Kamerhuurder wil er niet uit bij verkoop woning

[Dom]

Ik woon al een aantal jaar in een leuke koopwoning en heb daar met plezier gewoond.
Omwille van persoonlijke veranderingen in werk en leven ben ik nu op het punt aan gekomen dat het tijd is om te verhuizen.

Maar:
De laatste 2-3 jaar heb ik 1 van de slaap kamers verhuurd.

Deze huurder betaalt elke maand netjes de huur en is verder een prima bewoner.
We maken samen gebruik van de keuken, badkamer en wc. Ook de schoonmaak en alles gaat prima.

Er zijn dus eigenlijk geen negatieve dingen aan de huurder zelf, maar de huurder wilt niet akkoord gaan met het ontbinden van het contract, want hij wilt hier blijven wonen.

Ik heb natuurlijk niet de financiële mogelijkheden om te verhuizen en dit huis aan te houden, dus zit ik vast aan mijn eigen huis.

Wat ik al gevonden of geprobeerd heb:

Ik heb stopzetting van de huur aangekaart en dit op papier gegeven. Er is een opzegtermijn van 6 maanden, wat ik al heel erg lang vind, maar oke het moet maar.

Nu heeft hij mij laten weten dat hij hier niet mee akkoord gaat omdat hij hier graag zou willen blijven wonen voor die paar honderd euro in de maand en het contract dus niet gaat verbreken.

Wat moet ik nu als verhuurder?
Zit ik vast aan mijn eigen huis?

Ik zou graag jullie ervaringen en tips horen.

[Icephase]

Als er in het contract staat dat er eenzijdig opgezegd kan worden met een opzegtermijn van 6 maanden, waarom denkt hij dan dat hij met iets 'akkoord' moet gaan? Ik kan ook wel niet 'akkoord' gaan met een verkeersboete, maar die zal ik toch écht moeten betalen...

Wacht even... ik merk dat dit antwoord nog steeds thumbs-ups krijgt terwijl het in de posts hieronder al vrij snel is genuanceerd omdat huurbescherming hier van toepassing lijkt te zijn. Met huurbescherming (dwingend recht) wordt het contract al snel niet meer relevant voor de beantwoording van de vraag. Het leek me goed om dit hier nog even te melden.

[ Voor 41% gewijzigd door Icephase op 29-10-2017 01:40 ]

[3x3]

Nooit meer een kamer te goedkoop verhuren.

Ten tweede zou ik doorvragen naar de redenen waarom je huurder niet wilt verhuizen. Het kan zijn dat verhuizen duurder is, de locatie bevalt etc. etc.

Als je de reden weet waarom je huurder niet vertrekt, weet je ook wat je moet betalen om hem uit te kopen.

[unezra]

Icephase schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:16:
Als er in het contract staat dat er eenzijdig opgezegd kan worden met een opzegtermijn van 6 maanden, waarom denkt hij dan dat hij met iets 'akkoord' moet gaan? Ik kan ook wel niet 'akkoord' gaan met een verkeersboete, maar die zal ik toch écht moeten betalen...

Het zou wel eens iets anders kunnen werken. :-)

Ik weet dat bij zelfstandige woonruimte, je als verhuurder niet op _kunt_ zeggen omdat er sprake is van huurbescherming. Alleen de huurder kan opzeggen.

Of dit ook bij onzelfstandige woonruimte het geval is weet ik niet, maar je kunt als verhuurder dus pech hebben.

[Nat-Water]

Wat staat er precies in het contract? En hoelang zit je huurder er precies in?

Leesvoer: https://www.rijksoverheid...-antwoord/huurbescherming

[ Voor 38% gewijzigd door Nat-Water op 27-10-2017 15:23 ]

[Dom]

3x3 schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:18:
Als je de reden weet waarom je hospita niet vertrekt, weet je ook wat je moet betalen om hem uit te kopen.

Uitkopen? is dit een soort legale vorm van chantage of iets dergelijks?

Ik neem aan dat dit vaker is voorgekomen en er andere manieren zijn.

[DePaul]

Klopt, als (particuliere) huurder wordt je in NL ontzettend goed beschermd. Koop breekt (in principe) sowieso geen huur. Ik zou contact opnemen met het juridisch loket hieromtrent

[Icephase]

unezra schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:21:
[...]


Het zou wel eens iets anders kunnen werken. :-)

Ik weet dat bij zelfstandige woonruimte, je als verhuurder niet op _kunt_ zeggen omdat er sprake is van huurbescherming. Alleen de huurder kan opzeggen.

Of dit ook bij onzelfstandige woonruimte het geval is weet ik niet, maar je kunt als verhuurder dus pech hebben.

Goede en terechte aanvulling; het is uiteraard complexer dan dat ik schetste. Met andere woorden: niet op een forum gaan vragen, maar een jurist inschakelen!

[Kalief]

Een hospita is een verhuurster. Dat is zij niet.
Jij bent de verhuurder, zij is de huurster.

[DePaul]

^^ was me net voor

[ResuCigam]

Je hebt het over een hospita, maar dat is een dame die kamers van haar eigen huis verhuurt. De mannelijke variant is een hospes. Verder heb je het over je verhuurder, dat is ook iemand die iets verhuurt.

Edit: Spuit 11 zie ik

[ Voor 6% gewijzigd door ResuCigam op 27-10-2017 15:24 ]

[maratropa]

http://www.justitia.nl/huurrecht/kamerverhuur.html

Er is sprake van hospitahuur indien de kamerhuurder inwoont bij de verhuurder die zijn hoofdverblijf in dezelfde woning heeft. Een dergelijke huurder die inwoont bij de verhuurder geniet minder huurbescherming: de eerste negen maanden van de huurovereenkomst geldt als proefperiode. Dit betekent dat de verhuurder gedurende deze periode de huur mag opzeggen zonder dat hij daar een bijzondere reden voor heeft. De verhuurder hoeft dus niet naar de rechter te stappen. Ook na de proefperiode van negen maanden geniet de huurder minder huurbescherming dan een niet-inwonende kamerhuurder.

wat de "verminderde huurbescherming" is staat er dan weer niet bij. Bij andere bronnen lees je weer dat na 9 maanden de volledige huurbescherming geldt..

oh wacht:

Huurbescherming

Na negen maanden gaan alle 'gewone' regels met betrekking tot huurbescherming gelden, met één aanvullende regel. De verhuurder kan namelijk bij de rechter om beëindiging van de huurovereenkomst vragen op grond van een belangenafweging tussen huurder en verhuurder. De rechter zal dan na het afwegen van de belangen van de kamerhuurder en die van de hospita een beslissing nemen.

https://www.woonbond.nl/vraagbaak/wat-hospitahuur

[ Voor 22% gewijzigd door maratropa op 27-10-2017 15:25 ]

[DePaul]

Hurend persoon zit er al 2 a 3 jaar dus volledige huurbescherming lijkt me van toepassing

[Nat-Water]

DePaul schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:25:
Hurend persoon zit er al 2 a 3 jaar dus volledige huurbescherming lijkt me van toepassing

[3x3]

Dom schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:22:
[...]


Uitkopen? is dit een soort legale vorm van chantage of iets dergelijks?

Ja.

Ik neem aan dat dit vaker is voorgekomen en er andere manieren zijn.

Nee.

wegpesten kan, daar wordt je zelf ook naar van

[Dom]

DePaul schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:25:
Hurend persoon zit er al 2 a 3 jaar dus volledige huurbescherming lijkt me van toepassing

klopt inderdaad.

En excuses voor de titel, ik kan deze helaas niet meer aanpassen.

