Het dilemma dat “fictieve overwaarde” heet...

[BastaRhymez]

Hi mede-Tweakers,

Om niet de andere topics te kapen of te vervuilen, maar even een eigen draadje aangemaakt. Hebben jullie misschien ook in hetzelfde schuitje gezeten (of zitten jullie hier nu in) en hoe zijn jullie hiermee omgegaan?

Wij zitten met het dilemma dat “fictieve overwaarde” heet… We overwegen om te verkopen, maar ons “droomhuis” zijn we helaas (nog) niet tegen gekomen.

De situatie:
In 2013 hebben wij een nieuwbouwwoning (tussenwoning) gekocht. Inmiddels zijn we een paar jaar verder en is de gezinssituatie aardig veranderd. Zo zouden we graag een grotere tuin willen, zodat de kinderen vaker buiten kunnen spelen en dat wij dan ook wat leuke spullen voor ze in de tuin kunnen zetten (denk aan een trampoline of klimhuisje met glijbaan). Onze huidige tuin is slechts 36 m2 klein, waardoor dit niet mogelijk is (of we houden geen tuin meer over).
De afgelopen vijf jaar is de huizenprijs aardig gestegen en zodoende heerst er ook een fictieve overwaarde van > € 130k op onze woning. Nu overwegen we, om de fictieve overwaarde te verzilveren. In de buurt (allemaal dezelfde type woningen) zijn er al een aantal verkocht en de vraag is groot. Zo hebben wij de afgelopen maanden al meerdere keren een briefje in de bus gehad, met de vraag of wij de woning zouden willen verkopen. Qua verkoop maak ik mij dan ook weinig zorgen.

Het dilemma:
Als we overgaan tot verkoop, waar gaan we dan heen?!
Het heeft sowieso de voorkeur om eerst te verkopen en dan pas te kopen. Want “wat als…”, dat is een situatie die we niet graag willen.
Helaas zijn we ons “droomhuis” zijn we nog niet tegen gekomen en we verwachten ook niet deze op korte termijn tegen te komen. Nu spelen we met de gedachte om (voor tijdelijk) wat anders te kopen dat qua woon oppervlakte soortgelijk is als nu, maar waar we wel meer tuin bij hebben (ons grootste struikelblok bij de huidige woning). Nu hebben we natuurlijk al wat rond gekeken bij makelaars en op Funda. Daar staat genoeg te koop, wat voldoet aan de wensen (minimaal zelfde m2 en grotere tuin).

Financieel biedt het ook een aantal voordelen:
• Fictieve overwaarde is niet langer fictief
• Lagere hypotheekrente afsluiten
• Door bovenstaande combinatie krijgen we enorm lage maandlasten!

Mochten we dan straks tegen ons “droomhuis” aanlopen, dan verkopen we de toko weer. Gebeurd dit in een nieuwe crisis, dan zal de schade hopelijk meevallen, omdat het “tijdelijke huis” een forse overwaarde heeft (de overwaarde van > € 130k gaat het nieuwe huis in en is dan tevens de buffer voor prijsdalingen). Komt ons droomhuis ook niet, dan hebben we in ieder geval de grotere tuin te pakken en kunnen we op termijn vanuit daar nog verder kijken.

Wat zijn jullie ervaringen met een koophuis als tijdelijk woning? En wat hebben jullie bijv. met de hypotheekrente gedaan? Door de grote overwaarde, komen we op een MW van <60% uit, waardoor we rente voor 30 jaar (20 jaar is net zo duur, dus dan maar direct voor 30 jaar) vast kunnen zetten tegen 2,59%. Deze hypotheek mogen we ook meenemen naar een volgende woning (dus als we hem dan ook meteen notarieel tot de max inschrijven, genieten we bij een stijgende rente ook van dit aanbod bij ons eventuele droomhuis). Of is het juist verstandig om de rente voor bijv. 10 jaar vast te zetten (tegen 1,73%). Alles wat we aan lagere maandlasten zullen krijgen (scheelt zo’n 500 euro bruto t.o.v. nu per maand als we de rente voor 30 jaar vast zetten) kunnen we dan goed sparen, waardoor we ook weer meer eigen geld kunnen inbrengen bij een nieuwe verhuizing.

En ja, mocht er een nieuwe crisis uitbreken, zal de woning minder waard zijn geworden. Echter, dat “verlies” kunnen we m.i. goed opvangen, aangezien ik niet verwacht dat bij een eventuele correctie de huizen qua prijs halveren. Zeker niet voor een doorsnee gezinswoning.

Ik ben benieuwd naar jullie ervaringen of tips. Hoe kijken jullie hier tegen aan?

[Verwijderd]

Als je nu je huis verkoopt, en iets soortgelijks koopt... waar komt die overwaarde dan vandaan?

Dat tijdelijke huis dat jij koopt, is ook gewoon in waarde gestegen. In mijn ogen verzilver je op deze manier alleen een fantasie, tenzij je naar een b-keus locatie verhuisd waar het goedkoper is.

[Lethalis]

BastaRhymez schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 12:12:
Als we overgaan tot verkoop, waar gaan we dan heen?!

Tsja, dat is inderdaad het probleem. Niet alleen omdat die woningen nu zo prijzig zijn, maar ook omdat de gewilde locaties helemaal "uitverkocht" zijn. In mijn eigen buurt staat helemaal niks meer te koop bijvoorbeeld.

Je moet echt iemand treffen die weg "moet".

En omdat het de keuze zo beperkt, zou ik nu het liefst helemaal niet willen verhuizen.

Je moet jezelf dus eigenlijk de vraag stellen of het struikelblok van de tuin de moeite wel waard is. Voor die moeite en al dat geld, kunnen de kinderen heel wat keer naar een (betaalde) speeltuin toe.

Ik ben gisteren nog toevallig bij Monkey Town geweest. Mijn dochter kon lekker haar energie kwijt, overal inklimmen, in de ballenbak, op de trampolines, etc. Ben je voor 7,50 klaar.

Mijn tuin is misschien wat groter dan die van jou en ik heb een grasveldje aan laten leggen voor mijn dochter, maar uiteindelijk komt ze daar ook niet super vaak. Als het heel mooi weer is, leggen we een zwembadje neer, maar voor de rest wil ze toch graag naar de speeltuin verder op waar die grote glijbaan staat.

En ze is nu pas 2,5 jaar oud. Naarmate ze ouder wordt, zal ze nog vaker overal heen willen vermoed ik zo. Dan wordt die tuin steeds minder boeiend (en word ik het gras maaien waarschijnlijk zat ).

[Jwlb]

In hoeverre heeft het zin om je overwaarde te "cashen". Niet alleen jou huis is duurder geworden, maar de markt in z'n geheel is duurder geworden. Je nieuwe, grotere huis is dus nu ook duurder geworden. Sterker nog, hoe hoger de huizenprijzen zijn, hoe groter het financiële gat is wat je moet overbruggen is in absolute zin.

[redwing]

Wat voor huis ben je dan van plan te gaan kopen dat je die overwaarde ook echt zal overhouden ? Normaal gesproken lukt dat alleen als je naar een kleiner huis of naar een goedkopere omgeving gaat. Als je ten slotte in eenzelfde buurt gaat kopen kom je in huizen terecht die ten slotte net zo hard gestegen zijn.

Vergeet daarnaast ook niet dat je geld kwijt bent omdat je een ander huis wilt kopen, dat geld zie je niet meer terug dus vaker verhuizen dan noodzakelijk is meestal niet echt rendabel.

[drfrisbee]

Ligt een beetje aan je bank, maar wat ik lees is dat je je overwaarde wilt gebruiken om je maandlasten te verlagen:
MW<60% kan je volgens mij direct bij je bank aangeven (beetje afhankelijk van bank/hypotheeksoort)
middelen van hypotheekrente kan ook effectief zijn.
Een kooptussenwoning voor tijdelijk vind ik een niet zo goed idee...

[BastaRhymez]

Wat ik bedoel met iets soortgelijks terugkopen is dat het minimaal dezelfde m2 woonoppervlakte heeft en minimaal 4 slaapkamers (we hebben 3 kinderen).

Qua woonruimte komen we nu niks te kort, natuurlijk is groter prettig maar is niet per se nodig.

Ook hoeven we niet in dezelfde straat natuurlijk wat terug te kopen, want dan schiet je er weinig mee op. Op Funda hebben we een aantal woningen voorbij zien komen, die binnen een straal van 5km van onze huidige woning vallen. De buurt is ook gewoon prima (vrienden wonen er in de buurt, dus we kennen wel een beetje de buurt daar). Het is dus ook niet, dat we naar het noorden of oosten gaan verhuizen.

En zoals jullie ook al aangeven, de nieuwe woning is ook in waarde gestegen. Ongetwijfeld, maar voor de bedragen waar ze nu voor te koop staan, is het onder aan de streep voor ons nog steeds voordeliger.
Om het misschien wat concreter te maken:
Wij hebben een rest hypotheek van iets meer dan € 200k.
Verkoopprijs van onze woning is nu € 340k (als we <2 weken willen verkopen of € 350k+ als we de tijd nemen volgens de makelaar). Die € 340k is ook zeker haalbaar, omdat woningen in de straat voor meer zijn weggegaan (resp. €3 45k en € 347k binnen een maand verkocht). Fictief dus een € 135k overwaarde (kosten verkoop meegenomen).

Nu staat er 5km verder op een tussenwoning te koop voor € 275k. Natuurlijk, het huis is wat ouder dan onze woning van 2013, maar ziet er op het oog nog prima uit (bouwjaar 2006). Als de overwaarde van € 135k ook nog eens van de koopsom af gaat, is er nog maar een hypotheek van € 145k nodig (incl. k.k.).
Al met al, ga ik er dan van uit dat we ongeveer € 10k kwijt zijn aan verkoop huidige woning en aankoop nieuwe woning.

Op die manier denken wij de overwaarde te kunnen verzilveren.
Ja, we gaan dan weg uit de huidige straat, maar (voor mijn gevoel) niet zo zeer naar een mindere plek of een B-keuze.
Waarom die andere woningen goedkoper zijn? Ze liggen 5km verder van de grote stad en kennelijk is onze huidige wijk gewoon enorm booming!

Ook las ik dat verhuizen geld kost en dat je dat er niet zomaar uit hebt. Helemaal met je eens! Echter zoals hierboven al aangegeven, hebben we die kosten al meegenomen (ongeveer € 10k) Door de lagere maandlasten, hebben we dat er ook weer relatief snel uit (<2 jaar) door de lagere maandlasten. Verhuizen we binnen die 2 jaar, tja dan zijn we duurder uit.

Ook las ik iets over rente middelen, dat hebben we ook overwogen om lagere maandlasten te krijgen. Echter dat is niet onze hoofdzaak en we verwachten toch wel binnen nu en 10 jaar (want daar zouden we dan wellicht weer voor kiezen) te verhuizen. En met middelen doe je niks anders dan de huidige rente over 10 jaar uitsmeren bovenop de nieuwe rente.
Oversluiten heb ik ook nog naar gekeken, maar daar is de boete te hoog voor, uit m'n hoofd moeten we dan zo'n € 18,5k boete betalen.

[FreezeXJ]

Wat je dan effectief doet is goedkoper gaan wonen, en de rest is gerommel in de marge.

Het verschil in waarde van 65k gaat dan van de hypotheek af, dus ja dat wordt voordeliger.
Eventueel doorverhuizen kost je gewoon weer overdrachtsbelasting, hypotheek- en notariskosten, en de hele verdere verhuis-klerezooi. Die kosten zul je moeten afwegen tegen wat je eraan bespaart, en dan bepalen of verhuizen binnen zeg 2-3 jaar het eigenlijk wel waard is.

[FreakNL]

Het is alleen gunstig als je vanuit de randstad naar een krimpregio gaat (Zeeland, Drenthe, etc..)..

Dan is het leuk (moet je wel in Zeeland willen wonen)..

Bovendien, als je nu denkt dat je voor je huidige huist +-350k gaat krijgen en 5km verderop staat er 1 van 275k dan MOET daar verschil in zitten. Want niemand geeft voor de kat zijn viool 75k uit. Waarom zou de potentieele koper van jouw huis dan niet gewoon dat huis van 275k pakken?

Die 75k moet ergens zitten in de grootte van het huis, comfort, buurt, bereikbaarheid, etc.. Grote dingen dus, ligging van een tuin is niet zomaar 75k

Overigens heb ik een overwaarde van pakweg 125-150k (staat nog 150k open op een initiële hypotheek van 180k) en soortgelijk huizen gaan nu voor 275k-300k weg... Maar wat heb ik eraan. Als ik een soortgelijk huis koop kan ik gelijk mijn overwaarde erin gooien. En als ik groter wil wonen moet ik 400k gaan betalen (voor huizen die 4 jaar geleden voor 225k gingen)... En dan woon ik 15m2 groter maar ben ik wel meer per maand kwijt..

Ik wil niet naar een krimpregio of naar een kutwijk dus ik heb niks aan mijn overwaarde.

[Widow]

Ik denk dat je je niet gek moet laten maken door overwaarde. Het heeft alleen zin als je handel drijft in huizen waar je niet zelf in woont (kopen wanneer de prijzen laag zijn, verkopen zodra ze stijgen). De prijzen om je heen stijgen ook, tenzij je naar een regio verhuist die minder aantrekkelijk is. Maar wil je dat?

Ik had een aantal jaar geleden bedrijfseconomie, waar we jaarrekeningen van bedrijven gingen analyseren. Balansen opstellen, allerlei kengetallen zoals rentabiliteit, netto werkkapitaal en noem het maar op. En de manieren waarop je dat soort kengetallen kunt beïnvloeden, om aan te geven dat die kengetallen dus altijd in een bepaalde context moeten worden gezien. Uiteindelijk sloot de docent af met de wijze woorden dat je dus naar dat soort kengetallen kunt kijken, maar dat je soms ook gewoon naar je portemonnee moet kijken om een beslissing op te baseren. En ik denk dat dat hier ook zo is: overwaarde is een soort kengetal dat je op een balans zou kunnen zetten onder vaste activa. Maar je hebt er in de praktijk niks aan, want dat geld zit niet in je portemonnee.

Dus wil je een huis met een grotere tuin? Kijk gewoon naar je portemonnee of dat kan, of niet.

[RM-rf]

Ik denk dat het een ontzettend verkeerd idee is te denken dat je met die 'fictieve overwaarde' iets gewonnen hebt...
Je huis heeft een bepaalde waarde, maar ook als de verkoopprijs gestegen is, betekent dit dat _alle_ andere vergelijkbare woningen dus duurder geworden zijn en dat je dus ook meer moet betalen voor een gelijkwaardige of andere woning.

Nu zelfs te gaan verkopen, en ergens anders heen te gaan maar zonder dat je het idee hebt er op vooruit te gaan is imho zelfs een recept voor een disaster...
Zeker als je nu een gezin hebt en eigenlijk bepaalde wensen hebt, is het een groot gevaar dat je enkel in een instabiele en onzekere situatie gaat komen die steeds meer stress zal opleveren als je de gewenste woning niet kunt vinden en mogelijk de prijzen daarvan ook eerder verder omhoog gaan (zeker als je als tussenoplossing een tijdelijke woninguitgezocht hebt welke zelf veel minder 'gewenst' is kan dat ertoe leiden dat een eventuele verdere prijsstijging daarvan uitblijft, maar andere meer gezochtte woningen wel flink doorstijgen).

Dan zit je in een woning vast waar je geen 'thuis-gevoel' bij hebt en niet zult ontwikkelen 'omdat je er toch weer weg wil'...
Dat lijk me zeker voor een jong gezin geen wenselijke situatie.

[ph4ge]

In een minder gewild huis gaan wonen om zo geld over te houden kan altijd, maar je moet niet de fout maken om te denken dat je er rijker van wordt. Het is wellicht een goede keuze als je eisen ook minder worden, bijv. kleiner wonen bij kinderen uit huis of de Randstad uit als dat kan voor je werk, maar die afweging heeft eigenlijk weinig met overwaarde te maken.

[FreakNL]

Een goeie vriend van mij (heck, het is denk ik 1 van mijn beste vrienden) heeft overigens recentelijk de keus gemaakt om vanuit hartje rotterdam (3 kamer appartement, 70m2) naar Zeeland te verhuizen (en dan niet Middelburg ofzo, nee echt een dorp) naar een 2-onder-1 kap (110m2). Ze hebben 280k gekregen (er stond nog 200k open) en steken dat bijna direct in de nieuwe woning, daar hebben ze 250k voor betaald. In principe hebben ze 30k over maar om recht te houden op HRA moet dat direct in de woning gestopt worden, samen met de overige 50k "winst"..

Het is dus niet direct zo dat overwaarde geld oplevert, zelfs niet als je naar een goedkopere woning gaat. Of je moet HRA verlies voor lief nemen. De jongen in het voorbeeld krijgt overigens wel lagere maandlasten omdat de rente nu erg laag staat.

