Wat is de beste investering voor mijn huis

[it0]

Ikzelf zit met het volgende dilemma, namelijk ik heb geld gespaard om op mijn huis extra af te lossen.
maar daar kan ik ook bv nieuwe badkamer/tuin van doen of gewoon in iets veiligs beleggen.

Mijn verwachting is dat ik binnen 2 jaar verhuis, en wellicht is het verstandig om de badkamer/tuin op te knappen . Zodoende kan ik makkelijker en wellicht hogere prijs het huis verkopen.
Of levert dat in de praktijk niks op?

Ervaringen en tips zijn welkom!

[Ascension]

Als je binnen 2 jaar verhuisd zou ik er niet aan beginnen. Een verbouwing doe je in eerste instantie voor je eigen woongenot en niet als investering. De kans dat je meer meerwaarde creeert dan de kosten van de verbouwing lijkt me niet zo heel groot.

[CodeCaster]

Badkamer, keuken en tuin zijn bijzonder smaakgevoelig. Door nu 20K te steken in een badkamer, ga je niet je huis voor 20K meer verkopen. Misschien nog geen 5K. Dat is dus geen handige investering.

[emnich]

Zoals al gezegd, verbouwen levert financieel zelden wat op en is dus nooit een investering.

Extra aflossen kan, maar hou er rekening mee dat je daarmee een stukje flexibiliteit mist. Als je over 2 jaar wil gaan verhuizen, zou ik dat niet doen.

Stop het in een (relatief) veilige ETF en kijk dan bij je volgende huis wat het beste in je lange termijn strategie past.

[Verwijderd]

Zelfs een hypotheekverstrekker (die er belang bij heeft dat hun klanten verbouwingen doen) geeft aan dat verbouwingen op zijn best voor 100% bijdragen aan de verkoopwaarde, maar veelal (veel) minder: https://www.nn.nl/Blog/Le...van-je-huis-het-meest.htm

Op eigenlijk elke verbouwing leg je geld bij zodra je je huis verkoopt. Zeker als je binnen twee jaar weer gaat verhuizen, zou ik het echt niet doen.
Hou je geld achter de hand zodat je bij de volgende verhuizing de kosten koper + verhuizing (+ evt. verbouwing) kan betalen zonder bij te lenen

[Onbekend]

Een tuin wat enigszins is onderhouden levert wel wat meer kijkers op (potentiële kopers dus). Ik raad aan om gewoon eens een tuinman de tuin te laten doen, maar verder geen uitbreidingen te doen aan de tuin.

Wat wellicht kan helpen is om een lijstje met gebreken op te stellen (zoals een losse trapleuning of slecht sluitende deur) en deze geleidelijk aan te pakken, omdat kijkers daaruit meteen de staat van onderhoud af proberen te leiden.

Maar verzin geen grote projecten en gebruik dat geld netto voor het nieuwe huis.

[.Maarten]

Het kan soms ook helpen om je huis te isoleren. Bijvoorbeeld als je daardoor een hoger energielabel krijgt.

[Conono]

Hangt ook een beetje af van de staat van de huidige badkamer. Als je een starterswoning hebt en de badkamer kan gewoon écht niet meer, zou ik die zeker vervangen. Starters hebben vaak geen eigen middelen om dit soort zaken aan te pakken, en dan lopen ze dus jouw huis voorbij. Als er een prima, neutrale badkamer in zit raak je zo'n starterwoning veel sneller kwijt, en dat is zeker wat waard.
Is het een vrijstaande villa die toch al gerenoveerd moet worden heeft het veel minder zin.

[TheBrut3]

Als je zo snel weg wil zou ik zeker geen grote verbouwing doen wanneer de badkamer en keuken nog goed zijn. Als je binnenkort wil verkopen zou ik naar quick wins kijken. Misschien kan je wat geld en tijd in de tuin, isolatie of de zolder steken waardoor het er gelijk een stuk netter uitziet? Zelf deze zomer de dakgoten gedaan, volledig nieuwe zinken dakgoten en pijpen voor €800, ziet er weer mooi uit en kan er weer een tijd tegenaan. 2 jaar geleden muren laten isoleren voor €1200, scheelt mij stookkosten en staat weer leuk in het totale verkoopplaatje.
Of laat eens wat familie of kennissen door je huis lopen en vertellen wat hun voor een klein budget zouden aanpassen zodat het er een stuk beter uitziet. Misschien komen ze wel met geniale ideeën.

