Verborgen asbest

[superkoex9]

Hallo allen,

Ik heb in december 2016 een 2 onder 1 kap gekocht die we het afgelopen jaar geheel hebben gestript en opgeknapt. Helaas kwam ik in december voor een verassing te staan toen ik de zijgevel liet isoleren. Omdat de oprit iets hoger ligt dan het huis moest ik een gat graven om de beluchting voor de kruipruimte te kunnen boren.

Helaas kwam ik na een centimeter of 5 wit zand op iets hards. Zoals de topictitel al doet vermoeden: het gaat om ingegraven asbestplaten(golfplaten). onder deze platen ligt nogmaals 20 cm wit zand.
Hier heb ik eigenlijk uit geconcludeerd dat deze platen bewust zijn ingegraven. Degene van wie wij het huis hebben gekocht is de eerste eigenaar die het huis heeft gekocht in 1974.
Ik begrijp dat er in huis hier en daar een asbestplaatje ligt(alsmede op het schuurtje in de achtertuin), het is immers een veelgebruikt materiaal geweest in de bouwperiode.
Echter, het verbergen van het asbest vind ik persoonlijk een verborgen gebrek. Dit heb ik ook aangekaart bij de verkopend makelaar. Deze stond vrij snel op de stoep om te kijken en leek in mijn ogen ook geïriteerd. Hij heeft contact opgenomen met de verkoper maar die komt met ontwijkende antwoorden(ik ben niet de eerste eigenaar want iemand anders wilde het kopen maar die kreeg de financiering niet rond, ik weet nergens vanaf, dat had je kunnen weten want op het schuurtje ligt ook asbest).

Nu mijn vraag: kan ik hier iets mee? Heeft het zin om een zaak aan te spannen of is het verstandiger om mijn verlies te nemen en de asbest af te voeren bij een saneringsbedrijf?

[MAX3400]

Punt 1: was er bij de koop-overeenkomst een ouderdomsclausule opgenomen?

Punt 2: is er een bouwkeuring uitgevoerd? Schuurtje zou gezien moeten zijn en als aandachtspunt opgenomen zijn in het rapport (wel/geen/onzekerheid asbest)?

Ik denk dat om jouw woonplezier en snelheid te verhogen; begin in ieder geval met een speciaal bedrijf uit te zoeken of & waar nog meer asbest verborgen zou zijn en laat dit saneren. Helaas (wetgeving); je hebt het nu gevonden en dat betekent dat het zsm weg moet; je mag het niet weer verbergen ofzo.

Tegelijkertijd zou ik zeker het bedrijf ook opdracht geven te documenteren waar de asbest gevonden is en in hoeverre dit "zichtbaar" is bij kleine klussen (zoals timmerwerk, vloer vervangen, behangen, radiator vervangen etc); imho is het dan geen verborgen gebrek maar bekend bij de verkoper.

Gezien de reaktie van de verkopend makelaar wist hij/zij hier dus niets van af; het is niet ongebruikelijk dat bij huizen van deze leeftijd materialen zijn verwerkt die niet meer zijn toegestaan. Ook de verkopend makelaar is hier partij in; hij/zij moet 100% de waarheid verkopen. Volgens mij, maar neem dit op met een rechtsbijstand/advocaat: de verkopend makelaar moet je verantwoordelijk stellen want dat is ook wettelijk de enige partij waar je zaken mee doet omtrent een koop totdat je met de vorige eigenaar alles overeen bent gekomen en alleen nog papieren / roerende zaken moet aftekenen.

[gasemans]

Wel een bijzondere reactie. Er was een eerdere koper maar kreeg de financiering niet rond?

Dan heeft die toch nooit in het huis gewoond of er aan gewerkt?

Daarnaast als dat de eerste eigenaar zou zijn geweest is dat in de periode dat asbest nog gewoon gebruikt wordt. Dus waarom dan daar begraven?

Als de platen allemaal nog heel zijn mag je ze goed verpakken en als het goed is apart afleveren bij de stort.

Maar kan me goed voorstellen dat je dat zelf niet wilt doen.

[ Voor 22% gewijzigd door gasemans op 24-02-2018 16:29 ]

[DrivinUCrazy]

Hoewel ik het met TS eens ben dat dit geen nette zaken zijn, is het ook weer niet iets dat de bewoonbaarheid in de weg staat.

Volgens mij kun je tot een bepaalde hoeveelheid ook zelf als particulier naar de milieustraat brengen. De platen niet kapot maken, goed inpakken, en wegbrengen. Met een zaterdag werk kun je er al van af zijn.

