NWWI taxatie

[Screeny]

Wat doet nu eigenlijk concreet NWWI? Ik begrijp dat ze de taxatie rapporten van de taxateur valideren. Maar hoe gaat dat valideren nu concreet?
Ik stel de vraag omdat ik makelaars over de vloer heb gehad voor een vrijblijvende kosteloze waardebepaling en daarna een taxateur die een NWWI gevalideerd rapport moet opleveren. Maar om eerlijk te zijn deed die taxateur nog minder bij zijn bezoek aan ons huis dan de makelaars. Dus ga ik er van uit dat voor het verschil in waarde (0 euro voor waardebepaling en ergens in de 350 euro voor een taxatie) er op de achtergrond van alles wordt gedaan om tot een betere inschatting van de waarde van het huis te komen ofzo?

[Convirion]

Onlangs heeft iemand in mijn familie een appartement gekocht. Onderstaande kan wat afwijken bij een woonhuis.

Er worden ter plaatsen wat foto'tje gemaakt.

- taxatierapport wordt opgesteld conform European valuation standards (EVS)
- taxatierapport normblad wordt opgesteld conform 'normblad taxatierapport woonruimte versie april 2018'

rechten van toepassing:
- tuchtrecht Nederlands Register vastgoed taxateurs
- Algemene consumentenvoorwaarden NVM

- een eventuele verbouwing moet worden meegerekend.
- Er moet een vergelijking worden gedaan met woningen in de omtrek die de afgelopen jaren verkocht zijn, en ongeveer van dezelfde omvang/specificaties zijn. hij moet ook beschrijven waarom dit afwijkt.
- er moet een beschrijving worden gedaan van de woningmarkt
- er moet een swot analyse gemaakt worden van de woning

Daarnaast wordt het volgende ingezien/doorzocht/bijgeleverd:
- Uitreksel van kadaster (uittreksel van kadaster zijn meestal niet gratis)
- kadastrale kaart
- akte van levering
- akte van splitsing (in geval van appartement)
- huishoudelijk regelement van vereniging van eigenaren
- balans van vereniging van eigenaren
- evt bodeminformatie
- notulen van vereniging van eigenaren
- uittreksel van kamer van koophandel van eigenaren
- onderhoudsbegroting van de vereniging van eigenaren
- bestemmingsplankaart
- taxatierapport in pdf


alles verzamelen (data ophalen kost soms geld), in een rapport mikken (hebben ze waarschijnlijk een programma voor? en laten toetsen (zijn waarschijnlijk ook kosten aan verbonden). Maar de grootste kostenpost zal wel tijd zijn. Overigens doet een makelaar het gratis, mogelijk om potentieel klanten aan te trekken?

Kun je hier wat mee?

Edit; typo's en stukje makelaar toegevoegd.

[ Voor 6% gewijzigd door Convirion op 18-07-2018 18:58 ]

[Grandisimo]

Het NWWI controleert de taxateur op zijn werk.
Het is opgericht om taxatiefraude tegen te gaan.
Bij mijn taxatie onlangs ging na validatie de taxatiewaarde met 60k omhoog.

[Sissors]

Convirion schreef op woensdag 18 juli 2018 @ 18:53:
Onlangs heeft iemand in mijn familie een appartement gekocht. Onderstaande kan wat afwijken bij een woonhuis.

Er worden ter plaatsen wat foto'tje gemaakt.

- taxatierapport wordt opgesteld conform European valuation standards (EVS)
- taxatierapport normblad wordt opgesteld conform 'normblad taxatierapport woonruimte versie april 2018'

rechten van toepassing:
- tuchtrecht Nederlands Register vastgoed taxateurs
- Algemene consumentenvoorwaarden NVM

- een eventuele verbouwing moet worden meegerekend.
- Er moet een vergelijking worden gedaan met woningen in de omtrek die de afgelopen jaren verkocht zijn, en ongeveer van dezelfde omvang/specificaties zijn. hij moet ook beschrijven waarom dit afwijkt.
- er moet een beschrijving worden gedaan van de woningmarkt
- er moet een swot analyse gemaakt worden van de woning

Daarnaast wordt het volgende ingezien/doorzocht/bijgeleverd:
- Uitreksel van kadaster (uittreksel van kadaster zijn meestal niet gratis)
- kadastrale kaart
- akte van levering
- akte van splitsing (in geval van appartement)
- huishoudelijk regelement van vereniging van eigenaren
- balans van vereniging van eigenaren
- evt bodeminformatie
- notulen van vereniging van eigenaren
- uittreksel van kamer van koophandel van eigenaren
- onderhoudsbegroting van de vereniging van eigenaren
- bestemmingsplankaart
- taxatierapport in pdf


alles verzamelen (data ophalen kost soms geld), in een rapport mikken (hebben ze waarschijnlijk een programma voor? en laten toetsen (zijn waarschijnlijk ook kosten aan verbonden). Maar de grootste kostenpost zal wel tijd zijn. Overigens doet een makelaar het gratis, mogelijk om potentieel klanten aan te trekken?

Kun je hier wat mee?

Edit; typo's en stukje makelaar toegevoegd.

Maar dat (uit mijn hoofd) deed mijn taxateur ook, en dat was geen NWWI taxatie, maar een gewone (paar jaar geleden was dat afdoende voor een hypotheek). Dus dan blijft een beetje de vraag waarom een NWWI taxatie zoveel duurder is dan een gewone taxatie. Alleen wat controleren zou niet zo veel duurder moeten zijn zou ik denken.

