Rijtjeshuizen met koop en huurwoningen

[TK2803]

Geachte Tweakers,
Ik had deze vraag eerst gesteld bij de topic 'Ervaring met huis kopen'. Een aantal Tweakers hadden hierop gereageerd, maar al snel liep het weer over een andere kwestie dan mijn eigen vraag. Dus vandaar dat ik een aparte topic gestart ben.
Mijn vraag:
Wat is de impact/invloed & voor/nadelen bij een koopwoning, in een rijtjeshuis waarvan de eerste 2 huizen geen koopwoning maar huurwoningen zijn en het laatste huis in het rijtje een koopwoning is' ?

Het enige antwoordt wat de makelaar aangaf was: 'je hebt geen vaste buren'. Zelf geeft de makelaar aan het geen impact heeft op de verkoopprijs van de koopwoning.

Ik heb deze vraag ook aan collega's gesteld, ze beargumenteren het met de volgende punten:
- 1. Je hebt inderdaad geen vaste buren.
- 2. In bepaalde gevallen is de makelaar verantwoordelijk voor het onderhouden van de huurwoning.
- 3. v.b: Als het dak wordt gerenoveerd bij de huurwoningen, is er de mogelijkheid dat men als koopwoning zijnde tegen een scherp tarief ook de kosten van het eigen dak zou kunnen laten renoveren.

Zoals aan het begin van de topic heb ik deze vraag ook gesteld in de topic 'Ervaring met huis kopen', hierop kreeg ik reactie van mede tweakers:
1. Het belangrijkste is in welke prijsklasse de huurwoningen zitten. Je loopt met mensen die gebruik maken van huurtoeslag veel meer risico op asociale bewoners dan wanneer mensen in een hogere inkomensklasse zitten.
2. Daarnaast kan je verwachten dat huurders weinig tot geen onderhoud plegen. Je moet dus altijd contact opnemen met de eigenaar mbt onderhoud aan gezamenlijke delen. Met een grote partij gaat dat vaak prima, met huisjesmelkers kan dat lastiger zijn.
3. Als het hebben van huurders als buren al enige invloed heeft op de waarde van de woning, dan zit die invloed al in de prijs verwerkt op het moment dat jij die woning koopt
4. Verder heb je als eigenaar van een rijtjeswoning eigenlijk vrij weinig te maken met de buren qua onderhoud. Je kunt prima enkel jouw gedeelte van het dak vervangen, en de buitenkant schilderen doe je ook alleen voor jezelf. Als je onderdeel bent van een VVE dan ligt het iets anders, omdat je dan in de VVE te maken hebt met de verhuurder ipv met je buren.

Mijn vraag is:
- Wat zijn nog meer de aandachtspunten bij dit soort rijtjeshuizen met huur en koopwoningen.
- Heeft het daadwerkelijk impact op het verkoopbedrag van de koopwoning.
- Zijn er meerdere Tweakers die ook eenzelfde scenario hebben meegemaakt


Graag jullie feedback

edit:
Het gaat om woningen in een dorp, huizen zijn gebouwd in 2010/2011. Huidige verkoper wil groter gaan wonen. Huurprijs van huur woningen in de buurt (kale huur 1055 euro) vooraf wordt er getoetst of de toekomstige huurder de huur kan betalen.

[ Voor 4% gewijzigd door TK2803 op 07-11-2017 09:38 . Reden: additionele info ]

[warhamstr]

*snip* Dit soort reacties...

[ Voor 72% gewijzigd door Señor Sjon op 07-11-2017 11:06 ]

[Releases]

Alleen op emotionele basis zal ik zoiets niet willen.
Eerder zelf een vrijesector huur woning aangegaan tussen sociale huurwoningen.

De woningbouwvereneging, was langzaam bezig sociale woningen om te zetten in vrije sector huurwoningen.
Achteraf gezien niet onze beste keuze geweest. Je ziet het aan het slag volk en de manier van doen en laten.
Voor mij dus nooit meer, met die zelfde reden zal ik dus zeker niet kopen op een plek waar de rest allemaal huur is.

