Huis kopen zonder overbruggingshypotheek

[HanM]

Hoi mede-tweakers,

Ik ben aan het proberen om via een execution only een hypotheek voor mijn volgende huis te regelen, dit bespaart een hoop geld maar je wordt zo wel voor het blok gezet. Nu heb ik nog iets waar ik niet uitkom en waar niemand mij antwoord op wil geven zonder dat ik voor hun advies betaal. Ik hoop dat wellicht hier een aantal ervarings deskundige zitten die mij de juiste richting op willen sturen.

Situatie:
Toegestane hypotheek 500.000 (op basis van salaris mijzelf en vriendin)
Koopsom 450.000
Eigen geld 110.000
Overwaarde huidige huis 100.000
Resterende hypotheek huidige huis 101.000

Mijn huidige huis is nog niet verkocht maar ik neem aan deze al wel verkocht te hebben bij de overgangsdatum (lente 2019)

Nu wil ik dus de eerste offerte aanvragen en mij lijkt het dat als ik dus een hypotheek van 340.000 aanvraag dat ik goed zit. Mocht mijn huidige huis niet verkocht raken dan ben ik voldoende kredietwaardig om 441.000 te dragen. (340.000 + 101.000)
Indien mijn huis wel verkocht is voor de overgangs datum van mijn nieuwe huis dan heb ik alleen niet de volledige 340.000 nodig. In dit scenario heb ik maar een hypotheek van 240.000 nodig. (450.000-100.000-110.000).
Kan ik in dat geval niet het volledig aangevraagde bedrag lenen en dus maar 240.000 van de 360.000 gebruiken?

Ik snap dat sommige mensen denken "waar maak je je druk om, met zoveel geld betaal je toch gewoon een adviseur". Maar in mijn vorige huis aankoop vond in dit toch wel veel geld voor een mapje met daarin een automatisch gegenereerd rapport. Daarom dat ik het nu eerst execution only probeer. Voor die paar daagjes uitzoek werk kan ik toch weer een weekje op vakantie .

Alvast bedankt voor iedereen die moeite neemt om te reageren (Y)

[Señor Sjon]

Dit gaat meer over het financieren zelf. Move WVB >>> PFSL

[wm1234]

Waar bepaal je die waarde's op (recente WOZ/taxatie)? Denkt de hypotheekverstrekker er zo ook over?

Ik zie nergens een afslag van de waarde van de woning omdat die nog niet verkocht is.

Lijkt mij wel een haalbaar scenario in ieder geval.

[Sport_Life]

Ik heb in zekere zin hetzelfde gehad. Kortgezegd kwam het erop neer dat de overwaarde zoveel was dat dit de overbruggingshypotheek

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

oversteeg. (bank ging uit van 90% van de taxatiewaarde en we verkochten een jaar later ivm nieuwbouw en nog eens ruim boven de waarde > vandaar het verschil).

Het gevolg was dat de overwaarde wat de overbruggingshypotheek oversteeg conform de "reguliere" regels afgelost moest worden; dus in mijn geval max 10% per jaar boetevrij tenzij de huidige rente hoger is. En dat laatste was het geval: huidige rente is hoger, dus we kunnen de hypotheek boetevrij aflossen.

Wat je kunt doen om de boeterente te ondervangen is de verwachte overwaarde variabel of 1 jaar vastzetten. Een overbruggingshypotheek is eigenlijk een hypotheekvorm die aflossingsvrij is en op ieder moment (binnen 2 jaar meestal) boetevrij kan worden afgelost, dat kun je dus simuleren door een variabele rente af te spreken.

Dus in jouw geval vraag je 340k hypotheek aan:
- 100k variabele rente
- 240k bijvoorbeeld 10 of 20 jaar rentevast

[ Voor 21% gewijzigd door Sport_Life op 01-10-2018 22:00 ]

[fonsoy]

HanM schreef op maandag 1 oktober 2018 @ 18:49:
Hoi mede-tweakers,

Ik ben aan het proberen om via een execution only een hypotheek voor mijn volgende huis te regelen, dit bespaart een hoop geld maar je wordt zo wel voor het blok gezet. Nu heb ik nog iets waar ik niet uitkom en waar niemand mij antwoord op wil geven zonder dat ik voor hun advies betaal. Ik hoop dat wellicht hier een aantal ervarings deskundige zitten die mij de juiste richting op willen sturen.