[SteveWoz]

Ik heb laatst eenzelfde taxatie laten uitvoeren want dat werd verplicht vanuit de hypotheekverstrekker. Er komt best wat bij kijken lijkt me. Ik ben niet bij de taxatie zelf geweest, maar het rapport wat werd opgeleverd was veelomvattend. Er gaat dus waarschijnlijk veel tijd zitten ik het verzamelen van de stukken, de taxatie zelf (en natuurlijk de reistijd), het opmaken van het rapport, het betalen van de huur en salarissen, enz.

[Question Mark]

Screeny schreef op woensdag 18 juli 2018 @ 18:28:
Wat doet nu eigenlijk concreet NWWI?

Dat staat allemaal op de site van de NWWI

Het Nederlands Woning Waarde Instituut, het NWWI, valideert (keurt) rapporten van woningtaxaties van aangesloten taxateurs en ziet erop toe dat elke taxatie uniform en volgens duidelijke richtlijnen is opgesteld. Geldverstrekkers, intermediairs en consumenten krijgen zo heldere, objectieve en betrouwbare woningtaxaties die inzicht geven in de wijze waarop de getaxeerde waarde tot stand is gekomen.

Het NWWI controleert of de taxateur wel bevoegd is om te mogen taxeren. Indien dit het geval is, wordt het rapport individueel door één van onze medewerkers op vele onderdelen gecontroleerd. Hierbij wordt o.a. gekeken naar:

- Een correcte onderbouwing van de getaxeerde marktwaarde;
- Welke bronnen er zijn geraadpleegd en of de bijlagen hiervan zijn meegeleverd;
- Of de juiste en recente foto’s zijn meegeleverd;
- Of er geen sprake is van belangenverstrengeling;
- Of er vooraf geen ‘gewenste taxatiewaarde’ is meegegeven.

Om deel te nemen aan het NWWI moeten taxateurs aan strenge toegangseisen voldoen. De toegangseisen bestaan onder andere uit certificering in het taxateursregister NRVT. Dagelijks wordt gecheckt of de bij het NWWI aangesloten taxateurs nog aan deze eisen voldoen.

Taxateurs mogen vervolgens alleen taxeren in vastgesteld werkgebied. De taxateur tekent een aansluitingsovereenkomst met het NWWI en accepteert de daarbij behorende aansluitingsvoorwaarden. Hierin zijn door het NWWI aanvullende voorwaarden gesteld waaraan de taxateur dient te voldoen. Het gaat dan bijvoorbeeld om zaken als de verplichting voor een taxateur om een geldige beroepsaansprakelijkheidsverzekering te hebben afgesloten, of het verbod om een pand te taxeren waarbij hij op enigerlei wijze betrokken is en/of een belang heeft.

[Señor Sjon]

Overigens heb ik al afwijkingen van 10-20% tussen twee rapporten gezien en die worden fluitend geaccepteerd.

[Harrie_]

Ik heb inmiddels meerdere taxaties meegemaakt maar blijf me toch altijd verbazen over hoe dat in z'n werk gaat. Een kleine anekdote van toen ik mijn vorige woning verkocht:

quote: Taxateur

Ik schat de waarde van uw woning in op X

quote: Harrie_

Ik vind dat erg weinig. Hier verderop staan dezelfde woningen voor 50k tot 70k meer te koop. Nu zijn keuken/badkamer in die woningen wel wat nieuwer, maar toch

quote: Taxateur

Ja maar het zijn tenslotte andere woningen, die kunt u niet zomaar vergelijken met uw woning

quote: Harrie_

Het zijn exact dezelfde woningen; uit exact hetzelfde bouwjaar, gebouwd door dezelfde aannemer, met dezelfde m²/m³, zelfde indeling, zelfde grootte tuin. Behalve afwerking/modernisering is het enige verschil dat mijn tuin wèl op het zuiden ligt

quote: Taxateur

Nou laat die woningen eens zien dan...

quote: Harrie_

*Laat de woningen zien op Funda

quote: Taxateur

Ja maar meneer, dat is een ander postcodegebied

quote: Harrie_

Ander postcodegebied? Het is in dezelfde wijk en misschien 1 minuut lopen vanaf hier

quote: Taxateur

Dit is mijn taxatie en daar kunt u het mee doen

[Question Mark]

Afgezien van de manier van discussiëren, maar een vraagprijs op Funda zegt nu ook niet alles over de taxatiewaarde. Als je eerlijk wilt vergelijken moet je toch echt de verkoopprijzen gaan vergelijken met een taxatiewaarde.

[Harrie_]

@Question Mark Nee klopt, maar als er 3 exact dezelfde woningen 50-70k hoger staan ingeprijs dan mag je redelijkerwijs aannemen dat die ook een stuk hoger getaxeerd zijn. Enfin, hierboven natuurlijk geprobeerd om het een beetje leuk neer te zetten maar er zijn toentertijd natuurlijk meer woorden over gesproken. Het kwam er in ieder geval op neer dat de gemiddelde prijs in het andere postcodegebied gewoon hoger lag. Sorry, maar zoiets gaat er bij mij echt niet in. Als de de overheid de postcodegrens 500 meter meer naar links of naar rechts had gelegd dan was dus in 1 klap mijn huis een stuk meer waard geweest of die andere huizen een stuk minder. Mag je van vinden wat je wil natuurlijk maar het toont maar weer eens aan dat taxaties in sommige opzichten gewoon een wassen neus zijn.

