Extra aflossen (looptijdverkorting) verstandig?

[FreakNL]

Een vrij simpele casus, an sich;
Ik heb momenteel een hypotheek met 2 delen, 125k linear, 60k annuiteit. Afgesloten in 2014, 20 jaar rentevast 4%.

Momenteel zit ik over de grens van VRH qua spaargeld, tevens komt daar per jaar zo'n 5k (afhankelijk van grote uitgaves) bij.. Soms komt er op jaarbasis nauwelijks iets bij, soms 10k... Hangt er maar helemaal vanaf welke uitgaven er gedaan worden.. Maar momenteel is eigenlijk alles in huis wel "af" en tevens is de auto net 2 jaar oud. Ik zie de komende tijd derhalve geen grote (>2k) uitgaves komen.... Alles onder de 1000 euro spreken we geen spaargeld voor aan...

Als dit dus zo doorgaat kan het zomaar zo zijn dat we over 3 jaar 30k meer spaargeld hebben. En dan zit je over een paar jaar ruim boven de grens van VRH (zelfs met de nieuwe regels) en dat lijkt me niet echt optimaal.

Beleggen doe ik liever niet (persoonlijk) dus het lijkt mij op zich (hoe conservatief ook) verstandig om dit in "stenen" te stoppen. Als je het op korte termijn bekijkt zet het niet echt zoden aan de dijk, maar stel dat ik het op de lange adem bekijk;

De lineair hypotheek is nog even een brug te ver, maar ik acht het mogelijk om binnen 10 jaar de annuiteitenhypotheek in zijn geheel af te lossen.

Per 2026 staat er nog 42k open, volgens het huidige aflosschema. Dat betekent dat ik (en dan reken ik heel grof) met 10x een extra aflossing van 4200 in 2026 van mijn annuiteitendeel afben. Waar ik persoonlijk dan wel erg blij van wordt is dat ik dan dus (bruto) grofweg ((2043-2027)*12) = 192 maanden niet het annuiteitendeel hoef op te hoesten. Dat scheelt me bruto dus 192*286 = 54912.. Ik heb er dan natuurlijk wel 42k in moeten steken (over 10 jaar).. En ik reken even geen HRA.. Aan de andere kant reken ik ook niet mee dat de maandlasten direct zullen dalen na de 1e aflossing. En ik reken ook nog niet mee wat ik qua rente ga verliezen...

Er zitten zoveel factoren in dit plaatje.. Maar grofgezegd lijkt het me niet onverstandig om (zeker als het geld betreft boven de VRH drempel) extra af te lossen.

Waar zitten de haken en ogen in dit verhaal? En doe ik er verstandig aan het annuiteitendeel af te lossen ipv het lineaire deel? Ik vind het erg lastig.. Aan de ene kant lijkt het me heerlijk om hypotheekvrij te zijn (al is het maar op 1 deel, dat andere deel kan dan wellicht daarna aangepakt worden), aan de andere kant, als ik dan zie dat ik er eerst 42k in moet stoppen om uiteindelijk 54k "voordeel" te hebben lijkt me dat dan weer relatief "klein bier"....

Tips zijn welkom

[Sander]

Even wat open deuren intrappen die anderen anders ook gaan zeggen, ervan uitgaande dat je nog een jaar of 10 in je woning blijft kun je ook nadenken over verduurzamen van je woning. Je grootste woonlasten zijn over het algemeen hypotheek, en daarna komt vaak vrij snel je energieverbruik. Met het huidige beleid om NL gasloos te maken kan een investering in zonnepanelen icm een warmtepomp een goede zijn. Dat hoeft zeker in deze tijd niet de hoofdprijs te kosten en kan mooi hand in hand met stukje aflossing.

Daarnaast, hoe staat het met je pensioenpotje? Ook dat kan een interessante zijn om in je achterhoofd te houden, als je op lange termijn er warmpjes bij wil zitten. Wederom heel erg afhankelijk van je situatie...

Verder: Romantiseer het hypotheekvrij zijn niet teveel, houd er rekening mee dat iedere euro die je nu in je stenen stopt er niet meer uit kan, ook niet als je besluit om minder te gaan werken etc etc. Daarnaast heeft de nieuwe regering het fantastische plan om hypotheekvrije woningen toch maar wat zwaarder te gaan belasten.

[Verwijderd]

Los af op het deel waar je de hoogste rente betaalt. Dat levert de grootste besparing op - annuïtair of lineair maakt daarin niet uit.
Daarnaast heeft het weinig zin om te berekenen hoeveel annuïteit je uitspaart. Het enige dat telt is de (netto) rente die je niet betaalt

[Fr33z]

als je de keuze hebt tussen looptijdverkorting of verlagen totaleschuld dan liever de tweede kiezen. Eenzelfde looptijd met lagere lasten is fijner dan kortere looptijd, mochten je omstandigheden veranderen dan ben je iets flexibeler.

