Schade aan stucwerk en vloeren niet vergoed door VvE

[greg-a]

de VvE van mijn appartementen complex is voornemens een grote gevelrenovatie uit te voeren eind dit jaar. Hierbij zullen ook de kozijnen vervangen worden. Hier ga ik als bewoner natuurlijk last van ondervinden, wat natuurlijk niet erg is gezien ik snap dat het nodig is. De VvE heeft voor alle inwoners een website gemaakt waarin informatie wordt gegeven over deze verbouwing. Het project wordt door de VvE uitbesteed aan een extern bedrijf

Nu staat er bij de Q&A pagina het volgende:

Wie herstelt schade aan stucwerk en vloeren in mijn woning?

Schade die ontstaat aan vloerbedekking, stucwerk, plafonds, gordijnen en andere aanpassingen dicht in de buurt van de kozijnen aan de binnenkant van de woning dient u zelf te herstellen, op eigen kosten. Zie ook de pagina “Impact werkzaamheden”.

Ze zeggen dat schade in de buurt van het kozijn, niet vergoed wordt door het extern bedrijft. Kunnen ze dat wel maken? Ik heb mijn hele woning vorig jaar opgeknapt, alle gestuct en mooie nieuwe vloer er in. Mijn verwachting is als ik iemand inhuur die schade maakt, dat die partij daarvoor opdraait (en hier wss voor verzekerd is).

Mijn vraag is, kan de VvE/de Externe partij dit zomaar zeggen? Heb ik een poot om op te staan als ik hier een punt van wil maken?

Uw hulp wordt gewaardeerd.

Edit 1: vwb de vloerschade, er wordt ook asbest gesaneerd in/bij de kozijnen a/d buitenkant. Hiertoe worden er stofafschotten in de woonkamer geplaatst.
Edit 2: verduidelijkt dat het project door een extern bedrijf wordt gedaan

[ Voor 11% gewijzigd door greg-a op 03-02-2018 17:14 . Reden: Extra info toegevoegd re vloerschade ]

[MAX3400]

Ik denk dat het voor een VvE/uitvoerder onmogelijk is om rekening te houden met bepaalde schades aan 100 verschillende behangetjes en 90 verschillende verfjes/stucs die men zelf heeft aangebracht in huis.

Het zou ze wel sieren om te benoemen over welke afstand het gaat; "in de buurt" is nogal een breed begrip maar ik kan me voorstellen dat een afstand tot een meter (maar liever minder) een aardige waarde is; het ligt er ook aan of/hoe het kozijn geplaatst en verankerd gaat worden.

Voor de vloer is het discutabel; in principe ligt een vloer tot het kozijn en aangezien het nieuwe kozijn niet verder naar binnen valt dan de huidige, zou de vloer geen schade ondervinden. Er hoeft niet gezaagd te worden om het kozijn werkend te plaatsen. Maar ja, als een bouwvakker het kozijn verkeerd neerzet en je hebt "goedkoper" laminaat, dan zal dat wel gebutst worden.

Misschien dat je met de VvE of andere bewoners eens kan overleggen; als eenieder tot het kozijn de vloer afdekt met goed (duurder) loopkarton of desnoods bij een vloerenhandel een paar grote reststukken dik/gevlochten vloerbedekking koopt; is dat afdoende om oppervlakkige beschadigingen bij normale werkzaamheden te voorkomen? Zo ja, dan in circulatie aan elkaar uitlenen aan de appartementen waar gewerkt wordt.

/edit: even voor jouw specifieke situatie; je wist waarschijnlijk aan de hand van de stukken van de VvE dat deze werkzaamheden binnen afzienbare termijn gingen plaatsvinden. Er is dus ook een argument te bedenken waarom sommige bewoners (zoals jij) minder/niet mogen klagen of vergoed worden. Wie gaat dan ook zijn muur helemaal glas stuc'en als binnen een jaar de hele buitenkant vervangen gaat worden; logischerwijs zou je kunnen bedenken dat jouw stucwerk mogelijk niet stand houdt.