[MAX3400]

DrivinUCrazy schreef op zaterdag 24 februari 2018 @ 16:29:
Hoewel ik het met TS eens ben dat dit geen nette zaken zijn, is het ook weer niet iets dat de bewoonbaarheid in de weg staat.

Want je kruipruimte beluchten met ingegraven/afbrokkelende asbest-vezels is een goed idee?

Volgens mij kun je tot een bepaalde hoeveelheid ook zelf als particulier naar de milieustraat brengen

Klopt; de platen moeten dan zo heel mogelijk zijn en daar zijn, bij bepaalde gemeenten, speciale zakken voor te halen.

[DrivinUCrazy]

MAX3400 schreef op zaterdag 24 februari 2018 @ 16:31:
[...]

Want je kruipruimte beluchten met ingegraven/afbrokkelende asbest-vezels is een goed idee?

Als TS niet aan het graven was gegaan was er niets aan de hand.

[Rukapul]

Laten we voor de helderheid de definities van een verborgen gebrek bij pakken:

quote: https://www.eigenhuis.nl/...reken-bij-koop-en-verkoop

Bij een ernstig gebrek
Bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld.

Het eerste is niet van toepassing want die ingegraven platen staan bewoning etc op geen enkele wijze in de weg.

Nr2 gaat waarschijnlijk ook falen:

• het is wel een gebrek
• het is wel/niet gemeld. Er is waarschijnlijk wel gemeld (of zichtbaar) geweest dat in/rond het huis asbest is verwerkt. Dan hangt het er dus heel erg vanaf welke vragen zijn gesteld. Tevens zou er een verschil kunnen zijn in asbest dat doelmatig verwerkt is (in dit geval als een soort fundering van de oprit?) of eigenlijk als afval is verstopt (ik heb wel eens een huurhuis aangetroffen met een tuin waar heel veel puin en afval ingegraven was). Doelmatig verwerkt asbest zou onder de algemene noemer kunnen vallen m.i. terwijl gedumpt asbest apart benoemd zou horen te worden.
• het is moeilijk aan te tonen dat de eigenaar kennis had van het gebrek. Dat verschilt ook nog eens van scenario tot scenario (zie boven).

edit:
Ter ondersteuning van de 2e bullet:

quote: http://www.nipamilieu.nl/bodem/asbest/

ook werden asbestplaten gebruikt als (opvulling van) erfverharding

[ Voor 6% gewijzigd door Rukapul op 24-02-2018 16:59 ]

[XallaX]

Asbest in de grond gestopt is een milieudelict en strafbaar en heeft niets met een verborgen gebrek te maken.

De vervuiler draait op voor de kosten van het saneren (mits bewezen).
Boetes liggen tussen 350-950 euro (google) exclusief de kosten voor opruimen.

De vraag is of je deze weg wil bewandelen of die paar platen in plastic verpakt (zoals de gemeente voorschrijft) op een aanhanger legt en inlevert ...

[Rukapul]

XallaX schreef op zaterdag 24 februari 2018 @ 16:58:
Asbest in de grond gestopt is een milieudelict en strafbaar en heeft niets met een verborgen gebrek te maken.

Tenzij het in het verleden conform de gebruiken zo is toegepast:

quote: http://www.nipamilieu.nl/bodem/asbest/

ook werden asbestplaten gebruikt als (opvulling van) erfverharding

[XallaX]

Rukapul schreef op zaterdag 24 februari 2018 @ 17:00:
[...]

Tenzij het in het verleden conform de gebruiken zo is toegepast:

[...]

Dat is inderdaad een goeie.
Daar komt de vorige eigenaar dan waarschijnlijk zo mee weg gezien de leeftijd van het pand.

[Reptile209]

In een standaard NVM koopcontract staat de zin: verkoper is wel/niet bekend met de aanwezigheid van asbest. Als hij daar "niet" heeft ingevuld, terwijl hij daar platen heeft ingegraven dan heeft hij (bewust?) verkeerde informatie verstrekt. Dan zou ik toch flink aan de boom gaan schudden om te kijken of hij kan opdraaien voor (een deel van) de kosten van het opruimen of eventuele boetes.

Heeft hij "ja" ingevuld, dan wordt dat meestal ook wel verder gespecificeerd in het contract en kom je alsnog op bovenstaand scenario uit.

[peacelord]

Volgens mij heb je geen poot om op te staan. In het koopcontract staat nl. dat er zich asbest bevind in de woning en/ of belendende percelen waarbij dit vrijwel nooit nader gespecificeerd is. Dat wil dus zeggen dat er gemeld is dat er zich asbest bevind alleen niet waar. Daarmee dus geen verborgen gebrek. Mijn advies: neem je verlies en kijk in hoeverre het zelf te saneren is. Als het hele platen zijn zit daar verder geen risico aan. Tijdens het vererken inpakken in folie en inleveren bij de milieustraat.

