Achteruitbouw heeft deels niet de omschreven spouwmuur

[hemigidius]

Beste,

Een paar weken geleden heb ik samen met mijn vrouw een huis gekocht. We hadden specifiek voor dit huis gekozen daar we een huis met losse achterbouw zochten.

Deze hadden we gevonden met een mooie afmeting van 50m2. Volgens de Funda advertentie en ook meermaals door de makelaar bevestigd was deze is spouw gebouwed.

De binnenkant was bedekt met zwaar hout regelwerk waardoor ik enkel de muur waar de deur en raam in zat duidelijk kon zien dat deze in spouw gebouwed was.

Nu zijn we begonnen met het afbreken van de hout laag en nu blijkt dat de andere 3 muren echter telkens een enkelevoudige muur is van een 7cm dik. Hierdoor is er ook heel snel vocht binnen .

Dit is best een financiël verschil met wat ik verwacht had. Heb ik hier een poot om op te staan om dit recupereren?

[naitsoezn]

Eerste vraag die op zal komen is: Heb je een bouwkundige keuring laten doen en zo ja: Heb je hem hier specifiek naar laten kijken?

[ocn]

Heb je die bevestigingen op papier?

[-DarkShadow-]

naitsoezn schreef op zaterdag 2 december 2017 @ 11:17:
Eerste vraag die op zal komen is: Heb je een bouwkundige keuring laten doen en zo ja: Heb je hem hier specifiek naar laten kijken?

Is niet nodig. Als de verkoper aangeeft dat muur in spouw is, dan hoef je dat niet te controleren. Controle is alleen voor zaken die verkoper niet weet of beweert niet te weten.

[JustDutch]

Het is uit je verhaal even moeilijk op te maken hoe de constructie echt is opgebouwd. Als je bedoelt dat de opbouw van de binnen-/ buitenmuren bestaat uit drie muren van 7 cm dik achter elkaar, dan is in mijn ogen het volgende van belang: Zat er ruimte tussen deze muren? Zo ja, dan is er sprake van een spouw en heeft de verkoper u in mijn ogen juist geïnformeerd. Een spouw is namelijk niets anders dan een loze ruimte tussen twee muren.

[Aikon]

Tuurlijk kan je hier wat mee, je hebt nota bene meerdere malen bevestigd gekregen dat het in spouw was. Je hebt de plicht zelf onderzoek te doen maar daar voldoe je ruimschoots mee door het na te vragen en visueel te inspecteren waar mogelijk.

[FrankHe]

Aikon schreef op zaterdag 2 december 2017 @ 14:11:
Tuurlijk kan je hier wat mee, je hebt nota bene meerdere malen bevestigd gekregen dat het in spouw was. Je hebt de plicht zelf onderzoek te doen maar daar voldoe je ruimschoots mee door het na te vragen en visueel te inspecteren waar mogelijk.

Helemaal mee eens. Je hebt aan je onderzoeksplicht voldaan. De vraag is nu in hoeverre de makelaar en vorige eigenaar hebben kunnen weten dan het geen werkelijke spouwmuur is. Het laatste punt is de definitie van het begrip spouwmuur maar ik verwacht dat deze voor alle partijen wel duidelijk is.

Heb je (detail) foto's gemaakt van de situatie vooraf en zoals het nu is?

[Aikon]

Of makelaar/eigenaar het hebben kunnen weten doet er niet toe, want ze hebben al geantwoord dat het zo was. Dan hadden ze moeten antwoorden dat ze het niet weten, dat is ook een prima antwoord, je kan nu eenmaal niet alles weten. Tenzij ze écht in de overtuiging waren dat het in spouw was, maar dan nog lijkt het me hun probleem. Dan had TS en/of makelaar de plicht gehad om dit verder uit te zoeken.

[route99]

FYI:
http://bouwprofsnederland...&x=1#2267725Comment124609

Er worden inderdaad in allerlei BRL-en omschrijvingen gegeven van spouwmuren. Maar ik zou toch opteren om vooralsnog de norm te volgen, waarbij dit op dit moment de Eurocode betreft. In de NEN-EN 1996-1-1 wordt de volgende omschrijving gegeven:

spouwmuur
een wand, bestaande uit twee evenwijdige enkelvoudige bladen die onderling goed zijn verankerd met spouwankers of lintvoegwapening. De ruimte tussen de bladen is als doorgaande luchtspouw gelaten of gevuld of gedeeltelijk gevuld met niet-dragend thermisch isolatiemateriaal.
OPMERKING Een wand die bestaat uit twee bladen, gescheiden door een spouw, waarbij één van de bladen geen bijdrage levert aan de sterkte of de stijfheid van het andere blad, wordt beschouwd als een voorzetwand.

[De Rikster]

route99 schreef op zaterdag 2 december 2017 @ 16:56:
FYI:
http://bouwprofsnederland...&x=1#2267725Comment124609

[...]

Die opmerking kan ik me echt niet in vinden, geldt eigenlijk alleen voor een wand aan de binnenzijde. Het buitenspouwblad draagt vrijwel nooit bij aan de sterkte van het binnenspouwblad, sterker nog, het ontleent zijn stabiliteit aan de verankering aan het binnenspouwblad.

