Kan VVE niet activeren omdat huiseigenaar onbereikbaar is

[dreeke]

Hallo,

mijn appartement wil ik verkopen en hiervoor heb ik een koper.
De koper heeft een flexcontract en is daarom gebonden aan een keuze uit slechts 2 hypotheekaanbieders.
Deze beide aanbieders willen hem geen hypotheek geven op mijn appartement, omdat de Vereniging van Eigenaren slapende is.

Dit is een al langer lopend probleem.
Mijn aandeel in de VvE is 1/3 en dat van mijn bovenburen 2/3.
De buurman boven mij, eigenaar van het appartement, wil de VvE niet actief hebben en op geen enkele manier meewerken of opties bespreken. We hebben dit ook geprobeerd alsnog voor elkaar te krijgen door twee maal een vergadering te voeren met medewerkers van de gemeente erbij, maar hij weigert.

Onze VvE bestaat daardoor uit slechts een inschrijving bij de KvK en een (lege) bankrekening.

Nu is het ook nog zo dat sinds enkele maanden de buurman vertrokken is. Ik heb zijn huidige adres niet.
Zijn ex-vrouw en kinderen wonen nog wel op het adres.

Mijn plan van aanpak om de VvE te activeren is het sturen van een aangetekende brief, waarin ik een vergadering aankondig.
Als hij niet op komt dagen doe ik dit nogmaals, als hij dan ook niet komt opdagen dan ben ik als enige andere lid van de VvE bevoegd om besluiten te nemen en kan ik op die manier de VvE actief maken.
Hiervoor moet er een opstalverzekering komen (gezamenlijk), een maandelijkse financiële bijdrage en een meerjaren onderhoudsplan.

De brief zou ik kunnen sturen aan het adres boven me maar daar is hij niet woonachtig dus zal hij niet kunnen tekenen. Echter is dit wel het adres waarmee hij bij de VvE bekend is.
Via het kadaster heb ik gecontroleerd of hij nog steeds de eigenaar is, dat is het geval.
Hierbij staat ook een ander adres (ik denk zijn huidige adres).
Daar zou ik de brief ook naartoe kunnen sturen, ondanks dat hij die gegevens niet met mij heeft gedeeld.

Waar het mij puur en alleen om gaat is het activeren van de VvE t.b.v. verkoop.
De koper is een bekende en is bereid om mee te helpen in het proces waar mogelijk, maar kan hier weinig aan doen denk ik.
Wat zou wijs zijn in deze?

[DennusB]

Gemeente er bij halen, het is verboden om je VvE te laten slapen sinds begin dit jaar!

[dreeke]

Maar de gemeente is er al twee keer bij geweest, en die geeft aan niets te kunnen doen als de eigenaar weigert.

[Meekoh]

^dit bovendien moeten VVE's wettelijk verplicht een financiele buffer hebben van x% van de nieuwbouw waarde van het pand.

Dus je buurman kan weigeren wat hij wil, maar hij is wettelijk verplicht!

[Tatsu]

Meekoh schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 11:11:
^dit bovendien moeten VVE's wettelijk verplicht een financiele buffer hebben van x% van de nieuwbouw waarde van het pand.

Dus je buurman kan weigeren wat hij wil, maar hij is wettelijk verplicht!

Wettelijke verplichtingen zijn zoveel waard als de druk van een pressiemiddel als het op escalatieniveau is.

[Gebanned]

Je kunt natuurlijk ook een kopie sturen aan beide adressen (en dat ook in de brief zetten dat je een kopie aan zijn andere adres stuurt). Formeel is de kopie niet nodig zolang hij geen adreswijziging doorgeeft aan de VvE.

Let overigens wel op de termijnen die het reglement vereist tussen aankondiging en houden van de vergadering.

[dreeke]

Klopt, de termijn is 14 of 15 dagen + 1 dag voor het versturen + 1 dag voor het ontvangen.
Dus ik dacht eraan om de plandatum 3 weken vooruit te zetten, dan is het altijd voldoende.

[ATS]

Dus je hebt nu ook geen opstalverzekering voor dat pand?

[Meekoh]

Tatsu schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 11:12:
[...]

Wettelijke verplichtingen zijn zoveel waard als de druk van een pressiemiddel als het op escalatieniveau is.

Als hij na een vergadering nog steeds weigert (ook al komt hij niet opdagen), dan denk ik dat dat punt al bereikt is. Volgende stap is de kantonrechter om hem te dwingen.

Het kan zijn dat niet elke eigenaar even enthousiast is over het activeren van de VvE. De eerste stap is om deze eigenaars met behulp van de bovenstaande argumenten te overtuigen. Mede-eigendom in een complex leidt namelijk tot mede-verantwoordelijkheid met bijbehorende plichten. Besluiten de eigenaars in de activeringsvergadering uiteindelijk tégen activering van de VvE dan beschouwt de wet dit besluit als nietig of vernietigbaar omdat het in strijd is met de wet en het modelreglement.

