Wanneer mag je de verkoper in gebreke stellen ?

[Verwijderd]

Hi,

Wij zijn bezig een maisionette te kopen in een pand nog een andere woning, dus dit wordt gezien als een appartement en volgens de nieuwe wetgeving die dit jaar ingegaan is moet er een actieve VvE zijn.

Deze is er niet, noch is er een onderhouds budget of een meerjaren onderhoudsplaan. Nu eist de bank voor het goedkeuren van de hypotheek, dat er een bouwkundig rapport komt.

De verkoopmakelaar wil deze kosten op ons verhalen, maar wij zijn van mening dat de kosten gemaakt moeten worden vanwege een gebrek van de verkoper en deze dus op zijn bord zouden moeten komen.

Indien er niet tot een concessie over de kosten gekomen kan worden, zou dit dan een geldige reden zijn om de verkoper in gebreke te stellen en aansprakelijk te stellen voor het niet door kunnen gaan van de verkoop ?

[Smobbo]

Je wou kopen zonder een bouwkundige keuring te doen?
Lijkt me niet verstandig!

Wat heeft de keuring met het ontbreken van een onderhoudsplan te maken? Het ontbreken van het plan en vooral budget (!) lijkt me een onderhandelingspunt.
Maar uit je post maak ik op dat er al een prijs overeengekomen is?

Ik zou voor eigen rekening een keuring laten uitvoeren en vooraf afspreken dat als er meer dan x euro voor het eerste jaar aan onderhoud in zit dat dit dan invloed op de prijs heeft. Dat is gebruikelijk (voor je überhaupt een prijs afspreekt overigens...)

[geforce5_guy]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 11:20:
Hi,

Wij zijn bezig een maisionette te kopen in een pand nog een andere woning, dus dit wordt gezien als een appartement en volgens de nieuwe wetgeving die dit jaar ingegaan is moet er een actieve VvE zijn.

Deze is er niet, noch is er een onderhouds budget of een meerjaren onderhoudsplaan. Nu eist de bank voor het goedkeuren van de hypotheek, dat er een bouwkundig rapport komt.

De verkoopmakelaar wil deze kosten op ons verhalen, maar wij zijn van mening dat de kosten gemaakt moeten worden vanwege een gebrek van de verkoper en deze dus op zijn bord zouden moeten komen.

Indien er niet tot een concessie over de kosten gekomen kan worden, zou dit dan een geldige reden zijn om de verkoper in gebreke te stellen en aansprakelijk te stellen voor het niet door kunnen gaan van de verkoop ?

Veel dingen die zover ik kan beoordelen niks met een bouwkundig rapport te maken hebben worden aangehaald door je. In het bouwkundig rapport word gewoon de staat van het object uitgeschreven en bij eventuele problemen een inschatting van de kosten.

Jouw bank wil dat er een bouwkundig rapport komt voor het vertrekken van de hypotheek daar heeft de verkopende partij eigenlijk niks mee te maken lijkt mij. tenzij de verkopende partij bij wet verplicht is een bouwkundig rapport te hebben bij verkoop van de woning.

Jij moet zorgen dat je voldoet aan de voorwaarden die jouw hypotheek verstrekker stelt. Je kan aangeven aan verkopende partij dat je het alleen koopt als ze een bouwkundig rapport overhandigen maar dit zijn ze niet verplicht.

[ Voor 8% gewijzigd door geforce5_guy op 29-05-2018 11:38 ]

[Verwijderd]

@Smobbo De keuring is een eis (van de hypotheek verstrekker) vanwege het ontbreken van een actieve VvE en een onderhoudsplan/budget.

@geforce5_guy ... De eis komt toch voort uit een gebrek van de verkoper ?

[Hackus]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 11:20:
Hi,

Wij zijn bezig een maisionette te kopen in een pand nog een andere woning, dus dit wordt gezien als een appartement en volgens de nieuwe wetgeving die dit jaar ingegaan is moet er een actieve VvE zijn.

