Nieuwbouwwoning taxeren

[Sport_Life]

Wij hebben vorig jaar een nieuwbouwwoning gekocht en recent ons appartement verkocht. Inmiddels vallen we na verkoop appartement in de laagste risico klasse, maar de hypotheekverstrekker geeft aan dit alleen aan te passen aan de hand van een taxatierapport of de WOZ waarde. Beide kan nog niet, want het huis is nog niet af . Op basis van de hoofdsom van de hypotheek ("marktwaarde van de woning") vallen we 1 categorie lager en op basis van vergelijkbare woningen die recent zijn verkocht vallen we 2 categorien lager. Nu moeten we wachten tot de woning af is, wat ons per maand 100 euro aan extra rente kost.

Werkt elke hypotheekverstrekker op deze manier? Kunnen we een casco woning taxeren met allerlei getekende offertes en wordt dit geaccepteerd door een hyptheekverstrekker?

Zoiets dus https://site.nwwi.nl/paginas-validatie-update/nieuwbouw/

[Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 01-10-2018 22:18]

[nokiaan958GB]

Wat ik om me heen zie is dat geldverstrekkers hier heel verschillend mee om gaan.

Sommige geldverstrekkers vragen zelfs 3 taxaties: 1 bij aanvang, 1 tussentijds en 1 na gereedkoming. Waarvan de eerste taxatie in ieder geval gevalideerd moet zijn. Dat gaat dan lekker in de papieren lopen.
Dus vraag na wat de geldverstrekker precies nodig denkt te hebben.

Een taxateur kan gewoon taxeren op basis van je bestek plus bouwtekeningen aangevuld met de zaken die je daar nog zelf (middels financiering) aan toe voegt.

[DutchChelsea]

Welke geldverstrekker heb je, @Sport_Life

[TheGhostInc]

Sport_Life schreef op maandag 1 oktober 2018 @ 22:15:
Nu moeten we wachten tot de woning af is, wat ons per maand 100 euro aan extra rente kost.

Ik neem aan dat je een bouwdepot hebt?
Met zoveel eigen geld betaal je nog amper rente. Of staat dat geld nog ergens anders en weet de bank nog niet of dat echt het huis in gaat?

Sport_Life schreef op maandag 1 oktober 2018 @ 22:15:
Werkt elke hypotheekverstrekker op deze manier? Kunnen we een casco woning taxeren met allerlei getekende offertes en wordt dit geaccepteerd door een hyptheekverstrekker?

Je verschuurt een getekende offerte zo....

Maar er is meer verschil tussen hypotheekverstrekkers dan de rente. Vooral de goedkope jongens proberen het simpel te houden en zullen soms niet eens snappen wat je wilt doen.

Daarnaast vraag ik me af of het klopt wat je zegt. De bank kan alleen 'bij' het geld in het depot en de woning bij executie. Dus jouw casco woning + depot / hypotheek bepaald de risicoklasse. Spaargeld/overwaarde oude woning telt pas mee als het in de nieuwe woning wordt gestopt.

[m-vw]

Enige manier om daar achter te komen is eerst contactopnemen met je hypotheekverstrekker om te vragen of het voor hen een mogelijkheid is. Dan moet je nog een taxateur vinden die het wil/kan.

Waar je wel rekening mee moet houden is dat bijvoorbeeld een keuken van €20.000,- geen €20.000,- toevoegt aan de waarde van je huis. Niet alleen heb je te maken met arbeidsloon dat in die prijs zit, een taxateur telt, kort door de bocht, gewoon de kastjes.

[GforceNL]

Ik had het zelfde bij BLG, woning laten taxeren toen hij klaar was. Was allemaal zo geregeld.

Het is lastig waarde schatten van iets dat er niet staat.

[euchromatic]

Een taxatie kost ergens rond 300-400 euro, toch? Als je er 100 euro per maand mee kan besparen lijkt me dat een goede deal. Er is vast wel een taxateur die er naar wil kijken zelfs als het nog niet af is, en over de uitkomst valt blijkbaar te praten.

