Maximale hypotheek en overbruggingshypotheek

[hypotheekvragen]

We willen graag een nieuwbouwwoning kopen. De vaag is of het financieel kan? Wie kan op basis van onderstaande gegevens mij helpen/advies geven?

Mijn inkomen, vast contract : € 56.500
Inkomen partner, vast contract : € 26.000
Spaargeld : € 20.000

Huidige woning in 2010 gekocht.
Waarde huidige woning € 340.000
Bankspaarhypotheek € 225.000
Annuïteitenhypotheek € 34.000
Saldo bankspaarpot : € 43.000

Aankoop nieuwbouwwoning, incl. meerwerk, keuken, inrichting, tuin enz enz : €510.000

Vragen van mijn kant:
1)Wat is de maximale financiering, die ik kan krijgen?
2) Is het mogelijk om in de huidige woning te blijven, tot dat de nieuwbouwwoning gereed is en de tussenfase met een overbruggingsfinanciering te financieren?
3) Worden cao loonstijgingen van komende 3 jaar ook meegenomen bij berekening van de maximale financiering?

Bij voorbaat dank!

[jjust]

Dit kan je het beste aan een hypotheekadviseur vragen. Zeker omdat ook meespeelt hoe lang je al hypotheekrenteaftrek heb gehad, hoe oud je bent etc.

Voor de eerste vraag zijn genoeg online rekenmodules te vinden. Zonder het voor je uit te rekenen lijkt het me op het eerste gezicht lastig worden. Een kleine 400k financieren met 80k inkomen kan misschien net. Ik zou er wel goed over nadenken of je dat wel wil. Je moet ook een periode overbruggen met dubbele lasten.

Zeker gezien je 3de vraag. Wil je wel zo op de limiet zitten?

[ Voor 6% gewijzigd door jjust op 11-10-2018 20:38 ]

[Tsurany]

Met je spaargeld moet je de kosten koper betalen en de dubbele lasten kunnen dragen, 20k is dan erg krap. Je overwaarde is klein dus met 510k aankoopsom heb je een hypotheek van 470k nodig, dat gaat krap worden. Even snel een rekentool erbij gepakt en die komt op 450k uit.

Je zult dus echt het maximale er uit moeten halen en dan wordt het heel krap. Je leeft dan in feite boven je stand. Dit moet je echt met een adviseur gaan bespreken. Eerste gesprek is vaak gratis!

[ Voor 9% gewijzigd door Tsurany op 11-10-2018 20:46 ]

[3x3]

Als je in deze financiering slaagt zou ik je adviseren je spaarquote en spaarbuffer significant te verhogen.

Dat betekent dat je maandelijks een stuk minder geld moet gaan uitgeven.

Met je gezamenlijk inkomen is 20K over 8 jaar heel marginaal. Zeker als je kosten voor je hypotheek stijgen.

[ Voor 15% gewijzigd door 3x3 op 11-10-2018 20:48 ]

[hypotheekvragen]

Bedankt voor jullie reacties:

@Jjust: Tav limiet heb je zeker een punt. Twee overwegingen die meespelen. Nu heb ik dagelijkse reistijd van 2 uur, bij verhuizing op de fiets naar het werk. Beide werken we bij de overheid. In de komende 5 jaren stijgt ons jaarlijkse inkomen door periodieken naar 110K.

@ Tsurany: Overwaarde, incl bankspaarpot is ca. 120K. Boven mijn stand leven zie hierboven.

@ 3x3:Spaarquote verhogen ligt ook in de planning. Komt wel bij dat ik in deze jaren 10K extra storting in bankspaarpot heb gedaan en 20K heb afgelost op annuïtaire lening.

[Tsurany]

hypotheekvragen schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 20:58:
@Jjust: Tav limiet heb je zeker een punt. Twee overwegingen die meespelen. Nu heb ik dagelijkse reistijd van 2 uur, bij verhuizing op de fiets naar het werk. Beide werken we bij de overheid. In de komende 5 jaren stijgt ons jaarlijkse inkomen door periodieken naar 110K.

Houd wel rekening met situaties als arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. Je wilt nu een huis kopen op een toekomstig salaris.

@ Tsurany: Overwaarde, incl bankspaarpot is ca. 120K. Boven mijn stand leven zie hierboven.

