Verborgen gebrek , of toch niet?

Pagina: 1
Acties:

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • degroot
  • Registratie: December 2003
  • Niet online
Wij hebben in augustus een huis ( bouwjaar 2008 ) gekocht.
Net voordat we het koopcontract gingen tekenen ( bod was dus al geaccepteerd ) meldde de verkopende partij dat ze een lekkage aan het dak hadden. Wij hebben in het koopcontract laten opnemen dat ten tijde van de overdracht het daklek definitief opgelost moest zijn.

In augustus dus overdracht gehad. Tot aan vorige week is het dak inderdaad lekdicht geweest , helaas is het deze week weer gaan lekken. We hebben inderdaad wel wat regenachtige periodes in de tijd van augustus tot nu gehad. Maar pas nu is het gaan lekken.

Uiteraard komt nu het geschil met de verkopende partij. Zij geven aan dat ze aan hun verplichtingen hebben voldaan door het te melden. En vinden het raar dat het dak nu weer lekt.
Ik daarintegen heb aangegeven dat we expliciet in het koopcontract hebben laten opnemen dat het dak definitief lekdicht moest zijn ( ten tijde van oplevering) maar dat is het nu dus weer niet.
De verkopende partij zegt tevens dat het werk deugdelijk is verricht. Daar twijfel ik niet aan , maar dan zou er dus ook garantie op de werkzaamheden moeten zitten ( mits dit niet door een beunhaas is gedaan) , en dat het nu ons probleem is omdat wij geen bouwkunding onderzoek op het huis hebben laten doen.

Nu is mijn vraag: Hoe sterk sta ik in mijn recht om dit nog door de verkopende partij op te laten lossen? Of is het nu inderdaad echt mijn probleem. En bij wie moet ik dit verder aankaarten? De makelaar van de verkopende partij ook al diverse keren gemaild , maar die hebben echter nog helemaal geen enkele reactie terug gegeven.

www.degroot-it.nl


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • bregweb
  • Registratie: Juni 2005
  • Laatst online: 22:55
Een dak 'leeft' en heeft meerdere openingen. lekt het op dezelfde plek? En wanneer houdt de verplichting van de verkopende partij op om het lekkende dak te repareren? Ben geen jurist, maar als jij de overdracht accepteert, accepteer je ook dat aan de eis van definitief oplossen van lek is voldaan.

Hattrick: Thorgal Eagles


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • degroot
  • Registratie: December 2003
  • Niet online
Ze hebben toen destijds fotos gestuurd van de reparaties die zijn uitgevoerd. In het koopcontract staat niet de exacte plek van de lekkage. Maar als ik uitga van de foto's dan kan ik wel met zekerheid zeggen dat het op hetzelfde plek lekt.

www.degroot-it.nl


Acties:
  • +5 Henk 'm!

Anoniem: 922281

degroot schreef op woensdag 13 december 2017 @ 08:34:
Wij hebben in augustus een huis ( bouwjaar 2008 ) gekocht.
Net voordat we het koopcontract gingen tekenen ( bod was dus al geaccepteerd ) meldde de verkopende partij dat ze een lekkage aan het dak hadden. Wij hebben in het koopcontract laten opnemen dat ten tijde van de overdracht het daklek definitief opgelost moest zijn.

In augustus dus overdracht gehad. Tot aan vorige week is het dak inderdaad lekdicht geweest , helaas is het deze week weer gaan lekken. We hebben inderdaad wel wat regenachtige periodes in de tijd van augustus tot nu gehad. Maar pas nu is het gaan lekken.

Uiteraard komt nu het geschil met de verkopende partij. Zij geven aan dat ze aan hun verplichtingen hebben voldaan door het te melden. En vinden het raar dat het dak nu weer lekt.
Ik daarintegen heb aangegeven dat we expliciet in het koopcontract hebben laten opnemen dat het dak definitief lekdicht moest zijn ( ten tijde van oplevering) maar dat is het nu dus weer niet.
De verkopende partij zegt tevens dat het werk deugdelijk is verricht. Daar twijfel ik niet aan , maar dan zou er dus ook garantie op de werkzaamheden moeten zitten ( mits dit niet door een beunhaas is gedaan) , en dat het nu ons probleem is omdat wij geen bouwkunding onderzoek op het huis hebben laten doen.

