Juridisch vraag over beeindiging huurcontract huurwoning

[Bobo221]

Beste medetweakers,

Op 21.11.2017 heb ik samen met mijn vriendin een huurcontract ondertekend voor de duur van 1 jaar ingaande op 01.12.2017 en lopende tot 30.11.2018

Nu wil het lot dat we afgelopend weekend uit elkaar zijn gegaan en willen we onder het huurcontract uitkomen.

De bemiddelaar gaat hier in principe mee akkoord onder voorwaarden dat we 1 maand huur betalen + een boete voor het vroegtijdig beeindigen van het huurcontract a € 850,-

Ik heb vrede met de 1 maand huur maar niet met de boete die de bemiddelaar vraagt.

Nu is er het een en ander veranderd sinds 01.07.2016 omtrent huurcontracten. Het juridisch loket heeft mij het volgende geadviseerd:

Inhoud advies
betreft een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (12 maanden). Er staat in de huurovereenkomst dat deze niet
tussentijds zou kunnen worden opgezegd. Echter, op grond van de Wet Doorstroming Huurmarkt, is dit niet langer
mogelijk. Wanneer er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (korter dan 2 jaar), heeft de huurder
het recht de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen met inachtneming van 1 maand opzegtermijn. (Dit zou
anders zijn wanneer er sprake is van een huurovereenkomst voor ONbepaalde tijd met een overeengekomen
MINIMUM duur, hiervan lijkt echter geen sprake)

De huurovereenkomst voor bepaalde, korte duur, met een maximumduur van 2 jaar.
Met deze nieuwe vorm van verhuur, geregeld in art. 7:271 lid 1 BW, is aansluiting gezocht bij de verhuur van
bedrijfsruimte. Het is mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten voor maximaal twee jaar. De duur moet
opgenomen worden in de overeenkomst. Tijdens deze periode is de gewone huurprijsbescherming van kracht.
Tussentijds opzeggen
De huurder kan de tijdelijke huurovereenkomst aangegaan voor maximaal twee jaar tussentijds opzeggen. De
verhuurder kan dit niet, ook niet op grond van dringend eigen gebruik."

Dit heb ik dan ook met de bemiddelaar gedeelt maar die heeft hier maling aan en min of meer gedreigd dat wanneer ik niet het totale bedrag van € 850,- overmaak voor morgen middag zij het contract niet ontbinden en ik er alsnog een jaar aan vast zit.

Wat is nou wijsheid? Verlies voor lief nemen en het totale bedrag overmaken?
Of toch procederen en voor de rechter laten komen met alsnog het risico dat het contract niet ontbonden word en ik er een jaar aan vast zit?

[Brent]

Interessant, ik zit in een soortgelijke situatie!

Echter, volgens mij zijn veel huurcontracten in NL standaard onbepaalde termijn met minimum van 1 jaar (ik ben nog nooit iets anders tegengekomen). Aangezien de regel daar NIET voor geld zou ik nog eens even heel goed kijken naar wat je voor contract hebt. Weet je zeker dat het 1 jaar is zonder stilzwijgende verlenging?

Hoe is die bemiddelaar er trouwens tussen gekomen, zou je zoiets niet in eerste instantie direct met de verhuurder proberen te regelen?

[Bobo221]

Het is een standaard huurovereenkomst woonruimte ROZ 30 juli 2003.

Onderstaande passage is letterlijk overgenomen uit het contract:

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar ingaande op 01-12-2017 en lopende tot en met 30-11-2018.
Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beeindigen. Verhuurder zal het gehuurde op de ingagsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, tenzij dit geen werkdag is, althans als huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegesns verhuurder.
Indiein een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzeggingen, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beeidniging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen.

Bemiddelaar is de makelaar (ACM vastgoed)

[Johnny]

Hoe het juridisch zit weet ik niet, maar ik neem aan dat bemiddelaar er ook snel vanaf wil en door wil gaan. Hij kan nu lekker nog een keer aan hetzelfde pand verdienen. Als je niet betaalt moet hij een rechtszaak aanspannen wat vele maanden zal duren. Als je er vanaf wilt zijn biedt hem een paar honderd euro, grote kans dat hij akkoord gaat. Je ex betaalt ook de helft dus dan is het nog te overzien.

