Huren of kopen - Wat is voordeliger?

[Valandin]

Hallo Tweakers,

Ik heb nogal moeite met de beslissing; Ga ik een andere woning huren of ga ik een woning kopen.

Wat belangrijke data:
Hoe lang verwacht je in het huis te wonen: Tussen de 3-5 jaar
Hoe hoog schat je de huurkosten: Tussen minimaal €780 en maximaal €950 per maand.
Hoe hoog schat je je (mogelijke) hypotheek: Tussen de 160.000 en 170.000

Ik ben single. De kans is aanwezig dat ik in de aankomende 3-5 jaar weer een relatie aanga en wellicht (groter) wil gaan wonen.

Ik heb een BKR Notitie van €6836 door mijn lease-auto. Ik weet niet wat de impact op de hypotheek hiervan is.

Als ik zelf snel reken;

Situatie huur:
865*60 = €51.900 aan huur betaald.

Situatie koop bij een appartement van 170.000.
Aankoop:
Kosten koper: €10.500

Tijdens wonen:
Onderhoudskosten woning: €140*60 = €8400
Rente: 170.000*0.02 (rente) * 5 (jaar) *0.65(netto)= €11050
Eigenwoningsforfait: 170.000 * 0,0075 = €1275 * 5 = €6375.


Verkoop woning:
Makelaarskosten €3000

Er van uitgaande dat ik mijn koophuis voor exact hetzelfde bedrag kwijt ben lijkt het me dat een koopwoning me voor 5 jaar gaat kosten; €39.325 t.o.v. een huurhuis van €51.900.

Klopt dit?

[Voor 9% gewijzigd door Valandin op 03-10-2018 14:56]

[AGee]

Valandin schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:41:
Dit lijkt me te veel van het goede. Wat mis ik?

Extra verzekeringen die je als eigenaar af moet sluiten en extra belastingen die je als eigenaar moet betalen. Maar met de huidige rentes is het over een periode van 5 jaar momenteel al snel voordeliger om te kopen, er vanuit gaande dat een woning van 170k niet drastisch in waarde daalt

[Nat-Water]

Ik mis nog wel dingen zoals eigenwoningforfait en OZB-belasting. Verder weet ik niet waar je gaat wonen, maar in de randstad zit je met 170k meestal in een flat - en heb je nog de VvE die erbij komt.

Verder komt er ook nog een beetje huurverhoging bij de huur.

[Voor 14% gewijzigd door Nat-Water op 03-10-2018 14:47]

[Valandin]

Nat-Water schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:45:
Ik mis nog wel dingen zoals eigenwoningforfait en OZB-belasting. Verder weet ik niet waar je gaat wonen, maar in de randstad zit je met 170k meestal in een flat - en heb je nog de VvE die erbij komt.

AGee schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:44:
[...]

Extra verzekeringen die je als eigenaar af moet sluiten en extra belastingen die je als eigenaar moet betalen. Maar met de huidige rentes is het over een periode van 5 jaar momenteel al snel voordeliger om te kopen, er vanuit gaande dat een woning van 170k niet drastisch in waarde daalt

Ik wil wonen in Wageningen. Dat is (helaas) ook vrij duur.
Ik zou e.v.t kunnen uitwijken naar een van de dorpjes die er om heen liggen.
Bennekom, Renkum, Oosterbeek.

Ik ga er inderdaad niet van uit dat een woning van 170.000 erg veel in waarde zal dalen, mits goed onderhouden. Stel de markt zou wat inzakken dan lijkt €10.000 daling mij wel het uiterste.

Verder ben ik ook wel benieuwd wat mijn werkelijke hypotheek kan zijn, alleen als ik op internet zoek ben ik al snel €1000,- voor een hypotheekadvies. Is dat normaal? Is er geen manier om een vrijblijvend gesprek (het liefst online) aan te gaan?

Eigenwoningforfait is dus;
170.000 * 0,0075 = €1275 * 5 = 6 375. Zie ik dat goed?

[Voor 6% gewijzigd door Valandin op 03-10-2018 14:50]

[KillerAce_NL]

Makelaarskosten en kosten koper zijn aftrekbaar, moet je je berekening mee aanpassen.
Oriënterend gesprek is meestal wel gratis, zodat je er iig achterkomt wat je exact kunt lenen.

[Voor 36% gewijzigd door KillerAce_NL op 03-10-2018 14:49]

[emnich]

Waarom doe je de hypotheek x 0.2? Bedoel je niet x 0.8?

[Voor 25% gewijzigd door emnich op 03-10-2018 14:49]

[Valandin]

emnich schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:48:
Waarom doe je de hypotheek x 0.2?

Je betaald rente over een hypotheek. Dat is dan de betaalde rente aan de bank.
Dat lijkt me dus het geld dat 'verdwijnt' en dus de kosten die je gemaakt hebt.

KillerAce_NL schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:48:
Makelaarskosten en kosten koper zijn aftrekbaar, moet je je berekening mee aanpassen.
Oriënterend gesprek is meestal wel gratis, zodat je er iig achterkomt wat je exact kunt lenen.

Hoeveel is aftrekbaar, waar kan ik dat vinden?

[Voor 36% gewijzigd door Valandin op 03-10-2018 14:49]

[Nat-Water]

@Valandin Bij de meeste adviseurs is het 1e gesprek gewoon gratis. En dat moet je niet online willen. Ik zit in hetzelfde schuitje als jij, en ik ben blij dat ik een paar keer bij wat lui op de koffie ben geweest. Bij sommigen was ik duidelijk nummertje zoveel, en bij sommigen echt 'speciaal'. Ook alle vragen w.b.t. aftrekbaarheid belastingen kunnen ze dan voor je voorrekenen.

[Voor 12% gewijzigd door Nat-Water op 03-10-2018 14:51]

[Question Mark]

Valandin schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:41:

Kosten koper: €10.500

Waar komt dit bedrag vandaan?

