Huis verkopen: nu al of nog ruim een jaar wachten

[DutchChelsea]

Mijn vriendin en ik hebben nieuwbouwappartement gekocht, dat wordt pas opgeleverd in eerste kwartaal 2020. Eigenlijk hebben we geen zin om tweemaal te verhuizen. Ideaal scenario zou zijn: sleutel nieuwe huis op 1 februari 2020, overdracht huidige huis per 1 maart 2020.

Maar wat is wijsheid qua verkopen van huis? Nu in de verkoop zetten, want de markt is goed en een snelle verkoop levert wat zekerheid op, met als nadeel dat we zeker een jaar ergens anders moeten gaan wonen als tussenoplossing? Of wachten tot volgend jaar? Ik hoor overal dat de huizenmarkt ook in 2019 nog wel wat plust (en we voor huis dus theoretisch pakweg 6 procent meer kunnen krijgen ivm verkoop per direct), maar zekerheid heb je op dat gebied nooit. Huis staat in centrum van grote stad (niet in een van de grote vier), kan niet perfect inschatten hoe courant de woning is.

Huidig huis staat niet onder water, zal wat overwaarde hebben maar die overwaarde hebben we niet nodig voor hypotheek nieuwe huis. Alles aan overwaarde is dus meegenomen (want nieuwe hypotheek wordt lager).

Ik ben relatief nieuw op dit forum, maar mij valt vooral op dat bijna alle reacties op de topics inhoudelijk uitstekend zijn. Ik zou dus graag wat meningen van anderen willen lezen over dit onderwerp

[pennywiser]

Sorry ik dacht dat je 2x huis ging kopen. Wat zegt je makelaar?

[ Voor 88% gewijzigd door pennywiser op 21-07-2018 11:56 ]

[DutchChelsea]

Makelaar zegt: ,,Over een jaar is de huizenprijs volgens mij 8 procent hoger dan nu, maar een garantie kan ik je niet geven. Ik heb in het verleden voldoende mensen in zal en as zien zitten omdat ze hun huis niet kwijtraakten.''

Hij adviseert dus lichtelijk om huis nu in de verkoop te zetten

[SeatRider]

Wat is er mis met een middenweg, begin over een maand of zes jaar het huis aan te bieden voor de hoofdprijs met als voorwaarde "oplevering in maart 201920". Als er iemand nog meer wil bieden voor een eerdere oplevering, bonus voor jou (alleen wel even 2x verhuizen - of meubels in opslag en een maand uit logeren/op vakantie).

[ Voor 3% gewijzigd door SeatRider op 21-07-2018 12:56 ]

[DutchChelsea]

@SeatRider Oplevering kan pas maart 2020. Ik vraag me af of mensen in pakweg april 2019 een bestaand huis willen kopen waar ze pas in maart 2020 in kunnen.

[SeatRider]

DutchChelsea schreef op zaterdag 21 juli 2018 @ 12:50:
@SeatRider Oplevering kan pas maart 2020. Ik vraag me af of mensen in pakweg april 2019 een bestaand huis willen kopen waar ze pas in maart 2020 in kunnen.

Goed punt, ik las scheef. Heb mijn post even aangepast ;-). De boodschap blijft overigens gelijk.

[Termi]

DutchChelsea schreef op zaterdag 21 juli 2018 @ 12:50:
@SeatRider Oplevering kan pas maart 2020. Ik vraag me af of mensen in pakweg april 2019 een bestaand huis willen kopen waar ze pas in maart 2020 in kunnen.

Vergeet niet dat je je huis verkoopt tegen de huidige marktwaarde. Met de huidige marktontwikkeling in de vastgoedsector neemt de waarde van je huidige woning toe. Volgend jaar is deze meer waard dan nu waard is. Ik zou je huis op een later moment verkopen +/- 3 - 6 maanden voor de definitieve overdracht van je nieuwe huis.

[ Voor 10% gewijzigd door Termi op 21-07-2018 13:02 ]

[Reptile209]

DutchChelsea schreef op zaterdag 21 juli 2018 @ 12:50:
@SeatRider Oplevering kan pas maart 2020. Ik vraag me af of mensen in pakweg april 2019 een bestaand huis willen kopen waar ze pas in maart 2020 in kunnen.

Ik zou het allemaal niet te krap plannen: 10 tegen 1 loopt de oplevering van je appartement uit en ben je alsnog de klos. 3-6 maanden overlap (als je nu 2 jaar vooruit moet plannen) lijkt me geen overbodige luxe. Pas richting Q4 2019 heb je een beetje zekerheid over de datum van oplevering.

[RocketKoen]

Huizen verkopen nu enorm makkelijk door 2 dingen:
1) Enorme krapte op de huizenmarkt
2) Lage hypotheekrente.

#1 gaat nog wel even zo blijven.
#2 is een stuk minder zeker. De rentes staan laag door monetair beleid van de EU en VS. Dat beleid zijn ze nu aan het afbouwen.

[President]

Het ligt er aan hoeveel risico je wilt lopen.

Als je nu verkoopt dan mis je mogelijk wat winst en is het ook zo dat je de komende maanden kosten hebt voor huren. Mocht er onverwachts een crisis uitbreken dan is je huidige huis bijvoorbeeld 40% minder waard dan nu. Als je zegt dat jullie dat kunnen opvangen (geen idee ook of jullie veilige banen hebben) dan kan je wachten met de verkoop tot eind 2019. Als jullie dat niet kunnen opvangen dan betekent het eigenlijk dat je dan in behoorlijke financiële problemen kan komen.

Niemand heeft de aanslagen op het WTC zien aankomen, zoiets zou elke dag weer kunnen gebeuren. Bekijk beide scenario's (wel of geen crash) en denk na over de gevolgen van beide scenario's en maak op basis daarvan een keuze waar jullie je prettig bij voelen!

[Anoniem: 915187]

Ik zou een jaar wachten vanwege de volgende (waarschijnlijk, geen garanties) redenen:
- Meer opbrengst vanwege de waardestijging
- Meer opbrengst omdat je direct kunt opleveren
- Minder kosten omdat je maar één keer hoeft te verhuizen

Echter de vraag stellen is hem beantwoorden. Als je deze vraag stelt met deze vooruitzichten dan acht ik het waarschijnlijk dat je een jaar wakker ligt hierom. Dus dat pleit behoorlijk voor nu verkopen.

