onder/zonder voorbehoud van financiering

[wrstylo]

Allen,

Het is nu al de zoveelste keer dat mijn bod op een huis afgeketst wordt, omdat een ander een bod heeft gedaan *zonder voorbehoud van financiering*.

Kan iemand mij in godsnaam vertellen hoe dit elke keer mogelijk is? Is de gemiddelde Nederlander tegenwoordig zo welvarend dat zij even 300K of meer uit de mouw kunnen schudden? Mijn financiële positie is in orde, maar moet toch echt geld bij een hypotheek verstrekker lospeuteren.

Ik snap het niet en begin echt moedeloos van de situatie te worden

Alvast bedankt voor de input.

[BB-One]

Die anderen nemen gewoon het risico dat ze geen financiering krijgen en dus moeten afzien van de koop en de boete moeten betalen aan de verkoper...

Als jij zeker weet dat je een financiering van X krijgt dan kun je ook zonder voorbehoud van financiering bieden.

[ Voor 28% gewijzigd door BB-One op 05-04-2018 11:43 ]

[Neomess]

Je kan natuurlijk van te voren naar de hypotheekverstrekker gaan en kijken wat je op jou/jullie loon ongeveer kan krijgen en dan een bod doen waarvan je weet dat je het wel zou moeten kunnen krijgen.

Je loopt dan wel iets aan risico.

[Arie-]

Precies:
* Je weet wat je kunt opnemen op basis van je bruto loon
* Je kunt de waarde van het huis schatten
Daaruit volgt dat je weet welk deel de bank wil mee financieren, de rest zul je zelf moeten bijleggen. Als je dit weet uit te rekenen voordat je een bod doet heb je geen 'onder voobehoud van financiering' nodig.

[sorted.bits]

Je loopt een bepaald risico. Maar laten we wel wezen, als je vantevoren al bij de bank bent wezen praten, dan kan je met beperkte risico's een bod uitbrengen zonder voorbehoud van financiering.

De risico's liggen dan bij de bank die niet akkoord gaat met het huis als onderpand van de hypotheek, bijvoorbeeld doordat de taxatie te laag uitkomt. Je hebt dan altijd de mogelijkheid om zelf het verschil bij te leggen.

[Aikon]

Je hebt altijd 3 dagen bedenktijd. Dus als je e.e.a. met de bank voorbespreekt en zorgt dat je het in die drie dagen (vrijwel) rond kan krijgen loop je geen risico. Het is flauw dat het zo moet, maar ja. Eigenlijk zou 'onder voorbehoud van financiering' de norm moeten zijn, doordat de verkoper hier rekening mee gaat houden 'dwingt' hij kopers een risico te nemen wat normaal gezien niet nodig is.

[borft]

@sorted.bits de risico's liggen dan volgens mij nog steeds niet niet bij de bank, maar nog steeds bij jou Als je niet onder voorbehoud van financiering biedt, en je krijgt de financiering niet rond, bv doordat de taxatie te laag is, of doordat alles te lang duurt, ben je over het algemeen je aanbetaling van 10% kwijt.

Ik begrijp niet zo goed dat mensen dat risico nemen (tenzij ze dat geld hebben liggen).

Het feit dat je hypotheekadviseur zegt dat je in theorie een bepaald bedrag kunt lenen, wil nog niet zeggen dat je dat ook echt krijgt, dat hangt ook af van het huis dat je wilt kopen, van de taxatie, etc.

@Aikon opzich heb je een punt met de 3 dagen bedenktijd. Ik denk achter dat het negenoeg onmogelijk is om in 3 dagen een hypotheek te regelen. Doorgaans duurt dat tussen de 1 en 2 weken als alles goedgaat.

[ Voor 14% gewijzigd door borft op 05-04-2018 11:52 ]

[Aikon]

borft schreef op donderdag 5 april 2018 @ 11:51:
Ik begrijp niet zo goed dat mensen dat risico nemen (tenzij ze dat geld hebben liggen).

TS is het voorbeeld Omdat het anders erg lastig is op sommige plekken om een huis te kopen ivm overspannen markt. Op een gegeven moment ga je steeds meer risico nemen...

@borft Ja klopt, maar wellicht kan je nog een stukje risico wegnemen door bijv. een (Spoed)taxatie etc. uit te voeren in die drie dagen.

[ Voor 16% gewijzigd door Aikon op 05-04-2018 11:54 ]

[sorted.bits]

borft schreef op donderdag 5 april 2018 @ 11:51:
@sorted.bits de risico's liggen dan volgens mij nog steeds niet niet bij de bank, maar nog steeds bij jou Als je niet onder voorbehoud van financiering biedt, en je krijgt de financiering niet rond, bv doordat de taxatie te laag is, of doordat alles te lang duurt, ben je over het algemeen je aanbetaling van 10% kwijt.

Ik begrijp niet zo goed dat mensen dat risico nemen (tenzij ze dat geld hebben liggen).

Het feit dat je hypotheekadviseur zegt dat je in theorie een bepaald bedrag kunt lenen, wil nog niet zeggen dat je dat ook echt krijgt, dat hangt ook af van het huis dat je wilt kopen, van de taxatie, etc.

Ik bedoelde het anders: Het risico ligt dan bij een bank die niet met je mee wil. Dus ligt het risico bij jezelf, maar de afhankelijkheid van de bank is dan erg groot. Sorry, verwarrend opgeschreven misschien.

Als je op je vorige huis genoeg hebt afgelost (of gewoon veel eigen vermogen hebt) dan wordt het risico kleiner en zijn banken snel geneigd om akkoord te gaan, anders ga je namelijk wel naar een andere bank.

Sowieso is het een goede zaak dat de LTV grens die de bank hanteert steeds lager wordt. Er wordt hier en daar nog steeds wat gerommeld om alsnog bepaalde zaken mee te financieren, maar hoe lager dat getal wordt, hoe moeilijker het wordt.