[nokiaan958GB]

Ik zou toch voor de gein eens alles vanuit diverse bronnen op de rij zetten. Datum bouwvergunning, kadastrale overdracht(en), wanneer verharding oprit aangebracht, oude luchtfoto's etc.
Ben er groot voorstander van dat de vervuiler betaalt want hier is een redelijke kans op bedrog.

[pirke]

Wij willen ook een ouder pand kopen. Op de vraag of er asbest in de woning verwerkt is was het antwoord nee. Oftewel ons bod bevat de voorwaarde dat de woning asbestvrij wordt opgeleverd. Als er toch asbest gevonden wordt ligt het risico bij de verkoper (mits die dan nog leven...)

[plaspvd]

Uit een woning van die leeftijd, kan je er voor zo'n 99,9% van uitgaan dat er asbest gebruikt is, als opvulling, dak, riolering etc. @pirke veelal is dit niet meer te verwijderen zonder sloop van een pand.

Ik heb hier riolering dwars onder mijn fundering doorlopen, waar oorspronkelijk geen kruipruimte(luik) was. Ook geen mangat naar overige vertrekken. Wil je dat weg hebben betekend het dus slopen. En weer opbouwen, de hele wijk?!

Zolang het in de grond zit richt het geen schade aan.

Maar platen de 5 cm onder de grond liggen, zoals ts zegt, lijken mij verstopt.
Als dat al jaren/decenia ligt. Zal er ondertussen wel meer als 5 cm op moeten liggen, tenzij er nooit wat in die tuin is gedaan.

Dus vraag de buren wanneer de vorige bewoner voor het laatst de straat heeft opgehoogd. Laat het bij wijs van spreken 15 jaar geleden zijn voor het laatst, weet de vorige bewoner er dus vanaf.

[ Voor 12% gewijzigd door plaspvd op 25-02-2018 01:37 ]

[Freee!!]

MAX3400 schreef op zaterdag 24 februari 2018 @ 16:31:
[...]
Klopt; de platen moeten dan zo heel mogelijk zijn en daar zijn, bij bepaalde gemeenten, speciale zakken voor te halen.

Heb ik een paar jaar terug ook moeten doen (Rotterdam), mijn vrouw had een paar klussers ingehuurd om wat in de tuin te doen en voordat ik het wist, hadden die de asbestplaten van het schuurtle gesloopt. Ik had die bewust laten liggen, zolang je asbest met rust laat, is er niet zoveel aan de hand, maar toen moest ik in één keer.

[Reptile209]

pirke schreef op zondag 25 februari 2018 @ 00:46:
Wij willen ook een ouder pand kopen. Op de vraag of er asbest in de woning verwerkt is was het antwoord nee. Oftewel ons bod bevat de voorwaarde dat de woning asbestvrij wordt opgeleverd. Als er toch asbest gevonden wordt ligt het risico bij de verkoper (mits die dan nog leven...)

Ik verwacht dat het wat genuanceerder op papier komt te staan: "Het is verkoper niet bekend of er asbest verwerkt zit". Dat is zeker geen glasharde garantie dat het er ook echt niet is. Tenzij er een rapport bij zit waarin die garantie wel gegeven wordt, na volledige inspectie van het pand.

[pirke]

Reptile209 schreef op zondag 25 februari 2018 @ 08:46:
[...]

Ik verwacht dat het wat genuanceerder op papier komt te staan: "Het is verkoper niet bekend of er asbest verwerkt zit". Dat is zeker geen glasharde garantie dat het er ook echt niet is. Tenzij er een rapport bij zit waarin die garantie wel gegeven wordt, na volledige inspectie van het pand.

Je kan als clausule in het koopcontract opnemen dat er geen asbest in de woning zit. Als er dan achteraf toch asbest geconstateerd wordt dan is de verkoper hiervoor aansprakelijk.

Als je het genuanceerder opschrijft heeft het geen nut meer, want dan moet je gaan aantonen dat de verkoper het wel had geweten.

[Yucon]

Wat ik me dan ook altijd afvraag is wat er nu door je hoofd heen gaat op het moment dat je die dingen aan het begraven bent..

