Gevel verzakt na graafwerkzaamheden, wat nu?

[Jelte]

Er komt naast mijn huis uit 1912 een aanbouw. Omdat de aanbouw over de riolering zou komen wordt deze eerst vervangen. Deze riolering ligt langs het huis en aardig diep (120cm), ruim onder de fundering.

De aannemer heeft een gleuf gegraven langs het huis. Tijdens de werkzaamheden hoorde ik het huis tikken. En zag ik opeens een scheur in het stucwerk. De gleuf is weer dicht gegooid, maar de schade is er al.

De Achterhoek van het huis is circa 2cm verzakt. Met scheuren en een kozijn onder druk tot gevolg. Dat is allemaal te herstellen. Maar...

Moet ik nog wat met de fundering? Moet deze hersteld/opgehoogd worden?
Nu kan het nog, de aannemer zal natuurlijk snel met de fundering verder willen. Daarna wordt het alleen maar lastiger.

[Mohy]

Ik zou er een expert bij halen en zeker niet zelf bedenken wat je het beste kunt doen. Ik kwam dit (https://www.bouwwereld.nl/funderingen/) nog wel tegen, wellicht een optie?

[Morelleth]

Meen je nu serieus dat de aannemer zonder enig onderzoek gewoon is gaan graven direct naast het huis?

Zo te horen (aanname) is het gefundeerd op staal (dus direct op de zandlaag).
Reden van de zakking is simpelweg verlaging van de korrelspanning daardoor zetting.
Oplossing is ook relatief eenvoudig op papier, integriteit fundering controleren, indien mogelijk terug "opkrikken" en de scheuren fixen.
Feitelijke uitvoering daarvan is een stuk lastiger. Helemaal bij oudere panden.

En dit gaat al gauw in de duizenden euro's lopen als je een beetje pech hebt.

[Señor Sjon]

Een paar weken geleden ging er nog een hele gevel ten onder n.a.v. dit soort werkzaamheden. Als de boel verzakt, staat de boel dus niet op palen, maar op zand. Dan had je ook al het risico dat je fundament wegspoelt door een gebroken pijp.

Maar z.s.m. hulp inschakelen en wellicht al de aannemer aansprakelijk stellen. Zij zijn hiervoor verzekerd.

[ Voor 13% gewijzigd door Señor Sjon op 11-04-2018 17:02 ]

[KabouterSuper]

je moet in elk geval zo vaak en veel mogelijk foto's (blijven) maken om bewijs te hebben....desnoods elke dag. En zoals Senor Sjon al zegt: de aannemer aansprakelijk stellen.

[Jelte]

Aannemer ga ik zeker aansprakelijk stellen. Dat snapt hij gelukkig wel.
Boos zijn komt nog, eerst veilig stellen. Want vanavond gaat het weer hard regenen/onweren.

Nu alleen iemand vinden die me echt kan adviseren. Maar waar te zoeken?

[ Voor 18% gewijzigd door Jelte op 11-04-2018 17:12 ]

[Kypo]

Heb je een rechtsbijstandverzekering? Bel hen er eens over op

[w00d]

Zoek een constructeur, die kan de schade het beste beoordelen en adviseren hoe verder.

[DeBolle]

Jelte schreef op woensdag 11 april 2018 @ 17:12:
Nu alleen iemand vinden die me echt kan adviseren. Maar waar te zoeken?

Opstalverzekering meteen bellen: zij schakelen dan de nodige experts/salvage in indien nodig. De lokale gemeente is al dicht natuurlijk, maar wellicht hebben zij op bouw- en woningtoezicht een alarmnummer.
De gevaarzetting moet zo snel mogelijk worden bepaald en misschien moeten maatregelen worden getroffen om vervolgschade te voorkomen.

[Jelte]

DeBolle schreef op woensdag 11 april 2018 @ 17:31:
[...]

Opstalverzekering meteen bellen: zij schakelen dan de nodige experts/salvage in indien nodig. De lokale gemeente is al dicht natuurlijk, maar wellicht hebben zij op bouw- en woningtoezicht een alarmnummer.
De gevaarzetting moet zo snel mogelijk worden bepaald en misschien moeten maatregelen worden getroffen om vervolgschade te voorkomen.

de fundering is weer ondersteund. Het zand ligt weer terug. Verder zakken zal niet gebeuren.

