Advocaat voor derving woonplezier

[tug3506]

Sinds April van dit jaar huur ik een nieuwbouw appartement. Echter kwamen we kort na de oplevering er achter dat de WC in de badkamer langzaam volloopt met vies water. Niet veel later bleek er buiten vies water ook ontlasting terug de WC in te lopen en dus ook niet de lekkerste lucht voor in een badkamer.
Er waren hiernaast nog diverse andere open punten zoals defecte ventilatie in de badkamer, douchedeur niet compleet, etc. maar het probleem met de WC heeft het meeste overlast gegeven en helaas ook erg lang gelopen.

Op 16-5-2018 is de loodgieter voor het eerst komen kijken naar het probleem met de WC. Dit keer bleef het ook echt bij kijken, er moest overlegd worden wat ze konden doen.
Daarna zijn er verschillende oplossing geprobeerd en zijn wij ook verschillende keren verrast (niet positief) door de reacties van de verschillende monteurs. Zo kregen wij na het 4e bezoek te horen dat de oplossing die ze tot die tijd aan het uitproberen waren nooit kan werken in onze situatie.

Het probleem met de wc is pas op 7-9-2018 definitief verholpen na 17 verschillende bezoeken van een monteur. In de tussentijd hebben wij vaak contact opgenomen met de verhuurder maar deze gaf op geen enkele manier thuis, ook 3 formele klachten hebben hierin geen verschil gemaakt.

Pas tegen het einde hebben wij contact gekregen met een account manager die überhaupt reageerde op onze berichten en hebben wij ook gecommuniceerd gecompenseerd te willen worden. Deze compensatie zou echter pas bekeken worden nadat het probleem was opgelost, nu dus.
Maar je raad het al, hier heeft de verhuurder geen zin in. In de reactie op de compensatie geven zij nu aan dat het vervelend is dat het van april tot en met september heeft geduurd maar dit te maken met de bouwvak .

Mijn vraag
Nu wil ik graag weten hoe ik dit het beste kan aanpakken. Zonder juridische acties verwacht ik niet de verhuurder te kunnen bewegen toch iets te doen vandaar dat we de optie van een rechtszaak overwegen.
Maar kan ik dit zelf? Of is het in deze situatie toch wel aan te raden een advocaat in de hand te nemen?
En wat is reëel aan compensatie?

Wat ik al gevonden of geprobeerd heb
Van het juridisch loket heb ik het volgende gehoord:
Op grond van art. 7:207 lid 1 BW kan de huurder bij verminderd woongenot vanwege een gebrek een verlaging van de huurprijs vorderen bij de rechter. Deze verlaging is evenredig aan de vermindering van het woongenot. De verlaging gaat in op het moment dat de verhuurder, vaak via de huurder, op de hoogte was van het gebrek en loopt door tot het moment waarop het gebrek verholpen is.

Het zou volgens mij een uitgebreide procedure moeten worden bij het kantongerecht:
https://www.rechtspraak.n...procedure-huren.aspx#tabs


Korte feiten
- Het betreft geliberaliseerde huur (de huurcommissie kan helaas niks betekenen)
- Het probleem is begin april gemeld en pas op 7 september opgelost.
- In de tussentijd stankoverlast gehad van ontlasting van de bovenburen.
- Aangetoond is dat het een constructiefout vanuit de bouw betrof. Voor de definitieve oplossing is een muur open gebroken om het leidingwerk aan te passen.
- De verhuurder heeft na vele verzoeken vanuit ons nooit enige opvolging gedaan en vaak niet eens gereageerd.
- 17x thuis moeten blijven van het werk om een monteur binnen te laten.

[Ligone]

Een rechtszaak tegen je verhuurder? Wil je daar graag blijven wonen?

[wimpie007]

Ligone schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 09:58:
Een rechtszaak tegen je verhuurder? Wil je daar graag blijven wonen?

Huurders zijn beter beschermd dan je denkt hoor, je hoeft echt niet alles zomaar te pikken

[Ligone]

Dat begrijp ik maar ik zou toch voorzichtig zijn. Toekomstgericht zal je de verhuurder nog nodig hebben voor herstellingen/problemen en ik kan me voorstellen dat na een rechtszaak de bereidwilligheid toch wat lager zal liggen.

[tug3506]

Moet inderdaad zeggen dat ik daar niet zo bang voor ben.
Huurcontract voor onbepaalde tijd kan natuurlijk niet zo verbroken worden vanuit de verhuurder en pesterijtjes etc. ben ik ook niet zo bang voor.

Het pand is eigendom van een vastgoed organisatie die het beheer volledig uit handen hebben gegeven aan een grote vastgoedbeheerder. Bij verhuur via een eigenaar met 1 of 2 pandjes zou het risico op problemen na een rechtszaak in mijn ogen een stuk groter zijn.
Deze grote organisaties maken in mijn ogen gewoon een inschatting hoe groot de kans is dat je het erbij laat want verdere stappen nemen kost best wat moeite en geld.

Wat mij vooral in het hele proces irriteert is dat de verhuurder (= beheer) op geen enkele manier thuis geeft op het moment dat je aangeeft dat de problemen niet goed opgelost worden. En nu zelfs ontkennen iets verkeerd gedaan te hebben in het hele proces.
Want ik begrijp echt wel dat je bij nieuwbouw wat problemen tegen kan komen en dat er ook bij het oplossen fouten gemaakt worden maar dat begrip houd wel een keer op en dan verwacht ik wel dat een beheerder minimaal het probleem blijft opvolgen.

Ik hoop hiermee ook richting de verhuuder aan te geven dat die grens bij ons al een tijdje gepasseerd is en dat wij ons niet zo gemakkelijk weg laten zetten met een mailtje dat zij in hun ogen niks fout hebben gedaan.

[Voor 8% gewijzigd door tug3506 op 25-09-2018 10:09]

[n3othebest]

Ligone schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 10:05:
Dat begrijp ik maar ik zou toch voorzichtig zijn. Toekomstgericht zal je de verhuurder nog nodig hebben voor herstellingen/problemen en ik kan me voorstellen dat na een rechtszaak de bereidwilligheid toch wat lager zal liggen.

Dat zal inderdaad zo zijn. Maar als die bereidwilligheid er nu toch al niet is heb je juist kans dat door een paar keer op je strepen te gaan staan en een advocaat in te schakelen de verhuurder volgende keer wel meewerkt om dat te voorkomen.

[Señor Sjon]

Wat is je concrete schade geweest? Tastbaar is wellicht de 17 monteursbezoeken indien je er specifiek vrij voor moest nemen, maar verder? Wat ga je een rechter vragen?

[tug3506]

Señor Sjon schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 10:18:
Wat is je concrete schade geweest? Tastbaar is wellicht de 17 monteursbezoeken indien je er specifiek vrij voor moest nemen, maar verder? Wat ga je een rechter vragen?

Dat zal voornamelijk het verminderd woongenot zijn. Een badkamer waarin altijd een ontlastingslucht hangt (alles wat er in de appartementen boven ons werd doorgespoeld eindigde in onze toilet) is alles behalve prettig. En dat voor een periode van bijna 5 maanden.

Op grond van art. 7:207 lid 1 BW kan de huurder bij verminderd woongenot vanwege een gebrek een verlaging van de huurprijs vorderen bij de rechter

Daarnaast inderdaad voor de overlast van alle bezoeken van de monteur. Ik heb de mogelijkheid thuis te werken maar er zijn weken geweest waarin ik 3 dagen achterelkaar thuis heb moeten blijven, dit heeft behoorlijk wat gedoe opgeleverd en daarnaast ook uren op moeten nemen voor de tijd dat de monteurs er waren.

[emnich]

Maar hoeveel wil je claimen en hoeveel huur betaal je nu?

Ik ben geen expert maar ik verwacht niet dat de tijd die je er in moet stoppen gaat opwegen tegen de opbrengst.