[B-lex]

Staar je niet zo blind op 'vaste buren' en aso's...
Ik ken veel mensen die al 25 jaar in dezelfde huurwoning wonen, en dat zijn geen aso's.
Daarentegen kan ik ook mensen die om de haverklap verhuizen (koopwoning) en elk weekend een dik feest organiseren waar de buurt kan meegenieten.

Ik snap je punt niet zo.

Ik vind dat je nogal een groot vooroordeel met je meedraagt voor huurders van huurwoningen.

_{Edit: B-lex heeft zelf 2 jaar in een sociale huurwoning (appartement) gewoond, maar woont inmiddels 3 jaar landelijk vrijstaand. Ik merkte minder van mijn buren in het appartement dan van mijn 'buren' vrijstaand.}

[ Voor 34% gewijzigd door B-lex op 07-11-2017 09:29 ]

[rmathijssen]

@warhamstr waarom zo'n minderwaardige reactie? Voel je jezelf te goed voor overgroot gedeelte van bevolking welke in een rijtjeshuis wonen?

Wat B-lex inderdaad al aangeeft. In beide gevallen, zowel huur als koop, heb je kans op aso-buren. Bij sociale huurwoningen heb je vaker de financiële onderklasse, wat het algehele beeld wat "negatief" kan beïnvloeden in de straat. Het zegt echter helemaal niets over overlast.

Ik heb overigens ook niet het idee dat bij huurhuizen de bewoners vaker wisselen van woning dan in koophuizen.

[ Voor 11% gewijzigd door rmathijssen op 07-11-2017 09:34 ]

[Piet_Piraat7]

De kans op aso-buren is toch wat groter lijkt mij bij sociale huurwoningen dan in een wijk met koopwoningen? Er zijn vast genoeg situaties waarbij dat niet op gaat, maar ik ken ook vrienden die in een sociale huurflat zitten waar veel aso's en "verwarde" (lees: 's nachts schreeuwen uit het niets) mensen wonen.

[ Voor 4% gewijzigd door Piet_Piraat7 op 07-11-2017 09:44 ]

[Ikke_niet]

Dat klinkt als de straat waar ik nu in woon. Blokjes tussen de 2 en 6 huizen onder 1 dak gemengd met huurders en kopers. Huizen zijn goed geïsoleerd dus met burenlawaai valt het wel mee. Huurprijzen liggen boven de huursubsidiegrens. Dit heeft twee uitwerkingen 1 is dat dit over dat over het algemeen "betere" stabiele huurders oplevert, andere kant ivm korte wachtlijst mensen die wat moeten en vlot weer vertrekken.
Over het algemeen zijn huurders wat minder geneigd te investeren in huis/omgeving. Dus de tuin basic inrichting, goedkope schutting etc. Anderzijds hebben zij het onkruid op de oprit en rotzooi naast huis wel netjes omdat de woningbouw hier wat op toeziet. Dit in tegenstelling tot sommige kopers...

[MicGlou]

Piet_Piraat7 schreef op dinsdag 7 november 2017 @ 09:43:
De kans op aso-buren is toch wat groter lijkt mij bij sociale huurwoningen dan in een wijk met koopwoningen? Er zijn vast genoeg situaties waarbij dat niet op gaat, maar ik ken ook vrienden die in een sociale huurflat zitten waar veel aso's en "verwarde" (lees: 's nachts schreeuwen uit het niets) mensen wonen.

Dat ligt aan zoveel factoren... je hebt huurwoningen en je hebt huurwoningen. Ik zelf ben opgegroeid in een buurt met vrijwel alleen maar sociale huurwoningen en dat was totaal geen aso buurt. Juist een erg leuk gemengde buurt met jonge gezinnen, oudere bewoners en bewoners van diverse afkomsten... allemaal erg gemoedelijk onder elkaar.

Uiteraard heb je wel bepaalde buurten die je moet mijden, want ieder dorp of stad heeft bepaalde wijken waar bewust door de gemeentes op aan wordt gestuurd... welke buurt is vooral de factor waar je op moet letten.

[Stoelpoot]

MicGlou schreef op dinsdag 7 november 2017 @ 09:56:
[...]