[ Voor 16% gewijzigd door MAX3400 op 03-02-2018 17:02 ]

[Sport_Life]

Interessant dit. Ik zou zeggen dat het gevolgschade is van de gevelrenovatie, dus lijkt me redelijk dat de VvE ook de kosten hiervoor betaald.

[MAX3400]

Sport_Life schreef op zaterdag 3 februari 2018 @ 17:01:
Interessant dit. Ik zou zeggen dat het gevolgschade is van de gevelrenovatie, dus lijkt me redelijk dat de VvE ook de kosten hiervoor betaald.

De VvE ben jezelf dus uiteindelijk komt het uit eigen zak. Doordat een schade per eenheid niet hetzelfde hoeft te zijn in aanzien/kosten, kan je dus die discussie weer krijgen. Daarbij, de VvE (al dan niet extern of zelf beheerd) heeft e.e.a. ver van te voren aangekondigd, gebudgetteerd etc.

Verder, maar dat is juridisch wel correct; alle zaken in een woning waar je redelijkerwijs als eigenaar zelf bij kan, is eigen verantwoording. Leidingen die blootliggen, moet je bijvoorbeeld zelf reinigen, ontstoppen en vervangen. Maar leidingen "in" het complex, zoals in beton gegoten, zijn vaker voor rekening van VvE en de opstalverzekering bij lekkages bijvoorbeeld.

Andersom, en niet om de topicstarter af te vallen; als je het huis niet voldoende onderhoudt en het nieuwe kozijn kan niet verankerd / geschroefd worden en daar is een aanpassing van 2K voor nodig, zal je dat als individu ook moeten ophoesten. Jouw huis "intern" voldoet niet aan de bouwtekeningen terwijl je juist als mede-lid van de VvE aan bepaalde eisen moet voldoen bij verbouwen/aanpassen van je huis.

[Sebas1979]

Je realiseert je wel dat als de VVE het gaat betalen, jij dus moet meebetalen als het fout gaat bij je buren? (de VVE is gecombineerd vermogen van alle leden, inclusief jijzelf).
Dat is de andere kant van de medaille.

(edit: ja wat Max hierboven zegt dus)

[ Voor 8% gewijzigd door Sebas1979 op 03-02-2018 17:10 ]

[greg-a]

MAX3400 schreef op zaterdag 3 februari 2018 @ 16:56:
Ik denk dat het voor een VvE/uitvoerder onmogelijk is om rekening te houden met bepaalde schades aan 100 verschillende behangetjes en 90 verschillende verfjes/stucs die men zelf heeft aangebracht in huis.

Het zou ze wel sieren om te benoemen over welke afstand het gaat; "in de buurt" is nogal een breed begrip maar ik kan me voorstellen dat een afstand tot een meter (maar liever minder) een aardige waarde is; het ligt er ook aan of/hoe het kozijn geplaatst en verankerd gaat worden.

Voor de vloer is het discutabel; in principe ligt een vloer tot het kozijn en aangezien het nieuwe kozijn niet verder naar binnen valt dan de huidige, zou de vloer geen schade ondervinden. Er hoeft niet gezaagd te worden om het kozijn werkend te plaatsen. Maar ja, als een bouwvakker het kozijn verkeerd neerzet en je hebt "goedkoper" laminaat, dan zal dat wel gebutst worden.

Misschien dat je met de VvE of andere bewoners eens kan overleggen; als eenieder tot het kozijn de vloer afdekt met goed (duurder) loopkarton of desnoods bij een vloerenhandel een paar grote reststukken dik/gevlochten vloerbedekking koopt; is dat afdoende om oppervlakkige beschadigingen bij normale werkzaamheden te voorkomen? Zo ja, dan in circulatie aan elkaar uitlenen aan de appartementen waar gewerkt wordt.

/edit: even voor jouw specifieke situatie; je wist waarschijnlijk aan de hand van de stukken van de VvE dat deze werkzaamheden binnen afzienbare termijn gingen plaatsvinden. Er is dus ook een argument te bedenken waarom sommige bewoners (zoals jij) minder/niet mogen klagen of vergoed worden. Wie gaat dan ook zijn muur helemaal glas stuc'en als binnen een jaar de hele buitenkant vervangen gaat worden; logischerwijs zou je kunnen bedenken dat jouw stucwerk mogelijk niet stand houdt.