[bartijn2]

Wij hebben onze nieuwbouw woning ook laten taxeren, alleen wel nadat deze was opgeleverd.

Dit moest met van onze hypotheek verstrekker (Munt hypotheken) met een taxatie rapport volgens model NWWI. https://site.nwwi.nl/

Waarschijnlijk wil jullie hypotheek verstrekker ook een taxatie rapport volgens een bepaald model.
Op de website van die instantie kan je wel vinden of deze een nog op te leveren huis taxeren.

Bij ons scheelde het trouwens ook 100 euro per maand, de 400 euro voor de taxatie hebben we al dik terug verdiend. (Hypotheek loopt nog 27 jaar, (27x12 maanden x 100 euro = veel geld snel verdiend met een investering van slechts 400 euro)

[mgizmo]

Sport_Life schreef op maandag 1 oktober 2018 @ 22:15:
Werkt elke hypotheekverstrekker op deze manier? Kunnen we een casco woning taxeren met allerlei getekende offertes en wordt dit geaccepteerd door een hyptheekverstrekker?

Wij hadden dat verzoek ook vanuit Obvion. Taxateur is even op het bouwterrein geweest (langsgereden), tekeningen, brochures ontvangen van ons, en heeft toen een taxatierapport gemaakt
Ging nergens over, kostte paar honderd euro.

Ik wil het huis wel opnieuw laten taxeren als we helemaal klaar zijn, omdat we dan sneller de laatste 0,1% rente eraf hebben. Ik bedacht mij alleen later, wat gebeurd er nu als de markt weer slechter wordt. Komt ie dan weer terug?

[Voor 19% gewijzigd door mgizmo op 02-10-2018 15:19]

[aegis]

@mgizmo in principe komen ze niet terug als de markt naar beneden gaat volgens de voorwaarde van elke hypotheek hebben ze daartoe wel het recht alleen zullen ze dat niet zo snel uit oefenen. Als jij gewoon netjes elke maand betaald en geen gekke verbouwingen hout je touwtje gaat uitvoeren, zal een bank nooit langskomen.

[Maverick]

Sport_Life schreef op maandag 1 oktober 2018 @ 22:15:
maar de hypotheekverstrekker geeft aan dit alleen aan te passen aan de hand van een taxatierapport of de WOZ waarde. Beide kan nog niet, want het huis is nog niet af .

Een taxateur kan aan de hand van bestektekeningen gewoon een taxatie doen van de woning lijkt me. Bij niet projectmatige nieuwbouw is dit de gebruikelijkste zaak van de wereld, dus zie niet in waarom dit met projectmatige nieuwbouw ook niet zou kunnen. Zou gewoon een taxateur bellen en vragen wat hij nodig heeft en dat lospeuteren bij de aannemer.

[Harm2211]

Maverick schreef op dinsdag 2 oktober 2018 @ 15:42:
[...]


Een taxateur kan aan de hand van bestektekeningen gewoon een taxatie doen van de woning lijkt me. Bij niet projectmatige nieuwbouw is dit de gebruikelijkste zaak van de wereld, dus zie niet in waarom dit met projectmatige nieuwbouw ook niet zou kunnen. Zou gewoon een taxateur bellen en vragen wat hij nodig heeft en dat lospeuteren bij de aannemer.

Sinds april dit jaar zijn de eisen voor taxaties enorm veel strenger geworden. Op basis van tekeningen een gevalideerde taxatie doen kan niet meer. De taxateur moet dus echt ter plaatsen dingen bekijken en meten en daar zit een aannemer niet op te wachten zolang de woning nog niet opgeleverd is.

@Sport_Life
Bij projectmatige nieuwbouw wordt als waarde voor de financiering bij bijna alle banken de koop-/ aanneemsom + meerwerk genomen. Wellicht als je nog eens goed benadrukt dat de woning nog in aanbouw is, dat taxatie dus niet mogelijk is, dat ze voor de financiering ook uit zijn gegaan van een bepaalde waarde en dat vanaf het moment van vaststellen van die waarde de huizenprijzen met x% zijn gestegen, ze de bureaucratie een keer achterwege kunnen laten.