Overigens heb ik veel discussies met hem gehad over de keuze. Hij is freelance journalist en gaat nu (zonder rijbewijs) in een dorp wonen met slechte bereikbaarheid. Ik denk dat de inkomsten opdrogen. Tevens hebben ze zich erg blind gestaard op de lagere maandlasten terwijl als ze 2 jaar gewacht hadden (rente van oude woning stond sinds 2010 vast tot 2020) ze ook lagere lasten hadden gekregen.. Wel hebben de kinderen nu een eigen kamer, dat is natuurlijk ook wat waard (en niet in geld uit te drukken).

Anyways, dit is wel een heel extreem voorbeeld. Maar het zegt ergens iets over de keuze die je wilt maken en wat anderen dus ook zeggen; Behalve als je meer gaat betalen (wat natuurlijk ook gewoon een keuze kan zijn) ga je ergens inleveren. Dat kan niet anders.

[ Voor 3% gewijzigd door FreakNL op 27-08-2018 15:53 ]

[Blazer Coke]

Vergeet ook niet dat je met je huidige plan 2x moet verhuizen.

Met kk en bijkomende kosten kan je dat zo 2x20k kosten en rompslomp.

[CornermanNL]

Ik zou de huidige woning niet verkopen, je hebt verhuiskosten, je gaat in je nieuwe huis ook weer verven vloer wellicht een badkamer doen. Want toch niet helemaal naar smaak. En dan op zoek naar een duurder 'droomhuis'. Weer een bak kosten.

En is je 'droomhuis' echt nodig ? Had je er over nagedacht om te verhuizen als je onder water had gestaan ?
Het is eerder een psychologisch probleem, dat er geld lijkt te zijn , dat er niet is en dat je denkt daar iets mee te moeten.

Ga na wat je echt nodig hebt, en wat je 'droomhuis' je waard is aan extra lasten en kosten. Want die zijn er.
Het gaat niet alleen om netto maandlasten.

[ZieMaar!]

Als jij nu een huis hebt van 350k met een hypotheek van 200k, en je koopt een huis van 275k die je met de overwaarde -/- kosten aanschaft en de rest (zeg 150k) financiert, dan heb je natuurlijk een lagere hypotheek (50k, waarschijnlijk met betere rentes, wat weer gedempt wordt door de HRA), maar ook een huis dat 75k minder waard is.

Als dat huis beter aan je wensen voldoet, dan moet je het doen, maar als tussenoplossing klinkt het niet zo logisch en als het verschil van de locatie al bijna 100k is, dan is daar meer aan de hand dan 5 minuten verderop.

[aegis]

Als je zeker weet dat je huis binnen 1 a 2 maanden verkocht heb zou ik zelf het risico wel durven te nemen om eerste een nieuwe woning te kopen, zeker omdat je sowieso vaak 4 tot 6 weken minimaal nodig hebt om de financiering te regelen, zeker in deze tijd.

Als je bereid bent om in dezelfde situatie te blijven dus soort en formaat huis dan zou je het huis van 275k kunnen kopen en je overwaarde er in te stoppen en dus een stuk lager in de maandlasten te gaan en die besparing dan de komende jaren sparen. Zodat wanneer je het nodig is om groter te gaan wonen als
bijv. de kinderen groter zijn je een redelijke bak geld hebt en misschien is je huis meer waard geworden, Ik zou het huis niet tijdelijk kopen dus korter als 5 jaar.

Je kan ook op zoek gaan naar een grotere woning wat in je budget past dus wat je huidig aan hypotheek kan krijgen + je overwaarde. Dat is dan afhankelijk van hoeveel hypotheek je kan krijgen hetzelfde wat je nu betaald of wat meer (100 a 200) euro per maand zijn, natuurlijk afhankelijk van inkomen. Dat zou betekenen dat je qua woning voor een niet al te hoge prijs(per maand) kan upgraden naar grotere woning.

Voor beide verhalen geld dat nadat je iets nieuws hebt gekocht en je gewoon netjes je hypotheek betaald er niks meer aan de hand is of de markt nou omhoog of naar beneden gaat, hetzelfde eigenlijk voor wat nu voor je huidige woning geldt, zolang je netjes betaald is er niks aan het handje.

Met betalen bedoel ik nu de maandelijkse lasten maar in te toekomst ook het opnieuw vastzetten van je hypotheek.

[Tehh]

Waarom zou je nu willen verkopen als je nog geen ander huis gevonden hebt? Wacht gewoon lekker tot je jullie droomhuis gevonden hebt en zet dan je huis te koop.
Er zijn dan twee opties:
1. De huizenprijzen (en dus de fictieve overwaarde) is verder gestegen. Je huidige huis levert meer op en het nieuwe huis kost meer. Het te overbruggen gat is kleiner dan wanneer je nu je huis al verkoopt.
2. De huizenprijzen dalen. De fictieve overwaarde daalt, maar je nieuwe droomwoning is ook goedkoper. Omdat huizenprijzen meestal dalen in percentages daalt je nieuwe droomwoning in absolute euro's waarschijnlijk harder dan dat je huidige woning in waarde gedaald is.

Bij optie 2 heb je de kans dat je meer overwaarde had kunnen verzilveren. Maar weegt dat op tegen 2x verhuizen? Dat geeft een boel stress, zeker met drie kinderen. Stress is veel geld waard. En twee keer verhuizen is ook niet gratis.

Laat je niet gek maken door je fictieve overwaarde, het heeft een grote 'Fear of missing out' factor. Maar zoals velen al aangeven, aan fictieve overwaarde heb je niet zo veel. Laat je leiden door harde feiten en euro's, niet door een fictieve waardestijging. En bedenk; een tuin is leuk maar vergt ook meer onderhoud.

Overigens lijkt het mij sterk dat je jouw huis kan verkopen voor 350 en 5km verderop een gelijkwaardige woning met grotere tuin kan kopen voor 275. Die 5km is niet het enige wat voor zo veel waardedaling kan zorgen.

[Tommie12]

Altijd opletten met de schatting van een makelaar.
Die stellen makkelijk hoge prijzen voor als ze je huis maar mogen verkopen.

Als het dan te koop staat, en de verkoop gaat iets moeilijker, dan krijg je al snel een berichtje dat je prijs te hoog is, en dat je moet zakken...

Een makelaar verkoopt liever vandaag aan 280k dan morgen aan 350k.

[BastaRhymez]

Thanks voor alle reacties! Ik ga proberen er zo veel mogelijk te beantwoorden / van een reactie voorzien.

@Verwijderd @Jwlb De overwaarde komt vrij uit de verkoop huidige woning. De andere woning zal zeker in prijs zijn gestegen, maar kennelijk niet zo hard als de onze. Waarom, waarschijnlijk locatie! Onze woning ligt dichter bij een grote stad, maar daar komen wij amper / niet. Dus ik lig er niet wakker van dat we daar iets verder vanaf gaan wonen. Is het dan een B-keuze? Voor ons niet, maar voor een ander wellicht wel.

@Lethalis Aangezien "ons droomhuis" er nu niet tussen staat, overwegen wij om dus als tussen oplossing nu al een deel van de overwaarde te verzilveren. Zoals al aangegeven, is de huidige verwachting (incl. verkoopkosten en kosten koper) dat er zo'n € 130k overwaarde over blijft die in een ander huis kan worden gestoken. Doen we dat, dan hebben we direct een financieel voordeel van € 500 / maand (lagere hypotheek en lagere rente). Zakt de markt in, dan "verdampt" de overwaarde van de gekochte woning. Echter, de hypotheek zal niet worden geraakt omdat de € 130k al in het huis zit. Bij een verhuizing zullen we dan geen € 130k er uithalen, maar misschien maar € 30k. Maar dan moet wel de huizenmarkt met 50% instorten (en dat zie ik dan weer niet zo snel gebeuren). Daarnaast heb ik al wel het (blijvende) voordeel dat er € 500 / maand minder aan wonen uit gaat. Ook is het een "standaard 12-in-een-dozijn woning". Niet iets speciaals of aparts, maar iets waar altijd wel behoefte aan is.
Blijven we zitten waar we nu zitten, behouden we dezelfde maandlasten en is er ook niks aan de hand. Voor de kosten zelf hoeven we (gelukkig!) niet weg. Bij een eventuele verkoop in een slechtere markt, zal de overwaarde een stuk minder zijn. Ik denk dat er dan nog steeds wel wat overwaarde in zal zitten, aangezien ik niet verwacht dat de markt met 50% zal in zakken. Daarnaast blijven we ook nog annuïtair aflossen, waardoor de hypotheek ook iedere maand weer wat kleiner wordt.
Leuke dingen doe ik overigens ook met mijn dochters hoor. Zijn geregeld te vinden in Ballorig (soort Monkey Town) of in Monkey Town of in de dierentuin of pretpark. Ik vind het alleen fijn, dat als we wel thuis zijn, ze daar ook lekker hun energie buiten kwijt kunnen.

@redwing Een huis kopen dat iets verder van de grote stad afligt, maar binnen een straal van 5km van ons huidige huis. Waarom de anderen daar niet willen wonen? Geen idee, misschien komen zij uit de grote stad en is het voor hun net een struikelblok om nog verder weg te wonen. Je ziet nu veel mensen uit de grote stad over komen, naar de grensgebieden (waar ik dus woon). Wellicht zoeken zij ook op een bepaalde range van de grote stad en vallen de andere (goedkopere) woningen net buiten het zoekcriteria.
En eens, verhuizen kost geld. Doe je het op (te) korte termijn, kost het nog meer geld.

@FreezeXJ Jij noemt het gerommel in de marge. Ik zie het mogelijk als een kans.
Nu verkopen betekend dat ik zo goed als zeker ben dat ik (veel) meer terug krijg voor mijn huis dat ik er ooit voor heb betaald. Huren vinden wij zonde, want daar zie je sowieso niks van terug. Mogelijke oplossing is dus wat anders kopen dat ook aan onze eisen / wensen voldoet.
Natuurlijk kost binnen 2-3 jaar weer verhuizen geld, echter dat is wel iets wat we er voor over hebben om dan 2-3 jaar de "ergernissen" die we nu hebben kwijt te zijn

@FreakNL Dat is dus niet waar. Ook binnen dezelfde regio verschillen de prijzen enorm! Zie de reactie bij Lethalis waarom het verschil er zit. Ik heb geen idee, maar wellicht zitten wij qua gebied net gunstig (dichtbij grote stad), maar is de andere woning daar weer net te ver voor. Dus ja, wellicht zit het in bereikbaarheid. Grootte van het huis is qua bvo gelijkwaardig, kleiner willen we namelijk niet.
En jij geeft aan in je voorbeeld groter te willen wonen, dat je dan extra kosten hebt. Wij hoeven nu niet perse groter te wonen. Willen we dat wel, dan is het natuurlijk een ander verhaal. Dat doen we dus alleen, als we ons droomhuis tegen zouden komen en dat is nog niet het geval.

@Widow Ik laat me ook (nog) niet gek maken. We kijken gewoon wat eventuele opties zijn. Zolang er nog geen te koop bord staat, doen we nog niks Maar we zijn ons wel aan het oriënteren.
Ik pretendeer verder volgens mij ook niet dat ik de overwaarde in mijn zak heb. Ik spreek daarom juist steeds van "fictieve overwaarde". Zolang het niet op mijn rekening staat of afgelost is, is het alleen maar een getalletje dat niks doet.

En ja, wij zouden inderdaad een grotere tuin willen. En dat kan prima met het het budget dat we voor ogen hebben. We kunnen ook groter gaan wonen (en meer tuin krijgen), maar dat vinden we het niet waard omdat de woningen zelf niet aan onze lange termijn wensen voldoen.

@RM-rf waarom zou dat een recept voor disaster zijn? We zijn ons er van bewust dat de andere woningen ook duurder zijn geworden, maar dat maakt ons in dit geval weinig uit. We kijken ook naar eventuele verkoopbaarheid als de markt in stort. We willen dus niet "exclusiefs" of iets waar maar een kleine markt voor is. Doorsnee gezinswoningen doen het altijd goed en daar is altijd wel een vraag naar. Misschien dat de prijzen wel onderuit gaan in de toekomst, maar ook dat baart me dan weinig zorgen. Met verlies verkopen zit er amper in. Is een volgend huis dan weer (veel) duurder, ongetwijfeld! Maar ook daar zullen we dan kijken hoe de vlag er bij hangt en wat binnen budget is en of wij dat er voor over hebben.
Grote aanpassingen zullen we inderdaad niet snel doen. Maar zo op het eerste gezicht, lijken er geen obstakels te zijn die het wonen in de weg zullen zitten. Een muurtje is zo geschilderd en zullen we ook niet laten. Maar een badkamer vervangen omdat het tegeltje net niet onze smaak is, dat laat ik dan wel zitten.

@ph4ge Rijker hoeven we er niet van te worden, dat is ook echt niet de insteek. In dat geval zouden we kijken of we kleiner zouden kunnen wonen of ergens in een buitengebied. Kinderen gaan voorlopgi het huis niet uit, de oudste is 4 ;-) En ook qua afstand naar het werk maakt het weinig uit. Mijn vrouw komt zelfs dichter bij haar werk dan en ik zal een paar km extra moeten rijden.

@FreakNL En wij gaan dus niet van een "booming levendige" stad naar het platteland. Ook hoeven wij geen geld uit de overwaarde cash te hebben. Natuurlijk gaan we verder weg van de grote stad wonen, maar daar liggen wij niet wakker van omdat wij daar bijna niet komen. En als we dan wel een keertje met Koningsdag of iets die kant op gaan, dan stappen we een station verder op.

@Blazer Coke Het zal dan 2x € 10k zijn ;-) ipv 2x € 20k. Maar ook daar hebben we rekening mee gehouden.

@CornermanNL Muurtje zullen we waarschijnlijk inderdaad wel onder handen nemen. Vloer wat mij betreft niet, net zo als de badkamer of keuken (tenzij er wat stuk gaat natuurlijk).
En of we het ook gedaan zouden hebben als ons huis onder water had gestaan? Geen idee. Misschien wel, misschien niet.
En voor onszelf hebben we redelijk in beeld hoe het "droomhuis" er uit moet zien. Ik kan ze wel vinden op Funda, maar dat is niet wat wij er voor hebben. Kijk ik daarmee misschien naar een prijsklasse te hoog, wellicht. Maar ik sluit ook niet uit dat we op den duur op zoiets uit gaan komen. En mede door de hoge huizenprijzen, hebben we het er nu ook simpelweg niet voor over. Genoeg mooie huizen die te koop staan en die we kunnen betalen en aan veel wensen / eisen voldoen. Maar niet voor dat bedrag. Wij willen niet werken om alleen ergens te kunnen wonen.

@ZieMaar! Of het huis beter aan mijn wensen voldoet, deels ja.
En ja, we gaan dan naar een huis wat goedkoper is dan ons huidige huis. Mede daardoor zit er een potentiele "dubbele" winst. Overwaarde wordt verzilverd en we hebben lagere maandlasten. Alhoewel dat laatste niet eens de doorslag gevende factor is.
@aegis Zo hebben we ook een vrijstaande woning gezien met min of meer dezelfde maandlasten. Echter, dat is niet ons "droomhuis". Wel denken we, dat als de markt slechter wordt, je een vrijstaande woning moeilijker kwijt raakt dan een doorsnee rijtjeswoning. Of dat zo is, is natuurlijk ook maar een vraag, maar ik heb het beeld (aanname) dat tussenwoningen makkelijker verkopen dan vrijstaande woningen (tenzij je natuurlijk veel met de prijs doet).

@Tehh Het is ook zeker niet uitgesloten dat we gewoon rustig blijven zitten waar we nu zitten hoor. Zoals gezegd, we hoeven niet weg We kijken alleen wat mogelijkheden zijn om (op de lange termijn wellicht) een stap te kunnen maken naar onze droomwoning.

@Tommie12 Huis 3 deuren verder op is verkocht en ik weet wat ze er voor hebben gekregen.
Een paar huizen verder is een paar weken geleden er ook eentje verkocht (mede daardoor zijn de buren ook gaan verkopen). Dus qua referentie komen de bedragen ook wel goed overeen met wat de makelaar aangaf.
Uiteraard is het altijd maar weer afwachten of er nog een andere geïnteresseerde is in je eigen woning. Misschien waren er maar twee en zijn die nu voorzien


@allen: dank voor jullie reacties. Merk wel dat de algemene reactie is om niet te verhuizen en dat jullie meer beren op de weg zien dan dat wij ervaren.
Ja, locatie zal ongetwijfeld een rol spelen in het verschil van woningwaarde. Ik zal vanavond met mijn vrouw eens bespreken hoe zij dat ervaart en of zij het gevoel heeft naar een B locatie te gaan.

[Orange_Dirk]

Alles is al zo goed als behandeld alleen zie ik in je verhaal dat je aangeeft gelijk de nieuwe hypotheek flink hoger in te schrijven om gebruik te maken van de lage rente. Je verhuist alleen je rente mee voor de hypotheek die je hebt. Alles daarboven wat je dus extra gaat lenen gaat tegen het tarief dat dan geldt.

