Hypotheekadvies - Ik vast contract, partner ZZP'er

[Anoniem: 1035925]

Mijn vriendin en ik willen graag een huis gaan kopen, en zijn bij verschillende partijen advies aan het inwinnen. We krijgen echter zoveel tegenstrijdig nieuws dat ik benieuwd ben of jullie hier meer licht op kunnen laten schijnen.

De situatie:
- Ik heb een vast dienstverband en verdien 32500 bruto per jaar
- Zij is sinds kwartaal 3 van 2016 ZZP'er en had in 2017 een omzet van 16000 euro

Er wordt gevraagd naar het Saldo Fiscale Winst. Omzet - kosten omzet - overige kosten - afschrijvingen. Het gaat er bij o.a. de ABN Amro niet in dat dit in haar geval gelijk is aan de omzet. Ze is als ZZP'er ingehuurd bij een volledige ingerichte personal training studio. Ze hoeft (op haar maandelijkse factuur aan de opdrachtgever na) geen administratie te doen, ze heeft geen afschrijvingen op apparatuur, die is niet van haar. Ze betaalt ook niet voor het gebruik van de ruimte. Haar klanten hebben een abonnement bij haar opdrachtgever, zij factureert per getraind uur een bepaald bedrag. Haar enige investering bestaat uit tijd en kennis.

Bij de meeste hypotheekverstrekkers is het zo dat ze kijken naar 75% van het saldo fiscale winst over het algemene jaar. Maar dat kán volgens o.a. ABN niet hetzelfde zijn als de omzet, terwijl ik van mening ben dat het in dit geval wel zo is. In hun berekeningen laten zij dan zien dat we samen +- 145.000 zouden kunnen lenen, exact hetzelfde bedrag dat ik zelf zou kunnen lenen op alleen mijn salaris.

Iemand hier ervaring mee?

[Question Mark]

Lever gewoon haar laatste jaarrekening in... Dat kunnen ze zelf zien dat ze nauwelijks kosten maakt.

En misschien oftopic, maar ik kan mij prima voorstellen dat de ABN Amro redelijk voorzichtig is met het meenemen van haar inkomen. Al vijf kwartaal zelfstandige, en maar één opdrachtgever lijkt redelijk risicovol.

[Anoniem: 1035925]

De laatste jaarrekening gaan we inderdaad opsturen, ze heeft niet eens nauwelijks kosten. Gewoon echt letterlijk 0 euro. Zelfs niet aan telefoonkosten en dergelijke.
EDIT: Mijn fout, ze maakt alleen kosten voor een zakelijke rekening.

Ik snap ook zeker dat ze voorzichtig zijn, daarom willen ze al je cijfers zien, plus de prognose voor 2018 (€24.000). Er zijn in januari een hoop vaste uren bijgekomen, dus dat ziet er goed uit. Eigenlijk is ze in verkapte loondienst. Bovendien geven ze op hun eigen site aan dat ze -in de situatie waar zij in zit qua lengte van het ZZP-schap- maximaal 75% meenemen van het saldo fiscale winst in 2017. Dan rolt daar uit dat ze €12.000 meenemen als haar inkomen. Dan kom je op een maximaal hypotheekbedrag van zo'n 198.000. Dat maakt een dusdanig groot verschil dat ik graag wil weten wat nou echt de regels hierover zijn.

Maar inderdaad, misschien eerst de jaarrekeningen opsturen, kijken of dat ze op andere gedachten brengt.

[ Voor 3% gewijzigd door Anoniem: 1035925 op 31-01-2018 13:14 ]

[MBvB]

Bij een ZZP'er (ook bij geen vast dienstverband) kijken ze waarschijnlijk naar de inkomsten over de laatste 3 jaar. Correctie: bij ABN AMRO blijkbaar niet, maar daar verwachten ze wel je belastinggegevens en een prognose door een expert.

Stel je mag die 12k en misschien 4k van een jaar daarvoor meenemen, dan zal de bank je maar voor iets meer dan 5k aan salaris meenemen voor de hypotheek en dat is een gunstig geval

Verder lijkt me dat bij een redelijke bedrijfvoering je ZZP bedrijf ook reserves dient op te bouwen en niet 100% zou moeten uitkeren, waardoor ze een punt hebben dat een gezond bedrijf niet 100% uitkeert.