Dat ligt aan zoveel factoren... je hebt huurwoningen en je hebt huurwoningen. Ik zelf ben opgegroeid in een buurt met vrijwel alleen maar sociale huurwoningen en dat was totaal geen aso buurt. Juist een erg leuk gemengde buurt met jonge gezinnen, oudere bewoners en bewoners van diverse afkomsten... allemaal erg gemoedelijk onder elkaar.

Uiteraard heb je wel bepaalde buurten die je moet mijden, want ieder dorp of stad heeft bepaalde wijken waar bewust door de gemeentes op aan wordt gestuurd... welke buurt is vooral de factor waar je op moet letten.

Ik deel die ervaring ook. Allemaal bijzonder aardige mensen waar je nooit problemen mee zou hebben.

Ik vind wat de makelaar zegt 'je hebt geen vaste buren' wel grappig. Alsof je bij een koophuis wel altijd naast dezelfde mensen blijft wonen.

[Martin Sturm]

Wij hebben de situatie dat een aantal huizen in het rijtje van ons huis huur zijn. Een aantal van de koopwoningen (waaronder onze buren, wij wonen op de hoek) hebben zelfs de huurwoning gekocht toen de woningstichting dat aanbood. De buren 1 huis verder zijn echter huurders. Voor zover ik weet zijn wonen de 'huurders' in ons rijtje er al bijna sinds de huizen zijn gebouwd (dat is dus bijna 35 jaar), terwijl de koophuizen juist vaak van eigenaar wisselen (het is in Utrecht, dus de prijzen zijn daar flink gestegen afgelopen jaren; bovendien zijn de huizen niet mega groot, waardoor jonge stellen die op een gegeven moment kinderen krijgen hun biezen pakken en naar een groter huis gaan). Ik kan verder niet echt een negatieve reden verzinnen waarom je geen koophuis zou willen kopen in een rij met ook huurwoningen.

[Sdreeg]

Martin Sturm schreef op dinsdag 7 november 2017 @ 12:50:
Ik kan verder niet echt een negatieve reden verzinnen waarom je geen koophuis zou willen kopen in een rij met ook huurwoningen.

Wij hebben een paar jaar terug ook een huis gekocht in een straat met deels sociale huurwoningen. Wanneer er huurders in de straat vertrekken, worden de huizen door de woningstichting te koop gezet, dus langzaam gaan de huizen in onze straat van (sociale) huur naar koop. Momenteel is het ongeveer half koop, half huur, verspreid over de straat. Onze beide buren zijn toevallig huurders.

Grosso modo kun je er denk ik vanuit gaan dat (sociale) huurders over het algemeen iets minder aan het onderhoud van hun huizen (laten) doen en misschien iets minder netjes zijn op hun leefomgeving, stoepje en tuin. Dit hoeft in jouw specifieke geval natuurlijk niet zo te zijn (er zijn ook verpauperde koopwoningen met rotzooi in de voortuin en huurwoningen die juist strak in de verf zitten en waar de heg wekelijks wordt bijgeknipt bijvoorbeeld), maar deze aanname kan er wel voor zorgen dat het iets minder stormloopt als je je huis wilt verkopen, dan wanneer het hele rijtje koopwoningen is. Daar merk ik bij ons overigens weinig van, aangezien de huizen in de omgeving zeer gewild zijn bij kopers, vanwege de locatie.

Naast bovenstaande generalisatie is het overigens belangrijker in wat voor buurt de woning staat, wat voor mensen er wonen en hoe betrokken men is met het wel en wee van de straat / buurt / eigen huis. Dit heeft uiteindelijk waarschijnlijk een grotere impact dan het kale feit of iets huur of koop is.

Een indicator die je misschien kunt gebruiken naast je eigen indruk, zijn demografische gegevens, inkomensgegevens, criminaliteitscijfers, voor zover die ergens te vinden zijn. Als dit sterk negatief afwijkt ten opzichte van andere wijken in de buurt, kun je misschien beter even verder kijken.

Maar goed, het is altijd een beetje glazenbol-werk dit soort dingen. Wijken kunnen opeens 'gewild' worden door veryuppisering of bijvoorbeeld door ingrijpen van de gemeente en andersom kunnen ze in de loop der jaren ook steeds verder verpauperen als er niks in wordt geïnvesteerd. Dit kun je nooit met zekerheid zeggen op voorhand, dus probeer een 'educated guess' te doen, voor zover mogelijk.

