Aanpassing hypotheek + voorlopige teruggave

[deWit]

Situatie:

Huis gekocht in 2015 door middel van een hypotheek bij zowel ouders als de bank ivm een tijdelijk contract (PhD). Voor wat de bank betreft is het deel familiehypotheek opgevoerd als 'eigen geld'. Voor het voorbeeld hieronder laat ik even de aflossing in de periode 2015 - 2018 buiten beschouwing. In 2015 is de fictieve verdeling:

Bank: € 250k, 3% rente
Ouder 1: € 30k, 5% rente
Ouder 2: € 20k, 5% rente

In 2018 hebben we inmiddels een vast contract en willen we graag van de familiebank constructie af en profiteren van de lage rentestanden. Op papier is ons huis ook nog wat meer waard geworden en zonder al te veel problemen krijgen we van de bank een extra hypotheek op ons huis (zeg 65k). Die gebruiken we om de familiehypotheken af te lossen (50k), de verbouwing van de badkamer te betalen (10k) en wat er over is gebruiken we om af te lossen al op de al bestaande hypotheek (5k). Verdeling in 2018

Bank deel 1: € 245k, 3% rente
Bank deel 2: € 65k, 1.5% rente
Ouder 1: € 0k
Ouder 2: € 0k

Waar ik nu even mee zit is het volgende: om de rente af te mogen trekken moet het geleende voor aankoop of verbouwing zijn van het huis. De nieuw geleende 65k is dat ook, 40k om de reeds bestaande hypotheek af te lossen (wat effectief gewoon het oversluiten is van een hypotheek), de 10k voor de badkamer is verbouwing van het huis, en hierover is dus de rente ook aftrekbaar.

Je zou zeggen dat voor de resterende 5k die overblijft en gebruikt wordt voor aflossing van de reeds bestaande hypotheek dat ook geld? En dat er dus te stellen is dat de 65k nieuwe hypotheek ook volledig ten behoeve is van de eigen woning.

Maar ergens in mijn hoofd heb ik daar toch een twijfel over of dat dit correct is. Iemand een idee of mijn gedachte klopt?

[pirke]

Als je de familiebank lening bij de belastingdienst hebt opgegeven als schuld eigen woning dan heb je waarschijnlijk gelijk.

[RoNoS]

Lijkt me een rare constructie. Kun je een hypotheek afsluiten en daarmee je oude hypotheek, van hetzelfde huis, aflossen? Dan neemt iedereen toch elk jaar dat de rente weer lager is een nieuwe hypotheek?
Een PL of andere lening zul je gerust kunnen krijgen, maar een hypotheek lijkt me sterk. Laat je goed informeren ieder geval!

[kever678]

RoNoS schreef op zaterdag 21 juli 2018 @ 00:11:
Lijkt me een rare constructie. Kun je een hypotheek afsluiten en daarmee je oude hypotheek, van hetzelfde huis, aflossen? Dan neemt iedereen toch elk jaar dat de rente weer lager is een nieuwe hypotheek?
Een PL of andere lening zul je gerust kunnen krijgen, maar een hypotheek lijkt me sterk. Laat je goed informeren ieder geval!

Volgens mij is dit mogelijk maar krijg je hier vaak een boete voor van je (eerste) hypotheek verstrekker. Gezien het in dit geval zijn ouders zijn lijkt me dit nu niet van toepassing.

[_JGC_]

Je kunt bij de meeste banken gewoon 10 of 20% per jaar aflossen. Als je dan een extra hypotheek afsluit voor een verbouwing en/of een herfinanciering in dit geval kan je gewoon kijken naar wat je kunt aflossen bij de duurdere hypotheek zonder boete, dat bijlenen en aflossen op de andere hypotheek. Rente die je betaalt is vervolgens ook volledig aftrekbaar, want al het geld zit in lening voor het huis.

Wat betreft "dan zou iedereen dat toch doen?", een nieuwe hypotheek moet langs de notaris, vaak moet er nog een hypotheekadviseur mee aan de slag, moet je een boel documenten inleveren, etc. Veel gedoe voor een beetje lagere rente op 10-20% van je hypotheek. Ga je dat echt 5-10x doen om je hypotheek over te sluiten naar goedkopere leningen?

[t_captain]

Omsluiten van een financiering is voor de belasting gewoon gelijk aan voortzetten van de financiering.

Kosten die je maakt om de nieuwe lening af te sluiten (advieskosten, hypotheekakte) en eventuele boeterente op de ingeloste leningen zijn ook aftrekbaar.

[ Voor 43% gewijzigd door t_captain op 21-07-2018 07:21 ]

[Dantheman007]

Houdt er wel rekening mee dat lang niet iedere geldverstrekker akkoord gaat met het feit dat je 5000 euro wil verhogen om dit vervolgens direct weer op je hypotheek in te lossen. Informeer hiervoor vooraf goed bij je geldverstrekker of beter nog adviseur.

[menn0]

5k lenen om dat bij de bank vervolgens in te lossen, daar gaan ze niet mee akkoord. Want als je die gedachtengang volgt, en er vanuit gaande dat het loan to value wise zou kunnen, leen dan even zeg 25k extra om dat op de duurdere variant @ 3% in te lossen. De bank gaat zichzelf natuurlijk niet benadelen.
Verder is het gewoon oversluiten en dus prima aftrekbaar! Let wel op de inschrijving die de bank reeds gedaan heeft, die moet toereikend zijn. Als de bank een inschrijving van 250k heeft gedaan in het kadaster zou je dus opnieuw naar de notaris moeten (a 500 euro).