Deze is er niet, noch is er een onderhouds budget of een meerjaren onderhoudsplaan. Nu eist de bank voor het goedkeuren van de hypotheek, dat er een bouwkundig rapport komt.

De verkoopmakelaar wil deze kosten op ons verhalen, maar wij zijn van mening dat de kosten gemaakt moeten worden vanwege een gebrek van de verkoper en deze dus op zijn bord zouden moeten komen.

Indien er niet tot een concessie over de kosten gekomen kan worden, zou dit dan een geldige reden zijn om de verkoper in gebreke te stellen en aansprakelijk te stellen voor het niet door kunnen gaan van de verkoop ?

De vraag is eigenlijk 'Is een verkopend makelaar verplicht een bouwtechnokeuring af te geven'
De hypotheekverstrekker eist dit van jou als koper, als voorwaarde bij een toetsing.

hier alvast wat info mbt deze keuring: http://www.bouwtechnokeuring.nl/

Wat is een aankoopkeuring

Een aankoopkeuring is een inspectie van een woning die op het punt staat aangekocht te worden. Een bouwkundige ingenieur gaat tijdens een dergelijke keuring een hele lijst met punten na bij een woning. Zo wordt bijvoorbeeld de fundering gecontroleerd en wordt gekeken naar de bouwkundige staat van de vloeren en muren. Mochten er (verborgen) gebreken zijn, dan worden deze tijdens de aankoopkeuring in beeld gebracht. Wanneer u zo’n keuring uit laat voeren, weet u dus vrijwel exact wat de huidige bouwkundige staat van een pand is.

Is een VvE verplicht ?

[ Voor 22% gewijzigd door Hackus op 29-05-2018 11:52 . Reden: extra info ]

[geforce5_guy]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 11:37:
@Smobbo De keuring is een eis (van de hypotheek verstrekker) vanwege het ontbreken van een actieve VvE en een onderhoudsplan/budget.

@geforce5_guy ... De eis komt toch voort uit een gebrek van de verkoper ?

De eis komt van jouw hypotheek verstrekker. Niet vanuit de verkoper. Dus hoe kan de verkoper aansprakelijk zijn voor een eis die jouw hypotheek verstrekker heeft?

En wat hierboven gezegd word.

[ Voor 3% gewijzigd door geforce5_guy op 29-05-2018 11:41 ]

[Verwijderd]

@geforce5_guy Normaal zou die eis er niet zijn, indien er een actieve VvE zou zijn met een onderhouds budget, maar gezien dit er niet is, eist de bank dat er een bouwkundige keuring plaatsvindt.

[Sander]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 11:20:
Hi,

Wij zijn bezig een maisionette te kopen in een pand nog een andere woning, dus dit wordt gezien als een appartement en volgens de nieuwe wetgeving die dit jaar ingegaan is moet er een actieve VvE zijn.

Deze is er niet, noch is er een onderhouds budget of een meerjaren onderhoudsplaan. Nu eist de bank voor het goedkeuren van de hypotheek, dat er een bouwkundig rapport komt.

De verkoopmakelaar wil deze kosten op ons verhalen, maar wij zijn van mening dat de kosten gemaakt moeten worden vanwege een gebrek van de verkoper en deze dus op zijn bord zouden moeten komen.

Indien er niet tot een concessie over de kosten gekomen kan worden, zou dit dan een geldige reden zijn om de verkoper in gebreke te stellen en aansprakelijk te stellen voor het niet door kunnen gaan van de verkoop ?

Er zijn 2 losse dingen:
1. Er is geen VVE, dit is verplicht. Jij kiest er desondanks voor de woning te kopen terwijl je weet dat er niet aan wettelijke eisen wordt voldaan. Dat is een risico dat je zelf neemt en (in mijn ogen) geen verstandige keuze.
2. De bank wil graag dat je bouwtechnisch laat keuren, veel mensen doen dit echter überhaupt al omdat ze graag willen weten wat er aan zit te komen aan kosten (en je als leek een hoop dingen niet kunt zien/inschatten).