Nu is mijn vraag: Hoe sterk sta ik in mijn recht om dit nog door de verkopende partij op te laten lossen? Of is het nu inderdaad echt mijn probleem. En bij wie moet ik dit verder aankaarten? De makelaar van de verkopende partij ook al diverse keren gemaild , maar die hebben echter nog helemaal geen enkele reactie terug gegeven.
toon volledige bericht
Dus:

- Je hebt afgesproken dat het dak lekdicht zou moeten zijn ten tijde van de overdracht. Dat was het.
- Je hebt niet afgesproken dat er garantie op de werkzaamheden zit.
- Jij hebt de werkzaamheden niet laten controleren (door geen bouwkundige keuring te laten uitvoeren).
- Het mogelijke gebrek was bekend (per definitie dus niet "verborgen").

Oftewel: de verkopende partij hoeft dit niet op te lossen.

Acties:
  • +4 Henk 'm!

  • Glenfiddich
  • Registratie: December 2000
  • Laatst online: 21:08
Over het algemeen worden garanties op zaken in/aan de woning overgedragen aan de koper. Ik zou dus eens bij de verkoper informeren wie de reparatie heeft gedaan en je daar melden met een klacht over het uitgevoerde werk.

Catch a smile out there!


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • degroot
  • Registratie: December 2003
  • Niet online
Glenfiddich schreef op woensdag 13 december 2017 @ 08:58:
Over het algemeen worden garanties op zaken in/aan de woning overgedragen aan de koper. Ik zou dus eens bij de verkoper informeren wie de reparatie heeft gedaan en je daar melden met een klacht over het uitgevoerde werk.
Dat heb ik gisteren ook gevraagd. Maar nog geen reactie op gekregen. Verkopende partij wilde eigenlijk er niets meer van weten. Maar toch aangegeven dat er misschien wel garantie op de werkzaamheden zit en dat het ze waaschijnlijk niet eens iets hoef te kosten.

In hoeverre moet ik dit eigenlijk aan de makelaar van de verkopende partij melden? Die lijkt zich namelijk helemaal buitenspel te zetten door nergens op te reageren.

www.degroot-it.nl


Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • Tsurany
  • Registratie: Juni 2006
  • Niet online

Tsurany

⭐⭐⭐⭐⭐

De makelaar vertegenwoordigt de verkoper maar is strikt juridisch gezien geen partij in deze zaak.

In principe kan je hier niet over een verborgen gebrek spreken, immers het gebrek was bij beide partijen bekend. De verkopers hebben jou proactief geïnformeerd over het gebrek en het probleem opgelost voor de overdracht.

Je hebt al contact opgenomen met de verkopende partij om te achterhalen welk bedrijf zij ingehuurd hebben. Zorg er voor dat je die gegevens te pakken krijgt en neem contact op met dit bedrijf om over de garantie te praten. Als het om een net bedrijf gaat zullen ze dit voor je oplossen als het inderdaad om hetzelfde probleem gaat.

Mocht dat tot niets leiden dan zou ik juridisch advies gaan inwinnen. Je mag verwachten dat een dak van nog geen tien jaar oud niet lekt, echter de vraag is na welke tijdsperiode de verkoper nog aansprakelijk is hiervoor.

SMA SB5.0 + 16x Jinko 310wp OWO + 10x Jinko 310wp WNW |--|--| Daikin 4MXM68N + 1x FTXA50AW + 3x FTXM20N


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • degroot
  • Registratie: December 2003
  • Niet online
Tsurany schreef op woensdag 13 december 2017 @ 09:13:
Je mag verwachten dat een dak van nog geen tien jaar oud niet lekt, echter de vraag is na welke tijdsperiode de verkoper nog aansprakelijk is hiervoor.
Ze hebben in 2014 toen 4 dakramen in het dak laten zetten. Daar lekt het ook langs. Niet echt via het dak zelf. Dus eigenlijk zou er op het orginele werk nog garantie moeten zitten.

www.degroot-it.nl


Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • Tsurany
  • Registratie: Juni 2006
  • Niet online

Tsurany

⭐⭐⭐⭐⭐

degroot schreef op woensdag 13 december 2017 @ 09:16:
[...]

Ze hebben in 2014 toen 4 dakramen in het dak laten zetten. Daar lekt het ook langs. Niet echt via het dak zelf. Dus eigenlijk zou er op het orginele werk nog garantie moeten zitten.
Het lijkt mij dat je dan inderdaad of garantie op het originele werk hebt of garantie op de reparatie. Wellicht toch via de makelaar vragen of je de informatie van deze bedrijven kan krijgen om te informeren naar de garantie? De makelaar is juridisch gezien geen partij maar kent de rechten en plichten wel beter, wellicht dat hij wel wat meer wilt meewerken?