[route99]

Zoek NEN-EN 1996-1-1 op voor het complete verhaal.
ik vond dit, maar ben geen bouwkundige, dus doe ik liever niet geen concrete uitspraak over. Kan hooguit een mening geven.
Ben je dat dan wel ? Dan ben ik wel benieuwd waar we dat exact kunnen vinden.
Bij dit soort zaken is een bron onontbeerlijk. Dan kan de TS die met een expert overleggen.

TAV:

De Rikster schreef op zaterdag 2 december 2017 @ 19:47:Die opmerking kan ik me echt niet in vinden, geldt eigenlijk alleen voor een wand aan de binnenzijde.

Als leek zou ik zeggen: dit is wat 99+% van de mensen als perceptie van een voorzetwand heeft.
De muur is enkel-steens... er komt vocht door en dan is het zonder vergunning!!!, het eenvoudigste, eventueel zelf te doen of met een beun, , zet er aan de wandje aan de binnenkant voor.

Aan de buitenkant een steensmuur ervoor zetten, zodat het er ook nog uit ziet, is een compleet ander verhaal. En zeer vermoedelijk met vergunning.

[ Voor 50% gewijzigd door route99 op 02-12-2017 20:03 ]

[hemigidius]

Hey allen

Bedankt voor jullie snel antwoord. Even een correctie. De muur zelf bestaat niet uit 7cm maar 10cm*. wat ik hiermee wou aangeven is dat de muur 1 baksteen dik is.

Om verder verduidelijking te geven van de sitatie. Ja ik heb een bouwkundige inspectie laten uitvoeren. Hierin had ik aangegeven dat we ook een achterbouw in spouw gingen bekijken. Deze hebben we samen geinspecteerd maar hieruit is niets bijzonders gekomen.

Op de funda advertentie was het volgende geadverteerd:


Die achterbouw gezien vanuit te tuin:


Dit is de enige muur in spouw gebouwd is.


De rest van de ruimte binnen was bedekt met hout:


Uiteindelijk bleek de andere muren hun opbouw te bestaan uit een enkele baksteen muur van 10cm. gevolgd door regelwerk met isolatie tussen het regelwerk. En daar tegen aan zat hout.:




Waar zou ik moeten beginnen om dit aan te kaarten? Bij de makelaar? En hoe zou ik dit beste verwoorden.
Nu verwacht ik dat deze snel de deur zullen toegoeien. Waar zou ik dan terecht moeten gaan?

alvast bedankt voor jullie hulp

[ Voor 3% gewijzigd door hemigidius op 02-12-2017 20:15 ]

[Liveshort]

Het loont waarschijnlijk om hier een keer met een jurist naar te kijken. Heb je toevallig rechtsbijstand? Natuurlijk wil je enerzijds misschien niet direct op de verkeerde manier binnenvallen, maar vaak is het in dit soort gevallen wel beter om er even met iemand naar te kijken die er verstand van heeft. Met de bovenstaande informatie is de kans dat je gelijk krijgt behoorlijk groot, je hebt gewoon zwart op wit staan dat iets zo is en nu blijkt het niet zo te zijn.

[route99]

Dit lijkt volgens de definitie die ik vond idd bepaald niet op een spouw.
Verder weinig aan toe te voegen op @Liveshort 's reactie.

[hemigidius]

Helaas heb ik zover ik weet geen rechtsbijstand. Heeft het zin om nu een rechtsbijstandsverzekering af te sluiten? Kan ik dit gewoon online doen?

[PilatuS]

hemigidius schreef op zaterdag 2 december 2017 @ 20:47:
Helaas heb ik zover ik weet geen rechtsbijstand. Heeft het zin om nu een rechtsbijstandsverzekering af te sluiten? Kan ik dit gewoon online doen?

Een rechtsbijstandsverzekering kan je niet afsluiten voor lopende zaken. (Anders zou iedereen dat doen)

[Rukapul]

Nee, dat kan niet achteraf voor een bestaand probleem.

Maar zo ingewikkeld hoeft het niet te zijn. Je zult binnen korte tijd de verkoper aansprakelijk moeten stellen voor het feit dat het geleverde niet de eigenschappen bezit die het zou moeten hebben (dat screenshot is echt mooi bewijs ter ondersteuning van de mondelinge beweringen). Wat je onder andere nog moet doen is de schade bepalen van herstel zodat de aanbouw de eigenschappen krijgt die je als koper zou mogen verwachten als zou deze met spouw zijn gebouwd. Tevens is het handig om in elk geval de huidige situatie vast te leggen inclusief vochtschade. Dat laatste onderbouwt namelijk dat er hoe dan ook sprake is van een gebrek waar vrijwel zeker geen sprake zou zijn als er met een spouw was gebouwd.

[larsg]

Als je geen rechtsbijstand hebt zou je een deurwaarder een vaststelling kunnen laten komen maken van de vochtschade en het ontbreken van de spouwmuur. Het resulterende rapport stuur je samen met een ingebrekestelling per aangetekend schrijven naar de makelaar/verkoper. Zeg dat ze een voorstel kunnen doen voor een compensatie. Ondertussen kan je je goed informeren over wat een correcte vergoeding zou zijn bij verschillende experts.