[ Voor 4% gewijzigd door Johnny op 27-11-2017 18:51 ]

[ybos]

Bobo221 schreef op maandag 27 november 2017 @ 18:38:
Beste medetweakers,

Op 21.11.2017 heb ik samen met mijn ex-vriendin een huurcontract ondertekend voor de duur van 1 jaar ingaande op 01.12.2017 en lopende tot 30.11.2018

Nu wil het lot dat we afgelopend weekend uit elkaar zijn gegaan en willen we onder het huurcontract uitkomen.

De bemiddelaar gaat hier in principe mee akkoord onder voorwaarden dat we 1 maand huur betalen + een boete voor het vroegtijdig beeindigen van het huurcontract a € 850,-

Ik heb vrede met de 1 maand huur maar niet met de boete die de bemiddelaar vraagt.

Nu is er het een en ander veranderd sinds 01.07.2016 omtrent huurcontracten. Het juridisch loket heeft mij het volgende geadviseerd:


[...]


Dit heb ik dan ook met de bemiddelaar gedeelt maar die heeft hier maling aan en min of meer gedreigd dat wanneer ik niet het totale bedrag van € 850,- overmaak voor morgen middag zij het contract niet ontbinden en ik er alsnog een jaar aan vast zit.

Wat is nou wijsheid? Verlies voor lief nemen en het totale bedrag overmaken?
Of toch procederen en voor de rechter laten komen met alsnog het risico dat het contract niet ontbonden word en ik er een jaar aan vast zit?

Ik denk dat ik wel weet waarom de bemiddelaar dit probeert. Normaal krijgen zij als vergoeding namelijk 1 maandhuur, die had hij dus in the pocket.
ik vermoed het volgende
Nu wordt de boel geannuleerd, en heeft de huurder waarschijnlijk gesteld om akkoord te gaan met 1 maand huur, hopende dat hij overmorgen een nieuwe huurder heeft en zo bijna 2 maanden huur in 1 maand heeft.
Echter nu heeft de bemiddelaar niets, en ziet zijn premie verdampen, ik vermoed dat de bemiddelaar daarom de boete eist om zo ook wat te verdienen.
Heb je niet een telefoonnummer van de verhuurder Dan zou ik hem bellen en vragen wat hij heeft afgesproken met de bemiddelaar. Waarschijnlijk staat er geen boete op het tussentijds opzeggen dus heeft bemiddelaar geen poot om op te staan (volgens mij, geen rechten aan ontlenen )

Los daarvan, is er niet net zoals met het kopen van een huis een afkoelperiode

[Bobo221]

ybos schreef op maandag 27 november 2017 @ 19:15:
[...]

Ik denk dat ik wel weet waarom de bemiddelaar dit probeert. Normaal krijgen zij als vergoeding namelijk 1 maandhuur, die had hij dus in the pocket.
ik vermoed het volgende
Nu wordt de boel geannuleerd, en heeft de huurder waarschijnlijk gesteld om akkoord te gaan met 1 maand huur, hopende dat hij overmorgen een nieuwe huurder heeft en zo bijna 2 maanden huur in 1 maand heeft.
Echter nu heeft de bemiddelaar niets, en ziet zijn premie verdampen, ik vermoed dat de bemiddelaar daarom de boete eist om zo ook wat te verdienen.
Heb je niet een telefoonnummer van de verhuurder Dan zou ik hem bellen en vragen wat hij heeft afgesproken met de bemiddelaar. Waarschijnlijk staat er geen boete op het tussentijds opzeggen dus heeft bemiddelaar geen poot om op te staan (volgens mij, geen rechten aan ontlenen )

Los daarvan, is er niet net zoals met het kopen van een huis een afkoelperiode

Zoiets dacht ik ook al. Maar gezien de eigenaar van het huurpand akkoord gaat met de ontbinding van het huurcontract, op straffe van 1 maand huur, hebben zij toch geen poot om op te staan? Ook staat er op hun website het volgende":

•Bij annulering van de woning na acceptaties is ACM Vastgoed Management gerechtigd één maand huur in rekening te brengen, vermeerderd met de hierboven genoemde kosten.

Alleen word er "hierboven" niks vermeld kwa kosten

[Casual Ruud]

Ik zou zeggen:

Artikel 271

1 - In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd voor de duur van:

a. langer dan twee jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, of

b. langer dan vijf jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als niet zelfstandige woning is verhuurd,

niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de tweede volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.

7 - Elk beding waarbij in strijd met lid 5 onder a een langere opzegtermijn of waarbij in strijd met lid 5 onder b een kortere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel wordt afgeweken, is nietig. Eveneens is nietig elk beding dat de huur zonder opzegging doet eindigen.