[DeveloperNL]

Je onderschat de kosten voor het verhuizen en de impact die het heeft op je gezin. Wachten op je droomhuis levert nog meer stress op, want het nieuwe tijdelijke huis voelt nooit als thuis. Een familielid heeft van mij hetzelfde gedaan. Hij wilde 1 1/2 jaar geleden cashen en had een nieuwbouw woning als optie. Had een koper binnen 2 weken en moest daardoor ruim een jaar in een huurappartement zitten met 2 kleine kinderen a 1000 euro per maand + spullen in opslag (laten we zeggen 15000 euro aan kosten). Veel stress in het gezin, want huurwoning moest toch een verfje, vloertje, verhuizen, kinderen konden geen eigen kamer, spullen moesten in opslag. Dubbele lasten vanwege bouwrente.

Ik neem aan dat je huis nu helemaal naar je zin hebt gemaakt aangezien je het nieuw hebt gekocht. Stel je koopt ander huis. In 2006 was er nog een ander bouwbesluit, dus je huis is niet zo energiezuinig als je nu hebt. Daarnaast koop je de smaak van iemand anders. Huis uit 2006 zal waarschijnlijk nog de oorspronkelijke keuken/ badkamer/ cv in zitten. Die kun je binnen 5 jaar gaan vervangen en wil je liefst gelijk wat aanpakken (nieuwe keuken ofzo). Wacht gewoon op je droomhuis en koop die, reken je niet rijk met fictieve overwaarde, elk huis om je heen is gelijk gestegen. Waarschijnlijk als je naar dat huis van 275k gaat, moet je er nog 10% er boven op doen om het huis te krijgen.

[RM-rf]

BastaRhymez schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 17:14:


@RM-rf waarom zou dat een recept voor disaster zijn?

Ik heb aangegeven dat dat volgens mij je grote problemen zal geven vanuit het idee dat in een huis te wonen dat je eigenlijk niet bevalt en je het liefste weer zal doorverkopen als je wat anders vind gewoon volgens mij een garantie is om je levensgeluk goed te verpesten...

Je huis, zeker een koophuis is voor mij gewoon een belangrijke basis, zeker ook als je een gezin hebt waarvan je wilt dat iedereen er zijn geluk vind en het gevoel er 'thuis' te zijn is dan imho ontzettend belangrijk...

Bv een verhuizing is al ingrijpend voor een gezin, gaat vaak ook gepaard met een verandering van je sociale contacten en netwerken van buren e.d.... voor kinderen vaak ook vriendjes die veranderen, mogelijk een nieuwe school.
Het vergt ook vaak een aanpassing, zeker ook een emotionele 'vernieuwing'
.. je zult je moeten gewennen, je 'inleven' in een nieuw huis, maar dat gaat moeilijk als het toch een soort van 'tussen-oplossing' is zonder dat je enige aanleiding hebt om te vermoeden dat je dat eigenlijk gewenste droomhuis wel denkt te kunnen vinden (sterker nog, je geeft zelf aan dat niet te verwachten, wat de kans groot maakt dat die tijdelijke tussenoplossing uiteindelijk een permanente toestand zal worden).


Die keuze te maken maar dan een huis te kopen waar je verder geen enkele 'band' mee voelt en ook niet echt de moeite wil doen omdat je juist uitgaat van een 'als we wat beters vinden, verkopen we het weer'...
Ik vrees dat de invloed daarvan veel groter is dan je lijkt te realiseren.

Juist omdat je je concetreert op een financieel voordeeltje dat je denkt te hebben, een teruggang van maandlasten lijk je nergens je bezig te houden met de emotionele kant van een woonruimte.
Terwijl dat volgens mij veel belangrijker zou zijn.

[aegis]

@DeveloperNL Ik heb dit 2 keer meegemaakt met mijn ouders (tijdelijke woning) totaal 12 keer verhuisd met mijn ouders, het is wel zwaar natuurlijk maar die hebben nu een huis wat ze het alleen op inkomen hadden moeten doen nooit konden betalen en het mooie is het huis is nu bijna afbetaald. Mijn pa is met met zijn 55ste met pensioen gegaan omdat die geen zin meer had om te werken voor een baas. De lasten waren zo laag dat ze het gewoon met spaargeld konden doen. Dus je het is zwaar en kost geld/tijd en energie maar het kan ook veel opleveren. Dit is natuurlijk en N=1 verhaal maar op het juiste moment verkopen en doorschuiven zonder dat je kosten aanzienlijk stijgen is niet heel erg moeilijk te realiseren.

@BastaRhymez Wat maakt het uit dat een hoekwoning moeilijker te verkopen is? Wij hebben nu bijvoorbeeld een tussenwoning en die hebben we gekocht om zeker nog 20 jaar gelukkig in te kunnen wonen, de vraag is alleen of we dat ook blijven doen. Situaties kunnen in 20 jaar altijd veel veranderen, inkomen/kinderen etc. Maar komt het puntje bij paaltje en stort morgen de hele woningmarkt in en heeft het 20 jaar nodig om te herstellen dan zit ik nog heel goed in de woning waar ik woon en hoef ik niet te verhuizen. voor korte termijn moet je nooit een huis kopen daar zijn de kosten gewoon te hoog voor.

Je kan ook gewoon kijken hoe lang denk jij dat de woningmarkt nog blijft stijgen, en dat termijn gebruiken om iets anders te zoeken zonder dat je huis verkoopt. Zolang de markt gelijk blijft of stijgt kun je overwaarde realiseren.

[assasinbats]

En als je de kosten afweegt tegen een jaarabonnement op de grootste speeltuin/attractiepark? Alleen voor de kosten koper is dat een eenvoudige business case volgens mij.

Kijk niet alleen naar fictief geld. Kijk ook naar je eigen portemonnee en hoe je je ‘extra geluk’ passend krijgt.

[Morty]

Je maakt het allemaal veel te moeilijk en houd jezelf voor de gek. Wat je wilt heeft echt niks met overwaarde te maken, en het 'verzilveren' van overwaarde is zoiezo totale onzin.

Je gaat er financieel niet op vooruit, het enige wat je doet is een duur huis omzetten in een goedkoop huis en geld. Opzich niks mis mee, maar uit je posts maak ik op dat je zelf niet precies door hebt wat je aan het doen bent, en je jezelf een beetje voor de gek houd. Dat is wel een probleem dat voor grote teleurstelling kan gaan zorgen.

[FreakNL]

aegis schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 17:49:
@DeveloperNL Ik heb dit 2 keer meegemaakt met mijn ouders (tijdelijke woning) totaal 12 keer verhuisd met mijn ouders, het is wel zwaar natuurlijk maar die hebben nu een huis wat ze het alleen op inkomen hadden moeten doen nooit konden betalen en het mooie is het huis is nu bijna afbetaald. Mijn pa is met met zijn 55ste met pensioen gegaan omdat die geen zin meer had om te werken voor een baas. De lasten waren zo laag dat ze het gewoon met spaargeld konden doen. Dus je het is zwaar en kost geld/tijd en energie maar het kan ook veel opleveren. ..

12 keer verhuizen is sowieso 12 keer kosten. Die hadden ze kunnen besparen door te blijven zitten. Tevens zijn ze (waarschijnlijk) elke keer naaar een groter / duurder huis gegaan. Daar hadden ze ook kunnen besparen.

Ik geloof niet in “jezelf rijk verhuizen”. Dan zou iedereen dat wel doen...

[redwing]

aegis schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 17:49:
@DeveloperNL Ik heb dit 2 keer meegemaakt met mijn ouders (tijdelijke woning) totaal 12 keer verhuisd met mijn ouders, het is wel zwaar natuurlijk maar die hebben nu een huis wat ze het alleen op inkomen hadden moeten doen nooit konden betalen en het mooie is het huis is nu bijna afbetaald. Mijn pa is met met zijn 55ste met pensioen gegaan omdat die geen zin meer had om te werken voor een baas. De lasten waren zo laag dat ze het gewoon met spaargeld konden doen. Dus je het is zwaar en kost geld/tijd en energie maar het kan ook veel opleveren. Dit is natuurlijk en N=1 verhaal maar op het juiste moment verkopen en doorschuiven zonder dat je kosten aanzienlijk stijgen is niet heel erg moeilijk te realiseren.

Hebben ze die winst echt gemaakt door snel te verhuizen, of hebben ze die winst gemaakt doordat de prijzen zo stegen of juist door geluk met verkoop en kooptijden ? Voor de crash rond 2000 had je nl. +/- 10% kosten voor o.a. de overdracht, dus 12 keer verhuizen is 12*10% betalen, oftewel ze hebben meer dan een huis betaald alleen voor de bijbehorende kosten.

BastaRhymez schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 13:11:
Ook hoeven we niet in dezelfde straat natuurlijk wat terug te kopen, want dan schiet je er weinig mee op. Op Funda hebben we een aantal woningen voorbij zien komen, die binnen een straal van 5km van onze huidige woning vallen. De buurt is ook gewoon prima (vrienden wonen er in de buurt, dus we kennen wel een beetje de buurt daar). Het is dus ook niet, dat we naar het noorden of oosten gaan verhuizen.

En zoals jullie ook al aangeven, de nieuwe woning is ook in waarde gestegen. Ongetwijfeld, maar voor de bedragen waar ze nu voor te koop staan, is het onder aan de streep voor ons nog steeds voordeliger.
Om het misschien wat concreter te maken:
Wij hebben een rest hypotheek van iets meer dan € 200k.
Verkoopprijs van onze woning is nu € 340k (als we <2 weken willen verkopen of € 350k+ als we de tijd nemen volgens de makelaar). Die € 340k is ook zeker haalbaar, omdat woningen in de straat voor meer zijn weggegaan (resp. €3 45k en € 347k binnen een maand verkocht). Fictief dus een € 135k overwaarde (kosten verkoop meegenomen).

Nu staat er 5km verder op een tussenwoning te koop voor € 275k. Natuurlijk, het huis is wat ouder dan onze woning van 2013, maar ziet er op het oog nog prima uit (bouwjaar 2006). Als de overwaarde van € 135k ook nog eens van de koopsom af gaat, is er nog maar een hypotheek van € 145k nodig (incl. k.k.).
Al met al, ga ik er dan van uit dat we ongeveer € 10k kwijt zijn aan verkoop huidige woning en aankoop nieuwe woning.

Op die manier denken wij de overwaarde te kunnen verzilveren.
Ja, we gaan dan weg uit de huidige straat, maar (voor mijn gevoel) niet zo zeer naar een mindere plek of een B-keuze.
Waarom die andere woningen goedkoper zijn? Ze liggen 5km verder van de grote stad en kennelijk is onze huidige wijk gewoon enorm booming!

Maar wat schiet je ermee op als je weet dat je alsnog gaat verhuizen omdat je je droomhuis nog aan het zoeken bent ? Zodra je die vindt kun je toch nog steeds de overwaarde gebruiken om goedkoop te wonen. Puur om je overwaarde te verzilveren is een ander huis niet logisch als je daarna later alsnog weer naar een duurder huis terug wil.

Ook las ik dat verhuizen geld kost en dat je dat er niet zomaar uit hebt. Helemaal met je eens! Echter zoals hierboven al aangegeven, hebben we die kosten al meegenomen (ongeveer € 10k) Door de lagere maandlasten, hebben we dat er ook weer relatief snel uit (<2 jaar) door de lagere maandlasten. Verhuizen we binnen die 2 jaar, tja dan zijn we duurder uit.

Als je wilt verhuizen om een nieuwe hypotheek te krijgen kan dat wel voordeliger zijn. Hoelang heb je je rente nu nog vast staan dan ? Zeker met de huidige lage overdrachtsbelasting kan een ander huis kopen een goedkope manier zijn om van je hypotheek af te komen.

[TheBrut3]

Persoonlijk ben ik het eens met de gemiddelde reactie. Ik denk dat jij jezelf rijker rekent dan de situatie zal zijn, aantal argumenten zijn al gegeven. Maar niet houdt jullie tegen om het te proberen, snel rijk worden zitten nou eenmaal risico's aan verbonden.

Waarom wil je nu trouwens cashen? Heb je het gevoel dat de prijzen nu maximaal zijn? Geen idee welke omgeving het is, maar er zijn rijtjeshuizen "in de buurt van een grote stad" van dik boven een half miljoen (Amstelveen bijv.).

FreakNL schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 19:40:
Ik geloof niet in “jezelf rijk verhuizen”. Dan zou iedereen dat wel doen...

Het kan als je steeds wat geluk hebt met de timing of als je steeds opknappers koopt. Kost dan wel veel eigen tijd om ze ook op te knappen, maar daar kan je wel centen uit halen.

[Conono]

redwing schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 21:02:
...
Maar wat schiet je ermee op als je weet dat je alsnog gaat verhuizen omdat je je droomhuis nog aan het zoeken bent ? Zodra je die vindt kun je toch nog steeds de overwaarde gebruiken om goedkoop te wonen. Puur om je overwaarde te verzilveren is een ander huis niet logisch als je daarna later alsnog weer naar een duurder huis terug wil.
...

Kan logisch zijn als je verwacht dat de huizenprijzen weer gaan dalen. Als de boel weer met 20% is gedaald kan je beter een goedkoop huis verkopen dan een duur huis.

[koksie]

Eigenlijk probeer je gewoon de woningmarkt te timen. Ideaal zou zijn als je je huis nu verkoopt met als afspraak over 6 maanden op te leveren, over 3 maanden stort de woningmarkt in en door de ingestorte markt kun je je droomhuis goedkoop oppikken. Maar dit gaat natuurlijk nooit gebeuren, tenzij je wel heeeeeel veel geluk hebt.

Een andere mogelijkheid is dit scenario: je verkoopt je huis en levert het over een paar maanden op. Je koopt het goedkopere huis en gaat daarin wonen. De huizenprijzen stijgen nog een paar jaar aardig door. Je oude huis is flink in prijs gestegen, 20% oid. Je nieuwe huis ook, maar omdat het een stuk goedkoper was, is de absolute stijging een stuk kleiner dan van je oude huis. Je droomhuis heb je inmiddels gevonden maar is ook gestaag duurder geworden met de stijgende huizenprijzen. Doordat je droomhuis nog duurder was dan je oude huis, is de absolute stijging nog groter dan van je oude huis en veel groter dan van je nieuwe huis. Kortom: je droomhuis raakt steeds verder buiten je bereik.

Je voelt 'm wel aankomen: ik heb er weinig vertrouwen in dat je hier verstandig aan doet. Wat je bij jouw scenario in ieder geval hebt is twee keer k.k. en 2x verhuiskosten, nog even afgezien van alle tijd en stress die het gaat kosten voor jou en voor je gezin.

Waarom wil je zo graag je overwaarde "verzilveren", ben je bang dat de markt op korte termijn gaat klappen? Dat is de enige reden die ik kan bedenken voor jouw plan. En wat ga je met de lagere maandlasten doen, sparen? Beleggen? Of meer consumeren? De eerste 20k aan kosten ben je al kwijt aan de verhuizingen en k.k., dus je rendement van dit plan is flink negatief en zul je eerst moeten terugverdienen uit de lagere maandlasten. Als die idd met 500 euro dalen, dan ben je dus meer dan 3 jaar bezig voor je de kosten eruit hebt.

Ik zou als ik jou was gewoon blijven zitten waar je zit. De 500 euro per maand aan hogere lasten gaat je huis in en als je over een paar jaar je droomhuis ziet, dan maak je de overstap met de overwaarde die je dan hebt opgebouwd. Is er een nieuwe crisis en ligt de woningmarkt op z'n gat? Dan blijf je zitten waar je zit, net zolang tot de markt weer aantrekt en je je droomhuis weer kunt betalen.

[ Voor 0% gewijzigd door koksie op 28-08-2018 11:16 . Reden: typo ]

[bryanvan]

Ik heb bijna alles gelezen en ik kan me wel vinden in de gedachtegang van TS. Ik zit zelf in een zelfde situatie (exclusief de extra verhuizing dan). Mijn huis heeft ook een overwaarde. Als ik mijn huis verkoop, kan ik "theoretisch" voor dezelfde maandlasten een groter huis terug kopen.

Stel: 150k hypotheek, overwaarde = 50k = 200K

Koop een nieuw huis van 200K, maar met 150K hypotheek.

Of is mijn gedachtegang hier veel te simpel? En ja er zitten natuurlijk ook kosten aan verbonden e.d., maargoed je krijgt er wel een beter huis voor terug, voor praktisch dezelfde maandlasten.

EDIT: getallen aangepast, voorbeeld was inderdaad fout.

[ Voor 6% gewijzigd door bryanvan op 28-08-2018 12:22 ]

[Maverick]

bryanvan schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 11:56:
Ik heb bijna alles gelezen en ik kan me wel vinden in de gedachtegang van TS. Ik zit zelf in een zelfde situatie (exclusief de extra verhuizing dan). Mijn huis heeft ook een overwaarde. Als ik mijn huis verkoop, kan ik "theoretisch" voor dezelfde maandlasten een groter huis terug kopen.

Stel: 200k hypotheek, overwaarde = 50k

Koop een nieuw huis van 250K, maar met 200K hypotheek.

Of is mijn gedachtegang hier veel te simpel? En ja er zitten natuurlijk ook kosten aan verbonden e.d., maargoed je krijgt er wel een beter huis voor terug, voor praktisch dezelfde maandlasten.

Als je nu 50K overwaarde hebt bij een hypotheek van 200K is je huis nu dus ook 250K waard. Je schiet hier (financieel) dus geen reet mee op.

