Eigenwoningreserve, bijleenregeling en HRA

[Van Helgen]

Ik heb wat vragen over de bijleenregeling bij het invullen van mijn Belastingaangifte. Ondanks informatie op de site van de Belastingdienst kom ik er niet helemaal uit. Ik zal hieronder de casus schetsen:

Mijn vriendin en ik hebben in december 2017 samen een huis gekocht en zijn sindsdien fiscaal partner. Ik had geen eigenwoningreserve (voorheen altijd gehuurd). Zij had met de verkoop van haar vorige woning een overwaarde van 28k. Daarvan hebben we niks in de nieuwe hypotheek gestoken, waardoor de bijleenregeling geldt. Het gevolg is dat we bij de aangifte steeds maar voor een deel van de rente mogen aftrekken. Hierover heb ik een aantal vragen:

• De Belastingdienst stelt dat de eigenwoningreserve na 3 jaar vervalt. Betekent dat dat we na 3 jaar wel de volledige hypotheekrente mogen aftrekken? Ik vrees dat het antwoord nee is, aangezien op het aangifteformulier van 2018 het volgende staat: "Hebt u of [...] in de periode van 2004 tot en met 2018 een woning (hoofdverblijf) met overwaarde verkocht?" Toch wil ik graag weten hoe dit zit.
• Volgens de belastingdienst neemt de eigenwoningreserve af in een aantal gevallen, bijvoorbeeld bij een verbouwing. Zie ook hier. Ik zie daar geen afname staan door aflossing op de woning. We hebben een annuïteitenhypotheek. Mag ik de 28k verminderen met het bedrag dat ik dat jaar heb afgelost? Of blijft dit bedrag ieder jaar hetzelfde? Ik heb het in de voorlopige aangifte aan het einde van het jaar met dezelfde ratio verminderd als de schuld op de woning, maar ik weet niet of dat correct is. Zie ook de tabel hieronder.
• De hoogte van het rentedeel voor de woning moet ik zelf invullen. Het wordt dus niet automatisch berekend. Ik heb nu maar dezelfde ratio gepakt als de schuld. Is dat correct? De tabel ziet er dan als volgt uit:
  

  	Totaal	Deel hoofdverblijf	Ander deel
  Schuld op 1 januari 2018	€ 191.641 =	€ 162.949 +	€ 28.692
  Schuld op 31 december 2018	€ 187.746 =	€ 159.637 +	€ 28.109
  Rente in 2018	€ 6.204 =	€ 5.275 +	€ 929

Alvast hartelijk dank voor het meedenken!

[psy]

Volgens mij:
- die 3 jaar geldt alleen als je in die tussentijd geen nieuwe hypotheek afsluit. Aangezien jullie dat wel hebben gedaan blijft die eigenwoning reserve actief
- die regeling geldt alleen als je daadwerkelijk geld in een verbouwing hebt gestopt. Heb je bv 5k gebruikt vermindert je eigenwoning reserve met 5k naar 23k. Gebruik je alles, heb je geen eigenwoning reserve meer en mag je alle rente weer aftrekken.
Wat jij wil mag sowieso niet, het aflossen op je annu heeft geen enkele invloed op je eigenwoningreserve
(vervelend allemaal maarja)
- ik weet niet wat je daarmee bedoelt eigenlijk. Als dat betrekking heeft op het vorige punt, tja dat mocht sowieso niet dus die hele ratioberekening is niet van toepassing

[ Voor 10% gewijzigd door psy op 15-07-2018 17:09 ]

[Van Helgen]

Bedankt voor je antwoord! Ik ga de tabel zodanig aanpassen dat het bedrag van "ander deel" aan het einde van het jaar gelijk is aan dat van het begin van het jaar. Toch maar gaan sparen voor een nieuwe keuken o.i.d.

Je informatie over het vervallen van de eigenwoningreserve na 3 jaar ("geldt alleen als je in die tussentijd geen nieuwe hypotheek afsluit") heb ik wel eens vaker gelezen, maar nog niet kunnen vinden bij de Belastingdienst zelf. In het voorbeeld op hun site lijkt het alsof het sowieso gebeurt na 3 jaar. Ik ben deels aan het wensdenken, maar ben wel benieuwd hoe het precies zit.