Volgens de wet en het modelreglement moet een VvE :

het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw regelen;
moet de VvE het gebouw verzekeren en verzekerd te houden;
reservefondsen aanhouden;
per 1 mei 2008 jaarlijks een exploitatierekening en een begroting aan haar leden ter goedkeuring voor te leggen;
vertegenwoordigd worden door het bestuur.
Inschakelen kantonrechter
Blijven de overige leden onwillig om mee te werken aan activering van de VvE dan kan de Kantonrechter worden ingeschakeld. Aan deze rechter wordt dan naast de nietigheid of vernietigbaarheid van het bovengenoemde besluit, ook vervangende machtiging verzocht. De kantonrechter kan de minderheid machtigen om namens de VvE bepaalde handelingen te verrichten, zoals het uitvoeren van (dringend) onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en het incasseren van de VvE bijdragen daarvoor van de leden.

bron

[dreeke]

ATS schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 11:16:
Dus je hebt nu ook geen opstalverzekering voor dat pand?

Ieder voor zich. Maar dat kan dus in sommige situaties een probleem opleveren.

[Meekoh]

dreeke schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 11:19:
[...]

Ieder voor zich. Maar dat kan dus in sommige situaties een probleem opleveren.

Daar gaan hypotheekverstrekkers overs struikelen inderdaad. Wat nou als het pand affikt?
Gaan die twee verzekeringen het pand herstellen? Denk het niet...

[ATS]

Het blijft een tricky situatie. Zelfs als het lukt om de VVE te activeren, ben je er volgens mij nog niet. Je volgende stap wordt om te zorgen dat het onwillige lid ook daadwerkelijk gaat betalen. Ook daarvoor moet je hem eerst zien te vinden. Je kan dan natuurlijk allerlei pressiemiddelen inzetten, maar daar wordt je ook niet vrolijk van, want het zijn tegelijk je buren waartegen je dat soort middelen inzet en buren kunnen je het leven heel onaangenaam maken...

Succes!

[dreeke]

Klopt ATS, maar dat is even heel lullig gezegd niet mijn probleem meer, omdat ik dan mijn appartement kan verkopen.

[gambieter]

Dat is maar de vraag: check of je geen meldingsplicht hebt aangaande lopende problemen met de VVE.

[Rudedadude]

Vergeet niet dat die ander geen eigendom heeft, maar idd een apartementsrecht. Dat kan hij kwijtraken als hij niet betaald via bijvoorbeeld executie. Dat recht heeft een vve. Maar idd een scheve situatie als je met z'n tweeen bent. Maar om te beginnen extreem lomp van de andere bewoner.

[ATS]

Ja, ik snap het, maar die bekende van je zit er wel mee straks. Ik zou overwegen om zodra je het voor elkaar hebt dat er een actieve VVE is, er een administrateur op te zetten. Laat die zich maar bezig houden met het proberen te innen van rekeningen. Hebben wij destijds uiteindelijk ook gedaan, omdat ik het zat was om enkele onwillige leden achter de broek te zitten. Jij kan intussen claimen dat de VVE actief is.

[robertpNL]

Wie is volgens de KvK inschrijving momenteel de voorzitter? Jij toevallig? En is er een VvE reglement opgesteld? Hoelang is de vve er al? Zijn er ooit vergaderingen geweest (en notulen van opgesteld en goedgekeurd)? Hoe is deze situatie ontstaan?

[torp]

Ik ben benieuwd of de koper nog geïnteresseerd als hem dit ter ore komt.

[dreeke]

robertpNL schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 11:25:
Wie is volgens de KvK inschrijving momenteel de voorzitter? Jij toevallig? En is er een VvE reglement opgesteld? Hoelang is de vve er al? Zijn er ooit vergaderingen geweest (en notulen van opgesteld en goedgekeurd)? Hoe is deze situatie ontstaan?

Wie de voorzitter is weet ik niet, maar ik en de buurman zijn beide bestuurder.
Er zijn vergaderingen geweest (2), de notulen daarvan zijn bij de gemeente omdat zij de vergaderingen georganiseerd hadden en genotuleerd.
Er is een splitsingsakte waarin staat welke delen voor wiens rekening zijn. De VvE bestaat sinds 2011 (inschrijving).
Deze situatie is ontstaan doordat de buurman niet begrijpt wat een VvE is, niet wil begrijpen wat een VvE is en alles wat hem geld kost per definitie afslaat. M.a.w. "val me niet lastig met je onzin".

torp schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 11:29:
Ik ben benieuwd of de koper nog geïnteresseerd als hem dit ter ore komt.

Ja, de koper wil mijn appartement heel graag kopen vanwege de locatie, het is namelijk naast zijn ouders.

[ Voor 13% gewijzigd door dreeke op 30-08-2018 11:30 ]

[Anoniem: 455473]

Je hebt je al goed ingelezen zie ik. Dit zijn altijd lastige situaties, maar je doet er goed aan om even na te kijken of je de tweede vergadering alvast kan uitroepen voor de eerste is geweest. Dit lijkt mij een risico dat je wel wilt lopen.