Overigens is dit wel met een glazen bol ingeschat, want wij kunnen niet weten of je nu een appartement binnen de grachtengordel hebt of een voormalige sociale huurwoning in Heerlen.

[ Voor 192% gewijzigd door Anoniem: 915187 op 21-07-2018 13:43 ]

[Harrie_]

Iedereen gaat er wel vanuit dat de waardestijging ook volgende jaar weer gewoon doorzet maar ondertussen begint in verschillende steden de markt weer wat in te zakken. De reden daarvoor is vrij simpel; mensen kunnen het niet meer betalen. We kunnen er theoretisch wel vanuit gaan dat de prijzen volgend jaar weer 8% hoger liggen maar ik heb zo'n donkerbruin vermoeden dat de lonen volgend jaar geen 8% hoger gaan liggen en ergens houdt het gewoon op...

[DutchChelsea]

Iedereen bedankt voor de gefundeerde meningen

@SeatRider Dat klopt, jouw scenario. Feit is: als een huis te koop staat, ben je verplicht een goed bod te accepteren, ook als datum van overdracht je niet uitkomt. Laat je het bod lopen, dan moet je nog maar eens zien wat het volgende bod wordt. Vriendin en ik willen twee keer verhuizen vermijden, maar misschien is dat wel geen realistische gedachte

@Reptile209 We zetten ons huis in ieder geval niet te koop voor we zekerheid hebben over wanneer bouw nieuw appartement begint. In project moet eerst 70 procent verkocht zijn, dan gaat gebouw dat er nu staat gesloopt worden en daarna is er geplande tijd voor archeologische vondsten (die misschien wat langer duren). Als dat achter de rug is, is er wel enige zekerheid over datum oplevering. En aan het weer van deze weken te zien hoeven we geen rekening te houden met vertraging door een strenge winter


@President Nee, neergang in prijs van 40 procent kunnen we niet opvangen, ook niet met twee redelijke banen. Zakken de huizenprijzen volgend jaar met 8 procent in plaats van de voorspelde stijging van 8 procent, dan is dat wel op te vangen. En zoiets als 9/11 is volgens mij nooit in te calculeren.


@Anoniem: 915187 Ik lig niet wakker van de beslissing die we moeten nemen, maar ben er - als ik niet slaap - wel veel mee bezig. Simpelweg omdat ik nooit in zo'n situatie heb gezeten, er dus geen ervaring mee heb en net als alle mensen niet in de glazen bol kan kijken. Appartement is - zoals gemeld - in centrum van grote stad (niet een van de grote vier), met 160 vierkante meter woonoppervlakte verdeeld over drie verdiepingen.


@Harrie_ In welke steden begint de markt wat in te zakken?

[Sissors]

Ik zou niet uit gaan van een verdere stijging van de huizenprijzen, en ook met de kosten die je gaat krijgen bij jullie nieuwe woning kan het nooit kwaad wat extra te sparen.

Blijft de vraag echter: Waarom zou je in hemelsnaam verkopen? Ik kan mijn woning nu ook wel verkopen. Niet dat ik iets nieuws heb, maar misschien wil ik over twee jaar wel iets kopen, en dan heb ik mijn woning nu alvast verkocht. Slaat natuurlijk nergens op, maar ik zou ook echt niet nu een keer extra gaan verhuizen + alle extra kosten van huren hebben om het risico op een prijsdaling te beperken. Vooral omdat hoewel ik niet uit zou gaan van een verdere stijging voor je planning, het wel te verwachten is.

Onder de streep het een afweging, waarbij je een bepaald bedrag betaald (verhuiskosten + verschil tussen huur kosten en onderhouds/VVE kosten van je huidige woning) om een risico af te dekken. Mijn inziens is de verhouding tussen het bedrag wat je betaald en het risico dat je afdekt veel te scheef om het ook maar te overwegen. Als jullie iets soortgelijks als jullie nu hebben willen huren + de extra verhuiskosten dan denk ik dat je zo een €10k - €15k verder bent. En dat is exclusief de stress en de problemen met een huurwoning vinden.

[Harrie_]

DutchChelsea schreef op zaterdag 21 juli 2018 @ 18:41:
@Harrie_ In welke steden begint de markt wat in te zakken?

Verschillende plekken, met name de steden buiten de Randstad waar het de afgelopen 2 jaar héél hard is gegaan. O.a. hier kun je PDF'jes genereren voor jouw specifieke regio/stad.

Als ik ook zeg dat markt 'begint in te zakken' betekent dat niet dat er geen groei meer is, de groei neemt alleen cumulatief gezien af en gedraagt zich dus als een parabool die over het ideale punt heen is en daarna weer begint af te zwakken.

Dat kan ook niet anders want, zoals ik in mijn vorige post aangaf, als deze prijsstijgingen lineair door blijven lopen wie kan er dan straks nog een huis kopen? Dan komen we in een situatie dat, even gechargeerd gezegd, gestudeerde tweeverdieners allemaal een tussenwoning moeten gaan kopen en dat mensen met een lager inkomen gewoon _niet_ meer kunnen kopen.

Je ziet nu al in verschillende steden (en dan heb ik het niet over de Randstad) dat de gemiddelde prijs voor een tussenwoning > 300k ligt. Dan ben je in een prijsklasse aanbeland waarbij 'Henk en Ingrid' (ookal zijn het tweeverdieners) gewoon niet meer kunnen kopen...

[ Voor 3% gewijzigd door Harrie_ op 21-07-2018 20:39 ]

[jeanj]

Mijn glazen bol zegt 10, Jack 10....