De opzegtermijn is 1 maand.

Ik zal morgen even kijken in de toelichting bij de wet, just to be sure.

Oh ja en het boetebeding is nietig. Dat weet ik zeker.


Artikel 264

1 Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.

2 Elk in verband met de totstandkoming van een zodanige huurovereenkomst gemaakt beding, voorzover daarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.

[ Voor 11% gewijzigd door Casual Ruud op 27-11-2017 21:33 ]

[Bobo221]

Bedankt voor je antwoord Ruud. Ik zou bijna letterlijk jouw post kunnen kopieren in een mail naar de bemiddelaar. Zojuist de volgende mail ontvangen van de makelaar:

Naar aanleiding van jullie vragen licht ik e.e.a. even toe op onze procedure "voortijdige huuropzegging".

Indien we de standaardprocedure volgen, dien je je vooraf akkoord te verklaren met de voorwaarden en het bedrag van € 847,00 vooraf te betalen. Daarnaast dient vandaag de volledige huur van de maand december en de borg te zijn voldaan (vóór oplevering) en blijf je aansprakelijk voor nakoming van alle verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst totdat er een nieuwe huurder is. Het is dus niet vooraf aan te geven hoe lang dit duurt. Een voorbeeldbrief heb ik bijgevoegd.

Uit coulance hebben we jullie echter het aanbod gedaan om per direct de huurovereenkomst te ontbinden zonder opzegtermijn, tegen betaling van de genoemde bedragen. Hiermee ben je per direct ontslagen uit je aansprakelijkheid voor nakoming van alle verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst van minimaal 12 maanden.

Ik hoop hiermee e.e.a. te hebben verduidelijkt. Overweeg de opties en laat mij aub vandaag voor 11.30 uur weten welke optie jullie voorkeur heeft, aangezien de evt. oplevering vandaag om 12.30 uur gepland staat.

[Verwijderd]

Waar slaat die boete op dan?

Opzegtermijn begrijp ik wel-> dat is 1 maand. December moet je voldoen en 1 van jullie kan er dan blijven wonen. Boete gewoon negeren.

Stel voor dat je helpt met een nieuwe huurder zoeken.

Er mag geloof ik ook niet 2x huur geïnd worden voor hetzelfde huis (heb vorig jaar vergelijkbare casus gehad). Als verhuurder dus een huurder vindt kan dat gunstig uitpakken.

[ Voor 28% gewijzigd door Verwijderd op 28-11-2017 11:31 ]

[Bobo221]

Het probleem is dat er niemand kan wonen omdat niemand er gaat wonen. De sleuteloverdracht heeft niet eens plaatsgevonden.

[Verwijderd]

Bobo221 schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 11:35:
Het probleem is dat er niemand kan wonen omdat niemand er gaat wonen. De sleuteloverdracht heeft niet eens plaatsgevonden.

ow sorry. verkeerd gelezen:p.

Dan is de verhuurder schappelijk. Ik zou hem aanbieden om een huurder te vinden. Als dit lukt vervalt de boete.

[Verwijderd]

Brent schreef op maandag 27 november 2017 @ 18:44:
Echter, volgens mij zijn veel huurcontracten in NL standaard onbepaalde termijn met minimum van 1 jaar (ik ben nog nooit iets anders tegengekomen).

Bepaalde tijd zie je veel bij vrije sector huur waarbij huizen of niet voor onbepaalde tijd verhuurd mogen worden van de hypotheekverstrekker, of waarbij de eigenaar denkt het pand zelf nodig te hebben na een tijdje en dan niet met huurders wil zitten die er niet uit te krijgen zijn.

Bemiddelaars zijn vaak cowboys die niet vies zijn van intimidatie. Ik zou er zelf op gokken dat ze voor 850 euro niet gaan procederen omdat ze dat waarschijnlijk toch verliezen en zelfs als ze winnen de kosten waarschijnlijk zo hoog zijn dat ze er netto niks aan verdienen of zelfs op toeleggen. Uiteraard hoef je daarna nooit meer bij die bemiddelaar aan te kloppen.