Morgen bel ik mijn tussenpersoon, die verwijst me vast goed naar de juiste persoon.

[ Voor 5% gewijzigd door Jelte op 11-04-2018 19:08 ]

[The Eagle]

Jelte schreef op woensdag 11 april 2018 @ 18:40:
[...]
de fundering is weer ondersteund. Het zand ligt weer terug. Verder zakken zal niet gebeuren.

Aanname van jouw kant. Aannemer mag dat zeggen maar die heeft het ook veroorzaakt. Pas voor waarheid zeggen als het door een onafhankelijke partij is vastgesteld.

Morgen bel ik mijn tussenpersoon, die verwijst me vast goed naar de juiste persoon.

Prima stap, maar ook aannemer schriftelijk aansprakelijk stellen voor geleden schade en evt nog komende schade. Kan vefvolgschade zijn maar ook nieuwe schade als er weer gegraven, hersteld etc moet worden. Wie zegt dat het bij herstellen van een fundering bij een svheur blijft?

[Jelte]

Ik heb fotos gemaakt van alle scheuren en op de grootste scheur in buitengevel een kruis gezet met watervaste stift. Kan er in de gaten gehouden worden of het verder verzakt.

Voor nu ga ik even geen actie ondernemen behalve communiceren met mijn verzekering. Ik heb de aannemer ook gevraagd zijn CAR verzekering in te schakelen.
Totdat duidelijk is wat er moet gebeuren, liggen de werkzaamheden nu stil.

Natuurlijk is het aanname dat het niet gaat verzakken. Ik vertrouw op mijn boerenverstand en wat ik heb gezien. Gat weer dicht gooien van grote hoogte, aarde viel telkens vanaf een meter of 3. En daarna goed aangereden met de graafmachine zelf. Veel meer valt er nu niet te doen.

In de achtergevel enkele grote scheuren en meer richting de voorkant wat kleinere. Wel klemt de voordeur en een deur boven nu.

Dank voor alle adviezen. Morgen hopelijk meer.

---

Een huis dat verzakt kraakt niet, kan ik je vertellen. Het tikt... En dat is geen hard geluid. Moest goed luisteren door het gebrom van de graafmachine heen.
En toen ik de eerste scheur zag snel aangegeven dat ze het weer dicht moesten gooien, kinderen van boven gehaald en in de keuken gezet, totdat alles weer dicht was.

En ik hoor geen getik meer.

[Morelleth]

Mag ik je adviseren een geotechnisch bureau als Nebest (in overleg met de aannemer) te raadplegen?
https://www.nebest.nl/producten/bestaande-funderingen

De mensen die daar werken zijn onder andere ook de docenten voor opleidingen geotechniek.
En ze kunnen begeleiden in verder herstel.

Er zijn mogelijke hele simpele oplossingen mogelijk (bv stabiliseren, de verzakking voor lief nemen en schade laten herstellen en waardevermindering woning claimen) tot hele dure (zoals terug op vijzelen fundering tot en met het remidieëren middels groutinjecties)
E.e.a is compleet afhankelijk van de lokale grondsamenstelling, diepere grondlagen, waterpeil en directe omgeving.

De verzakking is overigens nu ingezet en zal daardoor op het hele pand invloed hebben (pand is immers verbonden en ondergrond is zich nu aan het zetten/herschikken). De reden voor grote scheuren achter en kleine voor is dat het een ongelijkmatige zetting is.
Zou het overal even groot zijn dan zou je pand niet scheuren maar gewoon "zakken".

Laat er dus echt een expert naar kijken want het is complexe materie waar een hoop mensen zich op verkijken.

[Jelte]

Ik ga zelf maar geen deskundige inschakelen. Laat de verzekeringen dat maar regelen.

Afgesproken met de aannemer dat we het bij ieders verzekering melden. Dus zijn CAR en mijn opstal.
Aan hun om aan te geven wat ze nodig hebben om de schade te bepalen.

Waarschijnlijk gaat opkrikken van de fundering te ver. Het lijkt me wel fijn om de grond onder de fundering te versterken.
Maar tot dat een derde partij heeft gezegd dat moet je doen/het is goed, ligt het werk stil.