Overdrachtsbelasting € 3400
taxatie € 350
Notaris € 1000
Execution only hypotheek € 750 (bv. via hypotheek24)
Aankoopkeuring € 350

Dan ben je er eigenlijk wel...

[emnich]

Valandin schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:49:
[...]


Je betaald rente over een hypotheek. Dat is dan de betaalde rente aan de bank.
Dat lijkt me dus het geld dat 'verdwijnt' en dus de kosten die je gemaakt hebt.


[...]


Hoeveel is aftrekbaar, waar kan ik dat vinden?

Ja maar ik snap die 0.2 niet?

Stel je leent tegen 2% en mag aftrekken tegen 35% dan betaal je over 5 jaar:
170.000*0.02 (rente) * 5 (jaar) *0.65(netto)=11.050

[Nat-Water]

@Question Mark NHG?

[Valandin]

emnich schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:52:
[...]

Ja maar ik snap die 0.2 niet?

Stel je leent tegen 2% en mag aftrekken tegen 35% dan betaal je over 5 jaar:
170.000*0.02 (rente) * 5 (jaar) *0.65(netto)=11.050

Je hebt gelijk. Ik berekende de rente over de maandlasten i.p.v. over de totale kosten.

[Question Mark]

Nat-Water schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:53:
@Question Mark NHG?

Dat zou inderdaad kunnen... Dat is het in dit geval 1700 euro, en kom ik in totaal nog maar tot ~7500 euro.

Daarnaast zijn veel van deze kosten aftrekbaar, dan wordt het nog minder.

[Valandin]

Question Mark schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:52:
[...]

Waar komt dit bedrag vandaan?

Overdrachtsbelasting € 3400
taxatie € 350
Notaris € 1000
Execution only hypotheek € 750 (bv. via hypotheek24)
Aankoopkeuring € 350

Dan ben je er eigenlijk wel...

Verschillende K.K. calculators gaven mij tussen de €9500 - 12000 aan. Geen idee verder.

[emnich]

Valandin schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:47:
[...]

Ik ga er inderdaad niet van uit dat een woning van 170.000 erg veel in waarde zal dalen, mits goed onderhouden. Stel de markt zou wat inzakken dan lijkt €10.000 daling mij wel het uiterste.

De recente geschiedenis heeft uitgewezen dat dat gewoon niet waar is. Dat is een daling van 5.8%,het kan ook -30% worden.

Uiteindelijk kan je er niet veel van zeggen. Als het 5+ jaar wordt en de markt stort niet in dan is kopen vaak goedkoper, wordt het 3 jaar dan is huren waarschijnlijk goedkoper.

[AGee]

Question Mark schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:52:
[...]

Waar komt dit bedrag vandaan?

Overdrachtsbelasting € 3400
taxatie € 350
Notaris € 1000
Execution only hypotheek € 750 (bv. via hypotheek24)
Aankoopkeuring € 350

Dan ben je er eigenlijk wel...

Ik zou hem obv o.a. de vragen die in dit topic gesteld worden geen execution only hypotheek aanraden

[Valandin]

emnich schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:57:
[...]

De recente geschiedenis heeft uitgewezen dat dat gewoon niet waar is. Dat is een daling van 5.8%,het kan ook -30% worden.

Uiteindelijk kan je er niet veel van zeggen. Als het 5+ jaar wordt en de markt stort niet in dan is kopen vaak goedkoper, wordt het 3 jaar dan is huren waarschijnlijk goedkoper.

Aan de andere kant kan het ook +30% worden, natuurlijk. Dat blijft een gok. Voor de berekeningen ga ik er voor het gemak maar van uit dat de waarde gelijk blijft. Dat is natuurlijk het makkelijkst berekenen.
Verder ben ik natuurlijk pas net begonnen met oriënteren dus heb ik niet erg veel verstand van deze materie.

[Question Mark]

Valandin schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:55:
[...]


Verschillende K.K. calculators gaven mij tussen de €9500 - 12000 aan. Geen idee verder.

Je bent er zelf bij. Wil je langsgaan bij de hypotheker voor je hypotheek dan betaal je 2500 euro. Zo spannend is een hypotheek alleen niet voor een starter, zeker niet als je je hierin verdiept. Je kunt hem dan prima online afsluiten voor 750 euro.

Daarnaast kun je er nog voor kiezen om een aankoopmakelaar mee te nemen. Dat kost alleen ook weer 2000 euro.

Dat heeft natuurlijk wel impact op de hoogte van je kosten koper. Je moet niet blind calculators gaan volgen, maar je moet de keuzes gaan doorrekeken die je wilt gaan maken.

[Nat-Water]

Even voorbeeldje dan maar:

De ING geeft als kosten voor 170k:
-3400 overdracht
-965 notaris
-465 taxatie
-1750 advies / afhandelingskosten
(indien aankoopmakelaar) - 1950
-NHG: 1700

Zonder aankoopmakelaar 8280, met 10230 euro. Maar dat is ruim bemeten, en kan dus inderdaad goedkoper zoals @Question Mark aangeeft.

Inderdaad - de huizenmarkt kan instorten of stijgen. Daar kan een hypotheekadviseur je ook weer bij helpen welke hypotheek eventueel dan het gunstigste is. En vergeet niet, als je huidige huis in prijs zakt is de kans ook aanwezig dat je volgende huis dat ook doet . En omgekeerd. Wat wel het voordeel is t.o.v. huur is dat je aflost. Na 5 jaar is dat toch 22k obv annuitair, terwijl je met huren 'niks opschiet'.

Kosten zijn inderdaad gedeeltelijk aftrekbaar, maar in den beginnen moet je het geld wel hebben. Op het totaalplaatje scheelt het wel.

Maarre, nog steeds. Ga gewoon eens op de koffie bij een hypotheekadviseur. Je leert een hoop - en je bent tot niets verplicht.

[Voor 22% gewijzigd door Nat-Water op 03-10-2018 15:07]

[Question Mark]

AGee schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:59:
[...]

