een overbruggingskrediet kan krijgen. Maar ik kan me eigenlijk bijna niet voorstellen dat iedereen die binnen de inkomensnorm niet de ruimte voor de hypotheken van twee huizen heeft altijd de route: verkopen, huren, kopen moet nemen. Financieel zouden we de lasten van twee hypotheken makkelijk kunnen dragen: de hypotheeklasten zijn op het moment minder dan 10% van ons netto inkomen en daarnaast is er genoeg spaargeld om de dubbele hypotheek lasten enkele jaren te kunnen betalen mocht dat toch nodig zijn.

Dus bijvoorbeeld (fictieve getallen, voor het gemak laat ik daarnaast overwaarde, aflossing en eigen geld even buiten beschouwing):
Hypotheek & waarde oude huis: 250k
Prijs & benodigde hypotheek nieuwe huis: 350k
Maximale hypotheek op basis van inkomens: 550k
Gedurende de tijd dat het nieuwe huis nog niet af is en/of het oude huis niet verkocht is zou de totale hypotheek dan dus op 600k uitkomen wat dus 50K meer is dan de inkomensnorm. Is er hier een uitzondering of regel voor? Heeft iemand deze situatie of iets vergelijkbaars meegemaakt?

[daan!]

Ten eerste: dit zijn vragen om aan een hypotheekadviseur te stellen.

Ik vroeg het met ook af, en het antwoord van onze hypotheekadviseur was:
Je moet de hypotheeklasten van je 'oude' huis een jaar kunnen dragen van spaargeld.
Als je dat hebt dan kan je gewoon de maximale hypotheek krijgen volgens jouw salaris en bestaande schulden (ex hypotheek dus), zoals die ook berekend wordt wanneer je nu huurt.
Overwaarde kan je later in je hypotheek stoppen, maar niet bij voorbaat al 'extra' lenen.

[ Voor 13% gewijzigd door daan! op 17-10-2018 15:07 ]

[wvdl]

daan! schreef op woensdag 17 oktober 2018 @ 15:06:
Ten eerste: dit zijn vragen om aan een hypotheekadviseur te stellen.

Ik vroeg het met ook af, en het antwoord van onze hypotheekadviseur was:
Je moet de hypotheeklasten van je 'oude' huis een jaar kunnen dragen van spaargeld.
Als je dat hebt dan kan je gewoon de maximale hypotheek krijgen volgens jouw salaris en bestaande schulden (ex hypotheek dus), zoals die ook berekend wordt wanneer je nu huurt.
Overwaarde kan je later in je hypotheek stoppen, maar niet bij voorbaat al 'extra' lenen.

zelfde verhaal gelde voor ons.
- Jaar lang hypotheek uit eigen bestaande buffer kunnen betalen (aantonen met bv een bankuitdraai van de spaarrekening)

[P.O. Box]

jmzeeman schreef op woensdag 17 oktober 2018 @ 15:02:
Gedurende de tijd dat het nieuwe huis nog niet af is en/of het oude huis niet verkocht is zou de totale hypotheek dan dus op 600k uitkomen wat dus 50K meer is dan de inkomensnorm.

Volgens mij maak je een fout: voor een nieuwbouwhuis waar alleen nog een kale lap grond ligt heb je nog geen volledige hypotheek nodig. Je betaalt dan uit een bouwdepot en pas als het huis af is en je er in gaat wonen heb je een hypotheek nodig. Voor bouwdepot zijn uiteraard weer allerlei regelingen bij de banken.Het bedrag loopt op naarmate het huis meer af is volgens mij.

https://www.eigenhuis.nl/...ieren/hypotheek-nieuwbouw

betere uitleg:
https://bieb.knab.nl/hypo...eeklasten-en-renteverlies

[ Voor 18% gewijzigd door P.O. Box op 17-10-2018 15:34 ]

[fonsoy]

P.O. Box schreef op woensdag 17 oktober 2018 @ 15:30:
[...]