1 en 2 staan los van elkaar, dus het is onredelijk om dat te verhalen, daarnaast is het maar de vraag of je een woning wil kopen waarbij niet voldaan wordt aan wettelijke eisen. En bekijk het eens van je eigen perspectief, over een paar maanden woon jij daar en dan blijkt dat het dak lekt en dat er 25.000 euro betaald moet worden aan reparaties. De andere bewoner heeft dat geld niet, dus wat nu? Ga jij het in je eentje ophoesten?

Vergelijkbare situatie gezien/gehad in een oud appartement een aantal jaren geleden met destijds 50 andere bewoners, die gelukkig voor 60% huurden van 1 projectontwikkelaar. De overige 40% konden de meeste niks missen en hebben uiteindelijk met een schuld van VVE aan de projectontwikkelaar toch het dak laten repareren.

[ Voor 15% gewijzigd door Sander op 29-05-2018 11:46 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 11:43:
@geforce5_guy Normaal zou die eis er niet zijn, indien er een actieve VvE zou zijn met een onderhouds budget, maar gezien dit er niet is, eist de bank dat er een bouwkundige keuring plaatsvindt.

Ik neem aan dat je dat van tevoren wist, dat de VvE niet actief was?

[Verwijderd]

@Verwijderd Ja dat wisten we, dat er geen actieve VvE is, Maar niet dat dit nu wettelijk verplicht is.

Ergens is het zeker ook wel in ons voordeel om die keuring uit te laten voeren.

[eric.1]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 11:48:

Ergens is het zeker ook wel in ons voordeel om die keuring uit te laten voeren.

Ergens? Het is praktisch uitsluitend voor de koper - dan weet jij tenminste wat je koopt en wat er gedaan moet worden. Of dat er nog iets is wat de verkoper op kan of moet pakken.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 11:48:
@Verwijderd Ja dat wisten we, dat er geen actieve VvE is,
...

Je wist het, en toch heb je het gekocht. Op grond waarvan denk je dan schade die hieruit voortvloeit te kunnen verhalen? Als jij een auto koopt waarop staat "LET OP MOTOR DEFECT", ga jij dan na de aankoop eisen dat de verkoper er onder garantie een nieuwe motor in zet?

Maar niet dat dit nu wettelijk verplicht is.

"ik wist niet dat dat wettelijk verplicht was" is nooit een (geldig) excuus.

Ergens is het zeker ook wel in ons voordeel om die keuring uit te laten voeren.

Het was in je voordeel geweest wanneer je de uitkomt van die keuring in de onderhandelingen had meegenomen. Sterker nog, dat had je m.i. ook gewoon moeten doen. Snap je dat je een onderzoeksplicht hebt?

[Señor Sjon]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 11:48:
@Verwijderd Ja dat wisten we, dat er geen actieve VvE is, Maar niet dat dit nu wettelijk verplicht is.

Ergens is het zeker ook wel in ons voordeel om die keuring uit te laten voeren.

Het is al jaren wettelijk verplicht met KvK et al. Je hebt als koper een onderzoeksplicht in deze. De bouwkundige keuring heb je nodig voor je financiering. Die kosten zijn dus voor jezelf.

Je kan ook beargumenteren dat de woning goedkoper is gekocht omdat er geen potje/VvE is.

[ Voor 8% gewijzigd door Señor Sjon op 29-05-2018 12:25 ]

[Verwijderd]

Señor Sjon schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 12:02:
[...]

Het is al jaren wettelijk verplicht met KvK et al. Je hebt als koper een onderzoeksplicht in deze. De bouwkundige keuring heb je nodig voor je financiering. Die kosten zijn dus voor jezelf.