Ik zou hem obv o.a. de vragen die in dit topic gesteld worden geen execution only hypotheek aanraden

Mijn vriendin heeft toevallig twee jaar geleden haar hypotheek via hypotheek24 afgesloten. Ik moet eerlijk toegeven dat ik hier ook wel wat sceptisch tegenover stond, maar ze werd echt prima geholpen.

Dit soort clubs hebben dit proces echt wel goed op orde. Intakegesprek was telefonisch, en op vragen vanuit haar kant werd prima en vlot op gereageerd via de chat en/of email.

[AGee]

Question Mark schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 15:03:
[...]

Mijn vriendin heeft toevallig twee jaar geleden haar hypotheek via hypotheek24 afgesloten. Ik moet eerlijk toegeven dat ik hier ook wel wat sceptisch tegenover stond, maar ze werd echt prima geholpen.

Dit soort clubs hebben dit proces echt wel goed op orde. Intakegesprek was telefonisch, en op vragen vanuit haar kant werd prima en vlot op gereageerd via de chat en/of email.

Kan inderdaad prima goed werken. Ik zou alleen niet iedereen aanraden om dit traject te volgen.

[Richh]

Of je moet kopen of huren, is volgens mij niet echt een rekensommetje.

Een woning in dit segment is namelijk een speculatief object geworden. Dit gaat niet om wiskunde, maar om winkansen.

Er zijn twee scenario's:
A: Je verwacht dat huizenprijzen stijgen de komende 3 tot 5 jaar.
- Dan maakt het totaal niet uit wat jij in je woning stopt aan geld. Je zal het er dubbel en dwars uit trekken.
- Je kosten koper en onderhoud aan de woning zullen zéér waarschijnlijk fórs minder zijn dan 10.000 euro die je per jaar aan je huurwoning betaald.
- Met een beetje geluk kan je er zelfs enkele tienduizenden euro's aan verdienen.
Ik ken mensen die hier 3 jaar geleden over twijfelden en inmiddels tienduizenden euro's winst hebben.

-> Kopen!
- Tenzij je niet genoeg eigen geld hebt (ga uit van 10k, het zal goedkoper zijn, maar dan heb je iets).
- Tenzij je geen woning in jouw omgeving gaat vinden die voor een acceptabele prijs wordt aangeboden. Dit is zeer aannemelijk, het aantal starterswoningen is minimaal, en wat er is gaat aan investeerders weg. Bieden vanaf-prijzen maken je Funda-filters overbodig. In Wageningen valt het mogelijk nog mee, maar mijn ervaring in Almere was echt bizar.

B: Je verwacht dat de huizenprijzen gelijk blijven of dalen de komende 3 tot 5 jaar.
- Dan is huren waarschijnlijk voordeliger op lange termijn
- Je bent flexibeler en het biedt je meer vrijheid mocht er iets anders op je pad komen.
- Je kan je spaargeld opzij houden tot over 3 tot 5 jaar.

-> Huren
- Tenzij je in jouw omgeving geen woning kan vinden. Je valt met jouw budget in precies hetzelfde straatje als ik: teveel voor sociale huur, te weinig voor een echte huurwoning. Wat er is, is waarschijnlijk erg snel weg. Laat je niet gek maken, let goed op sites zoals ikwilhuren.nu waar ze woningen verloten, die twee tientjes inschrijfgeld die je op alle sites moet betalen voelt flauw, maar zonder dat kom je er jammer genoeg niet.

Bedenk dat je bij je berekeningen een grote afhankelijkheid hebt van getallen die je nu nog niet weet (toekomstige waarde van je woning).
Bedenk bovenal dat het prijsverschil bij gelijkblijvende waarde zeer waarschijnlijk nihil is. Denk aan een paar honderd, hooguit een paar duizend euro. Kies dan gewoon voor de woning waarin je gelukkig wordt, niet voor het geld - althans dat is mijn mening.

[Voor 9% gewijzigd door Richh op 03-10-2018 15:10]

[CurlyMo]

Richh schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 15:08:
Of je moet kopen of huren, is volgens mij niet echt een rekensommetje.

Een woning in dit segment is namelijk een speculatief object geworden. Dit gaat niet om wiskunde, maar om winkansen.

Dat is onzin te kort door de bocht, want louter afhankelijk van je eigen verwachtingen* Ook al wordt mijn woning in de toekomst 50% minder waard. Zolang ik er prettig woon, mijn hypotheek heb afgelost en niet van plan ben te verhuizen heb ik er totaal geen last van. Ik woon er nog altijd vrijwel gratis.

*En inderdaad van de woonduur. Dat had ik niet goed gelezen.

[Voor 7% gewijzigd door CurlyMo op 03-10-2018 15:31]

[emnich]

CurlyMo schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 15:10:
[...]

Dat is onzin te kort door de bocht, want louter afhankelijk van je eigen verwachtingen. Ook al wordt mijn woning in de toekomst 50% minder waard. Zolang ik er prettig woon, mijn hypotheek heb afgelost en niet van plan ben te verhuizen heb ik er totaal geen last van. Ik woon er nog altijd vrijwel gratis.

Het verschil is dat TS aangeeft in 3-5 jaar weg te willen. Als je niet weg gaat is kopen vrijwel altijd voordeliger.

[Richh]

CurlyMo schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 15:10:
[...]

Dat is onzin te kort door de bocht, want louter afhankelijk van je eigen verwachtingen. Ook al wordt mijn woning in de toekomst 50% minder waard. Zolang ik er prettig woon, mijn hypotheek heb afgelost en niet van plan ben te verhuizen heb ik er totaal geen last van. Ik woon er nog altijd vrijwel gratis.

TS is single starter en staat in het begin op de woningmarkt. Heel fijn dat het jou niet uitmaakt wat jouw woning waard is en je überhaupt al na kan denken over het aflossen van een woning. Maar voor TS is dit een beslissing die om tienduizenden euro's gaat op het moment in zijn leven dat het verschil gaat maken. TS weet nu al dat hij over een paar jaar waarschijnlijk gaat verhuizen. Dat maakt zijn situatie heel anders.