Verder kan je al offertes opvragen voor opstalverzekering, zodat je deze op de vergadering kan voorleggen. Tevens benoem je jezelf ook bestuurder tijdens de vergadering. Daar is waarschijnlijk geen quorum voor nodig. Een mjop is zo gemaakt.

Dit is waar ik zo snel aan kan denken, ben zelf vve beheerder geweest, dus als je iets wilt weten van mij, hoor ik het wel!

Overigens kan je het lid inderdaad gewoon bereiken, brief bij hem in de bus doen! Het is niet jouw probleem dat hij daar niet woont.

[ Voor 9% gewijzigd door Anoniem: 455473 op 30-08-2018 11:31 ]

[Meekoh]

Anoniem: 455473 schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 11:31:
Je hebt je al goed ingelezen zie ik. Dit zijn altijd lastige situaties, maar je doet er goed aan om even na te kijken of je de tweede vergadering alvast kan uitroepen voor de eerste is geweest. Dit lijkt mij een risico dat je wel wilt lopen.

Verder kan je al offertes opvragen voor opstalverzekering, zodat je deze op de vergadering kan voorleggen. Tevens benoem je jezelf ook bestuurder tijdens de vergadering. Daar is waarschijnlijk geen quorum voor nodig. Een mjop is zo gemaakt.

Dit is waar ik zo snel aan kan denken, ben zelf vve beheerder geweest, dus als je iets wilt weten van mij, hoor ik het wel!

Overigens kan je het lid inderdaad gewoon bereiken, brief bij hem in de bus doen! Het is niet jouw probleem dat hij daar niet woont.

Inderdaag, je kunt al offertes e.d. opvragen. Dat kan iedere VVE lid doen namelijk. Tekenen mag alleen door het bestuur gedaan worden.

Alles over quorum e.d. staat als het goed is in je splitsings akte. Meestal is het zo dat wanneer je het quorum niet haalt in een vergadering, je het nog een keer mag voorleggen in een 2e vergadering waarbij het quorum dan niet geld.

En regel inderdaa zo snel mogelijk dat het beheer van de VVE door een 3e partij wordt geregeld, zijn jullie er allebei van af. Kost alleen wel wat, maar kosten moet je sowieso al maken voor een VVE (Reservefonds en opstalverz.).

Ben zelf ook 8 jaar Voorzitter van een VVE geweest.

[robertpNL]

Je moet de voorzitter aanspreken. Bij de Kvk registratie staat wie dat is. Ik hoop echt voor je dat niet iemand is die al is vertrokken. Dan zou er een buitengewoon vergadering moeten worden gestart waarin een nieuwe vz wordt gekozen.

De voorzitter moet dit verder regelen/oppakken. Is er een reglement opgesteld waarin staat wanneer een vergadering rechtsgeldig is (min. aantal stemmen)? Dan nodig de voorzitter de buren (en jouw) uit. Komt hij dan niet opdagen, jammer voor hem maar beslissingen door de vergadering moet hij aan meewerken.

En spreek in die vergadering af dat er een maandelijks of jaarlijkse bijdrage + opstalverzekering wordt geregeld (volgens de wet). En dan zou je verder kunnen met je hypotheekverstrekkers.

[ Voor 3% gewijzigd door robertpNL op 30-08-2018 11:49 ]

[dreeke]

Ik ben de voorzitter
(staat in de KvK inschrijving)

[ Voor 41% gewijzigd door dreeke op 30-08-2018 11:53 ]

[Meekoh]

robertpNL schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 11:48:
Je moet de voorzitter aanspreken. Bij de Kvk registratie staat wie dat is. Ik hoop echt voor je dat niet iemand is die al is vertrokken. Dan zou er een buitengewoon vergadering moeten worden gestart waarin een nieuwe vz wordt gekozen.

De voorzitter moet dit verder regelen/oppakken. Is er een reglement opgesteld waarin staat wanneer een vergadering rechtsgeldig is (min. aantal stemmen)? Dan nodig de voorzitter de buren (en jouw) uit. Komt hij dan niet opdagen, jammer voor hem maar beslissingen door de vergadering moet hij aan meewerken.

En spreek in die vergadering af dat er een maandelijks of jaarlijkse bijdrage + opstalverzekering wordt geregeld (volgens de wet). En dan zou je verder kunnen met je hypotheekverstrekkers.

Lees de TS, dit is een VVE van 2 eigenaren.
Dus dikke kans dat er geen voorzitter is TS is voorzitter (Hoeft opzich ook niet, zolang er maar bestuursleden zijn)
Je kunt ook voorzitters hebben die geen bestuurslid zijn, of zelfs helemaal geen eigenaar.
Dat reglement wat je bedoeld is de splitsingsakte.

edit:
@dreeke welk modelreglement is op jou van toepassing?
Daarin staan de regels rondom quorum op vergaderingen etc. Ook hoe je toch een besluit kunt nemen ZONDER meerderheid of minimum opkomst.
Heb zelf dit ook eens moeten doen namelijk, In mijn geval was er wel een actief bestuur, maar de opkomst van leden op vergaderingen was laag. Dus dan kun je nooit een besluit nemen op een vergadering en het gevel onderhoud was toch echt dringend nodig.

