Kamerverhuurpand kopen: nu of wachten?

[FH81]

Beste allemaal,

Sinds 6 jaar woon ik samen met mijn vriendin en twee kleine kinderen in Groningen. We hebben doordat we het huis op het dieptepunt van de markt hebben gekocht en doordat we hebben afgelost ruim 160000 euro overwaarde. Bovendien sparen we elke maand ruim 2000 euro. Momenteel hebben we een buffer van 30000 euro en dat lijkt me wel genoeg voor de komende jaren.

Nu wil ik graag onze overwaarde verzilveren en ons spaargeld met meer rendement beleggen. Zelf heb ik weinig inzicht in de financiele markt, maar wel van de huizenmarkt. Nu ga ik binnenkort kijken naar een kamerverhuurpand voor 4 personen. Nu is mijn vraag: is het verstandig om nu een kamerverhuurpand te kopen of nog een paar te wachten, te sparen en eventueel te wachten op een waardedaling van huizen?

Mijn plan is om dit pand te financieren met een consumptieve hypotheek bij onze hypotheekverstrekker om zo de overwaarde te verzilveren (ca 2,8% rente met looptijd van 20 jaar) en de rest te financieren met een beleggingshypotheek tegen 3,7% rente in 10 jaar tijd. Ik wil graag dit pand in 20 jaar aflossen. Dat betekent dat het me eerst 700 p/mnd kost, en door de aflossing kost het me elk jaar daarop 50euro p/mnd minder. Dit betekent dat ik nog minstens 1300 euro per maand spaar

Als ik uitreken wat het me kost met onderhoud, verzekering, gemeentelijke lasten en aflossing over 20 jaar, kost het me minder dan in het volgende scenario: we sparen de komende jaren 50000euro, het huis daalt met ca 50000euro en de rente stijgt naar ca 5%.

Ik kan eigenlijk niks verzinnen waarom ik het niet zou doen, maar zie ik wat over het hoofd?

Groet,

[Sissors]

Je schrijft dat je een goed inzicht hebt in de huizenmarkt, maar je komt hier vragen wat de huizenprijzen gaan doen? Dat komt niet helemaal overeen. Maar goed, onder de streep als we hier wisten wat de vastgoed markt precies ging doen, waren we rijk geweest. Dus tja, misschien zakt de handel over 4 jaar in en had je het beter niet kunnen doen, misschien duurt dat nog een stuk langer en zakt hij nauwelijks dan in. Wie het weet mag het zeggen.

Persoonlijk zou ik het overigens niet doen vanwege het werk wat je erdoor krijgt, maar dat is een persoonlijke keuze.

[vikterr]

Sissors schreef op zaterdag 22 september 2018 @ 13:15:
Je schrijft dat je een goed inzicht hebt in de huizenmarkt, maar je komt hier vragen wat de huizenprijzen gaan doen? Dat komt niet helemaal overeen. Maar goed, onder de streep als we hier wisten wat de vastgoed markt precies ging doen, waren we rijk geweest. Dus tja, misschien zakt de handel over 4 jaar in en had je het beter niet kunnen doen, misschien duurt dat nog een stuk langer en zakt hij nauwelijks dan in. Wie het weet mag het zeggen.

Persoonlijk zou ik het overigens niet doen vanwege het werk wat je erdoor krijgt, maar dat is een persoonlijke keuze.

Ken zat studentenhuizen waar de huisbaas letterlijk nog nooit is geweest in jaren. Heeft in eerste instantie de eerste 4 huurders erin gezet, en als er vervolgens een kamer vrijkomt komt er vanzelf iemand in aangezien er zo'n groot kamertekort is. Als er iets kapot is, kwestie van een appje sturen en dan stuurt de huurbaas een paar polen om het te fixen.

Zo'n huis wordt dan wel uitgeleefd, maar de huurbaas heeft er letterlijk vrijwel geen werk aan.

