Spaarhypotheek: Bijstorten of niet?

[RoNoS]

Sinds 2011 heb ik een spaarhypotheek lopen. Hieronder even de data:
Hypotheekbedrag: 138400 euro
Rente: 5,1%
Rentebedrag: 588,20 euro
Spaarinleg: 162,56
Totaal ingelegd t/m nu (incl. rente): 15450,19 euro

Ik heb nu de mogelijkheid om bij te storten in mijn spaardeel. Dit kan ik met 2 bedragen doen: 15.000 euro om mijn looptijd met 6 jaar te verkorten, of 17.000 euro om mijn looptijd met 7 jaar te verkorten. De inleg zal dan wel aangepast worden naar respectievelijk 193,74 of 228,81.
Dit geld heb ik momenteel net aan liggen en kan ik hierin 'investeren' maar dan heb ik geen buffer meer. Echter is dit wel een mooie kans, omdat mijn rente vrij hoog is. Ik verdubbel mijn totale inleg (bijna/ruim).

Dit levert mij, volgens mij, het volgende op (over de gehele (resterende) looptijd):
15k: 47.694 euro
17k: 50.343 euro
(berekeningen hieronder)

Daarnaast: Mijn rentevaste periode staat 10 jaar vast en zal dus in 2021 aflopen. Wat dat met de berekeningen doet kan ik zo niet inschatten. De rente die ik betaal én die ik krijg zal naar beneden gaan, dus een dempend effect hebben.

Keuzes om dit niet te doen: Het geld als buffer houden en een deel anders investeren.
Als je uitrekent dat als ik 17k voor 22 jaar wegzet en gemiddeld 7% rente krijg, dit ruim 75k is, klopt dat, maar dat gaat toch niet gebeuren. Als ik het nu niet in mijn spaardeel stop, zal ik een deel op mijn rekening houden (10k) en met de rest wellicht wel investeren, maar ik zal nooit bovenstaand rendement behalen.

Is dit een goede investering? Zou je dit doen? Waarom wel of waarom niet? Zie ik iets over het hoofd?

Mijn persoonlijke buffer valt wel weg, maar ik krijg de komende maanden voldoende binnen om binnen een half jaar weer een 'gezonde' buffer te hebben. Daarnaast, mocht er echt iets mis gaan, heeft mijn vriendin ook voldoende buffer (waar ik niet afhankelijk van wil zijn, maar in een noodsituatie zou het wel kunnen).

De HRA heb ik totaal buiten deze berekening gehouden. Het is mooi dat ik iets terug krijg, maar dat zie ik als extraatje, mis ik niet, houd ik geen rekening mee.

Berekeningen:
- Situatie 15k aflossen:
6 jaar minder rente (6 x 12 x 588,20) = 42350,40
6 jaar minder inleg (6 x 12 x 162,56) = 11704,32
17 jaar meer inleg (17 x 12 x (193,74 - 162,56)) = 6360,72
Totaal netto opbrengst: 47694

- Situatie 17k aflossen:
7 jaar minder rente (7 x 12 x 588,20) = 49408,80
7 jaar minder inleg (7 x 12 x 162,56) = 13655,04
16 jaar meer inleg (16 x 12 x (228,81 - 162,56)) = 12720
Totaal netto opbrengst: 50343,84

[NiGeLaToR]

Tip: als je je looptijd verkort kan het zijn dat je spaarhypotheek van belasting box verhuist. Je loopt dan een risico dat je VRH moet betalen over de opgebouwde waarde. Kijk dus goed naar die looptijd en laat dit uitrekenen/checken. Ik kan de looptijd bijvoorbeeld max verkorten van 23 jaar (initieel) naar 20 jaar (minimaal om te voldoen aan de fiscale regels). Edit: zie hier uitleg van Obvion over de 'bandbreedte':
https://www.obvion.nl/Hyp...theek-mogelijkheden-1.htm
Kan zijn dat ik het goed bedoel, maar niet helemaal goed uitleg - dus lees je gerust in

Wat ik dus heb gedaan is het volgende:
- aflossen op de doelsom
- rente verminderd
- inleg in het spaardeel verminderd
- ik heb meteen ingelegde bedrag minder aan hypotheek/schuld.