[ Voor 17% gewijzigd door Meekoh op 30-08-2018 11:59 ]

[dreeke]

Die van 1992.

[torp]

Een voorzitter met 1 stem, en een lid dat alles tegenhoudt met 2 stemmen.
Lijkt me lastig. Hoe heb je dat destijds opgelost, Meekoh?

[ Voor 18% gewijzigd door torp op 30-08-2018 12:10 ]

[Rukapul]

dreeke schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 11:29:
Deze situatie is ontstaan doordat de buurman niet begrijpt wat een VvE is, niet wil begrijpen wat een VvE is en alles wat hem geld kost per definitie afslaat.

Lawyer up. Laat die de buurman vorderen om mee te werken en aansprakelijk stellen voor alle schade als gevolg van zijn onrechtmatige daad om niet te voldoen aan de wettelijke verplichtingen tot het hebben van een actieve VVE. Meewerken is voor hem dan de goedkoopste optie Dagvaarding met spoedeisend belang is wellicht ook een optie.

[Napo]

Meekoh schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 11:36:
[...]
Kost alleen wel wat, maar kosten moet je sowieso al maken voor een VVE (Reservefonds en opstalverz.).

Dat zijn wel significant andere posten dan die voor een externe beheerder. Het reservefonds zijn niet echt kosten maar reserveringen (buiten de bankrekening die je moet afsluiten) en de opstalverzekering is een noodzakelijke kostenpost. De externe beheerder is een afwenteling van de taken voor bedrag X die inderdaad handig is als je er echt echt niet ui komt maar als je het kan voorkomen is dat net zo goed dan wel beter.

Een gemiddele externe beheerder doet niets meer dan wat de leden besluiten, iets waar je weinig winst gaat halen als het enige andere lid niets wil doen.

[Meekoh]

Napo schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 12:47:
[...]


Dat zijn wel significant andere posten dan die voor een externe beheerder. Het reservefonds zijn niet echt kosten maar reserveringen (buiten de bankrekening die je moet afsluiten) en de opstalverzekering is een noodzakelijke kostenpost. De externe beheerder is een afwenteling van de taken voor bedrag X die inderdaad handig is als je er echt echt niet ui komt maar als je het kan voorkomen is dat net zo goed dan wel beter.

Een gemiddele externe beheerder doet niets meer dan wat de leden besluiten, iets waar je weinig winst gaat halen als het enige andere lid niets wil doen.

I know, maar alleen al voor het afhandelen van facturatie/boekhouding is het super handig bijv.
Juist als het enige andere lid niets wil doen, dan gaat er vrij veel !tijd! en moeite zitten in het toch laten gebeuren van dingen. Stel er moet groot onderhoud plaats vinden aan het dak, of de gevel moet opnieuw gevoegd worden, noem maar wat. Dat zijn grote kosten posten! Stel het andere lid wil dat niet, dan gaat het je veel tijd kosten om het toch voor elkaar te krijgen. Zeker omdat je er zelf last van kunt hebben in de vorm van vocht dat door de muren komt of domweg regen.

edit:

torp schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 12:08:
Een voorzitter met 1 stem, en een lid dat alles tegenhoudt met 2 stemmen.
Lijkt me lastig. Hoe heb je dat destijds opgelost, Meekoh?

Artikel 38 Lid 5 en 6 (modelreglement 1992)
In mijn geval, was de opkomst laag. Dus haal je je vergader quota niet. Met andere woorden er kunnen geen besluiten worden genomen in die vergadering.
Je kunt als voorzitter wel 2 weken na de 1e vergadering een extra vergadering uitschrijven. Je moet hierbij aangeven in de uitnodiging dat het gaat om het maken van een keuze over X, en dat het opnieuw voor wordt gelegd vanwege te weinig opkomst.
Vervolgens mag je met de opkomst die komt op de 2e vergadering WEL een besluit nemen als bestuur, ook al is het aantal aanwezige stemmen niet toereikend. Let op het kan dan nog wel zo zijn dat er door de dan aanwezigen TEGEN wordt gestemd.
Maar als je het een beetje *kuch* slim aanpakt dan zit je alleen als bestuur (of voorzitter) bij die 2e vergadering.(raar tijstip, onhandige locatie)

Of een ander veel toegepast trucje. Zet het op de begroting en laat daarover stemmen. Veel leden nemen vaak niet eens de moeite om die begroting te bestuderen.
Zodra iets eenmaal begroot is mag het bestuur dat bedrag vrij van de mening van de leden besteden voor het begrootte doel.

