Huurhuis kopen van huisbaas, hoe nu verder?

[las3r]

Beste allen,

Voor de zekerheid even in members-only tag:

Members only: situatie

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Momenteel voel ik me vreemd. Ik had verwacht het gevraagde bedrag gewoon te kunnen bieden en er klaar mee te zijn.

Moet ik dit puur zakelijk zien, en keihard in een bied-oorlog terecht komen waarbij ik (als ik echt brutaal ben) mogelijk aan het kortste eind trek? Het liefst bied ik de originele vraagprijs die mij toen is aangegeven, maar ik kan eventueel nog verhogen naar boven met 15k maar dan is de rek er wel uit (ook qua gevoel). Hoe kan ik dit het beste aanpakken, wat zijn jullie ervaringen en hoe hebben jullie dit aangepakt?

Ik kan natuurlijk even extreem naar onderen gaan als hij naar boven is afgeweken, en hopen dat we in het midden uitkomen, of gelijk mijn maximale bod neerleggen. Ik houd niet van dit gehandjeklap, en wil gewoon een eerlijke prijs voor dit pand neerleggen, maar het lijkt alsof de huurbaas probeert het onderste uit de kan te halen (snap ik ook).

Tips, trucs, gaarne!

[supreme tweaker]

Waarom neem je niet een aankoopmakelaar in de arm? Laat ze samen maar uitkomen op een redelijke prijs. Zonder legitieme taxatie kan jij het ook nooit financieren natuurlijk.

Uiteraard is de huizenmarkt niet bepaald in een neerwaartse spiraal gekomen de laatste tijd en zonder specifics kunnen wij denk ik weinig zeggen over een reële waarde van deze woning.

[DeBolle]

Taxatie laten doen. Stukje onderzoek heb je al, dat even verifieren bij het Kadaster en dan jouw inschatting erop leggen. Let ook op bestemmingsplannen en of er wel een woonbestemming op rust.

[las3r]

supreme tweaker schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 19:58:
Waarom neem je niet een aankoopmakelaar in de arm? Laat ze samen maar uitkomen op een redelijke prijs. Zonder legitieme taxatie kan jij het ook nooit financieren natuurlijk.

Uiteraard is de huizenmarkt niet bepaald in een neerwaartse spiraal gekomen de laatste tijd en zonder specifics kunnen wij denk ik weinig zeggen over een reële waarde van deze woning.

Aankoopmakelaar lijkt me goed - en staat ook op m'n lijstje. Ik vraag me echter af hoe 'hard' zij in de onderhandeling gaan.

25% stijging in één jaar gaat er bij mij niet in. Gaat mij meer om het principe dat je eerst een getal noemt (waar wij onze verhuizing op hebben gebaseerd) en vervolgens 25% hoger gaat zitten. Als dat het waard is in deze markt, soit, maar in deze plaats is de markt niet zó overspannen, er staan vergelijkbare panden al maanden (soms jaren) te koop.

DeBolle schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 19:59:
Taxatie laten doen. Stukje onderzoek heb je al, dat even verifieren bij het Kadaster en dan jouw inschatting erop leggen. Let ook op bestemmingsplannen en of er wel een woonbestemming op rust.

Taxatie loopt inderdaad. Deze partij checkt ook gelijk de bestemmingsplannen, maar thanks voor de tips.

[supreme tweaker]

las3r schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 20:05:
[...]

Aankoopmakelaar lijkt me goed - en staat ook op m'n lijstje. Ik vraag me echter af hoe 'hard' zij in de onderhandeling gaan.

25% stijging in één jaar gaat er bij mij niet in. Gaat mij meer om het principe dat je eerst een getal noemt (waar wij onze verhuizing op hebben gebaseerd) en vervolgens 25% hoger gaat zitten. Als dat het waard is in deze markt, soit, maar in deze plaats is de markt niet zó overspannen, er staan vergelijkbare panden al maanden (soms jaren) te koop.

Hij heeft een indicatieve prijs genoemd, een jaar geleden. Zijn onderhandelingspositie kan gewijzigd zijn, de marktomstandigheden kunnen gewijzigd zijn, of hij is gewoon hebberig geworden. Allemaal volkomen legitieme standpunten voor de verkoop van een huis. Als je het een onredelijke prijs vindt, dan moet je het niet kopen.

Een aankoopmakelaar kan je gewoon een opdracht geven. Spreek samen een bedrag af en laat de makelaar uitonderhandelen tot dat bedrag. Dat zou je ook zelf kunnen doen, als je vermoedt dat je bod toch slikken of stikken zal zijn.

[Hielko]

Als je verhuist op basis van een mondelinge afspraak dat je het over een jaar kan kopen zonder een prijs te zijn overeengekomen is het ook een beetje naïef, als je denkt dat je daar daadwerkelijk wat aan hebt. Als puntje bij paaltje komt dan wil iedere huiseigenaar uiteindelijk toch de beste prijs op het moment dat ie gaat verkopen.

Wat ik zou doen is eerst eens een taxatie afwachten, en zien wat daar uit komt rollen. Dan kan je daar je bod op baseren.

[las3r]

Hielko schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 20:19:
Als je verhuist op basis van een mondelinge afspraak dat je het over een jaar kan kopen zonder een prijs te zijn overeengekomen is het ook een beetje naïef, als je denkt dat je daar daadwerkelijk wat aan hebt. Als puntje bij paaltje komt dan wil iedere huiseigenaar uiteindelijk toch de beste prijs op het moment dat ie gaat verkopen.

Wat ik zou doen is eerst eens een taxatie afwachten, en zien wat daar uit komt rollen. Dan kan je daar je bod op baseren.

Dat ben ik het met je over eens , echter is dit verschil wel heel royaal. Verder heeft het huis daadwerkelijk voor het genoemde bedrag te koop gestaan vorig jaar. Einde week weet ik meer over de getaxeerde waarde.

[ Voor 3% gewijzigd door las3r op 15-10-2018 20:24 ]

[The_Vice]

Inderdaad slechts een "advies" aan de eigenaar van de verkopende makelaar.
En jij krijgt ook een advies.

Je kan natuurlijk nog even in het postcode gebied zoeken wat andere vergelijkbare objecten in de omgeving doen. Maar dat kan een aankoop makelaar ook.

Ondanks dat er een heren akkoord was "zonder" makelaar lijkt het me toch wel handig om die erbij te nemen. Dit zal beide partijen vast iets van elk 2% van de prijs gaat kosten.

[De Rikster]

Als de huizenprijs als een kaartenhuis in elkaar gedonderd was zou je dan ook de prijs bieden op basis waarvoor je ooit dacht het te kunnen kopen?

[las3r]

The_Vice schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 20:27:
Inderdaad slechts een "advies" aan de eigenaar van de verkopende makelaar.
En jij krijgt ook een advies.

Je kan natuurlijk nog even in het postcode gebied zoeken wat andere vergelijkbare objecten in de omgeving doen. Maar dat kan een aankoop makelaar ook.

Ondanks dat er een heren akkoord was "zonder" makelaar lijkt het me toch wel handig om die erbij te nemen. Dit zal beide partijen vast iets van elk 2% van de prijs gaat kosten.

Hij heeft inderdaad aangegeven 'via een makelaar' te willen werken (zonder over onze agreement eerder al te spreken), dus logisch vervolg is dat ik inderdaad ook een aankoopmakelaar ga regelen. eerst de taxatie eventjes afwachten

[F_J_K]

las3r schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 19:54:
Moet ik dit puur zakelijk zien, en keihard in een bied-oorlog terecht komen waarbij ik (als ik echt brutaal ben) mogelijk aan het kortste eind trek?

Stap 1: laat blijken dat je bereid bent weg te lopen (en zeg dat ook tegen je zelf). Je hebt al verloren als je zelf geen alternatief hebt.

Aan beide kanten kan er een gunfactor zijn vanwege de bestaande relatie, maar het gaat om een boel geld en dan is het niet raar dat beide partijen hun voordeel proberen te halen.

Ga alvast nadenken wat er momenteel slecht is aan het pand (Zo kan ik me voorstellen dat je je niet op verborgen gebreken kunt 'beroepen': nadeel en risico voor jou).

[GoldenSample]

las3r schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 20:29:
[...]


Hij heeft inderdaad aangegeven 'via een makelaar' te willen werken (zonder over onze agreement eerder al te spreken), dus logisch vervolg is dat ik inderdaad ook een aankoopmakelaar ga regelen. eerst de taxatie eventjes afwachten

Wat voegt de aankoopmakelaar precies toe? Onderhandelen doen ze enkel op basis van jou input en de (waarschijnlijk) bestaande relatie met de verkoopmakelaar/verkoper (de makelaardijwereld is notoir incestueus) dus wees niet verbaasd als men onder 1 hoedje speelt.

