Dakopbouw: Bestemmingsplan & Vergunningen

[BasvanS]

Nu we alweer twee jaar geleden in ons huidige huis getrokken zijn en ons gezin 2 weken geleden met 50% is gegroeid willen de kersverse papa en mama graag een ruime badkamer/slaapkamer realiseren door een extra verdieping op ons huis te bouwen.

In het bestemmingsplan heb ik gevonden dat onze woning (2 woonlagen), plat dak, Maximaal 10 meter hoog mag zijn en 3 woonlagen mag hebben. We wonen zelf in 2-onder-1-kap woning, aan een pleintje tussen 2 straten in met woningen die sterk op die van ons lijken.

Onze woningen staan haaks op de 2 andere straten, we we kijken zowel links en rechts in een achtertuin van straten naast ons. Het rare is nu dat zowel de vrijstaande huizen links, als de rijtjes huizen rechts van ons veelal de gewenste dakopbouw al hebben, maar dat er van de 8 x 2-onder-1-kap in het midden van deze 2 straten geen 1 is met de gewenste opbouw.

Nu kan ik uit het bestemmingsplan dus niet opmaken dat dit voor mijn huis niet zou mogen, maar toch schijnt de gemeente dwars te liggen als het gaat om de vergunning aanvraag.

Wat zou hier de reden voor kunnen zijn en op grond van welke wet en regelgeving kan een opbouw die mijn "buren" al hebben, is toegestaan volgens het bestemmingsplan, toch worden afgewezen?

[Yucon]

Hebben jullie identieke huizen? Zo niet, zou het kunnen zijn dat de fundering van jullie huizen er niet op berekend is?

[ Voor 3% gewijzigd door Yucon op 22-10-2017 20:30 ]

[headhunter1985]

Op grond waarvan afgewezen? Of is er puur verkennend gesprek geweest?

[Flipswix]

Bestemmingsplan laat zoals jij het beschrijft drie bouwlagen toe. Mogelijk is de 3e een bijzondere bouwlaag waarbij een afschuining van het dak/aansluiting bij de buren gewenst is. De aanvraag kan vergunningplichtig zijn en er kunnen aanvullende eisen worden gesteld aan de vorm van de dakopbouw, maar dat hangt echt af van wat er mogelijk wordt gemaakt in het bestemmingsplan.

[BasvanS]

Yucon schreef op zondag 22 oktober 2017 @ 20:30:
Hebben jullie identieke huizen? Zo niet, zou het kunnen zijn dat de fundering van jullie huizen er niet op berekend is?

Huizen zijn inderdaad identiek, technisch is het mogelijk.

headhunter1985 schreef op zondag 22 oktober 2017 @ 20:50:
Op grond waarvan afgewezen? Of is er puur verkennend gesprek geweest?

Dat heb ik dus nooit begrepen, ik hoor alleen van iedereen dat meerderen mensen het geprobeerd zouden hebben, en dat er vaak door bezwaar van de buren geen vergunning is gegeven. Nu vraag ik me alleen af op welke gronden de buren bezwaar zouden kunnen maken als in het bestemmingsplan staat dat er een derde laag op mag.

Flipswix schreef op zondag 22 oktober 2017 @ 21:17:
Bestemmingsplan laat zoals jij het beschrijft drie bouwlagen toe. Mogelijk is de 3e een bijzondere bouwlaag waarbij een afschuining van het dak/aansluiting bij de buren gewenst is. De aanvraag kan vergunningplichtig zijn en er kunnen aanvullende eisen worden gesteld aan de vorm van de dakopbouw, maar dat hangt echt af van wat er mogelijk wordt gemaakt in het bestemmingsplan.

Zover ik begrijp is een dakopbouw altijd vergunning plichtig. De vraag is dus nu, op werke gronden kunnen ze deze vergunning weigeren als in het bestemmingsplan al ruimte is voor een derde woonlaag, het lijkt me toch dat een opbouw zoals de rest va de buurt dit heeft altijd word toegelaten, of zie ik dit verkeerd?

[Kalevandaal]

Als ik het goed begrijp kijk je in de tuin van de buren vanaf de achtergevel. 2 onder 1 kap, maar op de hoek van de straat. De buren zouden meerdere bezwaren kunnen aantekenen, waarvan uitzicht/zon de eerste is die in mij op komt.
Maar als je al gehoord hebt dat er een aantal zijn afgewezen, waarom vraag je het daar niet na?