[Kalevandaal]

Jelte schreef op donderdag 12 april 2018 @ 15:01:
Maar tot dat een derde partij heeft gezegd dat moet je doen/het is goed, ligt het werk stil.

Stilstand is m.i. achteruitgang.
Hoe langer je wacht, hoe slechter het kan worden.

Zoals hier al aangegeven, een fundering vermoedelijk op staal (zand). Dit kan met hevige regen wegspoelen. Daarnaast is het zand wel aangevuld, maar is dit ook verdicht? Anders klinkt het zand in en zakt de boel weer.
Bij ons is het motto om snel te schakelen. Constructeur, afdragen naar draagkrachtige grond, tijdelijke stempeling, wat dan ook.
Zonder foto's en tekening is dit makkelijk geroepen natuurlijk

[Jelte]

Klopt.

En het werk aan de aanbouw ligt stil. De situatie is nu stabiel en veilig. Anders sliep ik niet in mijn huis

Ik kan vertellen dat het zand flink is verdicht diezelfde middag/avond nog. Het zand is van grote hoogte laten vallen en daarna is de graafmachine (geen kleintje) er nog een paar keer over heen gereden. Dat is secuur gedaan.
Ook het kruisje wat ik met watervastestift over de grootste barst heb getekend is nog in lijn.

Daarnaast ligt het nu bij zijn CAR verzekering en mijn rechtsbijstand.

De opstalverzekering dekt niet in het geval van verzakking/instorting. Lekker dan. Om het volledige verzekerde bedrag van de opstalverzekering uitgekeerd te krijgen, moet het huis dus afbranden. Een andere mogelijkheid kom ik zo niet op.

[Rukapul]

Ik vind de houding toch wel vrij passief. Een paar honderd euro uitgeven aan een eerste onafhankelijk expert advies lijkt me een kleine investering.

Rechtsbijstand is clueless. De verzekering van tegenpartij heeft als enig doel minimalisatie van de uitkering. De aannemer is op zijn best goedwillend maar onkundig (heeft zojuist het huis vern**kt).

Volstrekt logisch dat een opstalverzekering dit niet dekt. Dit is geen van buiten komend onheil, maar onhandig kluswerk.

[evilution]

Jelte schreef op woensdag 11 april 2018 @ 20:10:

Natuurlijk is het aanname dat het niet gaat verzakken. Ik vertrouw op mijn boerenverstand en wat ik heb gezien. Gat weer dicht gooien van grote hoogte, aarde viel telkens vanaf een meter of 3. En daarna goed aangereden met de graafmachine zelf. Veel meer valt er nu niet te doen.

Een gat dichtgooien en er een keer met de graafmachine overheen rijden is niet echt fatsoenlijk verdichten van de grond... en dan een put van 3 meter diep? (waarom eigenlijk 3 meter als de riolering op 1.20 ligt?) Grond verdicht je laag voor laag met een wacker anders blijft het verzakken.

[Señor Sjon]

Jelte schreef op vrijdag 13 april 2018 @ 09:18:
Klopt.

En het werk aan de aanbouw ligt stil. De situatie is nu stabiel en veilig. Anders sliep ik niet in mijn huis

Ik kan vertellen dat het zand flink is verdicht diezelfde middag/avond nog. Het zand is van grote hoogte laten vallen en daarna is de graafmachine (geen kleintje) er nog een paar keer over heen gereden. Dat is secuur gedaan.
Ook het kruisje wat ik met watervastestift over de grootste barst heb getekend is nog in lijn.

Daarnaast ligt het nu bij zijn CAR verzekering en mijn rechtsbijstand.

De opstalverzekering dekt niet in het geval van verzakking/instorting. Lekker dan. Om het volledige verzekerde bedrag van de opstalverzekering uitgekeerd te krijgen, moet het huis dus afbranden. Een andere mogelijkheid kom ik zo niet op.