Ah, dat had ik even verkeerd gezien. Dan is het op het randje mogelijk waarschijnlijk. Maar neem gewoon een adviseur.

[hypotheekvragen]

Kans op arbeidsongeschiktheid is goed verzekerd. Kans op werkloosheid is bij onze werkgevers zeer klein (overheid). Bij noodsituaties kan de nieuwe woning altijd verkocht worden met ca. 100K aan overwaarde.

Advies om hypotheekadviseur te raadplegen is logisch. Had ik al gedaan. Maar ik twijfelde over zijn antwoorden. Hij stelde o.a. dat saldo van de bankspaarpot niet meegerekend kan worden in de berekening voor de nieuwe financiering/overbruggingsfinanciering, omdat deze spaarpot bij de oude hypotheek hoort.

[gr8-jen]

hypotheekvragen schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 19:57:

Vragen van mijn kant:
1)Wat is de maximale financiering, die ik kan krijgen?
2) Is het mogelijk om in de huidige woning te blijven, tot dat de nieuwbouwwoning gereed is en de tussenfase met een overbruggingsfinanciering te financieren?
3) Worden cao loonstijgingen van komende 3 jaar ook meegenomen bij berekening van de maximale financiering?

Bij voorbaat dank!

maximaal is een moeilijk antwoord. Ten eerste hoeveel is maximaal? ten tweede hoe ver is verstandig.

Je kan een bedrag leven aan de hand van je inkomen maar ook aan de hand van je huis.

Stel: je mag 500.000 lenen a.d.h.v. je huis.
er zijn banken waar je wegens energiezuinig huis een 9.000 extra kan lenen bij epc van onder 0,4 (in 2019 zelf 20.000). Bij een nul op de meter woning zelf 25.000.
Waar je op moet letten is dat de rente die je betaald net onder de 2% kan komen waardoor je opeens duizenden minder mag lenen. (rare regeling om niet te stimuleren dat je diep in de schulden komt.)
Dit kan gebeuren met rente korting wegens energiezuinig huis of loon op rekening van de bank bijvoorbeeld.


Is het mogelijk om 2 hypotheken +overbrugging rente te financieren? Ja. Het kost wel klauwen met geld. En er is zoveel tekort in de bouw dat alles fout kan gaan ( en ook gaat) dit kan je weer een paar maanden vertraging en dubbele+ lasten opleveren.
Bovendien rekent geen enkele bank 100% van de overwaarde zolang er geen koopcontract is getekend. meestal 80 tot 85% - veel te hoog ingeschatte makelaarskosten.

Worden cao loonstijgingen van komende 3 jaar ook meegenomen bij berekening van de maximale financiering? Niet dat ik weet. sterker nog: ik heb nog discussie gehad met mijn "adviseur" over dat ik het vanaf jaar 27 niet meer zou kunnen betalen a.d.h.v. mijn huidige loon en afbouw van hypotheekrenteaftrek. (ik ging op de grens zitten om zo weinig mogelijk in te leggen zodat ik voldoende geld achter de hand hield )
Je kan wel een intentie verklaring krijgen van je werkgever dat hij aangeeft dat je stijging krijgt in het komende half jaar. Die wordt wel meegenomen.

Denk alsjeblieft goed na over de risico's die je neemt. Ik heb het recentelijk ook gedaan maar weet niet of ik het weer had gedaan als ik kon kiezen.

[Sport_Life]

Voorop gesteld: het is heel persoonlijk. Ik deel graag mijn persoonlijke mening en ervaring, maar je zult zelf moeten beoordelen hoe jij erin staat.

Je nieuwe hypotheek zal bestaan uit:
- Overbruggingshypotheek: 306k (90% vd waarde) - 259k = 47k.
- Nieuwe hypotheek: 463k
Volgens de Rabobank tool mogen jullie maximal 436k lenen. Dat gaat dus lastig worden.