Overigens hoef ik nu in totaal nog maar 16 jaar en een lager bedrag. Mijn hypotheeklasten zijn de laatste 4 jaar met zo'n 40% gedaald door dit soort ingrepen, dus het is altijd leuk om mee bezig te zijn :-D Succes!

[ Voor 13% gewijzigd door NiGeLaToR op 17-07-2018 10:04 ]

[Crabro]

Mocht je nog makkelijk meer scenario's willen doorrekenen, hier staat een goede tool:
http://geld-is-tijd.blogs...-bandbreedtetool.html?m=1

[Playa del C.]

@NiGeLaToR Voor zover ik weet is die regeling vervallen in 2017 en mag je je spaarhypotheek ondertussen zo ver verkorten als je wil.

@RoNoS Goed bezig. Het is inderdaad een afweging tussen buffer en investeren. Ik zou persoonlijk maximaal investeren, dus 17k.
Wellicht kun je over twee jaar nog eens bijstorten, zo voorkom je dat je straks met een nieuwe rente nog veel bij moet storten per maand. Hoe eerder je bijstort, hoe meer rendement immers.

[NiGeLaToR]

@Playa del C. ja ik probeer ook even terug te halen hoe dit zit. Ik snap dat je niet meer mag sparen dan wat je af kunt lossen, dus dat je dan de looptijd beperkt is logisch. Ik zie hier inderdaad niet letterlijk staan dat er een beperking van inkorten is:

Je mag minder storten dan aflossen. Dat heeft te maken met de bandbreedte. Zodra je buiten de bandbreedte valt, ga je vermogensbelasting betalen over je opgebouwde vermogen. De bandbreedte is een regel opgesteld door de Belastingdienst en zorgt er voor dat je niet oneindig kunt blijven storten of aflossen op je Spaarhypotheek. Hoeveel je kunt storten of aflossen moet altijd berekend worden.
Extra storten is gebonden aan fiscale grenzen. Bijvoorbeeld door de bandbreedte is het bedrag dat je extra kunt storten beperkt.

[RoNoS]

Bedankt voor de tips zo ver! Qua bandbreedte voldoet dit precies:
Minimale inleg: 162,56 * 12 = 1950,72 euro
Maximaal mag ik dus in 1 jaar 19507,20 storten. Dus die 17k valt er nog net binnen.
@NiGeLaToR : Dat je inleg minimaal 15 jaar moet vaststaan is vervallen inmiddels: https://www.aegon.nl/zake...alverzekeringen-vervallen

[LED-Maniak]

Ik kan je deze rekenmodule aanraden om de effecten van bijstorten, bandbreedte of aflossen te bekijken:
http://geld-is-tijd.blogs...potheektool-versie-3.html

Heb hem zelf nu al een paar keer gebruikt en de getallen kwamen precies overeen toen ik hiermee naar de hypotheekverstrekker ging.

Wel even die bandbreedte in de gaten houden.. Grote bedragen storten in een kleine hypotheek limiteert je in minimum inleg(en zal je altijd looptijd aan het verkorten zijn)

[ Voor 22% gewijzigd door LED-Maniak op 17-07-2018 10:43 ]

[Orange_Dirk]

Denk dat je met de berekeningen van wat je voordeel is rekening moet houden wat je nieuwe rente wordt. De resterende 3 jaar zijn verwaarloosbaar. Een rente van 5,1% ga je iig niet meer krijgen. Dus de rente die je gaat besparen gaat veel minder zijn.

En waarom zou je heel je buffer nu in je hypotheek stoppen. Misschien gebeurd er iets waardoor je dit wel nodig hebt.

En bedenk waarom je nu geld in je hypotheek wil stoppen. Je kiest nu voor inkorten looptijd maar je kunt de looptijd ook gelijk houden en zo een lager maandbedrag krijgen.