Sorry, maar die twee dingen hebben geen samenhang met elkaar. Je huis is scheefgezakt en 'hangt' nu aan de achtergevel blijkbaar. Het fundament van de woning is aangetast en ik denk dat met een shovel vlak langs je fundering heen en weer karren eerder schade geeft dan de grond goed verdicht. Je kan namelijk ook je fundering opzij drukken op die manier. Een oud huis heeft geen schijn van kans tegen zo'n apparaat. Het van grote hoogte laten vallen van grond maakt dan weer geen bal uit. Een trilplaat en in lagen werken wel, maar ik denk eerder dat je het zandpakket onder de fundering moet repareren. Laat de CAR z.s.m. schakelen. Die sturen een expert en kunnen snel handelen als het moet. Het gaat nu wel erg laissez faire voor mijn idee.

[Lawwie]

evilution schreef op vrijdag 13 april 2018 @ 09:33:
[...]
en dan een put van 3 meter diep? (waarom eigenlijk 3 meter als de riolering op 1.20 ligt?)

Hoe ik het lees is het zo dat ze het zand van 3 meter hoogte hebben laten vallen, het gat is niet 3 meter diep. Dus op een daadwerkelijke hoogte van 1,8 meter het gat in laten vallen van 1,2 meter (= 3 meter).

[Saffie_time]

Uretek is een bedrijf dat zich gespecialiseerd heeft in het stabiliseren van verzakte funderingen.
Deze zijn bij mij ook komen kijken en hebben vrijblijvend een offerte gemaakt.
De persoon die langs kwam om te inventariseren heeft uitgebreid de tijd genomen om alles te onderzoeken. Men vraagt een sonderingsrapport (kosten +/- 500€) alvorens men aan de slag zal gaan.
Maar rechtsbijstand lijkt me inderdaad nu de eerst aangewezen plek om eens te gaan aankloppen. Helaas zal dat wel een langdurig traject gaan worden (althans dat is het meestal) maar ben je wel zeker dat je weet dat het op de juiste manier wordt gedaan.

[Roozzz]

Met bovenstaande reacties. Z.s.m. een expert regelen. Of je dat zelf betaald (voorschiet) of via de verzekering regelt is nu niet interessant. Hoe langer je wacht hoe groter de schade potentieel wordt.

De initiële fout en de herstelactie van de aannemer boezemt weinig vertrouwen in dat ze weten waar ze mee bezig zijn. De fundering is zo écht niet fatsoenlijk hersteld en vergelijkbaar met de uitgangssituatie. Kortom actie is geboden.

[virtualJac]

Rukapul schreef op vrijdag 13 april 2018 @ 09:25:
Ik vind de houding toch wel vrij passief. Een paar honderd euro uitgeven aan een eerste onafhankelijk expert advies lijkt me een kleine investering.

Rechtsbijstand is clueless. De verzekering van tegenpartij heeft als enig doel minimalisatie van de uitkering. De aannemer is op zijn best goedwillend maar onkundig (heeft zojuist het huis vern**kt).

Volstrekt logisch dat een opstalverzekering dit niet dekt. Dit is geen van buiten komend onheil, maar onhandig kluswerk.

Ik vind de instelling van de TS goed. Laat de verzekeringen dit goed oplossen en zelf kun je deze challengen of de juiste acties zijn genomen, lees een onafhankelijke partij inschakelen.

Ik ben zelf geotechneut en ben redelijk gespecialiseerd in verdichtingen. Natuurlijk is deze manier van 'verdichten' niet ideaal, maar om de grond nu volledig te verdichten is toch praktisch onmogelijk. Het heeft ook weinig zin, aangezien er eerst andere werkzaamheden plaats moeten vinden.

Monitoren van de verzakking is goed, maar om te voorkomen dat bijv een muur ineens bezwijkt zou ik wel wat druk zetten op de verzekering. Er zit wel wat flexibiliteit in je huis, maar dat houdt op een gegeven moment op en dan heb je kans dat de boel ineens bezwijkt.

[ Voor 11% gewijzigd door virtualJac op 13-04-2018 10:05 ]

[Hackus]

@Jelte Neem contact met met een bouwconstructie adviseur

[Jelte]

Jammer dat er mensen zijn die aangeven dat ik passief ben. Het is niet mijn taak om jullie hier volledig op de hoogte te houden van mijn communicaties met allerlei personen. Dit topic is niet het enige lijntje dat ik heb lopen.