[Blokker_1999]

menn0 schreef op zaterdag 21 juli 2018 @ 10:54:
5k lenen om dat bij de bank vervolgens in te lossen, daar gaan ze niet mee akkoord. Want als je die gedachtengang volgt, en er vanuit gaande dat het loan to value wise zou kunnen, leen dan even zeg 25k extra om dat op de duurdere variant @ 3% in te lossen. De bank gaat zichzelf natuurlijk niet benadelen.
Verder is het gewoon oversluiten en dus prima aftrekbaar! Let wel op de inschrijving die de bank reeds gedaan heeft, die moet toereikend zijn. Als de bank een inschrijving van 250k heeft gedaan in het kadaster zou je dus opnieuw naar de notaris moeten (a 500 euro).

In België gaat men meestal heel de lening herfinancieren. Als het verschil in rente groot genoeg is dan kan je bijlenen voor de eventuele extra kosten (zoals notatis en de "boete" op het vervroegd terugbetalen van de lening) en alsnog een goedkopere maandelijkse aflossing hebben. Is in België de laatste jaren heel veel gebeurd en ik heb zelf zo ook 1 van mijn leningen herschikt hoewel ik gelukkig niet langs de notaris moest.

[Dantheman007]

Blokker_1999 schreef op zaterdag 21 juli 2018 @ 19:33:
[...]

In België gaat men meestal heel de lening herfinancieren. Als het verschil in rente groot genoeg is dan kan je bijlenen voor de eventuele extra kosten (zoals notatis en de "boete" op het vervroegd terugbetalen van de lening) en alsnog een goedkopere maandelijkse aflossing hebben. Is in België de laatste jaren heel veel gebeurd en ik heb zelf zo ook 1 van mijn leningen herschikt hoewel ik gelukkig niet langs de notaris moest.

Dit is in Nederland ook gewoon mogelijk. Enige verschil daarin is wanneer je de hypothecaire lening oversluit (zoals wij dat in NL noemen) je wél langs de notaris moet.

[Felicia]

RoNoS schreef op zaterdag 21 juli 2018 @ 00:11:
Lijkt me een rare constructie. Kun je een hypotheek afsluiten en daarmee je oude hypotheek, van hetzelfde huis, aflossen? Dan neemt iedereen toch elk jaar dat de rente weer lager is een nieuwe hypotheek?
Een PL of andere lening zul je gerust kunnen krijgen, maar een hypotheek lijkt me sterk. Laat je goed informeren ieder geval!

Waarom niet? Omdat je voor het afsluiten van je hypotheek ook kosten betaald voor de nieuwe hypotheek. Bij ons kostte een simpele aanvraag bijna 1k aan kosten, die je overigens wel deels mag aftrekken maar het grootste deel niet. Tenzij de rente heel veel lager is en je geen boeteclausule hebt heeft dit dus geen nut.

Vervolgens hebben wij ook een hypotheek genomen voor een kleine verbouwingen, blijkt 5k minder te kosten dus die afgelost op de hypotheek met de hoogste rente. Omdat die aflossing binnen de 20% viel die we van de Rabobank kostenloos mogen aflossen was dit geen enkel probleem.

[menn0]

Het kan ook wel in Nederland maar dan betaal je wel boeterente. Dat is de Netto contante waarde van alle voor de bank misgelopen rentebetalingen tegen een hoger tarief uit de originele overeenkomst. In sommige gevallen is het wel gunstig maar over het algemeen het in tijd verplaatsen van verplichtingen. (en soms is het daarom ook gunstig omdat je bijvoorbeeld nu voor een langere tijd dan de originele looptijd de hypotheek kan vast zetten tegen het huidige lage rentetarief).

[Bl4ckviper]

Volgens mij mag je het geld wat overblijft van een bouwdepot direct aflossen op je hypotheek. Verder is het zo dat je vaak boete vrij extra (tegenwoordig ook onbeperkt) mag aflossen uit eigen middelen. Een extra lening lijken mij geen eigen middelen. Maar goed een adviseur zou dit echt moeten weten. Of anders je bank.

[remmstein]

Ga naar een adviseur, die kan precies aangeven wat wel en niet mag. Ja dat kost geld, maar als je het nu verkeerd doet ben je jarenlang veel meer geld kwijt.

[deWit]

Dank voor alle adviezen.

Het hypotheek truukje is uiteraard al voorgelegd aan de adviseur en e.e.a. is al geregeld. Heb dan ook keurig het nieuwe hypotheekdeel op mijn rekening gekregen en daarmee de familiebank hypotheek (die opgegeven was aan de belastingdienst) boetevrij afgelost en de badkamerverbouwing betaald.

Het nog resterende bedrag los ik af op het oude hypotheekdeel. Dat mag; ik mag tot 20% van de oorspronkelijke som boetevrij aflossen. Het is voor de hypotheekverstrekker niet te controleren of de 5k die ik aflos uit eigen middelen komt of uit de nieuwe hypotheek?

Kosten van deze aanpassing waren 400 euro voor de taxatie en 800 euro advieskosten. De hypotheek was bij de notaris al voor een hoger bedrag ingeschreven dus die kosten zijn mij bespaard gebleven. Totaal dus 1200 euro (aftrekbare) kosten.

[AFCAjax]

Goedemiddag

Wij zitten zo een beetje in dezelfde situatie, maar net iets anders. Ik zou dit truukje ook graag toepassen.

@deWit zou ik mogen weten hoe jullie dit gedaan hebben?

Wij hebben volgende situatie:

Hyp; 150k
SVN starterslening 30k

Ik zou graag de starterslening over een jaar in de hypotheek willen stoppen, evenals nog een verbouwing van ca. 15 - 20k.

Totale hypotheek van 200k nemen lijkt ons de beste optie. Huis is inmiddels ook al gestegen van 180 naar ca. 210. Dus dat zal het probleem niet zijn.

[ Voor 16% gewijzigd door AFCAjax op 23-07-2018 14:14 ]