Jullie advies is dus naar een juridisch loket en me eens goed laten voorlichten wat mijn opties zijn.
Ik zal dit in de loop van de komende week dan ook doen.

[RemcoDelft]

Wat een wazige manier van schrijven, als je het verschil tussen een huurder en verhuurder al niet weet.

Oftewel je wil wel de lusten maar niet de lasten? Je hebt jaren huur ontvangen, daar staat tegenover dat je de huurder nu mag uitkopen. Begin eens met 5000 euro te bieden.

Jullie advies is dus naar een juridisch loket en me eens goed laten voorlichten wat mijn opties zijn.

Een juridisch loket gaat niets veranderen aan het feit dat je geen poot hebt om op te staan.

[ Voor 27% gewijzigd door RemcoDelft op 27-10-2017 15:54 ]

[KirovAir]

3x3 schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:26:
[...]

Ja.

[...]

Nee.

wegpesten kan, daar wordt je zelf ook naar van

_{Dit. Advocaat van de duivel, maar wegpesten is een soort van oplossing. Zo is het mijn huurbaas ook gelukt mij er uit te krijgen.}

Wat is je relatie met de huurder? Hopelijk kun je op een manier goed overbrengen dat het voor jou niet anders gaat. Anders wordt het een lang en moeizaam proces.

[ Voor 6% gewijzigd door KirovAir op 27-10-2017 15:28 ]

[Rukapul]

Het contract doet er nauwelijks toe. De wet meer. http://pactadvocaten.nl/v...r-hoe-zit-het-ook-alweer/ haalt enkele relevante artikelen aan.

Maar ga eerst in overleg en vindt uit waarom de huurder er niet uit wil. Dat kun je dan adresseren.

Kortweg heb je twee realistische gronden:
1. eigen gebruik, bv doordat je gaat samenwonen of een schare kinderen hebt verwerkt (oneigenlijk want je wilt al verhuizen)
2. het belang van de verhuurder is groter dan de huurder (art 274f). Dit krijg je wel rond waarschijnlijk, maar zul je via de rechter moeten regelen. Kun je aantoonbaar maken dat er eenvoudig alternatieve woonruimte is dan wordt het eenvoudiger. Etc.

[RM-rf]

unezra schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:21:
[...]

Of dit ook bij onzelfstandige woonruimte het geval is weet ik niet, maar je kunt als verhuurder dus pech hebben.

Voor Hospita-verhuur geld een andere regel, die een redelijk eenvoudig opzeggen mogelijk maakt, maar die geld enkel de eerste 9 maanden en heeft een opzegtermijn van 3 maanden (dus een jaar hospitahuur is relatief makkelijk mogelijk zonder aan hurders vast te komen te zitten)

Echter, na dat eerste jaar geld gewoon de normale huurbescherming en die betekent dat je een goede grond moet hebben de huur op te zeggen.

Als je het huis nu verkoopt, is dat inclusief die huurder en vaak kan dat betekenen dat zulk een woning minder gewild is...
wel is het voor nieuwe koper best mogelijk die huurder wel de hur op te zeggen wegens eigengebruik, maar ook daarvoor geld dan een opzegtermijn, en dat kan best lastig zijn als je wel zelf die woning direkt wil betrekken of juist wil renoveren

[maratropa]

(rakapul was me voor )

Ook hier staat, hospitahuur:

Ook na het verstrijken van de proefperiode geldt echter dat een huurovereenkomst met een inwonende kamerhuurder nog altijd gemakkelijker beëindigd kan worden dan andere woonruimte-huurovereenkomsten omdat de verhuurder namelijk gebruik kan maken van de in art. 274 lid 1 onder f neergelegde bijzondere beëindigingsgrond; de verhuurder hoeft slechts aannemelijk te maken dat zijn belangen bij beëindiging van de overeenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting ervan. Wel dient de verhuurder in dat geval dus een ‘gewone’ beëindigingsprocedure met rechterlijke tussenkomst te doorlopen indien de huurder niet met de opzegging instemt.

http://pactadvocaten.nl/v...r-hoe-zit-het-ook-alweer/

[ChojinZ]

RemcoDelft schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:27:
Wat een wazige manier van schrijven, als je het verschil tussen een huurder en verhuurder al niet weet.

Oftewel je wil wel de lusten maar niet de lasten? Je hebt jaren huur ontvangen, daar staat tegenover dat je nu de huurder nu mag uitkopen. Begin eens met 5000 euro te bieden.

Lusten? Ik neem even aan dat TS voor het huis gewoon heeft betaald. Voor de huur die hij ontvangt heeft hij zelf ook een investering moeten doen. Het is niet zo dat die huur ff uit de lucht is komen vallen....

[The Eagle]

Resumerend: TS krijgt een dikke vinger van zijn huurder. Dan dus het juridische, ziehierboven. Je moet dus iig aannemelijk maken dat jouw belangen zwaarder wegen dan die van de huurder. KOst je minimaal een rechtszaak zo te horen.

Maar zet jezelf eens in zijn schoenen: lekker huren, niet te dur, ondertussen lekker sparen, zelf toekomst uitstippelen, etc. Zou jij er blij van worden als je toekomst een beetje omgegooid werd? Waarschijnlijk niet dus, en vandaar ook die huurdersbescherming. Je kunt iemand in NL niet zomaar het dak boven zijn hoofd wegnemen zonder fatsoenlijk alternatief

[Icephase]

De voorwaarden voor ontbinding ihkv direct eigen gebruik zijn niet of-of, ze zijn en-en. Het gaat hier niet om direct eigen gebruik, dus die vlieger gaat niet op.

De nieuwe eigenaar kan het contract opzeggen ivm direct eigen gebruik, maar daarvoor geldt een opzegtermijn van 3 jaar.

Met andere woorden: je verkoopt het pand nu als investeringsobject (want: huurinkomsten), niet als woning. En ja dat merk je in de prijs. Je kunt ook de rest van het huis gaan verhuren en zelf iets anders kopen misschien?

In elk geval zal een jurist je meer kunnen vertellen. Die is in dit geval wel nodig denk ik.

[Señor Sjon]

The Eagle schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:33:
Resumerend: TS krijgt een dikke vinger van zijn huurder. Dan dus het juridische, ziehierboven. Je moet dus iig aannemelijk maken dat jouw belangen zwaarder wegen dan die van de huurder. KOst je minimaal een rechtszaak zo te horen.

Maar zet jezelf eens in zijn schoenen: lekker huren, niet te dur, ondertussen lekker sparen, zelf toekomst uitstippelen, etc. Zou jij er blij van worden als je toekomst een beetje omgegooid werd? Waarschijnlijk niet dus, en vandaar ook die huurdersbescherming. Je kunt iemand in NL niet zomaar het dak boven zijn hoofd wegnemen zonder fatsoenlijk alternatief

Het is ook gelijk de reden waarom particulieren bijna niet hun vingers branden aan het verhuren van kamers/woningen.

@TS, er is recent een topic geweest hierover, maar dan van de andere kant. Het is een bewerkelijk proces om van je huurder af te komen, zoals de al eerder aangehaalde artikelen.

[Dom]

Het is inderdaad niet heel gek dat hij er niet zomaar uit wilt.

Ik zal nog een poging doen om er samen uit te komen. Onze band is op dit moment nog goed te noemen dus er valt zeker te praten. bedankt in ieder geval voor het mee denken.

Als verhuurder heb je dus eigenlijk weinig in te brengen. Misschien dat een afkoop met een reeel bedrag uitkomst biedt.

[Señor Sjon]

Ik heb je titel overigens iets aangepast

[ Voor 3% gewijzigd door Señor Sjon op 27-10-2017 15:39 ]

[maratropa]

Dom schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:38:
Het is inderdaad niet heel gek dat hij er niet zomaar uit wilt.