Situatie:
Toegestane hypotheek 500.000 (op basis van salaris mijzelf en vriendin)
Koopsom 450.000
Eigen geld 110.000
Overwaarde huidige huis 100.000
Resterende hypotheek huidige huis 101.000

Mijn huidige huis is nog niet verkocht maar ik neem aan deze al wel verkocht te hebben bij de overgangsdatum (lente 2019)

Nu wil ik dus de eerste offerte aanvragen en mij lijkt het dat als ik dus een hypotheek van 340.000 aanvraag dat ik goed zit. Mocht mijn huidige huis niet verkocht raken dan ben ik voldoende kredietwaardig om 441.000 te dragen. (340.000 + 101.000)
Indien mijn huis wel verkocht is voor de overgangs datum van mijn nieuwe huis dan heb ik alleen niet de volledige 340.000 nodig. In dit scenario heb ik maar een hypotheek van 240.000 nodig. (450.000-100.000-110.000).
Kan ik in dat geval niet het volledig aangevraagde bedrag lenen en dus maar 240.000 van de 360.000 gebruiken?

Ik snap dat sommige mensen denken "waar maak je je druk om, met zoveel geld betaal je toch gewoon een adviseur". Maar in mijn vorige huis aankoop vond in dit toch wel veel geld voor een mapje met daarin een automatisch gegenereerd rapport. Daarom dat ik het nu eerst execution only probeer. Voor die paar daagjes uitzoek werk kan ik toch weer een weekje op vakantie .

Alvast bedankt voor iedereen die moeite neemt om te reageren (Y)

De bank gaat waarschijnlijk niet akkoord met de financiering van een huis waarvoor er niet aantoonbaar het geld is. Ja, het is er wel, maar als jij je woning niet op tijd verkoopt, is het er niet.

Deze constructie gaat enkel werken als je op de overdrachtsdatum van je nieuwe woning het geld van je oude woning al beschikbaar hebt. En dan zal je dus enige tijd elders moeten wonen. Het maar is de vraag of de kosten van dubbel verhuizen en een maand of wat huren de kosten van een overbruggingskrediet compenseert ...

Verder, die €441K kredietwaardheid gaat natuurlijk uit van je nieuwe woning. Als je al een hypotheek hebt lopen, mogelijk tegen hogere rente dan nu, kan het gevolg zijn dat dit drukt op je maandelijkse lasten, zodanig dat je uiteindelijk minder dan de maximaal toegestane hypotheek mag lenen.

Een andere oplossing zou nog kunnen zijn om te kijken of je eerder dan met overdracht aanspraak kunt maken op de aflosclausule bij verkoop van je bestaande hypotheek. Zodat je een paar maanden hypotheekvrij kunt zijn en dan ook geen last hebt van de overbrugging.

[fonsoy]

Sport_Life schreef op maandag 1 oktober 2018 @ 21:41:
Dus in jouw geval vraag je 340k hypotheek aan:
- 100k variabele rente
- 240k bijvoorbeeld 10 of 20 jaar rentevast

Bij variabele rente wil er door de bank nog weleens met andere maximale hypotheken gerekend worden. Het is ook een berekening waard of je uberhaupt dan je overbrugging nog kunt lenen.

------

Verder kun je ook niet bij alle banken 100% van de overwaarde lenen, maar dat is voor jouw casus niet van belang.

[Sport_Life]

fonsoy schreef op maandag 1 oktober 2018 @ 22:26:
[...]

Bij variabele rente wil er door de bank nog weleens met andere maximale hypotheken gerekend worden. Het is ook een berekening waard of je uberhaupt dan je overbrugging nog kunt lenen.

------

Verder kun je ook niet bij alle banken 100% van de overwaarde lenen, maar dat is voor jouw casus niet van belang.

Ik ging ervan uit dat hij met 500k leningcapaciteit minus 101k huidige lening = 399k leencapaciteit (plus 100k eigen geld) voldoende heeft om de overbruggingshypotheek te ontlopen.

[BastaRhymez]

HanM schreef op maandag 1 oktober 2018 @ 18:49:
Hoi mede-tweakers,

Ik ben aan het proberen om via een execution only een hypotheek voor mijn volgende huis te regelen, dit bespaart een hoop geld maar je wordt zo wel voor het blok gezet.Nu heb ik nog iets waar ik niet uitkom en waar niemand mij antwoord op wil geven zonder dat ik voor hun advies betaal. Ik hoop dat wellicht hier een aantal ervarings deskundige zitten die mij de juiste richting op willen sturen.