[Sander]

Waar woon je? Ik werk in AMS en daar is het nu hip om op je dakterras een complete dakkapel/verdieping te zetten en dan je dakterras daar weer bovenop te doen. Dat kost 30 tot 50k inclusief afwerking, maar levert accuut hetzelfde op in de verkoopprijs vanwege toegenomen vierkante meters.

Maar verder met bovenstaande: 20k investeren in esthetische zaken is niet handig, dan kun je bijv beter deurtjes laten spuiten en wat apparatuur updaten als het kapot is. Geldt uiteraard niet voor achterstallig onderhoud.

[it0]

Bedankt voor alle reacties, ik zal wat licht opknapwerk doen en een mix van aflossen/beleggen!

[CaLeX]

it0 schreef op maandag 18 december 2017 @ 14:25:
Bedankt voor alle reacties, ik zal wat licht opknapwerk doen en een mix van aflossen/beleggen!

Hou je rekening dat je over 2 jaar nog maar voor 98% van de waarde van je huis kan lenen? Alles daarboven moet je uit eigen zak betalen.

Nu gaan beleggen met je geld zou risicovol kunnen zijn. Vraag jezelf af wanneer het over 2 jaar 30% minder waard is of je dan in de problemen komt.

[Railgunner]

CaLeX schreef op maandag 18 december 2017 @ 14:46:
Hou je rekening dat je over 2 jaar nog maar voor 98% van de waarde van je huis kan lenen? Alles daarboven moet je uit eigen zak betalen.

Dit is niet waar. De maximale LTV is per 1 januari 2018 100%, er wordt vooralsnog geen verdere daling voorzien.

Nu gaan beleggen met je geld zou risicovol kunnen zijn. Vraag jezelf af wanneer het over 2 jaar 30% minder waard is of je dan in de problemen komt.

Een daling van 30% in 2 jaar tijd is behoorlijk fors en lijkt me alleen mogelijk met een (zeer) offensief risicoprofiel. Met een horizon van 2 jaar zou ik zelf voor een neutraal of licht offensief profiel kiezen.

[Lethalis]

Als je binnen 2 jaar wil verhuizen: niks doen. Ook niet aflossen (kost je recht op HRA bij volgende woning en is geld dat je wellicht goed kan gebruiken voor nieuwe huis).

[Mojo]

it0 schreef op maandag 18 december 2017 @ 14:25:
Bedankt voor alle reacties, ik zal wat licht opknapwerk doen en een mix van aflossen/beleggen!

Ook aflossen is niet verstandig. Alles wat je nu aflost kan je niet meer hypotheekrenteaftrekvrij teruglenen. Voor beleggen is je horizon veel te kort (tenzij je 20% (ofzo) risico accepteert op een gediversifieerde portfolio. Wellicht een kortlopende obligatie of een een spaardepot.

Investeren in je huis wat direct de koopwaarde vermeerderd is slim, maar daar zou ik het bij laten.

[Railgunner]

Lethalis schreef op maandag 18 december 2017 @ 14:54:
Als je binnen 2 jaar wil verhuizen: niks doen. Ook niet aflossen (kost je recht op HRA bij volgende woning).

Kun je dit toelichten? Als de TS nu een deels aflossingsvrije hypotheek zou hebben (geen idee of dat zo is), moet hij deze waarschijnlijk deels omzetten naar een lineaire of annuitaire hypotheek om HRA te behouden. Extra aflossen maakt daarin geen verschil.