Volgens mij maak je een fout: voor een nieuwbouwhuis waar alleen nog een kale lap grond ligt heb je nog geen volledige hypotheek nodig. Je betaalt dan uit een bouwdepot en pas als het huis af is en je er in gaat wonen heb je een hypotheek nodig. Voor bouwdepot zijn uiteraard weer allerlei regelingen bij de banken.Het bedrag loopt op naarmate het huis meer af is volgens mij.

https://www.eigenhuis.nl/...ieren/hypotheek-nieuwbouw

betere uitleg:
https://bieb.knab.nl/hypo...eeklasten-en-renteverlies

Klopt, maar je dient alsnog een volledige hypotheek te leveren om de bouwer zekerheid te geven. Dat is het depot. Voordat de eerste paal de grond in gaat moet dit depot er zijn. Je betaalt ook volledige lasten voor dit bedrag. Echter krijg je ook rente op het geld wat nog niet onttrokken is uit het depot. Dit is vaak wat lager dan het rentetarief dat je betaalt (helaas).

Dit heet een overbruggingssituatie en hiervoor is een overbruggingshypotheek beschikbaar. Je hebt dus tijdens de bouw drie hypotheken. Eentje voor je bestaande woning, eentje voor je nieuwe woning, en eentje om de overwaarde van verkoop van je bestaande woning te voorfinancieren (overbruggingshypotheek).

In mijn situatie zit ik daardoor op een hypotheek die hoger is dan ik normaal zou kunnen krijgen. Door middel van eigen geld bewijs ik dat ik het overbruggingskrediet twee jaar kan betalen.

[ Voor 6% gewijzigd door fonsoy op 17-10-2018 15:52 ]

[Stephanvr]

Indien je je oude woning nog niet verkocht hebt, moet je bij sommige banken een taxatie uit laten voeren waarna 90% van de waarde uit de taxatie meegenomen kan worden bij jullie hypotheekaanvraag. Een vrijblijvend gesprek bij de hypotheekadviseur zorgt er in ieder geval voor dat al je financiële vragen beantwoord worden.

[jmzeeman]

daan! schreef op woensdag 17 oktober 2018 @ 15:06:
Ten eerste: dit zijn vragen om aan een hypotheekadviseur te stellen.

Ik vroeg het met ook af, en het antwoord van onze hypotheekadviseur was:
Je moet de hypotheeklasten van je 'oude' huis een jaar kunnen dragen van spaargeld.
Als je dat hebt dan kan je gewoon de maximale hypotheek krijgen volgens jouw salaris en bestaande schulden (ex hypotheek dus), zoals die ook berekend wordt wanneer je nu huurt.
Overwaarde kan je later in je hypotheek stoppen, maar niet bij voorbaat al 'extra' lenen.

wvdl schreef op woensdag 17 oktober 2018 @ 15:16:
[...]


zelfde verhaal gelde voor ons.
- Jaar lang hypotheek uit eigen bestaande buffer kunnen betalen (aantonen met bv een bankuitdraai van de spaarrekening)

Bedankt! dat is op zich duidelijk. Dan hoef ik nu iig geen actie te ondernemen. Heeft iemand nog enig idee of dit ook ergens vastgelegd staat in de Wft een andere wet of een besluit van de AFM? Of valt dit onder de mogelijkheid voor banken om maatwerk hypotheken af te geven?

[ Voor 3% gewijzigd door jmzeeman op 17-10-2018 16:14 ]

[wvdl]

jmzeeman schreef op woensdag 17 oktober 2018 @ 16:13:
[...]


[...]

Bedankt! dat is op zich duidelijk. Dan hoef ik nu iig geen actie te ondernemen. Heeft iemand nog enig idee of dit ook ergens vastgelegd staat in de Wft een andere wet of een besluit van de AFM? Of valt dit onder de mogelijkheid voor banken om maatwerk hypotheken af te geven?

Ik denk wel dat dit onder 'maatwerk' valt. Onze adviseur keek vooral naar 3 dingen:
- hoe gunstig lag ons oude huis in de markt ( goede beoordeling )
- zaten we met alleen het nieuwe huis al aan een top hypotheek mbt draagkracht ( nee )
- hebben we genoeg cash op moment van aanvragen? ( 1+ jaar aan hypotheek kosten oude huis )

[theturtle]

Zelf in deze situatie gezeten een jaar geleden. Toen een - vrijblijvend en kosteloos - gesprek met een hypotheekadviseur gehad en daardoor wat globale richtlijnen gehad die geholpen hebben in onze zoektocht naar een nieuw huis. Je kunt dan (en de belangrijkste punten zijn hierboven al genoemd) later alsnog de puntjes op de i zetten (bv: is overbrugging echt nodig of financier je uit spaargeld, hoe snel is je huidige woning verkocht etc.). Maar omdat je dan een goed idee hebt van je veilige marge kun je snel handelen en weet je ongeveer tot hoever je veilig kunt gaan. Succes!