[Breezers]

Een taxatie van een onroerend goed in verhuurde toestand is wel even een andere waardebepaling als een onroerend goed dat vrij is van huur, hier kan zeker 15-20 % verschil inzitten

[Sissors]

De Rikster schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 20:29:
Als de huizenprijs als een kaartenhuis in elkaar gedonderd was zou je dan ook de prijs bieden op basis waarvoor je ooit dacht het te kunnen kopen?

Ja maar dit is wel heel veel meer, en hij woont niet in hartje Amsterdam ofzo.

Sowieso moet je dit puur zakelijk zien. Hij is al uberhaupt niet je vriend ofzo, en het gaat over €60000! Met dat geld kan je een hoop andere leuke dingen doen. (En dat is nog exclusief de rente kosten erover). Of een aankoopmakelaar veel gaat helpen vraag ik me overigens ook af. Enige doel van een aankoopmakelaar is zorgen dat jij hem koopt, of dat €10k meer is dan jij wilde uitgeven zal hem weinig uitmaken, dat geld is binnen. Als je bij een aankoopmakelaar een maximum prijs neerlegt kan je dat volgens mij net zo goed bij de huisbaas neerleggen (plus de paar duizend die je uitspaart door geen aankoopmakelaar te nemen).

Maar goed, grote vraag is simpelweg wat nou de echte waarde van de woning is. Als het dan iets daar boven uitkomt, nou ja, je woont er mooi en het is ook makkelijk niet te hoeven verhuizen. Maar je wil niet €60k boven de waarde betalen, daarvoor kan je vaak verhuizen .

[Richh]

las3r schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 20:05:
25% stijging in één jaar gaat er bij mij niet in.

Tja, ik weet niet waar jouw woning staat, maar de _gemiddelde_ huurprijzen in Almere zijn in het afgelopen jaar ook met 20,5% gestegen https://nos.nl/artikel/22...sterdam-flink-omhoog.html. In Almere zijn er dus veel woningen die minstens zoveel zijn gestegen als deze woning.

De verkoper staat nou eenmaal in de situatie dat de woning mogelijk daadwerkelijk zoveel meer geld waard is geworden. Wellicht is hij in staat om een stukje goodwill te geven als trouwe huurder (daar moet je het in deze markt echt van hebben, anders duiken er wel investeerders voor je op), maar anders is de kans groot dat hij die woning toch wel verkoopt voor de vraagprijs. Binnen 3 werkdagen. Althans, dat is gebruikelijk in en rond de Randstad voor woningen in dit prijssegment anno 2018. Die vier jaar geleden zegt helemaal niks. De woningmarkt volgt grafieken die vergelijkbaar zijn met een cryptomunt
Of dat voor deze woning ook zo is, daar ben jij als huurder het beste van op de hoogte

Mijn advies:
- Zorg voor professionals, een aankoopmakelaar is eerder genoemd.
- Behoud een goede band met je verhuurder; spreek hem er niet té hard op aan.
- Bedenk of je dit wel echt wil en of je het op wil en kan brengen voor de komende tientallen jaren.
- Laat je niet gek maken.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 30-10-2018 14:38 ]

[Sebas1979]

Pijnlijk leermoment: mondelinge afspraken heb je niets aan (wel rechtsgeldig, maar in de praktijk onbewijsbaar)
Vanaf dit punt is het gewoon een zakelijke onderhandeling geworden: bepaal wat jij het waard vindt om de eigenaar van het pand te worden.
Maak een plan B (verhuizen) als de verhuurder meer wil hebben dan wat jij maximaal bereid bent te betalen.

(ik zie geen noodzaak om een aankoopmakelaar in dienst te nemen - een bouwtechnisch keuring zou ik wel laten doen)

[Tjark]

Als je 't niet eens bent met die prijs, dan laat je 't hem toch gewoon lekker op funda zetten en blijft hij met z'n huis zitten en bied jij je 260K.... maar ja, als je denk dat je achter het net vist voor die prijs, dan moet je jezelf even achter de oren krabben over hoe je er in zit . (Net als dat iedereen z'n WOZ waarde te hoogt vindt, maar voor die prijs z'n huis niet zou willen verkopen )

[BrockOlee]

Wat doen vergelijkbare woningen op funda?

Dan heb je een indicatie of de nieuwe vraagprijs "eerlijk" is of niet.

[Stoelpoot]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[De Rikster]

Sebas1979 schreef op dinsdag 30 oktober 2018 @ 14:44:
Pijnlijk leermoment: mondelinge afspraken heb je niets aan (wel rechtsgeldig, maar in de praktijk onbewijsbaar)

Nee, dit is 1 van de uitzonderingen op die regel.

[deagan1337]

Mijn stappenplan zou denk ik ongeveer zijn:

- Wat vind ik het pand waard
- Wat is het alternatief / kosten vergelijkbare huizen
- Op basis daarvan het bod bepalen wat ik het huidige huis maximaal waard vindt ( eventueel met kleine onderbouwing als je een redelijke band hebt, misschien gunt hij het je dan sneller ).

Hij wil misschien ook graag zekerheid en van het pand af zijn ( gezien meerdere pogingen om het te verkopen ), dus wellicht accepteert hij een lager maar wel reëel bod in deze markt.

Denk ook aan verhuiskosten en inrichting ( opnieuw vloer/vervangen keuken e.d. bij eventueel andere panden, dit zou ik in stap 1 dus onderzoeken ), die kosten bespaar je nu en kan je eventueel bij je bod optellen, mits je het pand heel graag wil kopen.

Accepteert hij het bod niet, heb je alternatieven en een goed beeld van kosten van vergelijkbare huizen zodat je kunt weg lopen van deze optie ( of alsnog een bod kan doen als het op de markt komt ).

[Tsurany]

Stoelpoot schreef op dinsdag 30 oktober 2018 @ 15:16:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Het is in de huidige markt gebruikelijk om boven de vraagprijs te kopen. Veel makelaars adviseren juist om de woning onder de gewenste prijs aan te bieden omdat potentiële kopers al in gedachte hebben dat ze meer moeten betalen dan de vraagprijs.

Sebas1979 schreef op dinsdag 30 oktober 2018 @ 14:44:
Pijnlijk leermoment: mondelinge afspraken heb je niets aan (wel rechtsgeldig, maar in de praktijk onbewijsbaar)

Een woning kan niet mondeling verkocht worden.

@las3r de vraag is hoeveel je voor die woning over hebt, dat kan je enkel zelf bepalen. Daarnaast kan jij het beste onderzoeken wat de prijzen in jouw regio doen, wat is de prijs per m2 bij vergelijkbare woningen?
Wij weten niet of de verkoper bluft of dat de makelaar daadwerkelijk denkt dat bedrag te krijgen bij verkoop en jij ook niet zo te lezen.

Je kan altijd wachten tot de woning te koop staat, een bedrag bieden dat jij redelijk vind en dan afwachten of dat geaccepteerd wordt.

[Patrick_6369]

Wellicht kun je een taxateur laten komen? Je vraagt hem alvast wat voorwerk te doen voor de uiteindelijke taxatie die de bank wil hebben als je het pand zou gaan kopen, maar voordat het zover is geeft hij je mondeling een richtprijs. Pas als daadwerkelijk de koop doorgaat, levert hij een officieel taxatierapport.
Als de koop niet doorgaat spreek je af een deel (bv 60%) van de taxatieprijs te betalen, omdat de makelaar geen officieel rapport hoefde op te maken.

Toevoeging: mijn hypotheekadviseur heeft mij een taxateur aan de hand gedaan die dit een prima regeling vond.

[ Voor 10% gewijzigd door Patrick_6369 op 01-11-2018 10:03 ]

[Conget]

Sissors schreef op dinsdag 30 oktober 2018 @ 14:37:
[...]

Ja maar dit is wel heel veel meer, en hij woont niet in hartje Amsterdam ofzo.

Sowieso moet je dit puur zakelijk zien. Hij is al uberhaupt niet je vriend ofzo, en het gaat over €60000! Met dat geld kan je een hoop andere leuke dingen doen. (En dat is nog exclusief de rente kosten erover). Of een aankoopmakelaar veel gaat helpen vraag ik me overigens ook af. Enige doel van een aankoopmakelaar is zorgen dat jij hem koopt, of dat €10k meer is dan jij wilde uitgeven zal hem weinig uitmaken, dat geld is binnen. Als je bij een aankoopmakelaar een maximum prijs neerlegt kan je dat volgens mij net zo goed bij de huisbaas neerleggen (plus de paar duizend die je uitspaart door geen aankoopmakelaar te nemen).