Of doel je op de bijleenregeling? Dit heeft enkel als consequentie dat de TS zijn volledige overwaarde in het nieuwe huis moet steken; over het bedrag dat hij moet lenen kan hij alsnog HRA ontvangen. Als hij nu extra aflost moet hij die extra aflossing in het nieuwe huis steken om HRA over de rest te behouden, maar dat hoeft niet negatief te zijn.

[Lethalis]

Railgunner schreef op maandag 18 december 2017 @ 15:00:
[...]
Als hij nu extra aflost moet hij die extra aflossing in het nieuwe huis steken om HRA over de rest te behouden, maar dat hoeft niet negatief te zijn.

Dit dus. Het is belangrijk om te weten dat aflossen gevolgen kan hebben voor de HRA.

Wat je daar vervolgens mee doet, is natuurlijk een eigen keuze.

Maar op een korte termijn als 2 jaar zou ik liever het geld op de bank houden. Want verhuizen en opknappen is altijd duurder dan je denkt.

[it0]

Ik heb nu 100% aflossingsvrij met een gedeelte verzekerd, mocht dit de discussie vooruit helpen.

Vorig jaar een klein gedeelte afgelost en ik merkte daar een zeer groot verschil in maandlasten.

Dat zal nu veel minder zijn maar nog steeds iets opleveren.

Wat is gunstiger dan bv 10K aflossen of 10K in de hand bij een verkoop?

[ Voor 55% gewijzigd door it0 op 18-12-2017 15:22 ]

[CaLeX]

Railgunner schreef op maandag 18 december 2017 @ 14:51:
[...]


Dit is niet waar. De maximale LTV is per 1 januari 2018 100%, er wordt vooralsnog geen verdere daling voorzien.

Ah ik dacht gehoord te hebben dat de daling door zou gaan naar 90%, de wens is er bij diverse instanties (AFM / Brussel), de uitvoering dus nog niet. Maar die gaat zeker wel komen.

Een daling van 30% in 2 jaar tijd is behoorlijk fors en lijkt me alleen mogelijk met een (zeer) offensief risicoprofiel. Met een horizon van 2 jaar zou ik zelf voor een neutraal of licht offensief profiel kiezen.

Het behoort tot de mogelijkheden. Ook met een neutraal of defensief profiel kan er een flinke hap van de waarde af gaan

[BastaRhymez]

Geld lenen kost geld! Dit geldt ook voor je hypotheek!
Natuurlijk moet je deze zin lezen in een vollere context! Wat betaal je nu aan hypotheekrente en wat krijg je daar nog van terug?! Momenteel zal je meer aan hypotheekrente betalen, dan dat je op een spaar-/deposito rekening krijgt. Als je ditzelfde bedrag (wat je evt. kan aflossen) op de beurs zet, kan je afwegen wat mogelijk meer rendement oplevert (wees gewaarschuwd: rendementen behaald in het verleden, bieden geen garantie voor de toekomst!). En vergeet ook niet in je vergelijking, dat als je aflost je ook vaak al lagere maandlasten hebt. Iedere maand "profiteer" je hier dus weer van.

Oke, voor zover de reclames over lenen en beleggen

Ik zou persoonlijk geen grote investeringen doen als je binnen 2 jaar wilt verhuizen.
Afhankelijk van de staat van je woning, wellicht een likje verf en een (goedkoop) vloertje als die helemaal uitgewoond is. Gewoon kleine investeringen, zodat je woning er weer "fris" uitziet als je wilt gaan verkopen.
Veel mensen hebben moeite om goed "door een woning" te kijken. Als jouw muren bijv. niet mooi geschilderd zijn, of in een bijzondere kleur (roze ofzo), dan kunnen veel mensen zich niet inbeelden hoe het er uit ziet, als het een neutrale (witte) kleur heeft.

Hetzelfde geldt voor bijv. je tuin. Als deze een en al onkruid is, dan zou ik dit weg (laten) halen en er een "onderhoudsvriendelijke" tuin goedkoop voor terug brengen. Neutrale tegels (check marktplaats, veel mensen willen graag gratis van hun tegels af) of wat neutrale groenstrookjes.