[Freakster86]

Waarom zeg je op bij de bemiddelaar? Dat moet gewoon bij de verhuurder. En officieel moet dat schriftelijk per aangetekende brief. Wat het Juridisch loket zegt en @Casual Ruud klopt als een bus. Onlangs (halverwege 2016) is de Wet Doorstroming Huurmarkt ingegaan. Daardoor is deze bepaling in een huurcontract van bepaalde tijd niet langer geldig en dus achterhaald:

Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beeindigen.

Maar zoals gewoonlijk zijn verhuurders niet happig met het implementeren van nieuwe regelgeving als het hun eigen positie verslechterd en zijn ook veel huurcontracten die je online kunt downloaden niet bijgewerkt naar het huidige recht. De redenatie achter die verandering is dat het huurders gemakkelijker wordt gemaakt om door te stromen naar iets vast (simpel gezegd). Verhuurders verliezen daardoor de zekerheid die ze eerst hadden, namelijk dat het pand voor een bepaalde tijd met zekerheid werd verhuurd. Nu blijft een verhuurder enkel over met een soort van 'proef periode' voor de huurder. Als de huurder niet bevalt kan nu ook de verhuurder makkelijker van de huurder af na die bepaalde tijd.

Dus kort samengevat:

• Een huurcontract voor bepaalde tijd kun je als huurder ook tussentijds opzeggen
• Je betaalt per maand huur, dus dan is in dat geval je opzegtermijn ook een maand. En officieel moet dat schriftelijk per aangetekende brief gericht aan de verhuurder (en dus niet de bemiddelaar).

Het dreigen met een "boete" (staat dat in het huurcontract?) is gewoon schandalig en weer een teken aan de wand hoe onbetrouwbaar die bemiddelaars zijn. In het verleden werd er standaard een maand huur aan "bemiddelingskosten" gevraagd. Daar zijn veel procedures over gevoerd (ook door mijzelf) om dat geld weer terug te vorderen met veelal wisselende uitkomsten. Toen de Hoge Raad daar een streep doorheen heeft gezet werd het ineens "administratiekosten" of "inschrijfkosten". De aard van het beestje zullen we maar zeggen...

[Gadgeteer]

Waarom niet je rechtsbijstand of het Juridisch loket (of hoe ze tegenwoordig ook maar heten) hierover benaderen? Volgens mij sta je best sterk.

[Verwijderd]

Goedemiddag,

Zoals in ons eerder advies aangegeven is sinds 1 juli 2016 de Wet doorstroming huurmarkt ingevoerd.
Daarmee is het voor een verhuurder wat gemakkelijker geworden om een woning tijdelijk te verhuren (voor een zelfstandige woning maximaal 2 jaar).

De huurovereenkomst eindigt dan aan het eind van de periode. De verhuurder is wel verplicht om minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden voordat het contract afloop, de huurder te informeren over het einde van de huurovereenkomst.

Om te voorkomen dat een huurder op redelijk korte termijn te horen kan krijgen dat een verhuurder het contract niet wil gaan verlengen en de huurder dus snel op zoek moet gaan naar een andere woning, staat er in de nieuwe wet dat de huurder tussentijds kan opzeggen. De bemiddelaar kan de huurder dus niet aan de duur van het contract houden, of een boete eisen.

@Bobo221 kan gewoon tussentijds opzeggen. Als hij de huur per maand zou betalen, dan is de opzegtermijn ook een maand. De boete van € 850,= hoeft hij niet te betalen.

Mocht je nog vragen hebben neem dan contact met ons op via 0900-8020 of kom langs bij één van onze vestigingen.

Met vriendelijke groet,
Het Juridisch Loket

[Verwijderd]

Om in te gaan op de topicreports; de gebruiker JuridischLoket is geregistreerd via een mailadres wat daadwerkelijk bij de site hoort. We bekijken vanuit Tweakers nog even of er interesse is het account ook als geverifieerd zichtbaar te maken- niet dat daar kosten aan zitten, maar wel andere voorwaarden aangezien de normale registratievoorwaarden ingaan op strikt persoonlijke accounts.

[Bobo221]

Bij deze wil ik iedereen bedanken voor zijn input. Ik heb jullie argumenten gebruikt in een email die ik heb verstuurd naar de bemiddelaar en tevens per aangetekende post heb verstuurd vandaag.