[KnuCha]

er zijn volgensmij andere zaken die de eigenwoning reserve beinvloeden.
niet alleen "verbouwingskosten" maar ook:

Verkoopkosten "oude huis" (ik weet niet of je die al uit de huidige overwaarde hebt gehaald) (funda, foto's, verkoopkosten makelaar)
aankoopkosten "nieuwe woning" (denk aan overdrachtsbelasting, hypotheekadvieskosten , de aktes, eventueel kosten van de aankoopmakelaar)

https://www.belastingdienst.nl/rekenhulpen/bijleenregeling/

dit is een mooie tool van de belastingdienst zelf, als je de gegevens invult krijg je vanzelf te zien hoe groot de resterende eigenwoning reserve is en waarover je dus geen hypotheekrente aftrek krijgt.

[ Voor 3% gewijzigd door KnuCha op 16-07-2018 10:21 ]

[de Peer]

Van Helgen schreef op zondag 15 juli 2018 @ 16:35:
Mag ik de 28k verminderen met het bedrag dat ik dat jaar heb afgelost?

Ja. Juist daardoor valt de impact van de bijleenregeling in de praktijk best wel mee, zeker als je extra af zou willen/kunnen lossen. Ik zit in precies dezelfde situatie, ook 28k, en dat wordt nu elk jaar een beetje minder. Het heeft me wel flink wat tijd gekost voordat ik precies begreep hoe het zat en wat ik zelf moest uitrekenen. Wel opletten dus als je alles zelf doet.

[ Voor 15% gewijzigd door de Peer op 16-07-2018 10:41 ]

[Van Helgen]

KnuCha schreef op maandag 16 juli 2018 @ 10:20:
https://www.belastingdienst.nl/rekenhulpen/bijleenregeling/

dit is een mooie tool van de belastingdienst zelf, als je de gegevens invult krijg je vanzelf te zien hoe groot de resterende eigenwoning reserve is en waarover je dus geen hypotheekrente aftrek krijgt.

Bedankt! Ik ga vanavond hiermee dubbelchecken of ik vorig jaar de reserve wel goed berekend heb.

de Peer schreef op maandag 16 juli 2018 @ 10:41:
Ja. Juist daardoor valt de impact van de bijleenregeling in de praktijk best wel mee, zeker als je extra af zou willen/kunnen lossen.

Interessant, dat geeft de burger weer moed! Het is wel het tegenovergestelde van wat psy hierboven zei.
En als ik het goed interpreteer ben je er dus niet van af na 3 jaar?

[de Peer]

Van Helgen schreef op maandag 16 juli 2018 @ 11:00:
[...]


Bedankt! Ik ga vanavond hiermee dubbelchecken of ik vorig jaar de reserve wel goed berekend heb.


[...]


Interessant, dat geeft de burger weer moed! Het is wel het tegenovergestelde van wat psy hierboven zei.
En als ik het goed interpreteer ben je er dus niet van af na 3 jaar?

euh nou wel als jij in 3 jaar 28k aflost (maandelijkse bijdage + evt. eenmalige storting).
Doe je geen extra storting, dan zal het wel langer dan 3 jaar duren voordat je er vanaf bent.

Die 3 jaar heeft er dacht ik vooral mee te maken dat je alsnog je recht op HRA behoudt als je binnen die termijn weer een huis koopt, of verbouwing oid. (hier weet ik de details niet van, voor mij niet van toepassing).

[rzn]

Voorbeeld:
Stel de aankoopprijs van de nieuwe woning bedraagt 300.000. De eigenwoningreserve bedraagt 30.000 euro en jullie hebben een hypotheek verstrekt aan bijvoorbeeld de Rabobank van 300.000. Stel de rentelasten zijn 10.000 per jaar, dan is jullie aftrekbare rente als gevolg van de bijleenregeling niet 10.000 euro maar (300.000-30.000/300.000) x 10.000 = 9000.