Ps. Al bij de buren nagevraagd of ze er bezwaar tegen hebben?

[ Voor 26% gewijzigd door Kalevandaal op 22-10-2017 21:52 ]

[BasvanS]

sbruynis schreef op zondag 22 oktober 2017 @ 21:51:
Als ik het goed begrijp kijk je in de tuin van de buren vanaf de achtergevel. 2 onder 1 kap, maar op de hoek van de straat. De buren zouden meerdere bezwaren kunnen aantekenen, waarvan uitzicht/zon de eerste is die in mij op komt.
Maar als je al gehoord hebt dat er een aantal zijn afgewezen, waarom vraag je het daar niet na?

Ps. Al bij de buren nagevraagd of ze er bezwaar tegen hebben?

Ik zou dus graag eerst wat informatie inwinnen voor ik dat doe. We hebben erg goed contact met de buurt en wil niet onnodig onrust veroorzaken. De buren (haaks op ons) hebben een tuin op het zuiden en ons huis staat ook op zuid en dus achter de tuin voor deze buren. Er zit wel een lap gemeente grond van 2-3 meter tussen (fiets- voetpad). We hebben al een raam op noord, dus de tuin in kijken is nu al goed mogelijk.

Zon zou een issue kunnen zijn, maar waarom zou er dan in de eerste plaats in het bestemmingsplan zijn opgenomen dat ik naar 10 meter en 3 woonlagen mag?

Even voor de duidelijkheid; ik hoop doormiddel van een vooraanvraag meer duidelijkheid te krijgen van de gemeente. De vraag is dus ook meer: op welke gronden zou de gemeente kunnen besluiten van het bestemminsplan af te wijken in mijn nadeel?

[headhunter1985]

BasvanS schreef op zondag 22 oktober 2017 @ 22:02:
[...]


Ik zou dus graag eerst wat informatie inwinnen voor ik dat doe. We hebben erg goed contact met de buurt en wil niet onnodig onrust veroorzaken. De buren (haaks op ons) hebben een tuin op het zuiden en ons huis staat ook op zuid en dus achter de tuin voor deze buren. Er zit wel een lap gemeente grond van 2-3 meter tussen (fiets- voetpad). We hebben al een raam op noord, dus de tuin in kijken is nu al goed mogelijk.

Zon zou een issue kunnen zijn, maar waarom zou er dan in de eerste plaats in het bestemmingsplan zijn opgenomen dat ik naar 10 meter en 3 woonlagen mag?

Even voor de duidelijkheid; ik hoop doormiddel van een vooraanvraag meer duidelijkheid te krijgen van de gemeente. De vraag is dus ook meer: op welke gronden zou de gemeente kunnen besluiten van het bestemminsplan af te wijken in mijn nadeel?

Kunnen ze niet. Je dient wel omgevingsvergunning aan te vragen, waarvoor buren bezwaar kunnen tekenen. Beter goed overleg vooraf. En welstand moet goed keuren, maar dat lijkt mij in deze geen issue.

[BasvanS]

headhunter1985 schreef op zondag 22 oktober 2017 @ 23:02:
[...]


Kunnen ze niet. Je dient wel omgevingsvergunning aan te vragen, waarvoor buren bezwaar kunnen tekenen. Beter goed overleg vooraf. En welstand moet goed keuren, maar dat lijkt mij in deze geen issue.

Dat zou erg fijn zijn. De zijgevel van mijn huis staat op 14 meter van zijn achtergevel. Ik zou graag een opbouw realiseren die begint op 2 meter van de betreffende gevel. Dan zou ik dus op 16 meter van zijn achter gevel 10 meter hoog zitten, wat een hoek van 32 graden is. Dan zouden de huizen van ongeveer 10 oktober tot 10 maart slechts 1 - 1.5 uur schaduw hebben van mijn opbouw. Nu hebben ze de schaduw al van mijn huis van.

Mijn huis zorgt nu al voor schaduw in zijn tuin tussen 20 oktober en 1 maart (Hoek van 29 graden). Kan me niet voorstellen dat ze van die 20 dagen per jaar = 20-30 uur zon in de herfst een punt gaan maken. Maar we zullen zien!