[ Voor 43% gewijzigd door MBvB op 31-01-2018 13:17 ]

[Anoniem: 1035925]

MBvB schreef op woensdag 31 januari 2018 @ 13:05:
Bij een ZZP'er (ook bij geen vast dienstverband) kijken ze waarschijnlijk naar de inkomsten over de laatste 3 jaar.

Verder lijkt me dat bij een redelijke bedrijfvoering je ZZP bedrijf ook reserves dient op te bouwen en niet 100% zou moeten uitkeren, waardoor ze een punt hebben dat een gezond bedrijf niet 100% uitkeert.

Stel je mag die 12k en misschien 4k van een jaar daarvoor meenemen, dan zal de bank je maar voor iets meer dan 5k aan salaris meenemen voor de hypotheek en dat is een gunstig geval

Dat is niet de vraag of de variabele waar ze mee rekenen. Ze willen het Saldo Fiscale Winst, dat is haar omzet, min de kosten van de omzet (0 euro), min overige kosten (0 euro) en min afschrijvingen (0 euro). Belastingen etc. worden voor die berekening niet meegenomen. Ik moet immers ook mijn brutoloon opgeven.

Uiteraard spaart ze ook. Maar ze is verplicht ZZP'er, ze heeft feitelijk geen tastbaar bedrijf, het enige wat het 'bedrijf' doet is maandelijks een factuur sturen naar de opdrachtgever voor de gewerkte uren.

In 2016 was ze 9 maanden in loondienst, 3 maanden ZZP'er
in 2017 was het het hele jaar ZZP'er
In 2018 zal ze het hele jaar ZZP'er zijn

Het is niet zo dat we per se de allerhoogste hypotheek die we maar kunnen vinden willen afsluiten. Ik verbaas me vooral over de vrije interpretatie van het begrip saldo fiscale winst die verschillende hypotheekverstrekkers er op nahouden.

[BiLLY_daKid]

Met de pet op vanuit de belastingdienst: in hoeverre ben je zelfstandige als je geen eigen apparatuur gebruikt, geen eigen ruimte en geen telefoonkosten? Zorg eens even voor wat aanschaf, nieuwe laptop voor de boekhouding en je telefonie aftrekken als je daarmee zakelijk (afspraken inplannen) belt.

/Edit: Natuurlijk geen fluit te maken met het topic.

[ Voor 8% gewijzigd door BiLLY_daKid op 31-01-2018 14:12 ]

[KatirZan]

BiLLY_daKid schreef op woensdag 31 januari 2018 @ 14:12:
Met de pet op vanuit de belastingdienst: in hoeverre ben je zelfstandige als je geen eigen apparatuur gebruikt, geen eigen ruimte en geen telefoonkosten? Zorg eens even voor wat aanschaf, nieuwe laptop voor de boekhouding en je telefonie aftrekken als je daarmee zakelijk (afspraken inplannen) belt.

/Edit: Natuurlijk geen fluit te maken met het topic.

Je bent ondernemer zodra je ingeschreven staat bij de Kamer van Koophandel en een fiscaal (RSIN) nummer toegekend hebt gekregen. De belastingdienst kan echter achteraf bepalen of je daadwerkelijk ondernemer bent naar aanleiding van je gegevens.

TS geeft aan dat vriendin ZZP-er is en 1 opdrachtgever heeft....ik zie wet DBA voorbij komen (of in ieder geval de nieuwe wetgeving die er aan zit te komen) in de nabije toekomst...

Dat was even offtopic.

Voor je adviseur neem je letterlijk de jaarcijfers 2016 en 2017 mee, vanuit deze maak je, of laat je maken, een prognose voor 2018. Je geeft zelf al aan dat dit +/- 24.000 euro zal zijn. Dit is dan ook vrijwel direct haar fiscale winst, daar er geen andere kosten en afschrijvingen plaats vinden.

Onthou daarnaast wel dat je vriendin wel degelijk een administratieplicht heeft, ze is echter niet verplicht een balans (activa/passiva) bij te houden.

De administratie betreft namelijk het punt wat eventueel de fiscus zou kunnen/moeten controleren.

Mochten jullie er niet uitkomen, dan mag je altijd een PB sturen, ik kan jullie zeker op weg helpen.