Je kan ook beargumenteren dat de woning goedkoper is gekocht omdat er geen potje/VvE is.

Het is al jaren verplicht een VvE te hebben, en die is er ook een, met een eigen inschrijving KvK en een bankrekening. Onderhoud altijd in goed overleg tussen beide eigenaren gedaan. Echter is er geen ondehoudsfonds en is het dus een 'slapende' VvE, iets wat pas sinds begin dit jaar verplicht is.

We hebben echt wel gevraagd naar de status van de VvE, maar kregen deze gevens vrij laat aangeleverd via de makelaar, waarna we dus zagen dat er geen geld in de pot zat.

Goedkoper dan vergelijkbaare huizen in de buurt is het zeker niet trouwens.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 12:39:
[...]


Het is al jaren verplicht een VvE te hebben, en die is er ook een, met een eigen inschrijving KvK en een bankrekening. Onderhoud altijd in goed overleg tussen beide eigenaren gedaan. Echter is er geen ondehoudsfonds en is het dus een 'slapende' VvE, iets wat pas sinds begin dit jaar verplicht is.

We hebben echt wel gevraagd naar de status van de VvE, maar kregen deze gevens vrij laat aangeleverd via de makelaar, waarna we dus zagen dat er geen geld in de pot zat.

Goedkoper dan vergelijkbaare huizen in de buurt is het zeker niet trouwens.

Heb je de koopovereenkomst getekend zonder dat je wist wat er in kas zat?

[WEBGAMING]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 11:48:
@Verwijderd Ja dat wisten we, dat er geen actieve VvE is, Maar niet dat dit nu wettelijk verplicht is.

Ergens is het zeker ook wel in ons voordeel om die keuring uit te laten voeren.

Aha, jij wist niet hoe het zat, en dat is dan een "gebrek" van de verkoper?

Van wat ik zie kost zo'n keuring een paar honderd euro. Bij de aankoop van een huis is dat natuurlijk helemaal niets. Ga je moeilijk zitten doen om 3-500 euro?

De koop van je huis niet door laten gaan om een keuring van ongeveer 500 euro. Right.

[ Voor 24% gewijzigd door WEBGAMING op 30-05-2018 00:45 ]

[Erwin_83]

Heb je een aankoop makelaar ? Zo ja dan had hij je toch beter moeten adviseren lijkt me.

Als koper heb je onderzoeksplicht en dan horen dit soort dingen toch wel naar voren te komen.

[Panini]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 11:57:
[...]

Je wist het, en toch heb je het gekocht. Op grond waarvan denk je dan schade die hieruit voortvloeit te kunnen verhalen? Als jij een auto koopt waarop staat "LET OP MOTOR DEFECT", ga jij dan na de aankoop eisen dat de verkoper er onder garantie een nieuwe motor in zet?

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 12:53:
[...]

Heb je de koopovereenkomst getekend zonder dat je wist wat er in kas zat?

Ik snap dit niet zo goed? Is het huis nu al gekocht of niet, of is er slechts een intentieverklaring oid getekend? Tenzij jullie meer weten dan ik is er nog helemaal geen overeenkomst tot stand gekomen als ik de OP lees.

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 11:20:
Hi,

Wij zijn bezig een maisionette te kopen in een pand nog een andere woning, dus dit wordt gezien als een appartement en volgens de nieuwe wetgeving die dit jaar ingegaan is moet er een actieve VvE zijn.

Deze is er niet, noch is er een onderhouds budget of een meerjaren onderhoudsplaan. Nu eist de bank voor het goedkeuren van de hypotheek, dat er een bouwkundig rapport komt.

De verkoopmakelaar wil deze kosten op ons verhalen, maar wij zijn van mening dat de kosten gemaakt moeten worden vanwege een gebrek van de verkoper en deze dus op zijn bord zouden moeten komen.