Dank voor je reactie. Goed punt dat het begrip "in de buurt" strikt gedefinieerd moet worden. Voor wat betreft de vloer. Ik was dit vergeten te zeggen, er worden stofafschotten in de woonkamer geplaatst vanwege asbest sanering. Dit wordt dus vastgezet op de vloer (zie foto). Helpt in zo'n geval ook een dik extra tapijt oid?

[greg-a]

Ik zie nu beter in dat mijn titel voor verwarring zorgt. De VvE besteed het project uit aan een extern bedrijf, dus de VvE hoeft wat dat betreft de schade niet te betalen. Maar het extern bedrijf dan toch wel?

[Sport_Life]

MAX3400 schreef op zaterdag 3 februari 2018 @ 17:09:
[...]

De VvE ben jezelf dus uiteindelijk komt het uit eigen zak. Doordat een schade per eenheid niet hetzelfde hoeft te zijn in aanzien/kosten, kan je dus die discussie weer krijgen. Daarbij, de VvE (al dan niet extern of zelf beheerd) heeft e.e.a. ver van te voren aangekondigd, gebudgetteerd etc.

Het maakt nogal een verschil of je 100% of x% (aandeel vve) moet betalen. Als iedere bewoner gelijke schade heeft maakt het theoretisch weinig uit, maar ik begrijp dat ts juist alles net nieuw heeft.

MAX3400 schreef op zaterdag 3 februari 2018 @ 17:09:
[...]


Verder, maar dat is juridisch wel correct; alle zaken in een woning waar je redelijkerwijs als eigenaar zelf bij kan, is eigen verantwoording. Leidingen die blootliggen, moet je bijvoorbeeld zelf reinigen, ontstoppen en vervangen. Maar leidingen "in" het complex, zoals in beton gegoten, zijn vaker voor rekening van VvE en de opstalverzekering bij lekkages bijvoorbeeld.

In de VvE akte zijn afspraken gemaakt wat wel / niet onderdeel van de VvE uitmaakt. Zo zijn bij ons de (gelijmde) vloeren onderdeel van de VvE, maar het balkon weer niet.

[ Voor 36% gewijzigd door Sport_Life op 03-02-2018 17:18 ]

[MAX3400]

@darryl Als jouw foto een illustratie is voor de komende werkzaamheden, dan begrijp ik de uitspraak wel.

Als asbest aanwezig is in de gevel, is er een kleine kans dat bij werkzaamheden (of initiele plaatsing) het asbest ook gedeeltelijk onder/in de vloer zit. Om dit te verwijderen is er inderdaad een zo luchtdichte plaatsing van getoond plastic nodig. En nee, dat is niet op te lossen met een stukje vloerbedekking.

Met enige nuance; op basis van het bouwjaar en bouwtekeningen, was het aannemelijk dat asbest vanaf dag 1 in het pand zat. Recente eigenaren hadden dit mogelijk (!!) kunnen lezen in de ouderdomsclausule bij de verkopend makelaar. Dit houdt in, in het algemeen: de kosten / beschadiging om asbest te verwijderen, is voor de eigenaar van het pand. Aangezien de kosten voor verwijdering/sanering nu door de VvE zijn opgenomen in het vervangingstraject, is het absoluut logisch (voor mij) dat de vervolgschade voor de plastic schotten, wordt gedragen door de eigenaar van elke eenheid.

Alsnog bel even de uitvoerder en vraag of er alternatieven / mogelijkheden zijn om het plaatsen van de schotten en de bijbehorende schade te minimaliseren. Ik denk dat jij liever 500 Euro uitgeeft om hierin te voorzien dan dat je voor 1000 Euro zometeen moet gaan stuc'en. Dat gezegd hebbende; zonder afdichting, is er kans dat je asbest inademt (op langere termijn) en volgens mij is dat onbetaalbaar

Sport_Life schreef op zaterdag 3 februari 2018 @ 17:13:
[...]
In de VvE akte zijn afspraken gemaakt wat wel / niet onderdeel van de VvE uitmaakt. Zo zijn bij ons de (gelijmde) vloeren onderdeel van de VvE, maar het balkon weer niet.