Maar goed, grote vraag is simpelweg wat nou de echte waarde van de woning is. Als het dan iets daar boven uitkomt, nou ja, je woont er mooi en het is ook makkelijk niet te hoeven verhuizen. Maar je wil niet €60k boven de waarde betalen, daarvoor kan je vaak verhuizen .

Naar mijn mening hangt het vanaf hoe de prijsconstructie is bij de aankoopmakelaar. Veel makelaars hanteren een vast bedrag met no cure no pay, dan is het voor de aankoopmakelaar meest ideale geval zsm de koop voortzetten zonder veel belemmering om geld te cashen.

Echter, er zijn aankoopmakelaars die hanteren kosten op basis van resultaten. Dus hoe meer ze eraf kunt krijgen, hoe meer ze verdienen. Als de prijskaartje hier de grootste rol speelt, zijn deze makelaars meer geschikt voor jouw situatie.


Wat je ook kan doen (Ik had het toen gedaan, kost maar weinig geld) is de woningrapport van het pand opvrageb. Daarin vind je informatie van laatste koopacties van de huizen rondom je buurt die je als referentie kan gebruiken.

[ Voor 6% gewijzigd door Conget op 01-11-2018 12:11 ]

[ViNcE]

Ik zou geen aankoopmakelaar nemen. Volgens mij heb je voor jezelf al een prijs in gedachten. Dat kan je bieden. Misschien wordt het bod niet geaccepteerd en dan zoek je wat anders. Je hoeft de verkoper niet te overtuigen dat zijn prijs (mogelijk) niet redelijk is. Hij zal het compleet zakelijk zien, want het prijsverschil is gewoon te groot om het te gunnen. En de prijzen op de huizenmarkt gaan nog steeds omhoog.

Bij de verkoop van mijn woning hebben we de prijs ook hoog neergezet en daar is nog boven geboden. Kijk wat je kan betalen en bied dat. Een aankoopmakelaar zal niet veel met de prijs kunnen doen als er nog tien gegadigden zijn.

[Zebby]

Klassiek voorbeeld van onderhandelen lijkt me. Hij verdient zijn geld en ziet een makkelijke verkoop, probeert er goed mee te cashen. Door hem direct te kopen bespaar je hem echter een hoop moeite en geld, wat het voordelig maakt.

Zorg voor een eigen taxatie bij een vertrouwde taxateur(!) welke onderbouwd is met feiten - staat woning, vorige verkoopwaarde, recent verkochte en vergelijkbare huizen in de buurt - de standaard zaken. Goedkoop is duurkoop, maar duurkoop is ook geen garantie, ga voor een bekende (van een bekende). Als je dit hebt met de taxatie die je al hebt laten doen, top, gebruik dat.

Valt dit nou echt lager uit zoals je aangeeft heb je een feitelijk document als 2nd opinion waarmee je de onderhandeling in kan. Jij geeft aan op basis van X en Y die waarde te willen betalen, zeker omdat je hem een flinke hoop ellende en geld bespaart dat komt met het verkopen van je huis. Dan reageert hij en kom je mogelijk op een acceptabele prijs, maar het kan zomaar zijn dat hij per se dat wil hebben en het dus zo op Funda laat zetten. Ken dan je rechten als bewoner en zoek iets waar je niet uitgebuit wordt.

[26779]

Misschien een extra prikkel aan een aankoopmakelaar:
Je hebt inmiddels vastgesteld dat het huis op dit moment misschien net iets boven die EUR260k waard zou zijn. Ga op een voor jou acceptabel bedrag zitten (bijv 265k of 270k

Geef de aankoopmakelaar de incentive mee dat voor iedere EUR1000,- dat hij onder jouw bedrag uitkomt, er EUR500,- mag houden.... (boven op de overeen gekomen vergoeding) Ik ben benieuwd of dat op een wat normalere eindprijs komt...

[ Voor 4% gewijzigd door 26779 op 01-11-2018 13:08 ]

[Nyarlathotep]

Punt 1: Je bent er vanuit gegaan dat er een soort van overeenkomst was;
Punt 2: Je bent er vanuit gegaan dat de door de verhuurder genoemde prijs accuraat was;
Punt 3: Je bent er vanuit gegaan de woningprijs in een jaar tijd niet stijgt

Dit is natuurlijk uitermate naïef... Nu wordt het gewoon het kopen / verkopen spelletje. Misschien dat hij uit goodwill iets van de prijs af haalt, maar je mag nooit te ver onder de taxatiewaarde gaan zitten.

Wat dat betreft is dit dan ook een gewoon huiskoop topic dat verder niet veel bestaansrecht heeft?

[gielie]

ik heb 1 vraag, is de einddatum schriftelijk medegedeeld? zo niet dan;

"Einde van de huurovereenkomst:
Na afloop van deze periode (maximaal twee jaar in geval van zelfstandige woonruimte en vijf jaar ingeval van niet zelfstandige woonruimte) eindigt de huurovereenkomst, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die periode verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder niet (tijdig) aan de meldingsplicht voldoet, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de periode voor onbepaalde tijd verlengd."

Dus niet zomaar van uit gaan dat het na 1 jaar eindigt. Zie het huis dan maar verkocht te krijgen.

[ Voor 3% gewijzigd door gielie op 01-11-2018 13:37 ]

[MsG]

las3r schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 20:23:
[...]


Dat ben ik het met je over eens , echter is dit verschil wel heel royaal. Verder heeft het huis daadwerkelijk voor het genoemde bedrag te koop gestaan vorig jaar. Einde week weet ik meer over de getaxeerde waarde.

Als die taxatie gewoon klopt zou het juist wel enorm royaal zijn als hij het voor jou voor veel minder zou verkopen. Het is je verhuurder, niet je beste vriend denk ik? Of zou jij een verre connectie van je ook zomaar 60K cadeau doen?

Ik zou het inderdaad taxeren, maar de huizenprijzen zijn natuurlijk behoorlijk gestegen, niet zo gek dat meneer hier van wil profiteren. Uiteindelijk zal het hem een rotzorg zijn of Piet of Klaasje er in komt te wonen, als hij z'n geld maar heeft.

[26779]

Vergeet niet dat TS via een andere taxateur tot een bedrag rond de 260K komt. Het lijkt erop dat de huidige eigenaar zich gewoon rijk tracht te rekenen over de rug van TS...

[MsG]

26779 schreef op donderdag 1 november 2018 @ 13:45:
Vergeet niet dat TS via een andere taxateur tot een bedrag rond de 260K komt. Het lijkt erop dat de huidige eigenaar zich gewoon rijk tracht te rekenen over de rug van TS...

Want het laagste bedrag klopt is meer accuraat? TS heeft juist baat bij een lage taxatiewaarde, verkoper bij een hoge. Het lijkt me ergens niet zo raar dat een verkooptaxateur er anders naar kijkt dan een aankooptaxateur. "Wiens brood men eet diens woord men spreekt"

[ Voor 8% gewijzigd door MsG op 01-11-2018 14:03 ]

[26779]

Kijk ook even naar taxaties/verkoopprijzen uit het recente verleden van het pand. Het is geen pand dat in Amsterdam staat of zoiets. Stijging van de vraagprijs van 239K naar 320k lijkt me dan ongeloofwaardig voor dat gebied.

zie info van TS:

Hij gaf aan dat dit pand 4 jaar geleden voor 239.000 te koop stond, en toen niet verkocht is. Verder is dit pand 1.5 jaar geleden (dus voor onze huur) voor 260.000 op de markt gezet, en ook toen niet verkocht.

Natuurlijk mag de verkoper vragen wat hij wil. Al vraagt hij er 5ton voor.... Niet geschoten is altijd mis. Maar de vraag is of dat reeel is.

Een prijsstijging van 20k (vraagprijs) in 4 jaar zonder dat het verkocht wordt, en dan nu in 1 jaar zou het pand 60k meer op moeten brengen? Dat gaat er bij mij zeker niet in.

[ Voor 56% gewijzigd door 26779 op 01-11-2018 14:21 ]

[Widow]

Sja de huizenmarkt zit echt op zn hoogtepunt, en dat voel je. Als ik de WOZ waarde van mn eigen toko pak (midden in de randstad) is die in twee jaar 49% gestegen. Dus dat je dan een huis hebt dat 22% in waarde stijgt, niet heel gek.

Maar goed - ik zou je huurder nog even te vriend houden, en zoeken naar argumenten waarom het voor hem handig is dat jij die woning overneemt. Die argumenten kunnen de prijs drukken. Bijvoorbeeld, hij hoeft geen rekening te houden met het uitzetten van huurders om de boel te koop te zetten. Maar dat hangt ook weer af van wat er in je huurcontract staat.