[Standeman]

Señor Sjon schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 10:18:
Wat is je concrete schade geweest? Tastbaar is wellicht de 17 monteursbezoeken indien je er specifiek vrij voor moest nemen, maar verder? Wat ga je een rechter vragen?

Ik zou kunnen bedenken dat je voor vijf maanden 100 euro per maand minder huur wilt betalen vanwege verminderd woongenot. Ik heb echter geen idee wat een rechter billijk vind. Misschien is het wel 300 euro per maand of misschien maar 50 euro per maand.
Daarbij ook nog enige compensatie voor de 17 (halve?) dagen vrij, wat gewoon exorbitant veel is voor een dergelijk euvel. Daar valt prima een prijs aan te hangen.

[Tehh]

tug3506 schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 09:46:
[...]
Mijn vraag
Nu wil ik graag weten hoe ik dit het beste kan aanpakken. Zonder juridische acties verwacht ik niet de verhuurder te kunnen bewegen toch iets te doen vandaar dat we de optie van een rechtszaak overwegen.
Maar kan ik dit zelf? Of is het in deze situatie toch wel aan te raden een advocaat in de hand te nemen?
En wat is reëel aan compensatie?

Wat ik al gevonden of geprobeerd heb
Van het juridisch loket heb ik het volgende gehoord:
Op grond van art. 7:207 lid 1 BW kan de huurder bij verminderd woongenot vanwege een gebrek een verlaging van de huurprijs vorderen bij de rechter. Deze verlaging is evenredig aan de vermindering van het woongenot. De verlaging gaat in op het moment dat de verhuurder, vaak via de huurder, op de hoogte was van het gebrek en loopt door tot het moment waarop het gebrek verholpen is.

Het zou volgens mij een uitgebreide procedure moeten worden bij het kantongerecht:
https://www.rechtspraak.n...procedure-huren.aspx#tabs


Korte feiten
- Het betreft geliberaliseerde huur (de huurcommissie kan helaas niks betekenen)
- Het probleem is begin april gemeld en pas op 7 september opgelost.
- In de tussentijd stankoverlast gehad van ontlasting van de bovenburen.
- Aangetoond is dat het een constructiefout vanuit de bouw betrof. Voor de definitieve oplossing is een muur open gebroken om het leidingwerk aan te passen.
- De verhuurder heeft na vele verzoeken vanuit ons nooit enige opvolging gedaan en vaak niet eens gereageerd.
- 17x thuis moeten blijven van het werk om een monteur binnen te laten.

Je zal moeten beginnen met je 'eis'. Wat vind jij een geschikte vergoeding?
De 17x thuis blijven is discutabel, je had ook je sleutel kunnen afgeven immers, maar ik kan mij ook voorstellen dat anderen dat niet prettig vinden. Laten we zeggen dat je 15 bezoekjes vergoed wil krijgen, de 1e keer (melden) en laatste keer (oplossing) neem je dan voor eigen rekening zoals het een echte huiseigenaar betaamt.
15 bezoekjes à 2 uur vrij nemen * € 50 = € 1.500

Dan resteert nog het verminderd woongenot; het door jou gehuurde was niet conform verwachting en dat was te wijten aan een constructiefout. Het was niet onbewoonbaar, maar gewoon erg hinderlijk. Laten we zeggen 10% van de huurprijs voor 4 maanden?

Vind je dat reëel? Te hoog / laag? Pas het aan; zet het op papier en stuur het naar de verhuurder. Of stap eerst naar een advocaat voor toetsing van redelijkheid/billijkheid/haalbaarheid. Dat laatste kost je wel gelijk enkele tientjes maar kan er voor zorgen dat je er minder stress aan over houd / meer vergoeding.

[bszz]

tug3506 schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 09:46:
Sinds April van dit jaar huur ik een nieuwbouw appartement. Echter kwamen we kort na de oplevering er achter dat de WC in de badkamer langzaam volloopt met vies water. Niet veel later bleek er buiten vies water ook ontlasting terug de WC in te lopen en dus ook niet de lekkerste lucht voor in een badkamer.
Er waren hiernaast nog diverse andere open punten zoals defecte ventilatie in de badkamer, douchedeur niet compleet, etc. maar het probleem met de WC heeft het meeste overlast gegeven en helaas ook erg lang gelopen.

Op 16-5-2018 is de loodgieter voor het eerst komen kijken naar het probleem met de WC. Dit keer bleef het ook echt bij kijken, er moest overlegd worden wat ze konden doen.
Daarna zijn er verschillende oplossing geprobeerd en zijn wij ook verschillende keren verrast (niet positief) door de reacties van de verschillende monteurs. Zo kregen wij na het 4e bezoek te horen dat de oplossing die ze tot die tijd aan het uitproberen waren nooit kan werken in onze situatie.

Het probleem met de wc is pas op 7-9-2018 definitief verholpen na 17 verschillende bezoeken van een monteur. In de tussentijd hebben wij vaak contact opgenomen met de verhuurder maar deze gaf op geen enkele manier thuis, ook 3 formele klachten hebben hierin geen verschil gemaakt.

Pas tegen het einde hebben wij contact gekregen met een account manager die überhaupt reageerde op onze berichten en hebben wij ook gecommuniceerd gecompenseerd te willen worden. Deze compensatie zou echter pas bekeken worden nadat het probleem was opgelost, nu dus.
Maar je raad het al, hier heeft de verhuurder geen zin in. In de reactie op de compensatie geven zij nu aan dat het vervelend is dat het van april tot en met september heeft geduurd maar dit te maken met de bouwvak .

Mijn vraag
Nu wil ik graag weten hoe ik dit het beste kan aanpakken. Zonder juridische acties verwacht ik niet de verhuurder te kunnen bewegen toch iets te doen vandaar dat we de optie van een rechtszaak overwegen.
Maar kan ik dit zelf? Of is het in deze situatie toch wel aan te raden een advocaat in de hand te nemen?
En wat is reëel aan compensatie?

Wat ik al gevonden of geprobeerd heb
Van het juridisch loket heb ik het volgende gehoord:
Op grond van art. 7:207 lid 1 BW kan de huurder bij verminderd woongenot vanwege een gebrek een verlaging van de huurprijs vorderen bij de rechter. Deze verlaging is evenredig aan de vermindering van het woongenot. De verlaging gaat in op het moment dat de verhuurder, vaak via de huurder, op de hoogte was van het gebrek en loopt door tot het moment waarop het gebrek verholpen is.

Het zou volgens mij een uitgebreide procedure moeten worden bij het kantongerecht:
https://www.rechtspraak.n...procedure-huren.aspx#tabs


Korte feiten
- Het betreft geliberaliseerde huur (de huurcommissie kan helaas niks betekenen)
- Het probleem is begin april gemeld en pas op 7 september opgelost.
- In de tussentijd stankoverlast gehad van ontlasting van de bovenburen.
- Aangetoond is dat het een constructiefout vanuit de bouw betrof. Voor de definitieve oplossing is een muur open gebroken om het leidingwerk aan te passen.
- De verhuurder heeft na vele verzoeken vanuit ons nooit enige opvolging gedaan en vaak niet eens gereageerd.
- 17x thuis moeten blijven van het werk om een monteur binnen te laten.

Voordat je een procedure bij het kantongerecht start zou ik eerst een officiele (interne) klacht indienen. Vraag eens naar de klachtenregeling. Die is er ongetwijfeld. Wellicht heb je er weinig vertrouwen in maar rechters zien graag dat je eerst de andere mogelijkheden om genoegdoening te halen hebt benut. Pas als je er dan nog niet uitkomt zou ik een gang naar de rechter overwegen. Ben je overigens lid van de woonbond? Ook zij kunnen je advies geven.

[stftweaker]

Zoals tehh ook al aangeeft het moet iets tastbaars zijn.