Verder nu je geld lekker aan zaken besteden die meerwaarde voor jou bieden. Geld an sich maakt niet heel gelukkig. Geld maakt wel gelukkig als je er leuke dingen mee gaat doen (en niet 's nachts wakker hoeft te liggen of je nog voldoende saldo hebt)

[Railgunner]

it0 schreef op maandag 18 december 2017 @ 15:20:
Ik heb nu 100% aflossingsvrij met een gedeelte verzekerd, mocht dit de discussie vooruit helpen.

Vorig jaar een klein gedeelte afgelost en ik merkte daar een zeer groot verschil in maandlasten.

Dat zal nu veel minder zijn maar nog steeds iets opleveren.

Wat is gunstiger dan bv 10K aflossen of 10K in de hand bij een verkoop?

Het is deels afhankelijk van de hoogte van je openstaande schuld. Als je nog maar 100K hebt openstaan, is een aflossing van 10K een forse daling. Als je nog 350K hebt openstaan, zul je er niet veel van merken. Maar blijkbaar heb je hier al ervaring mee, aangezien je aangeeft dat je kleine aflossing van vorig jaar een zeer groot effect had.

Bij een aflossingsvrije hypotheek kun je vrij makkelijk berekenen hoeveel je extra aflossing je maandelijks gaat opleveren en in hoeveel tijd je hiermee je aflossing weer hebt terugverdiend. Als je 10K aflost en vervolgens 50 euro per maand minder hoeft te betalen, betekent dit dat je 10.000 / 50 = 200 maanden = 16,67 jaar moet wachten voor je je 10K hebt terugverdiend.

Ik zou bepalen hoeveel geld je nodig hebt voor je verhuizing + aankoop van het nieuwe huis over 2 jaar. Denk bijv. aan de 2% overdrachtsbelasting en de ca. 1000,- aan notariskosten. Daarboven wil je waarschijnlijk nog een buffer aanhouden voor aanpassingen aan je nieuwe huis en tegenvallers in het algemeen. Alles boven het bedrag dat je nodig hebt, kun je nu aflossen. Maar denk zoals gezegd aan de bijleenregeling van de Belastingdienst. Ben je bekend met die regeling?

[wheel]

Sander schreef op maandag 18 december 2017 @ 14:04:
Waar woon je? Ik werk in AMS en daar is het nu hip om op je dakterras een complete dakkapel/verdieping te zetten en dan je dakterras daar weer bovenop te doen. Dat kost 30 tot 50k inclusief afwerking, maar levert accuut hetzelfde op in de verkoopprijs vanwege toegenomen vierkante meters.

Ok. Wat is dan precies het voordeel als investering (dus los van het eigen gebruik tot de verkoop)?

[ Voor 6% gewijzigd door wheel op 19-12-2017 16:02 ]

[it0]

wheel schreef op dinsdag 19 december 2017 @ 16:01:
[...]

Ok. Wat is dan precies het voordeel als investering (dus los van het eigen gebruik tot de verkoop)?

Extra woongenot, en wellicht een betere vraagprijs ivm de extra woonbare vierkante meters.

[emnich]

it0 schreef op dinsdag 19 december 2017 @ 16:37:
[...]

Extra woongenot, en wellicht een betere vraagprijs ivm de extra woonbare vierkante meters.

Dat eerste is net zo'n investering als de investering in een vakantie of een hele dure call girl.....

Alleen in hele uitzonderlijke gevallen krijg je voor een verbouwing méér terug dan je er in stopt.

In het dagelijkse leven is een uitgave voor meer (woon)genot geen investering maar gewoon een uitgave.

Railgunner schreef op maandag 18 december 2017 @ 15:47:
Bij een aflossingsvrije hypotheek kun je vrij makkelijk berekenen hoeveel je extra aflossing je maandelijks gaat opleveren en in hoeveel tijd je hiermee je aflossing weer hebt terugverdiend. Als je 10K aflost en vervolgens 50 euro per maand minder hoeft te betalen, betekent dit dat je 10.000 / 50 = 200 maanden = 16,67 jaar moet wachten voor je je 10K hebt terugverdiend.