Verder kun je de berekening zo moeilijk/makkelijk maken als je wilt, maar het deel met de hoogste rente aflossen heeft natuurlijk het hoogste rendement

[Tsurany]

Kan je een investering doen die meer rendement per euro geeft dan je nu aan netto rente betaald per euro schuld?

Als dat antwoord negatief is dan is aflossen de beste optie.

[Wailing_Banshee]

Wij zaten deze zomer een beetje met hetzelfde vraagstuk. Maar omdat wij een spaarhypotheek naast de annuitaire hebben was de keuze om welke af te lossen natuurlijk een stuk simpeler.

Wij hebben op het annuitaire deel (oorspronkelijk 25K) nu een eerste extra aflossing gedaan. En daarbij de looptijd verkort (dus niet de maandlasten naar beneden). Ik ben het namelijk niet helemaal eens met @Fr33z . Nu kunnen we het geld missen, dus waarom zouden we nu het maandbedrag naar beneden brengen? Tenzij je iets in je nabije toekomst ziet waardoor je je maandlasten naar beneden wilt hebben...

Ben het wel eens met @Sander. Kijk eerst eens of je in je huis kunt investeren, door energie besparende maatregelen.

[Verwijderd]

@Wailing_Banshee Maandbedrag verlagen houdt je flexibeler. Je houdt nog steeds de mogelijkheid om de besparing extra af te lossen (waardoor je effectief hetzelfde aflospatroon houdt als bij looptijdverkorting, en dus ook eerder klaar bent met aflossen). Maar mocht je bijvoorbeeld werkloos raken, dan heb je in ieder geval niet de verplichting om dat hoge maandbedrag te blijven betalen.

[FreakNL]

Ik heb niet eens de keuze om de looptijd te verkorten, mijn maandlasten zullen dus direct omlaag gaan. Nu is het echter zo dat mijn hypotheek van een aparte rekening wordt afgeschreven waar ik maandelijks een bedrag naartoe boek (automatisch).

Dat bedrag pas ik ook niet aan dus de lagere hypotheek lasten zullen direct opgebouwd worden in een potje wat ik dus daarna weer kan aanspreken om extra af te lossen.

Overigens doe ik dit al sinds de start vd hypotheek en omdat ik een deel lineair heb (mijn bruto lasten dalen per maand) zit er al wat geld in dit “potje”

Het feit dat ik over looptijdverkorting spreek in de topictitel is meer dat ik bedoel dat ik uiteindelijk (als doel heb om) het hypotheekdeel eerder afgelost hebt dan 30 jaar

[ Voor 13% gewijzigd door FreakNL op 30-10-2017 13:57 ]

[Sander]

FreakNL schreef op maandag 30 oktober 2017 @ 13:53:
Ik heb niet eens de keuze om de looptijd te verkorten, mijn maandlasten zullen dus direct omlaag gaan. Nu is het echter zo dat mijn hypotheek van een aparte rekening wordt afgeschreven waar ik maandelijks een bedrag naartoe boek (automatisch).

Dat bedrag pas ik ook niet aan dus de lagere hypotheek lasten zullen direct opgebouwd worden in een potje wat ik dus daarna weer kan aanspreken om extra af te lossen.

Overigens doe ik dit al sinds de start vd hypotheek en omdat ik een deel lineair heb (mijn bruto lasten dalen per maand) zit er al wat geld in dit “potje”

Het feit dat ik over looptijdverkorting spreek in de topictitel is meer dat ik bedoel dat ik uiteindelijk (als doel heb om) het hypotheekdeel eerder afgelost hebt dan 30 jaar

Tja, als van je hypotheek afkomen een doel op zich is dan denk ik dat je het antwoord zelf al hebt. Wil je maandlasten omlaag dan zijn er echt wel betere methodes... Zo heb ik voor 5k aan zonnepanelen nu maandlasten die 60,- tot 80,- lager uitvallen. Dat ga je met een aflossing op hypotheek niet redden...

[Wailing_Banshee]

@Verwijderd hangt natuurlijk van je persoonlijke situatie af (en van het start bedrag en de hoeveelheid die je jaarlijks boetevrij mag aflossen). Persoonljk voelden wij er meer voor om die volledige hypotheek afgelost te hebben over 5 jaar, ipv over 23 jaar...

@Sander dat was ons idee ook, daarom zijn er ook nieuwe panelen bijbesteld. Mogelijk volgend jaar eens kijken naar de verwarming...

