2maand in huurhuis: geen beloofde renovatie, wel huur omhoog

[Brent]

Sinds 1 maart huur ik een (geprivatiseerde) woning, waarbij tevoren is beloofd (midden januari telefonisch besproken, laten nog mondeling (met getuige) en per mail, niets schriftelijk) is toegezegd dat toilet en badkamer gerenoveerd zouden worden. De verhuurder heeft slechts 1 'technisch medewerker' (zegge meneer X) lijkt, die de gehele inventaris moet bedienen, en zowel voor mij als voor helpdesk en de man bij sleuteloverdracht onbereikbaar blijken. Van de nieuwe buurman heb ik begrepen dat het een type liever lui dan moe is. In elk geval ben ik nog steeds niet benaderd over het hoe en wanneer (op samen een afspraak maken reken ik al niet meer) van de renovatie. Bellen heb ik dus geprobeerd, maar de man is er gewoon nooit. Overigens hebben zijn we in overleg een maand later pas gaan huren zodat in februari (tussen oude en nieuwe huurder) de renovatie zou plaatsvinden. Bij de sleuteloverdracht kwamen we er pas achter (0,0 communicatie dus) en ook de man ter plekke wist van niets (en kon meneer X ook niet te pakken krijgen), maar zou 'erachter aan gaan'.

Intussen heb ik een huurverhoging van 3,5% op de mat, wat ik eigenlijk wel een beetje vreemd vind voor dit gebrek aan service. Ik ken inmiddels een aantal buren, geen van hen zijn erg enthousiast over het bedrijf (het is een grote manager, de eigenaar is een pensioenfonds).

Het opbellen leidt dus in feite enkel tot 'we nemen het mee' of 'we laten het meneer X weten zodra hij er weer is'. Daarentegen heb ik ook weer niet zo'n zin om risico te lopen met een niet-akkoord-gaan brief (in reactie op huurverhoging) eruit te moeten. Ik wil niet verhuizen of iets dergelijks, maar ik wil wel eventueel protesteren tegen de huurverhoging, ik dacht aan een brief dat ik akkoord ga mits ik schriftelijk een toezegging krijg t.a.v. de renovatie. Zijn er mensen die hier een advies over kunnen geven?

[eXtink]

Je kan dit melden bij de huurcommissie voor een eventuele huurvermindering/verplichting om het onderhoud uit te laten voreen.
https://www.huurcommissie...en/onderhoud-en-gebreken/

[secret17]

Even resume, dat ik het goed begrijp:

- Je hebt begin dit jaar een huurovereenkomst getekend om te gaan huren per 1 maart tegen een huurbedrag X.
- Je hebt zowel mondeling als schriftelijk (want mail is schriftelijk) afgesproken dat badkamer en toilet nog voor die datum gerenoveerd zouden worden, wat niet is gebeurd.
- Nu je er woont is verhuurder niet meer te bereiken, maar na twee maanden krijg je al wel weer een huurverhoging voor je kiezen.

Om te beginnen zou ik, als je de mogelijkheid hebt, rechtsbijstand eens inschakelen. Zij kunnen op basis van jouw overeenkomst en afspraken de beste manier van handelen adviseren. Ik gok dat je de verhuurder gewoon in gebreke moet stellen. Je hebt immers een schriftelijke afspraak staan dat de renovatie al uitgevoerd had moeten zijn. Eventueel kun je hier consequenties aan verbinden (zoals minder huur betalen zolang renovatie niet is uitgevoerd.). Dat is dan je pressiemiddel. Ik gok dat zodra je dat doet de verhuurder ineens wel van zich laat horen.

Overigens vraag ik me ook af of die huurverhoging al legitiem is na 2 maanden huur. Staat er iets in je huurcontract over mogelijkheid van huurverhoging?

[Anoniem: 992889]

het lijkt me sowieso dat de huurverhoging los staat van de verbouwing. Daar krijg je wellicht nog een verhoging van indien verbouwing is uitgevoerd 9woning verbetering).

Let op: Bij een nieuw huurcontract, mag de verhuurder binnen de eerste 12 maanden van het huurcontract een voorstel voor huurverhoging doen. Als een huurder bijvoorbeeld per 1 april een woning huurt, dan mag de verhuurder per 1 juli een huurverhoging voorstellen.

[Brent]

secret17 schreef op dinsdag 1 mei 2018 @ 11:12:
Even resume, dat ik het goed begrijp:

- Je hebt begin dit jaar een huurovereenkomst getekend om te gaan huren per 1 maart tegen een huurbedrag X.

Klopt.

- Je hebt zowel mondeling als schriftelijk (want mail is schriftelijk) afgesproken dat badkamer en toilet nog voor die datum gerenoveerd zouden worden, wat niet is gebeurd.

Over de datum is alleen dat eerste telefoongesprek gesproken, nog voor het huurcontract getekend was. Daarna is er niet meer over data gerept. Ook is er geen harde toezegging in de mail, slechts 'we nemen het mee' of 'we vragen meneer X u meer te laten weten'.