[Anoniem: 922281]

26779 schreef op donderdag 1 november 2018 @ 14:16:
Kijk ook even naar taxaties/verkoopprijzen uit het recente verleden van het pand. Het is geen pand dat in Amsterdam staat of zoiets. Stijging van de vraagprijs van 239K naar 320k lijkt me dan ongeloofwaardig voor dat gebied.

zie info van TS:
[...]


Natuurlijk mag de verkoper vragen wat hij wil. Al vraagt hij er 5ton voor.... Niet geschoten is altijd mis. Maar de vraag is of dat reeel is.

Een prijsstijging van 20k (vraagprijs) in 4 jaar zonder dat het verkocht wordt, en dan nu in 1 jaar zou het pand 60k meer op moeten brengen? Dat gaat er bij mij zeker niet in.

Zo'n vergelijking met een vraagprijs van een paar jaar terug zegt helemaal niets. Het enige wat telt is het nu.

[Mickey77]

Loopt jouw huurovereenkomst door? Ik bedoel, als jij het niet koopt dan ben je huurder in een pand die de eigenaar aan een ander zal moeten verkopen. Ik weet niet hoor, ik ben geen expert op dit vlak. Maar ik kan mij zo voorstellen dat het best lastig is voor de eigenaar om het pand te verkopen als jij er nog in zit.

Ik weet niet hoe aantrekkelijk een pand is als er een huurder in zit (wellicht wel als de huur de hypotheek flink overstijgt). Maar ik kan mij ook zo voorstellen dat je de maximale verkoopprijs van een winkelpand met bovenwoning gericht is op een eigenaar die onderin een zaak heeft en bovenin woont.

Dus ik zou mij voor kunnen stellen dat een woning twee verschillende prijzen heeft, één met huurder (voor een huisjesmelker, bijvoorbeeld iets van 280k) en één zonder actieve huurder (voor een eigenaar die boven zijn eigen winkel wil wonen, mogelijk 300k)???

[Philip Ross]

Mickey77 schreef op donderdag 1 november 2018 @ 15:59:
Loopt jouw huurovereenkomst door? Ik bedoel, als jij het niet koopt dan ben je huurder in een pand die de eigenaar aan een ander zal moeten verkopen. Ik weet niet hoor, ik ben geen expert op dit vlak. Maar ik kan mij zo voorstellen dat het best lastig is voor de eigenaar om het pand te verkopen als jij er nog in zit.

Ik weet niet hoe aantrekkelijk een pand is als er een huurder in zit (wellicht wel als de huur de hypotheek flink overstijgt). Maar ik kan mij ook zo voorstellen dat je de maximale verkoopprijs van een winkelpand met bovenwoning gericht is op een eigenaar die onderin een zaak heeft en bovenin woont.

Dus ik zou mij voor kunnen stellen dat een woning twee verschillende prijzen heeft, één met huurder (voor een huisjesmelker, bijvoorbeeld iets van 280k) en één zonder actieve huurder (voor een eigenaar die boven zijn eigen winkel wil wonen, mogelijk 300k)???

Voor investeerders zijn huurders alelen een plus denk ik. Zeker als de huur vrij hoog is. Hoeven ze zelf niemand meer te zoeken.

[naitsoezn]

Mickey77 schreef op donderdag 1 november 2018 @ 15:59:
Loopt jouw huurovereenkomst door? Ik bedoel, als jij het niet koopt dan ben je huurder in een pand die de eigenaar aan een ander zal moeten verkopen. Ik weet niet hoor, ik ben geen expert op dit vlak. Maar ik kan mij zo voorstellen dat het best lastig is voor de eigenaar om het pand te verkopen als jij er nog in zit.

TS spreekt in de OP van een huurcontract met een vaste termijn (één jaar). Sinds 2016 bestaat de mogelijkheid tot huurcontracten met bepaalde termijn van max. 2 jaar.

[[eXodus]]

Zo te horen heb je perfecte voorkennis, met 239.000 was hij eerder tevreden.
Lijkt me dus een goed bod om mee te beginnen, dan kan je uiteindelijk altijd nog bij de 260.000 uitkomen.

Hij kan er ook zoals andere zeggen 500.000 voor vragen, maar dat is niet reëel en de € 329.000 ook niet.
Als hij het hard speelt moet je dat gewoon net zo hard terug spelen en niet laten leiden door emotie.

[We Are Borg]

[eXodus] schreef op donderdag 1 november 2018 @ 16:20:
Hij kan er ook zoals andere zeggen 500.000 voor vragen, maar dat is niet reëel en de € 329.000 ook niet.

Jij bepaalt niet wat reëel is, dat doet de markt. En we weten hoe deze markt is.

Dit allemaal is volgens mij niet relevant. Er is al eerder gezegd: biedt wat het jou waard is ongeacht wat eerder geroepen is in het verleden. Als dat ver onder zijn nu afgegeven prijs zit kan hij onderhandelen of besluiten het in de publieke verkoop te gooien en zien of de gek het er voor wilt geven.

[[eXodus]]

We Are Borg schreef op donderdag 1 november 2018 @ 16:23:
[...]
Jij bepaalt niet wat reëel is, dat doet de markt. En we weten hoe deze markt is.

Dit allemaal is volgens mij niet relevant. Er is al eerder gezegd: biedt wat het jou waard is ongeacht wat eerder geroepen is in het verleden. Als dat ver onder zijn nu afgegeven prijs zit kan hij onderhandelen of besluiten het in de publieke verkoop te gooien en zien of de gek het er voor wilt geven.

De markt is niet met 25% in een jaar of 50% in 4 jaar gestegen tenzij het hartje Amsterdam is.
Als een andere makelaar zegt dat het ong. € 260.000 waard is, het er eerder ook voor te koop stond en niet is verkocht. is dat dus een reëele prijs die de markt bepaald heeft.

Het gaat er meer om dat TS zich niet gek moet laten maken, prijs is uiteraard moeilijk in te schatten op een forum, ook al gaat het in de publieke verkoop is dat nog geen ramp aangezien het in het verleden toen ook niet verkocht werd.

[MarcoC]

26779 schreef op donderdag 1 november 2018 @ 13:45:
Vergeet niet dat TS via een andere taxateur tot een bedrag rond de 260K komt. Het lijkt erop dat de huidige eigenaar zich gewoon rijk tracht te rekenen over de rug van TS...

Verkoper vraagt een bepaalde prijs. TS biedt een bepaalde prijs. Veel meer is het niet. Alle overige informatie is irrelevant. TS moet een prijs bieden waar hij zich prettig bij voelt en dan hopen dat de koper akkoord gaat, zo gaat het met elk huis. Dat TS er nu al woont heeft er niet zoveel mee te maken.

[President]

[eXodus] schreef op donderdag 1 november 2018 @ 16:33:
[...]


De markt is niet met 25% in een jaar of 50% in 4 jaar gestegen tenzij het hartje Amsterdam is.
Als een andere makelaar zegt dat het ong. € 260.000 waard is, het er eerder ook voor te koop stond en niet is verkocht. is dat dus een reëele prijs die de markt bepaald heeft.

Het gaat er meer om dat TS zich niet gek moet laten maken, prijs is uiteraard moeilijk in te schatten op een forum, ook al gaat het in de publieke verkoop is dat nog geen ramp aangezien het in het verleden toen ook niet verkocht werd.

Tja, ons huis kostte 3 jaar geleden 250k en verkoopt nu voor 300k. Dat is 50k, een stijging van 20k in 3 jaar tijd. Zo onrealistisch is 25% dus niet.

TS moet zich niet gek laten maken. Eigenaar kan het ook gewoon via makelaar te koop zetten. Het is aan TS hoeveel geld het hem waard is om het risico dat een ander het via de makelaar koopt te lopen

[We Are Borg]

[eXodus] schreef op donderdag 1 november 2018 @ 16:33:
[...]


De markt is niet met 25% in een jaar of 50% in 4 jaar gestegen tenzij het hartje Amsterdam is.

Nogmaals dat bepaal jij niet. Dat bepaalt de markt. Mijn huis twee jaar geleden gekocht (geen Amsterdam en zeker geen grote andere stad) en twee jaar later biedt iemand 45 procent meer dan mijn aankoopprijs twee jaar terug. Ik wil niet weg maar mijn buurman (identieke woning) wel en heeft dus toegehapt. Bank heeft taxatierapport goedgekeurd dus tsja

[Pietervs]

De Rikster schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 20:29:
Als de huizenprijs als een kaartenhuis in elkaar gedonderd was zou je dan ook de prijs bieden op basis waarvoor je ooit dacht het te kunnen kopen?