[marvel27]

Ik vraag mij ook af wat het NWWI nu precies controleert. Wat ze lijken te doen, deden ze in mijn geval in elk geval niet goed. 2 maanden geleden huis gekocht en laten taxeren. Toen ik het rapport terugkreeg van de taxateur, met NWWI validatie, bleek dat hij in het rapport een verbouwingsspecificatie had opgenomen die ik aan het begin van het traject naar hem had gestuurd om te checken of alle verbouwingen duidelijk genoeg was omschreven, zonder handtekeningen, mét verkeerd opgetelde bedragen. NWWI hebben ondanks de ontbrekende handtekeningen en foute sommen gewoon hun goedkeuring gegeven! Erg nauwgezet werken ze dus in elk geval niet

[deWit]

Ach, zo'n NWWI stempel zegt eigenlijk ook niets. De taxateur die hier langs kwam ivm een hypotheekaanpassing vroeg letterlijk: "welk bedrag heb je nodig?". Daar kwam een hoop blabla in het rapport omheen en de op dat moment in verbouwing zijnde badkamer werd tactisch niet op de foto gezet en opeens was mijn huis 40k meer waard dan 3 jaar geleden.

De onderbouwing: "De markt is overspannen, dit huis kan nu voor dit bedrag verkocht worden".

[naitsoezn]

Och, de NWWI pretendeert iig nog objectief te zijn. Uiteraard zijn er binnen elk systeem wel rotte appels te vinden, en uiteindelijk zijn taxaties ook gewoon praktisch subjectieve beoordelingen, maar in de basis komt een NWWI-stempel het dichtst in de buurt van een objectieve beoordeling op het gebied van taxaties

Een makelaar heeft genoeg mogelijkheden om een 'afwijkend' bedrag te taxeren, maar wanneer je zelf te goeder trouw bent, die taxateur dus niet gaat beïnvloeden en jezelf niet voor de gek laat houden, dan zul je imho met zo'n NWWI-stempel de meest objectieve beoordeling krijgen die er is.

[ Voor 31% gewijzigd door naitsoezn op 19-07-2018 21:26 ]

[nokiaan958GB]

TS is wel een beetje naief om te denken dat de makelaars die hij over de vloer heeft gehad even objectief zijn als een taxateur.
Als je in een appartement woont staat een taxateur vaak binnen 10 minuten weer buiten, anders kan hij - als hij niet aan de praat wordt gehouden - binnen 20 minuten weer buiten staan.
Ik heb begrepen dat - zeker met het nieuwe model taxatierapport - een taxateur op kantoor nog uren verzamel-, type- en rekenwerk verricht voordat een rapport klaar is.
Daarna kan het NWWI nog redactionele opmerkingen hebben die moeten worden verwerkt voordat het rapport kan worden goedgekeurd.

[leecher]

Taxeren van een huis: Gokken wat de gek er voor geeft, daarna het huis in de verkoop zetten om te kijken wat de gek ervoor geeft. Laat voor de grap eens 2 verschillende taxateurs hetzelfde huis beoordelen. Pasgeleden nog een taxatierapport in handen gehad. Ook hartelijk gelachen om de SWOT analyse: 'economie'. Een vaag instrument voor een vage bedoening zoals de woningmarkt. Is gewoon goeie handel

[DutchChelsea]

Ik heb vorige week huidige huis laten taxeren (nodig voor - hogere - hypotheek nieuw huis) volgens de normen van NWWI en de makelaar die dat deed, was zeker een uur binnen: voor foto's en opmeten van alle ruimten. Voor zover ik het kan beoordelen heeft hij de taxatie wel serieus uitgevoerd.

[Bl4ckviper]

Na onze nwwi taxatie had ik ineens 35m2 meer... Wel goed voor de marktwaarde.

[Screeny]

Follow up vraagje: Hoe lang duurt het gemiddeld vanaf het moment dat de taxateur is geweest tot op het moment dat je je taxatie-rapport op de mat hebt liggen ?

[DutchChelsea]

@Screeny Ik had het een week later in de mail

[Conono]

Screeny schreef op woensdag 25 juli 2018 @ 12:56:
Follow up vraagje: Hoe lang duurt het gemiddeld vanaf het moment dat de taxateur is geweest tot op het moment dat je je taxatie-rapport op de mat hebt liggen ?

Bij mij was het 7 dagen.

[NNCi]

Vandaag mijn NWWI verslag teruggekregen.
Uitkomst €7.500 lager dan mijn eigen voorzichtige inschatting.
Van de referentieprojecten waren 3 woningen die in 2016 of eerder verkocht waren .

Een vergelijkbare woning die enkele maanden geleden verkocht was voor ruim € 30.000 hoger dan mijn eerdere schatting was door de taxateur over het hoofd gezien.

Nu snel een nieuwe taxatie regelen om toch mijn overbruggingshypotheek te krijgen.
Die taxaties kosten bakken met geld en de uitkomst blijft toch giswerk.

In het vervolg geef ik het lijstje met mijn referenties mee. Ook geef ik mijn minimum richtprijs als voorwaarde voor de opdracht.

[kmf]

Harrie_ schreef op donderdag 19 juli 2018 @ 16:29:
@Question Mark Nee klopt, maar als er 3 exact dezelfde woningen 50-70k hoger staan ingeprijs dan mag je redelijkerwijs aannemen dat die ook een stuk hoger getaxeerd zijn

Een NWWI taxatie moet het hebben van verkoopbedragen. Dus die vraagprijzen zeggen niks. Een van de redenen dat ik mijn appartement pas had verkocht NADAT het verkoop van mijn buurman's appartement kadastraal was geregistreerd. Zodat mijn kopers in spe makkelijker een hogere hypotheek kunnen krijgen. (de eerstvorige verkopen waren voor een appel en een ei gedaan tijdens de crisis)

waarom moest jij jouw woning dan taxeren voor verkoop? (dat doen de kopers meestal) Of was dat voor de overbruggingshypotheek?