[8088]

KillerAce_NL schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:48:
Makelaarskosten en kosten koper zijn aftrekbaar

Makelaarskosten zijn uitdrukkelijk niet aftrekbaar volgens de Belastingdienst.

De makelaarskosten voor de aankoop van de woning

Niet aftrekbaar

Ook zijn niet alle 'kosten koper' aftrekbaar.

[CurlyMo]

Richh schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 15:13:
[...]

TS is single starter en staat in het begin op de woningmarkt. Heel fijn dat het jou niet uitmaakt wat jouw woning waard is en je überhaupt al na kan denken over het aflossen van een woning.

Tuurlijk maakt me dat uit, maar het is niet het enige wat telt.

Maar voor TS is dit een beslissing die om tienduizenden euro's gaat op het moment in zijn leven dat het verschil gaat maken. TS weet nu al dat hij over een paar jaar waarschijnlijk gaat verhuizen. Dat maakt zijn situatie heel anders.

Klopt, dan is de vraag of de huizenprijzen met 5% zijn gedaald over 5 jaar. Dat is ongeveer het verschil tussen kopen en huren.

[Tsurany]

Ik heb vier jaar geleden gekocht. Met de overwaarde bij verkoop heb ik straks vier jaar gratis gewoond en krijg ik nog een flinke zak geld mee. Dan was huren altijd duurder geweest, al was mn huur 1 euro per maand.

Was de markt echter met 10% gedaald dan was ik alleen al 20k verloren puur aan waardedaling en was huren veel voordeliger geweest ongeacht maandlasten.

Maandlasten zijn zeker relevant maar ontlopen elkaar niet veel. Huren is per maand net wat duurder maar na een jaar of 5 heb je de aankoopkosten er uit. Zolang je geen groot onderhoud nodig hebt wordt kopen alsmaar voordeliger. Echter vergeleken met waardestijging of waardedaling is dat verschil eigenlijk minimaal.

Blijven de prijzen stijgen is huren ontzettend dom, de eenmalige kosten heb je er na een jaar al uit met de huidige stijging. Echter als de markt over twee jaar nogmaals een klap maakt zoals enkele jaren geleden was kopen de domste keuze die je tot dan toe gemaakt hebt op financieel vlak.

[KillerAce_NL]

Valandin schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:49:
[...]


Je betaald rente over een hypotheek. Dat is dan de betaalde rente aan de bank.
Dat lijkt me dus het geld dat 'verdwijnt' en dus de kosten die je gemaakt hebt.


[...]


Hoeveel is aftrekbaar, waar kan ik dat vinden?

Kun je gewoon googlen bij belastingdienst etc.

[edie]

Lekker gaan huren, zeker als starter met het vooruitzicht te verhuizen over 3-5 jaren. De flexibiliteit die huren je geeft is niet niks.

Als je koopt, moet je tegen de tijd dat je wilt verhuizen eerst je huis zien te verkopen. Soms lukt dat aardig snel, maar soms ook niet. Als je huurt kan je met 1 maand weg zijn.

Plus hoef je, als het goed is, bij huren geen investering te doen in een keuken/badkamer/etc. Wellicht wat behang, simpele vloerbedekking en gordijnen en klaar. Daarnaast hoeft je niks te betalen voor (groot) onderhoud, zoals schilderen, CV-ketel, etc.

[Richh]

CurlyMo schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 15:20:
Klopt, dan is de vraag of de huizenprijzen met 5% zijn gedaald over 5 jaar. Dat is ongeveer het verschil tussen kopen en huren.

Het verschil is véél groter. Een 5% waardedaling van een woning van 150k (er vanuitgaande dat zoiets bestaat in deze bieden-vanaf wereld in een straal van 100km rond Utrecht) betekent dat hij nog 142.500 waard is. Die 7,5k waardeverlies + 10k eigen geldverlies is nog altijd een stuk beter dan drie tot vijf jaar lang 10.000 euro neerleggen voor je woninghuur (aka: de bodemloze put )

De huizenprijzen stijgen op dit moment op sommige plekken meer dan 10% per jaar. De hardste stijging zit in het segment onder de 200k. Daarmee lijkt het een 'safe bet'. Maar als huizenprijzen 10% per jaar kunnen stijgen, dan kunnen ze ook prima 10% per jaar dalen... toch..?
We zitten niet meer in een tijd dat het om een paar procent gaan, we gaan naar een bubbelwerking die in de dubbele cijfers treed de afgelopen 3 jaar

Tuurlijk maakt me dat uit, maar het is niet het enige wat telt.

Het is zeker niet het enige wat telt inderdaad, toen je reageerde was ik mijn post nog aan het wijzigen Uiteindelijk draait het daar inderdaad niet alleen om. Al is de vraag van TS in dit topic wel 'wat is voordeliger'.

Zelf zou ik de koop-gok toch zeker wel nemen op dit moment @Valandin. In het ergste geval komt je huis goed onderwater, maar je voordeel is dan dat de woning waar je naar toe wil, ook voordelig is. Er vanuitgaande dat je 3 jaar in je woning blijft: de kans dat je woning meer dan 30k in waarde daalt zou ik niet hoog inschatten. En zelfs dan ga je er wel overheen komen omdat je volgende woning super cheap is.
De grootste kans is dat je er goed op verdiend.

Maarehh, investeren op eigen risico Gelukkig hoef je geen kansspeelbelasting af te dragen

[KillerAce_NL]

8088 schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 15:16:
[...]

Makelaarskosten zijn uitdrukkelijk niet aftrekbaar volgens de Belastingdienst.

[...]

Ook zijn niet alle 'kosten koper' aftrekbaar.

Nee klopt, ik stlede eht te ruim. Aankoopmakelaar idd niet.