Ik ben geen ervaringsdeskundige, maar hoe denk jij een hypotheek te kunnen regelen zonder daar een onderpand tegenover te zetten? Geldverstrekkers willen graag de woning waar het om gaat als onderpand hebben, aangezien jij die nog niet hebt (jij wilt immers eerst het geld en daarna pas het onderpand aanleveren), denk ik dat je geen hypotheek zal krijgen.

Ben terecht gecorrigeerd. Dacht dat met excecution only bedoeld werd dat middels een veiling het huis gekocht zou worden

[ Voor 7% gewijzigd door BastaRhymez op 02-10-2018 12:22 ]

[Olaf van der Spek]

BastaRhymez schreef op dinsdag 2 oktober 2018 @ 09:01:
[...]

Ik ben geen ervaringsdeskundige, maar hoe denk jij een hypotheek te kunnen regelen zonder daar een onderpand tegenover te zetten? Geldverstrekkers willen graag de woning waar het om gaat als onderpand hebben, aangezien jij die nog niet hebt (jij wilt immers eerst het geld en daarna pas het onderpand aanleveren), denk ik dat je geen hypotheek zal krijgen.

Hij wil met de nieuwe hypotheek toch gewoon het nieuwe huis kopen, zo gaat dat toch altijd?

[Olaf van der Spek]

HanM schreef op maandag 1 oktober 2018 @ 18:49:
Maar in mijn vorige huis aankoop vond in dit toch wel veel geld voor een mapje met daarin een automatisch gegenereerd rapport.

Wat betaal je tegenwoordig voor zo'n mapje?

HanM schreef op maandag 1 oktober 2018 @ 18:49:
Mocht mijn huidige huis niet verkocht raken dan ben ik voldoende kredietwaardig om 441.000 te dragen. (340.000 + 101.000)

441.000 < 450.000?
Heb je ook geen geld nodig voor kosten koper, inrichting, verhuizing, andere zaken en buffer?

[ Voor 29% gewijzigd door Olaf van der Spek op 02-10-2018 09:15 ]

[BastaRhymez]

Olaf van der Spek schreef op dinsdag 2 oktober 2018 @ 09:05:
[...]

Hij wil met de nieuwe hypotheek toch gewoon het nieuwe huis kopen, zo gaat dat toch altijd?

Ben terecht gecorrigeerd. Dacht dat met excecution only bedoeld werd dat middels een veiling het huis gekocht zou worden

Nee, zo gaat dat volgens mij niet altijd!
TS wilt via een execution only een woning kopen. Vaak dien je deze direct (of binnen zeer korte termijn) af te rekenen. Hiervoor moet je dus het geld al hebben (of de toezegging dat je dit binnen no time beschikbaar krijgt).

Bij een "gewone" hypotheek (wat 99% van ons heeft) ga je het gesprek aan met de bank, heb je al een concreet onderpand (de woning) en op basis daarvan krijg je de hypotheek. Bij de exexcution only heb je nog niet het onderpand. En zonder onderpand krijg je vaak niet de benodigde hypotheek. Want als de bank het geld al beschikbaar stelt (zonder onderpand), dan heeft de bank geen zekerheid. Want wat als TS dan niet de woning krijgt. Dan heeft de bank géén geld en géén onderpand. Het risico is dus te groot.

[ Voor 6% gewijzigd door BastaRhymez op 02-10-2018 12:21 ]

[SlinkingAnt]

Wij hebben via de ABN een hypotheek zonder advies gedaan, dan betaal je geen advieskosten, maar alleen een vast bedrag voor verder afhandelen, ik dacht een €600,-

Aan de hand van het gratis adviesgesprek bij ABN een aantal mogelijke hypotheekvarianten in een pdf-je gekregen, en deze vrijwel 1op1 overgenomen in de hierop volgende stappen.
Hier ook eerst nieuwbouw gekocht voordat huidige te koop is gegaan, enige wat wij moesten kunnen aantonen dat we genoeg spaargeld hadden om de hypotheek van de oude woning gedurende de bouw te kunnen betalen.

[naitsoezn]

BastaRhymez schreef op dinsdag 2 oktober 2018 @ 10:01:
[...]
TS wilt via een execution only een woning kopen. Vaak dien je deze direct (of binnen zeer korte termijn) af te rekenen. Hiervoor moet je dus het geld al hebben (of de toezegging dat je dit binnen no time beschikbaar krijgt).