[Verwijderd]

Ik ben niet zo negatief als de rest. Als je in dat goedkopere huis niet echt minder woongenot hebt, sterker nog juist meer vanwege een grotere tuin, dan heb je met je overwaarde aan het einde van de rit gelijk of meer woongenot tegen fors lagere lasten. Dat is een dubbel voordeel.

Tot zover de theorie. Ik moet wel zeggen dat de getallen me een beetje duizelig maken. 130K stijging in 5 jaar op een woning van 200K? Gezien de referentie naar koningsdag moet dat wel randje Utrecht of Amsterdam zijn? Ik wist dat het daar in de lift zit, maar dit slaat nergens op en kan nooit lang in dit tempo doorstijgen. Voor de goede orde, een typisch startsalaris geeft je een hypotheek van 100K.

Ook blijf ik het vreemd vinden dat je geen noemenswaardig verschil weet te melden met een huis wat dichtbij ligt en 75-100K goedkoper is. Gezien de gekte in de markt moet er toch wel iets flink minder aan dat huis zijn?

Overwaarde echt verzilveren doe je door een beter/groter huis te kopen tegen gelijke prijs, en dat kan doorgaans alleen door op een lokatie te wonen waar nog ruimte is, hangt dus ook van je werk e.d. af. Houd er ook rekening mee dat je tijdelijke tussenstop blijkbaar niet aantrekkelijk in de markt is, en dus niet hard zal doorstijgen.

[Señor Sjon]

FreakNL schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 19:40:
[...]


12 keer verhuizen is sowieso 12 keer kosten. Die hadden ze kunnen besparen door te blijven zitten. Tevens zijn ze (waarschijnlijk) elke keer naaar een groter / duurder huis gegaan. Daar hadden ze ook kunnen besparen.

Ik geloof niet in “jezelf rijk verhuizen”. Dan zou iedereen dat wel doen...

Je kon als je mid jaren '90 in was gestapt via de onafgelaten stijgingen jezelf met overwaardes naar een vrijstaand huis katapulteren als je het goed deed. Uiteindelijk had je dan nog maar een hypotheek van een tussenwoning op een kast van een huis.

[bryanvan]

Maverick schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 12:01:
[...]


Als je nu 50K overwaarde hebt bij een hypotheek van 200K is je huis nu dus ook 250K waard. Je schiet hier (financieel) dus geen reet mee op.

De 200K is natuurlijk inclusief 50k overwaarde.Voorbeeld aangepast .

[Furion2000]

Even snel, niet alles, gelezen en heb even voor de fun zitten brainstormen en niet echt over de consequenties nagedacht, maar hier dus de opties die ik zo snel even zie zonder teveel naar de details te kijken.

1. Je koopt een stuk grond of een mini oud huis met veel grond in de 'slechte tijd' bij je huidige bezit en verkoopt je eigenlijke huis in de goede tijd en (ver)bouwt je droomhuis. Als het een oud huisje is kun je het ook verhuren tot die tijd.
2. Verkoopt in de goede tijd en huurt iets tot de slechte tijd weer aanbreekt. Natuurlijk een gok en alle financiële gevolgen van dien zoals huurkosten en niets opbouwen afijn daar is een heel topic over
3. Je hebt een populair stekje en gaat in minder populair gebied wonen waar de prijzen minder gek zijn gestegen.

De eerste optie is geen optie voor je volgens mij, maar in mijn ogen de enige fijne manier voor iemand om overwaarde te verzilveren. Al het andere heeft al snel nadelen, haken en ogen waarvan ik er een aantal verzin tijdens het schrijven .

[ Voor 9% gewijzigd door Furion2000 op 28-08-2018 12:28 ]

[FreakNL]

Señor Sjon schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 12:13:
[...]

Je kon als je mid jaren '90 in was gestapt via de onafgelaten stijgingen jezelf met overwaardes naar een vrijstaand huis katapulteren als je het goed deed. Uiteindelijk had je dan nog maar een hypotheek van een tussenwoning op een kast van een huis.

Ja maar hoe dan? Die andere huizen werden toch ook duurder? (Beetje hetzelfde als nu).

Stel je kocht iets in 1992 voor 100.000 gulden en in 1995 was dat huis 135.000 gulden waard... Dan had je 35k overwaarde. Of misschien 40k met wat aflossing. Als je dan naar een huis van 160.000 zou willen (want verbetering) moest je toch echt een hypotheek van 120k nemen? En als je dat een paar keer doet komt er toch elke keer wat bij...

Wellicht mis ik iets maar overwaarde is in feite waardeloos omdat andere huizen navenant meestijgen... (zegt mijn boerenverstand)

[Verwijderd]

Maverick schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 12:01:
[...]


Als je nu 50K overwaarde hebt bij een hypotheek van 200K is je huis nu dus ook 250K waard. Je schiet hier (financieel) dus geen reet mee op.

Maar als je nu een rente hebt van 3-6% en je gaat verhuizen, dan dalen je maandlasten wel flink door de huidige rentestanden. Je kan natuurlijk ook oversluiten en een boeterente betalen (goedkoper dan k.k.), maar als je toch al wilde verhuizen helpen de lage rentestanden nu wel mee.

[Morty]

bryanvan schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 11:56:
Ik heb bijna alles gelezen en ik kan me wel vinden in de gedachtegang van TS. Ik zit zelf in een zelfde situatie (exclusief de extra verhuizing dan). Mijn huis heeft ook een overwaarde. Als ik mijn huis verkoop, kan ik "theoretisch" voor dezelfde maandlasten een groter huis terug kopen.

Stel: 150k hypotheek, overwaarde = 50k = 200K

Koop een nieuw huis van 200K, maar met 150K hypotheek.

Of is mijn gedachtegang hier veel te simpel? En ja er zitten natuurlijk ook kosten aan verbonden e.d., maargoed je krijgt er wel een beter huis voor terug, voor praktisch dezelfde maandlasten.

EDIT: getallen aangepast, voorbeeld was inderdaad fout.

Dus je hebt een huis met een waarde van 200k (en hypotheek van 150k), en gaat dit verkopen om een nieuw huis te kopen met een waarde van 200k (en hypotheek van 150k), en je denkt dan financieel beter af te zijn?

Waarom zou het nieuwe huis (waarde 200k) beter zijn dan je huidige huis (waarde 200k) ?

[Conono]

bryanvan schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 11:56:
Ik heb bijna alles gelezen en ik kan me wel vinden in de gedachtegang van TS. Ik zit zelf in een zelfde situatie (exclusief de extra verhuizing dan). Mijn huis heeft ook een overwaarde. Als ik mijn huis verkoop, kan ik "theoretisch" voor dezelfde maandlasten een groter huis terug kopen.

Stel: 150k hypotheek, overwaarde = 50k = 200K

Koop een nieuw huis van 200K, maar met 150K hypotheek.

Of is mijn gedachtegang hier veel te simpel? En ja er zitten natuurlijk ook kosten aan verbonden e.d., maargoed je krijgt er wel een beter huis voor terug, voor praktisch dezelfde maandlasten.

EDIT: getallen aangepast, voorbeeld was inderdaad fout.

Dat is inderdaad te simpel. Jouw huis is gestegen van 150k naar 200k. Het nieuwe huis is nu 200k, en zal waarschijnlijk ook 150k gekost hebben in de tijd dat jij je huis kocht. In dit abstracte voorbeeld ga jij ervan uit dat het nieuwe huis groter is dan je eigen huis, terwijl het vergelijkbare (op prijs) huizen zijn. Oftewel: je gaat er niet op vooruit.

Alleen met het timen van de markt kan je verdienen, al het andere "realiseren van overwaarde" is quatsch.

[MikeyMan]

FreakNL schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 12:31:
[...]


Ja maar hoe dan? Die andere huizen werden toch ook duurder? (Beetje hetzelfde als nu).

Stel je kocht iets in 1992 voor 100.000 gulden en in 1995 was dat huis 135.000 gulden waard... Dan had je 35k overwaarde. Of misschien 40k met wat aflossing. Als je dan naar een huis van 160.000 zou willen (want verbetering) moest je toch echt een hypotheek van 120k nemen? En als je dat een paar keer doet komt er toch elke keer wat bij...

Wellicht mis ik iets maar overwaarde is in feite waardeloos omdat andere huizen navenant meestijgen... (zegt mijn boerenverstand)

Verschil zit hem er vooral in dat de hogere klassen minder hard meedoen in de conjunctuur.
Een eigen huis gaat bij wijze van spreken van 2 naar 3 ton, terwijl het huis wat je op het oog hebt van 350 naar 400 gegaan is. Combineer dat met dalende rentes, en je kunt jezelf best een plezier doen.

Overigens zelfs de afgelopen tijd. Ik ben naar een huis gegaan wat dubbel zo duur is als mijn vorige huis. Betaal (bruto) 30% meer, waarvan een fors groter deel nog aflossing is ook.

[Verwijderd]

Volgens mij kun je overwaarde in een opgaande markt enkel verzilveren op de volgende wijze:

- kleiner gaan wonen (absolute stijging is kleiner dus kassa)
- naar een krimpregio gaan (TS meent dat dit al op 5km afstand van hem ligt)
- zelf bouwen (bouwkosten zijn ook gestegen, maar niet dusdanig als de woningmarkt. Erg afhankelijk van je regio ook)

Het plan van TS lijkt me daarom niet heel verstandig, want je blijft hopen op iets anders terwijl je juist de overwaarde wilt verzilveren op een plek waar je niet meer weg hoeft.

[Morty]

MikeyMan schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 13:07:
[...]


Verschil zit hem er vooral in dat de hogere klassen minder hard meedoen in de conjunctuur.
Een eigen huis gaat bij wijze van spreken van 2 naar 3 ton, terwijl het huis wat je op het oog hebt van 350 naar 400 gegaan is. Combineer dat met dalende rentes, en je kunt jezelf best een plezier doen.

Overigens zelfs de afgelopen tijd. Ik ben naar een huis gegaan wat dubbel zo duur is als mijn vorige huis. Betaal (bruto) 30% meer, waarvan een fors groter deel nog aflossing is ook.

Dan moet er nog steeds flink geld bij, je je verkoopt je huis immers voor 300k, maar koopt het nieuwe voor 400k. Dus je inkomen moet vooruit gegaan zijn, of je moet ergens anders geld vandaan hebben gehaald. Het heeft iig helemaal niks met overwaarde te maken.

[RM-rf]

Morty schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 13:01:
[...]


Dus je hebt een huis met een waarde van 200k (en hypotheek van 150k), en gaat dit verkopen om een nieuw huis te kopen met een waarde van 200k (en hypotheek van 150k), en je denkt dan financieel beter af te zijn?

Waarom zou het nieuwe huis (waarde 200k) beter zijn dan je huidige huis (waarde 200k) ?

ik denk dat de gedachtegang (en ook die van de TS) vooral is dat ze nu vastzitten aan een nog lang vaststaande rente, terwijl de marktrente wel gedaald is....

met een nieuwe hypotheek kan men dan boetevrij oversluiten tegen een lagere rente.

Dat kan zeker een voordeel geven van lagere lasten...
Maar ik denk wel dat je je goed moet realiseren dat dat nieuwe huis dan echt je huis zal worden...

Iemand die dat enkel doet wegens een financieel voordeel, maar zich nooit prettig zal voelen in zn nieuwe woning en die woning als een tweede keus of 'tussen-oplossing' blijft zien, zal een imho behoorlijk risico lopen geen echte meerwaarde in woongeluk te ervaren, ondanks lagere woonlasten.

ikzelf zou dat nooit doen, woongeluk opgeven voor lagere lasten.

[Morty]

Ik kan met niet voorstellen dat de boete voor oversluiten hoger is dan de verhuiskosten (incl overdrachtsbelasting).

[Tommie12]

Rare definitie van overwaarde....
Dat is dus gewoon huidige waarde min hypohteek.

Mijn hypotheek is afbetaald, dus ik moet verhuizen?

Zeker in België ben je bij een aankoop altijd 10% aan kosten kwijt, dus vind ik dat je bij een aankoop altijd de intentie moet hebben om daar 10 jaar in te blijven wonen, anders betaal je je rot aan die kosten.

Verhuizen moet je in mijn ogen alleen doen als:
- het te duur is om je huis te verbouwen naar je zin
- je in een duur huis woont waar te veel plaats is, of je naar een groter huis wil omdat je de plaats nodig hebt of graag wil
- je om werk of relatie elders wil wonen
- ..

5km verhuizen onwille van een fictieve overwaarde, en dan geloven dat je huidige huis goud waard is, en je nieuwe huis een ruwe diamant is waarvan jij alleen de echte waarde ziet lijkt me "too good to be true".

[MikeyMan]

Morty schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 13:24:
[...]

Dan moet er nog steeds flink geld bij, je je verkoopt je huis immers voor 300k, maar koopt het nieuwe voor 400k. Dus je inkomen moet vooruit gegaan zijn, of je moet ergens anders geld vandaan hebben gehaald. Het heeft iig helemaal niks met overwaarde te maken.

Tsjah, dat is een definitiekwestie. Feit blijft wel dat als jij bij wijze van spreken 2 ton dat huis hebt gekocht, je met dezelfde schuld een duurder huis kunt kopen.

[Morty]

MikeyMan schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 13:39:
[...]


Tsjah, dat is een definitiekwestie. Feit blijft wel dat als jij bij wijze van spreken 2 ton dat huis hebt gekocht, je met dezelfde schuld een duurder huis kunt kopen.

Nee, dat is dus niet zo. Dat is eigenlijk per definite onmogelijk.
In jouw voorbeeld heb je eerst een huis van 300k met 200k hypotheek, en daarna een huis van 400k met 300k schuld (die 100k moet immers ergens vandaan komen).

[Verwijderd]

Morty schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 13:24:
[...]

Dan moet er nog steeds flink geld bij, je je verkoopt je huis immers voor 300k, maar koopt het nieuwe voor 400k. Dus je inkomen moet vooruit gegaan zijn, of je moet ergens anders geld vandaan hebben gehaald. Het heeft iig helemaal niks met overwaarde te maken.

Natuurlijk heeft het iets met overwaarde te maken. Je kunt nu meer geld lenen tegen dezelfde lasten. Wel moet je met de HRA goed oppassen, die kun je voor je eerste hypotheekdeel niet nogmaals 30 jaar vastzetten wil je die behouden. Heb je dus al 5 jaar afgelost, dan moet je dat oude deel in 25 jaar aflossen wil je gebruik blijven maken van HRA. Dat maakt de lastenverlichting weer iets minder hoog.

Ik heb het plan om te verkopen en daar ook +100k aan over te houden. Dan zou ik zelf bouwen en 400K lenen waar ik eerst nog 250k hypotheek had. Natuurlijk ben ik in inkomsten gestegen en leen ik nu meer, maar dat geld lenen kost me in bruto bedragen per maand maar een beetje meer. Daar zou ik dan qua huis en woongenot enorm op vooruit gaan. 5 jaar geleden kon ik die 400k niet verantwoord lenen (door de inkomsten en de hogere rente). Maar het is allemaal maatwerk.

Om nog aan te vullen. In mijn voorbeeld zou ik fors meer lenen om zelf bouwen te kunnen verantwoorden, maar ik zou 350k kunnen lenen voor 100 euro meer in de maand bruto ten opzichte van mijn huidige 250k hypotheek. De hoogte van de initiële schuld interesseert me niet zo als ik uiteindelijk na 30 jaar een bepaald bedrag betaal.

[ Voor 11% gewijzigd door Verwijderd op 28-08-2018 13:52 ]

[Morty]

Om een lagere hypotheek rente te krijgen hoef je niet te verhuizen, die kan je ook oversluiten. Boete zal altijd lager zijn dan verhuiskosten (of je moet echt een idioot hoge rente hebben).

[RM-rf]

MikeyMan schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 13:39:
[...]


Tsjah, dat is een definitiekwestie. Feit blijft wel dat als jij bij wijze van spreken 2 ton dat huis hebt gekocht, je met dezelfde schuld een duurder huis kunt kopen.

ah, 'magisch geld' dat uit het niets geschapen is? of een "perpetuum Mobile" ?
Weet je wat helemaal fantastisch zou zijn ...?

Je eigen woning aan jezelf verkopen, én dat kun je perfect financieren door die eigen overwaarde erin te steken die immers exact gelijk is aan dat geld dat je eigen woning te verkopen je oplevert...

Kun je verder gewoon in je eigen woning blijven wonen, maar woon je dus in een woning die een ton (of whatever je je jezelf bied voor je eigen woning) duurder kost dan je vorige woning.

[CornermanNL]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 13:50:
[...]

Natuurlijk heeft het iets met overwaarde te maken. Je kunt nu meer geld lenen tegen dezelfde lasten. Wel moet je met de HRA goed oppassen, die kun je voor je eerste hypotheekdeel niet nogmaals 30 jaar vastzetten wil je die behouden. Heb je dus al 5 jaar afgelost, dan moet je dat oude deel in 25 jaar aflossen wil je gebruik blijven maken van HRA. Dat maakt de lastenverlichting weer iets minder hoog.