[ Voor 34% gewijzigd door Meekoh op 30-08-2018 13:58 ]

[dreeke]

Meekoh schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 13:43:
[...]

I know, maar alleen al voor het afhandelen van facturatie/boekhouding is het super handig bijv.
Juist als het enige andere lid niets wil doen, dan gaat er vrij veel !tijd! en moeite zitten in het toch laten gebeuren van dingen. Stel er moet groot onderhoud plaats vinden aan het dak, of de gevel moet opnieuw gevoegd worden, noem maar wat. Dat zijn grote kosten posten! Stel het andere lid wil dat niet, dan gaat het je veel tijd kosten om het toch voor elkaar te krijgen. Zeker omdat je er zelf last van kunt hebben in de vorm van vocht dat door de muren komt of domweg regen.

Nouja dat is ook zo, dat hebben we inmiddels al achter de rug. Onze gevels zijn gerenoveerd en toen hebben we beide ons eigen deel betaald. Dus ik 1/3 en hij 2/3, beide via aparte factuur. Bij het dak hebben we dat ook gedaan. Maar voor hem komen die dingen altijd als verrassing natuurlijk. Terwijl je daar juist je onderhoudsplan voor hebt.

Een externe beheerder kost circa 900 Euro per jaar en dan heb je qua onderhoudsplan nog steeds niks, alleen voor je administratie en facturatie. Maar het kan het waard zijn als je zelf wel wilt betalen en zij regelen alle incasso's.
Tenslotte betaalt hij alles grotendeels zelf omdat zijn aandeel 2/3 is. Niet meewerken kost dus alleen maar meer geld.

[Napo]

dreeke schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 13:51:
[...]
Een externe beheerder kost circa 900 Euro per jaar en dan heb je qua onderhoudsplan nog steeds niks, alleen voor je administratie en facturatie.

Het is dan wel 900 per jaar (600 hij en 300 jij) die je in het reservefonds kan stoppen. wat toch wel een redelijk deel zijn van het minimum dat je in het fonds zou moeten stoppen. Wel iets om wat langer over na te denken. Je moet je ook afvragen in hoeverre ze zullen gaan jagen op betalingen indien het niet gebeurt en wat daar de meerkosten van zullen zijn.

[Meekoh]

Napo schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 14:09:
[...]


Het is dan wel 900 per jaar (600 hij en 300 jij) die je in het reservefonds kan stoppen. wat toch wel een redelijk deel zijn van het minimum dat je in het fonds zou moeten stoppen. Wel iets om wat langer over na te denken. Je moet je ook afvragen in hoeverre ze zullen gaan jagen op betalingen indien het niet gebeurt en wat daar de meerkosten van zullen zijn.

True, dat kan ook. Dat reservefonds moet sowieso gevuld gaan worden en dat zal de hypotheekverstrekker willen zien. Het is maar net hoeveel tijd je er zelf aan wilt besteden. Aan de andere kant de kosten van het innen van geld (bij niet betalen) mag je ook weer verhalen op de persoon die niet betaald.
Been there done that totaan een rechter toe. (ging dan wel om een betalingsachterstand van duizenden euro's)

Anyway er zijn wel uitzonderingen voor het reservefonds, maar daar hoeft de hypotheek verstrekker niet perse mee akkoord te gaan

edit:
@ts Mocht buurman dan echt niet willen dokken voor een reserve fonds. Zorg dan in ieder geval dat de VVE actief lijkt, door vergaderingen te houden en een MJOP op te stellen. Voor het reserve fonds kun je dan in een vergadering stemmen over het afschaffen van de bijdrage daaraan en dat in dien er onderhoud nodig is iedere eigenaar zelf een bijdrage doet.(speciale uitzondering voor kleine VVE's)
https://www.rijksoverheid...erhoud-appartementsgebouw

Onderhoud financieren zonder storting in reservefonds
De eigenaren kunnen besluiten om geen geld in een reservefonds te storten. Dit kan alleen in 1 van deze situaties:

- 80% van de eigenaren gaat hiermee akkoord.
De individuele eigenaars moeten de kosten voor onderhoud dan direct beschikbaar hebben. Zij moeten onmiddellijk kunnen betalen wanneer onderhoud nodig is.
- De bank heeft een bankgarantie afgegeven aan de VvE.
Een bankgarantie is een overeenkomst met een bank. De bank belooft daarmee onderhoudskosten aan de VvE te betalen die de individuele eigenaar(s) op dat moment niet kan betalen. Deze kosten betaalt de individuele eigenaar(s) later terug aan de bank.

Zo heb je in ieder geval argumentatie richting de hypotheek verstrekker(s).

[ Voor 37% gewijzigd door Meekoh op 30-08-2018 14:31 ]

[ATS]

Hoe definiëren die banken eigenlijk een "actieve" VVE?
Ik bedoel: er is een VVE met een bestuur, er is een bankrekening, en er zijn zelfs vergaderingen geweest. Welke eisen hebben ze nog meer om het "actief" te noemen? Een onderhoudsplan? Daadwerkelijk geld op de rekening? Een jaarrekening?