[borft]

@Aikon mja, je hebt natuurlijk gelijk wat betreft de markt. Ik heb zelf net een huis gekocht, en ook bijna verloren van een lager bod, omdat zij zonder voorbehoud van financiering hadden geboden. Gelukkig lieten de verkopers zich daardoor niet in de luren leggen, en accepteerden ze gewoon mijn bod (dat hoger was).

[MikeyMan]

borft schreef op donderdag 5 april 2018 @ 11:51:
Het feit dat je hypotheekadviseur zegt dat je in theorie een bepaald bedrag kunt lenen, wil nog niet zeggen dat je dat ook echt krijgt, dat hangt ook af van het huis dat je wilt kopen, van de taxatie, etc.

Die taxatie is ook zo'n beetje de enige variabele waar je mee te maken krijgt.

Uitgaande van een situatie zonder schulden, genoeg inkomsten, contract etc. is er voor een bank geen reden om je de hypotheek niet te geven.

Als je er rekening mee houdt dat je eigen geld mee kunt (/moet?) nemen, kun je met vrij grote zekerheid aangeven ov je een hypotheek krijgt.

En draai hem eens om; wat moet je ervoor doen om het voorbehoud van financiering aan te kunnen spreken? Normaal gesproken moet je dan van minimaal 1, maar soms 2 banken op papier krijgen dat ze je de lening niet willen geven. Uitgaande van een gezonde situatie ga je dat ook echt niet zomaar voor elkaar krijgen.

[FirePuma142]

Als je binnen bepaalde parameters biedt is het risico aanvaardbaar:

1.Je biedt meer dan 5% onder je getoetste maximum hypotheek,
2. je biedt onder de verwachtte getaxeerde waarde,
3. je hebt een schoon betalingsverleden (BKR opgevraagd)
4. je hebt bescheiden die benodigd zijn voor een hypotheekaanvraag al laten toetsen en dus beschikbaar.

[borft]

FirePuma142 schreef op donderdag 5 april 2018 @ 11:59:
Als je binnen bepaalde parameters biedt is het risico aanvaardbaar:

1.Je biedt meer dan 5% onder je getoetste maximum hypotheek,
2. je biedt onder de verwachtte getaxeerde waarde,
3. je hebt een schoon betalingsverleden (BKR opgevraagd)
4. je hebt bescheiden die benodigd zijn voor een hypotheekaanvraag al laten toetsen en dus beschikbaar.

Opzich heb je hier goeie punten, waardoor je het risico beheersbaar maakt. Of het aanvaardbaar is, is denk ik redelijk persoonlijk

[MikeyMan]

FirePuma142 schreef op donderdag 5 april 2018 @ 11:59:
Als je binnen bepaalde parameters biedt is het risico aanvaardbaar:

1.Je biedt meer dan 5% onder je getoetste maximum hypotheek,
2. je biedt onder de verwachtte getaxeerde waarde,
3. je hebt een schoon betalingsverleden (BKR opgevraagd)
4. je hebt bescheiden die benodigd zijn voor een hypotheekaanvraag al laten toetsen en dus beschikbaar.

Je vergeet het inmiddels o zo belangrijke 'eigen geld'

[FirePuma142]

borft schreef op donderdag 5 april 2018 @ 12:01:
[...]


Opzich heb je hier goeie punten, waardoor je het risico beheersbaar maakt. Of het aanvaardbaar is, is denk ik redelijk persoonlijk

Eens

Overigens, als je als je bescheiden al hebt verzameld en hebt laten toetsen door een onafhankelijk adviseur heb je bij een beetje hypotheekverstrekker binnen 5 werkdagen een akkoord. Het verzamelen van die bescheiden is nagenoeg altijd de meest vertragende factor.

@MikeyMan Die had ik onder de bescheiden geschaard, je moet aan kunnen tonen dat je beschikt over genoeg eigen geld. Heel belangrijk inderdaad.

[ Voor 12% gewijzigd door FirePuma142 op 05-04-2018 12:10 ]

[Katerin]

borft schreef op donderdag 5 april 2018 @ 11:51:
@sorted.bits.

Ik begrijp niet zo goed dat mensen dat risico nemen (tenzij ze dat geld hebben liggen).

Maar soms weet je dondersgoed hoe je draagkracht, bkr en financiele situatie is.
Ik ken genoeg mensen die dat geld hebben liggen, wij hebben ook geen bankgarantie nodig gehad bijvoorbeeld, en een boel eigen geld ingebracht en ja dan voelt dat gewoon heel fijn voor de verkopers.

zo heel veel is die 10% in de meeste gevallen niet.

[Aikon]

MikeyMan schreef op donderdag 5 april 2018 @ 11:59:
[...]
En draai hem eens om; wat moet je ervoor doen om het voorbehoud van financiering aan te kunnen spreken? Normaal gesproken moet je dan van minimaal 1, maar soms 2 banken op papier krijgen dat ze je de lening niet willen geven. Uitgaande van een gezonde situatie ga je dat ook echt niet zomaar voor elkaar krijgen.

Maar als dát niet lukt, dan heb je dus je financiering voor elkaar en hoef je geen aanspraak te maken op het voorbehoud

[MikeyMan]

Aikon schreef op donderdag 5 april 2018 @ 12:16:
[...]

Maar als dát niet lukt, dan heb je dus je financiering voor elkaar en hoef je geen aanspraak te maken op het voorbehoud

Dat was precies mijn punt

[Aikon]

Ah ok, goed punt dan

[borft]

MikeyMan schreef op donderdag 5 april 2018 @ 12:03:
[...]


Je vergeet het inmiddels o zo belangrijke 'eigen geld'

True that. Sowieso kan je zonder genoeg eigen geld eigenlijk geen huis meer kopen. Zeker in de oververhitte steden zoals Amsterdam en Utrecht, waar de taxatierapporten een beetje achterlopen op de markt kan je er bijna vanuit gaan dat je eigen geld zal moeten inbrengen om het verschil tussen aankoopprijs en hypotheek te overbruggen (nog afgezien van de overdrachtsbelasting, notaris, hypotheekadviseur, taxateur, bouwtechnische keuring, makelaar, etc.... )

[wrstylo]

Ik heb nog even kort gechat met een hypotheekadviseur en dit waren zijn antwoorden:

Kun je mij vertellen wat zonder voorbehoud van financiering precies inhoud?