SMA SB5.0 + 16x Jinko 310wp OWO + 10x Jinko 310wp WNW |--|--| Daikin 4MXM68N + 1x FTXA50AW + 3x FTXM20N


Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • Kadardar
  • Registratie: Januari 2011
  • Laatst online: 09-07 15:54
Ah Tsurany was me voor maar ik sta ook daar achter. Zorg voor de gegevens van het bedrijf, je zou verwachten dat een bedrijf specialist is in wat zij doen dus ook kunnen vinden waarom het lekt en garantie verlenen waar nodig.

Als zij dit niet willen afstaan kan je altijd jouw makelaar of verkopende makelaar om hulp vragen, als die je de deur wijzen zou ik juridische advies inwinnen en kijken wat je er mee kan. Je hebt wel rechtsbijstand toch?

[WoW - Kadardh/Daísÿ/Kadarlock @ Draenor]


Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • Señor Sjon
  • Registratie: Juli 2003
  • Laatst online: 15-07 15:18
degroot schreef op woensdag 13 december 2017 @ 09:16:
[...]

Ze hebben in 2014 toen 4 dakramen in het dak laten zetten. Daar lekt het ook langs. Niet echt via het dak zelf. Dus eigenlijk zou er op het orginele werk nog garantie moeten zitten.
Ah, the plot thickens. Op het hoofddak heb je geen garantie meer. Woningborg o.g. garantie is maximaal 10 jaar en dat is op de hoofdconstructie. Daken zijn maximaal 6,6 jaar uit mijn hoofd. Daarbij komt dat iemand de zaag erin gezet heeft. Dus de originele bouwer garandeert niks meer. Dan heb je als opvolger degene die de dakramen erin gezet heeft, maar in de regel garanderen ze niet langer dan 2 jaar (dus t/m 2016). Het ligt er maar net aan wanneer en hoe ze de lekkage hebben gemeld bij het bedrijf dat de dakramen heeft geplaatst.

This is my signature. There are many like it, but this one is mine.


Acties:
  • 0 Henk 'm!

Anoniem: 922281

degroot schreef op woensdag 13 december 2017 @ 09:16:
[...]

Ze hebben in 2014 toen 4 dakramen in het dak laten zetten. Daar lekt het ook langs. Niet echt via het dak zelf. Dus eigenlijk zou er op het orginele werk nog garantie moeten zitten.
Bedenk wel dat je de verkopende partij om een gunst vraagt. Ze hoeven je niet hiermee te helpen. Ik zou dan ook voorzichtig zijn met zinnen als:
..Maar toch aangegeven dat er misschien wel garantie op de werkzaamheden zit en dat het ze waarschijnlijk niet eens iets hoef te kosten.
Ik weet natuurlijk niet hoe je dit precies hebt gecommuniceerd, maar als ik dit als verkopende partij zou krijgen, zou ik denken "zoek het lekker uit, ik hoef helemaal niets te betalen". c'est le ton qui fait la musique

Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • Markprinsen
  • Registratie: Januari 2014
  • Laatst online: 28-12-2022
Bij mijn dakdekker kreeg ik altijd 10 jaar garantie op reparaties. Je kan toch in ieder geval vragen om een factuur 'als bewijs' van de reparatie. Kan je gelijk zijn wat de garantie voorwaarden zijn. Laat hun maar aantonen dat het dak gerepareerd is.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Señor Sjon
  • Registratie: Juli 2003
  • Laatst online: 15-07 15:18
Als hun reparatie niet lek is, maar een ander lek elders is ontstaan, dan heb je nog niks.

Het is in het algemeen vrij lastig om een schuin dak met dakpannen lek te krijgen. Dus ergens zit een folie of slabbe verkeerd rondom de dakramen.

This is my signature. There are many like it, but this one is mine.


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Hackus
  • Registratie: December 2009
  • Niet online

Hackus

Lifting Rusty Iron !

@degroot Heb je het dak zelf laten controleren ?
(dak technisch rapport)

Kiest als MTB' er voor het mulle zand en drek, ipv het naastgelegen verharde pad.


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • degroot
  • Registratie: December 2003
  • Niet online
Señor Sjon schreef op woensdag 13 december 2017 @ 09:59:
Het is in het algemeen vrij lastig om een schuin dak met dakpannen lek te krijgen. Dus ergens zit een folie of slabbe verkeerd rondom de dakramen.
Dat vermoed ik dus ook. Omdat het al een tijd lekvrij is geweest vermoed ik dat er met een bepaalde windrichting het water dus in die slabbe loopt.

