Nieuwbouw garagebox kopen om te verhuren?

[Kapotlood]

Mijn vraag
Ik ben van plan een nieuwbouw garagebox te kopen (zonder hypotheek) welke op een bedrijventerrein staat in een nog te bouwen garagebox-complex, om vervolgens te verhuren aan particulieren en/of bedrijven. Moet ik daar maandfacturen voor sturen, of teken je een (standaard ergens te vinden) overeenkomst waarbij de huurder automatisch maandelijks een x-bedrag over maakt? En moet deze huurprijs ergens opgegeven staan mét of zónder BTW?

Wat ik al gevonden of geprobeerd heb
Ik heb op een paar sites gekeken van fiscaal juristen, maar ben niet bijzonder goed in juristen-taal. Ik kom er dus niet zo goed uit wat ze aangeven waar een verhuurder o.a. aan moet voldoen, en hoe je de verhuur het beste kunt afspreken met de huurder. Ook het verschil tussen een particuliere en zakelijke huurder is me niet helemaal duidelijk.

Ik heb trouwens een eigen zaak, mocht het makkelijker of fiscaal aantrekkelijker zijn om de garagebox zakelijk aan te schaffen en daarna particulier/zakelijk te verhuren.

Bedankt voor enige hulp of links met duidelijkere uitleg dan wat ik heb kunnen vinden!

[ Voor 12% gewijzigd door Kapotlood op 02-04-2018 07:33 ]

[qadn]

Ik heb nooit te maken gehad met zakelijke huur, maar ik weet dat termijnen en voorwaarden daar heel anders zijn. Langere verhuurperiode, andere opzegcriteria etc.
Bij zakelijke huur wordt er vanuit gegaan dat de huurder (en natuurlijk ook de verhuurder) niet beschermt hoeven te worden.

Ik weet niet wat er gebruikelijk is.

Ik kan zo snel behoorlijk wat voorbeeld overeenkomsten vinden op het internet, dus zo moeilijk is het niet?
Het is uiteindelijk wat alle partijen acceptabel vinden qua voorwaarden.

[Kapotlood]

Zit wat in; ik wil het voor mij en de huurder (al dan niet zakelijk) ook niet te moeilijk maken... de boxen op 't bedrijventerrein worden beveiligd met camera's en een hek met toegang via een pasje of sms, dus daar hoef ik zelf ook niet bijzonder veel meer aan te doen. En er komt een VvE voor 't onderhoud, dus zolang ik die kosten mee neem in de verhuurprijs, is éigenlijk het meerendeel op dat gebied al geregeld.

Ik ga zo'n modelovereenkomst eens bekijken, bedankt @qadn!

[Transportman]

Kijk wel even goed naar de regels die de VvE opstelt en de voorwaarden die bij de verkoop worden gesteld, dat die geen verhuur verbieden. En als die regel wel wordt toegevoegd, dat je dan ook indien gewenst weer van de garagebox af kan.

[Kapotlood]

@Transportman, van de makelaar had ik wel al begrepen dat verhuur geen enkel probleem is, en dat ze (mocht je daar behoefte aan hebben) ook de verhuur kunnen verzorgen voor de koper

[SeatRider]

Is er wel sprake van huurdersbescherming voor een garagebox? Het is niet dat ze daarin gaan wonen ofzo. Het is wel waar dat consumenten meer bescherming krijgen, maar huurdersbescherming lijkt me alleen over woonruimte gaan.

En vergeet ook niet je huuropbrengsten als inkomen op te geven.

[CyBeRSPiN]

Wie is er aansprakelijk bij schade door bijv brand of lekkage?

[pkuppens]

Kapotlood schreef op maandag 2 april 2018 @ 08:49:
@Transportman, van de makelaar had ik wel al begrepen dat verhuur geen enkel probleem is, en dat ze (mocht je daar behoefte aan hebben) ook de verhuur kunnen verzorgen voor de koper

Over je vraag: zakelijk staat je gewoon vrij om per 3 maanden vooraf, oid. te laten betalen. Net wat je in je voorwaarden vaststelt.

Zeker bij zakelijke verhuur zal de huurder prijs stellen op een factuur, maar die hoeft niet maandelijks. Met expliciete vermelding van bedragen excl. én incl. BTW, zoals standaard op een factuur ben je ook ingedekt.

Over je project:
Een (verkopend) makelaar zal niet snel 'moeizaam' zeggen.