Ik zal nog een poging doen om er samen uit te komen. Onze band is op dit moment nog goed te noemen dus er valt zeker te praten. bedankt in ieder geval voor het mee denken.

Als verhuurder heb je dus eigenlijk weinig in te brengen. Misschien dat een afkoop met een reeel bedrag uitkomst biedt.

Samen er zo uitkomen is natuurlijk het mooiste.

Je kunt er altijd nog elke 3 maanden een andere TBS'er op proefverlof bij zetten haha

[Wannial]

Je kan natuurlijk ook de huur enorm verhogen omdat jij zelf uit huis gaat en hij/zij het hele huis hierdoor ter beschikking heeft.

Geen idee of zoiets zomaar kan hoor, maar is zomaar iets wat me tebinnen schiet zo

[Dom]

Haha dat zou wat zijn. klinkt als een goed alternatief

[Icephase]

Wannial schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:41:
Je kan natuurlijk ook de huur enorm verhogen omdat jij zelf uit huis gaat en hij/zij het hele huis hierdoor ter beschikking heeft.

Geen idee of zoiets zomaar kan hoor, maar is zomaar iets wat me tebinnen schiet zo

Nee dit mag niet zomaar. De rest van het huis valt niet onder het gehuurde object, dus mag ook niet in de prijs verrekend worden.

[Dom]

Wannial schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:41:
Je kan natuurlijk ook de huur enorm verhogen omdat jij zelf uit huis gaat en hij/zij het hele huis hierdoor ter beschikking heeft.

Geen idee of zoiets zomaar kan hoor, maar is zomaar iets wat me tebinnen schiet zo

zoiets kan helaas niet zomaar. Daarnaast weet ik dat de huurder ivm studeren niet genoeg inkomsten heeft om de gehele woning te huren.

Anders was dit inderdaad een oplossing

[jeroen3]

Kun je het hele huis te huur aanbieden? Of wil je daar niet aan beginnen?

[Virtuozzo]

Wannial schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:41:
Je kan natuurlijk ook de huur enorm verhogen omdat jij zelf uit huis gaat en hij/zij het hele huis hierdoor ter beschikking heeft.

Geen idee of zoiets zomaar kan hoor, maar is zomaar iets wat me tebinnen schiet zo

En dat kan dus niet. Sterker nog, dat komt een verhuurder al heel snel heel pijnlijk te staan.


Mijn advies aan de TS, neem eerst contact op met de Huurcommissie, die behartigt rechten en plichten van de huurder. Dat klinkt misschien vreemd, maar dan weet hij wel precies wat wel en niet kan, welke opties niet mogelijk zijn en welke wegen - om te beginnen tot overeenkomst in den minne eventueel - er zijn.

Vervolgens kan de TS altijd contact opnemen met een advocaat met vereiste specialisatie in huurrecht, dat laatste is extreem van belang.

Met beide punten advies onder de riem, kan hij vervolgens beslissingen nemen.

[Devian]

Huurverhoging via een nieuw huurcontract
Staat er geen indexeringsclausule in het huurcontract? Dan kan de verhuurder alleen de huur verhogen door u een nieuw huurcontract aan te bieden met (onder andere) een hogere huurprijs. Hierbij geldt er geen maximum aan de huurverhoging.

Niet akkoord met nieuw huurcontract
Stemt u niet in met dit aanbod voor een nieuw huurcontract voor dezelfde woning? Dan kan de verhuurder het huurcontract om die reden opzeggen. Als u vervolgens niet schriftelijk instemt met de huuropzegging, kan alleen de rechter het huurcontract beëindigen.

De rechter zal dan beoordelen of het aanbod voor een nieuw huurcontract redelijk is. Vindt de rechter het een redelijk aanbod? Dan zal hij het huurcontract beëindigen en moet u de woning verlaten.

Ik weet niet hoe goedkoop hij huurt, maar als jij aantoonbaar kunt maken dat dit te goedkoop is en je de huurpijs wilt verhogen...dan heb je daar misschien ook nog een escape.

[ChojinZ]

Señor Sjon schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:38:
[...]


Het is ook gelijk de reden waarom particulieren bijna niet hun vingers branden aan het verhuren van kamers/woningen.

Dat ligt iets genuanceerder. Veel particulieren verhuren de woning onder de leegstands wet. Verhuurders die dit onder deze wet doen hoeven niet met alle huurbeschermingsbepalingen rekening te houden. Zo is bv het opzegtermijn 3 maanden.

De huismarkt is weer aangetrokken en steeds minder mensen maken gebruik van deze regeling maar er zijn er nog zat die onder de leegstandswet verhuren.

[PilatuS]

Hopelijk is het nog met een goed gesprek en redelijkheid van beide kanten op te lossen

[Dom]

Devian schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:50:
[...]


Ik weet niet hoe goedkoop hij huurt, maar als jij aantoonbaar kunt maken dat dit te goedkoop is en je de huurpijs wilt verhogen...dan heb je daar misschien ook nog een escape.

de huur is misschien iets lager dan gemiddeld, maar niet té laag te noemen voor de locatie en ruimte.

Het is geen weggevertje zegmaar

[Dom]

PilatuS schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:54:
Hopelijk is het nog met een goed gesprek en redelijkheid van beide kanten op te lossen

Dit hoop ik ook zeker! Dit topic was/is voor mij meer van belang om te weten waar ik sta als hospes.
En blijkbaar worden huurders een stuk meer beschermd dan verhuurders.

[unezra]

Dom schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:56:
[...]


Dit hoop ik ook zeker! Dit topic was/is voor mij meer van belang om te weten waar ik sta als hospes.
En blijkbaar worden huurders een stuk meer beschermd dan verhuurders.

Ehm?
Jij _huurt_ die kamer en bent geen eigenaar van de woning?

Ofwel, jij wil niet weg en het is je verhuurder (de hospita) die jou er uit wil hebben?

[RemcoDelft]

Dom schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:56:
En blijkbaar worden huurders een stuk meer beschermd dan verhuurders.

Kom je daar serieus nu pas achter?

Het is toch logisch dat iemand's thuis meer bescherming nodig heeft dan de zakelijke belangen van z'n verhuurder?

[PilatuS]

Dom schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:56:
[...]


Dit hoop ik ook zeker! Dit topic was/is voor mij meer van belang om te weten waar ik sta als hospes.
En blijkbaar worden huurders een stuk meer beschermd dan verhuurders.

Snap ik

Het zou jammer zijn als het weer eens op de moelijke manier moet, voor zowel jou als de huurder. Van wat ik zo lees ben je de moeilijkste niet dus hangt het van de huurder af

[Dom]

unezra schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:58:
[...]


Ehm?
Jij _huurt_ die kamer en bent geen eigenaar van de woning?

Ofwel, jij wil niet weg en het is je verhuurder (de hospita) die jou er uit wil hebben?

Waar heb je het over?

Ik ben de eigenaar van de woning en dus de verhuurder.

[unezra]

Dom schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:04:
[...]


Waar heb je het over?

Ik ben de eigenaar van de woning en dus de verhuurder.

waar ik sta als hospes

Daarmee suggereer je dus dat jij de huurder bent. De hospes is de huurder, zoals hier boven ook al stond. Jij bent de hospita.

EDIT:
Scratch that... Ik ben in de bonen. Sorry.
http://www.vandale.nl/opzoeken?pattern=hospita&lang=nn

[ Voor 13% gewijzigd door unezra op 27-10-2017 16:07 ]

[ChojinZ]

RemcoDelft schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:59:
[...]

Kom je daar serieus nu pas achter?