[Reptile209]

Draai het om: zouden je buren zelf ook een opbouw willen? Misschien kan je dan de kosten voor aannemer en architect delen (wel een risico op doorlooptijd als een van de partijen gaat lopen mutsen in het traject). Maak van je "vijanden" bondgenoten!

[BastaRhymez]

Vraag eens aan degene die zeggen dat het is afgewezen op welke grond het is afgewezen. Is er een bezwaar aangetekend door een van de buren? Wellicht dat jij daar geen last van krijgt (andere locatie dus bezwaar mogelijk ongegrond).

En in welke gemeente is het? Bij onze gemeente kan je online alle aanvragen (tot 2005) digitaal opzoeken en zien of deze is goedgekeurd of afgekeurd.

[klaaas]

Als de opbouw binnen het bestemmingsplan past (en voldoet aan het Bouwbesluit) dan is er weinig (niks) wat de buren tegen de afgifte van de omgevingsvergunning kunnen doen. Als de gemeente eerdere aanvragen heeft afgewezen dan lijkt er dus meer aan de hand te zijn. De meest voor de hand liggende reden lijkt me dat de beoogde opbouw toch niet binnen het bestemmingsplan past. Bestemmingsplannen zijn vaak niet erg eenvoudig om te lezen dus het kan zijn dat er aanvullende eisen gesteld worden. Het kan zijn dat er een algemene hoogte wordt aangegeven voor een gebied, maar dan per bouwvlak een afwijkende maat. Wat ik ook heb meegemaakt is dat er gesproken wordt over een goothoogte en dat daarmee geïmpliceerd wordt dat er een schuin dak op moet (althans, dat was de mening van de gemeente).

Een andere (reeds genoemde) reden zou kunnen zijn dat Welstand de opbouw afkeurt. Afhankelijk van de onderbouwing sta je wellicht sterker als je samen met de buren het hele blokje ophoogt.

Een ander probleem dat ik nog wel eens tegenkom bij uitbouwplannen zijn ramen binnen 2m van de erfgrens. Los van de vraag of deze uitzicht geven op het erf van de buren zijn deze gewoon niet toegestaan. (t.a.v. openbare weg en groen gelden andere eisen).

Zoals hierboven reeds gezegd lijkt het me idd het beste om eens na te vragen wat precies de weigeringsgrond was bij de andere plannen.

Tenslotte is het mogelijk dat buren zich, om een dergelijke opbouw tegen te gaan, zullen beroepen op het Burenrecht. Echter, dit staat los van de omgevingsvergunning.

[BastaRhymez]

@klaaas niet helemaal waar wat je zegt imho

Wij zitten nu ook in het omgevingsvergunningentraject en de (achter)buren mogen bezwaar aantekenen, waardoor mogelijk het hele feestje niet door gaat...
Aanvraag wordt ook gepubliceerd in de gemeente krant en op de website. Pas na 8 weken (en mogelijk 6 weken verlenging) is de vergunning definitief en mag ik starten met de verbouwing.

Fingers crossed dat er geen bezwaar is aangetekend hier

[Pat911]

BasvanS schreef op zondag 22 oktober 2017 @ 21:26:
ik hoor alleen van iedereen dat meerderen mensen het geprobeerd zouden hebben, en dat er vaak door bezwaar van de buren geen vergunning is gegeven

Ga eerst eens met de gemeente praten, die weten waarschijnlijk ook op welke gronden de buren bezwaar zouden kunnen aanteken.
Dan is er nog niets officieels gebeurd, gewoon wat informatie ingewonnen. Dan is het vroeg genoeg om eens bij te buren te gaan informeren.

[JP_S]

BastaRhymez schreef op maandag 23 oktober 2017 @ 14:44:
@klaaas niet helemaal waar wat je zegt imho

Wij zitten nu ook in het omgevingsvergunningentraject en de (achter)buren mogen bezwaar aantekenen, waardoor mogelijk het hele feestje niet door gaat...
Aanvraag wordt ook gepubliceerd in de gemeente krant en op de website. Pas na 8 weken (en mogelijk 6 weken verlenging) is de vergunning definitief en mag ik starten met de verbouwing.

Fingers crossed dat er geen bezwaar is aangetekend hier

Bezwaar kan pas ingediend worden na de 8 weken (proceduretermijn) die de vergunningaanvraag in beslag neemt. Het bezwaar maak je namelijk tegen het besluit om vergunning te verlenen. Wanneer een aanvraag past binnen het BP, bouwbesluit en welstand zijn akkoord is er sprake van een gebonden beschikking, en kan de gemeente niet anders dan vergunning afgeven.

