Huis verkopen met ongezonde VvE

[Verwijderd]

Ik en mijn vriendin willen ons huis verkopen, het gaat om een twee etage woning in een gebouw waar nog één andere vergelijkbare woning in zit.

De VvE bestaat uit deze twee woningen en wordt beheerd door een extern bureau. Wij hebben iedere maand netjes betaald aan de VvE maar onze boven buren al tijden niet of nauwelijks. Dit heeft al geleid tot een rechtzaak maar hij weet het al een lange tijd te rekken met smoesjes dat hij geen inkomen heeft maar wel al tijden aan het verbouwen is en net zijn tweede kind heeft etc etc.

Door deze situatie is de VvE dus niet echt gezond en ben ik bang dat dit de verkoop lastig gaat maken gezien de hypotheek verstrekker van de eventuele koper hier moeilijk over kan gaan doen, vooral met de nieuwe wetgeving.

Heeft iemand een idee of dit überhaupt een probleem gaat worden en indien dat zo is, wat de mogelijkheden dan zijn ?

[Hackus]

Mijn vriendin en ik.
Al in overleg getreden met VvE ? of bij het bureau geinformeert of bij makelaar etc

[MAX3400]

Door het beheer uit handen te geven aan een extern bureau, ben je enigszins minder kwetsbaar in de situatie. Jij hebt voldaan aan je rechten/plichten, het is dus of de buren over de brug komen aan het bureau.

Afgezien daarvan, als er voldoende onderhoud is uitgevoerd en de cashflow "voldoende" is, zie ik er niet heel veel schade in qua koper.

Is meer de vraag: heb je al een verkoopmakelaar laten langskomen ter orientatie en dit punt omtrent de VvE besproken?

[3DDude]

Als je VVE slaapt en niet meer wakker te schudden is ben je wel de sjaak want geen hypotheek verstrekker gaat geld aan iemand lenen als er de VVE slaapt!

Ik heb wel eens voor een Maisonette gekeken en de onderbuurman daarvan was schijnbaar niet goed bij zijn paasei. Dus die mensen krijgen dat huis ook nooit verkocht

[ Voor 35% gewijzigd door 3DDude op 13-02-2018 20:52 ]

[Shadowhawk00]

De VVE slaapt niet echt het is alleen uitbesteed aan een externe partij.

Als jij gewoon de papieren van de VVE beschikbaar stelt als de nieuwe verkoper erom vraagt zit je redelijk goed.

[Verwijderd]

De verkoop makelaar komt deze week langs dus ook dan deze vraag voorleggen.

De cashflow van de VvE is simpelweg slecht te noemen, de bijdrage is veelal opgegaan aan verzekeringen en de beheer firma en reserves zijn er nauwelijks.

Ik vroeg me ook nog af of het mogelijk is om de buurman verantwoordelijk te stellen voor het niet kunnen verkopen van het huis en gerechtelijke stappen te nemen ?

[Shadowhawk00]

Ik denk eerder dat je de beheer maatschappij verantwoordelijk moet stellen.

Tenzij een rechter heeft bepaalt dat hij niet hoeft te betalen had die natuurlijk al lang een incasso procedure moeten starten.

Maar je kan het gewoon proberen, aangezien hij wel de verkoop frustreerd met zijn gedrag.

[nokiaan958GB]

Tja een appartementseigenaar kan binnen een VvE ook zelf het oplossen van problemen bespoedigen door een extra ledenvergadering uit te schrijven en/of de beheerder ter verantwoording te roepen.
Het mooie van een VvE is dat dergelijke problemen altijd gedeelde problemen van de gezamenlijke eigenaars zijn.

[Verwijderd]

Dat de VvE een externe partij als bestuurder heeft ontslaat de individuele leden natuurlijk niet van hun verplichtingen, onder meer tot het betalen van de maandelijkse onderhoudsvoorschotten. Als dat niet is gebeurd dan is de VvE gewoon niet gezond. Een potentiële koper zal gewoon zien dat de financiën niet op orde zijn en zal daar zeker een probleem van maken (en als de koper dat al niet zelf doet, dan zijn geldverstrekker).