Indien er niet tot een concessie over de kosten gekomen kan worden, zou dit dan een geldige reden zijn om de verkoper in gebreke te stellen en aansprakelijk te stellen voor het niet door kunnen gaan van de verkoop ?

Je bent namelijk 'bezig te kopen' (dus het is nog niet afgerond?). Maar wilt de verkoper wel in gebreke stellen; zonder dat er een overeenkomst is dan?

Zoals @Erwin_83 terecht hiervoor zegt: heb je geen makelaar die je wijst op al deze dingen en daarin advies geeft?

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 12:39:
[...] Onderhoud altijd in goed overleg tussen beide eigenaren gedaan.

We hebben echt wel gevraagd naar de status van de VvE, maar kregen deze gevens vrij laat aangeleverd via de makelaar, waarna we dus zagen dat er geen geld in de pot zat.

Goedkoper dan vergelijkbaare huizen in de buurt is het zeker niet trouwens.

Heb jij bewijs ontvangen van het onderhoud dan gedaan is? Facturen o.i.d.

[ Voor 16% gewijzigd door Panini op 01-06-2018 15:03 ]

[Typhone]

Huis al gekocht op voorbehoud van financiering?

Ik snap niet zo goed wat een onderhoudsplan te maken heeft met een bouwkundige aankoopkeuring. Natuurlijk zijn die kosten voor jou. Al is al het onderhoud de afgelopen jaren netjes uitgevoerd dan kunnen er nog zwaarwegende (niet direct zichtbare) gebreken zijn (waarbij de bank risico's loopt). Los daarvan zie ik nog geen overeenkomst tussen jou en de verkopers dus op grond van welke overeenkomst ga je ze in gebreke stellen?

Volgens mij lopen er hier een paar zaken parallel die niks met elkaar te maken hebben maar waartussen wel verbanden worden gezien.

[Verwijderd]

Panini schreef op vrijdag 1 juni 2018 @ 14:53:

Ik snap dit niet zo goed? Is het huis nu al gekocht of niet, of is er slechts een intentieverklaring oid getekend? Tenzij jullie meer weten dan ik is er nog helemaal geen overeenkomst tot stand gekomen als ik de OP lees.

Dat lijkt mij wel, aangezien er het één en ander door de bank geëist wordt. In de oriënterende fase (dus nog zonder koopovereenkomst) gaat de bank hier niet om vragen.

Je bent namelijk 'bezig te kopen' (dus het is nog niet afgerond?). ...

Hij heeft de hypotheek nog niet rond, en het huis zal nog niet zijn geleverd. Ik kan me voorstellen dat je dan denkt dat je nog "bezig bent een huis te kopen". Juridisch is het een iets ander verhaal, trouwens.

[anboni]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 11:20:
Nu eist de bank voor het goedkeuren van de hypotheek, dat er een bouwkundig rapport komt.

Hele VVE verhaal is voor jouw vraag niet relevant. Bank wil een bouwkundig rapport van de keet (jij als het goed is ook, dan weet je tenminste hoe de boel eraan toe is) en dat zijn kosten die altijd voor de koper zijn.

Van ingebreke stellen is hier nog helemaal geen sprake als je alleen maar een voorlopig koopcontract hebt, waar vermoedelijk nog ontbindende voorwaarden in staan (in ieder geval financiering, hopelijk ook bouwkundige keuring)

[ Voor 21% gewijzigd door anboni op 01-06-2018 16:07 ]

[verjager]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 mei 2018 @ 11:43:
@geforce5_guy Normaal zou die eis er niet zijn, indien er een actieve VvE zou zijn met een onderhouds budget, maar gezien dit er niet is, eist de bank dat er een bouwkundige keuring plaatsvindt.

Maar als jij zou kopen met eigen geld, ipv van een hypothecaire lening, was er toch ook door niemand om gevraagd? De verkoper heeft daar in feite niets mee te maken.