In 2007 waren er genoeg mensen die dachten hun huis tekunnen verkopen. Ik woon in een woning waarvan er meerdere in de wijk staan, eind 2007 had 1 van die bewoners een record vraag prijs, ze hebben hem dit jaar (voor veel minder) verkocht. (yup dat is 11 jaar later, het had eerder gekund in 2013/4 zijn vergelijkbare woningen verkocht, alleen ze zaten nog steeds te hoog met hun prijs) (NB ik heb alleen de funda prijzen over de jaren gezien, de werkelijk verkoop waarde weet ik niet)

Mijn ouders hebben hun woning in de vorige crisis verkocht eind jaren 70. Wij hebben toen tijdelijk een jaar ergens anders gewoond omdat de nieuwe woning nog gebouwd moest worden. Dat is nog wel te over zien. Maar zij moesten wel omdat ze het geld niet voor 2 huizen hadden. (het voordeel was wel die 14% rente, ze hadden verder geen hypotheek nodig, ze konden met het geld van de woning en spaargeld de nieuwe woning financieren)

De vraag is
- hoeveel risico kan je nemen, kan je beide woningen betalen en zo ja hoe lang
- hoeveel risico wil je nemen, wil je met twee woningen op gescheept zitten.

Ik poets mijn glazen bol, en ik verwacht niet dat de rente veel gaat stijgen, wel dat ie gaat stijgen maar een 0,25 - 0,5% per half jaar max. Waarom, met de brexit en Trumps handels oorlog, wil men de economie niet dwars zitten. Echter er kan iets onverwachts als 11 september gebeuren, oorlog in het middel oosten, Rocket man die er toch 1 afsteekt etc etc. We kunnen wel speculeren, maar we komen terug op de vragen die hier boven staan....

Het probleem is dat niet veel mensen meer als een jaar willen wachten om in hun nieuw huis te trekken. Dus nu te koop zetten met als verhuis datum eind q1 2020, is bijna verspilde moeite naar mijn mening, de kans dat iemand het onder die voorwaarde koopt, is bijna nihil (weer mijn mening). Dus reken de scenario's uit
1 nu (komende 6 maand) verkopen, iets huren ($). Dit levert geen stress op, de andere opties wel
2 blijven zitten, hoger prijs krijgen 6%.
3 blijven zitten, zelfde prijs krijgen
4 blijven zitten, zelfde prijs -6% krijgen (wat omhoog kan, kan ook omlaag)
5 blijven zitten, huis niet tijdig verkocht, wat doe je nu?

Overigens je kan ook nu 6% boven je uiterste verkoopprijs doen, plus kosten van huur, verhuizen etc, en daarmee je eigen uiterste prijs vaststellen voor verkoop nu. Maar er zijn genoeg die het betalen en dan moet je dus wel verhuizen als iemand het wil betalen....

NB Ik ben geen Jomanda en doe geen voorspellingen, ben ook geen makelaar of econoom, dus alles is eigen risico.....
NB2 Mijn oom van 80 (alleenstaand) heeft een nieuwe woning gekocht, oplevering jan 2020, die heeft besloten niet te willen verhuizen voor die tijd. Maar die loopt minder risico dan een jong stel met een toekomst voor zich. Tevens kan hij twee huizen wel betalen, of neemt een verlies op zijn huidige woning

[ Voor 40% gewijzigd door jeanj op 21-07-2018 22:12 ]

[Yaksa]

DutchChelsea schreef op zaterdag 21 juli 2018 @ 18:41:
Iedereen bedankt voor de gefundeerde meningen

@Reptile209 We zetten ons huis in ieder geval niet te koop voor we zekerheid hebben over wanneer bouw nieuw appartement begint. In project moet eerst 70 procent verkocht zijn, dan gaat gebouw dat er nu staat gesloopt worden en daarna is er geplande tijd voor archeologische vondsten (die misschien wat langer duren). Als dat achter de rug is, is er wel enige zekerheid over datum oplevering. En aan het weer van deze weken te zien hoeven we geen rekening te houden met vertraging door een strenge winter

M.b.t. de archeologische vondsten zou ik dat dus eerst afwachten.
Ik weet natuurlijk niet wat er onder dat te slopen pand zou liggen, maar het feit dat er archeologisch onderzoek plaatsvindt geeft in ieder geval aan dat er een bepaalde archeologische verwachting is.
Mocht dat bijzonder zijn en ze gaan naar aanleiding daarvan nog dieper graven dan kan dat onderzoek zomaar een aantal maanden uitlopen.

[Tommie12]

DutchChelsea schreef op zaterdag 21 juli 2018 @ 12:01:
Makelaar zegt: ,,Over een jaar is de huizenprijs volgens mij 8 procent hoger dan nu, maar een garantie kan ik je niet geven. Ik heb in het verleden voldoende mensen in zal en as zien zitten omdat ze hun huis niet kwijtraakten.''

Hij adviseert dus lichtelijk om huis nu in de verkoop te zetten

Tuurlijk, die makelaar heeft liever nu een opdracht en commissie dan misschien binnen 2 jaar.

Als je te veel voorwaarden stelt, of initieel te veel vraagt gaat de verkoop te lang duren, en raakt je woning verbrand.

Dat de prijzen met 20% gaan dalen acht ik hoogst onwaarschijnlijk. Dan wordt verhuren zo interessant dat er heel wat investeerders puur kopen om te verhuren, en dat houdt de markt ook in stand.

[ Voor 24% gewijzigd door Tommie12 op 21-07-2018 22:27 ]

[Ernemmer]

Het huizentekort blijft nog wel even en de rente gaat voorlopig ook niet omhoog. Ik zou lekker over een jaar je huis te koop zetten, volgens ABN Amro moeten de prijzen in 2019 met 7% gaan stijgen.

https://www.abnamro.nl/nl...en/huizenmarkt/index.html

[ Voor 56% gewijzigd door Ernemmer op 21-07-2018 22:26 ]

[Celebithil]

Ik heb in dezelfde situatie gezeten (nu ja, oplevering nieuwbouwwoning was een jaar later, niet twee jaar later), en gewacht. Dat heeft me het afgelopen jaar geen windeieren gelegd. In principe is *bij gelijkblijvende marktomstandigheden* later verkopen fijner (geen twee verhuizingen) en goedkoper (verhuizen is duur en een huurhuis is relatief duurder dan een koophuis voor zelfde wooncomfort).