- Houdt dat in dat deze mensen ongeveer 300k uit hun mouw kunnen schudden?
Idd, ze kunnen het gemakkelijk betalen.

- Of nemen deze mensen het risico dat als ze de financiering niet rond kunnen krijgen zij de 10% boete betalen?
Dat zou ook kunnen maar dat lijkt me niet.

- Of houdt het in dat zij al een concreet plan hebben met goedkeuring van de bank zonder nog een huis gekocht te hebben?
Dat laatste lijkt me niet want er ligt nog geen concreet voorstel van de bank. Dat kan namelijk niet zolang er geen woning is

[Piet_Piraat7]

Dat tweede punt lijkt mij juist wel.. met een kleine kanttekening dat ze misschien (dom genoeg) niet eens uitgaan van 10% zelf ophoesten omdat ze er door hypotheek adviseurs en online tools van overtuigd zijn de hypotheek toch wel rond te kunnen krijgen.

[ Voor 114% gewijzigd door Piet_Piraat7 op 05-04-2018 14:45 ]

[Rmg]

tjah misschien hebben ze die 10% wel liggen en vinden ze het een acceptabel risico. Misschien hebben ze zonder voorbehoud maar met een lagere waarborgsom/bankgarantie geboden.

[chaoscontrol]

Ligt er ook aan waar je wilt kopen. In Amsterdam bijvoorbeeld heeft een collega van mij een huis alleen gekregen omdat hij cash 10% meer dan de vraagprijs kon betalen.

[Railgunner]

wrstylo schreef op donderdag 5 april 2018 @ 14:34:
Ik heb nog even kort gechat met een hypotheekadviseur en dit waren zijn antwoorden:
- Of houdt het in dat zij al een concreet plan hebben met goedkeuring van de bank zonder nog een huis gekocht te hebben?
Dat laatste lijkt me niet want er ligt nog geen concreet voorstel van de bank. Dat kan namelijk niet zolang er geen woning is

Ik denk niet dat die mensen een concreet plan hebben, maar waarschijnlijk zijn ze al wel bij een hypotheekadviseur geweest die hen heeft verteld hoeveel ze grofweg kunnen lenen. Zo hebben wij het iig wel gedaan: voordat wij een bod hebben gedaan, hebben we met een adviseur berekend hoeveel we konden en wilden betalen (zowel aankoopprijs als maandlasten).

Daarnaast denk ik dat je in deze markt te maken hebt met 2 andere categorieën kopers:
- Particuliere investeerders in vastgoed, die het huis kopen om direct te verhuren. Deze groep heeft vaak geen hypotheek nodig of heeft de zekerheid dat dit wel goed komt.
- Er zijn vrij veel mensen die voor de aankoop van een huis een schenking van hun ouders krijgen, of een garantstelling. Of de ouders kopen het huis voor hen.

[Smuggler]

Je kan ook 2 boden tegelijk uit brengen, dan laat je ze kiezen.
275.000 zonder voorbehoud financiering. (ga hier extra veilig zitten, als het mis gaat moet je 10% betalen).
300.000 met voorbehoud financiering.

Keuze aan de verkopers, en zelfs 300.000 geeft meer zekeheid voor de verkopers omdat je blijkbaar 275 zonder ook aandurfte,

[Simonsters]

- Of houdt het in dat zij al een concreet plan hebben met goedkeuring van de bank zonder nog een huis gekocht te hebben?
Dat laatste lijkt me niet want er ligt nog geen concreet voorstel van de bank. Dat kan namelijk niet zolang er geen woning is

Dit hebben wij gedaan. Omdat mijn situatie niet bepaald standaard was, wilde de meeste banken niet echt meewerken. Ik heb een hoog inkomen, helaas met maar 2 jaar arbeidsverleden, en voor de aankomen 2.5 jaar verzekerd van werk, maar geen onbepaalde tijd. Een arbeidsperspectief scan moeten doen om dit laatste probleem op te lossen. Uiteindelijk heeft onze adviseur in overleg met de Rabobank een hypotheek geregeld op basis van een fictief huis. Taxatie en dit fictieve bedrag was uiteindelijk gelijk..

[Angeloonie]

Tsja, als ik wist dat ik 300k kon lenen en een huis van 250k zocht had ik ook zonder voorbehoud geboden. Maar veel mensen zoeken tegen hun max en dan is voorbehoud gewoon heel verstandig. Wij zaten dan wel 20k onder de max maar hebben alsnog voorbehoud gedaan, maar dat had nadelig kunnen zijn als iemand hetzelfde geboden had zonder voorbehoud. (was bij het huis ervoor zo gegaan)

[Ancent]

Mijn mening (als Financieel adviseur):

Bescherm jezelf, @wrstylo je hebt pas zekerheid als je de hypotheekofferte in handen hebt.
.
De meeste starters (weet niet of je starter bent) willen/moeten 100% financieren. De huidige markt mag dan krankzinnig zijn, maar ik zou je adviseren geen onverantwoorde risico’s te nemen zolang je van een derde (bank in dit geval) afhankelijk bent.

Een hypotheekaanvraag kan om de meest uiteenlopende redenen nog afketsen. Rente is gestegen, vve zonder mjop, bkr, etc.

Bieden zonder financierings voorbehoud kan alleen als je het geld op je rekening hebt staan of als je een gokje durft te nemen met 10% van de koopsom.

Als je erover nadenkt, sinds kort is de bouwkundige keuring standaard opgenomen in de koopovereenkomst. Hier lag een kans om een koper in bescherming te nemen.