Het is toch logisch dat iemand's thuis meer bescherming nodig heeft dan de zakelijke belangen van z'n verhuurder?

Tot een bepaalde hoogte wel. Maar de wet is hierin doorgeslagen. Een huurder kan 3 maanden huurachterstand hebben, half je huis slopen en uitwonen, stiekem onderverhuren, maar dan nog krijg je ze er vaak heel moeilijk uit.

Daarentegen zijn veel verhuurders wel afhankelijk van de inkomsten uit het verhuren. Als zij die inkomsten niet krijgen, dan komen de verhuurders zelf ook in de problemen.

Ik ben zelf een aantal jaren (noodgedwongen) huisbaas geweest, maar dat is veel minder rooskleurig dan veel mensen denken. De meeste denken altijd: Lekker niets doen maar wel elke maand lekker cashen. In de praktijk is dat helemaal niet het geval en moet je soms ontzettend veel tijd en werk verzetten om de zaken op orde te krijgen.

[Dom]

unezra schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:05:
[...]


[...]


Daarmee suggereer je dus dat jij de huurder bent. De hospes is de huurder, zoals hier boven ook al stond. Jij bent de hospita.

Hospes is simpelweg de mannelijke versie van hospita?

Uitleg Hospes

Haha kan gebeuren. had ik zelf ook toen ik het topic startte

[ Voor 8% gewijzigd door Dom op 27-10-2017 16:09 ]

[Wuursj]

Devian schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:50:
[...]


Ik weet niet hoe goedkoop hij huurt, maar als jij aantoonbaar kunt maken dat dit te goedkoop is en je de huurpijs wilt verhogen...dan heb je daar misschien ook nog een escape.

Buiten de andere redeneren, zit hier al snel een plafond aan vanwege het puntensysteem. Echt veel huur vragen kan/mag niet eens.

[Virtuozzo]

Dom schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:04:
[...]


Waar heb je het over?

Ik ben de eigenaar van de woning en dus de verhuurder.

Even een vraag ter verduidelijking: het contract met de huurder, is dat een contract voor kamerverhuur? Ik heb het niet over waar het papier voor bedoeld is of was, maar wat er op het contract staat en welk model het contract volgt. Of is er sprake van een hospitahuurcontract met de huurder?

[ Voor 6% gewijzigd door Virtuozzo op 27-10-2017 16:10 ]

[Dom]

Virtuozzo schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:09:
[...]


Even een vraag ter verduidelijking: het contract met de huurder, is dat een contract voor kamerverhuur? Ik heb het niet over waar het papier voor bedoeld is of was, maar wat er op het contract staat en welk model het contract volgt. Of is er sprake van een hospitahuurcontract met de huurder?

Ik heb hier persoonlijk geen kaas van gegeten en heb het contract destijds op laten stellen.
Maar het lijkt in mijn ogen op een kamerverhuur contract.

Zitten hier duidelijke verschillen in?

[Cave_Boy]

Dom schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:19:
[...]


Ik heb hier persoonlijk geen kaas van gegeten en heb het contract destijds op laten stellen.
Maar het lijkt in mijn ogen op een kamerverhuur contract.

Zitten hier duidelijke verschillen in?

Is er misschien iets afgesproken over ontbinding/ of vertrektermijn?

[Devian]

Wuursj schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:08:
[...]


Buiten de andere redeneren, zit hier al snel een plafond aan vanwege het puntensysteem. Echt veel huur vragen kan/mag niet eens.

Gaat het puntensysteem niet alleen op voor sociale huur?

[PilatuS]

Dom schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:19:
[...]


Ik heb hier persoonlijk geen kaas van gegeten en heb het contract destijds op laten stellen.
Maar het lijkt in mijn ogen op een kamerverhuur contract.

Zitten hier duidelijke verschillen in?

Anders post het contract hier zonder persoonlijke info. Mogelijk lopen er hier wat mensen rond die er verstand van hebben

[Dom]

Cave_Boy schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:21:
[...]


Is er misschien iets afgesproken over ontbinding/ of vertrektermijn?

Ik het contract staat het volgende:

<sub>E. HET EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST
Art. 19
De opzegtermijn voor de verhuurder is drie maanden en wordt verlengd met een maand voor ieder jaar dat de huurder
ononderbroken heeft gehuurd, tot een maximum van zes maanden. Een huuropzegging geschiedt schriftelijk en in de
huuropzegging moet de reden van opzegging vermeld zijn. De verhuurder kan slechts rechtsgeldig opzeggen op grond van de
in de wet vermelde redenen.
(Opzegging kan slechts om één van de in de wet genoemde redenen:
1. de huurder gedraagt zich niet als een goed huurder, d.w.z. hij of zij komt de verplichtingen uit de
overeenkomst niet na.
2. de huurovereenkomst is tijdelijk (zie verder bij art 2.)
3. de verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik. De verhuurder moet wel aannemelijk
maken dat van hem niet langer kan worden gevergd dat hij blijft verhuren. Verkoop van het verhuurde huis zal
meestal geen dringende reden zijn.
4. de huurder weigert een redelijk voorstel van de verhuurder om de huurovereenkomst te wijzigen. Dit mag niet
over de hoogte van de huurprijs of servicekosten gaan.
5. de verhuurder wil de bestemming van het verhuurde pand wijzigen overeenkomstig een geldend
bestemmingsplan.)</sub>

Al zou hier iets anders in staan, blijven deze regels gelden i.v.m. huurbescherming ben ik inmiddels achter gekomen.

[Virtuozzo]

Dom schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:19:
[...]


Ik heb hier persoonlijk geen kaas van gegeten en heb het contract destijds op laten stellen.
Maar het lijkt in mijn ogen op een kamerverhuur contract.

Zitten hier duidelijke verschillen in?

Ja, er zijn verschillen. Het voert wat ver door om het hier uit te spitten, maar als het om hospitahuur ging dan was bij een uiteindelijke - juridische - resolutie een heel ander verhaal dan voor kamerhuur dan wel reguliere huur.

Even kort door de bocht, de vijf wettelijke opzeggronden, die voor alle verhuurders gelden, zijn:

1. De huurder heeft zich niet als 'goed huurder' gedragen. Dit betekent dat de huurder niet
aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Als hij bijvoorbeeld de huur niet betaalt of overlast
bezorgt aan medebewoners. Bij ernstig wangedrag van de huurder kan de huurovereenkomst
worden opgezegd.

2. Het huurcontract is tijdelijk aangegaan.

3. De verhuurder heeft de kamer dringend nodig voor eigen gebruik. Aannemelijk moet
worden gemaakt dat het eigen gebruik voor u zo dringend is, dat het niet redelijk is dat
de kamerverhuur wordt voortgezet. In een procedure zal de rechter de belangen van de
verhuurder en huurder afwegen, waarbij ook de mogelijkheid voor 'passende'
vervangende woonruimte wordt meegenomen.

Let op! Verkoop van een woning valt niet onder dringend eigen gebruik. Verkoop breekt
geen huur!

4. De huurder weigert een redelijk aanbod voor een gewijzigde huurovereenkomst te
accepteren. De wijziging mag echter niet (in hoofdzaak) over de huurprijs of het
voorschotbedrag voor de servicekosten gaan. Daar gelden andere regels voor.

5. De verhuurder wil de woning een bestemming geven die overeenstemt met het
bestemmingsplan.


Bij kamerhuur gaat het om zogeheten onzelfstandige woonruimte. Een zelfstandige woonruimte is een woning die een eigen toegang heeft, dus een eigen voordeur. Het is niet vereist dat de voordeur direct op straat uitkomt: een appartement waarvan de deur uitkomt op een gemeenschappelijke galerij of trappenhuis voldoet aan de voorwaarde van een eigen toegang.