*ik hecht ook niet veel waarde aan het NWWI logo. Als alle (3) taxateurs exact de verkoopprijs aanhielden...

[Harrie_]

kmf schreef op maandag 30 juli 2018 @ 15:41:
[...]
waarom moest jij jouw woning dan taxeren voor verkoop? (dat doen de kopers meestal) Of was dat voor de overbruggingshypotheek?

Omdat ik wilde weten voor welk bedrag ik 'm te koop kon zetten? Ik kan zelf wel een bedrag verzinnen maar dat is ongetwijfeld meer dan de 'waarde'...

[kmf]

Harrie_ schreef op dinsdag 31 juli 2018 @ 13:29:
[...]


Omdat ik wilde weten voor welk bedrag ik 'm te koop kon zetten? Ik kan zelf wel een bedrag verzinnen maar dat is ongetwijfeld meer dan de 'waarde'...

Daar heb je toch geen NWWI taxatie voor nodig? Nodig een paar makelaars uit en die zeggen wel voor welke vraagprijs je het op de markt via hun kan zetten.

NWWI taxatie=schatting waarde op basis van eerdere verkopen
Makelaars taxatie = schatting vraagprijs op basis van huidige markt.

Allebei is gissen. Alleen het 2e is gratis.

[nokiaan958GB]

Beetje naief dit.
Sinds wanneer geeft een makelaar die je uitnodigt een reeele waarde? Als hij er lucht van krijgt dat er meerdere makelaars zijn uitgenodigd zal deze zich positief willen onderscheiden door positief over het huis te zijn en daarmee een verkoopopdracht binnen te hengelen.

Inderdaad voor dit doel is een NWWI-taxatie redelijk nutteloos en meestal circa 45 euro duurder dan een gewone taxatie.

[xatduty]

NNCi schreef op vrijdag 27 juli 2018 @ 19:45:
In het vervolg geef ik het lijstje met mijn referenties mee. Ook geef ik mijn minimum richtprijs als voorwaarde voor de opdracht.

Bij de opdracht omschrijving van het NWWI staat dat dit niet is toegestaan. Op zich logisch dat dit niet mag.

[Frogmen]

Woning taxaties hebben in sommige plaatsen met de huidige markt volgens mij een realiteitswaarde voor een periode van een week. De markt is wat dat betreft zo lastig. Anders gezegd zouden ze het hele proces ook volledig kunnen automatiseren bij rijtjes huizen.

[Anoniem: 992889]

Tuurlijk wijkt een taxatie af : het is subjectief. taxateurs hebben ook ruimte om enigszins af te wijken. Indien je bepaalde waarde nodig hebt zullen ze je gewoon helpen.

[fonsoy]

Zojuist ook een NWWI taxatie afgerond. Ik wilde een bepaalde waarde hebben. Het eerste wat ik heb gedaan is een orientatieafspraak gemaakt met de taxateur. Daarbij aangegeven dat ik een taxatie wil, enkel als we vooraf de te taxeren waarde kunnen vaststellen in samenspraak. Deze waarde netjes vooraf afgestemd. Twee dagen later een taxatierapport op de mat met de gewenste waarde.

De referentiepanden mogen niet meer dan 15% afwijken. Dit moet vervolgens ook verklaard worden. Bij meer dan 15% afwijking is validatie veel lastiger. Mijn afwijking was gemiddeld 11,6%, dus nog precies binnen de marges.

[President]

fonsoy schreef op zaterdag 11 augustus 2018 @ 07:39:
Zojuist ook een NWWI taxatie afgerond. Ik wilde een bepaalde waarde hebben. Het eerste wat ik heb gedaan is een orientatieafspraak gemaakt met de taxateur. Daarbij aangegeven dat ik een taxatie wil, enkel als we vooraf de te taxeren waarde kunnen vaststellen in samenspraak. Deze waarde netjes vooraf afgestemd. Twee dagen later een taxatierapport op de mat met de gewenste waarde.

het is toch ook wel triest ook, nog twee buren die het 10% laten verhogen en over een paar weken kunnen de volgende buren daar weer 10% bovenop gooien

[NelgNL]

Ik heb jaren geleden op het kantoor van een NVM-makelaar gewerkt als administratieve kracht. Daar werden dan ook taxaties gedaan na de verkoop van een woning door een ander makelaarskantoor. Er werd dan altijd gebeld naar de verkopende makelaar: welk bedrag heb je nodig? En dan werd dat gewoon opgeschreven. Dat was heel normaal en gebeurde over en weer.

[euchromatic]

President schreef op zaterdag 11 augustus 2018 @ 07:58:
[...]

het is toch ook wel triest ook, nog twee buren die het 10% laten verhogen en over een paar weken kunnen de volgende buren daar weer 10% bovenop gooien

De NWWI houdt ook een archief bij met alle taxaties ooit gedaan, als een bepaalde taxateur altijd te hoog waardeerd zal dat uiteindelijk wel uitkomen. Ook andere taxatiefraude wordt door het archief transparant: het is een soort NAP Nationale AutoPas, maar dan voor woningen.

Maar er zal best wel een 10-20% afwijking zijn die een taxateur mag hebben.

[President]

euchromatic schreef op zaterdag 11 augustus 2018 @ 08:39:
[...]


De NWWI houdt ook een archief bij met alle taxaties ooit gedaan, als een bepaalde taxateur altijd te hoog waardeerd zal dat uiteindelijk wel uitkomen. Ook andere taxatiefraude wordt door het archief transparant: het is een soort NAP Nationale AutoPas, maar dan voor woningen.