[Maverick]

Harm2211 schreef op dinsdag 2 oktober 2018 @ 15:56:
[...]


Sinds april dit jaar zijn de eisen voor taxaties enorm veel strenger geworden. Op basis van tekeningen een gevalideerde taxatie doen kan niet meer. De taxateur moet dus echt ter plaatsen dingen bekijken en meten en daar zit een aannemer niet op te wachten zolang de woning nog niet opgeleverd is.

Kan toch gewoon? In mijn taxatierapport zitten mooie foto's van een grasveldje. Nog geen huis te bekennen. Is gewoon een NWWI gevalideerde taxatie. (toegegeven, hij is van maart dit jaar, das voor april. )

@Sport_Life
Bij projectmatige nieuwbouw wordt als waarde voor de financiering bij bijna alle banken de koop-/ aanneemsom + meerwerk genomen. Wellicht als je nog eens goed benadrukt dat de woning nog in aanbouw is, dat taxatie dus niet mogelijk is, dat ze voor de financiering ook uit zijn gegaan van een bepaalde waarde en dat vanaf het moment van vaststellen van die waarde de huizenprijzen met x% zijn gestegen, ze de bureaucratie een keer achterwege kunnen laten.

Dit houden ze wel aan voor de financiering, maar de vraag is natuurlijk of ze dat voldoende vinden voor het verlagen van de risico-opslag. Das natuurlijk wel iets anders.

[mgizmo]

aegis schreef op dinsdag 2 oktober 2018 @ 15:39:
@mgizmo in principe komen ze niet terug als de markt naar beneden gaat volgens de voorwaarde van elke hypotheek hebben ze daartoe wel het recht alleen zullen ze dat niet zo snel uit oefenen. Als jij gewoon netjes elke maand betaald en geen gekke verbouwingen hout je touwtje gaat uitvoeren, zal een bank nooit langskomen.

Ik begrijp je antwoord even niet in relatie tot mijn vraag, dus ik trek maar even de conclusie dat mijn vraag niet helder was. In hypotheek hebben we een risico-opslag die wegvalt als we onder bepaalde percentages van de executiewaarde (die gebaseerd is op 90% vd hypotheek). Duiken we daar onder door inlossen, dan gaan percentages dus omlaag. Dat hadden wij eigenlijk al direct toen het huis bijna opgeleverd was (hypotheek 540k, taxatiewaarde volgens bank 608k). Ik vraag me af als de markt weer zo slecht is, dat taxatie naar beneden duikt, of we die risico opslag weer erbij krijgen. Sorry @Sport_Life voor het kapen door de vraag ;-)

[aegis]

Als er een taxatie wordt uitgevoerd kan de risico opslag naar beide kanten gaan natuurlijk mits overlegd aan de bank. Als jij bijv. een taxatie doet voor de lol en die niet aan de bank geeft gebeurd er niks.

De bank gaat natuurlijk niet zomaar een taxatie uitvoeren dit gebeurt alleen bij aangaan van de hypotheek en misschien bij het verlengen van de rentevaste periode. Dus al jij gewoon netjes elke maand betaalt en de bank geen reden geeft om naar jou huis/hypotheek te kijken(bijv. niet betalen of zonder toestemming verhuren of iets dergelijks) zullen zij ook niks doen.

[Voor 15% gewijzigd door aegis op 02-10-2018 16:45]

[RM-rf]

Sport_Life schreef op maandag 1 oktober 2018 @ 22:15:

Werkt elke hypotheekverstrekker op deze manier? Kunnen we een casco woning taxeren met allerlei getekende offertes en wordt dit geaccepteerd door een hyptheekverstrekker?

Zolang je woning niet af is kun je niet de waarde 'verzinnen'...

de waarde die voor een hypotheekverstrekker belangrijk is, is de verkoopwaarde en zolang een hoop werkzaamheden niet afgemaakt zijn, hebben die dus ook geen enkele doorverkoopwaarde.