Ik zal het aangeven: ik ben niet passief. Ik ben juist erg actief. Ik weet dat alle woorden die ik hier typ op waarde wordt geschat door mensen die mij en de situatie niet door en door kennen. Ik heb enkele adviezen hier opgevolgd en andere laten zitten. Dat is mijn recht met adviezen. Toch wil ik allen danken voor de adviezen die zijn gedaan.

Ik ga vandaag weer contact opnemen met mijn aannemer en ik wil weten wat zijn verzekering gaat doen.

[Theo]

Maar tegen wie gaat zijn verzekering het uitvechten? Tegen jou? heb jij voldoende kennis om dat te kunnen? Of zal zijn verzekering een rapport op laten stellen waarin staat 'dat het wel meevalt' en dat hij daarom niet uitkeert?

Het kan hier gaan om veel geld wat zijn verzekeraar niet uit wil keren. Hij zal bluffen als hij weet dat je geen rechtsbijstand gebruikt en/of niet van de hoed en de rand weet, juist om niet uit te keren.

Zorg dat je gewapend ten strijd kan gaan! Zorg voor juridisch advies en zorg zelf voor een rapport zo snel mogelijk. Anders wordt je door zijn verzekering met een kluitje in het riet gestuurd.

[Jelte]

Zijn verzekering stuurt een specialist.

Als ik (of de aannemer) het niet eens is met zijn conclusies dan kunnen we zelf nog een specialist inhuren voor second opinion.

Juridisch advies is en wordt gevraagd via mijn rechtsbijstand. Dat weet de aannemer en (neem ik aan) dus ook zijn CAR verzekering.

[ Voor 12% gewijzigd door Jelte op 13-04-2018 13:14 ]

[Señor Sjon]

Jelte schreef op vrijdag 13 april 2018 @ 10:54:
Jammer dat er mensen zijn die aangeven dat ik passief ben. Het is niet mijn taak om jullie hier volledig op de hoogte te houden van mijn communicaties met allerlei personen. Dit topic is niet het enige lijntje dat ik heb lopen.

Ik zal het aangeven: ik ben niet passief. Ik ben juist erg actief. Ik weet dat alle woorden die ik hier typ op waarde wordt geschat door mensen die mij en de situatie niet door en door kennen. Ik heb enkele adviezen hier opgevolgd en andere laten zitten. Dat is mijn recht met adviezen. Toch wil ik allen danken voor de adviezen die zijn gedaan.

Ik ga vandaag weer contact opnemen met mijn aannemer en ik wil weten wat zijn verzekering gaat doen.

No offence, maar in sommige posts wek je die indruk. Wij kunnen niet veel anders dan uitgaan van wat je hier neerzet natuurlijk.

[Jelte]

@Señor Sjon Klopt, maar vul ook niet teveel in

[Tommie12]

Waar was je architect?
Wat zegt die?

[Kaasplank]

Tommie12 schreef op vrijdag 13 april 2018 @ 14:54:
Waar was je architect?
Wat zegt die?

Waarom zou een architect bij een aanbouw moeten zijn?

[Tommie12]

In België verplicht bij alle werken die de stabiliteit van het gebouw mogelijk beïnvloeden.
Graven tot onder de fundering: CHECK

[DukeBox]

Tommie12 schreef op vrijdag 13 april 2018 @ 15:58:
In België verplicht bij alle werken die de stabiliteit van het gebouw mogelijk beïnvloeden.

Woonplaats TS
Nijmegen: CHECK

[Jelte]

Pfft, verzekeringen zijn traag. Niet alleen de mijne, maar ook die van de aannemer.

Mijn rechtsbijstand heeft wel aangegeven dat het verstandig is om een specialist naar de scheuren te laten kijken. Dus dat gaan we maar doen. Ook de tegenpartij zal binnenkort (zal nog wel weer een week duren ) een specialist sturen. Maar mocht de uitkomst daarvan negatief voor me uitpakken, heb ik alvast een eigen rapport wat ik op tafel kan leggen.

Aannemer is in ieder geval nog steeds welwillend. Dat is fijn. Want ik heb geen zin om met ze te bekvechten. Laat de verzekeringen dat onderling maar doen.

Het geheel is gelukkig wel stabiel. Geen enkele scheur is groter geworden in de afgelopen week. Wat een half uurtje onstabiliteit al kan veroorzaken.