Ik ben wel benieuwd wat voor kosten en huuropbrengst/rendementen die makelaar je voorspiegelt, maar ook welke garanties die makelaar bereid is op papier te zetten? Anders dan inspanning en verwachting.

Is het ook puur voor opslag of kun je er ook (milieuverontreinigende/criminele) activiteiten verwachten?
Misschien ben ik wat te achterdochtig, maar als je er niet met de neus bovenop zit, zou ik me indekken voor scenario 'Druglab' qua voorwaarden, zover dat mogelijk is.

Qua aanschaf/belasting:
Zelf hebben wij onze bovenverdieping in de particuliere, langdurige, woningverhuur. Daar weet je wel wat je binnenhaalt, en omdat het zo dichtbij is verwacht ik ook wel tijdig vreemd gedrag op te merken.
Die bovenwoning merken we aan in Box 3, zodat we geen inkomstenbelasting maar vermogensrendementsheffing betalen. Als je verder weinig (aftrekbare) kosten en omkijken naar hebt, maar wel veel opbrengsten, zou ik eens bekijken of je je garagebox in box 3 kun krijgen.

[Kasparov]

Als het een nieuwbouw garagebox is, dan zal je hem met BTW kopen (en dus zonder overdrachtsbelasting).
Stel dat je hem aan een ondernemer verhuurd, dan kan je 'opteren voor belaste verhuur'. Dan factureer je met BTW die je aan de Belastingdienst afdraagt, maar die kan de ondernemer toch weer terugvragen bij de Belastingdienst.
Het grote voordeel: jij kan de BTW van de aanschaf ook terugvragen.
Je kan de garagebox dan nog steeds als bezitting aanhouden in Box 3 van de Inkomstenbelasting, wat inhoud dat je geen belasting over de huur betaald, maar over de waarde van de garagebox.

[Kapotlood]

@pkuppens, al die details moet ik nog doorspreken met de makelaar, maar dat wil ik goed zwart op wit zetten voor ik er aan begin. Ik kan zelf online de camerabeelden bekijken die overal rond het complex hangen als eigenaar, en m'n ouders kopen er zelf ook een box en wonenn er op 5 minuten vandaan. (ikzelf woon op 45 minuten van de box)

Sowieso kan ik de box kwijt als "overige onroerende zaken" onder Box3, en ik neem er geen hypotheek op maar betaal 'm VON in 1x zelf af.

@CyBeRSPiN, wat dat betreft ga ik ook met de makelaar zitten... aangezien er (verplicht) een VvE komt voor algemeen onderhoud, dan houdt dat ook in dat eventuele lekkage onder de VvE valt zoals ook bij appartementen. Hoe dan ook, dat ga ik allemaal uitzoeken en vind ik makkelijker uit te zoeken dan het fiscale deel

[3dfx]

SeatRider schreef op maandag 2 april 2018 @ 08:52:
Is er wel sprake van huurdersbescherming voor een garagebox? Het is niet dat ze daarin gaan wonen ofzo. Het is wel waar dat consumenten meer bescherming krijgen, maar huurdersbescherming lijkt me alleen over woonruimte gaan.

Toen ik de huurovereenkomst tekende voor een garagebox die ik als particulier/consument huurde, stond er een clausule in dat de overeenkomst met inachtneming van 1 maand opzegtermijn te allen tijde beëindigd kon worden.
Dat baarde me wel wat zorgen, want het geeft wat onzekerheid over hoelang je het kunt huren

Navraag bij de verhuurder (woonstichting) leerde dat men dat deed voor het geval dat de huurder overtredingen beging (wietplantage, bedrijfsmatig gebruik, overlast, onderverhuren etc.) maar normaliter kon ik de garage zolang als ik wilde blijven huren.

[rgroothuis]

Ik heb twee van zo'n garageboxen, heb ze ook met BTW gekocht, BTW kunnen terug vragen en vervolgens ben ik ze gaan verhuren. Je moet je wel bij de belastingdienst aanmelden omdat je BTW plichtig wordt. Op de te versuren facturen moet je ook ook BTW in rekening brengen.
Niet je eigen website spammen s.v.p.