Maar er zal best wel een 10-20% afwijking zijn die een taxateur mag hebben.

https://site.nwwi.nl/qa/klachten-en-meldingen/

Bij het NWWI meldpunt kunt u meldingen en/of klachten kwijt voor ‘NWWI gerelateerde zaken”. Hier kunt u bijvoorbeeld een melding doen van onregelmatigheden die niet direct op het NWWI slaan, maar wel het NWWI aangaan. Hierbij kunt u denken aan een melding over het opgeven van een ‘gewenste marktwaarde’ bij het verstrekken van een taxatieopdracht

Toch is hetgeen de poster heeft gedaan (gewenste marktwaarde opgeven en de inspecteur die hierin mee gaat) precies tegen de NWWI normen... Ze zouden het zelf steeksproefgewijs moeten controleren

[euchromatic]

President schreef op zaterdag 11 augustus 2018 @ 08:53:
[...]

https://site.nwwi.nl/qa/klachten-en-meldingen/


[...]

Toch is hetgeen de poster heeft gedaan (gewenste marktwaarde opgeven en de inspecteur die hierin mee gaat) precies tegen de NWWI normen... Ze zouden het zelf steeksproefgewijs moeten controleren

Het blijven slagers die eigen vlees keuren natuurlijk..

Maar misschien is +10% niet interessant en komen ze pas in actie bij een verdubbeling vam de prijs in korte tijd.

[Frogmen]

Waar is de tijd dat de lokale bankdirecteur heel goed de lokale markt kende, was er geen taxatie nodig. Nu lijkt het transparant maar is het nog steeds niet alleen kan het onderbouwd worden. Maar daar kan je ook alle kanten mee op.

[Blazer Coke]

President schreef op zaterdag 11 augustus 2018 @ 07:58:
[...]

het is toch ook wel triest ook, nog twee buren die het 10% laten verhogen en over een paar weken kunnen de volgende buren daar weer 10% bovenop gooien

Ze mogen toch alleen waarden en data gebruiken van daadwerkelijk verkochte huizen en niet van getaxeerde huizen?

[fonsoy]

President schreef op zaterdag 11 augustus 2018 @ 08:53:
[...]

https://site.nwwi.nl/qa/klachten-en-meldingen/


[...]

Toch is hetgeen de poster heeft gedaan (gewenste marktwaarde opgeven en de inspecteur die hierin mee gaat) precies tegen de NWWI normen... Ze zouden het zelf steeksproefgewijs moeten controleren

Je gaat toch niet een taxatie helemaal officieel maken als je niet vooraf duidelijkheid hebt over de waarde die erop gaat staan? Je betaalt er ook goed voor. Straks heb je een ongewenste taxatie - waarna je EUR550 kwijt bent, en ook nog eens met je bank in de knoop komt.
Het zou kunnen dat je er niet uitkomt met de taxateur qua waarde. Dan heb je de keuze om bij andere taxateurs te neuzen of om een lagere taxatie te accepteren.

[Blazer Coke]

Heeft er iemand ervaring met taxaties met keurmerk van Stichting Taxaties en Validaties (STenV).

[NNCi]

xatduty schreef op vrijdag 10 augustus 2018 @ 11:09:
[...]


Bij de opdracht omschrijving van het NWWI staat dat dit niet is toegestaan. Op zich logisch dat dit niet mag.

Hoewel ik het niet eens ben met de keuzes van de taxateur is de taxatie wel door de NWWI goedgekeurd.
Dat keurmerk is echt een wassen neus, waar je teveel voor betaald.

Als de taxateur de " ruimte" heeft om referentie projecten te kiezen, dan pak in in het vervolg de ruimte om suggesties voor de referentie projecten voor te dragen om zijn " werk" te vergemakkelijken.

Dan moet die een echt goed verhaal komen om zijn keuzes te onderbouwen.

[nokiaan958GB]

Het NWWI verzamelt geen referentieobjecten. Zouden ze dat wel doen dan zou validatie nog veel duurder worden.
Daarnaast heeft het NWWI geen lokale kennis maar de taxateur als het goed is wel.

[WillemvdBosch]

Ik heb een uitermate slechte ervaring met het NWWI. Ze kijken alleen of het juiste proces gevolgd is, het echt verdiepen in een bijzondere case doen ze niet.

Ik heb mijn woning laten taxeren in verband met een grondige verbouwing. De eerste taxateur, die ik via internet (Maatwerk.nl) had gevonden, had echter drie zeer ongunstig gelegen referentieobjecten gebruikt. Hierdoor lag de taxatiewaarde maar liefst 20% onder de daadwerkelijke marktwaarde. Redelijk evident, maar moeilijk te zien als je niet ter plaatse komt kijken. Dit rapport heeft het NWWI zonder enige kritische blik goedgekeurd.

Om toch een reële taxatiewaarde te krijgen heb ik een tweede taxateur ingeschakeld. Deze kwam wel met een reële taxatiewaarde (ca. 15% hoger). Het NWWI wilde dit rapport echter niet goedkeuren. De taxatiewaarde week teveel af van het eerste rapport. Dit kon volgens het NWWI niet kloppen...

Ondertussen heb ik een klacht ingediend ten aanzien van het eerste taxatierapport en het NWWI gaf toe dat het eerste taxatierapport niet correct was. Desondanks wilde ze het tweede rapport niet goedkeuren.

Nu zat ik dus met twee taxatierapporten, die beiden niet gevalideerd konden worden! Hoe nu verder?

Tenslotte maar een derde taxateur ingeschakeld. Deze kwam wederom met een meer reële taxatiewaarde (ca. 20% hoger dan het eerste rapport).