Maar bedankt allemaal voor de info! Ik ga de factuur opvragen en zelf daarmee naar de aannemer!

www.degroot-it.nl


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Malt007
  • Registratie: Mei 2011
  • Laatst online: 08-07 11:27
Precies dezelfde situatie gehad met 4 redelijk recent geplaatste dakramen. De vorige bewoners hebben het laten repareren (aangetoond) maar het bleef lekken als het waaide en regenende onder een bepaalde hoek. Daarna nog een keer iemand laten langskomen en sproeitesten gedaan en het leek weer goed. Uiteindelijk 2 jaar ergenis en reparaties verder voor de balken begonnen te rotten, toen maar een dakkapel laten monteren en die veluxramen afgezworen.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • degroot
  • Registratie: December 2003
  • Niet online
Het zijn bij mij inderdaad ook velux dakramen...hoopgevend zo te lezen :)

www.degroot-it.nl


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Señor Sjon
  • Registratie: Juli 2003
  • Laatst online: 15-07 15:18
Velux heeft ook een nieuw systeem met allerhande hulpstukken. Ik zou eens kijken of alles wel geplaatst is. Want het is natuurlijk goedkoper om wat folies aan elkaar te plakken dan een manchet te plaatsen om het dakraam.

This is my signature. There are many like it, but this one is mine.


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • superduper
  • Registratie: Juli 2001
  • Laatst online: 15:47

superduper

Z3_3.0 Woeiiii

Was deze lekkage nav sneeuw? Wij hebben ook zoiets: bij flinke sneeuwval komt er ophoping in plaatsen waar je normaal geen vocht zou moeten hebben, en als dat gaat smelten lekt het. Verschrikkelijk om te troubleshooten of te vinden. Gelukkig is dat in Nederland zelden dus wij hebben dit geaccepteerd.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • degroot
  • Registratie: December 2003
  • Niet online
Nee , het begon 2 dagen voor de sneeuwval met lekken. Lekt nu inderdaad wel iets harder door de sneeuw.

www.degroot-it.nl


Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • Tommie12
  • Registratie: Juni 2011
  • Laatst online: 19:50
Stel de vraag eens aan je notaris.

Op een herstelling hoort garantie te zitten, en niet tot aan de eerste regenbui.
Zeker nu het in de akte stond hoort dat gewoon nog door de verkoper opgelost of vergoed te worden.

Sony A7 iv en wat recycled glas


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Patientzero
  • Registratie: Maart 2011
  • Laatst online: 16:54
edit, niet goed gelezen

[ Voor 92% gewijzigd door Patientzero op 13-12-2017 10:57 ]


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • degroot
  • Registratie: December 2003
  • Niet online
Nee , je hebt het verhaal niet geheel , of niet goed gelezen :)
edit: zelf al gezien :)

[ Voor 20% gewijzigd door degroot op 13-12-2017 11:01 ]

www.degroot-it.nl


Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • nare man
  • Registratie: Juli 2000
  • Laatst online: 26-07-2020
Het is niet zozeer een verborgen gebrek want je wist bij verkoop/levering dat het dak lekte. Daarom is ook een bepaling m.b.t. die lekkage opgenomen in de koopovereenkomst.

De vraag is dus veeleer hoe je die bepaling/de overeenkomst moet lezen.

Uitgangspunt van de NVM-akte is dat het huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken wordt verkocht en inclusief alle eventuele aanspraken op aannemers. Dat kunnen aanspraken onder garantie zijn maar ook op grond van wanprestatie/onrechtmatige daad.

Ik denk zelf, gelet op dit uitgangspunt van de NVM-akte, dat de verplichting van de verkoper om de lekkage op te lossen eindigde op het moment dat de woning (in gerepareerde staat) werd overgedragen. Als later blijkt dat de toen aanwezige lekkage terugkomt, dan is dat in beginsel geen reden om verkopers nog aan te spreken.