[pauldaytona]

En los van het juridische, hoe het duurzaam naar tevredenheid op te lossen? Buiten kan je waarschijnlijk niks doen omdat het niet je terrein is waarschijnlijk. Anders zou buitengevelisolatie een mooie zijn. Als het binnen moet, Ook voor naisoleren binnen zijn er allerlei systemen, maar als je vochtdoorslag hebt, wordt dat lastig. En een binnenspouw metselen, moet er ook fundering voor zijn. Ik heb dat bij mijn anno 1900 huis gedaan. Lastige is de isolatie plaatsen, omdat zoals er gebouwd wordt dat verkeerd om komt te zitten(tegen buitenspouwblad). Of je moet daar maatregelen voor treffen.

[JDillinger]

Vervelend voor je. Als eerste stap zou ik naar de makelaar en vorige eigenaar toe gaan en zeggen wat je hebt gevonden. Daarna (of tegelijkertijd) zou ik alvast bij iemand met kennis (jurist?) informeren hoe je hier je recht kunt halen, en bij een bouwku dige hoeveel geld nodig is ter compensatie (om de muur alsnog spouw gebouwd te krijgen).

[franssie]

larsg schreef op zaterdag 2 december 2017 @ 23:20:
Als je geen rechtsbijstand hebt zou je een deurwaarder een vaststelling kunnen laten komen maken van de vochtschade en het ontbreken van de spouwmuur. Het resulterende rapport stuur je samen met een ingebrekestelling per aangetekend schrijven naar de makelaar/verkoper. Zeg dat ze een voorstel kunnen doen voor een compensatie. Ondertussen kan je je goed informeren over wat een correcte vergoeding zou zijn bij verschillende experts.

@hemigidius Ik denk dat de ingebrekestelling prima zonder deurwaarder of wat dan ook kan (dat komt wel erg fors over), je stelt iemand gewoon formeel in gebreke voor het geleverde om je eigen rechtspositie veilig te stellen (en zo communiceer je dat ook zijdelings).
Wat het kost om het op te lossen of de koop te ontbinden is dan weer een vervolg toch? Daar probeer je eerst zonder (rijdende) rechter samen uit te komen.

De ingebrekestelling inderdaad wel per post fax email en aangetekend en even nabellen (wat je opneemt). Driedubbelgenaaid houdt beter immers.

Dit alles gezegd hebbende, check het met een advocaat - dat zijn proces begeleiders en die weten dit het beste, kost je niet gelijk de kop voor een standaard brief als je vooraf informeert. (edit of kijk eerst even in je koopcontract - daar zal vast ook wel iets over geschreven zijn over deze).

[ Voor 3% gewijzigd door franssie op 03-12-2017 00:23 ]

[_JGC_]

Je hebt gewoon niet gekregen wat er is geadverteerd, daar zou ik gewoon werk van gaan maken.

Verder is de huidige voorzetwand gewoon niet goed uitgevoerd. De balken en isolatie zitten stijf tegen de steen, er zit geen dampopen folie achter de balken en er zit geen dampdichte folie over de isolatie. Nu is de gebruikte PIR isolatie min of meer dampdicht, maar de randen zijn niet afgeplakt met alutape.

[Patientzero]

Ik snap het probleem niet....

Verrwoord svp wat nu het probleem is dat daar een muur zit.
( kan aan mij liggen, gezien dit tijdstip )

[menn0]

Ik denk dat je een compromis moet bedenken. Dat zou bijvoorbeeld kunnen zijn dat op kosten van de verkoper de isolatie beter uitgevoerd wordt, met dampwerende folies etc, zodat je vocht probleem verholpen wordt.
Als het echt een mega deal breaker voor je is dan zou je moeten onderzoeken of je van de koop af kan zien omdat je niet geleverd hebt wat je dacht te kopen. Je moet de verkoper tenminste in staat stellen met een compromis voorstel te komen denk ik.

[chuckygetslucky]

Patientzero schreef op zondag 3 december 2017 @ 00:38:
Ik snap het probleem niet....

Verrwoord svp wat nu het probleem is dat daar een muur zit.
( kan aan mij liggen, gezien dit tijdstip )

Dat is het hele probleem, dr moeten daar 2 muren zitten

[Richard]

Volgens jouw foto's heb je toch een "binnenspouwblad houten regelwerk" gekregen, dus conform advertentie is het bouwwerk in spouw uitgevoerd?

[Sunri5e]

Hmm. Ik denk toch echt dat de verkopers/makelaar gelijk heeft. Als ik die foto's zie kan ik niet anders concluderen dat er een voorzetwand met isolatiemateriaal zit. Dat is een spouw. Een spouw hoeft niet per definitie 2x steen te zijn.

[itsme]

Ik denk dat dit niet is zoals geadverteerd inderdaad.

Voordat je actie onderneemt, neem ook nog even in je actie mee dat ook de verkopende partij is de veronderstelling kan zijn dat er wel degelijk een spouw in zit. Wellicht hebben ook zij het gekocht van de vorige eigenaar met spouw maar nooit gecontroleerd. Of hebben ze opdracht gegeven het te bouwen met spouw maar blijkt dat nu niet zo geleverd. Zou de zaak behoorlijk kunnen compliceren.

[hemigidius]

De vorige eigenaar is diegene die het achterhuis gebouwed heeft. Voor mij is regelwerk geen spouwmuur. voor een spouw zou er een opening moeten zijn. In dit geval is het hout en isolatie materiaal rechtstreeks tegen de muur geplaatst. Met het regenweer zie je zo het water van onder.