Je moet voor jezelf maar een sommetje maken hoe veel het extra kost om nu te gaan huren (dus huurkosten, geen hypotheekkosten, extra verhuizing (incl tijdelijke woning zo nodig opknappen)). Bepaal ook hoeveel daling van je woningwaarde je kunt hebben. Dan kun je je realiseren dat de woningprijzen ook in de afgelopen crisis met maximaal 6,6% per jaar gedaald zijn (cijfers CBS prijsindex), en je als het opeens slechter gaat ook alsnog over een half jaar kunt besluiten om te verkopen. (Gaat de markt naar beneden moet je wel meteen fors lager vragen om toch snel van je woning af te zijn.) Dus ik zou zeker niet rekening houden met 40% prijsdaling, maar 10-15% zou je wel moeten kunnen opvangen. (Ook verwacht je dat veranderingen in de prijzen van individuele huizen groter zijn dan het landelijke gemiddelde)

Mijn inschatting was dat mijn huis te koop zetten met een late opleverdatum nog meer zou kosten dan huren (omdat je dan minder geïnteresseerden hebt en dus een lager hoogste bod krijgt), alhoewel ik het in deze markt vast verkocht had.

Overigens heeft 9/11 in Nederland niet gezorgd voor dalende woningprijzen, althans, oktober 2001 waren de prijzen 0,5% lager dan in september, maar in november stegen de prijzen alweer (0,8% tov oktober).

[ Voor 7% gewijzigd door Celebithil op 21-07-2018 22:42 ]

[Reptile209]

DutchChelsea schreef op zaterdag 21 juli 2018 @ 18:41:
[...]
@Reptile209 We zetten ons huis in ieder geval niet te koop voor we zekerheid hebben over wanneer bouw nieuw appartement begint. In project moet eerst 70 procent verkocht zijn, dan gaat gebouw dat er nu staat gesloopt worden en daarna is er geplande tijd voor archeologische vondsten (die misschien wat langer duren). Als dat achter de rug is, is er wel enige zekerheid over datum oplevering. En aan het weer van deze weken te zien hoeven we geen rekening te houden met vertraging door een strenge winter
[...]

Ook tijdens de bouw kunnen er nog voldoende tegenvallers zijn. Het is - op dit moment - druk in aannemersland. Als dat zo blijft kunnen er ook keuzes gemaakt moeten worden die niet in jouw voordeel zijn: stucadoor is ziek, z'n collega's volgeboekt tot sint-juttemis. Dus vertragen ook de keuken en de badkamer, enz.

Volgens mij weet je pas een paar maanden voor oplevering met redelijke zekerheid wat de datum gaat worden. En dan is het nog veel rotter om alsnog ergens 2 maanden te moeten overbruggen, omdat je wel je oude huis uit moet . Dus ga niet begin 2019 met een maandje speling de overdracht van je oude huis vastleggen, tenzij je van verrassingen houdt .

[Sethro]

Welk segment huis hebben we het hier eigenlijk over en hoe courant is de woning?

Net name in de lagers segmenten (zeg in de Randstad tot 300k) zijn huizen binnen enkele dagen verkocht. In de hogere segmenten (750k+) gaat dat allemaal wat minder vlot.

Maakt nogal wat uit voor de te kiezen tactiek

[DutchChelsea]

@Harrie_ Bedankt voor je link. Zeer nuttig


@jeanj Wij hebben gedacht aan nu verkopen met verkoopprijs van nu + 6 procent + onze meerkosten voor bijna 1,5 jaar ergens anders wonen. Maar we zijn bang dat prijs dat te hoog wordt en we onszelf dus uit de markt prijzen

@Tommie12 Klopt allemaal wat je zegt

@Ernemmer De mening van ABN is me bekend, die mening wordt ook door betrekkelijk veel anderen gedeeld. Maar in de toekomst kijken is geen exacte wetenschap, dus garantie dat vooruitzicht van ABN klopt, is er niet


@Reptile209 Klopt. Maar contractueel ligt aantal werkdagen vast. Voordeel voor ons: complex is duurzaam en enegieneutraal. Eerste keer dat aannemer een dergelijk complex bouwt. Hij wil visitekaartje afegeven (want de toekomst is natuurlijk duurzaam bouwen) en kan zich volgens ons daarom geen misstappen veroorloven en zal er alles aan doen om zaak op tijd en pico bello af te hebben. Of denk ik nu erg naïef?


@Sethro Goed punt. In mijn stad gaan appartementen tot 250K als warme broodjes weg. Ons huis (appartement/bovenwoning van 3 verdiepingen met 160 m2 oppervlak plus garage in centrum van de stad) zal voor, schat ik, rond de 350/360K op de markt komen. Dus niet in de categorie 'snel weg', maar ook niet in de categorie 'slechts voor een enkeling betaalbaar'. Daarom vind ik het moeilijk de courantheid in te schatten

[jasperdeman]

DutchChelsea schreef op zondag 22 juli 2018 @ 10:45:
@jeanj Wij hebben gedacht aan nu verkopen met verkoopprijs van nu + 6 procent + onze meerkosten voor bijna 1,5 jaar ergens anders wonen. Maar we zijn bang dat prijs dat te hoog wordt en we onszelf dus uit de markt prijzen

Je kan het natuurlijk op deze manier proberen, ik geef je een kleine kans maar wat stopt je?

Als het niet lukt binnen 2-3 maanden haal je het weer uit de verkoop en probeer je het over 6 maanden weer, tot het wel lukt.

En als je een makelaar met no cure no pay kan vinden die dit acceptabel vind hoeft het je niks te kosten...

[ Voor 9% gewijzigd door jasperdeman op 22-07-2018 10:52 ]

[Sissors]

Nou ja, dan moet je ook nog makelaar vinden die daaraan mee wil doen, want als die alleen betaald krijgt bij verkoop gaat het hem geld kosten.

Laten we zeggen €350k, en €10k aan meerkosten voor ergens anders wonen (wat mij heel optimistisch lijkt). Dan wil je dus een koper vinden die €30k meer dan marktprijs biedt. Dus dan zoek je iemand die per se nu een woning voor over 1.5 jaar wil kopen, en misschien vanwege angst voor prijsstijgingen nu heel veel meer wil betalen dan wat het waard is. Ik denk niet dat je die gaat vinden.