Het is natuurlijk ook niet logisch om geen rekening te houden met de HRA. Het bedrag aan rente dat je terugkrijgt ben je niet kwijt dus daar moet je wel degelijk rekening mee houden. Reken met nettobedragen en niet met aan de ene kant netto en de ander kant bruto

[Crabro]

RoNoS schreef op dinsdag 17 juli 2018 @ 10:31:
Bedankt voor de tips zo ver! Qua bandbreedte voldoet dit precies:
Minimale inleg: 162,56 * 12 = 1950,72 euro
Maximaal mag ik dus in 1 jaar 19507,20 storten. Dus die 17k valt er nog net binnen.
@NiGeLaToR : Dat je inleg minimaal 15 jaar moet vaststaan is vervallen inmiddels: https://www.aegon.nl/zake...alverzekeringen-vervallen

Gebruik echt die tool om het door te rekenen, want in principe loont het onder aan de streep meer om eerst bij te storten tot het maximale zonder looptijdverkorting. Let daarbij op dat je laagste inleg hierdoor naar beneden gaat (maar dat laat de tool wel zien). Ik heb daarom zelf verspreidt over 3 jaar ieder jaar 10k ingelegd (dat leverde meer op dan in bv 1 jaar 25k ivm die bandbreedte). Als je dat dit hebt uitgenut pas via looptijdverkorting meer inleggen.

Verder werk ik zelf met het principe: wat wil ik als buffer aanhouden voor zaken die je niet kan voorzien en alles daarboven is "vrij" (voor vakantie of aflossen ;-)). Dus nooit al je reserves gebruiken voor dit soort zaken, maar zeker alles dat ik kan missen. Via een andere route kun je misschien meer verdienen met je geld, maar het gevoel van een afgelost huis is mij persoonlijk ook veel waard.

[LED-Maniak]

Als ik zo simpel 8*12*162 euro uitreken heeft de TS nooit een tussentijdse of initiele storting gedaan.

In dat geval zou ik sterk overwegen om de stortingen uit te spreiden. Doordat je nu een grote inleg doet, wordt door de 1:10 regel de minimale storting vastgezet.

Stort je nu dus eenmalig 17.000 dan moet je verplicht alle andere jaren 1700 per jaar of 141 per maand inleggen(en gezien je al halverwege het jaar zit is dit bedrag nog hoger). Daaronder mag niet! De enige optie die je dan over hebt is om steeds de hypotheek in te korten.

Vul de module eens in en kijk naar het verschil om nu 17k te storten en je hypotheek in te korten of deze inleg te verspreiden over een aantal jaar(bijvoorbeeld 2x 8500 euro eenmaal nu en eenmaal in januari). Het kan HRA technisch interessant zijn die looptijd zo lang mogelijk te houden.


Wh00ps, wat hierboven wordt gezegd dus ^_^

(Ben zelf in deze valkuil gelopen en heb er best spijt van.. Deels door slechte voorlichting van de hypotheker)

[ Voor 23% gewijzigd door LED-Maniak op 17-07-2018 13:23 ]

[Blazer Coke]

5.1% rente (vrijgesteld van VRH) op je geld is op zich geen slechte deal.

De vraag is alleen:
Als je rentevaste periode in 2021 afloopt, wat gaat de rente dan doen?

Een spaarhypotheek met 2-2.5% rente is nutteloos imo. Je betaalt wel minder rente, maar hebt ook minder HRA en je moet maandelijks meer inleggen om aan hetzelfde eindbedrag te komen.
Grote kans dat je duurder uit bent dan nu

Wellicht kun je beter oversluiten naar een andere hypotheeknemer of naar annuitair/ALV over gaan.

[Crabro]

Blazer Coke schreef op dinsdag 17 juli 2018 @ 20:09:
5.1% rente (vrijgesteld van VRH) op je geld is op zich geen slechte deal.

De vraag is alleen:
Als je rentevaste periode in 2021 afloopt, wat gaat de rente dan doen?

Een spaarhypotheek met 2-2.5% rente is nutteloos imo. Je betaalt wel minder rente, maar hebt ook minder HRA en je moet maandelijks meer inleggen om aan hetzelfde eindbedrag te komen.
Grote kans dat je duurder uit bent dan nu

Wellicht kun je beter oversluiten naar een andere hypotheeknemer of naar annuitair/ALV over gaan.

Ik had na verhuizen de kans om mijn rente te verlagen van 4,2 naar 3,2. Mooie Excel gebouwd om echt eens deze aanname door te rekenen en wat bleek:
- renteverlaging scheelde toch nog op termijn wat (Geen duizenden, maar toch)

Nb: de hypotheekrenteaftrek wordt steeds verder afgebouwd en ook gaan we zeer waarschijnlijk straks naar 2-schijven belastingtarief waarbij veel mensen in het lage tarief vallen. Effect van de rente wordt dus veel minder sterk.