Deze kosten mag u in 1 keer aftrekken in de belastingaangifte over het jaar waarin u de kosten hebt betaald.

advies- en bemiddelingskosten voor uw hypotheekadviseur
bereidstellingsprovisie
Dat geld betaalt u aan de bank of een verzekeraar om de aangeboden rente in de offerte te verlengen.
notariskosten voor de hypotheekakte
kadastrale rechten voor de hypotheekakte
taxatiekosten voor het krijgen van de lening
kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie
boeterente
bouwrente die u betaalde ná het tekenen van het voorlopig koopcontract, maar vóór het tekenen van de hypotheekakte
kosten voor uw nieuwbouwdepot of verbouwingslening of verbouwingsdepot


https://www.belastingdien...-woning-aftrekbare-kosten


m.b.t. de keuze huren of kopen:
M.i.: als je binnen de 5 jaar de kosten koper eruit hebt, dan kun je net zo goed kopen. Anders huren overwegen als je zeker weet dat je binnen 5 jaar weggaat. Maar goed t.s. stelde te verwachten binnen 5 jaar een relatie te hebben....tsja dat is ook wel erg koffiedik kijken...

[Voor 10% gewijzigd door KillerAce_NL op 03-10-2018 15:50]

[CurlyMo]

Richh schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 15:45:
[...]
Die 7,5k waardeverlies + 10k eigen geldverlies is nog altijd een stuk beter dan drie tot vijf jaar lang 10.000 euro neerleggen voor je woninghuur (aka: de bodemloze put )

Je vergeet volgens mij de hypotheekaflossing

[Richh]

CurlyMo schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 15:48:
[...]

Je vergeet volgens mij de hypotheekaflossing

De aflossing neem je mee naar je toekomstige woning en is daardoor voor TS, die nog een hele werkend leven voor zich heeft, totaal niet relevant. Voor een starter is dat bedrag een 'spaarpotje'.
Zolang de woningprijzen blijven stijgen tenminste

Waar kwam het principe 'aflossingsvrije hypotheek' vandaan denk je?

[Tsurany]

CurlyMo schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 15:48:
[...]

Je vergeet volgens mij de hypotheekaflossing

Aflossing is irrelevant, vestzak broekzak verhaal. Je moet kijken naar rente + kosten (aankoop, verkoop, onderhoud,...) versus huur als het op maandlasten aan komt.

edie schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 15:44:
Lekker gaan huren, zeker als starter met het vooruitzicht te verhuizen over 3-5 jaren. De flexibiliteit die huren je geeft is niet niks.

Als je koopt, moet je tegen de tijd dat je wilt verhuizen eerst je huis zien te verkopen. Soms lukt dat aardig snel, maar soms ook niet. Als je huurt kan je met 1 maand weg zijn.

Ik hoor vaak over flexibiliteit van huren maar dat geld vooral mbt het opzeggen van de huur. Een huurwoning vinden gaat tegenwoordig echt niet eenvoudig, zowel binnen als buiten sociale huur.

Plus hoef je, als het goed is, bij huren geen investering te doen in een keuken/badkamer/etc. Wellicht wat behang, simpele vloerbedekking en gordijnen en klaar. Daarnaast hoeft je niks te betalen voor (groot) onderhoud, zoals schilderen, CV-ketel, etc.

Of dat bij een koopwoning moet hangt ook af van de staat van de woning. Als de badkamer en keuken recentelijk vervangen zijn dan heb je al die kosten niet.

[Valandin]

Richh schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 15:45:
[...]

Het verschil is véél groter. Een 5% waardedaling van een woning van 150k (er vanuitgaande dat zoiets bestaat in deze bieden-vanaf wereld in een straal van 100km rond Utrecht) betekent dat hij nog 142.500 waard is. Die 7,5k waardeverlies + 10k eigen geldverlies is nog altijd een stuk beter dan drie tot vijf jaar lang 10.000 euro neerleggen voor je woninghuur (aka: de bodemloze put )

De huizenprijzen stijgen op dit moment op sommige plekken meer dan 10% per jaar. De hardste stijging zit in het segment onder de 200k. Daarmee lijkt het een 'safe bet'. Maar als huizenprijzen 10% per jaar kunnen stijgen, dan kunnen ze ook prima 10% per jaar dalen... toch..?
We zitten niet meer in een tijd dat het om een paar procent gaan, we gaan naar een bubbelwerking die in de dubbele cijfers treed de afgelopen 3 jaar


[...]

Het is zeker niet het enige wat telt inderdaad, toen je reageerde was ik mijn post nog aan het wijzigen Uiteindelijk draait het daar inderdaad niet alleen om. Al is de vraag van TS in dit topic wel 'wat is voordeliger'.

Zelf zou ik de koop-gok toch zeker wel nemen op dit moment @Valandin. In het ergste geval komt je huis goed onderwater, maar je voordeel is dan dat de woning waar je naar toe wil, ook voordelig is. Er vanuitgaande dat je 3 jaar in je woning blijft: de kans dat je woning meer dan 30k in waarde daalt zou ik niet hoog inschatten. En zelfs dan ga je er wel overheen komen omdat je volgende woning super cheap is.
De grootste kans is dat je er goed op verdiend.

Maarehh, investeren op eigen risico Gelukkig hoef je geen kansspeelbelasting af te dragen

Om toch even terug te koppelen.
Ik heb de overweging gemaakt om te kopen, flink wat maanden de beoogde woonplaats in de gaten gehouden.
Er is echt niks aangeboden dat lichtelijk bewoonbaar was tussen de verkoopprijs van 160-200k.
Waren óf nette woningen met véél te weinig bewoonbare ruimte (40-55m2) óf iets ruimere woningen (70-75m2) waar nog ~30-40k geld in gepompt moet worden om het een beetje op te knappen.

Nu uiteindelijk gekozen om een woning (125m2, woz ~350kk) te huren voor €1000 per maand.
Hoop geld, maarja, geluk is toch wat meer waard en ik kan hier wel een goede tijd blijven zitten.