[ Voor 15% gewijzigd door defiant op 23-09-2018 23:28 ]

[ybos]

rgroothuis schreef op zondag 23 september 2018 @ 22:19:
Ik heb twee van zo'n garageboxen, heb ze ook met BTW gekocht, BTW kunnen terug vragen en vervolgens ben ik ze gaan verhuren. Je moet je wel bij de belastingdienst aanmelden omdat je BTW plichtig wordt. Op de te versuren facturen moet je ook ook BTW in rekening brengen.
~[mbr]Niet je eigen website spammen s.v.p.~[/mbr]

Wat is nou een beetje rendement op zo'n box
Of zie jij het als je als je pensioen en hoeft het niet veel rendement te draaien Als je elke 2 tot 3 jaar zoiets koopt en je verkoopt er elk jaar eentje als je met pensioen gaat heb je elk jaar een mooie start.

Ik denk er weleens over na om dat te doen naast aandelen / sparen e.d.

[Squ1zZy]

ybos schreef op maandag 24 september 2018 @ 07:58:
[...]

Wat is nou een beetje rendement op zo'n box
Of zie jij het als je als je pensioen en hoeft het niet veel rendement te draaien Als je elke 2 tot 3 jaar zoiets koopt en je verkoopt er elk jaar eentje als je met pensioen gaat heb je elk jaar een mooie start.

Ik denk er weleens over na om dat te doen naast aandelen / sparen e.d.

Rendement zou je ook kunnen halen bij verkoop. Zo heeft een maatje van me een garage gekocht voor 15.000 en verkocht voor 20.000 3 jaar later (en in die 3 jaar verhuurd).

[HereIsTom]

Squ1zZy schreef op maandag 24 september 2018 @ 09:33:
[...]


Rendement zou je ook kunnen halen bij verkoop. Zo heeft een maatje van me een garage gekocht voor 15.000 en verkocht voor 20.000 3 jaar later (en in die 3 jaar verhuurd).

Ik denk dat je dat nu niet gaat lukken, de prijzen zijn zo hoog voor een simpele box betaal je nu zo >30.000

[emnich]

Als je die box zakelijk koopt en de BTW terug vraagt moet je er wel rekening mee houden dat bij verkoop van de box, de winst belast is.

[Blazer Coke]

Wat voor huuropbrengsten en rendementen kun je halen met een garagebox?

[Zebby]

Hou er inderdaad rekening mee dat je in een onhoudbare situatie koopt, dus ga voor jezelf uit van verlies of een break-even bij verkoop, en houdt dat in het achterhoofd. Vastgoed in deze vorm, mits op gunstige ligging, is altijd wel wat vraag naar dus het zal geen slechte lange termijn investering zijn. Verwacht echter niet dat je na 3 jaar al kunt verkopen met winst, en zorg dat je voldoende reserves hebt na aankoop dat je ook niet in een situatie komt dat je hem geforceerd met verlies moet verkopen. Jammer genoeg komt dat ook te vaak voor.

[FrankHe]

Als je een garagebox koopt voor 30k en deze voor 3k ex. BTW per jaar kunt verhuren dan is dat een best acceptabel resultaat.

De opbrengst is voor mijn gevoel erg afhankelijk van de lokatie. Maar ergens tussen de 6 en 9 procent rendement lijkt me goed haalbaar. Wellicht dat je er nog meer uit kunt krijgen. Maar houdt ook rekening met vaste lasten zoals gemeentelijke belastingen, opstalverzekering en reserveringen voor onderhoud. Dus wat je netto overhoudt zal wat lager uitvallen. Reserveringen kun je wegstrepen tegen afschrijving waardoor je winstbelasting drukt. Volgens mij kun je de afschrijving weer mooi gebruiken als voorbelasting bij de omzetbelasting.

Pas ook goed op aan wie je verhuurt. Controleer de identiteit en check openbare registers. Als er straks iemand met de noorder zon vertrekt en de garage achterlaat vol met gevaarlijke chemicaliën of van onder tot boven gevuld met versleten autobanden dan ben jij als eigenaar van de opstal uiteindelijk verantwoordelijk voor de kosten van het afvoeren daarvan.

[ybos]

FrankHe schreef op maandag 24 september 2018 @ 15:09:
Als je een garagebox koopt voor 30k en deze voor 3k ex. BTW per jaar kunt verhuren dan is dat een best acceptabel resultaat.