Er is eigenlijk maar één goede oplossing en dat is gewoon die ander dwingen tot betaling en naleving van zijn verplichtingen. Je geeft aan dat er al een rechtszaak loopt. Hoe kan de ander die uitstellen met 'smoesjes'? Als hij is gedagvaard, dan moet hij een reactie schrijven (schriftelijk of mondeling; het zal wel een kantonzaak zijn) en dan komt er een zitting. Daarna komt er een vonnis en dan moet hij gewoon betalen en als hij dat niet doet dan kan de deurwaarder gewoon beslag leggen en spullen gaan verkopen.

Je moet hier even wat tijd en aandacht in gaan steken want een appartement met een zwaar ongezonde VvE is gewoon een probleem.

[Verwijderd]

@Verwijderd Even een snelle recap, mijn vriendin heeft altijd alles zelf opgepakt mbt de VvE, ik ben sinds een jaar bij haar ingetrokken en bemoei me dus ook pas sinds kort met de hele situatie.

De beheerder gaf aan dat de zaak onder gebracht is bij een incassobureau en dat er zelfs al gedreigd is met gedwongen verkoop.

Het wordt denk ik eens tijd dat ik met de beste man ga praten want naast dit punt is er ook nog een berg overlast van de constante verbouwingen en dergelijken.

[Reptile209]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 13 februari 2018 @ 21:01:
De VVE slaapt niet echt het is alleen uitbesteed aan een externe partij.

Als jij gewoon de papieren van de VVE beschikbaar stelt als de nieuwe verkoper erom vraagt zit je redelijk goed.

Als er geen geld en geen plannen zijn (meerjarenonderhoudsplan bijv.) dan slaapt de VvE. Dat iemand extern de administratie doet (want veel meer dan dat is het meestal niet), verandert niets aan de status van de VvE. Het kost alleen bakken met geld. En soms kan zo'n buro makkelijker onderhoudspartijen voor je vinden (vriendjes...), standaard onderhoudsplannen aanpassen aan jouw situatie, etc.

Kortom: als eigenaar heb je weldegelijk een probleem in dit geval. Als er over 2 jaar een nieuw dak moet komen (staat dat ergens in een plan?) en daar geen geld voor gereserveerd is, dan gaat niemand je huis zomaar kopen. Ook lopende rechtszaken e.d. zal je aan een koper moeten melden, en zijn zeker geen garantie dat de financiële situatie opeens wel gezond is.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 14 februari 2018 @ 12:09:
@Verwijderd Even een snelle recap, mijn vriendin heeft altijd alles zelf opgepakt mbt de VvE, ik ben sinds een jaar bij haar ingetrokken en bemoei me dus ook pas sinds kort met de hele situatie.

De beheerder gaf aan dat de zaak onder gebracht is bij een incassobureau en dat er zelfs al gedreigd is met gedwongen verkoop.

Het wordt denk ik eens tijd dat ik met de beste man ga praten want naast dit punt is er ook nog een berg overlast van de constante verbouwingen en dergelijken.

Je moet even alle stukken erbij pakken en de situatie inventariseren.

Als je met twee appartementsrechten in een VvE zit dan is er (over het algemeen) unanimiteit nodig voor alle beslissingen en dat maakt het lastig. Het is dan te hopen dat de externe bestuurder al een goede incasso-instructie heeft want anders dan wordt het lastig om in de 'vergadering' te besluiten tot incasso.

Ik zou er in elk geval bij die bestuurder bovenop zitten en zorgen dat die kerel gewoon wordt aangepakt, desnoods in rechte.

Dat ziet dan op het financiële deel, d.w.z. het vullen van de gezamenlijke pot. Je hebt ook nog het operationele deel, dus het functioneren van de vergadering, waaronder het al genoemde onderhoud. Daarvoor is besluitvorming nodig, op zijn minst om een jaarlijkse planning en een MJOP vast te stellen.

Als iemand structureel niet meewerkt aan de besluitvorming dan zal er vaak niets anders op zitten dan de kantonrechter vervangende machtiging te vragen voor dat soort besluiten. Zie bijv. http://www.advocatenkanto...machtiging-kantonrechter/ Op zich is dat een laagdrempelige procedure maar je hebt er gewoon geen zin in als je net je huis wilt verkopen.