Eens; het is maar net hoe goed een eigenaar voor iets wel/niet kan zorgen. Een volledig verlijmde vloer is zeer waarschijnlijk wel opgenomen in de VvE-bepalingen. Net zoals een ringleiding die is aangesloten op een centrale ketel (en je dus niet zelf kan vervangen zonder het halve pand zonder warm water te laten zitten). Het is inderdaad per VvE of situatie verschillend

[ Voor 19% gewijzigd door MAX3400 op 03-02-2018 17:19 ]

[JvS]

darryl schreef op zaterdag 3 februari 2018 @ 17:11:
Ik zie nu beter in dat mijn titel voor verwarring zorgt. De VvE besteed het project uit aan een extern bedrijf, dus de VvE hoeft wat dat betreft de schade niet te betalen. Maar het extern bedrijf dan toch wel?

De VVE maakt afspraken met een extern bedrijf. Als afgesproken wordt dat ze ook schade binnen moeten betalen (dat is dus niet wat nu is afgesproken!), dan zal de factuur hoger liggen. Hoe dan ook, de bewoners gaan die schade betalen. Hetzij ieder voor zich, of anders met z'n allen de totale kosten gedeeld.

Dat je zelf die schade gaat betalen, ga je dus niets aan veranderen. Het is alleen zuur dat jij net nieuwe muren hebt. Om die reden zou het denk ik het netst zijn om de totale schade met z'n allen te delen.

[naitsoezn]

Sport_Life schreef op zaterdag 3 februari 2018 @ 17:13:
[...]

Het maakt nogal een verschil of je 100% of x% (aandeel vve) moet betalen. Als iedere bewoner gelijke schade heeft maakt het theoretisch weinig uit, maar ik begrijp dat ts juist alles net nieuw heeft.

Ja, dat maakt zeker uit, vooral als je eigen kosten (die 100%) lager zijn dan x%

[Sport_Life]

naitsoezn schreef op zaterdag 3 februari 2018 @ 17:18:
[...]

Ja, dat maakt zeker uit, vooral als je eigen kosten (die 100%) lager zijn dan x%

Ja, maar ts heeft net alles nieuw, dus ik schat zo in dat de kans groter is dat het omgekeerd uitkomt .

Overigens zal de uitvoerder wel algemene voorwaarden hebben waarin hij zijn aansprakelijkheid hiervoor afwimpelt. Tijdens de onderhandeling over de prijs had je dit punt ook ter sprake moeten brengen, wellicht had je dan nog een stukje gevolgschade kunnen dekken, of houd hij er op z'n minst rekening mee .

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 03-02-2018 17:26 ]

[Illusion]

Dit is de beste en vooral goedkoopste optie voor álle partijen.
Als bestuurslid bij een vve weet ik helaas waar ik over praat. Voorbeeld:
Kleine lekkage omdat iemand de wasmachineslang niet goed vast had gezet. Onderbuurman heeft in 3 ruimten kleine plekken in hoek plafond. Maar ook al 20 jaar niet geschilderd.
Schilder komt langs: “ja ik kan wel schilderen, maar kleurverschil, bla bla”
Resultaat is een rekening van 1500€ euro voor het volledig schilderen van 3 ruimtes, muur en plafond. Denk je dat dat ook was gebeurd als meneer zelf voor de kosten op moest draaien?

En nee dat is niet één keer gebeurd, maar 3 keer in afgelopen 2 jaar.

[Sport_Life]

Illusion schreef op zaterdag 3 februari 2018 @ 17:27:
Dit is de beste en vooral goedkoopste optie voor álle partijen.
Als bestuurslid bij een vve weet ik helaas waar ik over praat. Voorbeeld:
Kleine lekkage omdat iemand de wasmachineslang niet goed vast had gezet. Onderbuurman heeft in 3 ruimten kleine plekken in hoek plafond. Maar ook al 20 jaar niet geschilderd.
Schilder komt langs: “ja ik kan wel schilderen, maar kleurverschil, bla bla”
Resultaat is een rekening van 1500€ euro voor het volledig schilderen van 3 ruimtes, muur en plafond. Denk je dat dat ook was gebeurd als meneer zelf voor de kosten op moest draaien?