Na afgifte van de vergunning hebben belanghebbende 6 weken de tijd om bezwaar aan te tekenen. Mocht dat niet gebeuren is dus 6 weken na de verzenddatum de vergunning onherroepelijk ;-)

[klaaas]

BastaRhymez schreef op maandag 23 oktober 2017 @ 14:44:
@klaaas niet helemaal waar wat je zegt imho

Wij zitten nu ook in het omgevingsvergunningentraject en de (achter)buren mogen bezwaar aantekenen, waardoor mogelijk het hele feestje niet door gaat...
Aanvraag wordt ook gepubliceerd in de gemeente krant en op de website. Pas na 8 weken (en mogelijk 6 weken verlenging) is de vergunning definitief en mag ik starten met de verbouwing.

Fingers crossed dat er geen bezwaar is aangetekend hier

Je buren mogen idd bezwaar aantekenen, maar de vraag is of ze gegronde redenen hebben. De gemeente toets jouw aanvraag aan (grofweg) bestemmingsplan, Bouwbesluit, bouwverordening en redelijke eisen van Welstand. Als het plan daaraan voldoet geeft de gemeente vergunning af. Een bezwaar moet zich ook op deze onderdelen richten wil er kans van slagen zijn. Dat ze op de 1 of andere manier last hebben van jouw aan/op/verbouw doet er niet toe. Dat wil niet zeggen dat ze het je niet lastig kunnen maken. Als ze echt moeilijk willen doen en een deskundige inschakelen kan deze de toetsing van de gemeente onder de loep nemen en op zoek gaan naar omissies of toetsingsfoutjes van de gemeente. (Het is een ander verhaal als het bestemmingsplan gewijzigd moet worden oid, maar daar hadden we het volgens mij niet over).

Voor wat betreft de termijnen: een reguliere procedure aanvraag omgevingsvergunning duurt 8 weken met de mogelijkheid tot eenmalige verlenging met 6 weken. Normaal gesproken moet een gemeente een aanvraag voor verbouw van een woning prima in die 8 weken kunnen afhandelen. Na deze termijn wordt de vergunning afgegeven en gepubliceerd. Dan volgt er een termijn van 6 weken waarbinnen belanghebbenden bezwaar kunnen maken tegen het besluit van de gemeente. Na die 6 weken is de vergunning onherroepelijk.

[VW-Arjan]

Reptile209 schreef op zondag 22 oktober 2017 @ 23:16:
Draai het om: zouden je buren zelf ook een opbouw willen? Misschien kan je dan de kosten voor aannemer en architect delen (wel een risico op doorlooptijd als een van de partijen gaat lopen mutsen in het traject). Maak van je "vijanden" bondgenoten!

Het zijn volgens mij zijn buren aan de andere kant, dus niet zijn 2-onder-1-kap buren.
Hij heeft het er over dat de afstand tussen zijn gevel en die van de betreffende buren 14 meter is.
Als dat de buren zijn die aan zijn kap vastzitten is het geen 2 onder een kap meer ;-)

[BasvanS]

Dank voor de input allemaal. Het lijkt me inderdaad verstandig de buren de opbouw niet op te dringen maar in eerste instantie te kijken wat ze er van vinden en waarom ze mogelijk bezwaar willen maken. Ook om te kijken wat ik van ze kan verwachten als ik de vergunning aanvraag.

Verder hebben jullie mijn vermoeden bevestigd. Er is vrij weinig te doen tegen een vergunningaanvraag die geheel binnen het bestemmingsplan en bouwbesluit, en door de welstand al is goedgekeurd kan er dus alleen bezwaar worden gemaakt op het besluit en niet op de uitbouw an sich.

Nou rest mij alleen nog de vraag betreft het bouwbesluit: betreft dit de informatie omtrent de bouwlagen en maximale hoogte binnen het bestemmingsplan wonen. Of is dit een apart document dat ik ergens anders terug kan vinden/op kan vragen?

[headhunter1985]

BasvanS schreef op maandag 23 oktober 2017 @ 18:28:
Dank voor de input allemaal. Het lijkt me inderdaad verstandig de buren de opbouw niet op te dringen maar in eerste instantie te kijken wat ze er van vinden en waarom ze mogelijk bezwaar willen maken. Ook om te kijken wat ik van ze kan verwachten als ik de vergunning aanvraag.