[ Voor 24% gewijzigd door Verwijderd op 14-02-2018 12:51 ]

[Verwijderd]

@Verwijderd Wij zijn al een tijd de enige partij die op komt dagen bij de vereniging.

Ik denk dat ik het echt eerst even duidelijk met hem moet gaan bespreken en heel duidelijk aan moet geven dat we er erg klaar mee zijn en op het punt staan om gerechtelijke stappen te nemen.

[FragDaddy]

Verwijderd schreef op woensdag 14 februari 2018 @ 13:14:
@Verwijderd Wij zijn al een tijd de enige partij die op komt dagen bij de vereniging.

Ik denk dat ik het echt eerst even duidelijk met hem moet gaan bespreken en heel duidelijk aan moet geven dat we er erg klaar mee zijn en op het punt staan om gerechtelijke stappen te nemen.

Je hebt het beheer van de VVE uitbesteed aan een extern bureau en die heeft inmiddels een incassoprocedure lopen bij je buurman?

En dan ga je er zelf tussendoor fietsen door de buurman direct aan te spreken en te dreigen met gerechtelijke stappen?

Je kunt beter dat externe bureau een beetje aansporen. Die moeten die buurman aanspreken. Eventueel via dat incasso bureau. En als dat niet werkt moeten ze ermee naar de kantonrechter.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 14 februari 2018 @ 13:14:
@Verwijderd Wij zijn al een tijd de enige partij die op komt dagen bij de vereniging.

Ik denk dat ik het echt eerst even duidelijk met hem moet gaan bespreken en heel duidelijk aan moet geven dat we er erg klaar mee zijn en op het punt staan om gerechtelijke stappen te nemen.

Altijd netjes blijven en eerst even inventariseren of en zoja wat voor trajecten er al lopen tegen hem. Als een incassoclub al een stroom aanmaningen heeft gestuurd voor de contributie dan kun je daaraan refereren, ook als het tot een procedure komt. Die procedure zal op naam van de VvE gevoerd moeten worden want dat is de partij jegens wie hij contributieplichtig is.

Verder is het natuurlijk altijd te verkiezen dat hij gewoon in der minne betaalt want een procedure kost tijd en geld dus probeer het vooral netjes maar duidelijk en op korte termijn te regelen.

Kijk ook even goed in de statuten en het huishoudelijk reglement. Soms staan er bepalingen in die het mogelijk maken om bij een tweede vergadering het besluit te nemen, nadat op een eerste vergadering de vereiste meerderheid niet is verschenen. Daarmee heb je je geld nog niet, maar als er dan gerechtelijke stappen worden ondernomen ligt er wel een geldig besluit onder.

[ Voor 21% gewijzigd door Verwijderd op 14-02-2018 14:00 ]

[RM-rf]

Verwijderd schreef op woensdag 14 februari 2018 @ 13:14:
@Verwijderd Wij zijn al een tijd de enige partij die op komt dagen bij de vereniging.

Ik denk dat ik het echt eerst even duidelijk met hem moet gaan bespreken en heel duidelijk aan moet geven dat we er erg klaar mee zijn en op het punt staan om gerechtelijke stappen te nemen.

Er loopt toch al een rechtzaak?

Eerlijk gezegd komt de vaagheid en elkaar tegensprekende beweringen juist eerder negatoef over...
als je op een gegeven moment wil dreigen moet je twee dingen aanhouden:

- Duidelijk aangeven wat je eist van de andere partij om je dreigement niet waar te maken
- Een termijn aangeven tot op welke moment die eis ingewilligd dient te zijn en als dat dan niet gebeurt is, voer je je dreigement uit.

Alles wat je daaromheen juist verwarring schept, onduidelijke eisen stellen of dingen dreigen die je niet war kunt of wil gaan maken, maakt enkel jouw positie slapper.


Overigens, ik zou eerst (eventueel via een advocaat) laten uitzoeken of het probleem niet bij het externe bureau ligt; Die hebben een bepaalde dienst te leveren als jij daarvoor betaald en kunnen niet stellen dat als een andere partij dwarsligt jij daarvoor moet opdraaien..
Ook een wanbetalingspositie is dan vooral een zaak tussen die andere huiseigenaar en dat bureau, en daar sta jij dan verder buiten.
In dat geval heb jij ook verder niks te eisen van die buurman, hij heeft geen schuld aan jou en jij hebt nks van hem te claimen.