[Jelte]

Grappig, contact gehad met de persoon die de bouwtechnische keuring heeft uitgevoerd bij aankoop. Hij kan ook de schadeopame doen in dit soort gevallen.

Het advies wat hij geeft? Vertragen. Laat het huis zich helemaal opnieuw zetten Dán pas schade opnemen en laten herstellen.
Laat je het nu al opnemen, dan kan het zijn dat later ontstane schade niet meer vergoed wordt.

Dus passief zijn was misschien wel de goede keuze

[FirePuma142]

Jelte schreef op maandag 23 april 2018 @ 14:14:
Grappig, contact gehad met de persoon die de bouwtechnische keuring heeft uitgevoerd bij aankoop. Hij kan ook de schadeopame doen in dit soort gevallen.

Het advies wat hij geeft? Vertragen. Laat het huis zich helemaal opnieuw zetten Dán pas schade opnemen en laten herstellen.
Laat je het nu al opnemen, dan kan het zijn dat later ontstane schade niet meer vergoed wordt.

Dus passief zijn was misschien wel de goede keuze

Of het ingrijpen gebeurt dusdanig laat dat de impact op je huis en de doorlooptijd van de herstelwerkzaamheden alleen maar oplopen. Ik zou direct actie ondernemen maar onder geen geval finale kwijting verlenen of alleen onder strenge condities en pas na een lange periode (10+ jaar) en na intensieve herkeuring en alleen op nadrukkelijk verzoek van de als schuldige aangewezen partij.

[Jelte]

FirePuma142 schreef op maandag 23 april 2018 @ 14:33:
[...]


Of het ingrijpen gebeurt dusdanig laat dat de impact op je huis en de doorlooptijd van de herstelwerkzaamheden alleen maar oplopen. Ik zou direct actie ondernemen maar onder geen geval finale kwijting verlenen of alleen onder strenge condities en pas na een lange periode (10+ jaar) en na intensieve herkeuring en alleen op nadrukkelijk verzoek van de als schuldige aangewezen partij.

Laat me stellen dat ik het monitoor. Als ik scheuren erbij zie komen en/of groter zie worden ga ik gelijk aan de bel trekken bij de aannemer. Zoals gezegd, onderdeel van een CAR verzekering is het voorkomen van verdere schade. Gebeurt dat dus wel, zal de aannemer gelijk actie moeten ondernemen. Anders zal de verzekering niet uitkeren. En het lijkt me dat hij dat wel wil.

[Saffie_time]

Ik weet niet hoe je bekijkt of het scheuren verder gaat of niet maar er zijn speciale meters voor.
www.scheurmeter.nl heeft die bijvoorbeeld (maar zal ook vast op andere plekken te koop zijn). Heeft mij geleerd dat de scheur die ik heb niet verder gaat de laatste 3 maanden. Zijn op de millimeter precies en erg simpel/duidelijk.
Wellicht nog een idee om er een paar euro aan te spenderen om het zeker te weten.

[Jelte]

Pfft duurt lang! Scheuren zijn gelukkig stabiel, maar ze waren weer eens aan het slapen bij de CAR-verzekering. Maar woensdag komt er, eindelijk, een specialist langs.

Ben benieuwd.

[Jelte]

Specialist geeft aan dat de schade inderdaad door de werkzaamheden komen (duh). Aannemer gaat offerte maken om alles te herstellen.

En er zijn geen werkzaamheden nodig aan de fundering. De zaak is stabiel en er wordt niet meer gegraven. Er is dus geen risico meer.

Volgende week wordt de fundering gelegd. Eindelijk weer verder.

[Angeloonie]

En is het allemaal gefixed?

[Jelte]

Angeloonie schreef op dinsdag 15 mei 2018 @ 17:17:
En is het allemaal gefixed?

zo snel gaat dat helaas niet.
Eerst wordt er verder gebouwd en maakt de aannemer een offerte om alles te repareren.
Die offerte wordt gecontroleerd door de CAR verzekering.
Als de aanbouw dan af is en de offerte goedgekeurd wordt pas alle schade hersteld. Dan kan gelijk eventuele andere vervolgschade worden hersteld.

Ik ga wel proberen de kozijnen eerder te laten zetten. Irritant dat in de zomer de openslaande deuren niet te gebruiken zijn.