Ik heb het plan om te verkopen en daar ook +100k aan over te houden. Dan zou ik zelf bouwen en 400K lenen waar ik eerst nog 250k hypotheek had. Natuurlijk ben ik in inkomsten gestegen en leen ik nu meer, maar dat geld lenen kost me in bruto bedragen per maand maar een beetje meer. Daar zou ik dan qua huis en woongenot enorm op vooruit gaan. 5 jaar geleden kon ik die 400k niet verantwoord lenen (door de inkomsten en de hogere rente). Maar het is allemaal maatwerk.

Om nog aan te vullen. In mijn voorbeeld zou ik fors meer lenen om zelf bouwen te kunnen verantwoorden, maar ik zou 350k kunnen lenen voor 100 euro meer in de maand bruto ten opzichte van mijn huidige 250k hypotheek. De hoogte van de initiële schuld interesseert me niet zo als ik uiteindelijk na 30 jaar een bepaald bedrag betaal.

En als je dan in inkomen achteruit gaat ? Ik snap die fixatie op maar 100 meer per maand nooit zo, tenzij je een plan hebt om zo snel mogelijk weer terug te komen op je oude maandlast. Het zijn bedragen waar een flink inkomen voor vereist is. Als je dit om wat voor reden kwijt raakt of minder wordt moet je wel die schuld terug betalen.

Dat grotere huis kost ook meer met betrekking tot verzekering en andere bijkomende vaste lasten. Dat meer meer meer principe is waar het op mis gaat. Het vertrouwen dat het altijd maar beter gaat en je alleen maar in inkomen kan stijgen.

Ik begrijp prima dat als dat wel goed gaat je door de tijd en aflossing prima uit kan komen. Maar je moet 30 jaar lang minimaal bedrag X blijven ophoesten (mits je extra gaat aflossen).

Waarom dit dan niet tijdens een crisis doen ? Toen zaten de prijzen van vrijstaande woningen aan de grond, bouwgrond zat. Ow ja , toen kregen we het allemaal niet gefinancierd. Waarom zou het persoonlijke risico nu dan ineens anders zijn dan toen. Alleen maar omdat we nu wel de grote zak met geld van de bank krijgen ?

[vectormatic]

@BastaRhymez

Je had het over kinderen, geen idee hoe oud ze zijn, maar gaat de move naar een tijdelijk huis een schoolwissel betekenen? (Of ga je 2-3 jaar lang ze elke dag met de auto 5km verderop brengen/halen, ipv te voet?) Als ik een gokje mag doen denk ik dat het droomhuis over 2-3 jaar sowieso een schoolwissel wordt.

Dan trek je dus twee keer de vriendschappen/sociale context van je kids stuk.

(Mijn ex gaat binnenkort wslk samenwonen, tijdelijk huur in aanloop naar koop, ik zie mijn kids dus ook met een beetje pech twee keer van school wisselen de komende jaren... ben er soort van ziek van)

[Verwijderd]

CornermanNL schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 14:07:
[...]


En als je dan in inkomen achteruit gaat ? Ik snap die fixatie op maar 100 meer per maand nooit zo, tenzij je een plan hebt om zo snel mogelijk weer terug te komen op je oude maandlast. Het zijn bedragen waar een flink inkomen voor vereist is. Als je dit om wat voor reden kwijt raakt of minder wordt moet je wel die schuld terug betalen.

Dat grotere huis kost ook meer met betrekking tot verzekering en andere bijkomende vaste lasten. Dat meer meer meer principe is waar het op mis gaat. Het vertrouwen dat het altijd maar beter gaat en je alleen maar in inkomen kan stijgen.

Ik begrijp prima dat als dat wel goed gaat je door de tijd en aflossing prima uit kan komen. Maar je moet 30 jaar lang minimaal bedrag X blijven ophoesten (mits je extra gaat aflossen).

Waarom dit dan niet tijdens een crisis doen ? Toen zaten de prijzen van vrijstaande woningen aan de grond, bouwgrond zat. Ow ja , toen kregen we het allemaal niet gefinancierd. Waarom zou het persoonlijke risico nu dan ineens anders zijn dan toen. Alleen maar omdat we nu wel de grote zak met geld van de bank krijgen ?

Lijkt me een vals dilemma, je kunt je inkomen immers altijd wel verliezen of je nu 250k of 350k schuld hebt.
Als je een normale vaste functie hebt en door inkomstenstijging 500 euro meer te besteden hebt en ervoor kiest om daar 100 euro van in je hypotheeklasten te stoppen dan is dat een redelijk acceptabel risico. Je hebt nog steeds 400 meer te spenderen dan voorheen.
Toen je die 100 euro minder uitgaf kon je ook in inkomsten achteruitgaan dus als je dat risico niet wilt nemen kun je beter geen hypotheekverplichting aangaan.
Het lijkt trouwens vrij duidelijk waarom dat persoonlijke risico toen anders is dan nu. Nu vind je sneller een baan die meer betaalt. In een volgende crisis neemt de kans daarop weer af. Dat risico is dus wel degelijk anders. Zoals ik al aangaf, maatwerk en niet per se de roep om meer meer meer.

En door nu je fictieve overwaarde in een opgeblazen markt te verzilveren kun je straks bij gedwongen verkoop een bedrag tegemoet zien dat overeenkomt met de marktwaarde in die periode. Dat is overigens geen reden voor verzilveren, want als je blijft zitten en die fictieve overwaarde verdampt dan blijf je ook zonder restschuld achter. Bij die eerste heb je wel genoten van een betere woonplek.

[Freshnub]

Interessant topic, heb er zelf ook aan zitten denken. Maar een groter huis is bij mij in de buurt ook evenredig meegestijgen, dus van echt verzilveren is geen sprake. Ik zou nu in de laagste categorie moeten vallen, maar omdat ik de lening met NHG heb afgesloten verandert er ook niets in mijn maandlasten.

Dus voor nu blijf ik maar zitten en betaal ik mij scheel aan een absurd hoge WOZ stijging (> x2 gestegen binnen 3 jaar tijd)

[CornermanNL]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 14:27:
[...]

Lijkt me een vals dilemma, je kunt je inkomen immers altijd wel verliezen of je nu 250k of 350k schuld hebt.
Als je een normale vaste functie hebt en door inkomstenstijging 500 euro meer te besteden hebt en ervoor kiest om daar 100 euro van in je hypotheeklasten te stoppen dan is dat een redelijk acceptabel risico. Je hebt nog steeds 400 meer te spenderen dan voorheen.
Toen je die 100 euro minder uitgaf kon je ook in inkomsten achteruitgaan dus als je dat risico niet wilt nemen kun je beter geen hypotheekverplichting aangaan.
Het lijkt trouwens vrij duidelijk waarom dat persoonlijke risico toen anders is dan nu. Nu vind je sneller een baan die meer betaalt. In een volgende crisis neemt de kans daarop weer af. Dat risico is dus wel degelijk anders. Zoals ik al aangaf, maatwerk en niet per se de roep om meer meer meer.

En door nu je fictieve overwaarde in een opgeblazen markt te verzilveren kun je straks bij gedwongen verkoop een bedrag tegemoet zien dat overeenkomt met de marktwaarde in die periode. Dat is overigens geen reden voor verzilveren, want als je blijft zitten en die fictieve overwaarde verdampt dan blijf je ook zonder restschuld achter. Bij die eerste heb je wel genoten van een betere woonplek.

Natuurlijk is het bij 500 euro meer inkomen makkelijker te verantwoorden. Ik zie dat echter niet zoveel gebeuren, het meeste is gebaseerd op meer kunnen lenen, niet omdat er ineens 500 euro meer verdient wordt.

Iedereen moet voor zichzelf uitmaken wat verantwoord is. Maar ik zie dat de risicobereidheid hoog is door de illusie van de sterke woningmarkt, en niet omdat de mensen nu ineens meer zijn gaan verdienen.

[Olaf van der Spek]

FreakNL schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 19:40:
Ik geloof niet in “jezelf rijk verhuizen”. Dan zou iedereen dat wel doen...

In crisistijd iets in Amsterdam gekocht hebben en anno nu verhuizen naar buiten Amsterdam. Maar met een heel gezin doe je dat niet zo snel.

[Verwijderd]

CornermanNL schreef op dinsdag 28 augustus 2018 @ 15:02:
[...]


Natuurlijk is het bij 500 euro meer inkomen makkelijker te verantwoorden. Ik zie dat echter niet zoveel gebeuren, het meeste is gebaseerd op meer kunnen lenen, niet omdat er ineens 500 euro meer verdient wordt.

Iedereen moet voor zichzelf uitmaken wat verantwoord is. Maar ik zie dat de risicobereidheid hoog is door de illusie van de sterke woningmarkt, en niet omdat de mensen nu ineens meer zijn gaan verdienen.

Ook zonder inkomensstijging kun je nog meer lenen tegen dezelfde bruto maandlasten, je lost meer af vanwege de lage rente.
Dat kantelpunt kun je voor je eigen huidige schuld prima bepalen en dan weet je waar je aan toe bent.
Moet je wel niet van het netto bedrag afhankelijk zijn, of iets willen kopen wat evenredig meegestegen is. Dan ga je er niet op vooruit.

[DeveloperNL]

aegis schreef op maandag 27 augustus 2018 @ 17:49:
@DeveloperNL Ik heb dit 2 keer meegemaakt met mijn ouders (tijdelijke woning) totaal 12 keer verhuisd met mijn ouders, het is wel zwaar natuurlijk maar die hebben nu een huis wat ze het alleen op inkomen hadden moeten doen nooit konden betalen en het mooie is het huis is nu bijna afbetaald. Mijn pa is met met zijn 55ste met pensioen gegaan omdat die geen zin meer had om te werken voor een baas. De lasten waren zo laag dat ze het gewoon met spaargeld konden doen. Dus je het is zwaar en kost geld/tijd en energie maar het kan ook veel opleveren. Dit is natuurlijk en N=1 verhaal maar op het juiste moment verkopen en doorschuiven zonder dat je kosten aanzienlijk stijgen is niet heel erg moeilijk te realiseren.

Als je ouders handig zijn en elke keer opknappertjes kopen snap ik heus wel dat je geld aan kan verdienen om jezelf omhoog kun verhuizen. Als je ook nog een opknapper op de juiste locatie koopt op de dieptepunt van de crisis. Heb zelf vrienden die in 2011 en 2014, twee huizen hebben verbouwd in de binnenstad van Amsterdam, ja die hebben 100k per transactie verdiend (350K kopen, 100k verbouwen, 550k verkopen). Dat is gewoon hun werk, zij is interieurstylist en hij is handig. Paar Bulgaren ingehuurd. Als je daarna huisje buiten Amsterdam koopt, snap ik best dat je ruimer kan wonen.

Verhuizen met een gezin is vaak geen pretje, zeker als je alles moet uitbesteden, reken je jezelf gauw te rijk. Mensen vergeten vaak spijkergeld mee te nemen (verfje hier, plantjes in de tuin, bank die niet meer in nieuwe huis past, lampen, schutting die toch niet stabiel blijkt na 12 jaar, reken op zo'n 5k-8k spijkergeld).

[Maasluip]

@BastaRhymez volgens mij moet je je even inlezen in wat overwaarde nu eigenlijk is. Het is inderdaad het verschil in je huidige hypotheek en de verkoopwaarde van je huis, maar het verschil is dat je dat verschil in het verleden vrij mocht besteden (aan consumptieve goederen) en voor een nieuw huis weer een nieuwe lening kon afsluiten en daar de volledige renteaftrek van kon genieten.
Dat kan al een tijdje niet meer, je moet nu de overwaarde gebruiken om de lening op een nieuw huis te verlagen, anders krijg je voor een deel geen renteaftrek meer.
Als ik jou was zou ik me over de financiële kant eens goed door een hypotheekverstrekker laten voorlichten.

Het huis nu verkopen en in een tijdelijke woning gaan zitten lijkt me geen goed plan. Je kunt er van uit gaan dat alle woningen in prijs gestegen zijn, dus de overwaarde die je hebt heb je hard nodig om je volgende huis te kopen, en dat is dan ook nog eens niet het huis waar je in wil blijven, dus je moet nog een keer verhuizen (en kosten maken om het het huis in te richten/op te knappen).
Dan kun je toch beter blijven zitten totdat je wel het huis vindt dat je wil hebben?

[BastaRhymez]

Wederom thanks voor alle reacties, goedbedoelde adviezen, het meedenken en delen van jullie inzichten!

Het is bijna niet te doen om iedereen van een reactie te voorzien, maar ik zie wel steeds een aantal zaken terugkomen, dus ik bundel mijn reactie gewoon per onderdeel

(extra) kosten van het verhuizen
Veel lees ik dat het 2x verhuizen veel extra kosten met zich mee brengt. Twee keer verhuizen, twee keer verkoopkosten, twee keer aankoopkosten en dan nog wat kosten om het tijdelijke (maar ook definitieve) huis "eigen" te maken.
Natuurlijk kosten al die zaken geld, veel geld. Maar wellicht dat het niet uit m'n post naar voren komt, maar dat is iets wat wij eventueel wel voor lief nemen. Mede omdat we nu ruim € 130k meer kunnen krijgen voor ons huidige huis krijgen dan dat wij nog aan openstaande hypotheek hebben staan. Geld dat we nu niet hebben, maar alleen "krijgen" als we verkopen, vandaar dat ik steeds over "fictieve overwaarde" spreek en niet over geld dat ik heb of op mijn rekening gestort krijg. En voor die € 130k, hebben wij niks gedaan, behalve 5 jaar gewoond waar dat wij nu wonen. Dat het dan straks € 110k of € 100k wordt vanwege de verhuiskosten, so be it.

Het is geen overwaarde...
Wat ik ook vaak lees, is dat ik mijzelf rijk reken.
Maar volgens mij is het rekensommetje simpel: Verkoop prijs huidige woning - openstaande hypotheek schuld - aankoop- en verkoopkosten woning = "fictieve overwaarde".
In mijn geval (gerekend met afgeronde bedragen): € 340k - € 200k - € 15k = € 125k
Natuurlijk zal je voor het behoud van HRA de "fictieve overwaarde" in een nieuwe hypotheek moeten stoppen, maar dat is ook totaal geen probleem. Waarom zou ik € 125k op mijn rekening willen hebben om vervolgens een nieuwe schuld aan te gaan van € 275K+? Dan liever meteen die € 125k aflossen en lagere maandlasten hebben. Zijn er manieren om een hoger / beter rendement uit het geld te halen, ongetwijfeld! Maar zijn die zeker, bij lange na niet! Op de lange termijn wellicht, maar de vraag is of je daar vanuit wilt gaan. Ik vooralsnog niet.
Daarnaast, ongeacht de regels omtrent behoud HRA, bij verkoop (en aankoop) woning, heb ik "ineens" € 100k+ die ik voorheen niet had. Dan spreek je mijn inziens dus gewoon over overwaarde.
Ga ik over naar een "goedkoper" huis, ja dat ga ik. Is dat erg, ik vind persoonlijk van niet.

Wat schiet je er mee op om nu al te verhuizen en straks nog een keer?
We weten nu wat we voor ons huis kunnen krijgen. Tevens heeft het onze grote voorkeur om eerst te verkopen en dan pas wat anders te kopen. Aangezien er nog weinig / niks voorbij is gekomen, waarvan we beide zeggen dat het "ons droomhuis" is, kunnen we wel alvast stap 1 ondernemen, namelijk het verkopen van de huidige woning.
Ik zie het wellicht net wat anders dan velen van jullie, maar als ik nu verkoop weet ik (gegarandeerd) wat ik aan de huidige verkoop overhoud. Dan kunnen we OF gaan huren OF tijdelijk ergens anders wat gaan kopen. Huren gaat ons sowieso > € 1.000 / maand in de kosten en daar zien we nooit meer wat van terug. Een andere woning kopen, die goedkoper is dan onze huidige woning, kost iets meer dan de helft dan huren (rond de € 600 bruto / maand). Tevens lossen we dan ook nog eens af op de hypotheek. Dat is een verschil van € 400+ euro in de maand. En ja, daar zitten de eerste keer kosten verkoop en kosten aankoop al bij in!
Het nadeel van kopen zal zijn, dat we nogmaals kosten maken om te verkopen en kopen, maar naar onze mening wegen die beter op dan het (langdurig) huren en het "weggooien" van geld.
Worden we er financieel beter van? Wellicht niet, maar dat is ook niet het doel.

Waarom niet oversluiten of rente middeling aanvragen?
Omdat het ons niet zo zeer om de lagere maandlasten gaat. Natuurlijk hebben we gekeken of rente middeling en oversluiten voor ons niet financieel voordelig uitpakt. Echter, de investering die we moeten doen om op z'n minst break even te draaien duurt ons te lang. En onze verwachting is dat we voor het moment van break even al zullen verhuizen. Dan is het oversluiten of rente middeling al helemaal weggegooid geld...