[Reptile209]

RM-rf schreef op woensdag 14 februari 2018 @ 14:12:
[...]

Overigens, ik zou eerst (eventueel via een advocaat) laten uitzoeken of het probleem niet bij het externe bureau ligt; Die hebben een bepaalde dienst te leveren als jij daarvoor betaald en kunnen niet stellen dat als een andere partij dwarsligt jij daarvoor moet opdraaien..
Ook een wanbetalingspositie is dan vooral een zaak tussen die andere huiseigenaar en dat bureau, en daar sta jij dan verder buiten.
In dat geval heb jij ook verder niks te eisen van die buurman, hij heeft geen schuld aan jou en jij hebt nks van hem te claimen.

Normaalgesproken zorgen dergelijke beheersburo's voor duidelijke contracten, waarin zij aangeven alleen de administratie en verder op verzoek (en evt tegen betaling) hand- en spandiensten te leveren (o.a. op het gebied van onderhoud en innen van betalingen). Ze zijn op geen enkele manier verantwoordelijk of aansprakelijk voor 'de pot' van de VvE. Ze handelen alleen namens de VvE richting de wanbetaler. Als hij niet betaalt, dan gaan ze het in elk geval niet bijpassen .

Sterker nog: als buurman niet betaalt, dan zullen ze zorgen dat de factuur voor hun eigen diensten betaald wordt, eventueel ten koste van de onderhoudspotjes of de bijdrage van de mensen die wel maandelijks betalen. En als dat niet meer dekt, dan doen ze helemaal niks meer, totdat hun rekeningen betaald zijn .

[Verwijderd]

Die beheersbureau's zijn in zekere zin wel verantwoordelijk voor de bijdragen; ze hoeven ze niet zelf te voldoen, maar het kan wel van onbehoorlijke taakvervulling getuigen als het bestuur onvoldoende maatregelen zou hebben getroffen om te zorgen dat de afdraagplichtige appartementseigenaren ook daadwerkelijk betalen.

Maar dat is heel veel fasen verder, we gaan er voor nu gewoon even van uit dat het bestuur zijn taak behoorlijk heeft verricht.

[ChojinZ]

Reptile209 schreef op woensdag 14 februari 2018 @ 12:15:
[...]

Als er geen geld en geen plannen zijn (meerjarenonderhoudsplan bijv.) dan slaapt de VvE. Dat iemand extern de administratie doet (want veel meer dan dat is het meestal niet), verandert niets aan de status van de VvE.

Kan je dat (het liefst met een linkje ) onderbouwen? Ik weet niet beter dat dat een slapende VVE simpelweg niet actief is. Dat krijg ik ook bevestigd op meerdere sites.

Zover ik weet maakt het hebben van geen geld of ontbreken van een MOP de VVE niet meteen slapend.

[Verwijderd]

Slapend is geen juridisch begrip. Het is gewoon spraakgebruik.

In dit context wil slapend meestal zoiets zeggen als 'niet periodiek vergaderend'.

Een iets mooiere uitdrukking voor een VvE die niet periodiek vergadert, maar wel geld heeft, is 'ad hoc actief'. Maar ook dat heeft geen vastomlijnde betekenis.

Uiteindelijk doet het er ook allemaal niet zoveel toe hoe je die begrippen moet uitleggen, want het enige dat telt zijn de punten waarop een hypotheekverstrekker toetst.

[Wolly]

Je bent mooi de klos, als er al sprake zou zijn van een gedwongen verkoop dan krijgt de VVE alleen de openstaande bijdragen voor het vorige en lopende boekjaar, dus max 14 maanden.

De rest mogen ze halen bij de oude eigenaar, maar van een kale kip kan je niet plukken en wat anderen ook al zeggen: iedereen verdient aan schulden behalve jij.

Jij zal bij verkoop ook moeten melden hoe de VVE functioneert, daarbij zal ook de wanbetalende buurman ter sprake moeten komen...

[Verwijderd]

Wat ook kan in sommige gevallen, is het beheerskantoor op zijn donder geven als zij steken hebben laten vallen, hun aansprakelijk laten stellen voor de schade die je gaat lijden. Tevens kan je ook je buurman aansprakelijk gaan stellen voor de geleden schade. Ook is het een strafbaar feit als je geen goede reserve in je VvE hebt zitten.