[Ernemmer]

DutchChelsea schreef op zondag 22 juli 2018 @ 10:45:
@Harrie_ Bedankt voor je link. Zeer nuttig


@jeanj Wij hebben gedacht aan nu verkopen met verkoopprijs van nu + 6 procent + onze meerkosten voor bijna 1,5 jaar ergens anders wonen. Maar we zijn bang dat prijs dat te hoog wordt en we onszelf dus uit de markt prijzen

@Tommie12 Klopt allemaal wat je zegt

@Ernemmer De mening van ABN is me bekend, die mening wordt ook door betrekkelijk veel anderen gedeeld. Maar in de toekomst kijken is geen exacte wetenschap, dus garantie dat vooruitzicht van ABN klopt, is er niet


@Reptile209 Klopt. Maar contractueel ligt aantal werkdagen vast. Voordeel voor ons: complex is duurzaam en enegieneutraal. Eerste keer dat aannemer een dergelijk complex bouwt. Hij wil visitekaartje afegeven (want de toekomst is natuurlijk duurzaam bouwen) en kan zich volgens ons daarom geen misstappen veroorloven en zal er alles aan doen om zaak op tijd en pico bello af te hebben. Of denk ik nu erg naïef?


@Sethro Goed punt. In mijn stad gaan appartementen tot 250K als warme broodjes weg. Ons huis (appartement/bovenwoning van 3 verdiepingen met 160 m2 oppervlak plus garage in centrum van de stad) zal voor, schat ik, rond de 350/360K op de markt komen. Dus niet in de categorie 'snel weg', maar ook niet in de categorie 'slechts voor een enkeling betaalbaar'. Daarom vind ik het moeilijk de courantheid in te schatten

Garantie heb je voor de toekomst inderdaad nooit, maar met zoiets moet je volgens mij gewoon een risicobepaling doen. Het risico dat als je nu verkoopt voor 5% minder dan volgend jaar is volgens mij een stuk groter dan dat je volgend jaar verkoopt voor 5% minder dan nu.

[CrazyFool]

Zoals ik het lees hoeft jullie huidige woning niet verkocht te worden i’m de nieuwe woning te financieren? Waarom zou je de huidige woning dan verkopen? Ik zou hem verhuren in de vrije sector. En daardoor kun je zo lang als nodig is blijven zitten...

[Maverick]

DutchChelsea schreef op zaterdag 21 juli 2018 @ 12:01:
Makelaar zegt: ,,Over een jaar is de huizenprijs volgens mij 8 procent hoger dan nu, maar een garantie kan ik je niet geven. Ik heb in het verleden voldoende mensen in zal en as zien zitten omdat ze hun huis niet kwijtraakten.''

Hij adviseert dus lichtelijk om huis nu in de verkoop te zetten

Uiteraard wil de makelaar dat je zo snel mogelijk verkoopt. Des te eerder heeft hij zijn geld binnen.

Je kunt de markt natuurlijk niet voorspellen. Maar op dit moment is er nog geen enkel teken van een kentering in de prijsstijgingen. Als je je huis nog lekker een jaar mee laat stijgen met de markt en de huizenmarkt krijgt een flinke duw naar beneden, kun je hem altijd nog voor de waarde van nu te koop zetten. Dan spaar je je iig de kosten van huren en 1x verhuizen uit. Ik zou me dan ook voorlopig niet zo druk maken.

[DutchChelsea]

@Sissors Dat denken wij dus ook. En we zijn bang dat ons huis 'een naam' krijgt als we deze tactiek toepassen. Alternatief: nu te koop zetten voor marktwaarde + onze meerkosten voor 1,5 jaar huren. En meerkosten voor 1,5 jaar huren plus keertje extra verhuizen zijn al gauw 20K, vrees ik. Dus ik denk dat we op die manier ook niet de juiste toon aanslaan dus


@Harrie_ Ik denk hetzelfde als jij. Maar soms krijg ik een flits door mijn hoofd die me vertelt: nu verkopen, want dan heb je geen stress (of beter: geen stress van eventueel onverkocht huis, wel van 1,5 jaar ergens anders moeten wonen). Dat blijft dus het dilemma


@CrazyFool Ik heb het waarschijnlijk niet duidelijk geformuleerd. Wij zijn niet gefortuneerd en moeten ons huis wel verkopen om voor nieuwe woning een (hogere) hypotheek te krijgen. We hebben alleen de overwaarde niet nodig om die hogere hypotheek te krijgen. Zelf houden en verhuren is dus geen optie, nog afgezien van feit dat ik geen greintje beleggersbloed in me heb en dat alleen maar stress oplevert om eventuele sores

[Hackus]

Zoek eerst een goede vervangende woonruimte, evt via makelaar. Bij verkoop en geen nood, kun je beter een hoge prijs aanhouden - je hebt geen haast -.

[Iblies]

Hoeveel spelingruimte heb je zelf.

2020 is over 2 jaar pas. Als je (voldoende) overwaarde hebt op je huis waardoor je later een eventueel lager bod kunt accepteren dan kun je wachten.

Als je ergens anders kunt wonen voor een lagere prijs en je gebruikt de overwaarde voor je nieuwe huis, vooral doen.

Ik zou terughoudend zijn om in de reguliere verkoop te zetten waarbij wordt aangegeven dat pas in 2020 kan worden ingetrokken.
Een alternatief kan zijn dat je verkoopt en terughuurt totdat je in de nieuwe woning intrekt, maar die constructie is niet gebruikelijk in Nederland.

[drfrisbee]

Verkopen en in de plaats huren is 1x verhuizen extra + verschil hypotheek+vve+onderhoud-huur.

Waardeveranderingen en rendement op kapitaal na verkoop laat ik hiermee buiten beschouwing.

Het is vooral een gevoelskwestie. Dat lijkt mij een beslissing die jullie samen moeten nemen.

[DutchChelsea]

Nogmaals iedereen bedankt voor de zienswijzen. Zeer nuttig

[Foamy]

Is tijdelijk kleiner huren + opslagruimte huren geen optie? Op die manier raak je in ieder geval niet in de stress van het verkopen van een woning tijdens de oplevering van je nieuwe stekkie . Daarnaast kun je daardoor ook wat flexibeler zijn rond de oplevering en evt. kluswerk in je nieuwe woning. En geloof me: ook achter een nieuwbouwwoning komt vaak nog meer kluswerk weg dan je op voorhand verwacht, zeker als je alles goed wilt doen.