Verder hebben jullie mijn vermoeden bevestigd. Er is vrij weinig te doen tegen een vergunningaanvraag die geheel binnen het bestemmingsplan en bouwbesluit, en door de welstand al is goedgekeurd kan er dus alleen bezwaar worden gemaakt op het besluit en niet op de uitbouw an sich.

Nou rest mij alleen nog de vraag betreft het bouwbesluit: betreft dit de informatie omtrent de bouwlagen en maximale hoogte binnen het bestemmingsplan wonen. Of is dit een apart document dat ik ergens anders terug kan vinden/op kan vragen?

Bouwbesluit zijn de landelijke eisen omtrent gebouwen over veiligheid, gezondheid, gebruik etc. Als leek lastig te volgen, maar gratis beschikbaar. https://onlinebouwbesluit.nl https://Bouwbesluitonline.nl

[klaaas]

headhunter1985 schreef op maandag 23 oktober 2017 @ 21:00:
[...]


Bouwbesluit zijn de landelijke eisen omtrent gebouwen over veiligheid, gezondheid, gebruik etc. Als leek lastig te volgen, maar gratis beschikbaar. https://onlinebouwbesluit.nl https://Bouwbesluitonline.nl

Ter aanvulling: voor de niet-leek is zo'n opbouw niet heel spannend qua regelgeving. Normaal gesproken is er geen enkele reden om aan te nemen dat je e.e.a. niet kunt laten voldoen aan de regelgeving. Ervan uitgaande dat je een professional inschakelt voor de aanvraag, is het niet erg waarschijnlijk dat je buren op dat punt een gegrond bezwaar kunnen indienen (als er dingen aan mankeren zal het de gemeente zijn die aan de bel trekt).

[BasvanS]

Zojuist een telefoontje gekregen van de gemeente dat ze mijn vooraanvraag hadden ontvangen en ik kreeg daarbij het volgende advies:

5 jaar geleden is er voor de aanpassing van het huidige bestemmingsplan een aanvraag gedaan door een bewoner een blok eerder in de straat. Deze heeft toen met succes het bestemmingsplan weten te wijzigen maar daarna de vergunning aanvraag terug getrokken omdat er maar liefst 21 bezwaren tegen deze vergunning ingedient waren. Nu is dus het bestemmingsplan wel gewijzigd en mogen er dus op alle huizen extra verdiepingen gerealiseerd worden. De gemeente zal, zeker als ik niet afwijk van andere ontwerpen in de straten naast mij, de vergunning direct goedkeuren en de beste mevrouw kon geen gronden bedenken waarop de omwonende succesvol bezwaar zouden kunnen aantekenen.

Zelf heb direct een berichtje gedaan naar de buren om om te tafel te gaan zitten over mogelijke bezwaren die ze hebben om te kijken of we daar met het ontwerp rekening mee kunnen houden.

[klaaas]

Goed om te horen. Succes met de procedure en het bouwen!

[BasvanS]

Afgelopen 2 weken met de buren om tafel gezeten (3x) om te horen wat de mogelijke bezwaren waren (schaduw, privacy, uitzicht) en ze zouden laten we weten als we nog iets voor ze zouden kunnen betekenen qua ontwerp.

Word ik vannochtend op straat aangesproken door een bezorgde buur die blijkbaar benaderd is om een handtekening te zetten tegen onze opbouw... notabene door de buurman die ik afgelopen weel gesproken heb en begrip had voor de situatie.. zucht...

[leecher]

Je zal zien dat nu iedereen over de pis is en over 6 jaar heeft iedereen er een verdieping bovenop zitten

[BasvanS]

leecher schreef op zondag 12 november 2017 @ 20:12:
Je zal zien dat nu iedereen over de pis is en over 6 jaar heeft iedereen er een verdieping bovenop zitten

Het erge is dat al deze beste mensen hem dus al hebben ;)! ze vinden alleen dat de mijn ze belemmert in het uitzicht, de waarde van hun huis verminderd en een stukje van hun Oktober zon weg neemt..

[ZeRoC00L]

Zo zie je maar, soms kun je beter je mond houden en pas iets tegen de buren zeggen als de vergunning (onherroepelijk) binnen is.