Een tweede voorwaarde is dat de wezenlijke voorzieningen die de bewoner nodig heeft binnen de woning te vinden zijn. Denk hierbij aan keuken, toilet en wasruimte. Bovendien moeten deze voorzieningen uitsluitend bedoeld zijn voor gebruik door de huurder van de woning (en niet ook door andere huurders).
Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte die niet voldoet aan (een van) de hierboven genoemde criteria.

Huurders van zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte genieten huurbescherming. Het onderscheid tussen beide soorten woonruimte is onder meer van belang voor bescherming bij onderhuur en hospitahuur, en voor de toepasselijkheid van huurtoeslag.


Als verhuurder kan je de huur niet zomaar opzeggen. Niet als de overeengekomen huurperiode afloopt, bij een overeenkomst voor bepaalde tijd. En ook niet als de verhuurder een voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst wil opzeggen.

1. De verhuurder moet minimaal drie maanden van tevoren schriftelijk opzeggen.

2. De verhuurder moet een wettelijke reden hebben voor de opzegging (zie de paragraaf 'Wat zijn de gronden voor opzegging van de kamerhuur?').

3. De huurder moet akkoord gaan met de opzegging - zelfs als de huurder een overeenkomst voor bijvoorbeeld een jaar heeft getekend en dit jaar afloopt!

Gaat je huurder niet akkoord, dan moet de verhuurder naar de rechter stappen om het huurcontract te laten ontbinden. Redelijkheid is daarbij net zo van belang als de juridische kaders.

Van groot belang is dat je een goede dossieropbouw hebt, conform de regels, maar ook dat je aan dat redelijke voldoet in je pogingen om zonder rechtsgang tot overeenkomst te komen. Bijvoorbeeld het doen van een rechtsconform voorstel tot uitkoop, vergoeding verhuizing e.d. Ook allemaal onderdeel van de Huurwet.

De huurder heeft ook plichten van juridische en redelijke aard hier. Bijvoorbeeld het voldoen aan vereisten, conformeren aan regels, schriftelijke correspondentie e.d. (!)

Kom je er op die manier niet uit, dan blijft enkel de stap naar de rechter.


Belangrijk punt: het contract bepaalt de vorm. Wet gaat boven contract, volgt enkel de vorm daarvan. Niet wat er in staat. Zoals ik al zei, wet > contract.

[Cave_Boy]

Je wilt het eigenlijk ontbinden op punt 3. Dit moet volgens mij ook kunnen. Eventueel via de rechter. Er is wel 6 maanden opzegtermijn na schriftelijke bekendmaking bij de huurder.

Misschien bestemming van die kamer veranderen en daarna huis in de verkoop? Foto studio?

[ Voor 21% gewijzigd door Cave_Boy op 27-10-2017 16:30 ]

[Virtuozzo]

Cave_Boy schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:29:
Je wilt het eigenlijk ontbinden op punt 3. Dit moet volgens mij ook kunnen. Eventueel via de rechter. Er is wel 6 maanden opzegtermijn na schriftelijke bekendmaking bij de huurder.

Dat is slechts één deel ervan. De huurder kent een termijn en methode om akkoord dan wel verwerping aan te geven. Gaat de huurder niet akkoord, dan houdt het op. Het contract blijft dan gewoon gelden.

Dan kun je als verhuurder het traject van redelijk handelen en dossieropbouw volgen, om uiteindelijk als dat mislukt tot een rechtsgang te komen.

Cave_Boy schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:29:

Misschien bestemming van die kamer veranderen en daarna huis in de verkoop? Foto studio?

Verkoop woning is specifiek in de wet opgenomen als niet geldig voor huuropzegging. Je kan immers een woning verkopen met huurders. Vrij normaal.

De bestemming wijzigen is iets heel anders. Enerzijds het drama bestemmingsplan, lijkt me niet van toepassing, anderzijds bijvoorbeeld renovatie e.d. Maar daar lijkt hier geen sprake van, en als je die weg wil volgen als verhuurder / eigenaar dan moet je een goede dossieropbouw aan het Hof kunnen overleggen.

[ Voor 34% gewijzigd door Virtuozzo op 27-10-2017 16:33 ]

[RaZ]

Koop breekt geen huur, dus bij verkoop is punt 3 totaal niet aan de orde. Verkoop is geen dringend eigen gebruik.

Na 9 maanden hospita geniet de huurder sowieso huurbescherming, en mag je naar de rechtbank als de verhuurder weigert. Dan komt ook de verhuiskostenvergoeding ter sprake. Voor een zelfstandige woning is dat sinds 1 maart 5.910,- Voor hospita geldt geen minimum, maar ik zou toch de helft voor het gemak reserveren.

Koper kan dus de huurder gewoon houden, en dan is het hun probleem, anders zal het je geld kosten als de koper een huis zonder huurders wil.

[ Voor 14% gewijzigd door RaZ op 27-10-2017 16:34 ]

[Virtuozzo]

RaZ schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:32:
Koop breekt geen huur, dus bij verkoop is punt 3 totaal niet aan de orde. Verkoop is geen dringend eigen gebruik.

Na 9 maanden hospita geniet de huurder sowieso huurbescherming, en mag je naar de rechtbank als de verhuurder weigert. Dan komt ook de verhuiskostenvergoeding ter sprake. Voor een zelfstandige woning is dat sinds 1 maart 5.910,- Voor hospita geldt geen minimum, maar ik zou toch de helft voor het gemak reserveren.

Koper kan dus de huurder gewoon houden, en dan is het hun probleem, anders zal het je geld kosten als de koper een huis zonder huurders wil.

Uitgaande van het door de TS aangegeven contract kamerverhuur moet ik opmerken dat een verhuisvergoeding voor onzelfstandige woonruimte (waar hier hoe dan ook sprake van is) er geen minimum voor vergoeding is.

[JackBol]

Ik heb (bijna) hetzelfde aan de hand gehad en inderdaad de gang naar de rechter moeten maken. Dat geintje heeft me alles bij elkaar bijna €4000 gekost. Achteraf had ik die €4000 aan mijn huurder moeten bieden, dan had hij binnen een maand het contract ontbonden....

[Dom]

JackBol schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:37:
Ik heb (bijna) hetzelfde aan de hand gehad en inderdaad de gang naar de rechter moeten maken. Dat geintje heeft me alles bij elkaar bijna €4000 gekost. Achteraf had ik die €4000 aan mijn huurder moeten bieden, dan had hij binnen een maand het contract ontbonden....

Dit is nog altijd een optie. Een slepende rechtzaak heeft natuurlijk niemand zin in. alleen de verloren tijd en de hoofdpijnen moet ik al niet aan denken.

[thaan]

Dom schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:43:
[...]


Dit is nog altijd een optie. Een slepende rechtzaak heeft natuurlijk niemand zin in. alleen de verloren tijd en de hoofdpijnen moet ik al niet aan denken.

Je kunt ook nog een aanbieding doen in geld + X aantal maanden gratis huren (bijv. tot jij verkoopt). Je geeft daarmee wel meteen prijs dat je hem er graag uit wil hebben, wat je andere (wat viezere mogelijkheden..) minder kans geeft (bijv. beroep doen op de kamer nodig hebben voor eigen gebruik en je vriendin bij je laten intrekken).

[Virtuozzo]

Dom schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:43:
[...]


Dit is nog altijd een optie. Een slepende rechtzaak heeft natuurlijk niemand zin in. alleen de verloren tijd en de hoofdpijnen moet ik al niet aan denken.