Execution only is de vrij gangbare term voor het zelf regelen van je hypotheek (dus zonder advies) ipv via een tussenpersoon, en slaat dus niet op de manier om het huis te kopen (via bv een veiling oid waar je op lijkt te doelen)

[ Voor 31% gewijzigd door naitsoezn op 02-10-2018 11:04 ]

[MijnAccount]

Als de bank jou 340 wilt lenen, doe dat. Rentevastperiode tussen 1 en 12 maanden. Zodra het huis verkocht is gooi je dat geld in je hypothee na afloop van de rentevastperiode. Hierna zet je de rente langer vast als je dat wilt. Dit is een makkelijke, overzichtelijke, constructie. Voordeel, dan zit je waarschijnlijk onder de XX% ltv waardoor je weer een lagere rente krijgt. Hier hoef je dan niet om te smeken maar wordt gewoon toegepast bij het vastzetten van de rente.

[BastaRhymez]

naitsoezn schreef op dinsdag 2 oktober 2018 @ 11:02:
[...]
Execution only is de vrij gangbare term voor het zelf regelen van je hypotheek (dus zonder advies) ipv via een tussenpersoon, en slaat dus niet op de manier om het huis te kopen (via bv een veiling oid waar je op lijkt te doelen)

check! my bad!

Zoals al aangegeven in mijn eerste post, geen ervaringsdeskundige

[HanM]

Hey, iedereen alvast bedankt voor de reacties. Gisteren nog eens met de bank gebeld (Argenta) en heel netjes zonder verplichtingen wat advies gehad. Met mijn budget heb ik inderdaad geen overbrugging nodig. Om de mogelijke dubbele lasten te dragen als ik mijn huis niet verkocht krijg moet ik aantonen dat ik voldoende eigen geld heb om voor 12 maanden de dubbele huur kan dragen. Alleen als ik dus 360.000 aanvraag kan ik dus niet 240.000 opnemen.
Blijkbaar kan ik gedurende de eerste offerte nog wel de som aanpassen voor de eerste verlenging dus wellicht als mijn huis dan verkocht is dat ik t dan nog aanpas.
@Olaf van der Spek die marge had ik expres nog niet bij de waardes opgeteld. Die had ik dus al meegecalculeerd

[green944]

De meeste banken hanteren verschillende rentes voor 60, 80 of 100 % hypotheek. Als de bank het nieuwe huis op 420.000 schat dan kan je het beste de hypotheek onder de 252.000 houden voor het laagste rentetarief.

Meestal krijg je een overbruggingshypotheek voor dezelfde rente. Dus waarom geen overbruggingshypotheek? Alleen om 1500 euro advieskosten uit te sparen?

Het is verstandig ruime marges te houden. Misschien moet er toch nog wat verbouwd worden en de overwaarde weet je pas als het oude huis echt verkocht is. Misschien is het maar 80.000

[HanM]

green944 schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 17:04:
De meeste banken hanteren verschillende rentes voor 60, 80 of 100 % hypotheek. Als de bank het nieuwe huis op 420.000 schat dan kan je het beste de hypotheek onder de 252.000 houden voor het laagste rentetarief.

Meestal krijg je een overbruggingshypotheek voor dezelfde rente. Dus waarom geen overbruggingshypotheek? Alleen om 1500 euro advieskosten uit te sparen?

Het is verstandig ruime marges te houden. Misschien moet er toch nog wat verbouwd worden en de overwaarde weet je pas als het oude huis echt verkocht is. Misschien is het maar 80.000

Bij de bank waar ik wil gaan lenen kan je ten alle tijden een lagere risicoklasse aanvragen als je denkt daar recht op te hebben. Dus het is niet dat je rente voor 20 jaar vast staat.

[Olaf van der Spek]

HanM schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 19:26:
[...]


Bij de bank waar ik wil gaan lenen kan je ten alle tijden een lagere risicoklasse aanvragen als je denkt daar recht op te hebben. Dus het is niet dat je rente voor 20 jaar vast staat.

Gaat dat niet gewoon automatisch?

[MijnAccount]

Olaf van der Spek schreef op woensdag 3 oktober 2018 @ 21:47:
[...]

Gaat dat niet gewoon automatisch?

Heel erg afhankelijk van de hypotheeknemer. Ze staan er natuurlijk niet om te springen. met Google vind je genoeg ervaringen. Je moet er echt zelf op letten.