[We Are Borg]

Smuggler schreef op donderdag 5 april 2018 @ 14:57:
Je kan ook 2 boden tegelijk uit brengen, dan laat je ze kiezen.
275.000 zonder voorbehoud financiering. (ga hier extra veilig zitten, als het mis gaat moet je 10% betalen).
300.000 met voorbehoud financiering.

Keuze aan de verkopers, en zelfs 300.000 geeft meer zekeheid voor de verkopers omdat je blijkbaar 275 zonder ook aandurfte,

En dan kiezen ze dus steeds voor die andere bieder die 300k biedt zonder voorbehoud. Dat is het punt van de TS.

Mensen nemen in deze idiote markt in sommige steden gewoon het risico. Omdat je anders net als de TS er niet tussen komt. In de stad waar wij zochten was overbieden ook de standaard. Hoeft niet maar dan kan je net zo goed niet mee bieden. Iedereen maakt een eigen keuze om mee te doen met de markt of niet

[wrstylo]

Een andere hypotheekadviseur gaf de volgende info:

- Stel dat ik genoeg eigen geld heb om de waarborgsom (10%) te betalen. Kan ik dan zeggen dat ik de woning zonder voorbehoud van financiering kan kopen? Ervan uitgaande dat ik met een adviseur heb gesproken en die zegt dat ik het huis kan betalen, uiteraard heb ik ook mijn eigen onderzoek gedaan?
Als je aan de overige eisen voldoet dan lijkt het mij dat je de woning gewoon kan kopen zonder voorbehoud van financiering. Met overige eisen wordt bedoeld: Qua toetsinkomen, kosten koper, contract, financiële verplichtingen etc. Ervan uitgaande dat je met de adviseur hebt besproken dat de financiering mogelijk is dan zou een woning kopen zonder voorbehoud van financiering mogelijk zijn

PS: in mijn geval had ik zeker genoeg eigen geld liggen om die 10% uit eigen zak te betalen...

[ Voor 6% gewijzigd door wrstylo op 05-04-2018 19:47 ]

[President]

Als je de waarborgsom kan betalen en 100% zeker weet dat je een hypotheek kunt krijgen voor het gewenste bedrag DAN zou je zonder voorbehoud van financiering kunnen bieden.

Persoonlijk zou ik altijd het voorbehoud er in opnemen en dan in een alinea onder het bod duidelijk maken dat het rondkrijgen van de financiële kant geen probleem zal vormen, want ..............

Als je zwart/wit een onterechte BKR registratie hebt staan op je naam terwijl je de hypotheek gaat aanvragen dan word je dus afgewezen en ben je die 10% kwijt...

[inkie1]

Je hebt altijd nog de bedenktijd na het tekenen en voordat je gaat tekenen is er vaak ook al meer dan een week tijd verstreken, tenminste dat was bij ons zo. In die tijd zou je duidelijk moeten krijgen of je financiering rond kan krijgen en mocht dat niet het geval zijn dan kan je er nog van af zien.

[Tsurany]

Als je meer dan 20% eigen geld inbrengt, wat toch redelijk standaard is, moet het geen enkel probleem zijn om een hypotheek te krijgen aangezien een tegenvallende taxatie geen rol zal spelen bij een 80% financiering. Ook een ORV is lang niet altijd verplicht, zeker niet als je eigen geld inbrengt.

Het hangt dan dus puur af van je inkomen en van een eventuele BKR registratie. Je kan je inkomen toetsen (neem iets speling op de rente) en de BKR gegevens opvragen. Dan is het risico dus relatief verwaarloosbaar.

Mijn volgende huis zal waarschijnlijk voor slechts 50% gefinancierd worden, dan zijn de risico's relatief verwaarloosbaar. Zeker als een paar tienduizend meer of minder hypotheek ook nog opgevangen kan worden.

[ Voor 17% gewijzigd door Tsurany op 05-04-2018 20:43 ]

[Rene]

Kan je niet op voorhand een financiering regelen?

Hier in Noorwegen praat je met de bank. Vervolgens krijg je een bankgarantie. De bank zegt bijvoorbeeld je kan kopen tot 5 ton.

Vervolgens kan je vrij shoppen tot het opgegeven bedrag. Hier is er werkelijk niemand die een bod met voorbehoud accepteert.

[Tsurany]

Rene schreef op donderdag 5 april 2018 @ 21:10:
Kan je niet op voorhand een financiering regelen?

Hier in Noorwegen praat je met de bank. Vervolgens krijg je een bankgarantie. De bank zegt bijvoorbeeld je kan kopen tot 5 ton.

Vervolgens kan je vrij shoppen tot het opgegeven bedrag. Hier is er werkelijk niemand die een bod met voorbehoud accepteert.

Afhankelijk van de waarde woning kan de bank een andere rente hanteren of de financiering zelfs (moeten) afwijzen. Je kan niet op voorhand al een garantie krijgen. Wel kan je in een advies gesprek te horen krijgen hoeveel je kan lenen op basis van salaris.

[MAX3400]

Kan het zijn dat @wrstylo het "net niet" begrijpt? Nou is mijn situatie anders maar hier 2 inkomens. Van te voren met bank gepraat over maximale hypotheek op laagste inkomen. Hier kwam bedrag X uit.

Daarna huisjes gaan kijken en op elk gewenst moment kon ik dus ook zonder voorbehoud bieden; X was al bekend en in de situatie hier kondl het onmogelijk lager worden omdat het andere inkomen hoger lag (dus elke hypotheekverstrekker had de aanvraag goedgekeurd).

Zorg dat je X "gegarandeerd" weet en ga hiermee aan de gang met je huizentocht.

[pirke]

Je kan je ook niet mee laten slepen door de gekte en gewoon wel onder voorbehoud bieden als je het volledige aankoopbedrag niet op de bank hebt staan.

[Harm_H]

Dubieus.

Er is wel wat voor te zeggen om 'voorbehoud' wettelijk standaard erin te zetten. Mensen beschermen tegen zichzelf. Waarbij 2 afwijzingen toereikend zijn.