Een Huurcommissie zal je het advies geven om een overeenkomst te zoeken, dat zal hoe dan ook kosten. Een advocaat zal je adviseren om de procedures tot het einde te volgen. Dat zal hoe dan ook kosten.

Tegenwoordig is er een behoorlijke grijze sector van malversatie ontstaan, pijnlijk, maar het groeit. Ik merk daar wel bij op dat het een kwestie van schaal en gewicht is, de gemiddelde particuliere verhuurder komt er niet mee weg.

Dossieropbouw en communicatie zijn alles. Heel oprecht, neem contact op met de Huurcommissie, win vervolgens - bijvoorbeeld - op een open spreekuur of bijeenkomst advies in van iemand met specialisatie huurrecht, en ga vervolgens met je huurder aan tafel zitten voor een goed gesprek.

Bespreek alles, luister goed, wissel perspectief uit. Nodig hem uit om alle informatie te controleren, en volg de aangewezen methodes en periodieken daarvoor. Doe dan een voorstel tot verhuisvergoeding.

Kom je er dan nog niet uit, dan kun je enkel nog naar het Hof stappen. Daarbij moet ik opmerken dat jouw huidige positie geen juridische reden is om opzegging te gunnen, wel een redelijke - maar dat is iets heel anders. Een rechter zal vanuit precedenten eerder stellen dat je de mogelijkheid hebt tot verkoop, bijvoorbeeld. Maar, het valt ook aan te voeren dat je gebonden bent aan onredelijke condities, maar dat wordt een flinke kluif van dossier. En een lange weg.

Pijnlijke situatie. Begrijp me niet verkeerd, maar is het geen idee om - aangezien je weg wil - eens advies in te winnen over wat je met de woning kan doen bij het behouden ervan om vervolgens vanuit economisch gewin van verandering van bestemming zelf aan de weg te gaan timmeren.

Vastgoed kan pijnlijk zijn, maar in de toekomst zal het bestendiger zijn dan AOW of pensioen. Je hebt nu iets, maar je zit er vast mee. Ik zou me voor kunnen stellen dat je de woning splits in studio's bijvoorbeeld, of geschikt maakt voor kamerverhuur. Je huidige huurder zou dan zelfs kunnen blijven wonen, maar ook afhankelijk van plan en wijzigingen moeten vertrekken uiteindelijk.

Nogmaals, ik gooi maar een balletje op, denk er eens over na. Dit is niet enkel een kwestie van hier & nu. Dit gaat hoe dan ook om jouw toekomst. Je hebt opties, maar je zal ze eerst in kaart moeten brengen. Tot dan blijft gelden dat goede relaties en communicatie altijd fundamenteel vereist zijn. Dat wil niet zeggen dat je het achterste van je tong moet laten zijn, dat hoeft niet.

thaan schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 16:49:
[...]

Je kunt ook nog een aanbieding doen in geld + X aantal maanden gratis huren (bijv. tot jij verkoopt). Je geeft daarmee wel meteen prijs dat je hem er graag uit wil hebben, wat je andere (wat viezere mogelijkheden..) minder kans geeft (bijv. beroep doen op de kamer nodig hebben voor eigen gebruik en je vriendin bij je laten intrekken).

Eigen gebruik is een moeilijke kwestie. Laat ik het zo zeggen, het intrekken van de vriendin is geen reden. Gezinsuitbreiding daarentegen weer wel. Niet dat dit mijn advies zou zijn, maar goed.

En inderdaad, er is hoe dan ook altijd sprake van kosten. In den minne conform vereisten is geen verkeerde insteek.

[ Voor 12% gewijzigd door Virtuozzo op 27-10-2017 16:55 ]

[Brilsmurfffje]

Je hebt denk ik 2 opties buiten het hele juridische verhaal. Ik zou dus even proberen in te schatten hoeveel zin jouw huurder heeft in het juridische verhaal. Zo is het al een flink stuk makkelijker als hij/zij geen rechtsbijstand heeft.

Optie1: Niet zo netjes maar "jaag" de huurder weg met overlast
Optie2: Als het student is, hou er een vette worst voor (flink geld bedrag) en laat hem/haar t contract ontbinden

[incaz]

Maar wat gebeurt er eigenlijk als je het wel aan de rechter voorlegt? Het gaat om een belangenafweging voor zover ik zie. Iemand die z'n eigen huis verkoopt om zelf ergens anders te wonen heeft daarin andere belangen dan de huisjesmelkers die dit soort trucs uithalen om het zittende bestand weg te krijgen.
Is het wel zo vanzelfsprekend dat een rechtzaak iets heel ergs is?

[Virtuozzo]

incaz schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 17:02:
Maar wat gebeurt er eigenlijk als je het wel aan de rechter voorlegt? Het gaat om een belangenafweging voor zover ik zie. Iemand die z'n eigen huis verkoopt om zelf ergens anders te wonen heeft daarin andere belangen dan de huisjesmelkers die dit soort trucs uithalen om het zittende bestand weg te krijgen.
Is het wel zo vanzelfsprekend dat een rechtzaak iets heel ergs is?

Het wordt pas een belangenafweging lang na toetsing van procedurele, wettelijke en juridische kaders. Daarbij geldt dat het belang van de huurder zwaarder weegt dan dat van de verhuurder conditioneel aan die kaders.

Moraliteit, mening, gevoel, heeft bij een rechtsgang geen enkele plaats. Daar vergissen mensen zich nogal eens in, "redelijk" heeft in juridische kaders een heel andere betekenis dan tussen mensen.

[thaan]

incaz schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 17:02:
Maar wat gebeurt er eigenlijk als je het wel aan de rechter voorlegt? Het gaat om een belangenafweging voor zover ik zie. Iemand die z'n eigen huis verkoopt om zelf ergens anders te wonen heeft daarin andere belangen dan de huisjesmelkers die dit soort trucs uithalen om het zittende bestand weg te krijgen.
Is het wel zo vanzelfsprekend dat een rechtzaak iets heel ergs is?

Wel als je ervan uitgaat dat als de rechter *grijpt bedrag uit de lucht* €8000,- schade/verhuisvergoeding toewijst, terwijl je de huurder nu misschien kan laten vertrekken met €2000,- + 4 maanden gratis huren.

Dan is het een dure grap om het tot de rechter te laten komen, naast je juridische kosten.

Zoals eerder gezegd, (ver)koop breekt geen huur, dat zal een rechter ook zo zien dunkt mij & zal je dus nooit kosteloos van je huurder af laten komen.

Aangezien het een student betreft, is elk bedrag met 4 cijfers (misschien een afspraak in combinatie met gratis blijven zitten tot hij wat anders heeft, met een maximum van tot jij wat anders hebt gekocht?) al veel en mogelijk goedkoper dan de kosten die je moet maken om het tot de rechter de krijgen. Dat moet je natuurlijk allemaal navragen bij een jurist, maar je moet er creatief mee zijn. (Ga je hem helpen verhuizen? Helpen wat anders zoeken? Bied je aan de eerste 2 maanden huur van z'n nieuwe plek te betalen? Mogelijkheden tot een aanbod doen zijn er zat).

De huurder staat in dit geval kennelijk heel sterk, dus je zál hem iets moeten bieden. Wat je biedt is waar je creatief mee moet zijn, genoeg om de huurder tevreden te laten vertrekken & te zorgen dat het voor jouw draagbaar is.

Aangezien er nog gewoon een goede relatie is, kun je wellicht in gesprek gaan erover en vooraf even uitrekenen wat hij in totaal aan huur heeft betaald en daarmee dus voorrekenen dat als je meer dan €xxxx,- aan hem betaald, dat je dan al zijn huur over de afgelopen jaren terugbetaald, plus meer. Dus dat de huurder er gewoond heeft en winst heeft gemaakt door er te wonen (woont hij er kort? lang?).