De opbrengst is voor mijn gevoel erg afhankelijk van de lokatie. Maar ergens tussen de 6 en 9 procent rendement lijkt me goed haalbaar. Wellicht dat je er nog meer uit kunt krijgen. Maar houdt ook rekening met vaste lasten zoals gemeentelijke belastingen, opstalverzekering en reserveringen voor onderhoud. Dus wat je netto overhoudt zal wat lager uitvallen. Reserveringen kun je wegstrepen tegen afschrijving waardoor je winstbelasting drukt. Volgens mij kun je de afschrijving weer mooi gebruiken als voorbelasting bij de omzetbelasting.

Pas ook goed op aan wie je verhuurt. Controleer de identiteit en check openbare registers. Als er straks iemand met de noorder zon vertrekt en de garage achterlaat vol met gevaarlijke chemicaliën of van onder tot boven gevuld met versleten autobanden dan ben jij als eigenaar van de opstal uiteindelijk verantwoordelijk voor de kosten van het afvoeren daarvan.

Ik denk niet dat je voor een garagebox 3000 ex btw gaat beuren. Is voor de (particuliere) huurder gewoon 300 per maand (helft van mijn hyptoheek ).
ik meen dat gemiddelde huur tussen de 130 en 180-190 euro ligt afhankelijk van de regio.

[FrankHe]

ybos schreef op maandag 24 september 2018 @ 20:53:
[...]

Ik denk niet dat je voor een garagebox 3000 ex btw gaat beuren. Is voor de (particuliere) huurder gewoon 300 per maand (helft van mijn hyptoheek ).
ik meen dat gemiddelde huur tussen de 130 en 180-190 euro ligt afhankelijk van de regio.

Die 3k zou inderdaad een mooi resultaat zijn maar ik verwacht zelf ook eerder richting de 2k. Pakweg tussen 6 en 9 procent is denk ik gezond. De uiteindelijke huurprijs hangt natuurlijk ook af van de oppervlakte en of het een gewilde lokatie is.

Om terug te komen op andere zaken die langs zijn gekomen. De garagebox is geen woning dus er gelden geen dingen als huurbescherming. Wel zou ik een beetje opletten aan wie je verhuurt en zorg er voor dat er goed wordt gecommuniceerd. Contracten zijn ook nodig maar het is goed om eventuele problemen in een vroegtijdig stadium op te pakken. Of het verstandiger is om de garagebox zakelijk of prive aan te schaffen is niet zo simpel te zeggen. Wellicht dat zakelijk interessant is vanwege de omzetbelasting. Op de verhuurfactuur zou ik de servicekosten apart specificeren. Dan kun je een eventuele verhoging van de VVE-bijdrage namelijk direct doorbelasten zonder dat je de daadwerkelijke huur verhoogt. Zijn er nog variabele kosten zoals elektriciteitsgebruik?

[Kasparov]

emnich schreef op maandag 24 september 2018 @ 11:22:
Als je die box zakelijk koopt en de BTW terug vraagt moet je er wel rekening mee houden dat bij verkoop van de box, de winst belast is.

Hoeft helemaal niet.
Bij een privé object (box 3 inkomstenbelasting) kan je ook met BTW verhuren.
Dan is de verkoopwinst ook niet belast.

[Ivow85]

3k per jaar exclusief btw voor een simpele box?

Zonder voorzieningen is de huurprijs hier zo'n 125 euro. Met elektra 150-175 euro per maand.

Nadeel van een box met elektra verhuren is dat je aanzienlijk meer risico loopt op iemand met 'groene vingers'.

[FrankHe]

Als het een vorstvrije (verwarmde) opslag betreft in de buurt van een grote stad dan kun je zomaar 7 euro per m³ per maand vragen. Een beetje garagebox is 3 m breed, 2,5 m hoog en 5,5 m diep. Laten we het afronden op 41 m³ Dat komt op 287 euro inclusief BTW. Laten we zeggen dat je daar 2500 euro schoon aan overhoudt. Dat zijn de marktprijzen die ik zie.

[SD2000]

287 euro maandelijkse huur voor een box van 30000 euro? Als ik hier in de buurt kijk is een box rond de 30000€ goed voor ongeveer 60 tot 90 euro huurgeld per maand.

Goed mogelijk dat 7 euro per m³ gangbaar is maar vermoed dat het aantal geïnteresseerden dan toch heel beperkt is.

[FrankHe]

SD2000 schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 22:43:
287 euro maandelijkse huur voor een box van 30000 euro? Als ik hier in de buurt kijk is een box rond de 30000€ goed voor ongeveer 60 tot 90 euro huurgeld per maand.