[fonsoy]

Een woning met WOZ van €350K voor 1000pm is een erg scherpe huur. Daar moet je toch goed voor zoeken. Best een goede deal, zou ik zeggen. In mijn omgeving krijg je voor €1000pm een woning voor €200K, en daar moet je nog voor in de rij staan ook.

[Valandin]

fonsoy schreef op zondag 5 mei 2019 @ 18:41:
Een woning met WOZ van €350K voor 1000pm is een erg scherpe huur. Daar moet je toch goed voor zoeken. Best een goede deal, zou ik zeggen. In mijn omgeving krijg je voor €1000pm een woning voor €200K, en daar moet je nog voor in de rij staan ook.

Zeker, heb erg mazzel gehad!

De plaatselijke woningcorporatie was aan het migreren van een eigen systeem naar Funda voor het aanbieden van vrije sector woningen. Doorgaans reageren daar honderden mensen op, als tijdelijke oplossing boden ze de woningen aan op een facebook pagina die bijna niemand kende, dus stond ik vooraan de rij, haha.

Volgende maand krijg ik de sleutel, enorm veel zin in.
Hoekwoning, rustige buurt, bijna geen enkel ander huis om me heen.

Je betaald hier normaliter al €1000,- per maand voor een appartementje van ~70m2

[Voor 4% gewijzigd door Valandin op 06-05-2019 08:42]

[Theo]

Als je die woning van 350k had gekocht dan waren je maandlasten ongeveer:

Hypotheekrente: 2.4% van 350K: 700 euro per maand bruto
Eigenwoningforfait (ewf): 220 euro bruto.

De hypotheek betaal je met netto geld, niet met bruto zoals het wel mag. Daarom krijg je maandelijks de helft van die 700 euro als hypotheekrenteaftrek (hra); ofwel 350 euro terug; minus de ewf. Ofwel, je betaald 700 euro voor hypotheekrente en ewf samen en krijgt aan HRA 130 euro terug.

Verder was je aan gemeentebelastingen zo'n 30 euro per maand meer kwijt dan wat je nu kwijt bent.
Voor groot onderhoud mag je zo'n 250 euro per maand opzij zetten.
Opstalverzekering voor een woning van 350k is ook zo'n 40 euro.

Netto koopkosten zijn:
2% overdrachtsbelasting: 7.000 euro in één keer.
notaris, hypotheek en advieskosten: 1.750 euro samen (eigenlijk het dubbele, maar dit kun je via je belastingaangifte opvoeren)
keur en taxatiekosten: 750 euro éénmalig.
Als je over een aantal jaren de keet verkoopt dan mag je ook zo'n 2.500 euro betalen aan verkoopkosten.

Ofwel; 12.000 euro had je direct mogen aftikken (inc verkoop), plus 890 euro aan vaste maandelijkse kosten als je de woning had gekocht.

Maar daar staat tegenover dat een woning meer waard wordt. Een waardestijging van 3% per jaar is erg magertjes in deze tijd. Deze 'winst' mag je netto houden bij verkoop. Dit is dus zo'n 10.000 euro per jaar wat je woning meer waard zou worden de komende jaren.

Hierdoor zijn de éénmalige kosten van 12.000 euro na één jaar weg te strepen tegen de gestegen woningwaarde. Tevens zijn de maandelijkse kosten ook lager dan met een huurwoning.

Hier moet wel één grote noot bij worden gesteld; niet iedereen kan een hypotheek krijgen van 350k; hier heb je bijna 6k per maand aan inkomen voor nodig. Tevens zijn de totale vaste lasten ook hoger dan wat hierboven staat omdat je ook je hypotheekaflossing hebt. Plus de woningwaardestijging is fluctuerend.

[Tehh]

Theo schreef op maandag 6 mei 2019 @ 13:47:
Maar daar staat tegenover dat een woning meer waard wordt. Een waardestijging van 3% per jaar is erg magertjes in deze tijd. Deze 'winst' mag je netto houden bij verkoop. Dit is dus zo'n 10.000 euro per jaar wat je woning meer waard zou worden de komende jaren.

Hierdoor zijn de éénmalige kosten van 12.000 euro na één jaar weg te strepen tegen de gestegen woningwaarde. Tevens zijn de maandelijkse kosten ook lager dan met een huurwoning.

Hier moet wel één grote noot bij worden gesteld; niet iedereen kan een hypotheek krijgen van 350k; hier heb je bijna 6k per maand aan inkomen voor nodig. Tevens zijn de totale vaste lasten ook hoger dan wat hierboven staat omdat je ook je hypotheekaflossing hebt. Plus de woningwaardestijging is fluctuerend.

Je vergeet de grootste noot. Waardestijging is geen garantie.
De waardestijging van 3% in 'deze tijd', daarmee bedoel je de afgelopen 4 jaar? Of kijk je het gelijk over een groter geheel van 30 jaar? Over die beide perioden heb je gelijk, maar in een periode van 10 jaar niet. Er zijn genoeg huizen te vinden in Nederland die nu nog niet waard zijn wat ze 10 jaar geleden waard waren als er inflatiecorrectie wordt toegepast op de waarde van 10 jaar terug.

De woning die ik uiteindelijk gekocht heb als voorbeeld nemende:
In 2008 te koop gezet voor 314k (dat was vlak daarvoor een schappelijke prijs, er is zelfs een bod van 300k afgeslagen), uiteindelijk door mij gekocht voor 220k in 2014 nadat hij 5,5 jaar te koop heeft gestaan. Ik heb er zo'n 60k in gestoken aan renovatie en achterstallig onderhoud. Als ik naar vergelijkbare woningen kijk is de waarde inmiddels zo'n 325k.
Zonder inflatiecorrectie toe te passen, maar rekening houdende met een totale kostenplaatje van 280k (aankoopprijs + renovatie) kom ik ongeveer op 3% waardestijging in de afgelopen 5 jaar. Maar daarbij heb ik dus gekocht op het dieptepunt van de markt! Zou ik rekening houden met de waarde uit 2008 dan is er per saldo echt geen sprake van een stijging van de woningwaarde.