Mijn suggestie voor een bestuurder was er puur op gericht dat je een onwillig lid hebt. Daar kan je zelf aan gaan lopen trekken, maar dat kost heel veel energie, tijd en risico op burenruzies. Ik voelde me er destijds toen ik zelf in eerste instantie de VVE vlotgetrokken had en een poosje de financiën gedaan had beter bij als een derde aanmaningen (en verdere escalaties daarop) verstuurde dan dat ik dat zelf zou doen. Ik had ook niet zo veel zin om me te verdiepen in welke stappen je allemaal moet zetten om te innen. Ja, het was zonde van het geld en ik had het liever in het reservefonds gestopt, maar ik was wel blij om van die taak af te zijn. Aan de andere kant: onze VVE was iets groter (8 leden) waarmee de kosten beter te overzien waren.

[ Voor 56% gewijzigd door ATS op 30-08-2018 14:46 ]

[mashell]

Kun je ooit een actieve VVE vormen waarin iemand die dat niet wil 2/3e van de stemmen heeft? Dan komt er geen reservefonds en ga je niet aan de voorwaarden die de hypotheekverstrekkers aan een actieve VVE stellen voldoen.

[Meekoh]

ATS schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 14:40:
Hoe definiëren die banken eigenlijk een "actieve" VVE?
Ik bedoel: er is een VVE met een bestuur, er is een bankrekening, en er zijn zelfs vergaderingen geweest. Welke eisen hebben ze nog meer om het "actief" te noemen? Een onderhoudsplan? Daadwerkelijk geld op de rekening? Een jaarrekening?

Nou ik verwacht dat ze willen dat er minstens 1 vergadering per jaar is en niet (zoals in dit geval 2 vergaderingen in 7 jaar).
Daarnaast zal er een opstalverzekering moeten zijn (wettelijk verplicht voor VVE's).
Ik verwacht dat de hypotheekverstrekkers daar voornamelijk over struikelen. Het pand is namelijk voor een deel van hun (theoretisch gezien zolang je hypotheek niet is afbetaald). Dus alles dat hun dat geld kan ontnemen zal een risico zijn.

[mashell]

Meekoh schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 14:54:
[...]

Nou ik verwacht dat ze willen dat er minstens 1 vergadering per jaar is en niet (zoals in dit geval 2 vergaderingen in 7 jaar).
Daarnaast zal er een opstalverzekering moeten zijn (wettelijk verplicht voor VVE's).
Ik verwacht dat de hypotheekverstrekkers daar voornamelijk over struikelen. Het pand is namelijk voor een deel van hun (theoretisch gezien zolang je hypotheek niet is afbetaald). Dus alles dat hun dat geld kan ontnemen zal een risico zijn.

Zouden hypotheekverstrekkers echt waarde hechten aan de die vergaderingen? Ik zou zeggen dat voor hen het reservefonds van belang is. Uit dat fonds wordt het onderhoud bepaald en dat onderhoud is noodzakelijk om de waarde van bij hen in onderpand zijnde woning te behouden. Zoals je al zegt, het gaat hen om het geld.

[ATS]

Meekoh schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 14:54:
[...]

Nou ik verwacht dat ze willen dat er minstens 1 vergadering per jaar is en niet (zoals in dit geval 2 vergaderingen in 7 jaar).
Daarnaast zal er een opstalverzekering moeten zijn (wettelijk verplicht voor VVE's).
Ik verwacht dat de hypotheekverstrekkers daar voornamelijk over struikelen. Het pand is namelijk voor een deel van hun (theoretisch gezien zolang je hypotheek niet is afbetaald). Dus alles dat hun dat geld kan ontnemen zal een risico zijn.

mashell schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 15:01:
[...]

Zouden hypotheekverstrekkers echt waarde hechten aan de die vergaderingen? Ik zou zeggen dat voor hen het reservefonds van belang is. Uit dat fonds wordt het onderhoud bepaald en dat onderhoud is noodzakelijk om de waarde van bij hen in onderpand zijnde woning te behouden. Zoals je al zegt, het gaat hen om het geld.

Het punt was nu juist om niet hierover te gaan speculeren, maar het na te gaan bij die betreffende hypotheekverstrekkers.

[Anoniem: 93986]

@mashell

Die vergaderingen zijn belangrijk ja. Zonder vergadering kan er nog zoveel geld zijn maar je hebt toch echt een vergadering nodig om te bepalen waar dat geld heen gaat. Dat mag je niet alleen beslissen.

[Meekoh]

mashell schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 15:01:
[...]

Zouden hypotheekverstrekkers echt waarde hechten aan de die vergaderingen? Ik zou zeggen dat voor hen het reservefonds van belang is. Uit dat fonds wordt het onderhoud bepaald en dat onderhoud is noodzakelijk om de waarde van bij hen in onderpand zijnde woning te behouden. Zoals je al zegt, het gaat hen om het geld.

Onderhoud zou ook los opgehoest kunnen worden door de eigenaren en zeker als ze in een vergadering aanspraak maken op de uitzondering voor kleine VVE's.
De vergaderingen tonen aan dat er in ieder geval iemand is die zich bekommert om het gebouw

edit

ATS schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 15:05:
[...]


[...]


Het punt was nu juist om niet hierover te gaan speculeren, maar het na te gaan bij die betreffende hypotheekverstrekkers.

Dat kun je doen, dat verschilt op dit moment enorm per verstrekker. Ik weet wel dat ze er vanaf 2018 strenger op geworden zijn (over de gehele linie)

Bijv. Dit stelt Syntrus Achmea als eisen aan een active VVE:

Wij geven alleen een hypotheek op appartementen onder de volgende voorwaarden:
- De VvE is actief.
- De VvE is ingeschreven in de Kamer van Koophandel.
- Nieuwbouw of een splitsing? Een VvE in oprichting of een VvE die opnieuw geactiveerd wordt moet
blijken uit de (concept) splitsingsakte en het bijbehorende reglement.
Acceptatiegids Woninghypotheken 2017 - juli
Syntrus Achmea is een handelsnaam van Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. KvK Amsterdam 33 306 313 12
Het buitenonderhoud en de bouwkundige constructie moeten goed of voldoende zijn. Dit moet blijken uit een
gevalideerd taxatierapport. Is 1 van deze onderdelen matig of slecht? Dan hebben wij deze documenten ook
nodig:
- een meerjarenonderhoudsplan;
- een bouwkundig rapport.
In het taxatierapport staat dat het reservefonds genoeg is om achterstallig onderhoud te herstellen. Deze
aanvragen worden individueel beoordeeld.
Is de VvE niet actief? Zoals soms bij kleinschalige gebouwen. Dan kunnen wij hiervan afwijken als uit het
taxatierapport blijkt dat het buitenonderhoud en de bouwkundige constructie voldoende of goed zijn. Wij zullen
dan de aanvraag apart beoordelen.

bron

edit2:
Overigens is de financiele staat van de VVE ook iets dat taxateurs meenemen in hun rapport. Zij kijken voornamelijk naar de reserves

[ Voor 60% gewijzigd door Meekoh op 30-08-2018 15:24 ]

[Wim-Bart]

Kan je bij kadaster niet de Hypotheek gegevens achterhalen van de dwars liggende bewoner en contact opnemen met zijn Hypotheek verstrekker?

[dreeke]

Ik heb een recent taxatierapport, waarin staat dat het onderhoud goed is. Dat zou in theorie betekenen dat er niet om een reservefonds zal worden gevraagd.

[Meekoh]

dreeke schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 15:50:
Ik heb een recent taxatierapport, waarin staat dat het onderhoud goed is. Dat zou in theorie betekenen dat er niet om een reservefonds zal worden gevraagd.

Ik zou toch in een vergadering proberen vast te leggen dat er gestemd is om geen reservefonds aan te houden. (uitzonderings regel)

[nubis87]

Meekoh schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 13:43:
Je kunt als voorzitter wel 2 weken na de 1e vergadering een extra vergadering uitschrijven. Je moet hierbij aangeven in de uitnodiging dat het gaat om het maken van een keuze over X, en dat het opnieuw voor wordt gelegd vanwege te weinig opkomst.
Vervolgens mag je met de opkomst die komt op de 2e vergadering WEL een besluit nemen als bestuur, ook al is het aantal aanwezige stemmen niet toereikend. Let op het kan dan nog wel zo zijn dat er door de dan aanwezigen TEGEN wordt gestemd.

Bij mijn oude VVE werden beide vergaderingen vaak aangekondigd in een enkele uitnodiging, met daarbij een notitie erbij dat de tweede vergadering alleen door zou gaan als op de eerste vergadering geen meerderheid van stemmen aanwezig zou zijn. Hierbij was de eerste vergadering vaak op een onhandig tijdstip (5.00), zodat eigenlijk alleen de tweede vergadering werkelijk plaats vond en er direct besluiten konden worden genomen zonder een meerderheid van stemmen. Of dit exact volgens de regels is weet ik niet, maar het scheelt wel een extra brief uitschrijven.

[robertpNL]

dreeke schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 15:50:
Ik heb een recent taxatierapport, waarin staat dat het onderhoud goed is. Dat zou in theorie betekenen dat er niet om een reservefonds zal worden gevraagd.

Zo werkt dat niet. Als er een calamiteit is, moet je je reserves hebben.
Daarom is een reservefonds verplicht.

[turtles3]

Alle bewoners zijn verplicht lid bij de VVE. Als er iets fout gaat, zijn alle leden financieel verantwoordelijk en moeten financieel bijdragen tot het opgelost is. Een goed geplande reserve is voor elk lid van groot belang. Je eigendom is beter verkoopbaar bij een goed werkende VVE.

[Meekoh]

robertpNL schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 16:31:
[...]


Zo werkt dat niet. Als er een calamiteit is, moet je je reserves hebben.
Daarom is een reservefonds verplicht.

Ja, maar er zijn zoals ik al eerder aangaf uitzonderingen voor kleine VVE's zoals deze:
https://www.rijksoverheid...erhoud-appartementsgebouw

Onderhoud financieren zonder storting in reservefonds
De eigenaren kunnen besluiten om geen geld in een reservefonds te storten. Dit kan alleen in 1 van deze situaties:

80% van de eigenaren gaat hiermee akkoord.
De individuele eigenaars moeten de kosten voor onderhoud dan direct beschikbaar hebben. Zij moeten onmiddellijk kunnen betalen wanneer onderhoud nodig is.
De bank heeft een bankgarantie afgegeven aan de VvE.
Een bankgarantie is een overeenkomst met een bank. De bank belooft daarmee onderhoudskosten aan de VvE te betalen die de individuele eigenaar(s) op dat moment niet kan betalen. Deze kosten betaalt de individuele eigenaar(s) later terug aan de bank.

De buffer moet er dan dus wel zijn bij de (in dit geval 2) eigenaars individueel.

edit: Dat staat zelfs in het artikel dat je zelf aanhaald van de Vereniging Eigen Huis!

[ Voor 5% gewijzigd door Meekoh op 30-08-2018 16:37 ]

[robertpNL]

Meekoh schreef op donderdag 30 augustus 2018 @ 16:34:
[...]

Ja, maar er zijn zoals ik al eerder aangaf uitzonderingen voor kleine VVE's zoals deze:
https://www.rijksoverheid...erhoud-appartementsgebouw


[...]

De buffer moet er dan dus wel zijn bij de (in dit geval 2) eigenaars individueel.

edit: Dat staat zelfs in het artikel dat je zelf aanhaald van de Vereniging Eigen Huis!

Ok helder. dank.

[Anoniem: 1177268]

Ik zou graag willen weten hoe dit afgelopen is,ik zit met het zelfde probleem

[king-x]

Voor wie dit leest en nodig heeft.
Ik ben op dit moment bezig met een vergelijkbare situatie.

Er is een uitzondering mogelijk op het opbouwen van een financiële reserve. Die uitzondering kan je gebruiken om de VvE op papier actief te maken (wettelijk verplicht), maar het onderhoud effectief bij de verschillende eigenaren te laten liggen.

LET WEL OP dat je hier hele duidelijke afspraken over maakt, zodat je niet straks al je eigen onderhoud hebt gedaan, en vervolgens je buurman voor de deur hebt staan met de mededeling dat je mee moet betalen aan zijn deel.

Zie onderstaand citaat van de rijksoverheid:

Onderhoud financieren zonder storting in reservefonds:
De eigenaren kunnen besluiten om geen geld in een reservefonds te storten. Dit kan alleen in 1 van deze situaties:

- 80% van de eigenaren gaat hiermee akkoord.
De individuele eigenaars moeten de kosten voor onderhoud dan direct beschikbaar hebben. Zij moeten onmiddellijk kunnen betalen wanneer onderhoud nodig is.

- De bank heeft een bankgarantie afgegeven aan de VvE.
Een bankgarantie is een overeenkomst met een bank. De bank belooft daarmee onderhoudskosten aan de VvE te betalen die de individuele eigenaar(s) op dat moment niet kan betalen. Deze kosten betaalt de individuele eigenaar(s) later terug aan de bank.

(bron: https://www.rijksoverheid...erhoud-appartementsgebouw)

[DutchChelsea]

@king-x Zo is de situatie bij mij. VVE die bestaat uit twee eigenaren. We storten elke maand vast bedrag op de VVE-rekening (voor de opstal en kosten bank) en reserveren niets. Moet er iets gedaan worden, dan betalen we dat volgens de verdeelsleutel uit de splitsingsakte. Loopt op rolletjes: in afgelopen periode dakterras vernieuwd en het complete dak (stamt uit 1949) vervangen. Nooit problemen over geld geweest, maar misschien bof ik met een schappelijk en betrouwbaar ander lid van de VVE.

[PETER_DB]

Ik ben hypotheekadviseur van beroep en kan je vertellen dat er geen partij in Nederland is die dit appartment wil financieren. Regels zijn dit jaar veel strenger geworden.

Vanaf 1 januari 2018 is het verplicht een actieve VVE te hebben. Aanvullend is er een verplichting om:
 Een Meerjaren Onderhouds Plan (MJOP) en een reservefonds te hebben of
 Minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het appartement te storten in reservefonds
Het reservefonds moet ervoor zorgen dat er voldoende vermogen beschikbaar is om het gehele appartementencomplex in een goed toestand te houden.


Advies is om via een advocaat de andere bewoner tot actie te dwingen.