Of die cijfers juist gebruiken (als hij redelijk is) om aan te tonen dat je hem niet meer dan €xxxx,- kan bieden, omdat je simpelweg niet geld kan toeleggen op het feit dat hij er gewoond heeft. Kan best zijn dat hij dat inderdaad redelijk vindt en je hem daardoor dus minder kan bieden als 'oprotpremie'.

Of je dat doet ligt aan hoe graag je het wilt verkopen, hoe snel je het kan verkopen & hoeveel extra je kan vangen door het vrij van huur te verkopen (waarschijnlijk een stuk meer dan je je huurder ooit gaat uitkeren).

[incaz]

Virtuozzo schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 17:05:
Het wordt pas een belangenafweging lang na toetsing van procedurele, wettelijke en juridische kaders. Daarbij geldt dat het belang van de huurder zwaarder weegt dan dat van de verhuurder conditioneel aan die kaders.

Ben jij advocaat in deze branche?

Moraliteit, mening, gevoel, heeft bij een rechtsgang geen enkele plaats. Daar vergissen mensen zich nogal eens in, "redelijk" heeft in juridische kaders een heel andere betekenis dan tussen mensen.

Dit is niet helemaal waar. Moraliteit, mening en gevoel hebben zeker wel plaats, alleen een afgebakende. Zeker moeten de juridische kaders getoetst worden, maar voor zover ik de juridische kaders nu lees zijn die 'als een verhuurder een eigen huis wil verkopen kan de huurder huurberscherming claimen en dan moet de rechter uitspraak doen.'
Dat is een prima juridisch kader dat vervolgens ruimte biedt aan een inhoudelijke afweging van de belangen van verhuurder en huurder.

En in die inhoudelijke afweging zit het menselijk beoordelingsvermogen, dat is met juridische onderlegging, maar het is uiteindelijk ook een menselijk oordeel, niet alleen maar een abstract algoritme.

Ik heb dan ook het idee dat de beeldvorming over de rechtspraak niet altijd klopt met de werkelijkheid.

[Virtuozzo]

incaz schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 17:18:
[...]


Ben jij advocaat in deze branche?

Ik heb ooit als hobby verschillende specialisaties, waaronder deze, behaald, maar dit was een uitspraak primair vanuit opbouw eigen ervaring met vastgoedbeheer en particuliere verhuur van eigen vastgoed in Nederland.

[...]


Dit is niet helemaal waar. Moraliteit, mening en gevoel hebben zeker wel plaats, alleen een afgebakende. Zeker moeten de juridische kaders getoetst worden, maar voor zover ik de juridische kaders nu lees zijn die 'als een verhuurder een eigen huis wil verkopen kan de huurder huurberscherming claimen en dan moet de rechter uitspraak doen.'
Dat is een prima juridisch kader dat vervolgens ruimte biedt aan een inhoudelijke afweging van de belangen van verhuurder en huurder.

En in die inhoudelijke afweging zit het menselijk beoordelingsvermogen, dat is met juridische onderlegging, maar het is uiteindelijk ook een menselijk oordeel, niet alleen maar een abstract algoritme.

Ik heb dan ook het idee dat de beeldvorming over de rechtspraak niet altijd klopt met de werkelijkheid.

Zeker hebben ze een plaats, in de afwikkeling. Slechts in een beperkt aantal deelgebieden van rechtspraak is er een kader voor welzijn - maar dat is toch een ietwat ander domein. Natuurlijk is ons recht een afgeleide van wat we vinden en voelen, maar ook dat is een onderwerp op zich.

De rest is precies wat ik zeg: inhoudelijke afweging van posities, belangen, rechten en plichten na en vanuit wetmatige en procedurele toetsing. Vervolgens komt afwikkeling.

Maar goed, laat ik het wat toespitsen. De meningen die we hier in dit topic soms hebben, de gevoelens die daarbij op tafel komen, die hebben in een eventuele uiteindelijke rechtsgang geen plaats. Wat we als personen vinden van iets, wordt daar getoetst aan wat we als samenleving afgesproken hebben.

[incaz]

Virtuozzo schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 17:30:
[...]
Zeker hebben ze een plaats, in de afwikkeling. Slechts in een beperkt aantal deelgebieden van rechtspraak is er een kader voor welzijn - maar dat is toch een ietwat ander domein.

Welzijn haal je nu zelf aan. Dat heb ik niet genoemd.

Maar goed, laat ik het wat toespitsen. De meningen die we hier in dit topic soms hebben, de gevoelens die daarbij op tafel komen, die hebben in een eventuele uiteindelijke rechtsgang geen plaats.

Spits het nog wat verder toe: aan welke gevoelens en meningen refereer je nu?

Wat we als personen vinden van iets, wordt daar getoetst aan wat we als samenleving afgesproken hebben.

Ja, en wat we als samenleving hebben afgesproken is dat een verhuurder niet zomaar een huurder op straat kan zetten (wat me meer dan terecht lijkt) maar dat dit wel kan worden voorgelegd aan de rechter die daar dan een inhoudelijke afweging over maakt. En dat gaat dan dus niet alleen maar om allerlei abstracte juridische kaders of spitsvondigheden, en die indruk wordt door jou wel gecreeerd.

[Virtuozzo]

Leuk, maar het verschil tussen ervaring en werkelijkheid van rechtspraak zit nu juist precies in het moeras van abstractie, procedurele kaders, juridische bepalingen en - inderdaad - spitsvondigheden van de letter. Ik besef heel goed dat dit kan leiden tot interpretatie zoals door jouw gesteld, maar ik stel ook heel duidelijk wat de prioriteiten zijn in deze. Die zitten immers in de wet verankerd.

Absoluut, er zijn bitter goede redenen voor huurbescherming, de Nederlandse geschiedenis is een behoorlijk groot voorbeeld van noodzakelijkheid daarvan. De Huurwet is er niet voor niets. De rechter weet dat heel goed, dit vormt het eerste aandeel van de relevante kaders.

Ik merk enkel op dat we als individu makkelijk een mening hebben, een oordeel vellen, een gevoel hebben. Maar dan komen bij rechtsgang al die kaders, bepalingen en spitsvondigheden. Daar zit een gigantische kloof waar mensen vaak overheen kijken - totdat ze daar staan.

Ik me bijvoorbeeld prima voorstellen dat de TS de situatie niet leuk vindt. Of dat hij het niet eerlijk vindt. Dat kan en mag. Maar als hij een oplossing wenst, dan moet er ook het inzicht zijn dat voor de rechtsgang dit in praktische zin geen variabelen zijn binnen dit rechtsgebied. Ik kan me ook prima voorstellen dat de huurder het niet leuk of eerlijk vindt, maar daar geldt hetzelfde. Om te voorkomen dat ze elkaar dus op basis daarvan in de haren vliegen en/of verzeild raken in langzame en dure procedures (voor beiden) is opnieuw het inzicht vereist dat men daar echt voorbij aan dient te gaan wil men tot oplossing komen.

[Verwijderd]

Aanzet tot eigenrichting wordt niet getolereerd op dit forum.

[ Voor 93% gewijzigd door defiant op 28-10-2017 00:59 ]

[Silent7]

Zoek iets anders voor hem, liefst iets betere plek, liefst iets goedkoper
dan is ie zo weg als jij het busje huurt, rijdt en hem helpt verhuizen.

[Vanoverdegrens]

Silent7 schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 23:34:
Zoek iets anders voor hem, liefst iets betere plek, liefst iets goedkoper ...

Ik vermoed dat deze huurder zulke aangename condities heeft, dat deze oplossing praktisch niet realiseerbaar is.