Ook je 'getekende' offertes zeggen nog niks erover wat de waarde nu is; het geeft hooguit een indruk dat in enige tijd die woning wél die gewensde waarde zal hebben, maar tot die tijd bestaat er dus een zeker rsico dat er een aantal zaken ook mis kunnen gaan...


De Hypotheek is juist iets dat -jij- verstrekt, het houd in dat de kredietgever eventueel bij mogelijke betaalproblemen een pandrecht op je wonng kan opeisen ...
Dit om de nog uitstaande schuld in te vorderen.
Daarbij is het natuurlijk een groot verschil of die woning 'af' is, of nog in aanbouw en juist dat maakt ook een zeker risico-verschil uit.

IK kan begrijpen dat jij graag zou willen dat de wonng af is, maar ook de hypotheeknemer heeft daarbij evengoed een belang en zolang jouw woning niet netjes afgebouwd maakt dat voor het risico dat hij loopt wel degeljk iets uit, waardoor hij die risico-opslag kan onderbouwen

[Sport_Life]

Dank voor jullie reacties!

m-vw schreef op dinsdag 2 oktober 2018 @ 06:52:
Enige manier om daar achter te komen is eerst contactopnemen met je hypotheekverstrekker om te vragen of het voor hen een mogelijkheid is. Dan moet je nog een taxateur vinden die het wil/kan.

Waar je wel rekening mee moet houden is dat bijvoorbeeld een keuken van €20.000,- geen €20.000,- toevoegt aan de waarde van je huis. Niet alleen heb je te maken met arbeidsloon dat in die prijs zit, een taxateur telt, kort door de bocht, gewoon de kastjes.

De hypotheekverstrekker (Syntrus) zegt dat er een taxatieverslag nodig is of WOZ waarde. Initieel ging men uit van VON prijs + opgave meerwerk (dankzij overbruggingshypotheek vielen we in 85% LTV), maar dat geldt tot een half jaar na afsluiten. Wij hebben recent de overwaarde van ons appartement afgelost op de lening, derhalve is de LTV nu ca 65% van de initiele waarde. Maar er zijn inmiddels enkele vergelijkbare woningen verkocht waarna onze LTV <60% wordt.

Dus kortom de verstrekker gaat nu met de risico-opslag uit van 85% (alsof er geen aflossing is gedaan)
Wanneer de verstrekker uitgaat van de VON prijs + opgave meerwerk komen we op 65% LTV
Wanneer de verstrekker uitgaat van de marktwaarde van vergelijkbare woningen komen we op ca 60% LTV

Harm2211 schreef op dinsdag 2 oktober 2018 @ 15:56:
[...]
@Sport_Life
Bij projectmatige nieuwbouw wordt als waarde voor de financiering bij bijna alle banken de koop-/ aanneemsom + meerwerk genomen. Wellicht als je nog eens goed benadrukt dat de woning nog in aanbouw is, dat taxatie dus niet mogelijk is, dat ze voor de financiering ook uit zijn gegaan van een bepaalde waarde en dat vanaf het moment van vaststellen van die waarde de huizenprijzen met x% zijn gestegen, ze de bureaucratie een keer achterwege kunnen laten.

Dat precies mijn bedoeling. Maar de verstrekker blijft bij haar standpunt.
Terwijl in dit gedeelte van de randstad te prijzen met 10/15% per jaar stijgen,..

[Voor 24% gewijzigd door Sport_Life op 02-10-2018 21:21]

[ID-College]

Waarom heb je dan niet gewoon meer overbrugging genomen? Ik snap niet waarom je eerst voor 85% LTV gaat, daarna iets aflost (waar haal je dit geld dan vandaan?) en dan vervolgens de rente van 65% LTV wil. Waar is het mis gegaan? Had je dit van te voren niet kunnen zien aankomen?