Ook over dit derde rapport bleef het NWWI allerlei kritische vragen stellen. Op een gegeven moment twijfelden ze zelfs aan de door de gemeente afgegeven bouwvergunning. Het overleggen van deze vergunning was niet voldoende...!! Pas na het overleggen van een verklaring van de gemeente dat de bouwvergunning terecht was afgegeven gingen ze akkoord. Wat een volstrekt zieke geesten werken er bij het NWWI!

Dit gehele gedoe heeft me drie maanden gekost en zeer veel stress. De hele klachtenprocedure bij het NWWI is een wassen neus.

Mijn advies: Neem een taxateur in de armen die lokaal goed bekend is en niet zomaar via het internet.

[President]

WillemvdBosch schreef op woensdag 23 december 2020 @ 17:05:
Mijn advies: Neem een taxateur in de armen die lokaal goed bekend is en niet zomaar via het internet.

Niet flauw bedoeld, maar dat wordt ook altijd door iedereen geadviseerd. Je bent waarschijnlijk voor de goedkoopste optie gegaan, dat is verre van verstandig. Een taxateur hoort sowieso langs te komen, zomaar taxeren op basis van andere huizen is vreemd.

Het is zelfs bij https://www.consumentenbo...-kies-je-een-taxateur#no2 een van de eisen/adviezen...

Maar goed, fijn dat het uiteindelijk goed is gekomen!

[cryptapix]

President schreef op woensdag 23 december 2020 @ 17:41:
[...]

Niet flauw bedoeld, maar dat wordt ook altijd door iedereen geadviseerd. Je bent waarschijnlijk voor de goedkoopste optie gegaan, dat is verre van verstandig. Een taxateur hoort sowieso langs te komen, zomaar taxeren op basis van andere huizen is vreemd.

Het is zelfs bij https://www.consumentenbo...-kies-je-een-taxateur#no2 een van de eisen/adviezen...

Maar goed, fijn dat het uiteindelijk goed is gekomen!

Precies. En nog even los daarvan, menig geldgever eist dat een taxateur binnen een beperkte afstand van het object kantoor houdt.

Wat ik me ook nog afvraag is of er geen beoogde waarde is besproken. Vaak vraagt de makelaar daar wel om en kijkt hij/zij of dat reëel is. Mocht dat niet lukken, dan wordt er vaak ook nog wel even vooraf gebeld met de opdrachtgever.

[WillemvdBosch]

President schreef op woensdag 23 december 2020 @ 17:41:
[...]

Niet flauw bedoeld, maar dat wordt ook altijd door iedereen geadviseerd. Je bent waarschijnlijk voor de goedkoopste optie gegaan, dat is verre van verstandig. Een taxateur hoort sowieso langs te komen, zomaar taxeren op basis van andere huizen is vreemd.

Taxateur was me aanbevolen door de bank. En met meer dan een ton overwaarde op mijn huis maakte ik me totaal geen zorgen over de taxatie. Je kunt er 5% vanaf zitten, maar 20% is absurd. Je gaat er toch vanuit dat zo'n man zijn werk goed doet.

Het niet vergelijkbaar zijn van de referentieobjecten is uiteindelijk ook de reden geweest dat het NWWI de taxatie heeft ingetrokken. Dit heeft me wel de nodige moeite gekost.

[cryptapix]

WillemvdBosch schreef op woensdag 23 december 2020 @ 20:36:
[...]


Taxateur was me aanbevolen door de bank. En met meer dan een ton overwaarde op mijn huis maakte ik me totaal geen zorgen over de taxatie. Je kunt er 5% vanaf zitten, maar 20% is absurd. Je gaat er toch vanuit dat zo'n man zijn werk goed doet.

Het niet vergelijkbaar zijn van de referentieobjecten is uiteindelijk ook de reden geweest dat het NWWI de taxatie heeft ingetrokken. Dit heeft me wel de nodige moeite gekost.

En het kwam niet in je op dat de bank er niet is voor jouw belang maar een eigen belang heeft?

[nokiaan958GB]

Maatwerk.................... bij die club worden (beginnende) lokale taxateurs tegen hongerloon ingehuurd. Dus die taxateurs steken zo weinig mogelijk tijd in de taxatie.
Ben benieuwd welke bank zoiets adviseert.

Maar je bent wel een lastige klant. Je weet de uitkomst al of je weet dat de uitkomst niet klopt. Ben je soms zelf taxateur?

[WillemvdBosch]

nokiaan958GB schreef op woensdag 23 december 2020 @ 22:10:
Maatwerk.................... bij die club worden (beginnende) lokale taxateurs tegen hongerloon ingehuurd. Dus die taxateurs steken zo weinig mogelijk tijd in de taxatie.
Ben benieuwd welke bank zoiets adviseert.

Maar je bent wel een lastige klant. Je weet de uitkomst al of je weet dat de uitkomst niet klopt. Ben je soms zelf taxateur?

Na drie taxaties kan ik de waarde van mijn woning inmiddels redelijk inschatten. En het is ook geen hogere wiskunde....

[NielsFL]

nokiaan958GB schreef op woensdag 23 december 2020 @ 22:10:
Maatwerk.................... bij die club worden (beginnende) lokale taxateurs tegen hongerloon ingehuurd. Dus die taxateurs steken zo weinig mogelijk tijd in de taxatie.
Ben benieuwd welke bank zoiets adviseert.

ABN AMRO regelt taxaties via Maatwerk, tenzij je aangeeft dat liever zelf ergens te regelen.