Alternatief is eerst de huidige woning verkopen, Dat levert 34k + 43k extra op voor de hypotheekaanvraag en dan wordt je nieuwe hypotheek 386k. Dat zou je als volgt kunnen verdelen:
- Aflossingsvrij: 225k
- Annuïteitenhypotheek: 161k

Persoonlijk zou ik in jouw geval beide delen 20 jaar vast zetten tegen ca 2,5%.
- Aflossingsvrij: 469 bruto
- Annuïteitenhypotheek: 636 bruto
- HRA: ca 220 HRA
- Netto: 885

Bedenk wel dat je tov een bestaande woning zeker 100 euro per maand minder kwijt bent aan onderhoud en GWE. Tevens zou ik een aflosplan samenstellen waarmee de aflossingsvrije lening na 20 jaar zoveel mogelijk is afgelost. Of zorgen voor voldoende spaargeld. Ivm de lage hypotheekrente is aflossen imo niet per se nodig, rente op de spaarrekening is (straks) nagenoeg gelijk verwacht ik.
Daarentegen is het wel prettig om lage maandlasten (verplichtingen) te hebben.

Ik zou de kans op arbeidsongeschiktheid, overlijden, scheiding, geen zin meer om te werken, etc etc niet meenemen in je beslissing, baseer alles op je huidige situatie. Tenzij je nu al weet dat je in de toekomst minder wilt gaan werken. Of over 2 jaar wilt gaan scheiden....

Kortom:
- Je adviseur heeft gelijk dat het spaardepot niet meegeomen wordt
- Tevens wordt (in ons geval) 90% van de taxatiewaarde oude woning meegenomen
- Conclusie is dus waarschijnlijk eerst verkopen.

[ Voor 37% gewijzigd door Sport_Life op 14-10-2018 12:58 ]

[sanderb]

Zoals @Sport_Life het hierboven zegt komt overeen met gesprek dat ik recent gehad heb.

Het kromme in het verhaal is dat het saldo van je bankspaarpot niet meegeteld wordt om te kijken wat er voor je overbruggingskrediet mogelijk is.

In jullie geval zou je met je normale spaarrekening de kosten koper prima kunnen betalen. Je hebt echter ook nog een jaar hypotheeklasten die op je rekening moeten staan, en dan kom je net tekort denk ik.
Dat bedrag hoeft er echter maar kort te staan, dus dat zou je bijvoorbeeld nog voor een korte periode van bijvoorbeeld ouders kunnen proberen te lenen.

Check bij je eigen bank hoeveel je maximale hypotheek is.. maar het zal wrs rond de 430K zitten.
Met een overbruggingskrediet van 47K, kom je dan dus uit op 477K.

Dan kom je voor het huis van 510K dus nog flink tekort : 33K

Maar...
Als je daadwerkelijk voor 340K zou verkopen, komt er 81K vrij in plaats van 47K.
En je hebt ook nog eens 43K in je bankspaarpot zitten.

Je hebt het over een totaalprijs van 510K.
Wat is de daadwerkelijke prijs van het huis? Als je namelijk met verbouwing (keuken, meerwerk, tuin) op dat bedrag uitkomt, zal de daadwerkelijke aanschaf een stuk lager liggen?

Als je het huis kunt kopen voor +- 477.000 euro zou het dus kunnen.
Je gebruikt dan de aanvullende overwaarde (34K) voor de aanschaf van je keuken e.d.
Fiscaal gezien "moet" je die overwaarde toch inzetten voor je nieuwe huis om recht op HRA te houden over dat bedrag.
En dan heb je nog een flinke bankspaarpot om het risico af te vangen dat het oude huis toch voor minder verkocht wordt, en als dat niet het geval is kun je dat ook inzetten voor de verbouwing of gewoon voor inrichting zelfs. Of je lost daar weer een deel van de hypotheek mee af om op lagere maandlasten uit te komen.

Hou er overigens rekening mee dat je maximaal de helft van je nieuwe huis aflossingsvrij mag hebben. Dus ook al heb je nu 225 aflossingsvrij, dit zal bij je nieuwe huis minder zijn.

Dat het bankspaarpotje niet meegenomen wordt vind ik persoonlijk bizar. In jouw geval wordt je dus zelfs gestraft voor het extra storten van die 10K in die spaarpot. Helaas is het wel zo..

Lang verhaal kort:
Als je het huis, zonder verbouwingskosten mee te rekenen, kan kopen voor +- 477K zit je goed.
Ga langs bij je bank (vaak gratis) om wat zekerheid te krijgen en als je het heel zeker wil weten zul je waarschijnlijk een taxatie moeten laten uitvoeren van je huidige huis.