[Harm2211]

ID-College schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 07:39:
Waarom heb je dan niet gewoon meer overbrugging genomen? Ik snap niet waarom je eerst voor 85% LTV gaat, daarna iets aflost (waar haal je dit geld dan vandaan?) en dan vervolgens de rente van 65% LTV wil. Waar is het mis gegaan? Had je dit van te voren niet kunnen zien aankomen?

Stel je hebt een appartement met 2 ton overwaarde. Je koopt een huis voor 1 miljoen en je moet 850k financieren. Dan verkoop je je appartement, je lost de 2 ton overwaarde af op je financiering en je hebt ineens 650k financiering. Logisch toch? uiteraard zie je dat wel aankomen, maar als je het geld nog niet in je handjes hebt kan je het nog niet uitgeven.

[Sport_Life]

ID-College schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 07:39:
Waarom heb je dan niet gewoon meer overbrugging genomen? Ik snap niet waarom je eerst voor 85% LTV gaat, daarna iets aflost (waar haal je dit geld dan vandaan?) en dan vervolgens de rente van 65% LTV wil. Waar is het mis gegaan? Had je dit van te voren niet kunnen zien aankomen?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 03-10-2018 14:30]

[Harm2211]

Sport_Life schreef op dinsdag 2 oktober 2018 @ 21:05:
[...]

Dat precies mijn bedoeling. Maar de verstrekker blijft bij haar standpunt.
Terwijl in dit gedeelte van de randstad te prijzen met 10/15% per jaar stijgen,..

Was er al bang voor. Het is natuurlijk bezopen dat zo'n bank je korte tijd geleden met een methode van waardebepaling een gigantische zak met geld geeft, maar nu op basis van dezelfde methode je niet in de juiste LTV categorie willen plaatsen. Misschien kan je hypotheekadviseur nog wat doen? die heeft vast een betere ingang via een accountmanager o.i.d.

[Sport_Life]

Harm2211 schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:35:
[...]


Was er al bang voor. Het is natuurlijk bezopen dat zo'n bank je korte tijd geleden met een methode van waardebepaling een gigantische zak met geld geeft, maar nu op basis van dezelfde methode je niet in de juiste LTV categorie willen plaatsen. Misschien kan je hypotheekadviseur nog wat doen? die heeft vast een betere ingang via een accountmanager o.i.d.

Mijn ervaring met de hypotheekadviseur is dat ze de vraag zonder onderbouwing neerleggen bij Syntrus en vervolgens klakkeloos het antwoord ("kan niet") retour geven.
Qua onderhandelen zijn ze niet heel best.

[ID-College]

Sport_Life schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 14:27:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

De LTV daalt toch automatisch mee als je extra aflost? Als je die 92k extra aflost op je hypotheek gaat je hypotheek omlaag. Als de waarde van je huis gelijkt blijft, dan gaat je LTV toch omlaag en profiteer je toch automatisch van de lagere rente?

[Sport_Life]

ID-College schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 15:52:
[...]

De LTV daalt toch automatisch mee als je extra aflost? Als je die 92k extra aflost op je hypotheek gaat je hypotheek omlaag. Als de waarde van je huis gelijkt blijft, dan gaat je LTV toch omlaag en profiteer je toch automatisch van de lagere rente?

Nee, dat gebeurt dus niet. Daar is een taxatie rapport voor nodig.
De ltv daalt wel, maar zij passen het niet aan.

[Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 03-10-2018 16:38]

[ID-College]

Sport_Life schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 16:35:
[...]

Nee, dat gebeurt dus niet. Daar is een taxatie rapport voor nodig.
De ltv daalt wel, maar zij passen het niet aan.

Dan heb je het over de waardestijging neem ik aan..? Want als je extra aflost dan daalt je hypotheek.

Anders zou ik gewoon opnieuw taxeren als je huis af is. Zoveel scheelt het nou ook weer niet, het is niet zo alsof je nu ineens honderden euro's gaat verdienen vermoed ik Dit "probleem" houd je altijd want de huizenprijzen blijven stijgen en dalen dus je LTV zal elke keer anders zijn tov de actuele waarde..