[DutchChelsea]

@Foamy dat twee keer verhuizen, dat voelt niet fijn. Die aversie moet afwegen tegen de zekerheid/mindere stress van snel verkopen huidige woning. Qua klussen in nieuwbouwappartement: daar ben ik niet bang voor. Eigenlijk alleen vloeren erin laten leggen en een schilder regelen

[gr8-jen]

Mijn nieuwe huis zou in juni/ juli opgeleverd worden. Het huis is klaar en aangesloten en de weg is bestraat. Bij de laatste bijeenkomst werd gegrapt dat oplevering voor de kerst zou zijn.
Tot je de brief krijgt met opleverdatum weet je niets.

[Morelleth]

DutchChelsea schreef op zondag 22 juli 2018 @ 10:45:

@Reptile209 Klopt. Maar contractueel ligt aantal werkdagen vast. Voordeel voor ons: complex is duurzaam en enegieneutraal. Eerste keer dat aannemer een dergelijk complex bouwt. Hij wil visitekaartje afegeven (want de toekomst is natuurlijk duurzaam bouwen) en kan zich volgens ons daarom geen misstappen veroorloven en zal er alles aan doen om zaak op tijd en pico bello af te hebben. Of denk ik nu erg naïef?

Beetje offtopic.

Ja, helaas wel.
Het aantal werkdagen ligt vast, maar pas vanaf het moment dat begonnen wordt met de bouw.
Dat wil zeggen pas vanaf dat de eerste paal wordt geslagen (zover die er zijn natuurlijk, maar bij hoogbouw zal dat wel). En dan nog worden bij grotere projecten er splitsingen gemaakt in opleverdata.
Het is niet zo dat het aantal werkdagen voor het complete project geld, maar waarschijnlijker voor de deelgebieden.

Reken er verder op juist omdat het de 1e keer is voor deze aannemer dat er fouten komen en compromissen gesloten gaan worden. Zaken als mechanische afvoer of warmtepompen etc. die op een andere plekken komen omdat dat achteraf toch beter bleek. Wijzigingen in uitvoervolgordes en materialen kosten te drukken voor de (onverwachte) uitloop van de planning die ingelopen moet worden.
Als er complexere systemen in zitten, storingen en verkeerd aangesloten spullen etc.

Ze gaan pronken met dit complex. Maar reken er maar op dat er genoeg opleverpunten zijn door het complex heen.En zolang het geen grove constructieve zaken zijn zal er niemand (althans in de bouwwereld of media) wakker van liggen.

[Tsurany]

@DutchChelsea de huidige woningprijzen zijn het gevolg van een lage rente en een woningtekort. De komende jaren wordt niet genoeg gebouwd om een woningtekort op te lossen. Een stijgende rente wordt niet dit jaar verwacht dus dat zal eerder eind 2019 gebeuren als het al gebeurt. De prijzen zullen dan lichtelijk dalen maar niet heel snel, er is immers nog steeds een tekort. En die daling wordt dan, naar mijn inschatting, ruimschoots gecompenseerd door de stijging tot dat moment.

[DukeBox]

@DutchChelsea Ik kan je wel mijn ervaring vanuit de kopers kant geven.

Ik kocht mijn huis ook met overeenstemming dat de toenmalige bewoners nog een jaar+ moesten wachten op oplevering van hun nieuwe huis. Voor mij was dat geen probleem aangezien wij niet vast zaten aan een bepaalde datum.

Er waren in onze situatie eigenlijk maar 2 nadelen:
- 1 jaar (eigenlijk 14 maanden) wachten al is dat bij nieuwbouw ook vaak niet anders
- Geldigheid hypotheek offerte bij rente stijging vaak tegen betaling gewoon te verlengen
De rest voornamelijk voordelen:
- Meer tijd om alles te regelen en zelfs nog wat te sparen
- In ons geval ging de rente om laag en de waarde van het huis steeg in dat jaar dus 2x win win

We hadden wel goed vastgelegd wat de status was van onderhoud op het moment van kopen, de toenmalige bewoners werden geacht dit op het zelfde niveau te houden. In dat jaar ging bijvoorbeeld de inbouw vriezer stuk, deze hebben zij dus moeten vervangen.

tl;dr: Ik zou hem gewoon al te koop zetten met een overgangsdatum + 15 maanden. Dat geeft jezelf minder stres en het hoeft dus helemaal niet nadelig te zijn voor de kopers (in tegendeel zelfs). Uiteindelijk is het de keuze van de koper om hiermee akkoord te gaan of niet. Voordeel voor jou is dat je niet meteen akkoord hoeft te gaan omdat je nog tijd hebt en dus over de prijs nog kan onderhandelen.

[Theo]

IK doe even de aanname dat je je woning voor 300K kan verkopen.

Heb je beide scenario's doorgerekend?

Stel je verkoopt nu voor 300K. Dan moet je daarna 18 maanden iets gaan huren waarbij je huurkosten al snel 500 euro per maand meer zijn dan je rentekosten voor je hypotheek en noodzakelijk woningonderhoud (je hypotheek bestaat uit rente en aflossing, waarbij het laatste enkel schuiven met geld is). Een particuliere huurwoning is nogal prijzig; 800 euro kale huur is niet abnormaal. (na HRA is 300 euro rente voor je hypotheek wel vrij gangbaar)
Hierdoor houd je dus 281K over over anderhalf jaar, minus je hypotheek.

Maar verkoop je over anderhalf jaar dan kun je je woning voor 6% meer verkopen aldus makelaar. Ofwel 318K. Je hebt geen huurkosten waardoor je aan het eind dus 318K mins hypotheek over houdt. Dit is een verschil van 27K plus het niet extra hoeven te verhuizen.

Stel dat de markt gelijk blijft dan bespaar je nog steeds 9K aan huurkosten als je over anderhalf jaar je huis verkoopt.

Stel de markt zakt met 3% in anderhalf jaar tijd dan is je opbrengst 9K minder. Maar die kun je 1 op 1 wegstrepen met het niet hebben van huurkosten.