Goed mogelijk dat 7 euro per m³ gangbaar is maar vermoed dat het aantal geïnteresseerden dan toch heel beperkt is.

Dat betreft een droge en vorstvrije opslag met toegangscontrole en videobewaking. Als je dat allemaal niet hebt dan neem ik inderdaad aan dat de huur veel lager zal uitpakken. Een garage om een auto te parkeren is een minder kritische toepassing dan het op een goede manier opslaan van huisraad.

[Anoniem: 258387]

Wat een prijzen zie ik hier voorbij komen zeg. Ik heb zelf een opslagloods van 50m2 met een verdieping er bovenop van 50m2. Dat levert bij verhuur gemiddeld 500 per maand op. De aankoopprijs was 40.000 euro ex btw.
Voor mij is het een stukje rendement en oudedagsvoorziening.

Als ondernemer stel je een huurcontract op of laat die opstellen door een makelaar. Dan kun je bijvoorbeeld kiezen voor een jaarcontract of een 2 jarig contract waarbij je de huurpenningen iets verlaagd (maar wel 2 jaar volgens contract inkomsten hebt) In het contract zet je dat de huurder voor x datum de huurpenningen betaald dient te hebben waarbij je kunt aanmerken dat je huur vooraf dient te betalen (hypotheek betaal je in de regel altijd achteraf)

Ik zou de box zakelijk aanschaffen als ik jou was.

[FrankHe]

SD2000 schreef op dinsdag 25 september 2018 @ 22:43:
287 euro maandelijkse huur voor een box van 30000 euro? Als ik hier in de buurt kijk is een box rond de 30000€ goed voor ongeveer 60 tot 90 euro huurgeld per maand.

Goed mogelijk dat 7 euro per m³ gangbaar is maar vermoed dat het aantal geïnteresseerden dan toch heel beperkt is.

FrankHe schreef op woensdag 26 september 2018 @ 00:01:
Dat betreft een droge en vorstvrije opslag met toegangscontrole en videobewaking. Als je dat allemaal niet hebt dan neem ik inderdaad aan dat de huur veel lager zal uitpakken. Een garage om een auto te parkeren is een minder kritische toepassing dan het op een goede manier opslaan van huisraad.

Heb nog even zitten rekenen. Met een huur van 90 euro per maand en een jaarlijkse indexering van 1,5 %
kom je na 23 jaar en vijf maanden op 30k. Dat is een rendement van ongeveer 4,3%. Als verhuurder moet je ook geld reserveren en besteden om de boel in stand te houden. Anders zit je op een gegeven moment met een vervallen opstal die geen restwaarde meer vertegenwoordigd.

Waar wellicht verschil van inzicht in kan ontstaan zijn de additionele servicekosten. Waar je vroeger voor bijna nop een vochtige schuur huurde zijn er tegenwoordig ook veel garageboxen en opslagruimtes te huur die full-service worden aangeboden. Droge en vorstvrij ruimtes waarbij er actief wordt verwarmd. Toegangscontrole, videobewaking en zaken als ongediertebestrijding maken allemaal deel uit van het totaalpakket. Dit type opslag is duidelijk een ander product dan de spreekwoordelijke achteraf gelegen vochtige schuur. Dit verklaart ook de uiteenlopende prijzen. We zijn dus appels en peren met elkaar aan het vergelijken. In de OP begreep ik dat het om een meer full-service product gaat.

Wat betreft contracten zijn er veel voorbeeldovereenkomsten te vinden. En als je het niet zeker weet dan kun je inderdaad een verhuurmakelaar in de arm nemen. Die kan je wellicht ook voorrekenen wat het verschil is tussen zakelijk en privaat eigendom. Wanneer je onderneming geen rechtspersoon is dan zal de waarde van de garagebox toch in box 3 van je inkomstenbelasting vallen, als ik het goed begrepen heb. Het heffingsvrije vermogen is voor 2018 € 30.000. Afhankelijk van je overige bezittingen zul je wellicht toch rekening moeten houden met die 1,2% belasting die je als verhuurder wellicht moet doorberekenen aan de huurder.

Het vervelende is dat de Nederlandse overheid niet altijd een betrouwbare partner blijkt te zijn. Er willen nog wel een belastingmaatregelen worden genomen die ineens heel nadelig kunnen uitpakken.