Ik hoop en vermoed dat er inderdaad heel wat geld op de plank ligt bij sommige mensen/ouders?? (denk ook aan lage spaarrente)

Edit:
Het moeten wel familiehypotheken zijn. Hoge rente vangen van de kinderen en hypotheekrente aftrekbaar.

Aan de andere kant neemt de hypotheekschuld wel toe:
http://www.amweb.nl/financiele-planning/nieuws/2017/03/nationale-hypotheekschuld-nu-6644-miljard-euro-10193802

[ Voor 40% gewijzigd door Harm_H op 05-04-2018 23:56 ]

[assje]

Ik begrijp er nog altijd helemaal niets van waarom dat voorbehoud zo belangrijk (b)lijkt voor verkopers.

We hebben het dus over een overspannen/stijgende markt waar de kopers in de rij staan. Wat maakt dan in hemelsnaam dat voorbehoud voor verschil, als de verkoop niet doorgaat staat de volgende koper klaar...

Hierboven wordt een verschil van €25k voor een financieringsvoorbehoud genoemd, schiet mij maar lek.

[ Voor 14% gewijzigd door assje op 05-04-2018 23:43 ]

[franssie]

assje schreef op donderdag 5 april 2018 @ 23:42:
Ik begrijp er nog altijd helemaal niets van waarom dat voorbehoud zo belangrijk (b)lijkt voor verkopers.

We hebben het dus over een overspannen/stijgende markt waar de kopers in de rij staan. Wat maakt dan in hemelsnaam dat voorbehoud voor verschil, als de verkoop niet doorgaat staat de volgende koper klaar...

Hierboven wordt een verschil van €25k voor een financieringsvoorbehoud genoemd, schiet mij maar lek.

Als twee veropers het niet lukt heb je al gratis 20% van je vraagprijs binnen. En een hoop gezeik - dat wel.

[Tsurany]

assje schreef op donderdag 5 april 2018 @ 23:42:
Ik begrijp er nog altijd helemaal niets van waarom dat voorbehoud zo belangrijk (b)lijkt voor verkopers.

We hebben het dus over een overspannen/stijgende markt waar de kopers in de rij staan. Wat maakt dan in hemelsnaam dat voorbehoud voor verschil, als de verkoop niet doorgaat staat de volgende koper klaar...

Hierboven wordt een verschil van €25k voor een financieringsvoorbehoud genoemd, schiet mij maar lek.

Als een verkoper na vijf weken met een afwijzing komt heb ik vijf weken lang moeten wachten en kan ik opnieuw kopers gaan zoeken. Dan kies ik voor die koper waarbij ik na drie dagen gewoon zekerheid heb of minstens een bedrag opstrijk. Als ik niet verkoop moet ik namelijk of mijn eigen aankoop uitstellen of langer met een overbruggingshypotheek zitten wat mij ook weer geld kost.
Dat verschil van 25k is nergens op gebaseerd, dat kan je negeren.

Harm_H schreef op donderdag 5 april 2018 @ 23:40:
Dubieus.

Er is wel wat voor te zeggen om 'voorbehoud' wettelijk standaard erin te zetten. Mensen beschermen tegen zichzelf. Waarbij 2 afwijzingen toereikend zijn.

Een koopcontract is een op maat gemaakt contract gebaseerd op onderlinge afspraken. Waarom moet daar een wettelijke verplichting op voorbehoud financiering in staan?

Ik hoop en vermoed dat er inderdaad heel wat geld op de plank ligt bij sommige mensen/ouders?? (denk ook aan lage spaarrente)

Meeste gevallen zal gewoon een stuk overwaarde zijn. Een gestegen huizenprijs in combinatie met aflossing kan zomaar betekenen dat je na een paar jaar al een tonnetje aan overwaarde mee kan nemen waardoor je veel ruimer zit bij de aankoop van je volgende woning.

[Sethro]

Bij laatste huis ook zonder voorbehouden gekocht. Er zijn echt wel een tal van scenario’s waar dit maar beperkt risico oplevert:
- significant eigen geld
- ruim minder geld nodig dan dat je maximaal kunt lenen
- lenen van andere bron dan bank,vb. familie of eigen bedrijf

[ Voor 8% gewijzigd door Sethro op 06-04-2018 20:39 ]

[Anoniem: 39993]

Eigenlijk alleen een issue als je echt het randje van het haalbare opzoekt zonder noemenswaardige inbreng van eigen geld. Alleen het niet hebben van een vast contract kan nog meespelen.

Als je wat onder je max zoekt en 10% zelf inbrengt, moet het wel heel raar lopen als de financiering niet lukt.

Of je een negatieve BKR hebt, kun je vooraf controleren en je zou vooraf ook eventuele kredietruimte en credit cards tijdelijk kunnen opzeggen, zodat je zo "schoon" mogelijk bent.

[ Voor 34% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 06-04-2018 07:11 ]

[ZieMaar!]

Ik denk ook dat het risico wel meevalt, zolang je niet tegen de max leent. Als verkoper snap ik het wel, dat voorbehoud is gewoon onzekerheid voor de verkoper, zeker omdat veel mensen dus wel voor een maximale hypotheek gaan (of eerst naar een huis kijken en dan pas naar de bank).

Als je een offerte hebt, je hebt ruimte over tot aan je max, dan denk ik dat het in veel gevallen best een aanvaardbaar risico is.

Wat @Anoniem: 39993 dus zegt

[wrstylo]

MAX3400 schreef op donderdag 5 april 2018 @ 22:18:
Kan het zijn dat @wrstylo het "net niet" begrijpt? Nou is mijn situatie anders maar hier 2 inkomens. Van te voren met bank gepraat over maximale hypotheek op laagste inkomen. Hier kwam bedrag X uit.

Daarna huisjes gaan kijken en op elk gewenst moment kon ik dus ook zonder voorbehoud bieden; X was al bekend en in de situatie hier kondl het onmogelijk lager worden omdat het andere inkomen hoger lag (dus elke hypotheekverstrekker had de aanvraag goedgekeurd).