De huis waarde is voor mij toch significant anders had ik geweten dat de achterbouw slechts met een simpele enkele muur was gebouwed.

Zojuist even telefonisch contact opgenomen met de vorige eigenaar om haar te informeren, Graag was ik even bij haar langs gegaan om er rustig over te praten. Helaas wijst ze alle schuld weg en geeft aan hier niet aan mee te willen betalen (heeft het geld er niet voor, terwijl zij een heel mooie prijs voor de woning heeft gekregen).

Verder wegt ze dat ze alles in de handen van de makelaar heeft gelaten en zich op geen enkele manier aansprakelijk voelt.

[Pannencouque]

Dat is niet jouw probleem. Als jij vindt dat je in je recht staat (ik weet niets van de techniek van een spouwmuur), stel je de verkoper aansprakelijk voor de schade. Het is een aan de verkoper om er zelf iets mee te doen, of erover in overleg te gaan met de verkopende makelaar.

[PilatuS]

Misschien toch maar even terug bellen en aangeven dat je er graag samen wil uitkomen. Van wat ik zo lees sta je vrij sterk, dus er werk van maken kost de oude eigenaar waarschijnlijk alleen maar meer geld. Misschien is er nog samen uit te komen als je aangeeft er werk van te gaan maken. Het kan op de makkelijke manier of de moeilijke manier, hopelijk snapt de oude eigenaar dat.

[Señor Sjon]

'In spouw gebouwd' is niet eens een bouwkundige term. Ik weet niet in welke regio je zit, maar deze ken ik niet zo. Overigens is de spouw een luchtlaag, die heb je niet. Maar je hebt wel isolatie.

Maar je had dit imo al kunnen zien aankomen. De muuropbouw die je hebt is max 20cm dik (kan je in de neggekanten van deuren en kozijnen zien). Een geïsoleerde spouwmuur met steen is minimaal 30cm dik. Met een houtskelet binnenwerk vaak >18 cm.

[route99]

Señor Sjon schreef op zondag 3 december 2017 @ 16:17:
'In spouw gebouwd' is niet eens een bouwkundige term.

Als de makelaar deze term dan gebruikt heeft... om de indruk te wekken dat het om muren met een spouw zou gaan, dan zou je het op misleiding kunnen gooien....

Maar je had dit imo al kunnen zien aankomen.

Uuh... wat bedoel je precies, ook als er sprake is van misleiding? Alleen als je het huis door een derde partij laat keuren, kun je die partij mogelijk erop aanspreken dat dit niet in het rapport stond.

Edit: kleine aanvulling plus "typo".

[ Voor 31% gewijzigd door route99 op 03-12-2017 17:31 ]

[hemigidius]

Bij de ingangs deur is het duidelijk dat deze in 2 muren met spouw gebouwed was. Voor de andere muren was dit voor mij niet zichtbaar. Was best breed. Ik was zelfs niet op de hoogte dat de andere muren geisoleerd waren. (initieel idee was spouwmuur isolatie te laten uitvoeren op de achterbouw.

Helaas heb ik er op vertrouwed wanneer de makkelaar bevestigde dat het allemaal in spouw was. Het zag er ook netjes uit van binnen.

[ Voor 21% gewijzigd door hemigidius op 03-12-2017 17:32 ]

[De Rikster]

Ik neem aan dat degene die je de bouwkundige keuring hebt laten uitvoeren dit wel is opgevallen?

[Señor Sjon]

route99 schreef op zondag 3 december 2017 @ 17:29:
[...]
Als de makelaar deze term dan gebruikt heeft... om de indruk te wekken dat het om muren met een spouw zou gaan, dan zou je het op misleiding kunnen gooien....

[...]
Uuh... wat bedoel je precies, ook als er sprake is van misleiding? Alleen als je het huis door een derde partij laat keuren, kun je die partij mogelijk erop aanspreken dat dit niet in het rapport stond.

Edit: kleine aanvulling plus "typo".

Makelaars zijn geen bouwkundigen (verre van). Je hebt als koper ook een onderzoeksplicht en de bebouwing lijkt op iets wat tot de jaren 70 erg gangbaar was, dus minstens 40-50 jaar oud. Ik zie het gelijk aan het raamkozijn uit de fotoserie van TS. De ombouw daarvan steekt uit, dus dat is echt niet diep. In ieder geval geen 20+ wat je van een spouwmuur verwacht.

Maar goed, een bouwkundige keuring is bijna een no-brainer bij de verwachte leeftijd van dit pand en als koper heb je zoals gezegd ook verplichtingen.

[FrankHe]

De voorzetwand is slecht uitgevoerd. Er is 'geen' dampremmende folie toegepast en het houten regelwerk is 'niet' in de primer gezet. Er is geen sprake van een spouw. Regenwater van buiten zal door de steens muur doorslaan naar binnen en het houten regelwerk aantasten. Er is geen ventilerende spouw waardoor het vocht zich ophoopt en er op den duur schimmelvorming ontstaat die slecht is voor de gezondheid. Ook het isolatiemateriaal, hoewel het hardschuim is, zal niet optimaal zijn werking kunnen doen.