[nokiaan958GB]

NielsFL schreef op donderdag 7 januari 2021 @ 19:52:
[...]


ABN AMRO regelt taxaties via Maatwerk, tenzij je aangeeft dat liever zelf ergens te regelen.

Voor de gein eens gekeken. Ik zie op de site van Maatwerk een link "ABN AMRO taxatie aanvragen". Wellicht dat ze (landelijk?) een deal met deze bank gesloten hebben.
Ik verbaas me er over dat zo'n bemiddelaar nog bestaat.
Aangezien ze geen taxateurs in dienst hebben, worden opdrachten onder de aangesloten taxateurs verdeeld. Van de 445 taxatiekosten moet ruwweg 45 euro worden afgedragen aan het nwwi. Maatwerk ontvangt bemiddelingskosten en dan ontvangt de taxateur de rest.

[drtngs]

WillemvdBosch schreef op woensdag 23 december 2020 @ 17:05:
Ik heb een uitermate slechte ervaring met het NWWI. Ze kijken alleen of het juiste proces gevolgd is, het echt verdiepen in een bijzondere case doen ze niet.
*************************
Mijn advies: Neem een taxateur in de armen die lokaal goed bekend is en niet zomaar via het internet.

Ik heb dezelfde slechte ervaring met het NWWI.

Een huis gekocht dat 10 jaar geleden te koop stond voor 470000 euro met 170m2 gebruiksoppervlakte wonen. Niet verkocht voor die prijs. Ik heb het gekocht voor 340000, maar nu had de verkopend makelaar 400m2 er van gemaakt. Het tuinhuis, de aanbouw waar je alleen via de tuin binnen kan en de zolder zonder ramen en cv werd meegeteld als gebruiksoppervlak wonen. Dit is niet volgems de richtlijnen van de StenV. Voor de hypotheekaanvraag moest er een taxatie volgens naar NWWI voorwaarden. Om een verbouwing gedaan te krijgen moest een verbouwingsspecificatie overlegd worden. De taxateur (uit de regio) gaf aan niet te kunnen afwijken van de eerdere taxatie en er waren geen goeie referentiepanden volgens hem.

Waar wij bij de verbouwing uitgingen van een vergroting van de gebruiksopp wonen van 170m2 naar 300+m2, zei de makelaar dat we 100m2 gingen verminderen. Zijn commentaar op de gebruiksoppervlakte wonen: je kunt er toch een bed neerzetten en ik kan niet afwijken van een eerdere taxatie.

Het kwam er op neer dat het huis opeens minder waard werd en de verbouwing niet te financieren was. Zelfs na verbouwing (volledig strippem en opnieiw opbouwen (dus echt alles nieuw; nieuwbouw isolatiewaardes etc) zou het huis per m2 nog maar de helft waard zijn van een huis drie straten verder. De taxateur kon me dat niet uitleggen, want minder woonopp. Rapport werd ingediend zonder eerst terug te koppelen. Puntje bij paaltje hij had gewoon de verkoopprijs genomen en daar 60% van de verbouwingsspecificatie bij opgeteld, dus 40% moesten we uit spaargeld betalen. Bank says No.... want volgens de taxateur krijg je alleen 100% voor de verbouwing als je ruimte vergroot.

Dus geen hypotheek.... nieuwe taxatue gevraagd. Deze was het met ons eens en schatte het huis in op 725000 na verbouwing. Okay... daar lukt het voor. Taxatie wordt ingediend en nu was het opeens 625000 euro waard.

Klacht ingediend bij NWWI. Want deze discrepanties op 1 huis lijken mij erg vreemd. Ze doen er niks mee want het NWWI kijkt alleen op het rapport goed is opgesteld. Ze vinden het verschil tussen 170m2 en 400m2 een interpretatieverschil. Nieuwe klacht ingediend en alle rapporten opgevraagd, omdat ik de werkwijze echt vind lijken op een zelfcontrolerend orgaan, waarbij taxateurs elkaar de hand boven het hoofd houden en ik maar kan betalen.

Gevraagd aan wie de NWWI verantwoording af moet leggen, maar geen reactie. Gelukkig lees ik hier dat er ook voor taxateurs een tuchtcollege is. Dan gaat de klacht nu daar naar toe.

Terug gevraagd aan de eerste taxateur naar een verklaring van zijn handelen, want dat adviseerde de NWWI, gaf hij aan dat hij bang was voor controle en verlies van licentie als hij te veel zou afwijken. Waar zit hem dan de onfhankelijkheid.

Heel frustrerend, in ieder geval....

[TheGhostInc]

Sowieso is het raar om na verkoop op de vrije markt een taxatie te doen om de marktwaarde te bepalen. Want de beste bepaling is een verkoop....

Meestal zie je taxaties (auto's/kunst) vóór de verkoop (bij veilingen e.d.) of bij onderhandse verkoop of zonder verkoop, waarbij de verzekering/bank geen representatieve verkoopprijs heeft.

[nokiaan958GB]

drtngs schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 10:32:
[...]


Ik heb dezelfde slechte ervaring met het NWWI.

Een huis gekocht dat 10 jaar geleden te koop stond voor 470000 euro met 170m2 gebruiksoppervlakte wonen. Niet verkocht voor die prijs. Ik heb het gekocht voor 340000, maar nu had de verkopend makelaar 400m2 er van gemaakt. Het tuinhuis, de aanbouw waar je alleen via de tuin binnen kan en de zolder zonder ramen en cv werd meegeteld als gebruiksoppervlak wonen. Dit is niet volgems de richtlijnen van de StenV. Voor de hypotheekaanvraag moest er een taxatie volgens naar NWWI voorwaarden. Om een verbouwing gedaan te krijgen moest een verbouwingsspecificatie overlegd worden. De taxateur (uit de regio) gaf aan niet te kunnen afwijken van de eerdere taxatie en er waren geen goeie referentiepanden volgens hem.