Zorg dat je X "gegarandeerd" weet en ga hiermee aan de gang met je huizentocht.

Ik heb ook het idee dat ik het *net niet* begrijp, ik heb daarom weer een gesprek ingepland met een adviseur zodat ik het beter kan begrijpen.

Ikzelf ben een starter, maar doordat ik een goed salaris heb en een aardige buffer kijk ik niet niet starter woningen. Doordat ik het wellicht *net niet* begrijp, zou het kunnen dat ik steeds naast de pot pis .

[assje]

wrstylo schreef op vrijdag 6 april 2018 @ 14:12:
[...]
Ikzelf ben een starter, maar doordat ik een goed salaris heb en een aardige buffer kijk ik niet niet starter woningen. Doordat ik het wellicht *net niet* begrijp, zou het kunnen dat ik steeds naast de pot pis .

Let wel op dat @MAX3400 zegt zich te baseren op het laagste inkomen van twee inkomens. Uitgaande van twee gelijke inkomens wil dit dus zeggen dat hij <60% van de maximale hypotheek kijkt en bij ongelijke inkomens wordt dit verschil nog groter.

Met twee personen is het risico ook direct kleiner dan alleen. Onze hypotheek is ook ongeveer 35% van de maximum, dan is het niet zo'n punt om zonder voorbehoud te werken.

Je kunt wel naar een adviseur gaan maar die gaat je niet snel adviseren om maar zonder voorbehoud te bieden gok ik...

[theRedDevilNL]

pirke schreef op donderdag 5 april 2018 @ 23:36:
Je kan je ook niet mee laten slepen door de gekte en gewoon wel onder voorbehoud bieden als je het volledige aankoopbedrag niet op de bank hebt staan.

Heeft iemand (met meer verstand hiervan dan ikzelf) dit scenario wel eens doorgerekend?

Stel:
Je hebt al oriënterende hypotheekgesprekken gehad. Je weet je maximale leencapaciteit.

1) Je doet een bod zonder voorbehoud financiering.
2) Het bod wordt geaccepteerd.
3) Je gebruikt de week die tussen de tekening van initiële koopovereenkomst en de 'acceptatie' zit, om definitieve financiering rond te krijgen. Officieel heb je zelfs na het plaatsen van de handtekening nog 3 dagen bedenktijd, waarin je kunt afzien van de koop zonder opgaaf van reden.
4) Mocht stap drie niet lukken, dan zeg je het tekenen van de koopovereenkomst af.

Nergens een handtekening, nergens aan vast. Kan mij vertellen of dit klopt?
Of gaat de taxateur pas zijn werk doen na het moment dat er een initiële overeenkomst getekend is?

[Hogader]

theRedDevilNL schreef op maandag 17 juni 2019 @ 13:36:
[...]


Heeft iemand (met meer verstand hiervan dan ikzelf) dit scenario wel eens doorgerekend?

Stel:
Je hebt al oriënterende hypotheekgesprekken gehad. Je weet je maximale leencapaciteit.

1) Je doet een bod zonder voorbehoud financiering.
2) Het bod wordt geaccepteerd.
3) Je gebruikt de week die tussen de tekening van initiële koopovereenkomst en de 'acceptatie' zit, om definitieve financiering rond te krijgen. Officieel heb je zelfs na het plaatsen van de handtekening nog 3 dagen bedenktijd, waarin je kunt afzien van de koop zonder opgaaf van reden.
4) Mocht stap drie niet lukken, dan zeg je het tekenen van de koopovereenkomst af.

Nergens een handtekening, nergens aan vast. Kan mij vertellen of dit klopt?
Of gaat de taxateur pas zijn werk doen na het moment dat er een initiële overeenkomst getekend is?

toon volledige bericht

Voor de definitieve financiering zul je wat meer nodig hebben dan een mondelinge overeenkomst omtrent het te kopen huis.

[Batavia]

theRedDevilNL schreef op maandag 17 juni 2019 @ 13:36:
[...]


Heeft iemand (met meer verstand hiervan dan ikzelf) dit scenario wel eens doorgerekend?

Stel:
Je hebt al oriënterende hypotheekgesprekken gehad. Je weet je maximale leencapaciteit.

1) Je doet een bod zonder voorbehoud financiering.
2) Het bod wordt geaccepteerd.
3) Je gebruikt de week die tussen de tekening van initiële koopovereenkomst en de 'acceptatie' zit, om definitieve financiering rond te krijgen. Officieel heb je zelfs na het plaatsen van de handtekening nog 3 dagen bedenktijd, waarin je kunt afzien van de koop zonder opgaaf van reden.
4) Mocht stap drie niet lukken, dan zeg je het tekenen van de koopovereenkomst af.

Nergens een handtekening, nergens aan vast. Kan mij vertellen of dit klopt?
Of gaat de taxateur pas zijn werk doen na het moment dat er een initiële overeenkomst getekend is?

toon volledige bericht

Het probleem met deze methode is dat je eigenlijk in 3 dagen alles rond moet hebben. Ja er zijn best banken die dit kunnen. Maar zelf heb ik bijvoorbeeld gehad dat ik 2 weken moest wachten op het akkoord van de levensverzekering wegens extra vragen die ze gingen stellen. Dit had ik niet van tevoren aan zien komen. Je moet de boel dus wel heel goed hebben voorbereid voordat je dit probeert. (ook de x dagen die je op je werkgever moet wachten, enz enz)
Als het bekend is dat je je bod intrekt na 3 dagen zal je geen vrienden maken met de verkopende makelaar. Zeker in een regio waarbij een paar partijen toch wel erg actief zijn zal je dit geen 3 keer kunnen doen.

[pirke]

Als je de 10% boete als het misgaat kan en wil betalen is er niks aan de hand om zonder voorbehoud te bieden.

[Reptile209]

theRedDevilNL schreef op maandag 17 juni 2019 @ 13:36:
[...]


Heeft iemand (met meer verstand hiervan dan ikzelf) dit scenario wel eens doorgerekend?