[De Rikster]

Señor Sjon schreef op zondag 3 december 2017 @ 18:06:
[...]


Makelaars zijn geen bouwkundigen (verre van). Je hebt als koper ook een onderzoeksplicht en de bebouwing lijkt op iets wat tot de jaren 70 erg gangbaar was, dus minstens 40-50 jaar oud. Ik zie het gelijk aan het raamkozijn uit de fotoserie van TS. De ombouw daarvan steekt uit, dus dat is echt niet diep. In ieder geval geen 20+ wat je van een spouwmuur verwacht.

Maar goed, een bouwkundige keuring is bijna een no-brainer bij de verwachte leeftijd van dit pand en als koper heb je zoals gezegd ook verplichtingen.

Je hebt geen onderzoeksplicht voor de door de verkoper/makelaar aangegeven zaken.
Los daarvan moet je een woning van deze leeftijd altijd advies voor inwinnen als je die kennis zelf niet hebt idd.

[Verwijderd]

Ik zou eerst maar ns die verkopers aansprakelijk stellen, want je hebt een klachtplicht (7:23 bw). Kort gezegd als je niet onverwijld klaagt verlies je al je rechten.

Daarna wordt het natuurlijk een discussie over de vraag wat 'in spouw gebouwd' betekent. Verkopers zullen stellen dat de schuur wel in spouw is gebouwd, aangezien er een laag isolatie en een binnenmuur was. Kopers zullen stellen dat in spouw gebouwd niet anders kon worden begrepen dan als 'twee stenen muurbladen' en dat zullen verkopers weer betwisten. Daarbij speelt ook of kopers iets zelf moesten onderzoeken en zoja wat.

Wordt dus een aardige discussie.

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 03-12-2017 19:35 ]

[Ikke_niet]

Je kunt toch eenvoudig vaststellen of een muur van hout/gips of steen is door er even op te kloppen? Als dit zo belangrijk is, waarom heeft TS dit dan niet gedaan bij de koop? Dit is gewoon onderdeel van je onderzoeksplicht.

overigens heeft de Dikke van Dale het met een spouwmuur over spouw·muur (de; m; meervoud: spouwmuren) 1dubbele muur met lucht ertussen.
en een muur mag de binnenkant van de kamer zijn. Dus, weliswaar op het randje( ik zou ook wat degelijkers verwachten), hebben de verkopers niet gelogen.

Het afwezig zijn van een vochtscherm is wel een gebrek. Je moet alleen hard maken dat de oude bewoner dit heeft moeten weten (al dan niet weggewerkte vochtplekken en schade bijvoorbeeld) en niet gemeld hebben Houd er wel rekening mee dat dit je eerste betoog onderuit haalt.

[ Voor 69% gewijzigd door Ikke_niet op 03-12-2017 19:50 ]

[Kalevandaal]

FrankHe schreef op zondag 3 december 2017 @ 18:08:
...... de steens muur doorslaan....

Even mierenn**ken. Het is een half steens muur. Steens muur is ca. 21 cm dik. Alleen voor TS als deze dossier wil aanmaken.
Verder klopt je post

[_JGC_]

@Verwijderd dubbele muur met lucht ertussen... Een voorzetwand stijf tegen een halfsteens muur, waar zit volgens jou de luchtspouw?

[FrankHe]

sbruynis schreef op zondag 3 december 2017 @ 20:52:
Even mierenn**ken. Het is een half steens muur. Steens muur is ca. 21 cm dik. Alleen voor TS als deze dossier wil aanmaken.
Verder klopt je post

Je hebt gelijk, ik zat niet helemaal op te letten. Het is een halfsteens muur van dubbelzijdig schoonmetselwerk met hand gevormde gebakken waalformaat stenen in halfsteens verband. Op die ene foto zou je bijna denken dat het enkelzijdig schoonmetselwerk is. Maar dat is afzetting van schimmels of mos. Kortom, op dat punt heeft vocht opgesloten gezeten.

[hemigidius]

Ikke_niet schreef op zondag 3 december 2017 @ 19:37:
Je kunt toch eenvoudig vaststellen of een muur van hout/gips of steen is door er even op te kloppen? Als dit zo belangrijk is, waarom heeft TS dit dan niet gedaan bij de koop? Dit is gewoon onderdeel van je onderzoeksplicht.

Het was vrij duidelijk dat de andere 3 muren bedenkt waren met hout. Uiteindelijk bleek het 7 a 8cm dik regelwerk te zijn samen met 3 a 4 cm dik hout er tegen aan. Hoe ik had kunnen weten dat er geen binnen muur/spouw muur hier achter zat is mij niet helemaal duidelijk.

Verder is de achterbouw eind jaren 90 gebouwed. Dus ongeveer 20 jaar geleden

[Verwijderd]

Interessant topic. Puur op basis van de foto's was mijn eerste reactie: ik zie een spouw. Maar ik begrijp inmiddels dat een spouw meer inhoud dan een (al dan niet met isolatie gevulde) ruimte tussen twee muren.

Ik ben benieuwd hoe "sterk" de gevonden definitie is. Zelf heb ik altijd aangenomen dat de verkopers hun uitspraken als leek doen en dat de waarde die je er daardoor aan kunt hechten beperkt is. (Dwz. ze mogen je niet bewust misleiden.)