Kinderen
Wij hebben 3 kinderen, waarvan de oudste naar de basisschool gaat.
Doen we hun er een plezier mee als we zouden verhuizen (en dus naar een andere school gaan)? Ik denk dat het de eerste week even vervelend is, maar zodra ze in een nieuwe klas zitten maken ze net zo snel weer nieuwe vriendjes. Want wie spreek jij nu nog toen jij in groep 1-2 zat?
Dat je -vanwege kinderen- niet kan verhuizen, is meer het emotionele dat ouders met zich mee dragen. Ik denk dat een kind zich sneller kan aanpassen dan dat ouders dat doen.
Zo gruwelt de ene ouder er bijvoorbeeld ook van om op verre vakanties te gaan (want daar doe je je kind toch geen plezier mee en dat weten ze straks toch niet meer omdat ze zo klein zijn), terwijl de ander zich niet laat beperken en lekker de hort op gaat.
Wel ik wil ik daar de nuance in aanbrengen, dat ik persoonlijk ook niet zou verhuizen als mijn kind(eren) in groep 7 of 8 zitten. Dan moet er rust in de toko zijn, maar zolang ze daar nog niet zijn, maken ze gauw genoeg nieuwe vriendjes en vriendinnetjes.

Andere huizen stijgen ook mee
Ook dat klopt, andere huizen stijgen ook mee. Maar wat voor zin heeft het om dat te vergelijken?
Ik koop (misschien) een huis voor bedrag X, wat maakt mij het nou uit dat een ander bedrag X - € 50k heeft betaald?
Wel denk ik dat er een verschil zit, in bijv. ligging, maar ook type woning (tussenwoning versus vrijstaand) wat maakt dat het ene huis harder in prijs stijgt dan het andere. Ons huis is gewoon als een gek omhoog gegaan. Zelf zou ik er nooit meer dan € 300k voor geven, puur omdat ik vind dat het dat niet waard is. Maar ik geef dan ook weinig tot niks om het feit dat ik relatief dicht bij een grote stad woon. Voor een ander is de grote stad onbetaalbaar en wijkt daarom uit. Die vind het (kennelijk) wel belangrijk om dicht bij de grote stad te wonen en die is daardoor ook bereid om meer geld neer te leggen.
Ook denk ik dat rijtjeswoningen / tussenwoningen harder stijgen dan grote vrijstaande woningen. Voor de eerste categorie is altijd veel meer vraag (starters, gezinnen, etc.) dan voor de andere categorie.

Maargoed, het is slechts een gedachte waar wij nu nog mee worstelen
Wij kijken misschien net wat anders (misschien ook wel wat té positief) tegen zaken aan dan buitenstaanders die niet in dit schuitje zitten. Want zoals gezegd, we hebben allebei de wens / behoefte om te gaan verhuizen, liefst naar onze droomwoning. Helaas zijn we die nog niet tegen gekomen. Misschien moeten we onze wensen bijstellen of gewoon nog even wachten.
De signalen van uit de markt zijn -naar mijn mening- alarmerend. De prijzen stijgen zo gigantisch hard, dat kan niet heel lang meer zo doorgaan. Een gemiddelde starterswoning wordt gewoon te duur voor starters (kijk naar onze woning, dat is een "simpele" tussenwoning en die gaat nu al voor meer dan € 340k weg.
Ook proberen wij niet de markt "te timen". Want als we dat zouden doen, dan doen we er nu wellicht nog wel verstandig aan om niet te verkopen en te blijven zitten. Maar ja, wanneer ga je dan wél verkopen? Geen idee, niemand die die glazen bol heeft. Want als die zou bestaan, dan zou iedereen daar gebruik van willen maken.

Het feit is (en blijft) dat er nu een "fictieve overwaarde" op ons huis zit van meer dan € 100k. Hier hebben we helemaal niks, noppes, nada aan. Pas bij een eventuele verkoop komt dit bedrag vrij. Reken ik mij daardoor rijk? Volgens mij niet. Het is namelijk gewoon een hard gegeven dat als ik op dit moment zou verkopen ik dat overhoud aan de verkoop.

Want hoe kijken jullie dan bijv. aan tegen huren als tijdelijke overbrugging?
Dan moet je toch ook twee keer verhuizen? Heb je ook twee keer keer kosten om het "eigen" te maken.
Oké je bespaart een keer koop/verkoopkosten. Maar (in vergelijking met mijn situatie) betaal je wel ruim 2-3x zoveel huur als bruto hypotheek.

[FreakNL]

Dit is weer zo'n typisch topic waar de TS "iets wil", er dan "negatieve reacties" komen en de TS het dan vergoelijkt met zijn eigen beweegredenen.. Maargoed...

Een lange post van je, waar ik sowieso 1 opmerking over heb;

Verkoop prijs huidige woning - openstaande hypotheek schuld - aankoop- en verkoopkosten woning = "fictieve overwaarde".

Volgens mij is dat niet zo. Je kunt niet je aan- en verkoopkosten van je overwaarde betalen. Of je moet het verlies van HRA voor lief nemen.

Volgens mij is het zo:

Verkoop prijs huidige woning - openstaande hypotheek schuld = "fictieve overwaarde".

Waarbij je dus die fictieve overwaarde direct in je nieuwe woning moet stoppen om volledig recht op HRA te behouden

Dus het is dan zo in jouw geval:
Je krijgt 340k, je hebt nog 200k hypo, dus 140k overwaarde. Je koopt een huis van 275k, overwaarde erin, dus nog 135k over. Je hebt dan dus een hypotheek van 135k.. En met een beetje geluk een lagere rente.

Dus ja: Je maandlasten worden zeker minder.

Maar: Dat huis van 275k MOET op enig vlak minder zijn dan je huidige (anders kostte het ook wel 340K). Reeds uitvoerig besproken in het topic. Dat kunnen uiteraard vlakken zijn die je niet boeit (locatie).. Verder komen de kosten van verkoop en aankoop komen volledig voor je eigen rekening. Bovendien zit er weel meer bij dan KK. Een verhuizing kost geld, altijd. En een koopwoning is bijna nooit instapklaar.

Ik zou er niet blij van worden, zeker niet als ik het 2x moet doen..

Ik zou die tussenstap overslaan en gewoon direct naar je droomhuis gaan. Dat lijkt me vele malen verstandiger.

[ Voor 6% gewijzigd door FreakNL op 29-08-2018 10:51 ]

[Maasluip]

BastaRhymez schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 10:33:
Het is geen overwaarde...
Wat ik ook vaak lees, is dat ik mijzelf rijk reken.
Maar volgens mij is het rekensommetje simpel: Verkoop prijs huidige woning - openstaande hypotheek schuld - aankoop- en verkoopkosten woning = "fictieve overwaarde".

Alle andere huizen zijn ook duurder, dus de hogere verkoopwaarde van je huis heb je nodig om een nieuw huis te kopen. In die zin is overwaarde financieel gezien geen gewin.

Wat schiet je er mee op om nu al te verhuizen en straks nog een keer?
We weten nu wat we voor ons huis kunnen krijgen.

En je koopt een huis waarvan je over x jaar niet weet hoeveel je er voor krijgt. Welk voordeel heb je?
Je hebt alleen maar nadeel want je gooit 2x 6% van je woningwaarde weg (overdachtsbelasting).

Een andere woning kopen, die goedkoper is dan onze huidige woning, kost iets meer dan de helft dan huren (rond de € 600 bruto / maand). Tevens lossen we dan ook nog eens af op de hypotheek. Dat is een verschil van € 400+ euro in de maand. En ja, daar zitten de eerste keer kosten verkoop en kosten aankoop al bij in!

Goedkoper zal waarschijnlijk nog kleiner zijn. Heb je daar echt zin in? Inclusief de vraag of je dat huis over x jaar wel kunt verkopen voor dezelfde prijs?

Je rekent je rijk. Echt. Financieel haal je hier geen (gegarandeerd) gewin uit.

[FreakNL]

Nog een kleine aanvulling:

1 van de redenen dat de TS zoveel minder gaat betalen is een gunstigere rente.

De TS had het erover dat hij ook kon oversluiten en dat dat 18.5k kostte. Natuurlijk is dit alleen relevant als je blijft wonen waar je woont, maar bedenk wel dat het volledig aftrekbaar is. Dus daar gaat nog flink wat vanaf...

[Maverick]

BastaRhymez schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 10:33:
Daarnaast, ongeacht de regels omtrent behoud HRA, bij verkoop (en aankoop) woning, heb ik "ineens" € 100k+ die ik voorheen niet had. Dan spreek je mijn inziens dus gewoon over overwaarde.

Ik pik deze er even voor je uit, want volgens mij zit hier de crux van het probleem. Wat je nu dus gaat doen, is de "fictieve overwaarde" uit je huidige woning halen en daarmee een ander huis kopen. Mag jij mij uitleggen wat je dan veranderd hebt? Je overwaarde wordt niet meer of minder fictief als deze aan een andere woning gekoppeld is.
Tenzij je iets heel anders gaat doen dan in Nederland een huis kopen met dat geld blijft het gewoon hetzelfde beestje.

[Maasluip]

FreakNL schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 11:07:
Nog een kleine aanvulling:

1 van de redenen dat de TS zoveel minder gaat betalen is een gunstigere rente.

De TS had het erover dat hij ook kon oversluiten en dat dat 18.5k kostte. Natuurlijk is dit alleen relevant als je blijft wonen waar je woont, maar bedenk wel dat het volledig aftrekbaar is. Dus daar gaat nog flink wat vanaf...

Dat kan inderdaad het financiële voordeel zijn. Maar 18,5k is ook de overdachtsbelasting op een huis van 308k, en dat moet wel in de richting zijn van waar TS uiteindelijk in wil gaan wonen.

[RM-rf]

BastaRhymez schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 10:33:

Wederom thanks voor alle reacties, goedbedoelde adviezen, het meedenken en delen van jullie inzichten!

Ik denk dat je gehoord hebt dat het merendeel eerder weinig met jouw redenatie opheeft... inclusief mezelf.

Maar... het is jouw gezin, je eigen leven en jouw woning, dus je moet gewoon ook doen waarin je zelf gelooft.
Als jij een bepaalde keuze maakt en ook je vrouw en kinderen stemen daarmee in moet je gewoon die weg kiezen, los van wat anderen (de reageerders hier dus) verder daarvan denken.

Omdat het natuurlijk jouw leven en ook jouw eigen verantwoordelijkheid .
Ik hoop voor je dat als je het doet, het je ook dat gaat opleveren wat je ervan hoopt, en dat alle twijfels die anderen erover hebben (inclusief mezelf dus) onjuist zullen blijken te zijn.

Maar..., klaag later ook niet als je gedachtegang niet zo bleek te werken.
als je huidige woning die je nu hebt, in koopprijs verder zal blijken te stijgen, maar juist die goedkopere woning die je nu koopt, later ook lastiger weer te verkopen blijkt te zijn dan je huidige, zeer gewenste woning, en je die nieuwe en goedkopere zelfs met verlies zult moeten verkopen, _als_ je je droom-woning gevonden zou hebben.
Dat hele 'fictieve' financiele voordeel eigenlijk in de realiteit niet zo makkelijk werkt als jij je uitgedacht had als je je 'gewenste' woning maar op een kennelijk 'fictief prijs-hoogtepunt' verkoopt en je dan een ontzettend goedkope wonng terugkoopt, en direkt daarna opeens alle prijzen zouden instortten (zonder dat je daar met je goedkopere woning iets van zou merken)...
Of als die werkelijke droomwoning te vinden en ook dze kunnen financieren te lang uitblijft, de 'tussenwoning' nooit een prettig gevoel geeft , of je bv in de nieuwe buurt verder geen aansluiting vind met buren of je deze buren maar 'asocialen' vind (waarvan je bv liever niet hebt dat je kinderen ermee spelen)...


Darvoor hebben mensen je hier gewaarschuwd... alhoewel verder het je goed recht is zulke adviezen te ignoreren

[ Voor 3% gewijzigd door RM-rf op 29-08-2018 11:29 ]

[BastaRhymez]

FreakNL schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 10:46:
Dit is weer zo'n typisch topic waar de TS "iets wil", er dan "negatieve reacties" komen en de TS het dan vergoelijkt met zijn eigen beweegredenen.. Maargoed...

Een lange post van je, waar ik sowieso 1 opmerking over heb;

[...]


Volgens mij is dat niet zo. Je kunt niet je aan- en verkoopkosten van je overwaarde betalen. Of je moet het verlies van HRA voor lief nemen.

Volgens mij is het zo:


[...]


Waarbij je dus die fictieve overwaarde direct in je nieuwe woning moet stoppen om volledig recht op HRA te behouden

Dus het is dan zo in jouw geval:
Je krijgt 340k, je hebt nog 200k hypo, dus 140k overwaarde. Je koopt een huis van 275k, overwaarde erin, dus nog 135k over. Je hebt dan dus een hypotheek van 135k.. En met een beetje geluk een lagere rente.

Dus ja: Je maandlasten worden zeker minder.

Maar: Dat huis van 275k MOET op enig vlak minder zijn dan je huidige (anders kostte het ook wel 340K). Reeds uitvoerig besproken in het topic. Dat kunnen uiteraard vlakken zijn die je niet boeit (locatie).. Verder komen de kosten van verkoop en aankoop komen volledig voor je eigen rekening. Bovendien zit er weel meer bij dan KK. Een verhuizing kost geld, altijd. En een koopwoning is bijna nooit instapklaar.

Ik zou er niet blij van worden, zeker niet als ik het 2x moet doen..

Ik zou die tussenstap overslaan en gewoon direct naar je droomhuis gaan. Dat lijkt me vele malen verstandiger.

Ik wil nog niks hoor, ben gewoon heel benieuwd hoe anderen hier tegen aan kijken.
Nu de markt goed is (naar mijn mening té goed), kiezen de meeste er voor om eerst te kopen en dan te verkopen. Dat is iets wat wij bij voorkeur niet doen (mede omdat we gezien hebben in onze omgeving dat de oude woning toch niet verkocht werd en het een blok aan het been werd. IN de huidige markt lijken prijzen alleen maar te stijgen, maar omdat zij niet van de woning af kwamen, daalde zij met de prijs. Dat riep meer vraagtekens op, waardoor het averechts begon te werken).
Dat is een keuze die we maken en inderdaad misschien financiele gezien niet de meest voordelige / verstandigste keuze.

Als de aan- en verkoopkosten niet uit de "fictieve overwaarde" mogen, dan is deze dus nog wat groter. Vraag is dan nog wel of het rendabel is deze kosten uit eigen middelen te betalen (wat wij overigens kunnen) of dat we over dat deel geen HRA meer krijgen.

En zoals ook door mijzelf al is aangegeven, locatie zal zeker een rol spelen in de prijs.

Maverick schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 11:10:
[...]


Ik pik deze er even voor je uit, want volgens mij zit hier de crux van het probleem. Wat je nu dus gaat doen, is de "fictieve overwaarde" uit je huidige woning halen en daarmee een ander huis kopen. Mag jij mij uitleggen wat je dan veranderd hebt? Je overwaarde wordt niet meer of minder fictief als deze aan een andere woning gekoppeld is.
Tenzij je iets heel anders gaat doen dan in Nederland een huis kopen met dat geld blijft het gewoon hetzelfde beestje.

Waar volgens mij het verschil in zit, is dat ik (bij een verhuizing) over de nu nog "fictieve overwaarde" niet langer rente en aflossing hoef te betalen.
Nu betaal ik daar natuurlijk ook niks voor, maar betaal ik wel over € 200k nog aflossing en rente.
Als ik verkoop dan betaal ik straks nog over € 135k aflossing en rente. Dat scheelt € 65k waar ik niks meer over hoef te betalen. Plus dat mijn rente ongeveer zal halveren...

Dus ja, de overwaarde zal niet anders worden. Verschil is alleen wel dat ik over een deel daarvan straks geen lasten meer betaal.


En even ter illustratie:
Dit huis staat te koop voor € 700k en is 103m2 groot op 265m2 grond.
Iets verderop staat is dit huis verkocht o.v.b. voor € 500k en is 105m2 op 250m2 grond.

Qua grootte, perceel en bouwjaar scheelt het allemaal niet veel, maar toch betaald iemand straks € 200k meer om iets verder / dichterbij te wonen. Het is dus maar net wat iemand er voor geeft.

Als ik het projecteer naar mijn situatie: wij wonen nu op locatie 1 (in een woonwijk dan weliswaar) en verhuizen naar locatie 2 (ook in een woonwijk), net iets verder naar buiten.
Natuurlijk is dit niet heel representatief, maar zo zie je wel dat er op een kleine afstand grote verschillen zijn voor gelijkwaardige woningen.

[FreakNL]

Aanhakend op hierboven (RM-rf);

Hij zegt ook dat zijn huidige woning bizar veel gestegen is. De beoogde “tijdelijke” woning niet zo. Dat zegt iets over de gewildheid. Alleen daarom lijkt het me al verstandiger om vanuit de huidige woning direct naar de droomwoning te gaan ipv die tussenstap. Anders zit je straks “vast” in die “tijdelijke” woning.

[Sovieto]

Maasluip schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 11:13:
[...]

Dat kan inderdaad het financiële voordeel zijn. Maar 18,5k is ook de overdachtsbelasting op een huis van 308k, en dat moet wel in de richting zijn van waar TS uiteindelijk in wil gaan wonen.

Met je eens dat er weinig financieel voordeel inzet. Echter spreek je nu al 2x over een overdrachtsbelasting van 6%. Dat is niet juist, dat is 2%. Uiteraard komen er naast die 2% nog wel allemaal kosten bij.