Stel:
Je hebt al oriënterende hypotheekgesprekken gehad. Je weet je maximale leencapaciteit.

1) Je doet een bod zonder voorbehoud financiering.
2) Het bod wordt geaccepteerd.
3) Je gebruikt de week die tussen de tekening van initiële koopovereenkomst en de 'acceptatie' zit, om definitieve financiering rond te krijgen. Officieel heb je zelfs na het plaatsen van de handtekening nog 3 dagen bedenktijd, waarin je kunt afzien van de koop zonder opgaaf van reden.
4) Mocht stap drie niet lukken, dan zeg je het tekenen van de koopovereenkomst af.

Nergens een handtekening, nergens aan vast. Kan mij vertellen of dit klopt?
Of gaat de taxateur pas zijn werk doen na het moment dat er een initiële overeenkomst getekend is?

toon volledige bericht

Als je het helemaal scherp speelt, neem je de bouwkundige en de taxateur mee op je eigen eerste bezichtiging. Die komen wel, als je de rekening maar betaalt. Kan je die middag de rapporten al binnen hebben bij wijze van spreken. Dan duurt het vaak nog wel 1-2 dagen voordat je de koopovereenkomst vanuit de verkoper binnen hebt, en die kan je toevallig niet diezelfde dag tekenen en retour sturen, maar pas 2 dagen later. En dan heb je nog 3 (werk-)dagen bedenktijd. Dus je kan zonder al te gekke dingen bijna een week bij elkaar smokkelen.

Aan de andere kant geloof ik in de meeste gevallen geen reet van "een hypotheek binnen een week". Er hoeft maar één slome Harrie bij de bank te zitten die niet doorwerkt of die moeilijke vragen gaat stellen, en dan stort je hele idee als een kaartenhuis in elkaar. Dus voordat je hieraan begint maar even hele goede vrienden worden bij je plaatselijke bank met een paar appeltaarten ofzo, om een vlotte doorloop te garanderen.

[Tsurany]

theRedDevilNL schreef op maandag 17 juni 2019 @ 13:36:
Nergens een handtekening, nergens aan vast. Kan mij vertellen of dit klopt?
Of gaat de taxateur pas zijn werk doen na het moment dat er een initiële overeenkomst getekend is?

Een van de documenten die een bank nodig heeft is een getekende koopovereenkomst. Immers op basis daarvan baseren ze de LTV en of ze de hypotheek kunnen verstrekken. Dat betekent dat je dus een periode van 3 dagen hebt om alles rond te krijgen, dat gaat je met de meeste verstrekkers echt niet lukken.

Florius geeft aan binnen een dag een hypotheek te kunnen verstrekken, dat betekent wel dat alle documenten compleet en correct worden aangeleverd en dat zij er bovenop zitten en de capaciteit beschikbaar hebben.

Al met al ga je aardig op het randje zitten en zal je al snel een slechte reputatie opbouwen als je hierdoor meerdere keren een woning moet laten schieten.

[Glenfiddich]

peltco schreef op maandag 17 juni 2019 @ 13:49:
[...]


Het probleem met deze methode is dat je eigenlijk in 3 dagen alles rond moet hebben. Ja er zijn best banken die dit kunnen. Maar zelf heb ik bijvoorbeeld gehad dat ik 2 weken moest wachten op het akkoord van de levensverzekering wegens extra vragen die ze gingen stellen. Dit had ik niet van tevoren aan zien komen. Je moet de boel dus wel heel goed hebben voorbereid voordat je dit probeert. (ook de x dagen die je op je werkgever moet wachten, enz enz)
Als het bekend is dat je je bod intrekt na 3 dagen zal je geen vrienden maken met de verkopende makelaar. Zeker in een regio waarbij een paar partijen toch wel erg actief zijn zal je dit geen 3 keer kunnen doen.

Een levensverzekering kan je ook alvast afsluiten voordat je begint met de huizenjacht. Dan hoef je dat niet meer te regelen op het moment dat je een bod doet.

[Batavia]

Glenfiddich schreef op maandag 17 juni 2019 @ 14:59:
[...]


Een levensverzekering kan je ook alvast afsluiten voordat je begint met de huizenjacht. Dan hoef je dat niet meer te regelen op het moment dat je een bod doet.

Helemaal mee eens. Er zijn veel dingen die je vooraf kunt regelen. Eigenlijk alles behalve de taxatie en het adres van het pand waarop je een hypotheek wilt nemen.
Je kunt dan je 3 dagen bedenktijd gebruiken om de laatste puntjes op de i te zetten en een akkoord van de bank te krijgen en als dat niet lukt kan je altijd nog onder de koop uit. En als je redelijk zeker bent van je zaak zou ik dit ook zeker doen. Dit werkt niet als je stiekem toch nog ergens een creditcard hebt die je meteen af betaald of wat dan ook.

Het risico dat je hiermee neemt is dat als welke partij dan ook een extra vraag gaat stellen (ookal kan je hem goed beantwoorden) . Hebt de tijd niet om hierop te antwoorden en dan weer een reactie te krijgen. Ook al zou je anders (met het vangnet van onder voorbehoud van financiering) wel de hypotheek gewoon krijgen.
Ook moet je zorgen dat als je dit doet je samen met een hypotheek adviseur dit echt goed doet. Als je namelijk een paar keer op die manier je bod intrekt sta je bekend in de regio als iemand die loze boden doet en zal je bood nooit geaccepteerd worden. Dit gebruiken om "iedere keer een stapje verder te komen" gaat niet werken denk ik.

Dat gezegd, ik zou een keer proberen.

Reptile209 schreef op maandag 17 juni 2019 @ 14:06:
[...]

Aan de andere kant geloof ik in de meeste gevallen geen reet van "een hypotheek binnen een week". Er hoeft maar één slome Harrie bij de bank te zitten die niet doorwerkt of die moeilijke vragen gaat stellen, en dan stort je hele idee als een kaartenhuis in elkaar. Dus voordat je hieraan begint maar even hele goede vrienden worden bij je plaatselijke bank met een paar appeltaarten ofzo, om een vlotte doorloop te garanderen.