[Bockelaar]

^^^ dat dus. Een vergunning is iets tussen jou en de gemeente. De gemeente zal de aanvraag publiceren. Dat is het moment waarop belanghebbenden bezwaar of nota's van inzicht in kunnen dienen. Als ze die termijn missen is dat jammer voor ze. Het is niet aan jou om de wereld te informeren, het is voor belanghebbenden een haal-plicht, doen ze dat niet dan is dat niet jouw probleem.

Als je gewoon de procedure in was gegaan hadden ze waarschijnlijk alles gemist en was je nu op hetzelfde punt: buren die er iets van vinden, alleen dan was de vergunning al afgegeven en had je naar het traject kunnen wijzen, dat je netjes de juiste procedures hebt doorlopen

[cactusman]

BasvanS schreef op zondag 12 november 2017 @ 22:53:
[...]


Het erge is dat al deze beste mensen hem dus al hebben ;)! ze vinden alleen dat de mijn ze belemmert in het uitzicht, de waarde van hun huis verminderd en een stukje van hun Oktober zon weg neemt..

Als de halve wijk al een opbouw heeft... dan maak je maar niet teveel zorgen dan komt die van jou er ook gewoon...


Dan zit er vanuit de gemeente in elk geval geen bezwaar....in bestemmingsplannen en welstand ect ect...

Bezwaren van buren moeten wel zo gruwelijk zwaar zijn wil dat roet in het eten gooien...

[Skating_vince]

BasvanS schreef op zondag 12 november 2017 @ 22:53:
[...]


Het erge is dat al deze beste mensen hem dus al hebben ;)! ze vinden alleen dat de mijn ze belemmert in het uitzicht, de waarde van hun huis verminderd en een stukje van hun Oktober zon weg neemt..

Uitzicht en zon zijn sowieso geen bezwaren die stand gaan houden (die staan zelfs al als zinloos genoemd bij de plek om bezwaar te maken bij het omgevingsloket). Als je volgens het bestemmingsplan werkt, wordt het heel moeilijk voor de buren om een bezwaar in te dienen wat stand gaat houden. De waardedaling van de woning moeten zij aantonen, maar dat de gemeente het gaat accepteren lijkt me ook sterk. Aangezien de optie tot een extra verdieping in het bestemmingsplan staat, kon de hele straat weten dat die verdiepingen er ooit gaan komen. Los van jouw relatie met de buurt, denk ik niet dat de bezwaren van je buren invloed gaan hebben, als de gemeente de vergunning eenmaal heeft afgegeven.

[BasvanS]

Skating_vince schreef op maandag 13 november 2017 @ 10:03:
[...]


Uitzicht en zon zijn sowieso geen bezwaren die stand gaan houden (die staan zelfs al als zinloos genoemd bij de plek om bezwaar te maken bij het omgevingsloket). Als je volgens het bestemmingsplan werkt, wordt het heel moeilijk voor de buren om een bezwaar in te dienen wat stand gaat houden. De waardedaling van de woning moeten zij aantonen, maar dat de gemeente het gaat accepteren lijkt me ook sterk. Aangezien de optie tot een extra verdieping in het bestemmingsplan staat, kon de hele straat weten dat die verdiepingen er ooit gaan komen. Los van jouw relatie met de buurt, denk ik niet dat de bezwaren van je buren invloed gaan hebben, als de gemeente de vergunning eenmaal heeft afgegeven.

"Probleem" is hier wel dat de bewoners het huis hebben gekocht toen op mijn huis nog een beperking van kracht was. Deze is er in 2012 afgehaald bij het aanpassen van het bestemmingsplan. Deze wijziging is inmiddels onherroepelijk.

Het is vooral zeuren wat ze doen, mijn opbouw komt maar tot 2 meter van de rand de woning en de meeste bewoners hebben inmiddels zover uitgebouwd dat ze vanaf de grond mijn opbouw dus niet eens kunnen zien..

[JP_S]

Dus zijn ze te laat, bij de wijziging van het bestemmingsplan hadden ze de mogelijkheid bezwaar/zienswijzen in te dienen. Ze kunnen nu niet terug grijpen op regelgeving van voor 2012. Dus geen probleem.

[caspervc]

Tja, als jij helemaal binnen het bestemmingsplan en de welstandkaders blijft hebben je buren geen poot om op te staan. Hetgeen in het bestemmingsplan staat is een juridisch bindend bouwrecht.