En allereerst kom in contact met je verhuurder. Stuur een brief met daarin je eis en hou contact. Het eerste wat een rechter vraagt/wilt kunnen jullie er samen uitkomen? Scheelt je weer 500 euro griffie recht(of is dit al weer veranderd)

Kom je er samen niet uit dan kan je altijd een rechter om toetsing vragen.

[tug3506]

emnich schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 10:36:
Maar hoeveel wil je claimen en hoeveel huur betaal je nu?

Ik ben geen expert maar ik verwacht niet dat de tijd die je er in moet stoppen gaat opwegen tegen de opbrengst.

Ik hoop hier wat ervaringen te horen of dat dit inderdaad de moeite is. Ik snap dat de juridische kosten op zijn minst erg dicht tegen de claim gaan liggen vandaar dat het ook wel belangrijk wordt wat de kansen zijn dat je ook die kosten vergoed gaat krijgen.

Juridische stappen ondernemen zal altijd een risico blijven maar als ik nu naar mijn gevoel kijk zou ik het ook al doen als de kans aanwezig is dat we er aan het einde financieel niks uit halen om wel ons punt richting de verhuurder te maken dat wij dit echt niet pikken. (En ik weet dat ik hierbij niet te veel naar mijn emoties moet kijken vandaar dat ik ook erg blij ben met jullie neutrale input)


Het 'aanbod' dat wij zelf gedaan hadden richting de verhuurder aan compensatie was een bedrag van €5,- per dag. Zou totaal neerkomen op iets meer dan €700,- maar dit hebben wij niet geaccepteerd.
Als ik verdere stappen moet ondernemen stijgt mijn risico en zou ik daarom ook de compensatie omhoog willen bijstellen maar wat hierin reel is vind ik lastig.

Wij betalen momenteel €930,- huur per maand (waarvan €50,- service kosten)

Zou het volgende een goed voorstel/ uitgangspunt zijn;
- €5,- per dag voor het verminder woongenot
- 15x €20 voor de tijd ivm alle bezoeken van de monteurs

Dit zijn dan totaal rond de €1000,- zitten. Of zouden jullie hier nog iets hoger inzetten?

bszz schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 10:44:
[...]


Voordat je een procedure bij het kantongerecht start zou ik eerst een officiele (interne) klacht indienen. Vraag eens naar de klachtenregeling. Die is er ongetwijfeld. Wellicht heb je er weinig vertrouwen in maar rechters zien graag dat je eerst de andere mogelijkheden om genoegdoening te halen hebt benut. Pas als je er dan nog niet uitkomt zou ik een gang naar de rechter overwegen. Ben je overigens lid van de woonbond? Ook zij kunnen je advies geven.

Dit hebben wij tijdens het hele proces al diverse malen gedaan. Op onze officiële klachten hebben wij pas na de 3e keer een reactie gekregen en niks meer als "Wij zullen het door spelen naar de uitvoerder".
In de tussentijd hadden wij ook ons voorstel voor compensatie verstuurd, dit zouden zij pas behandelen als de problemen waren opgelost. En nu hebben wij hierop gereageerd dat zij vinden dat zij geen fouten hebben gemaakt.
De oorzaak van de lange tijd volgens hun: De bouwvak en de slechte communicatie door een collega die een week op vakantie was.

Wij lopen bij de verhuurder (=beheerder) tegen een grote muur aan waar we geen enkele inhoudelijke reactie krijgen en worden afgewimpeld.

Ben helaas geen lid van de woonbond en heb ook geen rechtsbijstandverzekering.

[Rukapul]

tug3506 schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 10:51:
Dit zijn dan totaal rond de €1000,- zitten. Of zouden jullie hier nog iets hoger inzetten?

Ik vind het vrij kansloos.

Laten we het eens nalopen:
• stank -> afdekken van de WC had dat voorkomen, blijft over het minieme ongemak om een 2e toilet niet te kunnen gebruiken
• monteurbezoek -> reele schade 0 want thuisgewerkt, blijft over het ongemak dat dat brengt

Bij gebrek aan concreet aantoonbare schade lijkt me dit een moeilijk verhaal worden. Intern de klachtenprocedure nalopen ja, maar een advocaat hierop zetten lijkt me niet de moeite waard.

[tug3506]

Rukapul schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 10:59:
[...]

Ik vind het vrij kansloos.

Laten we het eens nalopen:
• stank -> afdekken van de WC had dat voorkomen, blijft over het minieme ongemak om een 2e toilet niet te kunnen gebruiken
• monteurbezoek -> reele schade 0 want thuisgewerkt, blijft over het ongemak dat dat brengt

Bij gebrek aan concreet aantoonbare schade lijkt me dit een moeilijk verhaal worden. Intern de klachtenprocedure nalopen ja, maar een advocaat hierop zetten lijkt me niet de moeite waard.

Afdekken van de WC heeft hier geen enkel effect gehad, of we hadden de WC misschien in moeten pakken in plastic tegen de stank.
Met de interne klachtenprocedure zijn we al tegen een muur aangelopen, dus jouw conclusie is hier stoppen en het verlies nemen?

[emnich]

Lees ook even deze door:
https://uitspraken.rechts...2017:2184&showbutton=true

Het is allemaal niet zo makkelijk én je kan ook nog verliezen waardoor je nog meer extra kosten krijgt. Sowieso vind ik 15% van de huur wel erg fors.

[Jazco2nd]

Je bent enorm goed beschermd.
Je staat volledig in je recht.
Het lijkt een vrij simpele en sterke zaak.

Aanmelden bij je rechtsbijstand is 1 kort belletje en een email (waarbij je je first post kan kopiëren).

Verder is het absoluut niet veel werk hoor, rechtsbijstand doet de rest. Heb ik ook ervaring mee.

Ik vind het juist vreemd dat je dat niet heb gedaan en in plaats daarvan hier post

Edit: lees nu dat je geen rechtsbijstand hebt. Die zou ik onmiddellijk nu direct afsluiten als ik jou was, voor de volgende keer (of als uit dit geschil een nieuw geschil ontstaat)! Ik raad aan een partij die met SRK werkt ipv DAS. En vervolgens advocaten gaan bellen. Dit speelt al lang en dus je bent al best laat ermee.

[Voor 28% gewijzigd door Jazco2nd op 25-09-2018 11:09]

[bszz]

tug3506 schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 10:51:
[...]


Ben helaas geen lid van de woonbond en heb ook geen rechtsbijstandverzekering.

Voor een rechtsbijstandverzekring is het in dit geval te laat maar lid worden van de woonbond kan wellicht nog . Doe ze eens een belletje...

[Greencap]

Rukapul schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 10:59:
[...]

Ik vind het vrij kansloos.

Ik vind het juist heel veel kans hebben. Als dit niet onder verminderd woongenot valt, dan wat nog wel? Kijk eens even wat afleveringen van de rijdende rechter terug. Misschien niet de beste bron, maar daarbij zie je wel wat voorbeelden van verminderd woongenot.

Verder zie ook bijv https://nl.hellolaw.com/j...in-je-minder-huur-betaalt

Daar staat letterlijk dat stankoverlast (buiten eigen schuld) een reden is voor compensatie.

Zie verder ook https://nl.hellolaw.com/j...en-geldt-huurvermindering waar staat dat dit onder categorie B valt waarbij je maximaal 30% huurverlaging mag eisen.

Als je wat langer gaat rondspeuren op Google vind je ongetwijfeld juridische uitspraken die ook over stankoverlast gaan.

[wimpie007]

Rukapul schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 10:59:
[...]

Ik vind het vrij kansloos.

Laten we het eens nalopen:
• stank -> afdekken van de WC had dat voorkomen, blijft over het minieme ongemak om een 2e toilet niet te kunnen gebruiken
• monteurbezoek -> reele schade 0 want thuisgewerkt, blijft over het ongemak dat dat brengt

Bij gebrek aan concreet aantoonbare schade lijkt me dit een moeilijk verhaal worden. Intern de klachtenprocedure nalopen ja, maar een advocaat hierop zetten lijkt me niet de moeite waard.

