WA- of Opstalverzekering?

[daniel_ev]

Binnenkort komt een aannemer een aantal daglichtspots in mijn keukendak plaatsen. Ik woon in een monumentaal complex waarvan het dak in bezit is van de VvE—en niet van de individuele appartementeigenaren. De VvE laat daarom bij dit soort verbouwingen haar leden altijd een kettingbeding tekenen, waarin wordt overeengekomen dat het individueel lid eventuele (water)schade als gevolg van de verbouwing in kwestie voor rekening van de appartementeigenaar komt.

Nu is waterschade normaliter gedekt door de opstalverzekering van de VvE, maar schade als gevolg van de nog te plaatsen daglichtspots zou daar dus buiten vallen. Voor dit laatste zou ik me graag willen verzekeren: niet alleen tegen schade aan mijn eigen woning, maar vooral tegen schade aan de woning van mijn onderburen.

Heb ik voor deze laatste twee doeleinden een extra, individuele opstalverzekering nodig, een WA-verzekering, of allebei?

[Mijre]

Ik zou als ik jou was langs een adviseur gaan voor de mogelijkheden. Polisvoorwaarden wisselen nogal, dus eenduidige antwoorden zijn niet echt te geven.

Daarnaast: Gaat het je om mogelijke (water)schade rondom het moment van plaatsen? (Opstalverzekeringen zijn vaak erg uitgekleed op het moment van "verbouwing".) Of voor de jaren nadat het geplaatst is? Dat lijkt me ook van belang.

[Breezers]

De VVE moet gewoon na plaatsing de dakramen laten opnemen in de opstalverzekering en wellicht zal de premie iets hoger worden maar een verdeelsleutel hierin dat kan je onderling afspreken. De aannemer die de dakramen plaatst is verzekerd voor mogelijk (vervolg)schade en de VVE kan deze aansprakelijk stellen bij schade. De VVE is in mijn optiek ook de opdrachtgever. (eigenaar dak) Een kettingbeding is in mijn optiek dan ook een slecht instrument. Als jij de opdrachtgever bent van de aannemer kan de VVE jou persoonlijk aansprakelijk stellen voor schade maar ik zou wel even goed informeren of jou WA verzekering dit wel dekt (geen eigenaar dak). Jij kunt natuurlijk op jou beurt de aannemer aansprakelijk stellen maar in eerste aanleg ben je dan aansprakelijk m.b.t. richting de VVE.

Gaat ook vreemde situatie opleveren als de dakramen jouw eigendom zijn en het dak weer van de VVE, veel plezier dat te verkopen en/of verzekeren.

[ Voor 8% gewijzigd door Breezers op 21-05-2018 14:55 ]

[DCV191283]

Hoe dit precies zit, geen idee, overleg inderdaad met een expert. Ik kan me goed voorstellen dat de VVE niet bij elke aanpassing een gewijzigde polis wil hebben omdat de verdeelsleutel steeds onduidelijker wordt.

Ik zelf heb mijn keuken en badkamer, die duidelijk meer waard waren als het geschatte bedrag in de opstalverzekering van de VVE, in de inboedelverzekering op laten nemen. Dat was de oplossing die de verzekeringstussenpersoon bij mij heeft bedacht, inmiddels ook een keer schade gehad en ook gewoon uitbetaald gekregen, dus schijnbaar werkt dat....

Wat betreft verkoop levert bovenstaande overigens niets vreemds op. Bij verkoop van een appartement verkoop je niet zozeer dat appartement zelf, maar 1 zoveelste deel van het gebouw en daarnaast het recht om op jouw huisnummer te gaan wonen. Dus van wie ze zijn is daar niet zo belangrijk. Het is daarnaast een individuele aanpassing van de woning, dus onderhoudskosten vallen onder kosten voor de bewoner niet voor de pot van de VVE.

[daniel_ev]

@Mijre, het gaat met om de periode ná de verbouwing. Eventuele schade tijdens het verbouwen is sowieso gedekt door de verzekering van de aannemer en de dakdekker.

@Breezers, de VvE bestaat uit zo'n 85 huishoudens, en ik ben bang dat de vereniging niet voor iedere individuele verbouwing de collectieve opstalpolis zal willen openbreken Het kettingbeding lijkt inderdaad niet het meest voor de hand liggende instrument voor dit soort kwesties, maar is in het verleden door de huisjurist nu eenmaal aangedragen als standaardoplossing voor verbouwverzoeken die VvE-eigendom als daken en hoofdwaterleiding raken.

@DCV191283, ik check het inderdaad even met mijn verzekeraar—die was met Hemelvaart niet bereikbaar. Maar ik denk dat ik inderdaad op de combi opstalverzekering VvE / eigen inboedelverzekering / eigen WA-verzekering uit ga komen. Ik post hier nog wel even wat er uit is gekomen als ik reactie heb van verzekeruzelf.nl.

[Rukapul]

Wat is het financiele risico eigenlijk? Bij plaatsing draagt de aannemer het risico. Na plaatsing valt het onder de VVE opstaldekking (dat uitsluiten is absurd). Dan komt het dus neer op het eigen risico van de opstalverzekering gerelateerd aan de koepels. Dat gaat dus helemaal nergens over.