- Nu je er woont is verhuurder niet meer te bereiken, maar na twee maanden krijg je al wel weer een huurverhoging voor je kiezen.

Zoals de andere poster al zegt: een huurverhoging mag in een geliberaliseerd huurcontract eens per 12 maanden, ook al in het eerste jaar. Het is meer dat ik hem wat hoog vind (3,5%, duidelijk meer dan inflatie) en ik inderdaad nog een verhoging kan verwachten zodra de renovatie een feit is. Helaas heb ik geen rechtsbijstandverz. (ik heb het ooit bekeken en zag dat die voor huurgeschillen vaak maar weinig dekken, misschien bekeek ik niet de juiste verzekering).

[secret17]

Brent schreef op dinsdag 1 mei 2018 @ 11:32:

Over de datum is alleen dat eerste telefoongesprek gesproken, nog voor het huurcontract getekend was. Daarna is er niet meer over data gerept. Ook is er geen harde toezegging in de mail, slechts 'we nemen het mee' of 'we vragen meneer X u meer te laten weten'.

In Nederland is een mondelinge overeenkomst ook een rechtsgeldige overeenkomst. Het is echter heel lastig achteraf te bewijzen dat die afspraak gemaakt is (met name wanneer het een telefoongesprek is geweest). Als jij 'm juridisch wil dwingen aan die afspraak te houden en hij moeilijk gaat doen (waar nu tekenen van zijn), wordt het jouw woord tegen het zijne, of gaat hij het nuanceren in de zin dat hij niets heeft beloofd, hooguit heeft aangegeven voornemens te zijn dit en dat...

Enfin, je kan altijd proberen om hem in gebreke te stellen door een aangetekende brief te sturen en daarin te stellen dat jullie mondeling overeen waren gekomen dat hij de renovatie voor 1 maart zou hebben afgerond, en dat je hem de kans geeft deze renovatie voor 1 juni af te ronden. Als hij dan nog steeds in gebreke blijft kun je aangeven vanaf juni een percentage van de huur in te houden totdat renovatie is uitgevoerd.

De kans is aanwezig dat hij dan in ieder geval met je in gesprek gaat. Of je je poot hierover juridisch stijf kan houden is lastig te zeggen zonder contract of bewijs van overeenkomst...

PS: in hoeverre is de renovatie eigenlijk van belang voor jouw woongenot? Is de huidige staat niet redelijk bruikbaar/vies/gebrekkig, of gaat het puur om modernisering van iets wat feitelijk nog goed functioneert?

In het eerste geval kun je je als huurder ook nog beroepen op het recht van redelijk woongenot. Een toilet en douche moeten immers wel functioneren en niet vanwege vocht/schimmel/lekkages min of meer onbruikbaar zijn. Wil je echter liever van die lelijke groene tegeltjes af terwijl het in principe nog allemaal goed is, dan sta je minder sterk..

[ Voor 16% gewijzigd door secret17 op 01-05-2018 11:45 . Reden: Aanvulling ]

[sugarlee89]

Niet echt netjes om eerste jaar al verhoging te geven aan huur, meestal krijg je die vanaf t 2e jaar.

[SgtElPotato]

Sowieso niet heel erg slim om afspraken te maken en deze niet op papier te zetten. Het bewijzen van deze afspraken kan een hele klus worden indien je het bijvoorbeeld voor wilt laten komen.

Ik zou inderdaad contact op nemen met je rechtsbijstand en samen met hun een getekende brief opstellen o.i.d.

[Lan Mandragoran]

Gebruikelijk is dat elk jaar in juli de huurprijzen worden verhoogd, ook als je nog maar kort huurt. Kijk even in je huurovereenkomst of zij die indexatiebevoegdheid ook daadwerkelijk hebben en per wanneer ze die in mogen zetten.

Ten aanzien van de beloofde renovatie sta je niet heel sterk; het is jouw woord tegen zijn woord ten aanzien van het moment waarop deze renovatie plaats zou moeten vinden. Ik zou schriftelijk (email is prima) laten weten dat een voorwaarde voor het huren van het huis was dat de boel gerenoveerd zou worden en dat dit niet is gedaan, waarbij je aangeeft het binnen nu en 2 maanden geregeld wil hebben en anders recht hebt op huurverlaging.

[Brent]

Dank voor de reacties. @Lan Mandragoran : staat dat recht op huurverlaging ergens aangegeven? Kan ik ergens naar verwijzen? Bij de sleuteloverdracht is de renovatie wel besproken en daarbij is een getuige die zou kunnen bevestigen dat de toezegging wel is gedaan (alleen niet wanneer).

[secret17]

Brent schreef op woensdag 2 mei 2018 @ 10:01:
Dank voor de reacties. @Lan Mandragoran : staat dat recht op huurverlaging ergens aangegeven? Kan ik ergens naar verwijzen? Bij de sleuteloverdracht is de renovatie wel besproken en daarbij is een getuige die zou kunnen bevestigen dat de toezegging wel is gedaan (alleen niet wanneer).