Dus al met al lijkt het mij vrij simpel. Verkoop je woning pas als je zeker bent dat je maar 1 keer hoef te verhuizen. Bij gelijkblijvende huizenmarkt scheelt dat veel geld in de grootheid van 28K; bij een stijgende huizenmarkt scheelt het enorm veel geld in de grootheid van zo'n 9K, en bij een licht zakkende huizenmarkt speel je quitte. Plus je hoeft niet dubbel te verhuizen, en die luxe is niet direct in geld uit te drukken

[MeZZiN]

Onze situatie was dat onze woning redelijk onverkoopbaar leek te zijn dezelfde woningen stonden al meer dan een 1-5 jaar te koop. En wij waren hem kwijt voor de hoofdprijs en binnen 2 maanden. Rara leuk gesprek gehad met de makelaar die hem voor 30k lager in de markt wilde zetten als verkoopprijs. Hij sloeg steil achterover.
Paar dingen eigenlijk. Goede foto's en goed verhaal op funda etc. Plus we hadden alles netjes een laagje verf gegeven een aantal krimp scheuren netjes weg gewerkt (geen echt issue maar ziet er gewoon goed uit) alles netjes gemaakt huis 50% minder vol gemaakt. En maximaal 5 issues die te vinden zijn omdat mensen die nog kunnen bijhouden en overheen kunnen stappen.

Als jij zorgt dat jij over 1.5 jaar maximaal 5 punten overhoud in je huidige huis ben je hem redelijk snel kwijt. Je kan hem zelf als je haast hebt iets goedkoper prijzen (dus je winst van 1.5 jaar niet te nemen) dan hoef je echt geen zorgen te maken.

Kan je vertellen 2 keer verhuizen kost echt veel meer geld dan je denk en en opslag is ook niet goedkoop (verzekering niet vergeten) Wij hebben het gedaan omdat we geen keuze hadden maar we hadden het echt liever anders gezien het is voor een verloren jaar geweest 2x verhuizen. Plus je ben na de 1ste keer al zo klaar mee dat de tweede verhuizing niet echt beter gaan.

[Kajel]

@DutchChelsea Mijn vrouw en ik zaten tot voor kort in dezelfde situatie. We hebben een nieuwbouw huis gekocht welke (als alles goed gaat.... right) najaar 2019 opgeleverd gaat worden. We wonen ook in het centrum van een grote stad waar de huizenprijzen echt bizar zijn nu. Volgens de makelaar was ons appartement erg interessant voor investeerders (voor de verhuur) en dus heeft hij voor ons tijdens de bezichtigingen zijn ogen open gehouden voor dat soort kopers.
Het op een na hoogste bod op de eerste kijkdag kwam van een particuliere investeerder die geen voorbehoud van financiering nodig had. Zijn eis: voor het eind van de dag beslissen (we hadden de dag erna nog 5 kijkers). Ons tegenbod: is goed, maar dan willen wij de eerste huurder zijn.

Zo gezegd zo gedaan: over een week is de overdracht, en daarna mogen we het nog voor 15 maanden huren tegen onze bruto hypotheeklasten. We zijn er erg blij mee, want we hoeven maar 1x te verhuizen en we hebben meer dan 50% overwaarde (na 4 jaar!), dus daarvoor vinden we het prima om de huurlasten even te slikken.

Wellicht ook een overweging als het op je pad komt?

[Sport_Life]

Wij zaten in dezelfde situatie, vorig jaar nieuwbouw gekocht (oplevering eind dit jaar), oude woning stijgt jaarlijks met bijna 25% in waarde (gemiddeld voor appartementen in deze stad, volgens NVM).
Uitgangspunt was onze oude woning een paar maanden voor oplevering nieuwbouwwoning te koop zetten. Maar we wilden toch een stukje zekerheid, en bovendien kwam ik met mijn cashflow berekening niet helemaal uit (meerwerk flink onderschat). Het lastigste vond ik misschien wel dat je totaal geen idee hebt wat je uit kunt (of wilt) geven aan "luxe". Je krijgt straks de keuze, vloer A of vloer B die 5k duurder is. Hetzelfde voor de keuken, stucwerk, badkamer, etc etc. Je zet je handtekening onder offertes terwijl je geen idee hebt van de overwaarde (opbrengst) oude woning. Zegmaar vergelijkbare situatie als je vrouw met jouw creditcard gaat shoppen

Dus, ondanks dat ik verwacht dat de waarde nog wel verder zal stijgen, toch besloten om 6 maanden voor oplevering ons appartement te koop te zetten. Maar dan wel 25k boven de door diverse makelaars geadviseerde vraagprijs (en: bekend makelaarsbord opgehangen - vergeet internetmakelaars met deze tactiek -, perfecte foto's, omschrijving, tijd van het jaar met voorjaarszon en veel groen in bloei, etc). Mocht het tegenvallen, kunnen we altijd de verkoop intrekken en 6 maanden later opnieuw de verkoop ingaan. Dit bleek niet nodig, want op dag 2 kregen we al een bod binnen ruim boven de vraagprijs, meneer wilde er alleen wel met 3 maanden in. Voor het verschil tussen de vraagprijs en de opbrengst gaan we enkele maanden een gemeubileerd appartement huren + nieuwe meubels kopen + houden we nog over . Tevens hebben we op de verdiepingen een duurdere vloer gekozen.
Alle oude meubels gaan op marktplaats, op een (logeer)bed en een tafel na. We waren sowieso van plan om in de loop der jaren nieuwe meubels voor de nieuwe woning aan te schaffen, op deze manier scheelt het 2x verhuiskosten + opslag.

Ik denk dat als de eerste berichten van kentering cq stagnatie van de woningmarkt in de media verschijnen je al te laat bent met een goede verkoopprijs, dan gaat niemand meer 40k+ boven de waarde bieden (wat nu gebruikelijk is in de grote steden iig in ons geval, daarbuiten iets mindere mate).

Hoe dan ook, bedenk een tactiek en ga ervoor!

[ Voor 36% gewijzigd door Sport_Life op 25-07-2018 16:23 ]

[Anoniem: 91634]

Als financieel geen probleem is dan zal ik zeker pas huidige woning verkopen wanneer de nieuwe af is. Tijdelijk ergens anders wonen kosten ook extra geld en dat zijn dan meteen al de eerste kosten die je bespaard.

[Kaaswagen]

Mwah het is en blijft koffiedik kijken.

Ik zou het zoals Sport_Life proberen aan te pakken, zet het op de markt en kijk wat er gebeurd. Als je in de buurt van je nieuwe apartment al ergens tijdelijk in kan (ook al is de huur wat meer dan je hypotheek nu) is het toch mogelijk om je risico voor een jaar af te dekken tegen een schappelijke prijs. Mensen die mieren dat verhuizen zo'n aanslag is doen het niet vaak genoeg, verhuizen valt echt wel mee.