Natuurlijk niet. Maar even realistisch: 22,5% in een jaar tijd voor een pand in Overijssel? Mooie provincie met veel leuke plaatsen, maar zelfs in Utrecht doen de huizenprijzen dat niet!

@Richh dat artikel gaat over huurprijzen: die zijn misschien wel 20% gestegen in Almere, maar dat betekent niet dat de verkoopprijzen ook zoveel gestegen zijn.

[ Voor 15% gewijzigd door Pietervs op 01-11-2018 17:22 ]

[RM-rf]

las3r schreef op maandag 15 oktober 2018 @ 19:54:


Momenteel voel ik me vreemd. Ik had verwacht het gevraagde bedrag gewoon te kunnen bieden en er klaar mee te zijn.

Sterker nog, ik vermoed dat de taxateur de waarde voor een héél groot deel baseerde op de huidige situatie dat de maandelijkse inkomsten uit huur best hoog zijn.

Als ik jouw huurlast vertaal naar de maandlast van een hypotheek kom je idd ook op een koopprijs van tegen de 325K (bruto) tot 400K (netto) uit...
En dat is dan een eenvoudige rekensom... wat een huis qua huur opbrengt zegt ook wel wat over de verkoopwaarde, in dit geval ligt de huuropbrengst zelfs ruim boven wat de koopprijs aan maandelijkse afschrijving oplevert.

Voor jou is het kopen een enorm voordeel nu, zelfs met de opgedreven koopprijs die de eigenaar nu vraagt, zou je tov de huursituatie er nog altijd meerdere honderd euro's op vooruit gaan per maand.
Eigenaar weet ook dat je dat dus best kunt dragen, en ook dat als hij eigenaar blijft en jij verder zou blijven huren, hij eigenlijk best een prima rendement haalt.

De rottige situatie nu is dat het last 'verkoopbaar' is die eigenaar wijs te maken dat het huis niet zoveel waard is, als je wel een jaar lang zoveel huur bereid was te betalen er te mogen wonen.
Wat ik zou aanraden is iig door te laten schemeren (of de indruk te wekken) dat je niet werkelijk totaal aan dit huis hangt, en best bereid bent verder op de markt te kijken naar andere soortgelijke woningen die voor jou ook in aanmerking komen:
Zolang de verkoper enkel ziet dat jij probleemloos die hoge huur iedere maand neertelt en je er heel graag wil blijven wonen, is je onderhandelings-positie niet heel erg sterk/overtuigend.

[ Voor 21% gewijzigd door RM-rf op 01-11-2018 17:42 ]

[juliusyoup]

@las3r
En? Wat is er sindsdien gebeurd?

[Thijsmans]

Ook ik ben erg benieuwd!

Mijn mosterd voor na deze maaltijd De huisbaas heeft, naar hij stelt, een advies gekregen de woning voor bedrag X te koop te zetten. Leuk advies, maar wat zegt de taxatie? Dat is natuurlijk niet hetzelfde.

Je hebt ook goede reden om hem naar het taxatierapport te vragen. De veronderstelde waarde is enorm gestegen, je zou verwachten dat het taxatierapport daarop ingaat. Een taxatie met referentietransacties is verder betrouwbaarder dan een taxatie-uit-de-losse-pols.

Ik zou zeggen: "Ik heb interesse, maar als dat je prijsrange is, dan moet je het maar voor die prijs te koop zetten." Doet ie natuurlijk niet, en als het huis dan voor een reële prijs wordt aangeboden, gewoon meebieden

[Shadowhawk00]

Tsurany schreef op woensdag 31 oktober 2018 @ 22:55:
[...]

Het is in de huidige markt gebruikelijk om boven de vraagprijs te kopen. Veel makelaars adviseren juist om de woning onder de gewenste prijs aan te bieden omdat potentiële kopers al in gedachte hebben dat ze meer moeten betalen dan de vraagprijs.

Dat hangt heel erg af van de regio, 2 jaar terug nog gewoon voor onder de vraagprijs gekocht en hoor van mensen in mijn regio dat dat nogsteeds de norm is.
Ook gezien de prijs van het pand maar 260k zal het niet op een A locatie liggen want in Amsterdam was dit een bezemkast geweest

Maar gewoon als jij denkt het is 260-270 waard dan bied je dat, gaat hij het via de makelaar verkopen ook goed moet hij dat proberen. Als hij het contract echter niet verlengt of opzegt heeft hij straks jou als huurder erin met een contract voor onbepaalde tijd en dat zorgt ook voor een veel lagere verkoopprijs.

[gielie]

naitsoezn schreef op donderdag 1 november 2018 @ 16:12:
[...]

TS spreekt in de OP van een huurcontract met een vaste termijn (één jaar). Sinds 2016 bestaat de mogelijkheid tot huurcontracten met bepaalde termijn van max. 2 jaar.

Let op, het contract eindigd niet automatisch (zie mijn eerdere post). De verhuurder moet de opzegging schriftelijk mede delen anders gaat het contract over op onbepaalde tijd.

[las3r]

De verhuurder heeft zich netjes aan de regels gehouden door 3 maanden voor einde huurcontract op te zeggen.

Ik heb via een taxateur een taxatie laten doen, die gaf tussen neus en lippen aan dat het niet meer als 285.000 zou doen in de huidige markt in mijn woonplaats.

Na de taxatie hebben we een bevriende makelaar als aankoopmakelaar aangeslingerd. Hij gaf aan dat de verkopende makelaar erom bekend staat dat deze vrij hoog start, en maar weinig zakt, hij kende haar omdat het wereldje idd vrij incestuous is.

We hebben nog geprobeerd een bod uit te brengen (285k) maar het moest volgens de makelaar beginnen met een 3. Ik heb de verkoper/huurbaas dan ook medegedeeld dat ik het jammer vond en dat zijn mondelinge toezeggingen een beetje vreemd waren (ik had toch niks meer te verliezen), en daar gaf hij aan dat dit nooit waar kon zijn etc etc. Hij gaf aan destijds de boel voor meer dan 300k gekocht en verbouwd te hebben, vandaar de harde ondergrens. Begrijpelijk maar helaas.

Spoel 1 week verder en we zijn vandaag, en ik ben verhuisd naar een ander pand (huur). Ik houd het pand in de gaten, hopelijk kan ik op een later moment toch nog voor een leuk prijsje kopen als hij het niet verkocht krijgt.

Wijze les is iig om niet zo naïef te zijn en om dingen zwart op wit te zetten bij dergelijk grote uitspraken

Thanks iedereen.

[ Voor 20% gewijzigd door las3r op 01-11-2018 22:16 ]

[Goztow]

Ah voor hetzelfde geld staat hij binnen 2 maanden aan je deur. Als hij naar jou toe komt, dan kan je echt beginnen onderhandelen.

[Kaaswagen]

las3r schreef op donderdag 1 november 2018 @ 21:34:

Spoel 1 week verder en we zijn vandaag, en ik ben verhuisd naar een ander pand (huur). Ik houd het pand in de gaten, hopelijk kan ik op een later moment toch nog voor een leuk prijsje kopen als hij het niet verkocht krijgt.

Dit was een slimme move van je. Nu kan je ook nuchter naar de situatie kijken en als je het huis echt graag wil hebben ben je gewoon een koper net de rest van de mensen die interesse hebben. Goed opgelost, zou mij niets verbazen als na een dosis realiteit de eigenaar in prijs zakt.

[las3r]

Ik zit nu wederom in een tijdelijke huur-situatie, maar wel in een woning die helemaal af is (dus ik hoef geen vloer te leggen, geen gordijntjes e.d. meer te regelen, spullen er in en wonen. Dit pand staat al jaren te koop, en er is sprake van (wederom) een opzegtermijn van 3 maanden vanuit de verhuurder, of 1 maand vanuit mij - dus ik kan rustig om me heen kijken nu. Ik ga niet langer z'n hypotheek betalen ;-).