Zojuist onderstaand bericht mogen ontvangen van de account manager van de bemiddelaar:

Zonder verder in gaan op vigerende wet- en regelgeving kan niet anders dan aangeven dat het door u ingewonnen advies onjuist en onvolledig is. Wij zullen echter begrip tonen voor de vervelende situatie, en zullen uit coulance de compensatie/betaling van de gemiste huurinkomsten voor de maand december accepteren. Wij zullen aanvullend géén verdere boete in rekening brengen in verband met voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Er vanuit gaande dat de huurpenningen voor de maand december reeds zijn voldaan achten wij het dossier – naar ieders tevredenheid – te zijn afgehandeld.


Vertrouwende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd,

De maand december heb ik direct overgemaakt naar het rekeningnummer van de verhuurder (wat ik overigens had geweigerd moest het direct aan de bemiddelaar betaald worden).

De boete moest ik overmaken op het rekeningnummer van de bemiddelaar welk ik dus had geweigerd te betalen.

Nu lijkt het alsof ze ons een coulance aanbieden maar na jullie post had ik meer vertrouwen in onze zaak en had ik het zo ver laten komen tot aan een rechtszaak.

Toch zit het me niet helemaal lekker waarop deze bemiddelaar ons telefonisch te word heeft gestaan, (heel denigrerend, onproffesioneel en zelfs lacherig) en wil ik toch een klacht indienen bij een instantie.

Nogmaals bedankt iedereen voor de waardevolle input

[Casual Ruud]

Graag gedaan.

Wellicht wel een puntje van aandacht. Als je opzegt, ben je formeel één maand huurder en wellicht op grond van de huurovereenkomst een waarborgsom verschuldigd.

Als dat zo is, zou ik die niet betalen. Dit is geen juridisch advies maar een praktisch advies. Als je bijvoorbeeld één maand borg betaalt via die bemiddelaar, zie je die maand niet meer terug. Althans niet vrijwillig.

Ik zou van de gehele oplevering afzien, aangezien je er sowieso niet gaat wonen. Dan heb je straks ook geen gezeik over mutatieschade of wat dan ook.

Best is gewoon tegen je verhuurder vertellen hoe het zit. Dat je bereid bent 1x ter hoogte van één maand te betalen en dat het huurcontract dan wordt verscheurd. Die bemiddelaar is gewoon op geld uit. Laat je niet gek maken.

[DeBolle]

Bobo221 schreef op maandag 27 november 2017 @ 18:38:
[ ... ]
Op 21.11.2017 heb ik samen met mijn vriendin een huurcontract ondertekend voor de duur van 1 jaar ingaande op 01.12.2017 en lopende tot 30.11.2018
[ ... ]

Let ook op zaken als GBA (gemeente), verzekeringen, belastingen (OZB) en heffingen zoals Waterschap en Verontreinigingsheffing. Voor de meeste van de heffingen kun je aangeslagen worden als huurder c.q. bewoner voor de periode dat je er daadwerkelijk woont, waarbij in de regel GBA als basis wordt genomen. Voor anderen is er een peildatum (1 januari 2018 in dit geval).

Toeslagen, verhuiskosten, gas, water, licht, de hele santemekraam kun je het beste even op een rijtje zetten en goed nagaan dat alles en iedereen van de afzegging op de hoogte is.

Trust me - je wil dat allemaal schriftelijk bevestigd zien. Je hebt er niet gewoond, je gaat er niet wonen. Die boodschap moet heel duidelijk overkomen bij alle instanties.

[Fleur226]

Ik heb mijn huur opgezegd half december per 1feb. Is het toegestaan dat ze alsnog de borg inhouden en eisen dat ik doorbetaal tot er een nieuwe huurder gevonden is?

Dit staat er in mijn contract


Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 11 maanden en 26 dagen ingaande op 6 augustus 2021 lopende tot en met 31 juli 2022.
1
,hierna te noemen 'huurder',

Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, tenzij dit geen werkdag is, althans als huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder.
3.2 Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen.
3.3 Huurder is door middel van ondertekening van dit contract zich ervan bewust dat mocht hij/zij tijdens de genoemde huurperiode in artikel 3.1 de huurovereenkomst toch willen ontbinden hij/zij een boete dient te voldoen ter grootte van 1 maand huur. Verhuurder is gerechtigd om dit met de waarborgsom te verrekenen, tevens dient de huurder de huurderving periode te betalen tot dat verhuurder een nieuwe huurder heeft gevonden.

[ZieMaar!]

Modbreak:

Dubbelposten is uiteraard niet de bedoeling, al helemaal niet door een oud topic zo omhoog te kicken. Deze sluit ik, dan kan de discussie verder in Juridische vraag borg vroegtijdig huur opzeggen