Laten we hopen dat dit jou niet overkomt, stront wat terug de wc terugloopt/rioollucht vind zijn weg wel door kleine gaatjes hoor. En wat nou als de TS niet kon thuiswerken, dan had ie verlof moeten opnemen. En ze gaan echt niet vragen om je verlofkaart

Ik zou persoonlijk ook niet al te veel tijd hierin willen steken maar feit is wel dat dit probleem veel sneller opgelost had moeten worden toch

[Rukapul]

wimpie007 schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 11:39:
[...]


Laten we hopen dat dit jou niet overkomt

Ik ben bijna een jaar bezig geweest met (tegen) mijn buren die na een verbouwing stankoverlast veroorzaakten in mijn woning

In zo'n geval gaat het niet (primair) over geld.

[vso]

TLDR

tja erhm ik had de verhuurder 2x dagelijks gebeld waar de monteur bleef ipv uit eigen zak te betalen.
bij een 2de bezoek had ik schriftelijk de verhuurder in gebreke gesteld en schade vergoeding ge-eist

Andere kant is het nu fixed en netjes opgeruimt ? zo ja niet zanniken ...het was netjes als de verhuurder een bloemetje bracht voor de overlast maar hij is het niet verplicht .. klinkt me ook als een gevalletje overmacht.

[fonsoy]

Elke keer als je badkamerdeur opengaat hangt er een flinke stankwolk in je woning. En dat vijf maanden lang. Ik zou de schade baseren op 20% van het huurbedrag (want laten we wel wezen, een woning waarin dergelijke stankproblematiek een eigenschap was, zou je minstens 20% huurkorting verwachten). Verder 16 dagen vrijgenomen a 200 euro per dag. Ik zou 16 en niet 17 doen, omdat je ze 1 gelegenheid moet geven om het probleem te repareren. Alles daarboven is gewoon schade die je lijdt.

Je komt uit op een bedrag van ~4000 euro. Laat de verhuurder maar proberen om het bedrag omlaag te krijgen. Dat was enkel gelukt als ze het probleem spoedig hadden verholpen, en dan had je waarschijnlijk ook niet een schademelding hoeven te doen.

[tug3506]

Iedereen bedankt voor de reacties!

Wel mooi te lezen hoe iedereen hier toch heel anders naar kan kijken. Ik ga vandaag nog contact opnemen met een advocaat om te kijken wat hij kan betekenen en wat de kansen hierin zijn. Zelf hiermee aan de slag lijkt mij te complex en 'gevaarlijk' aangezien ik geen objectieve inschatting kan doen wat mijn kansen zijn.

Hiervoor had ik zelf ook al wat uitspraken opgezocht maar een enigszins vergelijkbare situatie vinden was mij niet gelukt.
Bijvoorbeeld de zaak die emnich aanhaalde; het gaat hier om een periode van ca. 8 weken bij mij om ruim 20 weken en ook was de oorzaak vele male gemakkelijker te achterhalen dan bij een lekkage in mijn ogen.
Maar dat is enkel mijn, ook behoorlijk gekleurde, mening hierin natuurlijk.


Aanvullende tips/ opmerkingen zijn uiteraard nog van harte welkom!

[Voor 4% gewijzigd door tug3506 op 25-09-2018 13:35]

[Greencap]

Volgens die link die ik eerder had gepost zou de maximale vergoeding 30% van je huur zijn vanaf het moment van melden tot de oplossing. Dat is dus ongeveer 4 maanden a 880 euro (weet niet zeker of servicekosten tellen of niet). Dus maximaal ongeveer 1000 euro (en dat zou dan in het beste geval zijn).

Aangezien je geen rechtsbijstand hebt en dus voor een advocaat zou moeten betalen kan je je afvragen of dit de moeite waard is. Zeker als er ook nog een kans is dat je uberhaupt de zaak niet wint.

Wellicht dat je een no-cure-no-pay advocaat kan vinden, maar ik kan me niet voorstellen dat er dan nog veel overblijft bij winst.

Ik denk nog steeds dat je een sterke zaak hebt, maar tenzij het echt principieel is kan je je afvragen of je het niet beter naast je neer kunt leggen.

EDIT: Wat je wellicht wel zelf kunt doen is zelf de huurcommissie inschakelen: https://www.huurcommissie...en/onderhoud-en-gebreken/

Starten van een procedure
Als de verhuurder de door de huurder gemelde gebreken niet binnen zes weken herstelt, dan kan de huurder bij de Huurcommissie om een tijdelijke huurverlaging vragen. Dit kan met het verzoekschrift Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken voor huurders.

Tijdens de procedure
De Huurcommissie stelt dan een onderzoek in de woning in. De onderzoeker kijkt daarbij in principe alleen naar de gebreken, die de huurder heeft genoemd in de gebrekenmelding aan de verhuurder. Ook zeer ernstige gebreken die niet zijn gemeld aan de verhuurder (categorie A en worden meegenomen in het onderzoek.
Vindt de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging terecht, dan geeft zij de datum aan per wanneer de huurverlaging ingaat.
De Huurcommissie kan de huurprijs tijdelijk verlagen tot 20%, 30% of 40% van de geldende huurprijs. De ernst van de gebreken bepaalt tot hoever de Huurcommissie de huurprijs verlaagt. Hoe ernstiger het gebrek, hoe lager de huurprijs, die de huurder moet betalen. De tijdelijke huurverlaging geldt voor zolang als de gebreken voortduren.
Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan over de tijdelijke huurverlaging, moet de huurder de oude huurprijs blijven betalen.

Zie nu dit nog:

tug3506 schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 09:46:
- Het betreft geliberaliseerde huur (de huurcommissie kan helaas niks betekenen)

Maar als ik het goed lees kan de huurcommissie wel degelijk in bepaalde gevallen helpen:

De Huurcommissie behandelt ook geschillen bij woningen in de vrije sector (geliberaliseerd huurcontract) als huurder en verhuurder daar een afspraak over hebben gemaakt. Meer informatie over de vrije sector is te vinden op de website van de Rijksoverheid.

Let op: Woont u nog geen 6 maanden in een woning, dan kunt u de Huurcommissie ook inschakelen als u een geliberaliseerde huurprijs heeft.

[Voor 62% gewijzigd door Greencap op 25-09-2018 14:24]

[indigo79]

vso schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 12:12:
TLDR
klinkt me ook als een gevalletje overmacht.

Dit is misschien overmacht (en misschien ook niet, daar zal de rechter op basis van allerhande dingen die wij niet weten over moeten beslissen als het zover komt), maar ook als de verhuurder door overmacht niet kan leveren wat hij zou moeten leveren of wat hij logischerwijze verwacht wordt te leveren op basis van de gemaakte afspraken, is het niet logisch dat de huurder maar de volledige som moet betalen.

Draai het eens om. Als de huurder werkloos wordt (door een oorzaak buiten zijn schuld, outsourcing naar een of ander lageloonland bijvoorbeeld), zouden we dan ook vinden dat het overmacht is als de huurder nog maar een deel van de huurprijs betaalt en dat de verhuurder verder gewoon pech heeft?

[tug3506]

Zojuist contact gehad met een advocaat die het heeft bekeken. Ik ga nog niet alle stappen hier uit de doeken geven, je weet nooit of iemand dit verhaal bekend in de oren klinkt, maar zal nog wel wat updates geven.

Het bedrag a €5,- per dag voor de overlast was volgens de advocaat redelijk.

Wij gaan nu een brief opstellen io met de advocaat met een nieuw voorstel richting de verhuurder uit onze eigen naam (dus niet uit de advocaat) als een laatste poging het zonder juridisch getouwtrek af te handelen.
Mochten zij daar niet mee akkoord gaan dan zal de advocaat het verder oppakken.