En voor diegene die er om geeft: het voelt toch anders om meer te sparen dan om rente te betalen...

[_JGC_]

Blazer Coke schreef op dinsdag 17 juli 2018 @ 20:09:
5.1% rente (vrijgesteld van VRH) op je geld is op zich geen slechte deal.

De vraag is alleen:
Als je rentevaste periode in 2021 afloopt, wat gaat de rente dan doen?

Een spaarhypotheek met 2-2.5% rente is nutteloos imo. Je betaalt wel minder rente, maar hebt ook minder HRA en je moet maandelijks meer inleggen om aan hetzelfde eindbedrag te komen.
Grote kans dat je duurder uit bent dan nu

Wellicht kun je beter oversluiten naar een andere hypotheeknemer of naar annuitair/ALV over gaan.

Wat gaat een hypotheek met annuïtair aflossen daar aan veranderen? Enige wat die doet is de HRA afbouwen omdat je direct aflost ipv pas aan het einde.
Bijstorten bij banksparen komt neer op aflossen zonder dat de HRA afneemt.

Het probleem met banksparen is dat er ooit een berekening gemaakt is met 30 jaar dezelfde rente. Met die berekening is er in het begin te weinig ingelegd en moet dat aan het eind nog even gecompenseerd worden, waardoor je je rijk rekent met lagere rente terwijl je nagenoeg hetzelfde blijft betalen.

[Blazer Coke]

1
De rente voor annitaire hypotheken is lager dan voor bankspaarhypotheken.

2
Met annitair kom je niet voor verrassingen te staan bij het aflossen.

[DirtyBird]

Aangezien de rente op je buffer momenteel lager is dan de (gemiddelde) inflatie van 1,37% wordt je buffer wel minder waard over tijd. Je lening daarintegen niet omdat de rente daarop hoger is dan de inflatie.

[timag]

Blazer Coke schreef op woensdag 18 juli 2018 @ 10:57:
2
Met annitair kom je niet voor verrassingen te staan bij het aflossen.

Als je nadenkt en plant kom je dat bij banksparen ook niet. Banksparen is goedkoper, dus het is niet gek om van het verschil te willen profiteren.

Ik ben zelf aan het rekenen om de looptijd zodanig te verkorten dat ik op het moment dat mijn vaste rente afloopt kan aflossen.

[ Voor 16% gewijzigd door timag op 18-07-2018 11:28 ]

[_JGC_]

Blazer Coke schreef op woensdag 18 juli 2018 @ 10:57:
1
De rente voor annitaire hypotheken is lager dan voor bankspaarhypotheken.

2
Met annitair kom je niet voor verrassingen te staan bij het aflossen.

1. Dat is de 0.2% opslag die gerekend wordt voor hypotheken die niet annuitair of lineair worden afgelost. Banksparen is in principe gewoon aflossingsvrij met een potje dat je opbouwt om ineens af te lossen.
De HRA die je extra vangt elk jaar compenseert ruim die 0,2% opslag.

2. Ja er zijn beperkingen bij het bijstorten op een bankspaarhypotheek, maar alle beperkingen mbt minimale looptijd en directe aflossing zijn inmiddels opgeheven. De verrassing waarbij je meer moet inleggen als de rente daalt heb je bij annuitair overigens ook.
Enige manier van aflossen die geen verrassing oplevert is lineair aflossen (is ook de goedkoopste vorm: je lost in het begin veel sneller af waardoor je veel sneller minder rente gaat betalen).

[Crabro]

Blazer Coke schreef op woensdag 18 juli 2018 @ 10:57:
1
De rente voor annitaire hypotheken is lager dan voor bankspaarhypotheken.

2
Met annitair kom je niet voor verrassingen te staan bij het aflossen.

3. Bij banksparen is het effect van een rentestijging bij afloop rentevasteperiode veel minder erg dan bij een annuitaire lening (En ja, de rente kan zeker stijgen...)

Nb: het is annuitair ipv annitair en dan met dubbele puntjes, haha