Er zijn m.i. 3 mogelijkheden:

1. de reparatie is naar behoren verricht. Het is gewoon pech dat het dak weer lekt. Dat kan. Dan moet koper dat voor eigen rekening en risico oplossen zonder verhaal op een ander;

2. de reparatie is niet naar behoren verricht. Verkopers wisten dat niet en hoefden dat niet te weten. Dan moet koper contact opnemen met de aannemer, en stellen dat hij - als rechtsopvolger van de verkopers - gerechtigd is om reparatie en/of schadevergoeding te eisen;

3. de reparatie is niet naar behoren verricht en verkopers wisten dat althans moesten dat weten (en koper wist dat niet en hoefde het ook niet te weten). Dan heb je mogelijk wèl een verhaal om verkopers nog aan te spreken, want dan hebben zij bij overdracht de boel gewoon geflest.

After all, you can't see a figure's panties unless it's the real thing.


Acties:
  • +1 Henk 'm!

Anoniem: 922281

nare man schreef op woensdag 13 december 2017 @ 11:07:
Het is niet zozeer een verborgen gebrek want je wist bij verkoop/levering dat het dak lekte. Daarom is ook een bepaling m.b.t. die lekkage opgenomen in de koopovereenkomst.
Exact. Geen verborgen gebrek.
De vraag is dus veeleer hoe je die bepaling/de overeenkomst moet lezen.

Uitgangspunt van de NVM-akte is dat het huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken wordt verkocht en inclusief alle eventuele aanspraken op aannemers. Dat kunnen aanspraken onder garantie zijn maar ook op grond van wanprestatie/onrechtmatige daad.

Ik denk zelf, gelet op dit uitgangspunt van de NVM-akte, dat de verplichting van de verkoper om de lekkage op te lossen eindigde op het moment dat de woning (in gerepareerde staat) werd overgedragen. Als later blijkt dat de toen aanwezige lekkage terugkomt, dan is dat in beginsel geen reden om verkopers nog aan te spreken.

Er zijn m.i. 3 mogelijkheden:

1. de reparatie is naar behoren verricht. Het is gewoon pech dat het dak weer lekt. Dat kan. Dan moet koper dat voor eigen rekening en risico oplossen zonder verhaal op een ander;

2. de reparatie is niet naar behoren verricht. Verkopers wisten dat niet en hoefden dat niet te weten. Dan moet koper contact opnemen met de aannemer, en stellen dat hij - als rechtsopvolger van de verkopers - gerechtigd is om reparatie en/of schadevergoeding te eisen;
toon volledige bericht
Als de reparatie is uitgevoerd door een aannemer, en niet zelf of door een beun. Volgens mij is niet afgesproken dat de reparatie door een professional uitgevoerd had moeten worden.
3. de reparatie is niet naar behoren verricht en verkopers wisten dat althans moesten dat weten (en koper wist dat niet en hoefde het ook niet te weten). Dan heb je mogelijk wèl een verhaal om verkopers nog aan te spreken, want dan hebben zij bij overdracht de boel gewoon geflest.
Niet helemaal mee eens. We hebben reeds vastgesteld dat er geen sprake is van een verborgen gebrek omdat het gebrek reeds bekend was. Komt nog bij dat OP de reparatie wel had kunnen controleren, maar hiervan heeft afgezien door geen bouwkundige keuring uit te laten voeren. En dan houden de verhaalsmogelijkheden op de verkopers eigenlijk wel op.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Noord27
  • Registratie: April 2009
  • Laatst online: 14-07 21:12
Verkopers hebben meldingsplicht. Kopers een onderzoeksplicht. Verkopers hebben idd melding gedaan waarmee ze aan hun kant van het verhaal hebben voldaan. Maar koper heeft bewust geen onderzoeksplicht gedaan. Veel duidelijker kan het niet.

Case closed.

[ Voor 6% gewijzigd door Noord27 op 13-12-2017 23:24 ]


  • miciel
  • Registratie: Juni 2015
  • Laatst online: 19:24
Veluxdakramen. Als het dak niet goed schoongemaakt is heb je kans op lekkages. Met name waar de bladeren zich ophopen in de gootjes welke onder de dakpannen verscholen liggen. (zijkant en bovenkant)
maar ook de de gootjes welk wel zichtbaar zijn aan de zijkanten en bovenkant(mits je dit type hebt)
rondom de pannen weghalen bladeren en troep verwijderen pannen terug leggen en opgelost.(tot volgend jaar ) hoe dit juridisch zit. (als je dit type hebt) lekkage omdat je je dakgoot niet hebt schoongemaakt. lullig ze hadden dit moeten melden. (werk ervaring anders had ik nooit geweten)
hiernaast kan ook het schuimrubber kapot zijn. dan wordt door de wind het water onder je pannen geblazen.
als dit het geval is ? geen idee of dat daarop garantie zit.
Pagina: 1