[Breezers]

Check eerst eens bij de gemeente welke voorwaarden er geleden als je gaat verhuren aan 4 of meer personen. Vaak worden er dan andere eisen gesteld aan de brandveiligheid met extra brandtrappen/uitgangen etc en een verplichte gebruiksmelding bij de gemeente ivm kamergewijze verhuur

http://www.bouwbesluitinf...huur-bouwbesluit-2012.pdf

[Voor 14% gewijzigd door Breezers op 22-09-2018 13:20]

[bie100]

weet niks over kamerverhuur, maar als je 2000 euro in de maand kan sparen met 2 kleine kinderen zou ik door sparen tot de kinderen uit huis zijn een boot kopen en de zeven zeeën bevaren

[Morty]

FH81 schreef op zaterdag 22 september 2018 @ 13:08:

Mijn plan is om dit pand te financieren met een consumptieve hypotheek bij onze hypotheekverstrekker om zo de overwaarde te verzilveren..

Je 'verzilvert' overwaarde door een extra lening aan te gaan?

En heb je enige ervaring met het verhuren van kamers en wat daar allemaal bij komt kijken? Of wil je een extra bureau inhuren die alles regelt met de verhuurders voor je?

[Voor 21% gewijzigd door Morty op 22-09-2018 13:58]

[Oosting]

In Groningen zijn zeer strikte regels over het percentage studentenhuizen per straat, let daar goed op bij de koop. Je zal niet de eerste investeerder zijn die zich daar in verslikt.

Ook is het handig om te zoeken naar een huis met een gemeenschappelijke woonkamer/ keuken, daar krijg je een wat hechter studentenhuis wat zichzelf aardig reguleert. Als je dit vervolgens weet te verhuren via studentenverenigingen zit je helemaal gebakken, dan heb je vaak veel aanwas en weinig leegstand.

Mits het pand natuurlijk op een gunstige plek ligt, niet buiten de ring, niet op industrieterreinen en niet midden in een burgerlijke woonwijk.

[Clush]

Ik heb er verder niet zoveel verstand van, maar als je elke maand >2000,- spaart zou je toch meer moeten hebben dan 30k?

En weet je zeker dat je zelf nooit wil verhuizen voordat je al je overwaarde op maakt?

[Sissors]

Die 160k overwaarde is misschien een beetje waar de rest heen is gegaan .

[RemcoDelft]

Als je dan toch gaat beleggen met geleend geld, waarom haal je jezelf dan de ellende van huur, onderhoud en belastingen op de hals? Neem je extra hypotheek en stop dat geld in een indexfonds, grote kans dat je de komende 20 jaar winst maakt!
Of wellicht maakt dit idee opeens duidelijk dat beleggen met geleend geld een gok is. Als het zekerheid zou opleveren, zou de bank het zelf wel doen.

[RocketKoen]

Een kamerverhuurpand kopen is misschien lastiger dan je denkt.
Juist door de kamernood in Groningen denk ik niet dat veel eigenaren zitten te springen om te verkopen. Als je al iets vindt, betaal je de hoofdprijs.

Een gewoon pand kopen en als kamers gaan verhuren is nog lastiger. Je pand verliest in 1 klap de helft van de waarde.
Als er een hypotheek op zit moet de bank je toestemming geven (en zorg dat je dat zwart op wit hebt).
De gemeente heeft vaak strenge regels.
En als 1 van de bovenstaande dingen roet in het eten gooit zit jij met een pand waar je niks mee kan.
Daarnaast is de huizenmarkt in Groningen bijna net zo erg als de randstad. Dus zomaar een geschikt huis vinden is ook nog een hele uitdaging.

[finsdefis]

RemcoDelft schreef op zaterdag 22 september 2018 @ 15:31:
Als je dan toch gaat beleggen met geleend geld, waarom haal je jezelf dan de ellende van huur, onderhoud en belastingen op de hals? Neem je extra hypotheek en stop dat geld in een indexfonds, grote kans dat je de komende 20 jaar winst maakt!
Of wellicht maakt dit idee opeens duidelijk dat beleggen met geleend geld een gok is. Als het zekerheid zou opleveren, zou de bank het zelf wel doen.

Je moet ook noemen dat er tegenover de hypotheek een onderpand staat in de vorm van een huis. Dus beleggen met geleend geld is een onvolledig plaatje. Volgens die redenering zou je nooit mogen beleggen of investeren als je daarnaast nog een hypotheek hebt.