[Van Helgen]

In de tussentijd ben ik verder hierin gedoken. Wat ik me afvroeg: mag ik de annuïteiten ook op het "ander deel" aflossen (oftewel: het deel dat is gebruikt voor aanschaf van een auto en waarover de rente dus niet aftrekbaar is)? Immers, als ik dat deel aflos, dan blijft er alleen nog een leningdeel over waarvan de rente wél aftrekbaar is (namelijk: het deel dat voor de aanschaf van de woning is gebruikt).

Ik vond het lastig om hierachter te komen via internet. Ik heb contact gezocht met een groot consultantsbureau die als antwoord gaven dat ik het "pro rata" mag aflossen. Dat betekent het volgende: ik mag de aflossing naar verhouding verdelen over de leningdelen.

Voorbeeld:
Totale lening: 300k
Leningdeel woning: 270k (90%)
Ander deel: 30k (10%)

Stel ik los 10k af, dan mag ik daarvan 9k (90%) aflossen op het leningdeel voor de woning, en 1k (10%) op het andere deel (waarvan de rente niet aftrekbaar is).

Omdat ik dit soort informatie graag zwart op wit wil hebben, ben ik nog verder gaan speuren. Ik kwam het volgende besluit van de Minister van Financiën tegen: https://wetten.overheid.n...1_Circulaire.divisie3.1.2

Hierin staat het volgende:

Leningen kunnen zijn aangewend voor verschillende doeleinden. Zo kan één lening zijn afgesloten voor zowel de eigen woning als voor een consumptieve besteding. Het leningdeel voor de eigen woning hoort in dat geval in box 1. Het leningdeel voor de consumptieve besteding hoort in box 3. Het uitgangspunt is dat een aflossing op een gemengde lening pro rata wordt toegerekend aan het deel van de schuld dat betrekking heeft op de eigen woning en het deel dat is aangewend voor de consumptieve besteding in box 3.

Bovenstaande quote bevestigt m.i. de informatie van de consultant.

Het besluit gaat echter nog verder met een goedkeuring:

Bij aflossing van de gemengde lening kan de belastingplichtige kan [sic] zelf kiezen aan welk vermogensbestanddeel of welk deel van de lening hij de aflossing toerekent.

Als ik me niet vergis kan ik volgens bovenstaand besluit dus kiezen op welk leningdeel ik eerst aflos en hoeft dat niet eens per se pro rata te zijn.

Hopelijk is bovenstaand verhaal correct en nuttig voor anderen.

[Nutella]

Hoi,

We zijn een paar jaar verder, en nu loop ik tegen ditzelfde aan. De vraag is:
Als je een annuitaire hypotheek hebt waardoor je maandelijks verplicht aflost, moeten die aflossingen dan pro rata worden verdeeld over de hypothecaire schuld box 1 en schuld die is geplaatst in box 3 vanwege de bijleenregeling?

Mijn situatie:
Bij aanvang hypothecaire schuld €500.000 aangegaan bij de bank
Vanwege bijleenregeling mocht ik slechts €420.000 lenen, waardoor €80.000 is box 3 is geplaatst.
In 1 jaar vanwege annuitaire lening afgelost in totaal 970. Betaalde rente in totaal €1.280.

Waar moet ik die aflossing vanaf trekken?
Dus welke bedragen vul ik dan in bij box 1 en box 3? En hoe bereken ik dan de af te trekken rente?
Pro rata?

En als je indd zelf mag kiezen. Wat is dan gunstig? De box3 lening verminderen met 970?maar daarmee wordt mijn af te trekken rente niet meer toch? (nog steeds 420.000/500.000)?

Dan is het denk ik toch gunstig om af te lossen op box 1? Dan is de verhouding 420.000/499.030? En de af te trekken rente dus 970 x (420.000/499.030)??

[Ardana]

@Nutella Je kan beter even in het Belastingtopic deze vraag stellen. Een necro-kick is niet de bedoeling, zeker niet waar het belastingen betreft, omdat de regels ieder jaar anders zijn. Daarom gaat dit topic op slot.[/]