[Maverick]

BastaRhymez schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 11:26:

[...]


Waar volgens mij het verschil in zit, is dat ik (bij een verhuizing) over de nu nog "fictieve overwaarde" niet langer rente en aflossing hoef te betalen.
Nu betaal ik daar natuurlijk ook niks voor, maar betaal ik wel over € 200k nog aflossing en rente.
Als ik verkoop dan betaal ik straks nog over € 135k aflossing en rente. Dat scheelt € 65k waar ik niks meer over hoef te betalen. Plus dat mijn rente ongeveer zal halveren...

Dus ja, de overwaarde zal niet anders worden. Verschil is alleen wel dat ik over een deel daarvan straks geen lasten meer betaal.


En even ter illustratie:
Dit huis staat te koop voor € 700k en is 103m2 groot op 265m2 grond.
Iets verderop staat is dit huis verkocht o.v.b. voor € 500k en is 105m2 op 250m2 grond.

Qua grootte, perceel en bouwjaar scheelt het allemaal niet veel, maar toch betaald iemand straks € 200k meer om iets verder / dichterbij te wonen. Het is dus maar net wat iemand er voor geeft.

Als ik het projecteer naar mijn situatie: wij wonen nu op locatie 1 (in een woonwijk dan weliswaar) en verhuizen naar locatie 2 (ook in een woonwijk), net iets verder naar buiten.
Natuurlijk is dit niet heel representatief, maar zo zie je wel dat er op een kleine afstand grote verschillen zijn voor gelijkwaardige woningen.

Mooi verhaal, maar dit staat helemaal los van je overwaarde. Als jij €0,- euro overwaarde op je huidige woning hebt en je verhuist naar een huis dat €65K goedkoper is, heb je precies dezelfde situatie. Je bent nu helemaal niet deels je overwaarde aan het betalen.

[FreakNL]

Spot on Maverick!

Het gaat nergens over. Het enige voordeel dat de TS behaalt is dat hij een goedkoper huis gaat betrekken en een lagere rente gaat krijgen. Heeft niks met overwaarde te maken.

En het is al 100x gezegd in dit topic, maar die goedkopere prijs komt ergens uit. TS zegt dat het vanwege factoren is die hij niet belangrijk vind. Dat zou hout snijden als het zijn definitieve huis wordt, maar het is voor hem ook maar tijdelijk. En straks wil hij er weer uit en loopt hij er dus tegenaan dat hij een huis wil verkopen wat slechter verkoopbaar is vanwege redenen die de TS dan wel niet belangrijk vind maar anderen blijkbaar wel...

Het is gewoon verstandiger om vanuit de huidige (blijkbaar populairdere) woning te zoeken naar het droomhuis.

En bedenk wel, of je nou 100k of 200k of 300k overwaarde hebt, dat droomhuis gaat duurder worden dan je huidige woning, domweg omdat dat huis nu eenmaal ook 100k, 200k of 300k duurder is. Daar kan geen noodgreep tegenop. Behalve als je naar een krimpregio gaat heb je dus niets aan je overwaarde..

Ik heb zelf een overwaarde van 125/150k, deels omdat de markt gek is, deels omdat ik al 30k afgelost heb in 4 jaar tijd. Een droomhuis bij mij in de buurt kost nu 430k, terwijl het 4 jaar geleden 300k kostte. Ik had eigenlijk liever gehad dat het nog steeds 300k kostte. Dan had ik nu een overwaarde van 30k (ipv 125) maar was het alsnog bereikbaarder...

[ Voor 32% gewijzigd door FreakNL op 29-08-2018 11:41 ]

[BastaRhymez]

Maasluip schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 11:13:
[...]

Dat kan inderdaad het financiële voordeel zijn. Maar 18,5k is ook de overdachtsbelasting op een huis van 308k, en dat moet wel in de richting zijn van waar TS uiteindelijk in wil gaan wonen.

We kijken in de prijsrange (voor ons "droomhuis") tot max. € 550k. Afgelopen jaren zijn wij beide goed in salaris gestegen, ondanks dat we extra kostenposten (lees: 3 kinderen) hebben gekregen.
En dan zitten we ook nog niet aan de max van de hypotheek die we volgens de regeltjes zouden mogen afsluiten.

FreakNL schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 11:27:
Aanhakend op hierboven (RM-rf);

Hij zegt ook dat zijn huidige woning bizar veel gestegen is. De beoogde “tijdelijke” woning niet zo. Dat zegt iets over de gewildheid. Alleen daarom lijkt het me al verstandiger om vanuit de huidige woning direct naar de droomwoning te gaan ipv die tussenstap. Anders zit je straks “vast” in die “tijdelijke” woning.

Ik zeg helemaal niks over de "tijdelijke" woning. Het maakt mij niet uit, of die woning nu € 10k of € 100k duurder is dan waar de huidige verkopers het ooit hebben gekocht. Al hadden zij de woning gratis gekregen. Ongetwijfeld dat die woning ook duurder is geworden, of het net zo veel is als onze woning. Geen idee en dat maakt imho ook weinig uit.

Maverick schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 11:30:
[...]


Mooi verhaal, maar dit staat helemaal los van je overwaarde. Als jij €0,- euro overwaarde op je huidige woning hebt en je verhuist naar een huis dat €65K goedkoper is, heb je precies dezelfde situatie. Je bent nu helemaal niet deels je overwaarde aan het betalen.

Verschil is alleen dat ik dus wél > €100k overwaarde heb en overweeg om niet naar een huis te verhuizen dat € 65k goedkoper is.

Linksom of rechtsom, als wij onze huidige woning verkopen dan blijft er onder aan de streep € > 100k over.

Met de huidige regels verwacht men dat je dat in je nieuwe woning steekt. Maar stel dat ik ga huren (of emigreren) dan heb ik wel degelijk geld dat ik eerst niet had. En daar heb ik (behalve wonen) niks voor hoeven te doen.
Nu valt de optie huren voor ons af, omdat die kosten al snel richting de € 1k tot € 1,5k zullen gaan en je daar niks voor terug krijgt op termijn.
De optie emigreren valt ook af, dus wat overblijft is wat kopen.

Dan hebben we twee opties:
Kopen en een nieuwe hypotheek afsluiten en die weer volledig financieren (en deels geen HRA krijgen).
Of
Kopen en een nieuwe hypotheek afsluiten en die deels financieren, omdat er "ineens" > € 100k geld is dat ik voorheen niet had.

[Maasluip]

Sovieto schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 11:30:
[...]


Met je eens dat er weinig financieel voordeel inzet. Echter spreek je nu al 2x over een overdrachtsbelasting van 6%. Dat is niet juist, dat is 2%. Uiteraard komen er naast die 2% nog wel allemaal kosten bij.

Oh, is dat verlaagd. Ben niet helemaal bij blijkbaar.

[BastaRhymez]

FreakNL schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 11:37:
Spot on Maverick!

Het gaat nergens over. Het enige voordeel dat de TS behaalt is dat hij een goedkoper huis gaat betrekken en een lagere rente gaat krijgen. Heeft niks met overwaarde te maken.

En het is al 100x gezegd in dit topic, maar die goedkopere prijs komt ergens uit. TS zegt dat het vanwege factoren is die hij niet belangrijk vind. Dat zou hout snijden als het zijn definitieve huis wordt, maar het is voor hem ook maar tijdelijk. En straks wil hij er weer uit en loopt hij er dus tegenaan dat hij een huis wil verkopen wat slechter verkoopbaar is vanwege redenen die de TS dan wel niet belangrijk vind maar anderen blijkbaar wel...

Het is gewoon verstandiger om vanuit de huidige (blijkbaar populairdere) woning te zoeken naar het droomhuis.

Waar komt dan die die € 200k verschil uit voort bij die twee woningen uit een van mijn eerdere posts?
Dat zal ongetwijfeld locatie zijn, maar op die kleine afstand kan ik mij niet voorstellen dat je vrijwillig € 200k meer neerlegd

Zo is dat ook in de situatie waar wij in zitten.

Misschien dat we het mogelijk tijdelijke huis niet meer verkopen voor € 275k, maar voor minder. Is dat erg? Ik denk het niet, aangezien er een hypotheek van € 135k op zit. En ik verwacht niet dat de woning meer dan de helft in prijs zal zakken.
Plus dat er maandelijks een extra bijkomend voordeel is, namelijk ongeveer de helft van de huidige maandlasten. En nee, dat is niet primair de reden om dit te doen, maar het huis wat wij willen staat nu nog gewoon niet te koop.

[Maverick]

BastaRhymez schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 11:39:
[...]

Verschil is alleen dat ik dus wél > €100k overwaarde heb en overweeg om niet naar een huis te verhuizen dat € 65k goedkoper is.

Linksom of rechtsom, als wij onze huidige woning verkopen dan blijft er onder aan de streep € > 100k over.

Met de huidige regels verwacht men dat je dat in je nieuwe woning steekt. Maar stel dat ik ga huren (of emigreren) dan heb ik wel degelijk geld dat ik eerst niet had. En daar heb ik (behalve wonen) niks voor hoeven te doen.
Nu valt de optie huren voor ons af, omdat die kosten al snel richting de € 1k tot € 1,5k zullen gaan en je daar niks voor terug krijgt op termijn.
De optie emigreren valt ook af, dus wat overblijft is wat kopen.

Dan hebben we twee opties:
Kopen en een nieuwe hypotheek afsluiten en die weer volledig financieren (en deels geen HRA krijgen).
Of
Kopen en een nieuwe hypotheek afsluiten en die deels financieren, omdat er "ineens" > € 100k geld is dat ik voorheen niet had.

Ik adviseer je met klem om langs een financieel adviseur langs te gaan voordat je een beslissing neemt. Je hebt blijkbaar moeite de materie te begrijpen. Ik denk dat er in dit topic al wel 10 man gezegd heeft dat je denkwijze niet klopt en je blijft er maar stug aan vasthouden.

[FreakNL]

Maasluip schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 11:41:
[...]

Oh, is dat verlaagd. Ben niet helemaal bij blijkbaar.

Nog maar sinds 2011

BastaRhymez schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 11:43:
[...]


Waar komt dan die die € 200k verschil uit voort bij die twee woningen uit een van mijn eerdere posts?
Dat zal ongetwijfeld locatie zijn, maar op die kleine afstand kan ik mij niet voorstellen dat je vrijwillig € 200k meer neerlegd

..

Ik heb de woningen niet bekeken maar Broek in Waterland vs Amsterdam op het plaatsnaambordje zal er iets mee te maken hebben. Ik zit in dezelfde situatie, woon op de grens van Rotterdam en dat scheelt ook zo 50k met mijn woning en 1tje die 2km verderop staat, alleen omdat die andere in Rotterdam staat. Maakt verder niet uit want ik ga nergens heen maar het is wel iets om rekening mee te houden als je de "tijdelijke" woning weer gaat verkopen (qua gewildheid)...

BastaRhymez schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 11:39:
[...]


Linksom of rechtsom, als wij onze huidige woning verkopen dan blijft er onder aan de streep € > 100k over.

Dat klopt, maar wat kan je ermee? Je zegt het zelf al, je hebt er alleen iets aan als je gaat emigreren (en dat kan ook naar een krimpregio zijn ) of als je gaat huren (bijvoorbeeld als je met pensioen gaat en je gaat de resterende jaren van je bestaan leven van het geld dat je koopwoning oplevert).

Als je naar een andere woning gaat levert het weinig op, behalve als je naar een goedkopere woning gaat, zoals jij wil. En ja, dat is legitiem. Maar NIET als je vanuit die woning weer gaat zoeken naar een droomwoning en die droomwoning dan weer fors duurder is...

[ Voor 95% gewijzigd door FreakNL op 29-08-2018 11:53 ]

[Verwijderd]

Het idee van die tijdelijke woning voor korte duur zou mij te risicovol zijn. Ik snap best dat als je naar je droomwoning gaat die fictief 500k kost (zelf bouwen, dure regio, krimpregio, boeit allemaal weinig) je blij bent dat je huidige overwaarde kunt omzetten in een lagere benodigde hypotheek met een lagere rente dan je huidige. Ook al stijgt je absolute hypotheeksschuld, het is gunstig want je zit in je droomwoning waar je niet weg hoeft. Bij gedwongen verkoop door pech heb je minder kans op restschuld, want je hebt niet 100% hoeven te financieren. Ook heb je slechts 1 maal kosten (bij bouwen wel iets meer vanwege de tussenperiode die je op moet vangen met huur en verhuizen).
Om echter eerst naar een minder courant huis te verhuizen maakt het toch allemaal eigenlijk flauwekul?
Die overwaarde die blijft op je huidige woning zitten totdat je de droomwoning gaat vinden. Is dat het geval dan kun je er gif op innemen dat je nieuwe tijdelijke woning ook in prijs gezakt is. Dan blijf je over met enkel gemaakte kosten effectief ga je er weinig op vooruit, waarschijnlijk zelfs achteruit. Als het woongenot in de tijdelijke woning echter hoger is dan in je huidige (omdat je om locatie zo weinig geeft) dan kan een te accepteren risico zijn. Je wint er echter niks op in de doorstroom naar je droomwoning.

[RM-rf]

TS, je wil bepaalde dingen niet horen, omdat je je concentreert op een voordeel dat je denkt te halen als je nu je huidige woning verkoopt, en daarbij je 100K overwaarde 'int'.

dat voordeel bestaat uit twee delen:
- het 'cashen' van je overwaarde...
- het bereiken van een daling van je huidige maandlasten, door het kunnen profiteren van een lagere rente

dat is jouw hele droom, en dat wil je doen...
Wat verder je goed recht is en als jij dat wil, hoef je je niet door de mening van anderen te laten afhouden,


Wel wijzen mensen erop dat je fixatie op het cashen van je 'fictieve overwaarde' een onlogisch idee is, omdat je er voor jezelf al bij voorbaat vanuit gaat dat enkel als je je huidige woning _nu_ verkoopt, je die fictieve overwaarde kan cashen, en dat dat later niet het geval zal zijn.

Binnen jouw redenatie van "enkel als ik dit nu doe zou ik ervan profiteren en anders niet" werkt je redenatie, maar de de logica erachter zelf klopt niet.
Alsof je huidige woning opeens volgende maand 50K in waarde gedaald zou zijn (en andere woningen niet, dus niet je 'tussen-woning en evenmin je toekomstige droom-woning, enkel die woning die je nu bezit)

Dat is een nogal onlogische en ook onwaarschijnlijke aanname, de kans is zelfs eigenlijk relatief groot dat het andersom zal blijken, dat je huidige woning ook hierna nog verder zal stijgen in verkoopprijs en dit zelfs sterker zal zijn dan die 'tussen-woning' die je nu wil kopen.
De kans is best groot dat als je huidige woning nu zeer geliefd is en snel verkocht kan worden, dat met die andere woning niet het geval hoeft te zijn (die lagere prijs en ook de lagere gewildheid, je zelf geeft ook aan het niet als een gewilde woning te zien en er zelf hooguit snel weer weg te willen).


Het deel van je argumentatie dat verder klopt, is dat je maandlasten een voordeel geven bij een verhuizing nu...
Daarvan moet je dan echter overwegen of het dat je nu werkelijk waard is:

Of die situatie van een keer extra verhuizen en het moeten inwennen in een nieuwe woning, een nieuwe buurt... En vervolgens het gedurende een onzeker lange tijd wonen in een woning die kennelijk niet die van je huidige keuze is en die kennelijk qua verkoopprijs een veel lagere waarde heeft, je het waard is om gedurende die maanden ook lagere maandlasten te hebben...

Dat zal vooral afhangen van hoe prettig je nu woont en hoe graag je daar ook wegwil, en ook hoezeer je in staat zal zijn je in de tijd dat je in die tussenwoning woont je daar kunt inleven

Natuurlijk kun je dat overwegen, maar laat in godsnaam die fantasie over het 'profiteren' van je overwaarde daarbuiten, omdat die nu juist helemaal niks te maken heeft met de keuze een tussenwoning te betrekken..

[ Voor 5% gewijzigd door RM-rf op 29-08-2018 12:26 ]

[Verwijderd]

.

[ Voor 111% gewijzigd door Verwijderd op 19-06-2024 21:58 ]

[Rob-T6]

je kan, naast verhuizen, voor je lagere maandlasten ook gewoonweg kijken of je het kan oversluiten, met een kleine boete tot gevolg.

Mogelijk praat je dan over een boete van bv, € 2000,-, terwijl je dan van 3,6 naar 2,6 ga voor een periode van 10 jaar. Ik zou eerder bij een adviseur langs gaan om dat eens te bespreken als verhuizen.

[missTweakers]

ik zou niet teveel naar de vraagprijzen op funda kijken, maar eerder naar die van het kadaster. in de huidige woningmarkt moet bijna iedereen overbieden op de vraagprijs. dus als er 275.000 in de advertentie staat, moet je misschien wel 300.000 bieden om het te 'mogen' kopen. Hier in Utrecht gaat dat in ieder geval nu wel zo.
Soms zet de makelaar express een lage vraagprijs neer, zodat er veel kopers zijn op de kijkdag en die elkaar gaan overbieden.

[Tommie12]

Het begint te lijken op wat er in de VS misliep.