Ik zou dat ook aan je buren vertellen, samen dat je niet zo gecharmeerd bent van de opgestarte handtekeningen actie. Juist omdat je ze in het proces mee wil nemen met hun bezwaren rekening wil houden. Maak ze ook duidelijke dat er dus ook geen moment voor inspraak etc is, aangezien het een bouwRECHT is.

Laat ze in het gesprek eieren voor hun geld kiezen, en geef aan open te staan binnen de context (er komt een opbouw op) zoveel mogelijk met hun bezwaren rekening te willen houden. Dan moeten ze met het achterbakse handtekeningenverzamelen kappen.

Dan zijn er 2 opties:
- ze gaan mee -> opgelost
- ze blijven moeilijk doen -> opbouw bouwen en verziekte relatie met je buren (maar die is toch al niet geweldig, aangezien ze blijkbaar naar jou begrip tonen en achter je rug om draagvlak voor verzet organiseren. )

Als je meer vragen hebt mag je pb-en, ik zit in de stedenbouw / ro / bestemmingsplannen.

[Dennis]

Het is ook altijd wat met verbouwingen en buren . Wij hebben vergunningsvrij uitgebouwd aan de achterzijde, maar de buurman bleef in eerste instantie volharden dat dat niet zomaar mocht en we zijn leefcomfort aan zouden tasten.

Uiteindelijk - conform advies post hierboven - vriendelijk meegedeeld dat hij er niets tegen kon doen en dat we welwillend zijn om mee te denken, maar dat als hij moeilijk zou blijven doen we zonder overleg door zouden gaan. Uiteindelijk heeft de buurman onder druk van zijn kinderen eieren voor zijn geld gekozen .

[BasvanS]

We zijn inmiddels een paar jaar verder en we hebben ons definitieve plan bij de gemeente. De goedkeuring van het plan word volgende week of de week daarop verwacht.

In 2017 hebben we onze plannen in de ijskast gezet, er was geen noodzaak en we hebben daarom bij de buren aangegeven dat we wellicht in de toekomst wel gingen bouwen en dat ze de komende jaren mooi konden gebruiken om (preventief) bezwaar te maken tegen het bestemmingsplan, dat vanaf 2013 al onherroepelijk is.

Nu in 2021 zijn er wederom mensen in de buurt langs de deur gegaan om handtekeningen te verzamelen. Tegen de schaduw en tegen de waardevermindering van het eigen huis. Nog voor dat het plan defintief is zijn er al 4 zienswijze binnen bij de gemeente

Het laatste wat ik wil is dat dit vertraging oplevert in mijn vergunning, maar de handtekeningen verzamelaars staan niet open voor enige vorm van 'overleg'.

Wat kan ik hier nu het beste mee doen?

[fonsoy]

Te zijner tijd in overleg met de gemeente en hopen dat de bezwaren van tafel geveegd kunnen worden.
Wellicht heb jij ook al minder zon door hun dakopbouw in je tuin. Lijkt me een best sterk argument.

[caspervc]

Nog steeds; als het in het bestemmingsplan mag, is het voor jou een juridisch bouwrecht.
Bezwaren van de buren moeten wel heel substantieel zijn om een gemeente te doen laten besluiten geen vergunning te verlenen die juridisch-planologisch binnen alle kaders valt. Bij het opstellen van die kaders (bestemmingplan) is er namelijk al een afweging gemaakt tussen ontwikkelmogelijkheden en privacy van de omwonenden. Als de bewoners het zo erg vinden hadden ze bij de BP wijziging wakker moeten zijn en planschade moeten claimen. Is het nu te laat voor.

[ Voor 34% gewijzigd door caspervc op 29-01-2021 14:11 ]

[Milo85]

Wat er nu gaat gebeuren is simpel. Ervan uitgaande dat de vergunning verleend gaat worden gaan de 6 weken bezwaartermijn in. Omwonenden gaan bezwaar indienen, zowel jij als de bezwaarmakers worden uitgenodigd bij de bezwarencommissie om je zegje te doen. Bezwarencommissie gaat zich beraden en doet een uitspraak. Als alles volgens het bestemmingsplan toegestaan is en de welstand is akkoord, dan zullen daar geen vreemde zaken uitkomen.