Toen wij ons vorige huis verkochten wekte onze makelaar sterk de indruk dat als wij de koper zouden verplichtten een bouwkundig onderzoek uit te voeren we onze risico's vrijwel tot 0 zouden reduceren. Uiteraard kan dat een verhaaltje zijn geweest dat een eigen leven leid totdat het een keer misgaat. (Wij zijn er wel in meegegaan, maar het kostte ons dan ook niks..)

Helaas kan ik verder weinig nuttigs toevoegen aan het onderwerp. Zelf zou ik een advocaat inhuren en het die verder allemaal laten regelen. Een advocaat is niet per se duur en je kunt voor een betrouwbare en betaalbare verwijzing eventueel eerst bij het juridisch loket langs.

[Glenfiddich]

franssie schreef op zaterdag 2 december 2017 @ 23:46:
[...]

@hemigidius Ik denk dat de ingebrekestelling prima zonder deurwaarder of wat dan ook kan (dat komt wel erg fors over), je stelt iemand gewoon formeel in gebreke voor het geleverde om je eigen rechtspositie veilig te stellen (en zo communiceer je dat ook zijdelings).
Wat het kost om het op te lossen of de koop te ontbinden is dan weer een vervolg toch? Daar probeer je eerst zonder (rijdende) rechter samen uit te komen.

De ingebrekestelling inderdaad wel per post fax email en aangetekend en even nabellen (wat je opneemt). Driedubbelgenaaid houdt beter immers.

Dit alles gezegd hebbende, check het met een advocaat - dat zijn proces begeleiders en die weten dit het beste, kost je niet gelijk de kop voor een standaard brief als je vooraf informeert. (edit of kijk eerst even in je koopcontract - daar zal vast ook wel iets over geschreven zijn over deze).

Ik vind de suggestie van de deurwaarder zo gek nog niet. Je kan een deurwaarder een P-V (proces-verbaal) van constatering op laten maken. Ze komen dan langs en leggen simpelweg vast wat ze zien, voor zover dat zonder specialistische kennis te doen is en zonder daar een oordeel aan te hangen.

Stel je nu voor dat je straks in de situatie zit waarin het nog enkel nog gaat om schadevergoeding, en jij wilt/moet ondertussen verder met de verbouwing maar je wilt wel vastgelegd hebben dat een spouwmuur ontbrak op het moment voordat je met die verbouwing begon (omdat je niet het verwijt wil krijgen dat eea niet meer is te achterhalen omdat je naderhand zelf de situatie helemaal aangepast/gesloopt/whatever hebt), dan kan je een deurwaarder vragen om officieel te constateren dat een spouwmuur op datum P-V ontbreekt. De bewijskracht van zo'n P-V is zo sterk dat de wederpartij de constatering van de deurwaarder niet makkelijk (eigenlijk: haast niet) zal kunnen betwisten, ook al heb jij na het opstellen van dat P-V de hele constructie inmiddels al aangepast.

In het geval van TS zou de deurwaarder bijvoorbeeld kunnen constateren dat er in het betreffende bouwwerk een enkelsteens muur staat, met vervolgens isolatie in een houden frame, met daartegenaan hout.

[ Voor 4% gewijzigd door Glenfiddich op 04-12-2017 11:23 ]

[franssie]

Glenfiddich schreef op maandag 4 december 2017 @ 11:21:
[...]


Ik vind de suggestie van de deurwaarder zo gek nog niet. Je kan een deurwaarder een P-V (proces-verbaal) van constatering op laten maken. Ze komen dan langs en leggen simpelweg vast wat ze zien, voor zover dat zonder specialistische kennis te doen is en zonder daar een oordeel aan te hangen.
<>

Ah zo had ik het niet gelezen - ik dacht gelijk met een deurwaarder naar de verkopende partij toe, dat leek mij iets te hard. Dit zou kunnen helpen inderdaad.

[Verwijderd]

De vraag is natuurlijk wel wat een p-v van constateringen gaat toevoegen in deze zaak.

De wederpartij zal de bouwkundige staat van de achterbouw vermoedelijk niet betwisten, maar zal stellen dat het een definitiekwestie is, d.w.z. dat er wel sprake is van een spouw, bestaande uit een stenen buitenblad, een spouw en een houten binnenblad.

De rechter zal vervolgens de koopovereenkomst moeten gaan uitleggen. Het kom dan aan op de vraag welke betekenis partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen aan het begrip 'spouw' en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

[Caeruleus]

Sorry hoor maar als iets wordt verkocht als een spouwmuur dan zal 99% van de kopers toch denken aan een dubbele muur met lucht er tussen en niet aan een halfsteens muur met wat isolatie er tegenaan? Zie ook de definitie volgens van Dale in een eerdere reactie.
Dit lijkt me meer op een makelaar die niet goed op de hoogte was en niet als een makelaar die een half steens muur met isolatie als spouw probeert te verkopen.
Je gelijk halen is dan wel weer een heel ander verhaal natuurlijk.

[celshof]

Caeruleus schreef op maandag 4 december 2017 @ 13:05:
Dit lijkt me meer op een makelaar die niet goed op de hoogte was en niet als een makelaar die een half steens muur met isolatie als spouw probeert te verkopen.