Dit werkt eigenlijk wel best aardig. In iedergeval goed genoeg tot het punt waarop de bank zegt "we gaan over een maand nog een keer je BKR status checken en als er dan niks uit komt krijg je de hypotheek"
Als je echt eerlijk bent geweest op je aanvraag ben je dan op het punt dat het meer formaliteit wordt. Natuurlijk is er altijd een kleine kans dat Harrie met een verkeerde been uit bed stapt en een paar keer op je "weiger aanvraag" knop klikt.

Als tussenweg zou je nog kunnen zeggen voorbehoud van financiering van 1 week.

[ Voor 29% gewijzigd door Batavia op 17-06-2019 15:24 ]

[Tsurany]

Glenfiddich schreef op maandag 17 juni 2019 @ 14:59:
[...]


Een levensverzekering kan je ook alvast afsluiten voordat je begint met de huizenjacht. Dan hoef je dat niet meer te regelen op het moment dat je een bod doet.

Dat gaat niet altijd op. In bepaalde gevallen moet de ORV aan de bank verpand zijn. Zeker als er een enkele koper is zonder partner en er sprake is van 100% LTV.

[Ancent]

theRedDevilNL schreef op maandag 17 juni 2019 @ 13:36:
[...]


Heeft iemand (met meer verstand hiervan dan ikzelf) dit scenario wel eens doorgerekend?

Stel:
Je hebt al oriënterende hypotheekgesprekken gehad. Je weet je maximale leencapaciteit.

1) Je doet een bod zonder voorbehoud financiering.
2) Het bod wordt geaccepteerd.
3) Je gebruikt de week die tussen de tekening van initiële koopovereenkomst en de 'acceptatie' zit, om definitieve financiering rond te krijgen. Officieel heb je zelfs na het plaatsen van de handtekening nog 3 dagen bedenktijd, waarin je kunt afzien van de koop zonder opgaaf van reden.
4) Mocht stap drie niet lukken, dan zeg je het tekenen van de koopovereenkomst af.

Nergens een handtekening, nergens aan vast. Kan mij vertellen of dit klopt?
Of gaat de taxateur pas zijn werk doen na het moment dat er een initiële overeenkomst getekend is?

toon volledige bericht

Het gebeurt regelmatig dat het tekenen van de koopovereenkomst wat langer uitblijft. Bedenktijd gaat pas in na het ondertekenen, dus dit levert inderdaad extra bedenktijd op. Maar let op, ook voor de verkoper.

Voor de definitieve financiering is echter de getekende overeenkomst nodig, kip en ei verhaal .

[Glenfiddich]

Tsurany schreef op maandag 17 juni 2019 @ 15:26:
[...]

Dat gaat niet altijd op. In bepaalde gevallen moet de ORV aan de bank verpand zijn. Zeker als er een enkele koper is zonder partner en er sprake is van 100% LTV.

Als je bijvoorbeeld zoekt naar woningen tot maximaal 300k, dan sluit je in zo'n geval toch gewoon alvast een ORV af tot 300k en verpand je die tzt aan de bank? Ik zie het probleem niet.

[Tsurany]

Glenfiddich schreef op maandag 17 juni 2019 @ 15:46:
[...]


Als je bijvoorbeeld zoekt naar woningen tot maximaal 300k, dan sluit je in zo'n geval toch gewoon alvast een ORV af tot 300k en verpand je die tzt aan de bank? Ik zie het probleem niet.

Indien de bank een ORV wilt zien die verpand is aan de bank moet dat dus ook binnen die dagen aangepast zijn.
Weer extra werk dat op zeer korte termijn plaats moet vinden.

[Glenfiddich]

Tsurany schreef op maandag 17 juni 2019 @ 16:07:
[...]

Indien de bank een ORV wilt zien die verpand is aan de bank moet dat dus ook binnen die dagen aangepast zijn.
Weer extra werk dat op zeer korte termijn plaats moet vinden.

Lijkt me minder werk en voorspelbaarder qua planning dan een verzekeraar die onverwachts om een medische keuring vraagt oid.

[CrazyOne]

Toevallig zoeits hier in de buurt gehad, Buurman gaat ook verhuizen dus huis te koop voor 275k Genoeg kopers, en voor iemand gekozen zonder voorbehoud. Einde verhaal is dat mijn buurman nu de 27.5k via een rechtbank probeert te krijgen, omdat de kopers hun hypotheek niet rond kregen (niet eens denkend aan het drama voor de kopers, waarschijnlijk genoeg gespaard voor een huis, en dan geen financiering rond krijgen en de komende jaren krom liggen voor een huis wat je niet eens hebt.

Einde verhaal, het huis staat nog steeds te koop, en de potentiele kopers waarschijnlijk diep in de penarie.

(alle andere potentiele kopers waren afgehaakt).

[theRedDevilNL]

Thanks voor alle reacties! Gok dat ik toch 't risico niet wil lopen, binnen drie dagen alles perfect rond krijgen lijkt me toch iets te optimistisch, ook als je ORV etc al geregeld hebt..

[mr.Millenarian]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[MisterEagle]

Weet niet zeker of het al voorbij was gekomen maar zo snel te zien niet.

Je kan van te voren nagaan hoeveel hypotheek je kan krijgen echter krijg je nooit meer dan 100% van de waarde van het huis. (Eventueel taxatiewaarde na verbouwing, maar dan nog steeds maar 100% daarvan)

Het overkwam een zusje van een vriendin van me. Bod geplaatst, maar het huis werd 35k lager getaxeerd dan de vraagprijs. Kan je nagaan in de gekte binnen de randstad hoeveel je ook al over de vraagprijs heen hebt moeten bieden wil je uberhaupt kans maken.

Maar dan kon je nog vooraf 5 ton krijgen, als het huis maar op 2.5ton getaxeerd wordt heb je nog steeds een probleem