Ik vraag me overigens af, of het huis/de woning hypotheekvrij is, en zo niet, wat er over een eventuele onderhuur in het hypotheekcontract met de geldverstrekker is vastgelegd.
Ik zou het als geldgever niet graag hebben, dat de lener een wildvreemd persoon in het onderpand laat wonen, waardoor de waarde ervan drastisch afneemt.

[Sport_Life]

Heb je er een hypotheek op? En zo ja, wat zijn de consequenties als je gaat verhuren? Meestal mag dat niet. Wellicht kan je hypotheek verstrekker nog iets voor je betekenen .

Daarnaast sowieso per direct de huur verhogen met het wettelijke maximale. (2% oid?)

[ Voor 26% gewijzigd door Sport_Life op 28-10-2017 00:04 ]

[Morty]

Vergeet de juridische kant van dit hele verhaal, daar ga je geen oplossing vinden. Want zelfs al zou het je lukken om hem via die weg eruit te krijgen (zeer onwaarschijnlijk), dan nog zal het je heel veel geld en tijd kosten.

Je zal moeten accepteren dat hij alleen weg gaat wanneer er een oplossing is die voldoende in zijn behoefte voorziet. Ga dus open met hem in gesprek, leg jouw situatie en wensen uit, en nog belangrijker luister naar zijn situatie en wensen. Probeer voorwaarden te vinden waaronder hij wel wil verhuizen (nieuwe woonruimte, verhuisvergoeding, hulp bij verhuizen), en probeer wederzijds begrip te kweken zodat hij het jou ook gunt.

Helaas heb je al de eerste blunder gemaakt door de huur eenzijdig proberen op te zeggen. Daarmee ben je totaal aan zijn belangen voorbij gegaan, en dat nodigt van zijn kant niet erg uit om mee te helpen jouw probleem op te lossen.

[Shadowhawk00]

Dom schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:14:
Ik woon al een aantal jaar in een leuke koopwoning en heb daar met plezier gewoond.
Omwille van persoonlijke veranderingen in werk en leven ben ik nu op het punt aan gekomen dat het tijd is om te verhuizen.

Maar:
De laatste 2-3 jaar heb ik 1 van de slaap kamers verhuurd.

Deze huurder betaalt elke maand netjes de huur en is verder een prima bewoner.
We maken samen gebruik van de keuken, badkamer en wc. Ook de schoonmaak en alles gaat prima.

Er zijn dus eigenlijk geen negatieve dingen aan de huurder zelf, maar de huurder wilt niet akkoord gaan met het ontbinden van het contract, want hij wilt hier blijven wonen.

Ik heb natuurlijk niet de financiële mogelijkheden om te verhuizen en dit huis aan te houden, dus zit ik vast aan mijn eigen huis.

Wat ik al gevonden of geprobeerd heb:

Ik heb stopzetting van de huur aangekaart en dit op papier gegeven. Er is een opzegtermijn van 6 maanden, wat ik al heel erg lang vind, maar oke het moet maar.

Nu heeft hij mij laten weten dat hij hier niet mee akkoord gaat omdat hij hier graag zou willen blijven wonen voor die paar honderd euro in de maand en het contract dus niet gaat verbreken.

Wat moet ik nu als verhuurder?
Zit ik vast aan mijn eigen huis?

Ik zou graag jullie ervaringen en tips horen.

Je verhuurd een kamer toch? Zelfde voordeur gedeelde voorzieningen?
Dus dan huurt hij geen zelfstandige woonruimte.
Dan kan je het contract gewoon opzeggen? Huurbescherming geld alleen als je een zelfstandige woning huurt niet als je een kamer huurt bij iemand anders.

Kennis van me heeft precies die constructie gebruikt om te zorgen dat haar huurders geen bescherming kregen zodat ze gewoon het contract kon verbreken met 3 maanden opzeg termijn.

Zoek gewoon even op wat de rechten zijn, en wat de eisen zijn voor huurbescherming het is niet heel veel als je een kamer huurt. Maar goed het is weer even geleden dat ik dit opgezocht had dus weet niet alles 100% uit mijn hoofd. Gewoon googlen op huurbescherming en wat de regels zijn met kamerverhuur.

http://www.justitia.nl/huurrecht/kamerverhuur.html

Hij woont bij jou in -> reden om het op te zeggen. huurder.

[JackBol]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 28 oktober 2017 @ 12:34:
Maar goed het is weer even geleden dat ik dit opgezocht had dus weet niet alles 100% uit mijn hoofd.

Je had ook even het topic kunnen lezen voordat je een reactie ging typen.

[JustSys]

* renovatie aan de woning
* huisdier in huis nemen
* huis te koop zetten
* electricitei/water/gas stopzetten (grof maar ja)

Weet niet hoe het in NL is maar in BE hebben de huurder meer recht dan de verhuurders wat onlogisch is

Ik had ooit het slot vervangen omdat de huurder 3 maand geen huur had betaald, heeft de politie erbij gehaald en moest die terug binnen laten.

Achter een goeie klapke (gesprek) met de huurder gevoerd en na paar dagen was die weg


Succes zou ik zeggen!

[DePaul]

@JustSys

Ehm ja, maar dat is hier toch allemaal niet aan de orde? TS geeft juist aan dat het een voorbeeldhuurder betreft. Er is geen sprake van huurachterstand of iets dergelijks.

[Brent]

RemcoDelft schreef op vrijdag 27 oktober 2017 @ 15:59:
[...]

Het is toch logisch dat iemand's thuis meer bescherming nodig heeft dan de zakelijke belangen van z'n verhuurder?

Dit is een misvatting. Ik ben er onlangs achter gekomen dat de diverse clausules in een huurcontract en huisregels de huurder geen rechten geven, slechts plichten. Ik heb het ongenoegen in een pand onder een soort van tokkie te wonen, en ik heb geen poot om op te staan kwa overlast. Let op: ik heb geen poot om op te staan om zelf weg te trekken, ook al heb ik alles gedocumenteerd. De verhuurder 'gunt' me een vroegtijdige ontbinding a ongeveer een maand huur, dus die verdient er zo zelfs aan want de appartementen gaan als warme broodjes over de toonbank ik ons pand. Het advies van de specialist bij de gemeente: alleen rechtsgang kan vaststellen (kennelijk is dat dus niet evident) welke rechten ik eventueel aan de bepalingen in het contract kan ontlenen.

Het is moeilijk er iemand uit te zetten, zelfs jezelf niet. Buiten het recht er te wonen, lijkt de huurder vanuit mijn perspectief het nakijken te hebben.

Verder begrijp ik die hele tussenlaag van makelaars en kredietcheckers niet zo, ik heb nog nooit ergens gewoond waar er zo goed als geen particuliere markt bestaat. Als huurder met een klacht heb ik gemerkt dat elke laag in het stelsel zich achter de regeltjes verstopt. Ik zou de houding hier als vijandig beoordelen: verhuurders/makelaars geven de huurder geen millimeter meer dan hun recht er niet uitgezet te worden, en uiteraard een grote groep huurders (aldus mijn vorige makelaar tenminste) die fraudeert. Don't like it, go to court...

[Question Mark]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 28 oktober 2017 @ 12:34:
[...]
Huurbescherming geld alleen als je een zelfstandige woning huurt niet als je een kamer huurt bij iemand anders.

Onzin... In je eigen link staat al dat er gewoon huurbescherming geldt.

Huurders van zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte genieten huurbescherming. Het onderscheid tussen beide soorten woonruimte is onder meer van belang voor bescherming bij onderhuur en hospitahuur, en voor de toepasselijkheid van huurtoeslag.