Waar je wel een vraagteken bij kan plaatsen is of die 160k overwaarde niet flink kan dalen door een daling van huizenprijzen in die regio. Dan kan je vervolgens de vraag stellen of je wel zo'n som moet willen lenen, want een hefboom (m.n. die beleggingshypotheek) werkt natuurlijk 2 kanten op.

[Morty]

finsdefis schreef op zaterdag 22 september 2018 @ 16:06:
[...]


Je moet ook noemen dat er tegenover de hypotheek een onderpand staat in de vorm van een huis. Dus beleggen met geleend geld is een onvolledig plaatje.

Dat verandert helemaal niks. Eigenlijk maakt het alleen maar erger, want dat betekend dat zodra je moeite hebt met het betalen van de maandelijkse lasten van je lening, je je huis kan kwijtraken.

Of je gaat belegen met geleend geld moet iedereen natuurlijk helemaal zelf weten. Op zich is daar niks op tegen als je een beetje weet waar je mee bezig bent.

Dat TS het maximaliseren van zijn hypotheek op het moment dat de huizenprijzen enorm zijn gestegen het 'verzilveren van overwaarde' noemt geeft mij echter niet heel veel vertrouwen.

[RocketKoen]

Morty schreef op zaterdag 22 september 2018 @ 17:41:
[...]
Dat TS het maximaliseren van zijn hypotheek op het moment dat de huizenprijzen enorm zijn gestegen het 'verzilveren van overwaarde' noemt geeft mij echter niet heel veel vertrouwen.

Tot 2008 was dat "verzilveren van overwaarde" enorm populair. Ik vraag me af waarom dat niet meer zo is

[Harm_H]

Zelf weten (kan goed werken, of juist niet)

Zou je niet liever hypotheekvrij willen zijn?

[Blazer Coke]

Aantal zaken om rekening mee te houden.

Voor elke investering:
- Wat is het risico?
- Wat levert het op?
- Voor welke termijn?
- Hoe liquide is het?
- Wat zijn de alternatieven?

Rente op deposito's en obligaties is historisch laag en bijna 0.
Voor een serieuze investering is dat imo geen optie.

Zowel aandelen als vastgoed staan historisch hoog.
Als je denkt dat de aandelenmarkt of vastgoedmarkt kunt voorspellen dan kun je je geld opsparen en straks flink toeslaan.

Ik denk zelf dat de rente de komende 5-10 jaar laag blijft en de huizenprijzen niet zullen zakken.
Aandelen is globaler en wat lastiger te voorspellen.

Investeren in aandelen is makkelijk, lage kosten en niet zo intensief.
Vastgoed verhuren is veel intensiever en lastiger. De rendementen zijn niet perse hoger.
Verkijk je echt niet op de hoeveelheid werk die je eraan hebt (of het geld wat je eraan moet besteden om het uit te besteden).

Rendement op aandelen is over de lange termijn 6-7%.
Omdat rendement netto met vastgoed te verdienen, moet je huur/aankoopprijs dan al snel 8-10% zijn. Dat is best fors.
Ik laat waardevermeerdering dan ff buiten beschouwing.

Ga je dat halen met verhuren van vastgoed?
Zo niet, welke andere voordelen heeft verhuren voor je tov aandelen?


.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

De meeste gemeentes hebben regelgeving voor verhuur en in het bijzonder voor kamerverhuur.
Groningen heeft dat ongetwijfeld ook.

1 familie in 1 huis voor minimaal 6 maanden mag altijd.
1 familie + 1 ander persoon in 1 huis voor minimaal 6 maanden mag vrijwel overal.
Met 3/4 niet gerelateerde personen in 1 huis voor minimaal 6 maanden en verhuur van 1 kamer per woning is een grijs gebied.
Verhuur van; meerdere kamers per woning, short stay verhuur (minder dan 6 maanden), verhuur aan maar dan 4 personen die geen familie zijn; is eigenlijk altijd gereguleerd en vergunningsplichtig.
Check goed wat de kosten en regels zijn en of je uberhaupt in aanmerking komt voor kamerverhuur.

Als je aan kamerhuur begint, realiseer je dat studenten minder goed met je huis omgaan.
Zolang het verhuurt is, is je huis minder waard bij verkoop.
Verkopen zonder huurders is alleen mogelijk als al je huurders hebben opgezegd.

Ik zou eerder een normaal huis kopen en verhuren.