[Theo]

@Tehh In jouw situatie is dat idd vrij magertjes. Als ik kijk dat mijn woning, die ik in 2015 gekocht heb voor 265k, en waarbij ik ongeveer 15k heb geïnvesteerd, nu ongeveer 375k waard is dan is dat een procentuele stijging van 7.5% per jaar.

Het punt dat ik wilde maken, en dat jij dus exact bevestigd, is dat het kopen van een woning, versus het huren ervan, veel voordeliger kán zijn, ook op korte termijn. Zoals ik in mijn vorige post ook al schreef; de woningwaardestijging is fluctuerend. Dit kan dus ook negatief zijn. Er is echter wel een algehele tendens naar het duurder worden van woningen (mede als gevolg van inflatie)

[cadsite]

Theo schreef op maandag 6 mei 2019 @ 13:47:
Als je die woning van 350k had gekocht dan waren je maandlasten ongeveer:

Hypotheekrente: 2.4% van 350K: 700 euro per maand bruto

Dan los je geen kapitaal af?

[Theo]

cadsite schreef op maandag 6 mei 2019 @ 16:00:
[...]

Dan los je geen kapitaal af?

Aflossen is niks meer dan schuiven met geld. Je schuift het geld van je eigen rekening naar de rekening van de hypotheekverstrekker. Wanneer je de woning verkoopt schuift je aflossing via een omweg weer terug naar je eigen rekening. Al met al niet echt spannend. Stel je lost 10k af, dan krijg je, als je de woning verkoopt, die 10k ook via een omweg weer terug (koper betaald aan notaris; notaris lost nog openstaande hypotheekbedrag af en de rest van het geld schuift naar jou als verkoper toe. Los jij 10K af dan blijft er 10K meer over wat naar jou toe komt.)

Stel dat je een woning koopt voor 350k met een hypotheek van 350k. Een aantal jaren later heb je aan reguliere aflossingen 10k afgelost. Je verkoopt de woning voor 350k. Die 10k die jij afgelost hebt komt dan weer jouw kant op via de notaris.

De rente daarentegen die je betaald die verdwijnt. Net zoals de huur; je betaald het en het geld is weg.

[cadsite]

Ik versta er geen jota van. Jullie systeem is zo verschillend van het onze.
Wij kopen een huis en betalen hier maandelijks een som voor aan de bank. Dit is een deel kapitaal en een deel intrest.
In het begin is dit overwegend intrest, naar het einde toe overwegend kapitaal.
Dat maakt dat je huis na 15 à 25 jaar voor de volle 100% van jou is en de afbetaling stopt.
ter illustratie een simulatie voor een Belgische hypotheek voor €350.000:


Dus: in jouw berekening wordt er toch geen kapitaal afgelost?

[Voor 6% gewijzigd door cadsite op 06-05-2019 16:19]

[Soggney]

Dat is op 20 jaar berekend, zet het op 30 jaar (wat hier gangbaar is) dan is 700/maand mogelijk.

[cadsite]

Soggney schreef op maandag 6 mei 2019 @ 16:23:
Dat is op 20 jaar berekend, zet het op 30 jaar (wat hier gangbaar is) dan is 700/maand mogelijk.

Dat geloof je nu toch zelf niet...
700 x 12 x 30 = €252.000
Je hebt nog niet eens je kapitaal afgelost, laat staan intrest betaald.

[Twam]

Ik vermoed dat die 700 juist alleen over de rente gaat, als ik het zo lees. Het argument om daarmee te rekenen is dan dat je die overige 556,42 effectief gewoon spaart, want die blijft van jou, alleen zit dat geld tot de verkoop vast in bakstenen (of beton, hout, etc.).

[cadsite]

Dat maakt dan wel dat je er vanuit gaat dat je huis niet zakt in waarde, anders zit je serieus in de sh*t bij verkoop.
Ook is het nooit je eigen huis en blijf je intrest betalen zonder dat er iets verandert.
Eigenaardige manier van 'kopen'. Ik noem dat niet kopen maar huren van de bank.

[Twam]

En dat is dus waarom de Wereldbank, IMF en EU kritische opmerkingen maken over de schuldenlast onder particulieren in Nederland

Het is hier vrij gangbaar om een huis te kopen met grotendeels geleend geld. Je kan zelfs hypotheek nemen tot 100% van de woningwaarde, uit m'n hoofd (al wel verlaagd vanaf 106%, laatst, dus je kan niet meer de makelaar en notaris meehypotheken). Dan huur je het inderdaad in feite van de bank, maar sinds het afschaffen van de aflossingsvrije hypotheek wordt het risico op restschuld naar verloop van tijd wel steeds iets kleiner (en ga je uiteindelijk wel echt waarde opbouwen, zelfs als markt inkakt).

De oudere aflossingsvrije hyoptheek was wel echt 100% huren van de bank, met alsnog risico op restschuld bij waardedaling. Mijn moeder heeft er nog eentje, maar die is toch wel vrijwillig aan het aflossen, juist om wat buffer voor waardedaling in te bouwen. In de tussentijd betaalt ze maandelijks alleen maar rente.

[Richh]

cadsite schreef op maandag 6 mei 2019 @ 16:55:
Dat maakt dan wel dat je er vanuit gaat dat je huis niet zakt in waarde, anders zit je serieus in de sh*t bij verkoop.
Ook is het nooit je eigen huis en blijf je intrest betalen zonder dat er iets verandert.
Eigenaardige manier van 'kopen'. Ik noem dat niet kopen maar huren van de bank.

Ja, je hebt helemaal gelijk.
Zie hier de reden waarom de woningmarkt in Nederland totaal naar de knoppen is

[Deleon78]

Twam schreef op maandag 6 mei 2019 @ 17:07:
De oudere aflossingsvrije hyoptheek was wel echt 100% huren van de bank,

Nope, dat is alleen als je niet snapt waar je aan begint (en ok, dat zijn nogal wat mensen). Een aflossingsvrije hypotheek is de meest flexibele vorm van een hypotheek.
Aflossingsvrij > Annuiteit > Lineair

[Tsurany]

cadsite schreef op maandag 6 mei 2019 @ 16:18:
Dat maakt dat je huis na 15 à 25 jaar voor de volle 100% van jou is en de afbetaling stopt.