Dat vermoed ik ook. Verkoper zal op een lijstje wel "spouw" hebben aangevinkt.
Maar ik denk dat ts vrij sterk staat:
- vorige eigenaar heeft het gebouwd en weet (of zou moeten weten) exact hoe de muren in elkaar steken
- volgens de NEN norm kun je dit niet als een spouwmuur zien (omdat het houten deel niet verankerd is en niet zelfstandig het dak zal kunnen houden denk ik).

Trouwens, gezien het ook nog eens slecht geisoleerd is (ontbreken dampfolie ed.) en dus door de verkoper/vorige eigenaar neergezet lijkt me een verborgen gebrek aantonen ook geen probleem.

[Richard]

Zoals @Verwijderd al aangeeft is dit echt een interessant topic.

Want volgens mij is een hsb binnenspouwblad gewoon spouwmuur; en dat lijkt al heel erg op dat van de Topicstarter; echter een beetje amateuristisch uitgevoerd

"In spouw gebouwd" lijkt me dus best een redelijke verwoording in de verkoopbrochure.

Verder: Zou ik het ook niet tof vinden om dit aan te treffen bij de gebruikte terminologie in de verkoopadvertentie.

celshof schreef op maandag 4 december 2017 @ 13:14:
[...]
Dat vermoed ik ook. Verkoper zal op een lijstje wel "spouw" hebben aangevinkt.
Maar ik denk dat ts vrij sterk staat:
- vorige eigenaar heeft het gebouwd en weet (of zou moeten weten) exact hoe de muren in elkaar steken
- volgens de NEN norm kun je dit niet als een spouwmuur zien (omdat het houten deel niet verankerd is en niet zelfstandig het dak zal kunnen houden denk ik).

Trouwens, gezien het ook nog eens slecht geisoleerd is (ontbreken dampfolie ed.) en dus door de verkoper/vorige eigenaar neergezet lijkt me een verborgen gebrek aantonen ook geen probleem.

Die verankering zegt ook een hoop inderdaad. Een echt HSB binnenspouwblad wordt neergezet en met verankering de stenen muur er voorgezet. In dit geval *lijkt er een muur geplaatst te zijn die van binnenuit is geisoleeerd.

[ Voor 51% gewijzigd door Richard op 04-12-2017 13:21 ]

[hemigidius]

Even update van de makelaar:
"Het is erg vervelend, kunt u me even middels een foto laten zien dat het daadwerkelijk niet in spouw is gebouwd?

Zoals u in onze brochure heeft kunnen lezen ging de verkoopster er vanuit dat het een muur met spouw betreft en ook heeft u kunnen lezen dat onze brochure een vrijblijvende aanbieding is welke met zorg is samengesteld en dat wij ten aanzien van de juistheid hiervan geen aansprakelijkheid kunnen aanvaarden."

Zelfs will ik mij in eerste instantie vrij redelijk opstellen. Als we er onderling uit komen dan will ik enkel het vocht probleem aanpakken. Dat lijkt mij onder de 1000 euro wel op te lossen.

Indien ik gerechtelijke stappen moet nemen dan lijkt het mij enkel nuttig als ik een volledige schade vergoeding vraag voor het ontbreken van een spouw muur.

[Verwijderd]

hemigidius schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 13:08:
...dat wij ten aanzien van de juistheid hiervan geen aansprakelijkheid kunnen aanvaarden."
...

Makelaars... Oftewel: onzin. Sommige mensen denken dat je door het opnemen van zo'n juridische toverspreuk ineens niet meer aansprakelijk kan zijn. Leuk geprobeerd, maar zo werkt dat natuurlijk niet.

[Garyu]

Haha, die is goed . Wij zijn niet aansprakelijk voor wat we fout doen? Wat heb je dan aan een makelaar als ze er alleen maar voor de lol bijzitten (al denk ik dat zelfs vaker onder de aanname dat ze wél die verantwoordelijkheid hebben). Wat een volk

[Señor Sjon]

Punt is dat makelaar ook vaak maar de informatie van de verkoper krijgt.

Hoe lang zat verkoopster in de woning? Heeft zij de achterkant geïsoleerd?

[hemigidius]

Hoe lang ze er al wonen moet ik even na gaan. maar dit was volgens mij sinds begin jaren 90. Zij zijn diegene die de achterbouw gebouwed hebben. Het kan dus ook niet anders dan dat zij ook de isolatie gedaan hebben.

[fredkroket]

Misschien handig voor de TS; DAS heeft een soort rechtsbijstand "ondemand":

Voor het geval je dus geen doorlopende rechtsbijstandsverzekering hebt.

https://www.flexxvandas.nl/juridische-hulp

Wel eens voorbij horen komen op BNR, ik heb er verder geen belang bij, puur informatief.

[Señor Sjon]

Titel bijgewerkt

hemigidius schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 13:51:
Hoe lang ze er al wonen moet ik even na gaan. maar dit was volgens mij sinds begin jaren 90. Zij zijn diegene die de achterbouw gebouwed hebben. Het kan dus ook niet anders dan dat zij ook de isolatie gedaan hebben.

Dat versterkt haar zaak niet in ieder geval. Ze moet weten hoe het gemaakt is. Het is zo te zien niet professioneel gedaan.