[Tsurany]

@Wailing_Banshee enige reden om looptijdverkorting te kiezen is als je per jaar meer wilt aflossen dan het bedrag dat je boetevrij mag aflossen.

[Verwijderd]

@Sander Zeker interessant, al zijn er natuurlijk genoeg situaties waarbij het niet heel interessant is:
• Dak niet geschikt (oriëntatie, afmetingen, hoek, schaduw)
• Weinig verbruik (een 1800 WP installatie kost veel meer dan de helft van een 3600 WP installatie)
• Als je binnen een paar jaar gaat verhuizen (nog lang niet terugverdiend, meerwaarde bij verkoop is niet vanzelfsprekend)

@Wailing_Banshee Dat is inderdaad het enige echte voordeel van looptijdverkorting: het volgende jaar is je boetevrije aflossing iets hoger. Als je van plan bent meer dan 10% of 20% (ligt aan je hypotheek) af te lossen, is dat een optie.

[euchromatic]

Verwijderd schreef op maandag 30 oktober 2017 @ 14:09:
@Wailing_Banshee Dat is inderdaad het enige echte voordeel van looptijdverkorting: het volgende jaar is je boetevrije aflossing iets hoger. Als je van plan bent meer dan 10% of 20% (ligt aan je hypotheek) af te lossen, is dat een optie.

Die 10% of 20% gaat meestal over de originele hoofdsom, niet over het huidige saldo. Tenminste, zo was het bij mijn hypotheken bij de ING en Rabobank. Dan maakt het niet uit hoe je aflost.

[Wailing_Banshee]

Tsurany schreef op maandag 30 oktober 2017 @ 14:08:
@Wailing_Banshee enige reden om looptijdverkorting te kiezen is als je per jaar meer wilt aflossen dan het bedrag dat je boetevrij mag aflossen.

Die zie ik niet. Ik heb gerekend met 10% boetevrij aflossen over het start bedrag. Dan hebben we over 5 jaar dat deel van de hypotheek afgelost. Waarom zou ik dan meer willen aflossen dan het boetevrije bedrag?

[Verwijderd]

euchromatic schreef op maandag 30 oktober 2017 @ 14:20:
[...]


Die 10% of 20% gaat meestal over de originele hoofdsom, niet over het huidige saldo. Tenminste, zo was het bij mijn hypotheken bij de ING en Rabobank. Dan maakt het niet uit hoe je aflost.

Het gaat inderdaad over het algemeen over de hoofdsom, maar dan specifiek om extra aflossing bovenop de maandelijke aflossing in het maandbedrag.
Als je looptijdverkorting kiest (i.p.v. lagere maandlasten) is de maandelijkse aflossing plus de boetevrije 10% of 20% dus iets hoger.

Wailing_Banshee schreef op maandag 30 oktober 2017 @ 14:23:
[...]

Die zie ik niet. Ik heb gerekend met 10% boetevrij aflossen over het start bedrag. Dan hebben we over 5 jaar dat deel van de hypotheek afgelost. Waarom zou ik dan meer willen aflossen dan het boetevrije bedrag?

10% extra aflossen mag ook zonder looptijdverkorting. Zodra je 100% hebt afgelost is de hypotheek weg, looptijdverkorting of niet.

[euchromatic]

Verwijderd schreef op maandag 30 oktober 2017 @ 14:25:
[...]

Het gaat inderdaad over het algemeen over de hoofdsom, maar dan specifiek om extra aflossing bovenop de maandelijke aflossing in het maandbedrag.
Als je looptijdverkorting kiest (i.p.v. lagere maandlasten) is de maandelijkse aflossing plus de boetevrije 10% of 20% dus iets hoger.

Bij mijn huidige hypotheek (Rabobank) staat het bedrag dat ik jaarlijks extra mag aflossen in de online omgeving: het is precies 20% van de originele hoofdsom, dus ongeacht de automatische maandelijkse aflossing. Ik mag dus altijd 20% extra aflossen in een jaar.

Maar dit kan best per bank verschillen.

[Verwijderd]

euchromatic schreef op maandag 30 oktober 2017 @ 14:32:
[...]


Bij mijn huidige hypotheek (Rabobank) staat het bedrag dat ik jaarlijks extra mag aflossen in de online omgeving: het is precies 20% van de originele hoofdsom, dus ongeacht de automatische maandelijkse aflossing. Ik mag dus altijd 20% extra aflossen in een jaar.

Maar dit kan best per bank verschillen.

Dat is toch ook precies wat ik zeg? De extra aflossing is hetzelfde.
Maar: bij aanpassing van de annuïteit daalt je maandelijkse aflossing nadat je extra hebt afgelost. Bij looptijdverkorting niet. Daardoor ben je bij looptijdverkorting iets eerder klaar met aflossen (een snel sommetje laat zien dat dat een paar maanden scheelt bij 2% rente en 20% extra aflossing).