Anyway, neem een advocaat in de arm en stop met aanmodderen. Keihard erin, en probeer te schipperen als het kan.

Een huis zonder gezonde VvE is in deze markt nog steeds een probleem... Bedenk ook dat je altijd kan overstappen naar beheerkantoor.

[Dinmi]

Zelf in een appartement wonend zou ik in deze situatie nooit persoonlijk met een dwarsliggende buurman aan de gang gaan. Er is een beheerder die dit soort zaken normaliter op zich neemt of hoort te nemen. Als het goed is, bestaat er een contract met die externe beheerder. Als dat bureau zich niet aan de afspraken houdt, zou ik me daar in eerste instantie op richten. Zij hebben (onder andere) zorg te dragen voor het incasseren van de VvE-bijdrage.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 14 februari 2018 @ 15:25:
Wat ook kan in sommige gevallen, is het beheerskantoor op zijn donder geven als zij steken hebben laten vallen, hun aansprakelijk laten stellen voor de schade die je gaat lijden. Tevens kan je ook je buurman aansprakelijk gaan stellen voor de geleden schade. Ook is het een strafbaar feit als je geen goede reserve in je VvE hebt zitten.

Op hun donder geven: ja. Aansprakelijk stellen: dat betwijfel ik.

Zie wat ik eerder schreef: er bestaat zoiets als onbehoorlijk bestuur, maar dan moet wel vast staan dat het bestuur een geldige incasso-opdracht en -machtiging had en verwijtbaar het erbij heeft laten zitten.,

Jouw opmerking dat het niet vullen van de VVE-pot strafbaar is komt mij niet juist voor. Slechts het niet inschrijven van de VVE in het Handelsregister is strafbaar als economisch delict.

De verplichting om hetzij een MJOP te hebben, hetzij jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde te reserveren, staat in het Burgerlijk Wetboek (artikel 5:126 BW om precies te zijn) zoals dat op 1 januari jl. is aangepast door de Wet verbetering functioneren van eigenaars.

Niet-naleving van die verplichting is niet strafbaar gesteld, maar leidt inderdaad wel tot gezeik bij verkoop van de woning.

[Lapa]

Waar toetsen hypotheekverstrekkers dan op? Ik woon zelf ook in een pand met twee appartementen en onze VVE is in diepe, diepe slaap. Het enige dat we gezamenlijk betalen is de opstalverzekering (tenminste, de bovenbuurman betaalt, stuurt mij een fotootje van de factuur en ik betaal mijn helft aan hem terug). Er is dus geen gezamenlijke spaarpot, geen onderhoudsplan of wat dan ook. Toen ik dit appartement in 2014 kocht, heeft de hypotheekverstrekker nergens om gevraagd en nergens moeilijk om gedaan, wat betreft VVE.

Verder heb ik goed contact met de bovenburen en we weten dat als er groot onderhoud nodig is, we er samen voor opdraaien. Maar als puntje bij paaltje komt en er zijn stevige kosten aan verbonden, dan is het natuurlijk wel te hopen dat het geld en de welwillendheid er ook is.

[Verwijderd]

Die strengere toets is ook echt iets van de afgelopen jaren.

Deze site geeft informatie vanuit de overheid: https://www.rijksoverheid...erhoud-appartementsgebouw

Hoe hypotheekverstrekkers precies toetsen zal van aanbieder tot aanbieder verschillen. Maar aangezien het één en ander nu uitdrukkelijk in de wet is vastgelegd, kun je ervan uitgaan dat het ontbreken van een MJOP en een reservefonds voor de meeste hypotheekverstrekkers wel een deal breaker zal zijn. Het object waarvoor de koper financiering vraagt voldoet dan immers gewoon niet aan de eisen van de wet.