[hypotheekvragen]

Bedankt voor alle reacties. Het is me een stuk duidelijker geworden. Nu even de tijd nemen voor een overweging of we dit wel of niet willen.

[3x3]

hypotheekvragen schreef op zondag 14 oktober 2018 @ 20:03:
Bedankt voor alle reacties. Het is me een stuk duidelijker geworden. Nu even de tijd nemen voor een overweging of we dit wel of niet willen.

Misschien geeft dit ook wat meer inzicht over het bouwen anno 2018.

[dvl-2]

Toevallig ben ik afgelopen maandag ook op zo'n gratis eerste adviesgesprek geweest. Mij werd daar verteld dat die 90% 'regel' voor overbruggingshypotheken niet vast is. Letterlijk werd gezegd 'banken willen ook verkopen' dus als jij met 90% net tekort komt (=geen verkoop voor de bank) terwijl jij het met 92% wel redt en de bank dan dus een verkoop kan sluiten dan zijn ze daar gevoelig voor.

Let wel: dit mag alleen bij 'niet-NHG' hypotheken (maar daar zit je toch boven). Bij NHG-hypotheken zijn de regels heel strak en kan daar niet afgewken worden.

jjust schreef op donderdag 11 oktober 2018 @ 20:37:
.... Wil je wel zo op de limiet zitten?

Dat is voor ieder een keus. Ik zou best een paar-100 meer willen betalen dan wat volgens de regeltjes mag/kan om zo net iets groter, luxer, mooier te kunnen wonen. Begrijp echt niet waarom iemand anders voor mij bepaald wat ik maximaal kan betalen. Ik geef graag (veel) geld uit aan een huis maar geef echt geen f*** om een auto of dure vakanties - zodoende kan ik best wat meer hypotheek-lasten dragen maar daar word totaal niet naar gekeken.

Conclusie van ons gesprek: nog maar even afwachten en doorsparen.

[BastaRhymez]

Wat ik nog mis in dit verhaal, is het plaatje buiten de financiën om.
* Hoe oud is TS en partner?
* Hebben TS en partner al kinderen (of een kinderwens)?
* Ga je (als er kinderen in het spel zijn of komen) in de toekomst minder werken? Zo ja, houd dan ook rekening met daling van inkomen
* Op basis van toekomstige CAO stijgingen nooit rekenen, wellicht loop je over een jaar wel tegen een andere baan aan (en waar die CAO stijgingen niet gegarandeerd zijn)
* Wanneer is de verwachte oplevering van de nieuwbouwwoning? Als dit pas laat in 2019 / begin 2020 is, loop je wellicht een risico op een andere huizenmarktgekte dan nu (doelend op een daling), maar ook dat kan de andere kant op slaan (stijging en dus een extra meevaller)

Verder herken ik veel in de vraag van TS.
Inkomens zijn min of meer gelijk, spaargeld iets hoger (maar niet extreem meer).
Huidige woning kan verkocht worden voor ruim 330k (meerdere huizen in de straat, in mindere afwerking, zijn ook voor dit bedrag verkocht binnen twee weken), terwijl er nog een hypotheek van iets meer dan 200k op rust. Helaas weet je pas echt wat je krijgt, als het daadwerkelijk verkocht is.
Ook wij kijken om ons heen, om eventueel groter / ruimer te gaan wonen. Maar helaas nog weinig tegengekomen waarvoor we echt willen gaan.

[hypotheekvragen]

@dvl-2: Goed om te weten dat die 90% geen harde grens is. En herkenbaar tav maximale hypotheek icm uitgavenpatroon.

@BastaRhymez: Beiden 37 jaar, 3 kinderen, partner werkt nu bewust al aantal jaren, 2 dagen in de week. In de toekomst (over ca. 4 jaren) zal ze wel weer drie dagen gaan werken. Dan het inkomen ook direct met ca. 15K stijgen.

Heb vandaag te horen gekregen dat we niet zijn ingeloot, dus waarschijnlijk gaat dit nieuwbouwproject het niet worden, maar er zullen wel andere kansen komen. Onze verhuisplannen blijven staan.