Het grappige is inderdaad dat als we terugkijken, dat ons bod van 280 eigenlijk al verder boven ons 'verstandige' bod is. Gezien het huis (oud, energielabel X) moet er zeer zeker 50k tegen aan om alles een beetje energie-vast te krijgen voor de toekomst. Dus achteraf zijn we gewoon blij. Overigens had ik zelf die 320k gewoon rond kunnen krijgen zonder problemen - maar het was voor mij een principekwestie.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Thijsmans]

Ik was er niet bij, maar het klinkt alsof jij een afspraak hebt gehoord waar de huisbaas gewoon aan het babbelen was over eventuele toekomstplannen. Als je had gezegd: "Kunnen we dat even op papier zetten?", dan had hij waarschijnlijk gewoon nee gezegd Zo te horen ben je beter af - zijn onverstandige opknapper is zojuist nog duurder geworden

Van hetzelfde laken een pak: ik informeerde bij een makelaar naar een klushuis dat tot voor kort te koop stond. Was net uit de markt genomen, eigenaar wilde het toch houden (lees: raakte het niet kwijt). Een paar weken later dondert de aftimmering onder het dak (hoekhuis) van rotheid naar beneden en volgt een aanschrijving woningverbetering van de gemeente: het heeft weken in de steigers gestaan

[Shadowhawk00]

las3r schreef op donderdag 1 november 2018 @ 22:31:
Het grappige is inderdaad dat als we terugkijken, dat ons bod van 280 eigenlijk al verder boven ons 'verstandige' bod is. Gezien het huis (oud, energielabel X) moet er zeer zeker 50k tegen aan om alles een beetje energie-vast te krijgen voor de toekomst. Dus achteraf zijn we gewoon blij. Overigens had ik zelf die 320k gewoon rond kunnen krijgen zonder problemen - maar het was voor mij een principekwestie.

50k ik weet niet wat er allemaal aan moet gebeuren maar dat is wel heel veel geld hoor.
Voor dat bedrag moet je bijna wel een villa hebben.

[Tsurany]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 2 november 2018 @ 17:56:
[...]


50k ik weet niet wat er allemaal aan moet gebeuren maar dat is wel heel veel geld hoor.
Voor dat bedrag moet je bijna wel een villa hebben.

Kozijnen + ramen vervangen, muren en daken isoleren, zonnepalen en warmtepompen, vloerverwarming,... als je het echt goed wilt doen kan er aardig wat geld bij komen kijken.

[las3r]

Kozijnen zijn idd zo goed als rot, beneden is een winkelpand met allemaal enkele beglazing, dak is niet geïsoleerd, badkamer moet er nieuw in, en ga zo maar door.

Het is een huis uit 1920, van binnen netjes gemaakt maar veel energiemaatregelen zijn niet getroffen, zeg maar.

[Twarp]

Tsurany schreef op woensdag 31 oktober 2018 @ 22:55:
Een woning kan niet mondeling verkocht worden.

Jazeker kan dit wel, mits er meteen actie op genomen wordt. Overigens geldt dit voor alle mondelinge afspraken. Zonder (papieren) bewijs of onafhankelijke getuige verklaring is een mondelinge afspraak niets waard.

Wat betreft de woning, maak de lijstjes ga met de verkoper om tafel zitten, herinner de verkoper op het eerste gedane voorstel en wacht af. Wees bereid om inderdaad erbij weg te lopen en zorg voor een vervangende woning voor als je niet verder kan. Misschien kan je met een stukje onderhandelen tot elkaar komen en wie weet komt het gewoon goed.

[naitsoezn]

Twarp schreef op zaterdag 3 november 2018 @ 12:49:
[...]

Jazeker kan dit wel, mits er meteen actie op genomen wordt. Overigens geldt dit voor alle mondelinge afspraken.

Nee. Een woning kun je niet mondeling kopen of verkopen. Gewoon niet. Zelfs als je kunt bewijzen dat er een mondelinge overeenkomst is, is die niet geldig zonder dat er een schriftelijke overeenkomst is. Alles wat je schriftelijk overeenkomt is leidend, alles wat niet op papier staat is niet rechtsgeldig zelfs niet met getuigen.

[ Voor 13% gewijzigd door naitsoezn op 03-11-2018 13:36 ]

[Anoniem: 224360]

Wat @naitsoezn zegt, knoop het in je oren @Twarp artikel 7:2 BW.

[Twarp]

naitsoezn schreef op zaterdag 3 november 2018 @ 13:30:
[...]

Nee. Een woning kun je niet mondeling kopen of verkopen. Gewoon niet. Zelfs als je kunt bewijzen dat er een mondelinge overeenkomst is, is die niet geldig zonder dat er een schriftelijke overeenkomst is. Alles wat je schriftelijk overeenkomt is leidend, alles wat niet op papier staat is niet rechtsgeldig zelfs niet met getuigen.

Goh mijn vorige huis is mondeling verkocht, we hebben er meteen actie op genomen en er is een afspraak bij een notaris gemaakt om het te bekrachtigen. De actie die er meteen op genomen is een overeenkomst tekenen waarbij de voorwaarden van de transactie in beschreven stonden inclusief de clausule waarbij het eventueel ontbonden kon worden.

Bij andere mondelinge transacties is bijvoorbeeld het overhandigen van een aankoopbedrag een geldige transactie. Of teken jij bij het kopen van een brood ook een contract. Lees even wat ik geschreven heb, afhankelijk van het soort transactie heb je een contract nodig, welke je gewoon op kan zetten met pen en papier of door het betalen van het aankoop bedrag etc. Belangrijk is het vervolg op de mondelinge afspraak. Laat je het lopen zonder er op de reageren, helaas dan heeft geen waarde meer tenzij onomstotelijk te bewijzen. En een huis kopen gaat dan niet, hiervoor moet je eenmaal dingen op papier zetten. Neemt niet weg dat je het mondeling overeen kan komen en vervolgens kan vastleggen op papier.

[ Voor 31% gewijzigd door Twarp op 04-11-2018 11:00 ]

[Shadowhawk00]

Twarp schreef op zondag 4 november 2018 @ 10:50:
[...]

Goh mijn vorige huis is mondeling verkocht, we hebben er meteen actie op genomen en er is een afspraak bij een notaris gemaakt om het te bekrachtigen. De actie die er meteen op genomen is een overeenkomst tekenen waarbij de voorwaarden van de transactie in beschreven stonden inclusief de clausule waarbij het eventueel ontbonden kon worden.

Je kan een huis niet modeling verkopen. Jij geeft zelf aan dat je een overeenkomst hebt getekend en dat is ook de vorm vereiste voor het verkopen van een woning een overeenkomst op papier.
Hoe je aan de inhoud van die overeenkomst komt veranderd niets aan die vereiste.

[Shadowhawk00]

Tsurany schreef op vrijdag 2 november 2018 @ 21:14:
[...]

Kozijnen + ramen vervangen, muren en daken isoleren, zonnepalen en warmtepompen, vloerverwarming,... als je het echt goed wilt doen kan er aardig wat geld bij komen kijken.

Sprak toevallig gisteren verkoper hierover ( die dus dit doet ) ongeveer 35k voor wat jij zegt. Hangt natuurlijk beetje af van het huis, paleis het loo heeft iets meer kozijnen nodig dan een 1 kamer appartement.
Maar gemiddelde gezinswoning ( rijtje, hoekwoning ) kom je rond de 35k uit voor alles.

[Twarp]

Shadowhawk00 schreef op zondag 4 november 2018 @ 10:59:
[...]
Je kan een huis niet modeling verkopen. Jij geeft zelf aan dat je een overeenkomst hebt getekend en dat is ook de vorm vereiste voor het verkopen van een woning een overeenkomst op papier.
Hoe je aan de inhoud van die overeenkomst komt veranderd niets aan die vereiste.

Lezen is een vak, je geeft geen papiertje door waarop je zegt dat je een huis koopt, je gaat met mensen in gesprek en komt overeen (dit kan mondeling) daarna moet je direct een contract opstellen ja, maar je bent het wel mondeling overeen gekomen.

[President]

Twarp schreef op zondag 4 november 2018 @ 11:01:
[...]

Lezen is een vak, je geeft geen papiertje door waarop je zegt dat je een huis koopt, je gaat met mensen in gesprek en komt overeen (dit kan mondeling) daarna moet je direct een contract opstellen ja, maar je bent het wel mondeling overeen gekomen.

Die overeenkomst heeft juridisch geen waarde in geval van het huis. Als ik een huis te koop heb staan, jij een bod uitbrengt en ik hiermee akkoord ga kan ik de overeenkomst zonder moeite of straf ontbinden.

Dus je hebt gelijk, er is een 'oveenkomst' maar deze heeft geen juridische waarde, in tegenstelling tot sommige mondelinge afspraken/overeenkomsten die wel juridisch een waarde hebben (al is bewijs dan uiteraard toch nog een dingetje)

[Twarp]

President schreef op zondag 4 november 2018 @ 11:06:
[...]

Die overeenkomst heeft juridisch geen waarde in geval van het huis. Als ik een huis te koop heb staan, jij een bod uitbrengt en ik hiermee akkoord ga kan ik de overeenkomst zonder moeite of straf ontbinden.