Twam schreef op maandag 6 mei 2019 @ 17:07:
De oudere aflossingsvrije hyoptheek was wel echt 100% huren van de bank, met alsnog risico op restschuld bij waardedaling.

Incorrect, het huis is altijd volledig eigendom van de koper en nooit eigendom van de bank.

Theo schreef op maandag 6 mei 2019 @ 13:47:
Maar daar staat tegenover dat een woning meer waard wordt.

Zeer gevaarlijke uitspraak. Een woning is tot op heden altijd in waarde gestegen kijkend naar de lange termijn, echter zijn er genoeg perioden van meerdere jaren te vinden waar de prijzen enkel dalen. In zo'n situatie moeten verkopen geeft simpelweg een restschuld.

De situatie van @Tehh bewijst precies mijn punt. Hij profiteert van den mooie waardestijging maar zijn verkopers hebben in een paar jaar tijd 80k 'verloren'.

[cadsite]

Tsurany schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 00:28:
Incorrect, het huis is altijd volledig eigendom van de koper en nooit eigendom van de bank.

Op papier inderdaad...
Alleen voel je toch ook wel aan dat jij niets betaalt hebt van je huis. De bank heeft dat gedaan.
Je moet anders maar eens proberen een paar maand die intrest niet te betalen. We zullen dan nog eens zien hoeveel dat huis van jou is.

Als ik nu stop met betalen zijn we de bank nog een paar duizend € schuldig en that's it. Dat huis is dus voor 90% van ons en 10% van de bank.

[Tsurany]

cadsite schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 07:52:
[...]

Op papier inderdaad...
Alleen voel je toch ook wel aan dat jij niets betaalt hebt van je huis. De bank heeft dat gedaan.
Je moet anders maar eens proberen een paar maand die intrest niet te betalen. We zullen dan nog eens zien hoeveel dat huis van jou is.

Als ik nu stop met betalen zijn we de bank nog een paar duizend € schuldig en that's it. Dat huis is dus voor 90% van ons en 10% van de bank.

Jij hebt het huis zelf betaald, alleen met geleend geld. Daar zit een groot verschil in. Het huis is altijd volledig eigendom van de koper.
Laten we het dus gewoon bij de feiten houden en geen gevoelens als waarheid gaan projecteren.

[cadsite]

Het huis is van jou, betaald met geld van iemand anders.
Interpreteer het hoe je wilt.

[targaryanwolf]

Jou huis is onderpand van de lening, wanneer jij niet meer kan/wil betalen, dan heeft de bank het recht zoals beschreven in de hypotheek akte, dat de bank het huis mag verkopen om de hypotheek/lening mee af te lossen.

Dus het huis is altijd jou eigendom, alleen zijn er afspraken gemaakt met de geldverstrekker, dat wanneer jij niet meer kunt/wil betalen dat zij het "object" mogen verkopen, om de schuld mee af te lossen.

Daarom wilt de bank ook altijd een taxatierapport hebben, om te zien waarde van de woning is. Want de verkoopprijs die jij hebt geboden boeit ze niet. Ze zullen dan ook altijd maximaal 100% van de waarde aan jou lenen. Dit betekend dus, jij bied 200.000 op een woning, taxateur vindt het "maar" 190.000 waard, dan krijg je dus maar 190.000 van de bank en mag je die overige 10k zelf lappen.

[cadsite]

Ik ben 40 jaar en betaal reeds 17 jaar een hypotheek af.
Ik weet echt wel wat het principe van een hypotheek is.

Ik blijf echter bij mijn stelling dat ik ons huis pas voor de volle 100% ons huis zal vinden over een goed jaar, als die hypotheek afbetaald is, niet ervoor.

Enne, een hypotheek tot 110% van de geschatte waarde is verre van abnormaal.
Als je kan lenen aan een quotiteit <100% of nog beter <80% zal de rente uiteraard beter zijn.

[Deleon78]

cadsite schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 11:16:
Ik ben 40 jaar en betaal reeds 17 jaar een hypotheek af.
Ik weet echt wel wat het principe van een hypotheek is.

Ik blijf echter bij mijn stelling dat ik ons huis pas voor de volle 100% ons huis zal vinden over een goed jaar, als die hypotheek afbetaald is, niet ervoor.

Enne, een hypotheek tot 110% van de geschatte waarde is verre van abnormaal.
Als je kan lenen aan een quotiteit <100% of nog beter <80% zal de rente uiteraard beter zijn.

Je stelling heeft 0,0 waarde, omdat het je gevoel is...

17 jaar betalen is 1x een hypotheek afsluiten en voor de rest kijken naar automatische incasso's, daarmee wordt je kennis van hypotheken niet groter.

Ik ben inmiddels de draad kwijt en weet ook niet of de originele poster inmiddels genoeg weet

[cadsite]

Deleon78 schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 12:30:
[...]17 jaar betalen is 1x een hypotheek afsluiten en voor de rest kijken naar automatische incasso's

Niet helemaal juist, we hebben onze hypotheek herschreven na 2,5 jaar, dus hypotheek betaald met een nieuwe bij een andere bank, dus ook opnieuw langs de notaris, maar dat terzijde.

Mij ging het er vooral om dat ik het systeem van aflossingsloze hypotheek totaal fout vind. Maar goed, dat zal dan wel een cultureel verschil zijn zeker?
Net zoals het bij jullie vaker voorkomt dat je een huis bouwt op een grond die niet van jou is, dat is bij ons ondenkbaar.

[Deleon78]

Aflossingsvrij is dan ook afgeschaft, men was het met je eens
Zelf vind ik het jammer, want ik ben prima in staat zelf af te lossen wanneer mij dat uitkomt. Maar goed, toen ik jonger was waarschijnlijk niet