Je kunt niet echt spreken van 'recht op huurverlaging', maar als jij kunt bewijzen dat de beloofde renovatie redelijkerwijs onderdeel was van de getekende huurovereenkomst, dan kun je stellen dat jij een bepaald huurbedrag hebt afgesproken op basis van een gerenoveerd huis met bijkomend woongenot. Als die renovatie uit blijft, kun je dus stellen dat je vanwege verminderd woongenot nu ook niet de volle huur hoeft te betalen maar slechts een gedeelte daarvan; bijvoorbeeld 5% minder.

Voor de verhuurder zou dat een prikkel kunnen zijn om de renovatie alsnog op korte termijn uit te voeren, of in ieder geval met jou in gesprek te gaan hierover.

Het komt dus wel neer op die bewijslast. Het is jammer dat je niets zwart op wit hebt, maar een getuige en een mailtje met wat info is al iets. Je moet het aan de rechter zo aannemelijk mogen kunnen maken dat die afspraak gemaakt is.

Voordat je naar de rechter stapt is het echter altijd verstandig om eerst met minder zware middelen, zoals een brief en/of een voorstel om te kijken of je er toch niet samen uit kunt komen.

[ Voor 0% gewijzigd door secret17 op 02-05-2018 10:53 . Reden: typo ]

[Morelleth]

Heb je in je mailwisseling met de bevestiging "we zullen er naar kijken" en "we zullen meneer x vragen meer te laten weten"zelf ook die afspraken benoemt en naar deze gesprekken verwezen?
Want in dat geval bevestigen ze in principe al de gemaakte afspraken (ze ontkennen ze immers niet).
Tevens kan je die getuige van het gesprek wat op papier laten zetten als verklaring.
Dan heb je al 2 "concretere" bewijsstukken.

Huurverhoging zou ik niet weten wat wel en niet redelijk is. Volgens mij (maar weet het niet zeker) is de prive sector niet gebonden aan maximum huurverhogingen, maar wel aan maximum prijzen volgens de puntensystemen.
(Zou mijn eigen woning bv voor ca 1300 volgens punten systeem mogen verhuren, maar een reëele "start"prijs is 900-1000)


Gezien je in de privesector huurt verwacht ik niet dat je naar het juridisch loket kan (althans niet veel meer dan een vrijblijvend gratis advies kan krijgen).
En voor rechtsbijstand ben je nu te laat (conflict bestaat immers al).
Wel zijn er meerdere verzekeraars die je ook nu nog kunnen/willen helpen waarbij het afgekocht kan worden.

Maar hoe dan ook, ga je zelf in eerste instantie opdraaien voor een hoop kosten en alle tijd die je erin steekt.
Wees je daar van bewust en kijk waar je je energie en geld in wil steken.
(Die renovatie lijkt me sowieso een goede. Gezien die onderdeel was van de afspraken voor je originele huurprijs ex verhogingen)

[Brent]

Ja, heb er wel naar verwezen in de mailwisselingen en telefoon, en dat is ook nooit ontkent, echter ook niet echt heel duidelijk bevestigd (we nemen het mee...).

Ik zal in de pen klimmen om die uitblijvende renovatie aan een huurverlaging te koppelen. Dank allen!

[Virtuozzo]

Bedenk goed dat je geen bezwaar kan maken tegen een voorstel huurverhoging, je zit tenslotte in niet-sociale huur.

Je kan echter wel nog steeds het verbreken van overeenkomst aanvoeren als onderbouwing voorstel huurverlaging. Ben wel voorzichtig, het gaat hier om renovatie, en daar zijn zeer specifieke regels voor.

Informeer je goed, maak gebruik van de Huurcommissie, en denk er aan: schriftelijk.

[jeanj]

Brent schreef op woensdag 2 mei 2018 @ 11:24:
Ja, heb er wel naar verwezen in de mailwisselingen en telefoon, en dat is ook nooit ontkent, echter ook niet echt heel duidelijk bevestigd (we nemen het mee...).

Ik zal in de pen klimmen om die uitblijvende renovatie aan een huurverlaging te koppelen. Dank allen!

Wat staat er op die drie puntjes, staat er
we nemen het mee in overweging -> geen bevestiging
we nemen het mee in de planning -> bevestiging

Ook geeft je aan dat ze het meneer X laten weten. Is hij de beslisser of de uitvoerder. Indien het laatste, een bevestiging.

Verder is die huurverhoging de normale jaarlijkse verhoging die ze elke 12 maanden uitvoeren, of hebben ze al vast de verhoging voor de verbouwing op gevoerd?

Ik weet niet hoe het juridisch zit, maar wie zegt dat je voor een nieuwe badkamer/wc extra moet gaan betalen. Er zit toch afschrijving in de huur op die zaken?