Maar dat is dus enkel relevant als je jaar na jaar de maximale aflossing wilt gaan doen.

[Tsurany]

Wailing_Banshee schreef op maandag 30 oktober 2017 @ 14:23:
[...]

Die zie ik niet. Ik heb gerekend met 10% boetevrij aflossen over het start bedrag. Dan hebben we over 5 jaar dat deel van de hypotheek afgelost. Waarom zou ik dan meer willen aflossen dan het boetevrije bedrag?

Als je kiest voor een lager maandbedrag kan je het verschil tussen oorspronkelijk maandbedrag en het nieuwe maandbedrag alsnog maandelijks/jaarlijks extra aflossen. Daarmee bereik je hetzelfde als een looptijdverkorting met het verschil dat je niet elke maand hoeft af te lossen maar enige flexibiliteit hebt.

Echter als je nu al het maximale boetevrij aflosbaar bedrag benut zal een looptijdverkorting wel interessant kunnen zijn aangezien je anders een boete moet gaan betalen over die extra aflossingen, immers die aflossingen komen dan bovenop het maximaal boetevrij aflosbaar bedrag.

[Wailing_Banshee]

Verwijderd schreef op maandag 30 oktober 2017 @ 14:43:
[...]

Dat is toch ook precies wat ik zeg? De extra aflossing is hetzelfde.
Maar: bij aanpassing van de annuïteit daalt je maandelijkse aflossing nadat je extra hebt afgelost. Bij looptijdverkorting niet. Daardoor ben je bij looptijdverkorting iets eerder klaar met aflossen (een snel sommetje laat zien dat dat een paar maanden scheelt bij 2% rente en 20% extra aflossing).

Maar dat is dus enkel relevant als je jaar na jaar de maximale aflossing wilt gaan doen.

TS heeft het over 4% rente (en in ons geval is het zelfs 6,65% rente...)

@FreakNL weet je zeker dat je de looptijd niet kunt verkorten? Ik moest bij mij ook even zoeken (en daarna hadden ze bij de verstrekker ook nog eerst de verkeerde bevestiging gestuurd ).

[Verwijderd]

Wailing_Banshee schreef op maandag 30 oktober 2017 @ 15:14:
[...]

TS heeft het over 4% rente (en in ons geval is het zelfs 6,65% rente...)

@FreakNL weet je zeker dat je de looptijd niet kunt verkorten? Ik moest bij mij ook even zoeken (en daarna hadden ze bij de verstrekker ook nog eerst de verkeerde bevestiging gestuurd ).

In het geval van 4% scheelt het 7 maanden, bij 6,65% 9 maanden.
Maar die maanden vallen in hetzelfde jaar, dus als je op 1 januari het maximale bedrag aflost ben je op hetzelfde moment klaar, looptijdverkorting of niet

[Sander]

Verwijderd schreef op maandag 30 oktober 2017 @ 14:09:
@Sander Zeker interessant, al zijn er natuurlijk genoeg situaties waarbij het niet heel interessant is:
• Dak niet geschikt (oriëntatie, afmetingen, hoek, schaduw)
• Weinig verbruik (een 1800 WP installatie kost veel meer dan de helft van een 3600 WP installatie)
• Als je binnen een paar jaar gaat verhuizen (nog lang niet terugverdiend, meerwaarde bij verkoop is niet vanzelfsprekend)

Yep al die dingen stonden ook min of meer in mijn post, maar ging mij ook meer om beeld krijgen van wat de TS nou eigenlijk wil, is het een idealistisch streven naar hypotheek vrij leven, of structureel lagere maandlasten oid.

[FreakNL]

Ik heb er voor nu voor gekozen om een bedrag op het annuiteitendeel af te lossen waardoor we per 1-1-2018 net onder de grens van VRH zitten... Dus bij de aangifte in 2019 betalen we geen VRH. Nog meer aflossen had natuurlijk gekund, maar voor nu (zolang de spaarrente laag is) is mijn plan om gewoon alles boven de VRH grens jaarlijks af te lossen...

Het zou ook zomaar kunnen dat we de komende jaren juist weinig sparen, maar dan lossen we een jaartje niet of minder af...

Ik denk dat dit voorlopig verstandig is, alles boven de VRH hou je toch niks aan over en een buffer van op de VRH grens is ruim voldoende.. En ik kan daarbuiten altijd nog nadenken over PV of andere energiebesparende maatregelen...

[ Voor 5% gewijzigd door FreakNL op 01-12-2017 10:13 ]