[P_Tingen]

Ik heb 15 jaar in een huurwoning gewoond en nu 10 jaar in een koopwoning. Zit er verschil in de straten? Ja, dat wel, maar niet persé in de zin van beter of slechter. In mijn huurwijk waren de contacten tussen de mensen die er woonden beter dan in de wijk waar ik nu woon. Dat zijn allemaal koopwoningen, maar de mensen zijn er meer op zichzelf, hoewel een flink aantal daar ook al sinds het begin wonen (ruim 30 jaar). Daarentegen worden de huizen in mijn koopwijk beter onderhouden en zie ik meer mensen die de kozijnen vervangen door kunststof, de schoorsteen vervangen door een pijp etc.

Ik vermoed dat het van veel meer factoren afhangt hoe je terecht komt en dat het feit dat het een gemixte buurt is uiteindelijk van ondergeschikt belang zal blijken te zijn.

[Martin Sturm]

Sdreeg schreef op dinsdag 7 november 2017 @ 13:20:


Grosso modo kun je er denk ik vanuit gaan dat (sociale) huurders over het algemeen iets minder aan het onderhoud van hun huizen (laten) doen en misschien iets minder netjes zijn op hun leefomgeving, stoepje en tuin. Dit hoeft in jouw specifieke geval natuurlijk niet zo te zijn (er zijn ook verpauperde koopwoningen met rotzooi in de voortuin en huurwoningen die juist strak in de verf zitten en waar de heg wekelijks wordt bijgeknipt bijvoorbeeld), maar deze aanname kan er wel voor zorgen dat het iets minder stormloopt als je je huis wilt verkopen, dan wanneer het hele rijtje koopwoningen is. Daar merk ik bij ons overigens weinig van, aangezien de huizen in de omgeving zeer gewild zijn bij kopers, vanwege de locatie.

Sociale huurwoningen worden (in onze straat tenminste) over het algemeen beter onderhouden door de woningstichting dan de meeste koopwoningen. Bij ons in de straat hebben bijvoorbeeld alle huurwoningen inmiddels overal dubbelglas, terwijl koopwoningen op de eerste verdieping vaak nog een oud raam hebben met schuifglas. Ook het schilderwerk van de huurwoningen is vaak beter dan sommige koopwoningen.

[yodeluxe]

Ik heb het juist andersom gezien, dat was een appartementencomplex waarbij vrijgekomen woningen werden verkocht. Regelmatig waren het juist de kopers waar de meeste overlast vandaan kwam. Er waren huisregels, die kregen de kopers ook, maar die gingen vaak linea recta naar de prullenbak. En vaak waren dat dan ook kopers die een houding aannamen van "ik heb gekocht, dus ik bepaal de regels wel en daar heb jij als minderwaardige huurder niets over te zeggen". Ik geloof dat de verhuurder dan ook de verkoop van vrijgekomen huurwoningen heeft stopgezet en zelfs weer vrijgekomen koopwoningen (was iig een verplichte terugkoopregeling) in de verhuur gooit.

Uiteindelijk zegt het dus niet zoveel of je tussen huurders of kopers zit, je kan overal het risico lopen op asociale buren.

[BFmango]

Wij zijn uiteindelijk van een wijk-met-huur-en-koop naar een wijk-met-alleen-koop verhuisd. En het is een wereld van verschil. Ik koop nooit meer iets in de buurt van huurwoningen.

[bombadil]

Sociale huur toewijzingsnorm is bruto totaal gezinsinkomen onder €36.000 per jaar.

Punt is dat de laatste jaren sociale huurwoningen vrijwel geheel "passend toegewezen" worden, de huren gestegen en er wachtlijsten zijn. Waar vroeger de sociale huurder een wat meer gemengde groep was, met ook startende stelletjes, mensen uit de buurt, is het gevolg nu dat je per definitie alleen maar weinig verdienende, kansarmen krijgt die onder de huurtoeslaggrens vallen.
Huurtoeslaggrens is <€30.150 dwz maximaal <€2.300 per gezin per maand aan totaal van brutosalarissen. Dat zijn mensen uit een heel andere wereld en andere mentaliteit dan de gemiddelde koper. Die gaat elke ochtend naar zn werk en zn partner ook.., terwijl ik hele straten kan aanwijzen waar niemand werkt (wit). Die eenzijdige instroom begint de sociale huurbuurten inderdaad aardig te vormen.Tel daarbij de probleemgevallen uit de psychologische en verslavingszorg, de AMA`s, etc die ook steeds meer 'regulier worden gehuisvest'...