Dus je hebt gelijk, er is een 'overeenkomst' maar deze heeft geen juridische waarde, in tegenstelling tot sommige mondelinge afspraken/overeenkomsten die wel juridisch een waarde hebben (al is bewijs dan uiteraard toch nog een dingetje)

Dat komt omdat de voorwaarden pas contractueel op papier vastgelegd worden, neemt niet weg dat als dat contract meteen vastgelegd wordt, bijvoorbeeld het bedrag al wel vast staat. Gek genoeg leest iedereen over het gedeelte waarbij ik zeg dat er meteen een actie op ondernomen moet worden. Zonder actie heeft een mondelinge afspraak inderdaad geen waarde. Dus ja je kan een huis kopen en ja daar moet je meteen actie op ondernemen.

Als voorbeeld: Vrienden van ons hadden al eens laten vallen vallen dat ze interesse hadden in ons huis. Toen ze er zeker van waren (wij waren ook op zoek naar iets anders) hebben we gewoon via internet een basis contract opgezocht en ingevuld met onze gegevens en voorwaarden voor ontbinding. Zij hebben een notaris opgezocht en voor de bank een waardebepaling via taxatie laten doen. Dit was voldoende en akte is gewoon gepasseerd. Hoewel de notaris het wel bijzonder vond dat er geen makelaar bij was geweest heeft het gewoon zijn effect gehad. Alles gestart met een mondelinge overeenkomst. (waar meteen actie op genomen is)

[President]

Twarp schreef op zondag 4 november 2018 @ 11:23:
Alles gestart met een mondelinge overeenkomst. (waar meteen actie op genomen is)

Tja, dat is de vraag. Als ik op vandale.nl het woord 'overeenkomst' opzoek dan staat er

over·een·komst (de; v; meervoud: overeenkomsten)
1
gelijkheid, overeenstemming
2
afspraak waarbij partijen zich tot iets verbinden; contract, verdrag

De tweede betekenis van 'overeenkomst' is totaal niet in dit geval waar, aangezien je je nergens tot verbind. In plaats van 'overeenkomst' kan er dan ook beter gesproken worden over 'intentie tot overeenkomst' (toezegging zou ook, dat is een belofte en een belofte kan je verbreken), aangezien het getekende contract pas de overeenkomst is bij de koop van een huis.

[Sissors]

Het hele punt is dat je mondelinge afspraak helemaal niks waard is bij koop van een huis. Ook al heb je 20 getuigen en staat het op 5 videos, dan nog is het absoluut waardeloos. Enkel en alleen het schriftelijk tekenen van het contract heeft waarde. Terwijl als ik jouw mondeling mijn laptop verkoop voor een bepaald bedrag, dan is dat gewoon rechtsgeldig en ben ik verplicht hem aan jou te verkopen voor dat bedrag.

Dus dat jullie eerst mondeling overeen waren gekomen is even relevant als dat jullie daarvoor een potje tennis hadden gespeeld: totaal niet. Pas op het moment dat het schriftelijk is heeft het enige waarde voor een huis.

[Tsurany]

Twarp schreef op zaterdag 3 november 2018 @ 12:49:
[...]

Jazeker kan dit wel, mits er meteen actie op genomen wordt. Overigens geldt dit voor alle mondelinge afspraken. Zonder (papieren) bewijs of onafhankelijke getuige verklaring is een mondelinge afspraak niets waard.

Dat is simpelweg niet waar. Je kan heel veel zaken mondeling verkopen zonder dat je daar iets voor op papier hoeft te zetten. Als wij mondeling afspreken dat jij mijn auto koopt dan moeten we ons daar beiden aan houden en hoeven we zelfs niks op papier te zetten als we dat niet willen. Als wij mondeling afspreken dat jij mijn huis koopt dan hoeven we ons daar niet aan te houden tot het op papier vastgelegd is.

Een huis is pas verkocht als dat op papier is vastgelegd en ondertekend. Het maakt niet uit of je mondeling tot in detail de voorwaarden hebt uitgehamerd, pas als de handtekeningen op het papier staan is de overeenkomst een feit.

Twarp schreef op zondag 4 november 2018 @ 11:23:
[...]
Alles gestart met een mondelinge overeenkomst. (waar meteen actie op genomen is)

Alles is gestart met een mondelinge onderhandeling en een schriftelijke overeenkomst, dat is echt heel heel belangrijk detail. En door daar omheen te draaien help je de discussie absoluut niet.

[ Voor 17% gewijzigd door Tsurany op 04-11-2018 11:40 ]

[ASW1]

Klopt voor allerlei zaken maar niet voor een huis, dat is wettelijk vastgelegd en heet "schriftelijkheidsvereiste" en is van toepassing op particulieren die een huis kopen. Geldt niet voor zakelijke kopers!

[Twarp]

Nogmaals voor alle analfabeten onder ons.

Een mondelinge afspraak, overeenkomst is even veel waard als de actie die er op volgt. Losstaand alleen mondeling afspreken is dus geen donder waard. Het is de vervolgactie die de waarde bepaald! Bij het kopen van een huis is dat het tekenen van een contract, bij het kopen van een brood het overhandigen van het geld, enzovoort.

Ja je kan het overeenkomen en zoals ik eerder zei ...

Twarp schreef op zaterdag 3 november 2018 @ 12:49:
[...]
Jazeker kan dit wel, mits er meteen actie op genomen wordt. Overigens geldt dit voor alle mondelinge afspraken. Zonder (papieren) bewijs of onafhankelijke getuige verklaring is een mondelinge afspraak niets waard.

Voor rechtsgeldigheid heeft een mondelinge overeenkomst een actie nodig!
(en die actie is afhankelijk van het soort transactie)

[Sissors]

Twarp schreef op zondag 4 november 2018 @ 11:55:
Nogmaals voor alle analfabeten onder ons.

Een mondelinge afspraak, overeenkomst is even veel waard als de actie die er op volgt. Losstaand alleen mondeling afspreken is dus geen donder waard. Het is de vervolgactie die de waarde bepaald! Bij het kopen van een huis is dat het tekenen van een contract, bij het kopen van een brood het overhandigen van het geld, enzovoort.

Ja je kan het overeenkomen en zoals ik eerder zei ...

[...]


Voor rechtsgeldigheid heeft een mondelinge overeenkomst een actie nodig!
(en die actie is afhankelijk van het soort transactie)

Onzin. Bij (zo goed als) alles behalve een huis kopen is een mondelinge overeenkomst rechtsgeldig. Bij een huis is het 0,0 waard. Misschien moet je accepteren dat je er gewoon naast zit...

Met jouw logica is een potje tennis spelen met iemand ook een manier om een huis te kopen. Mits je na afloop een contract tekent dat je het huis koopt. Dat heeft alleen helemaal niks met dat potje tennis te maken (of de mondelinge afspraak), maar alles met dat contract dat je tekent. Dus die mondelinge afspraak heeft bij kopen van een huis geen enkele waarde.

[ Voor 17% gewijzigd door Sissors op 04-11-2018 12:06 ]

[JvS]

Tsurany schreef op vrijdag 2 november 2018 @ 21:14:
[...]

Kozijnen + ramen vervangen, muren en daken isoleren, zonnepalen en warmtepompen, vloerverwarming,... als je het echt goed wilt doen kan er aardig wat geld bij komen kijken.

Ok, maar dan geldt dat voor alle huizen van voor 2000 ongeveer en wordt het elke 20 jaar ouder weer flink erger.

De waarde die men hier aan energielabels geeft, is niet wat mensen eraan geven (al zou dat misschien wel verstandig zijn).

Twarp schreef op zondag 4 november 2018 @ 11:55:
Nogmaals voor alle analfabeten onder ons.

Het is wel mooi, een beetje iedereen (die gelijk heeft) afplassen en zelf semi onzin verkopen. Bij het kopen van een huis heeft de mondelinge "overeenkomst" niet meer dan de juridische waare van een toezegging (en is er een vormeis: een contract). Die vormeis is er voor vele andere producten of koopovereenkomsten niet.

Daarmee is er voor mij simpelweg geen mondelinge overeenkomst mogelijk bij het kopen van een huis. Dan mag je me anaflabeet noemen wat je wilt, maar ik spreek dan meer over de intentie uitspreken.

Zie ook wat Sissors zegt:

Sissors schreef op zondag 4 november 2018 @ 11:34:
Het hele punt is dat je mondelinge afspraak helemaal niks waard is bij koop van een huis. Ook al heb je 20 getuigen en staat het op 5 videos, dan nog is het absoluut waardeloos. Enkel en alleen het schriftelijk tekenen van het contract heeft waarde. Terwijl als ik jouw mondeling mijn laptop verkoop voor een bepaald bedrag, dan is dat gewoon rechtsgeldig en ben ik verplicht hem aan jou te verkopen voor dat bedrag.