Maar als ik het goed lees kan de huurcommissie wel degelijk in bepaalde gevallen helpen:
De Huurcommissie behandelt ook geschillen bij woningen in de vrije sector (geliberaliseerd huurcontract) als huurder en verhuurder daar een afspraak over hebben gemaakt. Meer informatie over de vrije sector is te vinden op de website van de Rijksoverheid.

Let op: Woont u nog geen 6 maanden in een woning, dan kunt u de Huurcommissie ook inschakelen als u een geliberaliseerde huurprijs heeft.

Hier is helaas niks over opgenomen in het huurcontract en de voorwaarde bij ons. De huurcommissie kan dan alleen met akkoord van de verhuurder iets betekenen en dat zie ik niet snel gebeuren aangezien nu een dialoog al niet mogelijk is.
de enige reden dat zij dan nog iets kunnen betekenen is als je in de eerste 6 maanden van mening bent dat je te veel huur betaalt en eigenlijk onder de huurgrens zou moeten zitten waardoor je onder de geliberaliseerde huurgrens komt.

[Voor 45% gewijzigd door tug3506 op 25-09-2018 15:07]

[emnich]

tug3506 schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 13:22:
Iedereen bedankt voor de reacties!

Wel mooi te lezen hoe iedereen hier toch heel anders naar kan kijken. Ik ga vandaag nog contact opnemen met een advocaat om te kijken wat hij kan betekenen en wat de kansen hierin zijn. Zelf hiermee aan de slag lijkt mij te complex en 'gevaarlijk' aangezien ik geen objectieve inschatting kan doen wat mijn kansen zijn.

Hiervoor had ik zelf ook al wat uitspraken opgezocht maar een enigszins vergelijkbare situatie vinden was mij niet gelukt.
Bijvoorbeeld de zaak die emnich aanhaalde; het gaat hier om een periode van ca. 8 weken bij mij om ruim 20 weken en ook was de oorzaak vele male gemakkelijker te achterhalen dan bij een lekkage in mijn ogen.
Maar dat is enkel mijn, ook behoorlijk gekleurde, mening hierin natuurlijk.

Natuurlijk is er een verschil tussen 8 en 20 weken maar uit de uitspraak:

De beperking van de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde die een gevolg zijn van de lekkage vertalen zich naar ergernis en onvrede en dat levert een aantasting op die reden kan zijn voor het toekennen van immateriële schade. In zoverre onderschrijft de kantonrechter de conclusie van A.G. Wissink (ECLI:NL:PHR:2011:BP1410) die door [eiser] wordt aangehaald. Voordat het zover is, moet dan wel sprake zijn van een onrechtmatig handelen van de verhuurder. In de genoemde casus die door de A.G. is besproken, het ging nog om de schadestaatprocedure, was dat niet in geschil. Het ging, zo leest de kantonrechter in de conclusie, om een huurwoning waar al zeer lange tijd (13 jaar) sprake was van diverse onderhoudsgebreken die het gevolg waren van een verzakking die was ontstaan door werkzaamheden in de omgeving van het gehuurde. De verhuurder in deze casus voldeed niet aan haar reparatieplicht, waardoor haar onrechtmatig handelen vast stond.

Daar gaat het om 13 jaar. Dus tussen 5 maanden en 13 jaar zit ook een groot verschil.

tug3506 schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 14:57:
Zojuist contact gehad met een advocaat die het heeft bekeken. Ik ga nog niet alle stappen hier uit de doeken geven, je weet nooit of iemand dit verhaal bekend in de oren klinkt, maar zal nog wel wat updates geven.

Het bedrag a €5,- per dag voor de overlast was volgens de advocaat redelijk.

Wij gaan nu een brief opstellen io met de advocaat met een nieuw voorstel richting de verhuurder uit onze eigen naam (dus niet uit de advocaat) als een laatste poging het zonder juridisch getouwtrek af te handelen.
Mochten zij daar niet mee akkoord gaan dan zal de advocaat het verder oppakken.

Ik ben erg benieuwd wat er uit komt. Hou ons op de hoogte!

[mugenmarco]

edit: nvm

[Voor 95% gewijzigd door mugenmarco op 25-09-2018 15:14]

[vso]

indigo79 schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 14:48:
[...]


Dit is misschien overmacht (en misschien ook niet, daar zal de rechter op basis van allerhande dingen die wij niet weten over moeten beslissen als het zover komt), maar ook als de verhuurder door overmacht niet kan leveren wat hij zou moeten leveren of wat hij logischerwijze verwacht wordt te leveren op basis van de gemaakte afspraken, is het niet logisch dat de huurder maar de volledige som moet betalen.

Dit is geen president binnen de juridische wereld, sterker nog je zou kunnen zoeken in de online Database voor vergelijkbare zaken. maar nog waarschijnlijker is dat je via de huurcomissie gewoon je recht kan halen.

maar --> bloemetje kan ook vertaald worden naar een "redelijke compensatie" maar wat is redelijk ? dat ligt bij de "rechter"

Draai het eens om. Als de huurder werkloos wordt (door een oorzaak buiten zijn schuld, outsourcing naar een of ander lageloonland bijvoorbeeld), zouden we dan ook vinden dat het overmacht is als de huurder nog maar een deel van de huurprijs betaalt en dat de verhuurder verder gewoon pech heeft?

Iets met koe en kip vergelijking. blijf aub on topic.

[tug3506]

De reacties of je in dit geval wel of niet op je strepen moet gaan staan voor een compensatie verschillen behoorlijk.

Ik ben wel eens benieuwd wanneer zouden jullie hier dan wel werk van maken?


In dit geval speelt voor mij met name mee dat de verhuurder op geen enkele wijze reageert of actie onderneemt ondanks verschillende verzoeken dit wel te doen. Ik heb deze tijd vast gezeten in een kastje- muur verhaal: de verhuurder stuurde het naar de aannemer, de aannemer naar de loodgieter en zij moesten actie ondernemen.
Als ik contact opnam met de aannemer werd ik naar de verhuurder doorverwezen want ik was voor hun geen partij en de verhuurder schoof het af naar de aannemer die 'verantwoordelijk gemaakt waren' voor de oplossing.

Om ook een idee te geven naar de pogingen die gedaan zijn;
- 3x bezoek op een mogelijke oplossing te proberen en bij te stellen waarbij een stuk plastic als terugloop stop werd geplaatst. Bij het 3e bezoek vertelde een monteur doodleuk dat dit vanwege de aansluiting bij mij nooit kan werken.
- De WC zelf zou het probleem kunnen verminderen die zouden ze komen vervangen. Vervolgens staat de monteur aan de deur met een camera want de WC vervangen zou geen enkel effect hebben dus ging hij met een camera de buis inspecteren.
- Nog een bezoek nodig voor camera inspectie want de vorige monteur had daar te weinig ervaring mee om er iets over te zeggen.
- De wand moest opnieuw betegeld worden maar de tegelzetter (vanuit de loodgieter) heeft moeten concluderen dat er een verkeerde plaat is gebruikt waardoor er niet opnieuw betegeld kan worden.
- Monteur komt langs om de WC op te hangen, echter was het tegelwerk nog niet uitgevoerd.
- WC wordt afgekit maar de monteur heeft 's-ochtends niet de juiste kit bij.


Ik moet zeggen dat, zeker achteraf, ik veel eerder op mijn strepen had moeten staan en een ultimatum moeten stellen waarna ik zelf met een partij de problemen had verholpen op kosten van de verhuurder. Deze mogelijkheid staat in de algemene voorwaarde maar daar kwam ik helaas pas tegen het einde achter.

[Standeman]

tug3506 schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 16:23:
De reacties of je in dit geval wel of niet op je strepen moet gaan staan voor een compensatie verschillen behoorlijk.

Ik ben wel eens benieuwd wanneer zouden jullie hier dan wel werk van maken?