De sector zelf realiseert zich ook dat op deze wijze de onherstelbare achterstandswijken van de toekomst gevormd worden maar een oplossing is er niet door de tekorten aan woningen en de instroom van kansarmen. E.e.a. hangt natuurlijk ook af van de regio waar je woont, Duindorp is anders dan Transvaal en anders dan Zuid-Limburg.

Aanvullend probleem is dat de politiek zeer wispelturig is; onbetrouwbaar. Het ene moment ligt de focus op asielzoekers, dan weer op het milieu, dan weer op de inkomsten, ouderen of gehandicapten.
Kopers zijn veel voorspelbaarder en hebben hun koopwoning-belang voorop, dat is waarschijnlijk gelijk aan het jouwe.

Dat men nu gemengd probeert te bouwen juich ik van harte toe maar ik zou ook verre van sociale huur blijven tenzij er een flinke korting is op de koopprijs.

/me Ik heb jarenlang zeer tevreden in de sociale huur gewoond maar zou daar op dit moment zeker niet meer voor kiezen

[ Voor 19% gewijzigd door bombadil op 11-11-2017 12:06 ]

[Harrie_]

TK2803 schreef op dinsdag 7 november 2017 @ 09:02:
- Zijn er meerdere Tweakers die ook eenzelfde scenario hebben meegemaakt

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Edit: Zojuist nog even de reactie van @bombadil en @BFmango hierboven gelezen. Vooral de reactie van bombadil is een zeer waardevolle toevoeging in dit topic en op basis daarvan nog even een aanvulling op mijn epistel: De demografie van een huurwijk is anno 2017 anders dan zeg 30/40 jaar geleden. Ik wil natuurlijk niet alle huurders over een kam scheren ( ) maar feit is wel dat waar vroeger veel 'gemiddelde mensen' gehuurd zaten er een shifting plaatsvindt waarbij (sociale) huur steeds meer verschuift naar 'kansarmen', wees je er dus van bewust dat, wanneer je overweegt te kopen in een huurwijk, er een significante kans is op buren/buurtbewoners die een iets andere opvoeding hebben genoten dan jijzelf.

[ Voor 13% gewijzigd door Harrie_ op 11-11-2017 13:57 ]

[Widow]

Ik zit in een soortgelijke constructie en het is niet zo zwart/wit als het lijkt. Er zit een groot verschil in huurders maar ook in kopers, dat is al meerdere malen aangehaald in dit topic. Ik zou daarom meer naar de wijkcultuur kijken, om te zien of dat bij jou past.

[Basszje]

Ik zou vooral kijken wat voor verhuurder het verhuur doet en of deze een beetje goede trackrecord heeft met onderhoud en activiteit. Met een goede verhuurder kan je snel goede afspraken maken en die laat niets uit de hand lopen. Huisjesmelkers daarentegen ...

En vooral kijken of je gezamelijk onderhoud ergens moet doen en daar kritisch op zijn. Vooral in grote panden kunnen er nog wel eens conflicten onderstaan tussen woningbouw / kopen / huurdervereniging . De belangen zijn vaak anders nl. Maar dat lijkt mij hier niet relevant.

Als je bang bent voor potentiele buren dan kan je voor aankoop
- door de wijk lopen, ook 's avonds laat / weekend
- aanbellen bij de buren, babbeltje maken. *

* ( Goh hallo ik overweeg hier ergens te komen wonen, wat vind u van de buurt etc )

[Hackus]

Wat maakt het uit of er een huurder in je blok woont of een koper ?
Ook een koper kan na jaar of 3/5 verhuizen. ook een huurder kan 20 jaar blijven wonen en in het begin huurtoeslag hebben genoten als student of net werkende. als je in een koopsegment zit waar geen huurwoningen staan heb je geen (last). Je zit dus in een lager koopsegment..