[Orange_Dirk]

Ik begrijp wel dat de ABN dit niet echt logisch vindt. In de praktijk is het bijna altijd zo dat er wel kosten zijn om zo op een lagere winst uit te komen. Denk aan afschrijvingen, kilometerkosten enz. In jouw geval kan natuurlijk dat dit niet zo is. Kun je dan geen aangifte 2016 aanleveren waaruit dit blijkt?

Verder zijn er ook banken die als je 1 jaar zelfstandig bent het resultaat volledig meenemen.

[t_captain]

Anoniem: 1035925 schreef op woensdag 31 januari 2018 @ 12:43:
Mijn vriendin en ik willen graag een huis gaan kopen, en zijn bij verschillende partijen advies aan het inwinnen. We krijgen echter zoveel tegenstrijdig nieuws dat ik benieuwd ben of jullie hier meer licht op kunnen laten schijnen.

De situatie:
- Ik heb een vast dienstverband en verdien 32500 bruto per jaar
- Zij is sinds kwartaal 3 van 2016 ZZP'er en had in 2017 een omzet van 16000 euro

Er wordt gevraagd naar het Saldo Fiscale Winst. Omzet - kosten omzet - overige kosten - afschrijvingen.
Het gaat er bij o.a. de ABN Amro niet in dat dit in haar geval gelijk is aan de omzet. Ze is als ZZP'er ingehuurd bij een volledige ingerichte personal training studio. Ze hoeft (op haar maandelijkse factuur aan de opdrachtgever na) geen administratie te doen, ze heeft geen afschrijvingen op apparatuur, die is niet van haar. Ze betaalt ook niet voor het gebruik van de ruimte. Haar klanten hebben een abonnement bij haar opdrachtgever, zij factureert per getraind uur een bepaald bedrag. Haar enige investering bestaat uit tijd en kennis.

Iedere ondernemer heeft kosten. Mobiele telefoon op de zaak? Reiskosten? Etc. Maar in haar geval zal de winst dicht bij de omzet liggen.

Probleem is dat de meeste banken een enorme afslag hanteren van de winst als je nog maar 1 jaar geschiedenis hebt. Het kan best zijn dat ABN-Amro dan 1/3 van de winst rekent.

Linkje, misschien verouderd.
https://bieb.knab.nl/hypo...zijn-soepeler-voor-zzpers

[ Voor 3% gewijzigd door t_captain op 31-01-2018 14:59 ]

[Anoniem: 992889]

Kan ze zich wel scharen onder ondernemer. Dan moet je meer dan een enkele opdrachtgever hebben en dat heeft ze niet.

[Hielko]

Anoniem: 992889 schreef op woensdag 31 januari 2018 @ 15:33:
Kan ze zich wel scharen onder ondernemer. Dan moet je meer dan een enkele opdrachtgever hebben en dat heeft ze niet.

Dat hoeft niet perse. Zolang je een contract hebt dat voldoet aan 1 van de modelovereenkomsten van de belastingdienst dan zit je goed (dat is een recentelijke wijziging). Desondanks denk ik dat de kans groot is dat als de belastingdienst naar deze constructie gaat kijken ze tot de conclusie gaan komen dat het een schijndienstverband is (met de bijkomende naheffingen), maar dat hangt er natuurlijk beetje van af hoe het contract precies is opgesteld.

[RocketKoen]

Een beetje offtopic. Maar het wordt hoog tijd dat je vriendin wat aan administratie gaat doen.
Er zijn namelijk een hoop kosten die je als ZZP'er maakt die je van je winst af mag trekken. Als ze nu €0 kosten opgeeft betaalt ze veel te veel belasting.

Om maar een paar punten te noemen:
Ze maakt kilometers om bij de klant/opdrachtgever te komen. Daar kan ze 19ct per km belastingvrij voor krijgen van de zakelijke rekening
Doet ze de administratie thuis? Dan heeft ze kosten voor een thuiswerkplek die aftrekbaar zijn.
Gebruikt ze haar telefoon voor zakelijke telefoontjes? Ook al heb je privé al een onbeperkte bundel, je kan een deel van je abonnement als zakelijke kosten opgeven. Ook je telefoon is dan deels een zakelijke aankoop.

Wat hypotheken als ondernemer betreft:
Voor de maximale hypotheek zijn er regels gebonden aan je bruto inkomen. Maar er zijn niet echt regels over wat de relatie is tussen de omzet van een onderneming en het inkomen van de eigenaar. Daarom heeft elke bank zijn eigen norm verzonnen.