Je bedoelt het vast anders dan hier staat maar je hebt dat geld niet pas na 16.67 jaar terug verdiend want geld dat je aflost is niet weg. Na 16,67 jaar heb je opeens 10k méér dan je zou hebben dan als je het geld in een sok onder je bed stopt.

[ Voor 52% gewijzigd door emnich op 19-12-2017 16:53 ]

[wheel]

it0 schreef op dinsdag 19 december 2017 @ 16:37:
[...]

Extra woongenot, en wellicht een betere vraagprijs ivm de extra woonbare vierkante meters.

Dat is een uitgave, geen investering. De user waar ik op reageerde claimde dat uitgave x leidt tot waardestijging x. Dan is het een investering zonder rendement (en misschien per saldo wel negatief resultaat).

[Reptile209]

Conono schreef op maandag 18 december 2017 @ 13:54:
[...] en dan lopen ze dus jouw huis voorbij. [...]

Ik heb op dit moment (regio Leiden) het idee dat je een huis op Funda kunt zetten met foto's waar de brandweer de rokende puinhopen van het pand staat na te blussen, en dat je dan nòg de hoofdprijs kunt vragen. Hoezo overspannen woningmarkt.

Je hebt - kort door de bocht - twee soorten kopers (en vanalles er tussenin): a) alles moet af zijn en in de juiste stijl. Die koper is bereid om veel te betalen als àlles klopt. b) ronkende puinhoop, ik maak het zelf naar mijn zin. Die koper wil een prijs die in balans is met de staat van het huis.
Kortom, er is altijd wel iemand die jouw huis in de huidige staat wil kopen. En alles wat je doet kan nèt fout zijn voor die ene koper, dus zonde van tijd & geld. Extreem voorbeeld: mijn oude buurvrouw besloot voor de verkoop van haar huis de WC nog even op te knappen. Donkerrode tegels, hoezo smaakgevoelig . Binnen een maand na de overdracht stond de nieuwe buurman het rode toilet er uit te meppen en opnieuw strak wit te maken.

Lekker dat geld in je zak houden voor je volgende huis. Wat er dan nog overblijft in je hypotheek stoppen of een andere bestemming voor zoeken.

[Valandil]

Ascension schreef op maandag 18 december 2017 @ 13:37:
Als je binnen 2 jaar verhuisd zou ik er niet aan beginnen. Een verbouwing doe je in eerste instantie voor je eigen woongenot en niet als investering. De kans dat je meer meerwaarde creeert dan de kosten van de verbouwing lijkt me niet zo heel groot.

Helemaal eens. Je aanpassingen zijn onderhevig aan smaak en leveren absoluut de meerwaarde niet op. Oftewel je investering is misschien hooguit een 1/4 waard van de oorspronkelijke waarde.

Investeer dan je geld in je volgende huis. Koop een opknapper en richt het helemaal naar eigen smaak in.

[Sander]

emnich schreef op dinsdag 19 december 2017 @ 16:47:
[...]

Alleen in hele uitzonderlijke gevallen krijg je voor een verbouwing méér terug dan je er in stopt.

In het dagelijkse leven is een uitgave voor meer (woon)genot geen investering maar gewoon een uitgave.


[...]

In dit geval dus, want Amsterdam, en door meer vierkante meters significant hogere prijs, die de kosten van de verbouwing ruimschoots matched en regelmatig overstijgt. Je komt namelijk in een segment hoger terecht met appartement in Amsterdam Zuid met meer ruimte dan alle anderen in dat gebouw en daarmee dus unieker etc. Vandaar ook mijn vraag waar TS woont want in centra van steden met overspannen woningmarkten kunnen dit soort dingen wel eens heel handig uitpakken.

[it0]

Sander schreef op dinsdag 19 december 2017 @ 17:41:
. Vandaar ook mijn vraag waar TS woont want in centra van steden met overspannen woningmarkten kunnen dit soort dingen wel eens heel handig uitpakken.

In Breda ver van het centrum, dus die vlieger gaat zeker niet voor mij op!