Dus dat jullie eerst mondeling overeen waren gekomen is even relevant als dat jullie daarvoor een potje tennis hadden gespeeld: totaal niet. Pas op het moment dat het schriftelijk is heeft het enige waarde voor een huis.

[ Voor 57% gewijzigd door JvS op 04-11-2018 12:18 ]

[Twarp]

Ach ja, het is zo makkelijk om er aan voorbij te gaan dat hoewel mondelinge overeenkomsten na aanvaarding rechtsgeldig zijn, de feitelijke transactie bepaald hoe het verloop is. Nogmaals bewijslast is lastig met dit soort transacties. Neemt niet weg dat de meeste mondelinge overeenkomsten gewoon rechtsgeldig zijn na aanvaarding van beide partijen.

Onroerend goederen (en nog een paar andere zaken) zijn alleen rechtsgeldig als er na de mondelinge overeenkomst een koopcontract getekend wordt. De aanvaarding wordt dus schriftelijk vastgelegd. Dus nogmaals de rechtsgeldigheid van het mondeling aanvaarden is pas na het tekenen van een koopcontract. Iets wat ik eerder dus ook al zei. (wellicht iets te algemeen, maar goed per definitie niet incorrect)

Dat jullie mij dus steeds half citeren en eigenlijk steeds zeggen wat ik dus al die tijd al zei. Heeft geen meerwaarde meer voor dit topic.

Dus OT, er is in het verleden een prijs genoemd voor de verkoop van het pand, hier is niet een directe aanvaarding op geweest en daarmee is het een gepasseerd station. Wel bij onderhandeling aan te halen, alleen heeft het meer sentimentele waarde.

[JvS]

Twarp schreef op zondag 4 november 2018 @ 12:31:

Onroerend goederen (en nog een paar andere zaken) zijn alleen rechtsgeldig als er na de mondelinge overeenkomst een koopcontract getekend wordt.

Je maakt er een mooie semantische discussie van. Maar de mondelinge overeenkomst is in dat soort gevallen gewoon helemaal niets meer waard dan een intentie uitspreken. Het is de schriftelijke overeenkomst die stand-alone de volledige rechtsgeldige overeenkomst is. Alle mondelinge toezeggingen daarvoor hebben 0,0 juridische waarde.

De koopovereenkomst maakt de mondelinge overeenkomst niet rechtsgeldig. En ook zonder mondelinge overeenkomst is het koopcontract gewoon een juridisch bindend document (toegegeven, zal niet vaak zo zijn dat iemand als "bod" een concept koopcontract stuurt en dat de koper en verkoper dit tekenen, zonder informeel met elkaar gecorrespondeerd te hebben ).

Sorry maar je schept echt enorm verwarring door het wel zo te suggereren. Het is heel simpel. In verkoop van huizen heeft een mondelinge overeenstemming 0,0 juridische waarde. In verkoop van veel andere goederen heeft ie wel (zonder schriftelijke bevestiging) ene juridische waarde.

[Anoniem: 224360]

Twarp schreef op zondag 4 november 2018 @ 12:31:
Ach ja, het is zo makkelijk om er aan voorbij te gaan dat hoewel mondelinge overeenkomsten na aanvaarding rechtsgeldig zijn, de feitelijke transactie bepaald hoe het verloop is. Nogmaals bewijslast is lastig met dit soort transacties. Neemt niet weg dat de meeste mondelinge overeenkomsten gewoon rechtsgeldig zijn na aanvaarding van beide partijen.

Onroerend goederen (en nog een paar andere zaken) zijn alleen rechtsgeldig als er na de mondelinge overeenkomst een koopcontract getekend wordt. De aanvaarding wordt dus schriftelijk vastgelegd. Dus nogmaals de rechtsgeldigheid van het mondeling aanvaarden is pas na het tekenen van een koopcontract. Iets wat ik eerder dus ook al zei. (wellicht iets te algemeen, maar goed per definitie niet incorrect)

Dat jullie mij dus steeds half citeren en eigenlijk steeds zeggen wat ik dus al die tijd al zei. Heeft geen meerwaarde meer voor dit topic.

Dus OT, er is in het verleden een prijs genoemd voor de verkoop van het pand, hier is niet een directe aanvaarding op geweest en daarmee is het een gepasseerd station. Wel bij onderhandeling aan te halen, alleen heeft het meer sentimentele waarde.

Gelukkig heb ik het relevante wetsartikel meteen al gemeld die al jouw flauwekul overbodig maakt. Als je niks van de wet snapt (of gewoon koppig dit negeert) laat het dan.
Je hebt aanbod, aanvaarding en levering bij een koop. Al die begrippen zijn helder uitgewerkt in het BW. Mondeling kun je geen huis verkopen of kopen, punt. Artikel 7:2 BW nogmaals.
Een koop is een specifieke overeenkomst, overeenkomsten kun je boek 6 BW eens voor doorbladeren. Die zijn doorgaans vormvrij in Nederland, behalve bij de koop van een huis dus. Kun je op je kop gaan staan wat je wilt, maar mondeling verkoop je een huis niet in Nederland.

[ANdrode]

las3r schreef op donderdag 1 november 2018 @ 22:31:
Het grappige is inderdaad dat als we terugkijken, dat ons bod van 280 eigenlijk al verder boven ons 'verstandige' bod is. Gezien het huis (oud, energielabel X) moet er zeer zeker 50k tegen aan om alles een beetje energie-vast te krijgen voor de toekomst. Dus achteraf zijn we gewoon blij. Overigens had ik zelf die 320k gewoon rond kunnen krijgen zonder problemen - maar het was voor mij een principekwestie.

Is een deel van het pand formeel een kantoor? Het kan echt een klus zijn om dit [urlhttps://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/wetten-en-regels-gebouwen/energielabel-c-kantoren]in 2013 op label C[/url] te hebben als dat van toepassing is.

Sunk costs zijn vervelend voor de huidige eigenaar maar ik zou hem er aan herinneren dat het (zakelijk, niet emotioneel) niet om sunk costs maar om waarde en liquiditeit gaat.

[Señor Sjon]

Modbreak:

Zullen we de semantische discussie hier afsluiten? TS is hier verder niet bij gebaat.

[KopjeThee]

las3r schreef op donderdag 1 november 2018 @ 22:31:
Het grappige is inderdaad dat als we terugkijken, dat ons bod van 280 eigenlijk al verder boven ons 'verstandige' bod is.

In ieder geval goed dat je er uit bent gestapt. En dus eigenlijk ook fijn dat hij het bod niet heeft geaccepteerd.

Ik vraag me toch af wat zijn strategie is. Om de zoveel jaar het huis voor een onrealistische prijs op de markt zetten lijkt niet heel zinvol. Misschien herhaalt hij deze stappen:
- Probeer voor heel hoog bedrag te verkopen
- Verhuur
- Werk huurders er uit met een vaag koop aanbod

[Shadowhawk00]

KopjeThee schreef op zondag 4 november 2018 @ 18:43:
[...]

In ieder geval goed dat je er uit bent gestapt. En dus eigenlijk ook fijn dat hij het bod niet heeft geaccepteerd.

Ik vraag me toch af wat zijn strategie is. Om de zoveel jaar het huis voor een onrealistische prijs op de markt zetten lijkt niet heel zinvol. Misschien herhaalt hij deze stappen:
- Probeer voor heel hoog bedrag te verkopen
- Verhuur
- Werk huurders er uit met een vaag koop aanbod

Misschien denkt hij wel dat het een realistische prijs is, wat je in de media hoort dat huizen met x% gestegen zijn is vaak zeer ongenuanceerd en mensen geloven dat soms nog ook. Als het huis in Amsterdam had gestaan was het vast wel zoveel meer waard geworden in 1 jaar maar in deze regio waarschijnlijk niet.

Wat zou jij doen als je een huis hebt wat 260k waard is en iedereen roept dat de huizen met 25% gestegen zijn in 1 jaar dan verhoog je toch ook met 25%.

En tja het is een vraagprijs natuurlijk die hoef je niet te geven het is gewoon de vraag wat het huis in die regio op dat moment ongeveer waard is, waarbij je natuurlijk moet kijken dat een taxatie ook niet 100% betrouwbaar is, een huis is veel meer dan een verzameling stenen met een dak erop.

Dus misschien is het geen strategie en denk hij gewoon dat het 300k moet opbrengen en probeert hij het tussendoor te verhuren todat hij wel een goed bod krijgt. Goed bod in zijn ogen met de gedachte dat het minstens 300k waard is.