Maar TS, je mag die dingen zelf gewoon inleveren en als je ze nat houdt voordat je ze in plastic (meestal dubbel en doorzichtig, hier zitten eisen aan!) verpakt is er weinig aan de hand. Vooral aangezien ze toch buiten in de modder liggen is dat nathouden vrij makkelijk, dus persoonlijk zou ik die route bewandelen. Nadeel is natuurlijk dat je met wat pech je halve tuin kunt afgraven.

edit: ik weet trouwens zo net nog niet of dit wel een milieudelict is. Voor ca. 1990 mocht dit gewoon. Hij had het wel bij verkoop moeten melden, maar dat is nu net weer iets dat erg lastig aan te tonen is. Misschien dat met kadasterdata gecombineerd met een vermoedelijke herkomst nog iets aan te tonen. Als je bijvoorbeeld kunt zien van welk schuurtje ze afkomstig zijn is het aannemelijk dat dit niet een de eerste maand dat het huis bestond gedaan is. En dan moet hij het dus wel geweten hebben.

Je zou toch gewoon zin krijgen zo'n stuk door z'n brievenbus te duwen.

[ Voor 95% gewijzigd door Yucon op 25-02-2018 10:19 ]

[JB]

Ik weet niet wat voor volk je verkopende partij is, maar als TS zijn verhaal klopt dan ging ik er toch met GoT knokploeg langs als hij "asbest in het zand" gedrag bleef vertonen.

[Reptile209]

pirke schreef op zondag 25 februari 2018 @ 09:57:
[...]


Je kan als clausule in het koopcontract opnemen dat er geen asbest in de woning zit. Als er dan achteraf toch asbest geconstateerd wordt dan is de verkoper hiervoor aansprakelijk.

Als je het genuanceerder opschrijft heeft het geen nut meer, want dan moet je gaan aantonen dat de verkoper het wel had geweten.

En dat is precies de reden waarom een verkoper geen keiharde garantie zal willen geven, zeker niet in de huidige markt. Kopers genoeg die die garantie niet zullen eisen.

[MAX3400]

Reptile209 schreef op zondag 25 februari 2018 @ 10:52:
[...]

En dat is precies de reden waarom een verkoper geen keiharde garantie zal willen geven, zeker niet in de huidige markt. Kopers genoeg die die garantie niet zullen eisen.

Maar dat is dan toch een soort catch-22? Als je het niet opneemt in het koopcontract, kan je er later op aangesproken worden. En als je het wel opneemt of "anders benoemt", geef je zelf aan dat er voldoende mensen toch wel willen kopen?

Oftewel; waarom zou je in een verkopersmarkt het dus niet vermelden? Blijkbaar zijn er "gekken" die het geen zak boeit dat een huis te koop staat met 100 mitsen & maren en toch geld teveel hebben om eventuele ongemkakken voor lief te nemen.

[Reptile209]

MAX3400 schreef op zondag 25 februari 2018 @ 11:08:
[...]

Maar dat is dan toch een soort catch-22? Als je het niet opneemt in het koopcontract, kan je er later op aangesproken worden. En als je het wel opneemt of "anders benoemt", geef je zelf aan dat er voldoende mensen toch wel willen kopen?

Oftewel; waarom zou je in een verkopersmarkt het dus niet vermelden? Blijkbaar zijn er "gekken" die het geen zak boeit dat een huis te koop staat met 100 mitsen & maren en toch geld teveel hebben om eventuele ongemkakken voor lief te nemen.

Het begon er mee dat @pirke een keiharde garantie eist (als koper). En mijn punt is dat geen enkele verkoper die goed bij zinnen is die garantie gaat geven. Want als er gedoe over komt, ben je aan de beurt. Dus dan door naar de volgende koper die het niet zo veel boeit.

[JB]

Reptile209 schreef op zondag 25 februari 2018 @ 11:30:
[...]

Het begon er mee dat @pirke een keiharde garantie eist (als koper). En mijn punt is dat geen enkele verkoper die goed bij zinnen is die garantie gaat geven. Want als er gedoe over komt, ben je aan de beurt. Dus dan door naar de volgende koper die het niet zo veel boeit.

Kan ik inkomen maar niet voor een bewuste actie alsin het begraven van asbest platen. Als de verkoper de enige bewoner van dat huis is geweest, dan goed of kwaadschiks, maar daar gaat JB niet voor dokken...!

[pennywiser]

Je kan het bij de gemeente gewoon inleveren vaak toch? Mits goed verpakt etc.

[JB]

@pennywiser Ja vast wel, maar het werk wat je er mee hebt... Plus ik ken geen "asbest-traceer-ding" die me garandeert dat de hele tuin vrij is...

[Batavia]

Als je lid bent van vereniging eigen huis kan je hun om juridisch advies vragen. Mogelijk dat zij beter de jurisprudentie kennen van begraven asbest platen dan een stel Tweakers