Andere optie is beschreven door Dukebox, alleen 'laat' je dan de koper genieten van eventuele waardestijging en moet je nog maar afwachten of alles echt doorgaat bij waardedaling.

Ik zou zeker proberen om het pand zo snel als het prettig voor jullie is op de markt brengen. Dat levert voordeel op aan 2 kanten: je weet dat je kan verkopen op een gunstig moment in de woningmarkt en je hebt tijd om je opties te overwegen wat de prijs die je ontvangt ten goede komt.

[DutchChelsea]

@Iblies Dat denk ik dus ook, dat niemand nu een huis wil kopen dat pas over 18 maanden wordt opgeleverd. Er zijn ook reageerders die het tegenovergestelde beweren. Verkopen en terughuren tot nieuwe woning wordt opgeleverd lijkt mij ideaal, maar mijn gevoel zegt dat dat een speld in de hooiberg is.


@Morelleth We doen in ieder geval niets voor de eerste paal is geslagen. Dat moment kan nog paar maanden duren. Daarna staan er contractueel een x-aantal werkbare dagen in de koopovereenkomst. Volgens mij wordt dat doel alleen niet gehaald bij strenge vorst. Er is een boeteclausule bij overschrijding van dat x-aantal werkbare dagen. (compensatie in geld zou in zo'n geval een schrale troost zijn, realiseer ik me, want je zult de verkoop van je eigen huis maar hebben gepland op twee maanden na oplevering nieuwe woning en dan horen dat oplevering twee maanden is vertraagd... Lijkt me een doemscenario)


@Tsurany Dat denk en hoop ik ook. Maar daar kan niemand me - uiteraard - garantie op geven.

@DukeBox Top dat het voor jou prima uitpakte.

@Theo Bedankt voor je rekensommetje. 281K moet 291K zijn (300K minus 18 x 500) denk ik?

@MeZZiN Ik neem aan dat iedereen zijn huis oppimpt als hij het wil verkopen. Heb al een A4-tje met dingen die moeten gebeuren: afgebladderd stukje van verwarming bijschilderen, opnieuw kitten van douchecabine etcetera. En ja, veel rommel uit huis halen. Daar moet ik mijn meissie nog van zien te overtuigen

@Kajel Topoplossing voor jou. Ja, aan constructie om te verkopen en daarna terug te huren hebben wij ook gedacht, maar hoe vaak loop je tegen zo'n mogelijkheid aan?

@Sport_Life Volgens mij staat in jouw voorlaatste alinea het punt waar ik op doel: ik wil niet te laat zijn en huis in de verkoop zetten als huizenmarkt aan het stagneren of kenteren is. Voor minder sterke stijgingen (4 procent per jaar omhoog is minder dan 8 procent omhoog, maar nog wel een zeer acceptabele stijging) heb ik geen angst, wel voor feit dat kans bestaat pas in een dalende markt zaken te doen. En nee, ik reken me niet rijk met een verkoopprijs van 40K boven de vraagprijs. In al mijn berekeningen vragen we maximale hypotheek aan om nw appartement ook leuk aan te kleden (geen design, maar wel goede vloer, inloopkast, keuken en badkamer die we willen) en ga ik niet uit van overwaarde. Dan valt het straks alleen maar mee. Mooi dat jij zo op deze manier (vollere beurs) naar een nieuw huis kon overstappen.


@Kaaswagen Ik vind verhuizen echt niet meevallen. Voorbeeld: waterbed. Dat wil ik eigenlijk maar een keer laten afbreken en dezelfde dag in nieuwe woning laten opbouwen.

[MeZZiN]

@DutchChelsea Klopt het lijkt heel logisch maar voor onze woning gekocht hadden hebben we wel 70 woningen bekeken en er waren maar een paar woning waar wij een minder dan 5 issues vonden. Meer maatje A4 onze huidige woning had een half a4 tje aan issues dus hebben we er ruim 20k nog afgedongen. Onze woning is voor 30k meer verkocht dan de gemiddelde prijs van de laatste 3-4 jaar (markt ging al omhoog dat wel iets) maar de woning verkocht in de straat werden niet verkocht.

De sleutel is naar mijn idee je woning zo goed mogelijk presenteren (laatste klusjes echt afmaken). We hadden maar 3-4 bezichtingen in totaal maar de meeste wel erg serieus.

[ZieMaar!]

Wat is het grote probleem van 2x verhuizen?

Wij hebben dat een paar geleden ook gedaan, het zou voor een half jaar zijn maar onze nieuwe woning had een jaar vertraging, dus het werd anderhalf jaar. Onze tijdelijke woning was goedkoop (na onderhandelen volgens mij €700,- p/m), gestoffeerd en we konden er zo in. De hele familie ging zo’n beetje verhuizen, dus we hebben 80 verhuisdozen gekocht met zijn allen, ik heb 2x een busje gehuurd a € 100,- per keer en heb friet, cola en bier voor de hulp gekocht. Aan het huis heb ik bijna niets gedaan (alleen wat radiatorknoppen, zo’n devolo setje en een losse koelkast, die hier nu In de garage staat), als me dat al met € 500,- gekost heeft is dat heel veel.

Ik heb dus anderhalf jaar zo’n € 300,- lagere maandlasten gehad, dus een kleine € 6k, maar laten we rekenen met 5k ivm de verhuiskosten en de lagere rente op de bankspaarrekening. Ik heb mijn woning eind 2014 verkocht, dus die was anderhalf jaar later zeker 10k meer waard geweest. Al met al heeft mij dat 5k gekost. Wij verhuisden van ene plaats naar de ander dus alleen daarom al was het blijven niet echt een optie, maar 5k geeft rust (eind 2014 was het nog een markt waarin je blij was met elke bezichtiging), flexibiliteit (wij konden de huur gewoon 1 maand na oplevering opzeggen).

Zo’n rekensom kan jij toch ook zelf maken? En dan kun je kiezen wat je wil doen. Het kan zijn dat je achteraf geld bent misgelopen, maar zie dat dan als het afkopen van risico, zeker als je risico mijdend bent aangelegd.