Mensen die eigenlijk een huis van 300k konden betalen kochten er eentje van 600k en betaalden alleen rente.
5 jaar later was dat huis 750k waard, en namen een ze een extra lening van 100K voor een boot en een wereldreis.
En toen viel de waarde in elkaar en zaten ze in een huis met een verkoopwaarde van 300k en een hypotheek van 600k. Als de bank dan koude voeten krijgt en een afbetaling wou zien konden ze niet meer.

Punt voor de TS is: vergeet het begrip "overwaarde".
Je woont in een huis van 350k waarop nog een schuld van 200k rust. Dus, meer dan de helft van dat huis is van de bank.
Als jij dit verkoopt en naar een ander huis wil met een lagere prijs, dan daalt je schuld.

Maar.... je huis is nog niet verkocht, en je hebt dat fantastische huis van 100k minder nog niet gevonden.
Dus het blijft een verhaal met veel woorden als "mogelijk", "als" en "misschien".
Dat de makelaar en notaris het allemaal zien zitten is zeker. Zodra jij koopt of verkoopt rinkelt bij die mensen de kassa.

Als je hypotheek nu te duur is (te hoge rente) ga ze dan herfinancieren met een lagere rente en een andere looptijd als je dat wil.
Maar mooiere, grotere en betere huizen vinden voor lagere prijzen (toch zeker 100k) lijkt me nogal wat wishfull thinking.
Denk dan ook eens aan je kinderen. Tegen dat ze 18 zijn, en je wil ze wat helpen bij hun studies komen er een pak kosten op je af. Met een volle hypotheek draag je dat een pak moeilijker, tenzij je ze koudweg buiten pleurt natuurlijk.

[bartijn2]

Als je de boel besluit te verkopen zou ik toch echt gaan huren in jouw geval.


Als je 2 jaar gaat huren, ben je dus gemiddeld genomen 30.000 kwijt (24maanden*1250gemiddeld bedrag), foetsie, zie je nooit meer terug.

Als je een huis koopt voor 2 jaar, ben je eerst 6% overdrachts belasting kwijt =16.500
Hypotheekrente welke je betaald. = 3900 (5800 - 2 jaar HRA van 950)

(145.000 hypotheek is met 2% rente 240 per maand.=5800)
(met een inkomen van 3500 per maand krijg je ongeveer 950HRA per jaar)

Oftewel verhuizen voor een periode van 2 jaar kost je 20.400 euro.

Voor dat bedrag kan je ongeveer 16 maanden wonen in een huurwoning.

Mocht de markt ook maar een klein beetje inzakken dan is je nieuwe koopwoning van 275 ineens minder waard, laten we zeggen deze kan je verkopen voor 260.000. Dan is er nog eens 15.000 verdwenen en heeft deze koopwoning je in totaal dus 35.400 gekost.


Daar komt bij als voordeel, je kan elk moment uit je huurwoning en je droomhuis in wanneer deze beschikbaar komt.
En eventuele gebreken aan de huurwoning moet je huurbaas oplossen voor je, wat natuurlijk ook weer goedkoper is.

En je hebt de overwaarde van je huidige woning daadwerkelijk verzilverd en op de bank staan,
(De belasting die je hierover moet betalen kan je wegstrepen door een deel te beleggen, dat kan elkaar opheffen)

Persoonlijk denk ik dat de markt binnen nu en 2 jaar inzakt, wanneer starters niet meer kunnen kopen kunnen de mensen met een woning niet doorstromen naar iets groters en zakken de prijzen weer.
Iedereen die nu een woning koopt en er dus teveel voor betaald zit straks weer muurvast omdat de prijzen weer gaan dalen en tadaa daar is de nieuwe woningmarkt crisis.


Missschien wat warrig opgeschreven maar had wat haast.

[FreakNL]

@bartijn2

Overdrachtsbelasting is al jaren 2%..

Buiten dat kun je de TS dan nog beter adviseren om te blijven zitten waar hij zit, dat kost namelijk niks.

[emnich]

Volgens mij wil je gaan speculeren met je huis en reken je op een correctie. Als dat zo is moet je lekker gaan huren tot de markt in stort. Dat kan ook nog een geruime tijd duren.

Als het je niet om speculeren gaat dan is er echt niets zinnigs van te maken om nu een deel van je overwaarde te besteden aan kosten voor het extra verhuizen. Je gaat naar een veel duurder huis dus áls de correctie komt heb je misschien minder overwaarde maar je dure huis is (absoluut gezien) nóg goedkoper geworden.

[CornermanNL]

Je case is eigenlijk een grote afleiding van je doel, je hebt geen geduld. Je moet de ruis laten voor wat die is en of gaan voor je droomhuis of lekker blijven wonen waar je zit.

Je vindt je droomhuis en leent het verschil gewoon bij.
Het tussendoor verhuizen kost alleen maar geld en duurt veel te lang om goed te maken en zet je verder weg van je droomhuis dan het je dichterbij brengt.

Stel , je droomhuis kost 7 ton, je huidige woning levert 4 ton op. Hypotheek van 2 ton staan nog open.
Je moet dus 5 ton lenen bij de bank. Je risico is 5 ton. Want over dat bedrag moet je iedere maand aflossing en rente aan de bank betalen.

Verhuizen moet je zo min mogelijk doen om het leuk te houden. Als iets nu aan woongenot niets oplevert of geen grote stap voorwaarts is dan zou ik er nooit aan beginnen.

Als je het 20 jaar goed doet in het leven, heb je alweer een bak afgelost en is je risico een stuk minder. Wil je dat risico nemen ? Ja of Nee.

Alle tussenstappen als huren, verkopen en 2 meter verder goedkoper gaan wonen is allemaal afleiding van het einddoel. Je droomhuis.

[CornermanNL]

emnich schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 16:31:
Volgens mij wil je gaan speculeren met je huis en reken je op een correctie. Als dat zo is moet je lekker gaan huren tot de markt in stort. Dat kan ook nog een geruime tijd duren.

Als het je niet om speculeren gaat dan is er echt niets zinnigs van te maken om nu een deel van je overwaarde te besteden aan kosten voor het extra verhuizen. Je gaat naar een veel duurder huis dus áls de correctie komt heb je misschien minder overwaarde maar je dure huis is (absoluut gezien) nóg goedkoper geworden.

Dit soort opmerkingen snap ik niet, je kan dan beter extra aflossen en blijven zitten waar je zit, je gaat je huurbaas toch niet rijk maken met jouw rendement ?

[emnich]

CornermanNL schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 16:36:
[...]


Dit soort opmerkingen snap ik niet, je kan dan beter extra aflossen en blijven zitten waar je zit, je gaat je huurbaas toch niet rijk maken met jouw rendement ?

Als je vol rekent op dat de markt in stort kan je beter in een huurhuis zitten dan zelf met een koopwoning. Voor een correctie van 10% kan je aardig huren, laat staan als het 30% is.

Ik vind dat je niet moet speculeren met je huis maar als je het doet moet je het niet halfslachtig doen door eerst een goedkoper huis te kopen.

[CornermanNL]

emnich schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 16:46:
[...]

Als je vol rekent op dat de markt in stort kan je beter in een huurhuis zitten dan zelf met een koopwoning. Voor een correctie van 10% kan je aardig huren, laat staan als het 30% is.

Ik vind dat je niet moet speculeren met je huis maar als je het doet moet je het niet halfslachtig doen door eerst een goedkoper huis te kopen.

Wat ik zeg is dat je niet moet huren maar beter je hypotheek op je bestaande woning gaan aflossen. Of denk je dat banken zitten te springen om je een hypotheek te verstrekken op het moment dat er een crisis is ?

Huren om een ton te 'verdienen' is zeker als je al een koopwoning hebt en er in de toekomst weer een gaat kopen het verbranden van je geld. Dat je voor die 10% even kan huren, natuurlijk. Maar waarom zou je dat doen ? Je weet niet hoe lang die periode is , met je kosten erbij ben je die 10% sneller kwijt dan je denkt.

Heb je geduld dan loopt je schuld lekker af, en kan je in alle rust nog wat extra sparen om je die ene stap naar je droomhuis te maken. De tijd doet de rest.

De meeste mensen hebben niet lang genoeg geld om short te zitten, want dat doe je dan in feite.

[emnich]

CornermanNL schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 16:54:
[...]


Wat ik zeg is dat je niet moet huren maar beter je hypotheek op je bestaande woning gaan aflossen. Of denk je dat banken zitten te springen om je een hypotheek te verstrekken op het moment dat er een crisis is ?

Huren om een ton te 'verdienen' is zeker als je al een koopwoning hebt en er in de toekomst weer een gaat kopen het verbranden van je geld. Dat je voor die 10% even kan huren, natuurlijk. Maar waarom zou je dat doen ? Je weet niet hoe lang die periode is , met je kosten erbij ben je die 10% sneller kwijt dan je denkt.

Heb je geduld dan loopt je schuld lekker af, en kan je in alle rust nog wat extra sparen om je die ene stap naar je droomhuis te maken. De tijd doet de rest.

De meeste mensen hebben niet lang genoeg geld om short te zitten, want dat doe je dan in feite.

Ho ho. Ik zeg áls je gaat speculeren met je huis omdat je een crash verwacht dan moet je gaan huren. Natuurlijk kan je dan langer in een huurhuis zitten en is je rendement verdampt maar je kan ook goed geld verdienen. Ik noem het niet voor niets speculeren.

Dat gezegd hebbende, herhaal ik nog maar eens dat ik vind dat je sowieso niet moet speculeren met je huis en dat is m.i. wel wat TS van plan is.

[CornermanNL]

emnich schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 17:02:
[...]

Ho ho. Ik zeg áls je gaat speculeren met je huis omdat je een crash verwacht dan moet je gaan huren. Natuurlijk kan je dan langer in een huurhuis zitten en is je rendement verdampt maar je kan ook goed geld verdienen. Ik noem het niet voor niets speculeren.

Dat gezegd hebbende, herhaal ik nog maar eens dat ik vind dat je sowieso niet moet speculeren met je huis en dat is m.i. wel wat TS van plan is.

Wat win je dan met huren tegenover wachten en blijven zitten in je koopwoning ? Dat huurhuis is meestal net zo duur of slechts marginaal goedkoper. En ieder jaar huurverhoging erbij. Hoe verdien je dan geld aan die constructie ?

Dus het aflosdeel steek je zelf niet meer in je zak, maar geef je weg aan de huurbaas. Ik snap niet dat als je wil 'speculeren' op een daling en je hebt een koophuis , waarom je dan zou moeten gaan huren ?

Hoe kan je dan geld verdienen ? Het zit hem niet in je woonlasten. Door het verschil te investeren in aandelen ? In het geval als het je enige huis is het gewoon je dak boven je hoofd. Als je een aantal huizen hebt die je verhuurd en je hebt er geen zin meer in dan zou verkopen met een leuke marge misschien leuk zijn.

[emnich]

@CornermanNL Dat zijn allemaal variabelen die je in je speculatieberekeningen mee neemt. Als je over 3 maanden een snelle crash van 25% verwacht ziet je berekening er heel anders uit dan als je denkt dat het pas over 2 jaar gebeurt en dan een langzame daling van 10% over nog eens 2 jaar.

In het eerste scenario geeft verkopen een veel betere opbrengst en bij de tweede had je lekker moeten blijven zitten.

Maar niemand die dat weet en TS zal daar zelf scenario's voor moeten bedenken en de consequenties moeten uitwerken. Het is gewoon een gok die TS wil nemen.

Maar je moet het allemaal niet te serieus nemen. Als TS had gezegd dat ie denkt dat bij het roulette zwart 8 wordt en of ie 10k op zwart moet zetten, had ik geadviseerd om 10k op 8 te zetten. Kortom áls je wilt gokken moet je het goed doen.

Maar nogmaals de disclaimer, je moet niet gokken met je huis.

[CornermanNL]

emnich schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 17:26:
@CornermanNL Dat zijn allemaal variabelen die je in je speculatieberekeningen mee neemt. Als je over 3 maanden een snelle crash van 25% verwacht ziet je berekening er heel anders uit dan als je denkt dat het pas over 2 jaar gebeurt en dan een langzame daling van 10% over nog eens 2 jaar.

In het eerste scenario geeft verkopen een veel betere opbrengst en bij de tweede had je lekker moeten blijven zitten.

Maar niemand die dat weet en TS zal daar zelf scenario's voor moeten bedenken en de consequenties moeten uitwerken. Het is gewoon een gok die TS wil nemen.

Maar je moet het allemaal niet te serieus nemen. Als TS had gezegd dat ie denkt dat bij het roulette zwart 8 wordt en of ie 10k op zwart moet zetten, had ik geadviseerd om 10k op 8 te zetten. Kortom áls je wilt gokken moet je het goed doen.

Maar nogmaals de disclaimer, je moet niet gokken met je huis.

ik nam het wellicht te serieus inderdaad

[Morty]

CornermanNL schreef op woensdag 29 augustus 2018 @ 17:10:
[...]


Wat win je dan met huren tegenover wachten en blijven zitten in je koopwoning ? Dat huurhuis is meestal net zo duur of slechts marginaal goedkoper. En ieder jaar huurverhoging erbij. Hoe verdien je dan geld aan die constructie ?

Dus het aflosdeel steek je zelf niet meer in je zak, maar geef je weg aan de huurbaas. Ik snap niet dat als je wil 'speculeren' op een daling en je hebt een koophuis , waarom je dan zou moeten gaan huren ?

Hoe kan je dan geld verdienen ? Het zit hem niet in je woonlasten. Door het verschil te investeren in aandelen ? In het geval als het je enige huis is het gewoon je dak boven je hoofd. Als je een aantal huizen hebt die je verhuurd en je hebt er geen zin meer in dan zou verkopen met een leuke marge misschien leuk zijn.

Je verkoopt je huis nu voor 500k en gaat huren voor 1000 euro per maand.
Dit doe je een jaar lang, en gedurende dat jaar gaan de huizenprijzen met 10% naar beneden.
Je koopt nu je oude huis voor 450k terug.

Dan heb je dus 500k - 450k = 50k dat je overhoud. Hier moet nog de huur van 12x1k vanaf
50 - 12 = 38k winst (al moeten de verhuiskosten, overdracht belasting, etc er natuurlijk ook nog vanaf)

Niet dat het mij een goed idee lijkt, en het is uiterst speculatief, maar je kan er wel winst mee maken.

Edit:
Het is eigenlijk zelfs een bijzonder dom idee, er zijn instrumenten die vele male beter zijn om te speculeren op een daling van de huizenprijzen. Speculeren met je eigen woonruimte moet je eigenlijk nooit doen omdat het ten kosten gaat van je eigen woon- en leefgenot (en daarnaast vaak ook nog eens inefficient is).

[ Voor 10% gewijzigd door Morty op 29-08-2018 20:05 ]

[jsuijker]

TS waarom heb je dit topic geopend?
Je geeft aan dat je je keuze niet gemaakt hebt maar wilt peilen hoe anderen er naar kijken. Prima goede stap.

Vervolgens wijzen mensen je erop dat je dingen over het hoofd ziet. Het gevolg hiervan is dat je je hakken in het zand zet en zegt dat het niet klopt wat mensen zeggen want het feit is die "overwaarde" (volgens jou...)

Als je dan toch niet openstaat voor correcties waarom is dit topic er dan?

Maak de stap en koop het andere huis. Voor je overwaarde maakt t geen zak uit maar je maandelijkse lasten gaan omlaag (puur vanwege een goedkopere woning en mogelijk rente). Dat kan een prima overweging zijn en of jij nu denkt dat dit komt door de overwaarde of dat andere je corrigeren dat het komt door een goedkopere woning.

Je echte besparing gaat zijn als je het verschil gaat sparen/beleggen. Je break even point is afhankelijk v je besparing en de verhuiskosten (kk en de uitgaven voor verf vloer gordijnen etc).

Ik zou je adviseren die break even points te vergelijken (die v rentemiddeling en die ik hierboven beschrijf). Denk je dat je binnen die tijd een droomhuis vind zijn beide stappen niet gunstig.

Het meenemen van schaarste/populariteit v wijken of iets dergelijks blijft een gok en blijk je erg subjectief in te staan. De break even points kan je iig objectief beoordelen.

Succes met je keuze

[FreakNL]

Ben benieuwd hoe het nu gaat, @BastaRhymez

Nog keuzes gemaakt?

[BastaRhymez]

@FreakNL Situatie is nog ongewijzigd.

We zijn (nog) niet verhuisd en zijn nog steeds rustig om ons heen aan het kijken.
Waar we nu wonen, wonen we op zich prima, dus er is ook geen hoge nood om te verhuizen.

[DeveloperNL]

BastaRhymez schreef op woensdag 21 november 2018 @ 09:27:
@FreakNL Situatie is nog ongewijzigd.

We zijn (nog) niet verhuisd en zijn nog steeds rustig om ons heen aan het kijken.
Waar we nu wonen, wonen we op zich prima, dus er is ook geen hoge nood om te verhuizen.

Goede keuze, zal nog even update geven van mijn familie lid, die ongeveer dezelfde gedachtegang had als jij, alleen andere redenen (ze hadden oud huis, en zijn naar nieuwbouw huis gegaan).

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen