Nieuwbouw huis, oude hypotheek

[Anoniem: 1008507]

Hallo Allemaal,

Wij zijn aan het overwegen om ons in te schrijven voor een nieuwbouwproject met vrije kavels, en zijn ons aan het orienteren op de mogelijkheden.

Op dit moment wonen wij in een 2 onder 1 kap woning met een waarde van rond de 260.000 euro. Hiervoor is bij aankoop een hypotheek afgesloten van 247.000 euro, waarvan op dit moment nog 225.000 euro open schuld resteert.

De rente van deze hypotheek is door NHG er laag, 2.25%. We hebben al van de huidige hypotheekverstrekker bevestigd gekregen dat we ook al kopen we een nieuw huis dat niet aan de NHG normen voldoet, we wel gewoon deze hypotheek met deze rente kunnen meenemen.

Voor ons nieuwe huis zouden we dan graag een hypotheek afsluiten bovenop deze bestaande hypotheek.

Voorbeeld:
- De kosten van ons nieuwe huis zijn 380.000 euro. 130.000 euro grond en 250.000 euro voor het huis.
- We verkopen ons oude huis voor 260.000 euro, maar pas nadat we de hypotheekakte van ons nieuwe huis hebben getekend
- We bezitten over 35.000 euro spaargeld.

We hebben dus eigenlijk een extra hypotheek nodig van 120.000 euro, maar op het moment dat de hypotheekakte getekend wordt moet de grond betaald worden 130.000 euro, en moet er 250.000 euro in het bouwdepot zodat gestart kan worden met de bouw.

Hoe zou dit nu precies werken
- Sluiten we een overbruggingskrediet van bijv 80% van de verwachte verkoopsom van het nog te verkopen huis, en staan we met ons spaargeld garant voor een periode dubbele lasten.

- Zouden we eerst ons oude huis moeten verkopen, tijdelijke huisvesting zoeken, en dan een extra hypotheek nemen voor het benodigde resterende deel.

Of zijn er nog andere scenarios mogelijk

[thijsje66]

[b]LisaMax schreef op zondag 10 december 2017 @ 13:32:
Voorbeeld:
- De kosten van ons nieuwe huis zijn 380.000 euro. 130.000 euro grond en 250.000 euro voor het huis.
- We verkopen ons oude huis voor 260.000 euro, maar pas nadat we de hypotheekakte van ons nieuwe huis hebben getekend
- We bezitten over 35.000 euro spaargeld.

We hebben dus eigenlijk een extra hypotheek nodig van 120.000 euro, maar op het moment dat de hypotheekakte getekend wordt moet de grond betaald worden 130.000 euro, en moet er 250.000 euro in het bouwdepot zodat gestart kan worden met de bouw.

Hoe zou dit nu precies werken
- Sluiten we een overbruggingskrediet van bijv 80% van de verwachte verkoopsom van het nog te verkopen huis, en staan we met ons spaargeld garant voor een periode dubbele lasten.

- Zouden we eerst ons oude huis moeten verkopen, tijdelijke huisvesting zoeken, en dan een extra hypotheek nemen voor het benodigde resterende deel.

Of zijn er nog andere scenarios mogelijk

Overbruggen is een goede optie voor dit scenario. Het is mij niet helemaal duidelijk of je in je huidige woning wil blijven tot de nieuwe is opgeleverd? Dan moet je inderdaad gaan overbruggen, gebruikelijk is inderdaad dat je draagkracht voor dubbele lasten aan moet tonen. Zou met €35.000 aan eigen middelen geen probleem moeten zijn. De exacte hoeveelheid die je kan overbruggen verschilt per geldverstrekker, vaak ligt dit rond de 90% van de taxatiewaarde bij een niet-verkochte woning.

Je kan de NHG-korting op je rente trouwens niet meenemen naar een nieuwe woning als deze niet voldoet aan de NHG-eisen! De waarde van de nieuwe woning zit ver boven de NHG-grens. Het kan dus best zijn dat je je oude rentetarief mee kan nemen (verhuisregeling) maar de NHG-korting vervalt helaas. Waar heb je je huidige hypotheek lopen?

Het zou heel goed kunnen dat je uiteindelijk goedkoper uitbent als je ergens anders een nieuwe hypotheek afsluit dus ik zou daar zeker even op oriënteren als ik jou was

[Anoniem: 1008507]

Bedankt voor de reactie!

Blijven wonen tot de oplevering zou inderdaad het ideaal scenario zijn.

Hypotheek loopt nu bij SyntrusAchmea.

Bedoel je dan dat je met de verhuisregeling je de rente die op het moment van afsluiten zonder NHG gold? Waarschijnlijk 100% risico percentage.

Nieuwe hypotheek zou ook een optie zijn inderdaad

Ik zie trouwens overal dat je 80/90% van de overwaarde kan overbruggen, maar het is dus 80/90% van de taxatiewaarde?

[ Voor 14% gewijzigd door Anoniem: 1008507 op 11-12-2017 17:21 ]

[DaWayne]

Bij ons is gerekend met 90% van de taxatiewaarde van Ons huidige huis.
Doordat deze hoger is (Net als bij jou) wordt niet met een restschuld gerekend. We hoeven hiervoor geen geld opzij te zetten dus.

De nieuwbouwhypotheek gaat vervolgens naast de bestaande lopen.

De aflossing gaat direct in over het gehele bedrag, de rente alleen over de grond en erna per bouwstap.

Bij verkoop bestaande huis (in 2019) wordt de oude hypotheek afgelost en kunnen we de eventuele overwaarde gebruiken om de nieuwe hypotheek af te lossen.

We hebben dus geen overbruggingskrediet genomen, omdat we de dubbele lasten dragen van salaris en spaargeld.

Wellicht is dit voor jullie ook een optie.

[ Voor 4% gewijzigd door DaWayne op 11-12-2017 17:44 ]

[Anoniem: 1008507]

Hoi Wijnand,

Bedankt voor de reactie!

Dat zou inderdaad ook een optie zijn. Het is dan een beetje afhankelijk van de rente wat op dat moment voor ons het gunstigste is, of een volledig nieuwe hypotheek of de oude hypotheek + een nieuwe hypotheek.

We zijn ons nu vast aan het orienteren. We weten dat er een project aankomt, maar dat zal pas de komende jaren concreet worden. We willen echter graag van tevoren uitzoeken wat de mogelijkheden zijn, waar we aan zouden beginnen en of het uberhaupt haalbaar is voor ons.

[thijsje66]

Anoniem: 1008507 schreef op maandag 11 december 2017 @ 17:07:
Bedankt voor de reactie!

Blijven wonen tot de oplevering zou inderdaad het ideaal scenario zijn.

Hypotheek loopt nu bij SyntrusAchmea.

Bedoel je dan dat je met de verhuisregeling je de rente die op het moment van afsluiten zonder NHG gold? Waarschijnlijk 100% risico percentage.

Nieuwe hypotheek zou ook een optie zijn inderdaad

Ik zie trouwens overal dat je 80/90% van de overwaarde kan overbruggen, maar het is dus 80/90% van de taxatiewaarde?

Hmm, detail vergeten Over het algemeen kan je de overwaarde op basis van die 80/90% overbruggen, dus 90% taxatiewaarde minus je schuldrest. Verhuisregeling inderdaad zoals jij beschrijft, NHG-korting is een korting die geldverstrekkers geven op een rentepercentage omdat er een lager risico is, NHG staat namelijk garant voor jouw hypotheekschuld.

Voordeel van overbruggen is dat je bij de verkoop van je oude woning in een lagere risicocategorie valt en (afhankelijk van de geldverstrekker) dan een lagere rente krijgt. Niet elke geldverstrekker heeft echter een automatische rentedaling o.b.v. risicocategorie dus dit is ook nog iets om alert op te zijn. De website looptijdrente.nl is interessant om eens naar te kijken.

Uiteindelijk ben je in een situatie zoals de jouwe het beste uit met een hypotheekadviseur. Extra kosten t.o.v. execution only zijn op lange termijn (1e rentevaste periode) verwaarloosbaar en voor dat geld koop je toch een stukje extra zekerheid. Zie dit onderzoek van Moneyview.

[Anoniem: 1008507]

We gaan zeker onze adviseur benaderen als het meer concreet is.

Maar het is dus 90% van de taxatie waarde - de restschuld.

Dat betekend toch automatisch dat je eerst je oude huis moet verkopen?

Wij hebben namelijk niet voldoende salaris om de hypotheekverstrekker en onze huidige hypotheek te laten staan, 247.000 + 380.000 euro voor het nieuwe huis.

Ondanks dat we op basis van spaargeld wel een tijd de dubbele lasten kunnen dragen.

[DaWayne]

Anoniem: 1008507 schreef op dinsdag 12 december 2017 @ 21:46:

Dat betekend toch automatisch dat je eerst je oude huis moet verkopen?

Wij hebben namelijk niet voldoende salaris om de hypotheekverstrekker en onze huidige hypotheek te laten staan, 247.000 + 380.000 euro voor het nieuwe huis.

Ondanks dat we op basis van spaargeld wel een tijd de dubbele lasten kunnen dragen.

Bij ons is dit niet nodig gebleken. Omdat de restschuld lager is dan 0,9×taxatiewaarde.
De bank heeft dus voldoende onderpand voor huidige hypotheek en vrijwel geen risico op restschuld.

Ook voor het nieuwe pand is er voldoende onderpand.

Het spaargeld is dan ook voor de dubbele lasten (maand of 18 n.a.w.). En deels meerwerk.

Vraag jezelf wel af of je wilt verkopen of niet. Voor ons was dit een lastig dilemma met de huidige huizenprijzen. (Ze kunnen de komende 18 maanden ook dalen natuurlijk).

[frumper]

Hier hetzelfde dilemma wij betalen de dubbele lasten uit eigen geld en nemen meerwerk zoveel mogelijk mee in de hypotheek. Is fiscaal handiger, over bouwrente krijg je geen hra, over meerwerk wel.
Wij moesten wel aantonen dat we een jaar lang de volledige bruto lasten konden dragen uit ons spaargeld, en een evt restschuld (90% van de hypotheekwaarde van ons huidige huis). Alles opgeteld een flinke som geld die we op de spaarrekening moesten hebben staan.

[Anoniem: 1008507]

Hoi Frumper en Wijnand,

Ik blijf moelijk begrijpen wat de voorwaarde voor nu is. Uit de reactie van Wijnand zie ik dat je restschuld meer moet zijn dan 90% van de taxatie waarde.

In de reactie van Frumper zie ik dat je de dubbele maanden moet kunnen dragen, en eventueel ook de restschuld De restschuld is bij ons ongeveer 225.000 euro.

Dus wordt die 225.000 euro meegenomen in de hypotheek berekening voor de nieuwe hypotheek of niet? Lijkt me niet logisch gezien de voorwaarde voor het kunnen dragen van dubbele lasten, maar misschien mis ik iets?

Wat bedoel je trouwens met vraag je af of je wil verkopen? Je bedoeld omdat de huizenprijzen mogelijk nog meer gaan stijgen en je dus misschien te vroeg verkoopt?

[DaWayne]

Anoniem: 1008507 schreef op woensdag 13 december 2017 @ 19:43:

Ik blijf moelijk begrijpen wat de voorwaarde voor nu is. Uit de reactie van Wijnand zie ik dat je restschuld meer moet zijn dan 90% van de taxatie waarde.

Wat bedoel je trouwens met vraag je af of je wil verkopen? Je bedoeld omdat de huizenprijzen mogelijk nog meer gaan stijgen en je dus misschien te vroeg verkoopt?

De bank wilde simpelweg weten of wij genoeg geld/inkomen hebben. Hiervoor hadden zij meerdere voorwaarden om aan te voldoen. Voor zover ik me kan herrineren(maar ik ben geen bankman, dus pin me er niet op vast):

1 hoogte nieuwe hypotheek vs inkomen. (Loan to income) Ben je in staat je nieuwe hypotheeklasten te dragen

2 hoogte nieuwe hypotheek vs waarde nieuwbouwhuis. (Loan to Value) welk % van de woningwaarde financier je. (Max 101%, hoe lager des te lager de rente-opslag)

3 verkoopresultaten worst-case huidige huis. (= restschuld - 0,9×taxatiewaarde) als de restschuld hoger is (huis onder water), zal je dit deel moeten kunnen bijleggen uit eigen geld, of eventueel herfinancieren. Als de restschuld lager is heb je winst😀.

4 dubbele lasten voor 20 maanden. De nieuwe hypotheek gaat direct lopen qua aflossing en deels qua rente. Dit loopt op tot het volledige maandbedrag. Deze kosten moet je kunnen betalen uit spaargeld en/of inkomen.

Voor je 2e opmerking, het zou mooi zijn als ons huis de komende 2 jaar stijgt in waarde. Risico is er ook dat het daalt...😣

[Dennis]

Bij mij werkte het als volgt:

Stel op basis van je inkomen heb je een tekort van € 50.000,- om een nieuw huis aan te kopen, maar je hebt een bestaande koopwoning die je uiteindelijk verkoopt.

Je huidige woning heeft nog een hypotheekschuld van € 130.000,- en hij wordt getaxeerd op € 180.000,-. Dan neem je 0,9 van € 180.000,- = € 162.000,-. Je moet nog € 130K aflossen, dan kan je dus een overbruggingshypotheek krijgen van € 32.000,- en je zult dus zelf € 18.000,- moeten inleggen om tot die € 50K te komen.

Daarnaast geldt inderdaad dat je wel de dubbele maandlasten eigenlijk moet kunnen dragen op basis van je inkomen, of op basis van een grote som spaargeld achter de hand . Dat zal van aanbieder tot aanbieder verschillen.

[frumper]

Bij ons even met fictieve getallen:
huidige hypotheek 800 bruto
nieuwe hypotheek 1000 bruto
oude hypotheek 200.000
nieuwe hypotheek maakt voor de berekening weinig uit...

12x800 + 12x1000 = 21.600
0.9x200.000=180.000. 200000-180000=20.000
opgeteld: 41.600 nodig op spaarrekening

dat je na het passeren van de hypotheek er een auto van koopt á 35000 maakt ze dan weer niets uit.
Maar die eisen die verschillen per hypotheekverstrekker. Wij zitten bij Aegon en die zijn redelijk streng met die eisen.

[Maverick]

frumper schreef op donderdag 14 december 2017 @ 13:01:
Bij ons even met fictieve getallen:
huidige hypotheek 800 bruto
nieuwe hypotheek 1000 bruto
oude hypotheek 200.000
nieuwe hypotheek maakt voor de berekening weinig uit...

12x800 + 12x1000 = 21.600
0.9x200.000=180.000. 200000-180000=20.000
opgeteld: 41.600 nodig op spaarrekening

dat je na het passeren van de hypotheek er een auto van koopt á 35000 maakt ze dan weer niets uit.
Maar die eisen die verschillen per hypotheekverstrekker. Wij zitten bij Aegon en die zijn redelijk streng met die eisen.

die 12 x 1000 van de nieuwe hypotheek hoef je niet te hebben als spaargeld. Die kun je volgens de bank dragen met je inkomen (anders zouden ze hem niet verstrekken )

[frumper]

Maverick schreef op donderdag 14 december 2017 @ 13:08:
[...]


die 12 x 1000 van de nieuwe hypotheek hoef je niet te hebben als spaargeld. Die kun je volgens de bank dragen met je inkomen (anders zouden ze hem niet verstrekken )

ik ging even twijfelen, maar dit was een vereiste:
"Aangezien uw huidige woning nog niet is verkocht, dient u aan te tonen dat u over voldoende eigen
middelen beschikt om gedurende het jaar na passeerdatum van de nieuwe woning de dubbele
lasten te kunnen voldoen. Hierbij wordt uitgegaan van 12x de maandelijkse lasten van uw huidige
hypotheek."

dus ja, die moesten we wel aantonen. Wel even de aanteklening dat wij gemeld hadden de dubbele lasten zelf te betalen en niet de bouwrente mee te willen financieren.

[Maverick]

frumper schreef op donderdag 14 december 2017 @ 13:21:
[...]


ik ging even twijfelen, maar dit was een vereiste:
"Aangezien uw huidige woning nog niet is verkocht, dient u aan te tonen dat u over voldoende eigen
middelen beschikt om gedurende het jaar na passeerdatum van de nieuwe woning de dubbele
lasten te kunnen voldoen. Hierbij wordt uitgegaan van 12x de maandelijkse lasten van uw huidige
hypotheek."

dus ja, die moesten we wel aantonen. Wel even de aanteklening dat wij gemeld hadden de dubbele lasten zelf te betalen en niet de bouwrente mee te willen financieren.

Huidige hypotheek dus, niet de nieuwe.

Je moet de dubbele lasten kunnen dragen. De nieuwe hypotheek draag je met je inkomen, de oude met spaargeld.

[frumper]

Het bleef in ieder geval een boel zeker omdat wij op papier nog niets afgelost hebben op onze hypotheek ivm een spaarhypotheek die we hebben lopen.

[Anoniem: 1008507]

Is me nu duidelijk hoe het werkt, bedankt allemaal!