En nee dat is niet één keer gebeurd, maar 3 keer in afgelopen 2 jaar.

Dat wordt vergoed door de opstal verzekering hoor . En als er 3 ruimtes voor 1 lekkage gedeclareerd wordt is dat verzekeringsfraude .

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 03-02-2018 17:33 ]

[Fish]

Schade aan roerende goederen vallen veelal onde de inboedelverzekering.
Een gordijn kun je bij ook op voorhand verhwijderem

Allen dat ze niets doen aan de schade aan het ontroerend goed is wel slecht.Normaliter is daar een verzekering voor.
een bedrijf kan gewoon een goede stucloper neerleggen om schade te voorkomen (lijktt alsof het handig is om zelf te doen)

[bszz]

Sport_Life schreef op zaterdag 3 februari 2018 @ 17:31:
[...]
Dat wordt vergoed door de opstal verzekering hoor . En als er 3 ruimtes voor 1 lekkage gedeclareerd wordt is dat verzekeringsfraude .

Inboedelverzekering weet ik inmiddels uit ervaring. Als de muur zelf schade heeft opstal, schilderwerk is echt inboedel.

[naitsoezn]

Sport_Life schreef op zaterdag 3 februari 2018 @ 17:23:
[...]

Ja, maar ts heeft net alles nieuw, dus ik schat zo in dat de kans groter is dat het omgekeerd uitkomt .

Moah.... kan. Hoeft niet. Nieuw is niet per se duur, en oud is niet per se waardeloos

/offtopc

[greg-a]

dank voor alle reacties tot dusver !! nuttig om een breder zicht op dit te krijgen.

Asbest in de vloer is er (als het goed is) niet. Het betreft louter de buitenkant van de kozijjn, vandaar het stofafscherm. Zondermeer snap ik dat extra kosten via de VvE indirect bij mij terecht komen. Mijn punt is meer dat als een bouwbedrijf (of een ander bedrijf) schade berokkend, dit bedrijf daar vaak voor is verzekerd, en de kosten van deze verzekering zitten dan al in de prijs.

Maar goed, ik heb iig wat punten die ik moet/kan navragen om een beter beeld te krijgen over dit project, veel dank hiervoor!

(en ja, is snapte dat ik de gordijnen moest verwijden ).

Overigens, schiet me nu te binnen, mocht er toch schade aan vloer of muur zijn. Valt dit onder een inboedel verzekering?

[Fish]

muur zelf = opstal
bekleding van de muur = inboedel

vloerbeddeking (laminaat/tapijt) -> inboedel
vloer zelr -> opstal

als het goed is heeft de vve een opstalverzekering geregeld

[ Voor 56% gewijzigd door Fish op 03-02-2018 17:40 ]

[Illusion]

Sport_Life schreef op zaterdag 3 februari 2018 @ 17:31:
[...]
Dat wordt vergoed door de opstal verzekering hoor . En als er 3 ruimtes voor 1 lekkage gedeclareerd wordt is dat verzekeringsfraude .

Laatste dat ik erover ze ivm topickaap:
Al 2 jaar meer uitkering dan premie voor onze opstalverzekering. Wat denk je dat er met de premie gaat gebeuren?
3 ruimtes want hij stond precies in een hoek.

Desondanks blijft mijn punt staan: groot renovatiewerk levert schade op. We moeten onderscheid maken tussen
*grote schade die perongeluk gebeurt. dat is verzekeringswerk
*schade die nou eenmaal bij de werkzaamheden horen: onafgewerkte randen, kleine beschadigingen bij de overgang, evt beschadigingen aan rondom gelegen delen t.b.v montage tijdelijke hulpwerken e.d. Die betaal je hoe dan ook. Of je dat verstopt in een verzekering (100%kans dat ze moeten uitkeren, wat denk je dat de premie wordt), bij de aannemer legt(komt op de factuur erbij met flinke marge want hij wil geen risico op verlies), of direct bij de bewoner die zelf kan kiezen hoe hij het oplost.

De laatste optie is verreweg get goedkoopste en rechtvaardigst, mits dit tijdig gecommuniceerd is.