In dit geval speelt voor mij met name mee dat de verhuurder op geen enkele wijze reageert of actie onderneemt ondanks verschillende verzoeken dit wel te doen. Ik heb deze tijd vast gezeten in een kastje- muur verhaal: de verhuurder stuurde het naar de aannemer, de aannemer naar de loodgieter en zij moesten actie ondernemen.
Als ik contact opnam met de aannemer werd ik naar de verhuurder doorverwezen want ik was voor hun geen partij en de verhuurder schoof het af naar de aannemer die 'verantwoordelijk gemaakt waren' voor de oplossing.

Om ook een idee te geven naar de pogingen die gedaan zijn;
- 3x bezoek op een mogelijke oplossing te proberen en bij te stellen waarbij een stuk plastic als terugloop stop werd geplaatst. Bij het 3e bezoek vertelde een monteur doodleuk dat dit vanwege de aansluiting bij mij nooit kan werken.
- De WC zelf zou het probleem kunnen verminderen die zouden ze komen vervangen. Vervolgens staat de monteur aan de deur met een camera want de WC vervangen zou geen enkel effect hebben dus ging hij met een camera de buis inspecteren.
- Nog een bezoek nodig voor camera inspectie want de vorige monteur had daar te weinig ervaring mee om er iets over te zeggen.
- De wand moest opnieuw betegeld worden maar de tegelzetter (vanuit de loodgieter) heeft moeten concluderen dat er een verkeerde plaat is gebruikt waardoor er niet opnieuw betegeld kan worden.
- Monteur komt langs om de WC op te hangen, echter was het tegelwerk nog niet uitgevoerd.
- WC wordt afgekit maar de monteur heeft 's-ochtends niet de juiste kit bij.


Ik moet zeggen dat, zeker achteraf, ik veel eerder op mijn strepen had moeten staan en een ultimatum moeten stellen waarna ik zelf met een partij de problemen had verholpen op kosten van de verhuurder. Deze mogelijkheid staat in de algemene voorwaarde maar daar kwam ik helaas pas tegen het einde achter.

Het klinkt ook wel een beetje als een clusterfuck waar alles wat fout kon gaan ook daadwerkelijk fout ging. De vraag is dan in hoeverre de verhuurder hiervoor aansprakelijk is. Het is een combinatie van verhuurder / aannemer / loodgieter. Als ik het zo lees zal het mogelijk nog lastig worden om dit volledig op de huurder af te schuiven.

[redfox314]

Niet alles alles voor de verhuurder:


Wie aansprakelijk is is niet noodzakelijk wie verantwoordelijk is.

[Voor 24% gewijzigd door redfox314 op 25-09-2018 17:22]

[tug3506]

Standeman schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 16:54:
[...]


Het klinkt ook wel een beetje als een clusterfuck waar alles wat fout kon gaan ook daadwerkelijk fout ging. De vraag is dan in hoeverre de verhuurder hiervoor aansprakelijk is. Het is een combinatie van verhuurder / aannemer / loodgieter. Als ik het zo lees zal het mogelijk nog lastig worden om dit volledig op de huurder af te schuiven.

Ik vermoed dat het hier om garantiewerkzaamheden vanuit de bouw ging. De loodgieter die de reparaties heeft gedaan heeft ook de oorspronkelijke aanleg gedaan.
Mijn vermoeden is dat zij maar van alles geprobeerd hebben om niet te hoeven breken ivm de kosten die daarbij komen. Dat ze eerst wat anders proberen dan te breken kan ik inkomen en lijkt mij voor iedereen ook de beste oplossing maar dat hebben ze hier wel heel extreem door getrokken.

Wat ik de verhuurder hierin verwijt is dat wij het ze verschillende keren kenbaar hebben gemaakt dat de reparaties niet lopen zoals wij zouden verwachten of willen. Daar hadden zij vervolgens wel actie op kunnen (en in mijn ogen moeten) ondernemen door druk te zetten richting de aannemer en dat ook op te volgen.


Als ik daarnaast kijk naar de klachtenafhandeling hoe het bij de verhuurder staat in de huur folder die wij hebben en op de website:

Zodra wij uw klacht hebben ontvangen, neemt de directie van ********** deze in behandeling. Samen met de betrokken medewerkers wordt vervolgens een tevredenstellende oplossing gezocht. In principe laten wij u binnen twee weken weten hoe wij uw klacht verder zullen afhandelen of oplossen.

Dan hadden wij toch minimaal mogen verwachten bericht te krijgen van de verhuurder om samen te kijken wat er moet gebeuren.

[Brodo]

[Voor 121% gewijzigd door Brodo op 28-10-2019 14:59]

[Floppus]

Bij de meeste instanties lopen processen, ingericht op minimale inspanning van de instantie. Pas als je aan dat proces komt wordt geescaleerd.

Of eigenlijk; zolang het geld binnenkomt is er geen probleem. Nu, achteraf moet *jij* dus een enorme drempel over om eventueel recht te halen.

Had je na de eerste ingebrekestelling opgevolgd met mededeling dat je per twee weken daarna de huur vermindert dan gaat het proces aan hun kant lopen. Je komt aan een geldstroom en dan worden ze proactief.

Probeer je dat achteraf, dan is er allerlei lastigheid. Wie relateert de inkomstenstop aan een niet meer bestaand probleem wat ze niet meer kunnen oplossen. Proces: geen geld, geen huidig probleem is incasso.

Dus, ongeacht de uitkomst raad ik aan volgende keer te bedenken wat je wil als het probleem nog loopt. Dat geeft veel meer inhaakmogelijkheden op waar hun proces geraakt wordt.

[Pietervs]

Standeman schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 16:54:
[...]


Het klinkt ook wel een beetje als een clusterfuck waar alles wat fout kon gaan ook daadwerkelijk fout ging. De vraag is dan in hoeverre de verhuurder hiervoor aansprakelijk is. Het is een combinatie van verhuurder / aannemer / loodgieter. Als ik het zo lees zal het mogelijk nog lastig worden om dit volledig op de huurder af te schuiven.

Verhuurder is opdrachtgever aan aannemer, aannemer stuurt loodgieter aan.
Dus ja, verhuurder draait op voor de kosten. Of en hoeveel die de kosten gaat verhalen op de aannemer heeft TS niks mee te maken.

[tug3506]

Floppus schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 23:19:
Bij de meeste instanties lopen processen, ingericht op minimale inspanning van de instantie. Pas als je aan dat proces komt wordt geescaleerd.

Of eigenlijk; zolang het geld binnenkomt is er geen probleem. Nu, achteraf moet *jij* dus een enorme drempel over om eventueel recht te halen.

Had je na de eerste ingebrekestelling opgevolgd met mededeling dat je per twee weken daarna de huur vermindert dan gaat het proces aan hun kant lopen. Je komt aan een geldstroom en dan worden ze proactief.

Probeer je dat achteraf, dan is er allerlei lastigheid. Wie relateert de inkomstenstop aan een niet meer bestaand probleem wat ze niet meer kunnen oplossen. Proces: geen geld, geen huidig probleem is incasso.

Dus, ongeacht de uitkomst raad ik aan volgende keer te bedenken wat je wil als het probleem nog loopt. Dat geeft veel meer inhaakmogelijkheden op waar hun proces geraakt wordt.

Klopt, de reacties op onze klachten kwam ook pas toen het over geld ging. Daar buiten hebben we zelfs geen reactie gekregen.
Hier hadden we sneller op in moeten spelen door een bedrag in te houden om druk te zetten etc. Dat is zeker een wijze les die ik geleerd heb.


De brief is inmiddels opgesteld met de advocaat uit onze eigen naam nog om het zonder juridisch getouwtrek af te kunnen ronden. Deze gaat vandaag nog aangetekend op de post. Ben benieuwd hoe ze daar op gaan reageren.

[N1ckk]

Ben heel benieuwd, ik houd het topic in de gaten. Geef je groot gelijk om dit zo op te pakken overigens.

[Anoniem: 258387]

Ik vind het behoorlijk kansloos en wel om reden dat je 17 bezoekjes van de monteur hebt afgewacht. Ik zou denken je geeft ze 3x de kans om het gebrek te verhelpen. Doen ze dat niet dat stel je de huurcommissie op de hoogte en geef je bij de verhuurder aan dat je huurpenningen gaat inhouden om het gebrek zelf op te kunnen lossen. Dit euvel had je zelf al veel eerder op kunnen lossen.

Dit lijkt in alles op nog even wat geld willen vangen.

[tug3506]

Maandag werd ik gebeld door de verhuurder, ik blij want het werd wel tijd voor een reactie dacht ik zo.

Maar helaas, dat ging over een afspraak om langs te komen voor het opnemen van het energielabel. Toen toch ook maar eens gevraagd wat de status was van de compensatie was. Hierop kon de mevrouw aan de telefoon geen antwoord geven maar ze zou het doorgeven aan de betreffende medewerker (die was al naar huis) en daar zouden wij iets van te horen krijgen.
De dag erna kreeg ik een mailtje dat er geen storingen bekend waren waarop zij nog actie moeten ondernemen.

Na wat kort contact, en uitleg dat het om de compensatie ging en niet over een storingsmelding, was de conclusie dat ze de brief netjes hadden ontvangen en dat deze in het dossier waas toegevoegd maar er niks mee gedaan was.
De problemen in de communicatie gaan dus rustig verder maar er is beloofd dat er deze week nog een reactie zal komen. Nog even afwachten dus.

Anoniem: 258387 schreef op maandag 1 oktober 2018 @ 15:01:
Ik vind het behoorlijk kansloos en wel om reden dat je 17 bezoekjes van de monteur hebt afgewacht. Ik zou denken je geeft ze 3x de kans om het gebrek te verhelpen. Doen ze dat niet dat stel je de huurcommissie op de hoogte en geef je bij de verhuurder aan dat je huurpenningen gaat inhouden om het gebrek zelf op te kunnen lossen. Dit euvel had je zelf al veel eerder op kunnen lossen.

Dit lijkt in alles op nog even wat geld willen vangen.

Zoals al een aantal keer eerde aangegeven had ik eerder op mijn strepen moeten staan en het probleem zelf moeten laten verhelpen door een loodgieter en deze kosten bij de verhuurder terug halen. Die les heb ik zeker geleerd.
Maar vind je een compensatie voor bijna 6 maanden stank overlast en ongeveer 1,5 maand geen wc in de badkamer zo onredelijk? Wij betalen hier ruim €900,- per maand aan huur daar mogen wij toch ook wat voor terug verwachten.

[Voor 82% gewijzigd door tug3506 op 17-10-2018 16:49. Reden: Volgorde aangepast]

[President]

Hebben meerdere mensen in het gebouw geen last gehad? Misschien samen iets ondernemen?

[Nieknikey]

tug3506 schreef op woensdag 17 oktober 2018 @ 16:46:
[...]

Maar vind je een compensatie voor bijna 6 maanden stank overlast en ongeveer 1,5 maand geen wc in de badkamer zo onredelijk? Wij betalen hier ruim €900,- per maand aan huur daar mogen wij toch ook wat voor terug verwachten.

Stankoverlast is een enorme inperking van je woongenot. Wellicht heeft MrBubbles dit zelf nog nooit meegemaakt? 6 maanden lang bij iedere keer als je de badkamerdeur open doet een strontlucht in je woning hebben is ronduit verschrikkelijk en het is meer dan logisch dat je daar een compensatie voor wilt.

[Anoniem: 258387]

Nieknikey schreef op woensdag 17 oktober 2018 @ 19:03:
[...]


Stankoverlast is een enorme inperking van je woongenot. Wellicht heeft MrBubbles dit zelf nog nooit meegemaakt? 6 maanden lang bij iedere keer als je de badkamerdeur open doet een strontlucht in je woning hebben is ronduit verschrikkelijk en het is meer dan logisch dat je daar een compensatie voor wilt.

Nee dat klopt, want na 3x een monteur komt er bij mij gewoon een oplossing. Linksom of rechtsom.

[tug3506]

President schreef op woensdag 17 oktober 2018 @ 17:21:
Hebben meerdere mensen in het gebouw geen last gehad? Misschien samen iets ondernemen?

Nee wat ik van de loodgieter had begrepen waren wij de enige. In het andere gebouw (gaat om een project met 2 identieke flats) was er wel iemand die het probleem ook had maar daar hebben ze het kunnen oplossen met een kleine wijzigingen. Daar was, zo had ik begrepen, de wc verhoogd. Dit is ook een van de oplossingen die ze bij mij geprobeerd hebben maar hier zonder resultaat.

Anoniem: 258387 schreef op woensdag 17 oktober 2018 @ 21:06:
[...]

Nee dat klopt, want na 3x een monteur komt er bij mij gewoon een oplossing. Linksom of rechtsom.

Dus na het derde bezoek pak jij de telefoon op en bel je....

verhuurder
Zij laten je weten dit direct aan de verantwoordelijke aannemer te melden zodat dit probleem snel wordt opgelost. De aannemer zal zsm contact opnemen.

loodgieter
Dit keer hebben zij de echte oplossing, die kunnen ze ook al snel installeren zodra de onderdelen binnen zijn nemen ze contact op.

[Voor 34% gewijzigd door tug3506 op 18-10-2018 08:34]

[Firestorm]

Aangezien ze met elke aangetekende brief klakkeloos akkoord gaan en deze aan het dossier toevoegen een laatste aangetekende brief sturen:

Geachte verhuurder,

Bij deze deel ik u mede dat gezien de omstandigheden en het uitblijven van enige inhoudelijke reactie inzake compensatie, ik voor de komende maanden een {bedrag} inhoud op de huurpenningen. Dit bedrag is gebaseerd op {x} dagen overlast * 25% * daghuur (maandbedrag*12/365). Indien ik hier geen tegenreactie op ontvang met een inhoudelijk tegenvoorstel gaat het inhouden van penningen in op {datum} totdat het eerder genoemde bedrag volledig is gecompenseerd.

Vriendelijke groet,
@tug3506

disclaimer: ianal maar op deze manier zet je ze wel aan het werk omdat je aan de eerder genoemde processen komt. Je hebt meerdere keren aangedrongen op een regeling van hun kant, hier willen of kunnen ze niet op reageren dus stel je zelf iets voor.
waarschijnlijk is hun eerste reactie:

Beste @tug3506 ,
Wij hebben sinds {datum} geen huur ontvangen

Op dat moment is er een interne case en kan je daarin verwijzen in jouw aangetekende brief (waarvan ik me serieus afvraag of ze die lezen)

[tug3506]

Vandaag hebben wij dan toch de reactie gehad. De reactie wekt op mij alleen de indruk dat het niet helemaal per ongeluk was dat onze aangeschreven brief wel in ons dossier was toegevoegd maar niet was 'behandeld'.
De brief was maar liefst 2 regels lang en ze zeggen niks meer dan dat ze bij het standpunt blijven dat ze eerder via de mail gecommuniceerd hadden.

Dat betekent dus dat ze niet akkoord gaan met ons nieuwe voorstel en ook blijven zij van mening geen fouten gemaakt te hebben.
Ter info; het nieuwe voorstel dat wij gedaan hadden was een eenmalig aanbod om zonder verdere juridische stappen samen tot een akkoord te komen. Dit was grofweg de helft van onze eerste eis.


Onderling eruit komen gaat dus met geen mogelijkheid lukken, helaas. Nu gaat het weer naar de advocaat en mag hij actie gaan ondernemen.


@Firestorm Dat was inderdaad wel een goede geweest om in onze brief toe te voegen, dan hadden zij wel moeten reageren op onze brief. Helaas een gemiste kans.

[LankHoar]

tug3506 schreef op vrijdag 19 oktober 2018 @ 21:44:
@Firestorm Dat was inderdaad wel een goede geweest om in onze brief toe te voegen, dan hadden zij wel moeten reageren op onze brief. Helaas een gemiste kans.

Lekker aan de advocaat overlaten, die is namelijk wel een lawyer De tip van Firestorm meegeven kan altijd natuurlijk. Zou het er zeker niet bij laten zitten.

Blijf je ons op de hoogte houden ajb?

[Zebby]

Uit interesse - hoe zit het met de kosten van de advocaat bij dit soort zaken? Laat je die ook opnemen in het proces? Feit dat het zover moet komen dat je echt op dat niveau stappen moet zetten doet mij wel zeggen dat ze ook die kosten lekker mogen vergoeden.

Zou het overigens alsnog de moeite vinden, en ik vind het sterk dat je doorzet. Gaan te veel verhuurders laks om met hun huurders. Wat jij beschrijft zou ik niet acceptabel vinden voor een sociale huur woning, laat staan wat jij ervoor mag betalen.

[Sport_Life]

Hoezo geen recht op huurcommissie? Volgens mij wel hoor..
Verder had een vriend van mij een "soortgelijke" overlast (lekkage en schimmelvorming in woonkamer - de verhuurder stuurde elke keer een schilder om de boel te sauzen zonder de bron/lekkage aan te pakken), lang verhaal kort: van ca een jaar 50% van de huurprijs retour ontvangen. De huurcommissie heeft hierover uitspraak gedaan.

[Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 22-10-2018 12:57]

[tug3506]

@LankHoar Ik houd jullie hier zeker verder op de hoogte!

@Zebby Ga ik achteraf meer over zeggen, ik wil momenteel niet de hele strategie die met de advocaat besproken is hier neer zetten.
Ik weet dat ik hier niet rijk van ga worden maar het is voor mij momenteel ook meer een principe zaak.

@Sport_Life De huurcommissie kan niks betekenen bij verhuur in de vrije sector waar het appartement onder valt. Enkel als er afspraken over zijn gemaakt, bijvoorbeeld als geschillen regeling in het huurcontract, zouden zij iets kunnen betekenen. (Betaal > €800 pm aan huur)


De strategie van de verhuurder is mij intussen wel helemaal duidelijk, nu is het alleen nog even de vraag hoelang ze dat doorzetten.
Op het moment dat je een probleem hebt, en juridisch een sterkere positie hebt aangezien je met en gebrek zit, weigeren ze in te gaan op eventuele compensatie voor de overlast. En als alles is opgelost zwijgen ze compensatie het liefst dood.
Na lang aandringen krijg je met moeite een reactie maar dan wijzen ze alles gewoon zo gemakkelijk mogelijk af. Dreigen met juridische stappen maakt hierin geen enkel verschil, je moet dus echt stappen ondernemen om je gelijk te krijgen. En daar zullen veel mensen ook wel afhaken omdat de kosten hier al snel niet meer opwegen tegen de compensatie.

[LankHoar]

tug3506 schreef op maandag 22 oktober 2018 @ 15:08:
Dreigen met juridische stappen maakt hierin geen enkel verschil, je moet dus echt stappen ondernemen om je gelijk te krijgen. En daar zullen veel mensen ook wel afhaken omdat de kosten hier al snel niet meer opwegen tegen de compensatie.

Daarom des te belangrijker om dit door te zetten! Als maar genoeg mensen dat doen - en in gelijk gesteld worden - dan houdt dat struisvogel gedrag hopelijk op.

[GlowMouse]

emnich schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 11:05:
Lees ook even deze door:
https://uitspraken.rechts...2017:2184&showbutton=true

Het is allemaal niet zo makkelijk én je kan ook nog verliezen waardoor je nog meer extra kosten krijgt. Sowieso vind ik 15% van de huur wel erg fors.

Daar liet iemand een termijn van 6 maanden verstrijken, waardoor een wettelijke grondslag voor schadevergoeding vervalt (artt. 7:702 BW en 7:257 BW). Je moet dan terugvallen op de onrechtmatige daad voor een vergoeding, en dan ligt de lat hoger. Die uitspraak is voor de situatie van TS dus niet zo relevant.

Zebby schreef op maandag 22 oktober 2018 @ 12:49:
Uit interesse - hoe zit het met de kosten van de advocaat bij dit soort zaken? Laat je die ook opnemen in het proces? Feit dat het zover moet komen dat je echt op dat niveau stappen moet zetten doet mij wel zeggen dat ze ook die kosten lekker mogen vergoeden.

Je advocaatkosten krijg je nooit helemaal vergoed in dit soort zaken. Ik verwacht dat de advocaat deze zaak tegen gereduceerd tarief doet.

Dat gezegd hebbende weet je nooit wat een kantonrechter gaat doen. Hij kan oordelen dat een beetje stank op het toilet best enige tijd te verduren valt, en dat de verhuurder voortvarend is geweest door 17 monteurs te sturen. Ik heb zelf een zaak meegemaakt waarbij de verhuurder achterstallig onderhoud uitvoerde (jarenlang werd aangestuurd op sloop, maar uiteindelijk gekozen voor renovatie: nieuwe kozijnen, nieuwe vloeren, nieuwe deuren, ruime week geen warm water, enz) en waarbij de huurder ook telkens thuis moest zijn voor kleinere klusjes zoals het vervangen van verwarmingsknoppen. De ene kantonrechter geeft elke huurder 900 euro, de rechter in de zaak die ik net noemde stelde de huurder in het ongelijk en liet de huurder voor de proceskosten opdraaien.

[Daan XVII]

Edit: zou handig zijn vanaf mijn kant om voortaan eerst het hele topic te lezen alvorens op 'quote' te klikken Denk dat je een goede keuze hebt gemaakt om dit door te zetten, ook ik blijf dit topic even volgen.

[Voor 75% gewijzigd door Daan XVII op 22-10-2018 20:14]

[tug3506]

Profzy schreef op maandag 22 oktober 2018 @ 18:32:
Edit: zou handig zijn vanaf mijn kant om voortaan eerst het hele topic te lezen alvorens op 'quote' te klikken Denk dat je een goede keuze hebt gemaakt om dit door te zetten, ook ik blijf dit topic even volgen.

Nu wordt ik wel heel nieuwsgierig naar jouw eerste reactie

[Roenie]

De verhuurder is inderdaad een struisvogel. Goed dat jij zijn of haar kop uit de grond trekt.

[Voor 3% gewijzigd door Roenie op 23-10-2018 10:52]

[Daan XVII]

tug3506 schreef op dinsdag 23 oktober 2018 @ 10:30:
[...]


Nu wordt ik wel heel nieuwsgierig naar jouw eerste reactie

Niks speciaals hoor, ik reageerde op jouw bericht van 25 september dat ik benieuwd was naar het verdere verloop, alleen toen kwam ik erachter dat er nog twee volle pagina's met berichten achteraan kwamen

[tug3506]

Het is alweer even geleden maar wij hebben het hele gedoe inmiddels afgerond. De uitkomst is op zijn minst gezegd teleurstellend maar first things first.

De advocaat heeft een brief gestuurd aan de verhuurder met de eis van ca. €750,- compensatie voor de overlast.
Hierop heeft de verhuurder gereageerd dat ze als tegemoetkoming een bedrag van €225,- willen aanbieden, uiteraard niet omdat zij vinden dat ze iets verkeerd gedaan hebben maar toch.
De advocaat heeft hierop richting ons direct aangegeven wel meer ruimte te zien om het bedrag omhoog te krijgen.

Rond deze tijd begonnen er alleen wat meer zaken te spelen, mijn vriendin begint binnenkort aan een andere baan en we zijn druk bezig aan huis te kopen. Hierom hebben wij toch besloten akkoord te gaan met het de de tegemoetkoming.
Zoals wij van te voren al hadden verwacht is de compensatie minder (een stuk zelfs) dan de kosten van de advocaat. Maar wij zien het op dit moment niet zitten er zelf veel tijd in te steken en het volledig door de advocaat laten oppakken zou qua kosten waarschijnlijk wel héél hard oplopen.