Waar wij bij de verbouwing uitgingen van een vergroting van de gebruiksopp wonen van 170m2 naar 300+m2, zei de makelaar dat we 100m2 gingen verminderen. Zijn commentaar op de gebruiksoppervlakte wonen: je kunt er toch een bed neerzetten en ik kan niet afwijken van een eerdere taxatie.

Het kwam er op neer dat het huis opeens minder waard werd en de verbouwing niet te financieren was. Zelfs na verbouwing (volledig strippem en opnieiw opbouwen (dus echt alles nieuw; nieuwbouw isolatiewaardes etc) zou het huis per m2 nog maar de helft waard zijn van een huis drie straten verder. De taxateur kon me dat niet uitleggen, want minder woonopp. Rapport werd ingediend zonder eerst terug te koppelen. Puntje bij paaltje hij had gewoon de verkoopprijs genomen en daar 60% van de verbouwingsspecificatie bij opgeteld, dus 40% moesten we uit spaargeld betalen. Bank says No.... want volgens de taxateur krijg je alleen 100% voor de verbouwing als je ruimte vergroot.

Dus geen hypotheek.... nieuwe taxatue gevraagd. Deze was het met ons eens en schatte het huis in op 725000 na verbouwing. Okay... daar lukt het voor. Taxatie wordt ingediend en nu was het opeens 625000 euro waard.

Klacht ingediend bij NWWI. Want deze discrepanties op 1 huis lijken mij erg vreemd. Ze doen er niks mee want het NWWI kijkt alleen op het rapport goed is opgesteld. Ze vinden het verschil tussen 170m2 en 400m2 een interpretatieverschil. Nieuwe klacht ingediend en alle rapporten opgevraagd, omdat ik de werkwijze echt vind lijken op een zelfcontrolerend orgaan, waarbij taxateurs elkaar de hand boven het hoofd houden en ik maar kan betalen.

Gevraagd aan wie de NWWI verantwoording af moet leggen, maar geen reactie. Gelukkig lees ik hier dat er ook voor taxateurs een tuchtcollege is. Dan gaat de klacht nu daar naar toe.

Terug gevraagd aan de eerste taxateur naar een verklaring van zijn handelen, want dat adviseerde de NWWI, gaf hij aan dat hij bang was voor controle en verlies van licentie als hij te veel zou afwijken. Waar zit hem dan de onfhankelijkheid.

Heel frustrerend, in ieder geval....

Voor de bepaling van gebruiksoppervlakte moet je naar NEN2580 kijken. Deze is openbaar. Naar mijn idee zijn er helemaal niet zoveel interpretatieverschillen mogelijk.

Als die norm aantoonbaar niet is aangehouden zit de taxateur 100% fout.

[uburnurd]

nokiaan958GB schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 22:58:
[...]

Voor de bepaling van gebruiksoppervlakte moet je naar NEN2580 kijken. Deze is openbaar. Naar mijn idee zijn er helemaal niet zoveel interpretatieverschillen mogelijk.

Als die norm aantoonbaar niet is aangehouden zit de taxateur 100% fout.

U bent aardig warm maar in geval van een woningtaxatie of -verkoop moet niet de NEN2580 worden gebruikt maar wel de bbmi, de branchebrede meetinstructie (officieel 'Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen') van de Waarderingskamer worden gehanteerd.

Het verschil tussen die twee (copy paste van de Waarderingskamer):

(...) Deze [de bbmi dus][/i] meetinstructie wijkt op twee aspecten af van NEN 2580:
1. De meetinstructie verdeelt de inpandige gebruiksoppervlakte onder in gebruiksoppervlakte wonen
en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. NEN 2580 kent deze onderverdeling niet.
2. Omdat het vaak lastig te bepalen is of een wand of muur al dan niet dragend is, gaat de
meetinstructie uit van de oppervlakte inclusief dragende binnenwanden. NEN 2580 gaat uit van
de oppervlakte exclusief dragende wanden.

[nokiaan958GB]

uburnurd schreef op dinsdag 23 januari 2024 @ 18:24:
[...]


U bent aardig warm maar in geval van een woningtaxatie of -verkoop moet niet de NEN2580 worden gebruikt maar wel de bbmi, de branchebrede meetinstructie (officieel 'Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen') van de Waarderingskamer worden gehanteerd.

Het verschil tussen die twee (copy paste van de Waarderingskamer):

(...) Deze [de bbmi dus][/i] meetinstructie wijkt op twee aspecten af van NEN 2580:
1. De meetinstructie verdeelt de inpandige gebruiksoppervlakte onder in gebruiksoppervlakte wonen
en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. NEN 2580 kent deze onderverdeling niet.
2. Omdat het vaak lastig te bepalen is of een wand of muur al dan niet dragend is, gaat de
meetinstructie uit van de oppervlakte inclusief dragende binnenwanden. NEN 2580 gaat uit van
de oppervlakte exclusief dragende wanden.

Tja het ene verschil is een aanvulling op NEN2580, de andere is bij veel woningen gerommel in de marge. Dus ik denk dat als een taxateur NEN2580 strict hanteert, hij/zij het al heel goed doet

Ik vraag mij af of het klopt dat een makelaar bij de verkoop verplicht is de bbmi strict toe te passen. Ben die verplichting namelijk nog niet tegengekomen.

[tweakduke]

Het is een oudje, maar wel van waarde. BK > wonen