[daniel_ev]

@Rukapul: de VvE vraagt leden juist om een kettingbeding aan te gaan, waarin het VvE-lid dat zo nodig een extra aftapping van de hoofdwaterleiding of, in mijn geval, een daglichtspot wil hebben, accepteert dat eventuele schade tijdens of ná uitvoer van de werkzaamheden voor zijn of haar rekening komt.

Ik heb me laten uitleggen dat een langlopende rechtszaak tussen VvE en een oud VvE-lid (wiens hoofdwaterleiding door ondeugdelijk uitgevoerde bouwwerkzaamheden was gesprongen) tot dit beleid heeft geleid.

Maar help me even (want IANAL): waarom zou het uit de collectieve opstalverzekering uitsluiten van door een individueel VvE-lid uitgevoerde of geaccrediteerde aanpassingen aan het gemeenschappelijk eigendom—het dak—"absurd" zijn? Hoor het graag, want ik heb net € 795,- bij de huisnotaris van de VvE mogen aftikken voor het laten opstellen van zo'n stom kettingbeding

[Cheesy]

Rukapul schreef op dinsdag 22 mei 2018 @ 09:46:
Wat is het financiele risico eigenlijk? Bij plaatsing draagt de aannemer het risico. Na plaatsing valt het onder de VVE opstaldekking (dat uitsluiten is absurd). Dan komt het dus neer op het eigen risico van de opstalverzekering gerelateerd aan de koepels. Dat gaat dus helemaal nergens over.

Inderdaad, het valt mijns inziens ook onder de CAR-verzekering van de aannemer.

https://www.bouwgarant.nl/tips/verzekering-aannemer/

[Reptile209]

daniel_ev schreef op woensdag 23 mei 2018 @ 08:04:
@Rukapul: de VvE vraagt leden juist om een kettingbeding aan te gaan, waarin het VvE-lid dat zo nodig een extra aftapping van de hoofdwaterleiding of, in mijn geval, een daglichtspot wil hebben, accepteert dat eventuele schade tijdens of ná uitvoer van de werkzaamheden voor zijn of haar rekening komt.

Ik heb me laten uitleggen dat een langlopende rechtszaak tussen VvE en een oud VvE-lid (wiens hoofdwaterleiding door ondeugdelijk uitgevoerde bouwwerkzaamheden was gesprongen) tot dit beleid heeft geleid.

Maar help me even (want IANAL): waarom zou het uit de collectieve opstalverzekering uitsluiten van door een individueel VvE-lid uitgevoerde of geaccrediteerde aanpassingen aan het gemeenschappelijk eigendom—het dak—"absurd" zijn? Hoor het graag, want ik heb net € 795,- bij de huisnotaris van de VvE mogen aftikken voor het laten opstellen van zo'n stom kettingbeding

Het lijkt me juist gek om dat aan een individuele bewoner te koppelen. Zoals al is opgemerkt, is eventuele schade tijdens uitvoering of tijdens de garantie-periode voor de aannemer, geen discussie.

Maar vanaf dat punt moet het toch gewoon onder de algemene opstal vallen? Stel nou dat jij dit uitvoert en over een jaar verhuist. En nog 6 maanden later is een van die ramen lek. Dan kunnen ze toch moeilijk nog bij jou aankloppen, of blijf jij persoonlijk tot in lengte van jaren aansprakelijk? Hoe heeft de notaris dat eigenlijk op papier gezet? En ik denk ook niet dat je dit risico zelf apart zou kunnen verzekeren (al helemaal niet als je er niet meer woont), dus dan ga je echt zelf voor de bijl.
Een nieuwe eigenaar gaat ook geen onduidelijke liabilities van een vorige bewoner overnemen, die gaat er gewoon vanuit dat de opstal gedekt is door de opstalverzekering.

Ik zou als VvE alleen eisen dat vóór uitvoering goedkeuring van (een expert namens) de VvE is gegeven voor de werkzaamheden, en dat desnoods de opstalverzekering daar ook bij betrokken wordt zodat zij ook weten wat ze verzekeren. Dan weet je tenminste dat er geen Beun de Haas wordt ingehuurd. En daarna is het risico voor de VvE en de verzekering.

[Rukapul]

Precies. Er is heel weinig nodig aan moeite en kosten om aanpassingen fatsoenlijk onder de VVE opstalverzekering te laten vallen. Daarvoor hoeft eigenlijk alleen maar uitsluitingsclaudules van de VVE opstalverzekering afgevangen te worden wat in de praktijk zal neerkomen op slecht beunwerk. Dat valt af te vangen met de eis voor erkende vakbedrijven (evt. door VVE aangewezen) en een opleverkeuring.

[daniel_ev]

@Reptile209, nu is dat wel precies waar een kettingbeding voor is: een overeenkomst die juist die afspraken vastlegt die ook "volgende kopers van de woning [...] moeten nakomen".

Ik ben ook bepaald geen fan van deze constructie, maar het is wel consistent beleid van de VvE (en alle andere VvE's die door dezelfde beheersorganisatie worden ondersteund) om eventuele schade door werkzaamheden van individuele leden aan het collectief eigendom bij de oorspronkelijke opdrachtgever neer te leggen: het VvE-lid dus.

Blijft desondanks de volgende vraag openstaan: mocht er weken, maanden of jaren na dato toch iets misgaan, ben ik dan gedekt door een WA-verzekering, moet ik een eigen opstalverzekering afsluiten, of een andere polis?