[Lapa]

Bedankt voor de link. Ik zie daar wel staan:

De eigenaren kunnen besluiten om geen geld in een reservefonds te storten. Dit kan alleen in 1 van deze situaties:

• 80% van de eigenaren gaat hiermee akkoord.
  De individuele eigenaars moeten de kosten voor onderhoud dan direct beschikbaar hebben. Zij moeten onmiddellijk kunnen betalen wanneer onderhoud nodig is.
• De bank heeft een bankgarantie afgegeven aan de VvE.
  Een bankgarantie is een overeenkomst met een bank. De bank belooft daarmee onderhoudskosten aan de VvE te betalen die de individuele eigenaar(s) op dat moment niet kan betalen. Deze kosten betaalt de individuele eigenaar(s) later terug aan de bank.

Volgens mij zitten we in die eerste situatie. Hoewel ik natuurlijk niet in de portemonnee van de bovenbuurman kan kijken. Sterker nog, ik weet dat hij net wat grote uitgaven heeft gedaan en op dit moment waarschijnlijk niet zomaar geld voor groot onderhoud kan ophoesten. (deze uitgaven waren allemaal verbeteringen aan het huis overigens)

Misschien toch verstandig om een maandelijks bedrag in een onderhoudspot te gaan storten.

[nokiaan958GB]

Even twee zaken als reactie op bovenstaande.

Beheerder.
Als het goed is dan heeft het bestuur namens de VvE een beheersovereenkomst gesloten met de beheerder. In die beheersovereenkomst staan de taken die de VvE-beheerder voor een x-bedrag op zich neemt. Gezien de omvang van de VvE is het erg waarschijnlijk dat er een pragmatische afspraak is gemaakt omdat het volledige beheer op rekening van 2 appartementsrechten wel eens erg kostbaar kon gaan worden.

Bank.
Bij verkoop en aankoopfinanciering doet een bank niks met de VvE. De taxateur van de koper zal - als koper een hypothecaire geldlening nodig heeft - de waarde van het appartementsrecht bepalen, rekening houdende met een groot aantal indicatoren. Een taxateur zal altijd het huishoudelijk reglement, de notulen, de jaarrekening en het meerjaren onderhoudsplan opvragen. De bank kijkt alleen naar de waarde in het taxatierapport tenzij taxateur schokkende opmerkingen/waarschuwingen heeft geplaatst.
Daarnaast heeft verkoper en verkoopmakelaar een informatieplicht naar een koper toe. Maar dat staat los van de bank want dat heeft betrekking op de totstandkoming van een koopovereenkomst.

[ Voor 8% gewijzigd door nokiaan958GB op 14-02-2018 22:53 ]

[Patrick_6369]

nokiaan958GB schreef op woensdag 14 februari 2018 @ 22:50:
Bij verkoop en aankoopfinanciering doet een bank niks met de VvE.

Hear hear!

In principe is de situatie van de VvE iets dat de koper van een appartement moet beoordelen en daarop zijn keuze om wel of niet te kopen en de hoogte van de koopprijs te baseren. Volgens mij gebeurt dat nauwelijks. Toen wij 7 jaar geleden ons appartement kochten en wij de VVE-stukken opvroegen (op basis van advies van VEH) keek de makelaar raar op. Toen wij ons appartement een jaar geleden verkochten hebben wij de stukken aan de verkoopmakelaar aangeleverd, maar die is daar naar eigen zeggen nooit naar gevraagd door een koper.

De taxateur neemt inderdaad de situatie nog mee in zijn bepaling van de taxatiewaarde van de woning. Er wordt in het taxatierapport een paragraaf aan besteed als het goed is.

[Verwijderd]

Misschien is het goed om even verder te kijken op dit forum, daar vind je wel voorbeelden van kopers die daadwerkelijk de financiering niet rond hebben gekregen omdat de hypotheekverstrekker viel over het ontbreken van een reservepot/MJOP.

En zoals eerder gezegd: voorbeelden van drie tot zeven jaar geleden zijn niet echt representatief aangezien het echt iets van de laatste paar jaar is en de wet pas op 1 januari van dit jaar echt is aangepast.

[nokiaan958GB]

Dat klopt.
Bij gevalideerde taxatierapporten moet de taxateur tegenwoordig verplicht de VvE-documenten als bijlage bijvoegen. In het rapport staat tegenwoordig ook de vraag of door taxateur de omvang van de onderhoudsreserve voldoende wordt geacht..................

Het was en is nog steeds dom om als koper van een appartement geen VvE-stukken op te vragen en in te zien.