[ Voor 90% gewijzigd door Señor Sjon op 05-12-2017 14:38 ]

[JustDutch]

hemigidius schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 13:08:
Zoals u in onze brochure heeft kunnen lezen ging de verkoopster er vanuit dat het een muur met spouw betreft en ook heeft u kunnen lezen dat onze brochure een vrijblijvende aanbieding is welke met zorg is samengesteld en dat wij ten aanzien van de juistheid hiervan geen aansprakelijkheid kunnen aanvaarden."

Ach, zo'n stelling van een makelaar is prima mee te leven als je hem als volgt interpreteert: De aanbieding was vrijblijvend en voor de informatie uit die aanbieding kan de makelaar geen aansprakelijkheid aanvaarden. Die aanbieding is verder geconcretiseerd in een overeenkomst door middel van antwoorden op vragen vragen. De antwoorden op de vragen (is de wand als spouwmuur uitgevoerd) is geen onderdeel van de initiële vrijblijvende aanbieding en valt dus niet onder het voorbehoud van de makelaar. Kortom, je spreekt de makelaar niet op de aanbieding aan, maar op het beantwoorden van je vragen. Even terzijde, of dit met de NL wetgeving uberhaupt een probleem is.

Voor wat betreft de schade en de oplossing, ik adviseer je om 3 aannemers een offerte te laten maken van de herstelkosten. Dit geeft je a) een gedegen onderbouwing van de schadepost, en b) hopelijk wat inzicht in hoe je dit technisch correct kunt oplossen (mocht je het zelf willen uitvoeren). Voor wat betreft dit laatste, ik kan me zo voorstellen dat er nu geen open stootvoegen in het metselwerk zitten, als je een (zwak) geventileerde spouw wilt maken, mogelijk wel interessant. Ook de dakconstructie is wat mij betreft een interessant punt m.b.t. kans op rot door aanpassing van je gevelconstructie.

Als je je inzet nog wat wilt aanzetten, om bijvoorbeeld wisselgeld in de onderhandeling in te brengen, dan kun je ook nog stellen dat doordat je het binnenspouwblad naar binnen moet halen (je moet immers een luchtspouw creëren) en je dit bij gelijkblijvende isolatiewaarde (dus het originele pakket aan isolatie), je een 4 tot 5 cm minder vloeroppervlak over houdt. Als de wand 10 m1 lang is, dan verlies je dus 0,5 m2 vloeroppervlak. Bij een kort wandje niet zo interessant, bij een lange wand wel.

[route99]

Een geschillencommissie is er ook nog:
https://www.consumentenbo...nschakelen-niet-verplicht

En dit is wel aardig leesvoer, vooral de quote:
https://www.verborgen-geb...ansprakelijkheid-makelaar

Aansprakelijkheid tegenover de opdrachtgever

Een koper of verkoper die een makelaar inschakelt, is een opdrachtgever. De makelaar is de opdrachtnemer.
De makelaar dient zich tegenover de opdrachtgever als ‘goed’ opdrachtnemer te gedragen, ofwel hij dient de hem gegeven opdracht goed uit te voeren. Vraag daarbij is natuurlijk wat onder ‘goed uitvoeren’ wordt verstaan. In de rechtspraak wordt er van uit gegaan dat van goede uitvoering van de opdracht sprake is indien de makelaar de zorg van een ‘redelijk bekwaam’ en ‘redelijk handelend’ vakgenoot betracht. Het werk van de makelaar wordt dus langs de maatstaf van zijn vakbroeders gelegd.

Indien de makelaar niet bekwaam en redelijk handelt, dan schiet hij tekort in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst en is hij in beginsel aansprakelijk voor de schade die zijn opdrachtgever daardoor lijdt.

[ Voor 79% gewijzigd door route99 op 10-12-2017 13:45 ]

[Goudvis]

hemigidius schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 13:08:
Even update van de makelaar:

Zelfs will ik mij in eerste instantie vrij redelijk opstellen. Als we er onderling uit komen dan will ik enkel het vocht probleem aanpakken. Dat lijkt mij onder de 1000 euro wel op te lossen.

Indien ik gerechtelijke stappen moet nemen dan lijkt het mij enkel nuttig als ik een volledige schade vergoeding vraag voor het ontbreken van een spouw muur.

Alarm! Je hebt bij de koop niet alleen getekend voor een aanbouw zonder bouwkundige problemen (lees: vochtproblemen), maar ook voor een aanbouw met redelijke isolatie en daaruit vloeiend comfort.

Wanneer je de makelaar de optie noemt dat deze kwestie is opgelost door "het vochtprobleem" op te lossen voor een "klein prijsje", zou ik het wel weten als verkopende partij.

Maar jij snijd jezelf dan op twee manieren in de vingers:

1) Het vochtprobleem oplossen geeft je niet het comfort van een spouwmuur bestaande uit twee stenen muren. M.a.w.: Je gaat dit merken in je stookkosten, in zitcomfort in de aanbouw enz.
2) Deze kwestie wordt jouw probleem zodra jullie het huis willen verkopen. Wij hebben vergelijkbare constructies gezien toen wij voor een huis rondkeken, en voor mij was het een rode vlag (Want: Als één van de vorige eigenaars dit soort constructies bedacht, wat komt dan nog meer tevoorschijn?)