[Wolly]

caspervc schreef op vrijdag 29 januari 2021 @ 14:09:
Nog steeds; als het in het bestemmingsplan mag, is het voor jou een juridisch bouwrecht.
Bezwaren van de buren moeten wel heel substantieel zijn om een gemeente te doen laten besluiten geen vergunning te verlenen die juridisch-planologisch binnen alle kaders valt. Bij het opstellen van die kaders (bestemmingplan) is er namelijk al een afweging gemaakt tussen ontwikkelmogelijkheden en privacy van de omwonenden. Als de bewoners het zo erg vinden hadden ze bij de BP wijziging wakker moeten zijn en planschade moeten claimen. Is het nu te laat voor.

Wat ik mij dan afvraag, wat is substantieel en hoe bepaal je dat? Ik lees zaken als bezonningsonderzoeken die buren dan moeten laten maken en zo'n site schrijft dan het volgende:

Een rechter kan op grond van het burenrecht dwingen om een bouwwerk of een schutting geplaatst op de erfafscheiding aan te passen of in extreme situaties te laten verwijderen. Ook al is dit bouwwerk legaal geplaatst door een vergunning van de gemeente. Dit houdt in dat bij zowel een vergunningsvrij aanvraag als bij een niet vergunningsvrije aanvraag, u toch bezwaar op de bouwvergunning kan indienen.

Dit dient u te doen via de rechtbank en niet via de gemeente. De uitspraak van de rechtbank hangt af van de grote van de hinder, of deze hinder toereikend is aan het gebouwde/ te bouwen bouwwerk en de totaalbeleving.

Dit betekent dat de gemeentelijke eisen en normen dus niet het laatste woord hebben![

Zijn er voorbeelden waarbij de rechter heeft aangegeven dat iets toch niet kon ivm de schaduwwerking?

[BasvanS]

Ben zelf eigenlijk ook wel benieuwd naar praktijkvoorbeelden. Zelf keek ik raar op van de volgende regel op de site van de rijksoverheid:

"U bent het niet eens met een beslissing op een aanvraag van iemand anders. De aanvraag moet ook betrekking hebben op u. Uw buren hebben bijvoorbeeld een omgevingsvergunning voor bouwen gekregen om een uitbouw aan hun huis te maken. U bent tegen die verbouwing omdat deze de zon wegneemt."

die vind je dus HIER

Op de site van het Juridisch Loket staat weer het volgende:

"Intrekken omgevingsvergunning
De gemeente kan de omgevingsvergunning alleen intrekken als er een gegronde reden is. Bijvoorbeeld als het bouwwerk:

niet in het bestemmingplan van de gemeente past
niet voldoet aan bouwtechnische eisen van het landelijke Bouwbesluit
niet voldoet aan de gemeentelijke bouwverordening
niet voldoet aan de welstandseisen van uw gemeente"

[ Voor 31% gewijzigd door BasvanS op 29-01-2021 19:34 ]

[caspervc]

Ja dit is dus relevant

quote: https://www.jurable.nl/bl...waar-verminderde-privacy/

Bezwaar
Als vervolgens bezwaar wordt gemaakt tegen de verleende vergunning, is wederom van belang hoe de vergunning verleend is. Een gemeente is namelijk verplicht om een vergunning te verlenen als het voldoet aan de volgende vier eisen:

• Het plan past binnen het bestemmingsplan;
• Het plan voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit;
• Het plan voldoet aan de eisen uit de bouwverordening, en;
• Het plan is niet in strijd met de welstandseisen.

Een vermindering van uw privacy valt onder het zogeheten burenrecht. Dit is een civielrechtelijke kwestie, en wordt dus niet meegewogen als een bouwplan binnen het bestemmingsplan past. Bij een vergunning die op grond van het bestemmingsplan verleend is, heeft het dan ook geen zin om dit als bezwaar aan te voeren. In dat geval heeft het de meeste kans om te betwisten dat aan de vier voorwaarden voor een vergunning is voldaan.

Een gemeente is verplicht een bouwvergunning af te geven als je aan de vier bovenstaande eisen voldoet. Vermindering van privacy danwel bezonning is dus een burenrecht kwestie, en wordt niet meegewogen indien je aan de vier bullits hierboven voldoet. Binnen bestemmingsplan, bouwbesluit, bouwverordening, welstand heb je zelf in de hand. Je buren moeten het dus civielrechtelijk laten worden...

Even ter interesse: heb je in de dm een streetview link? Ik ben stedenbouwkundige en wil wel even met je meekijken.

[BasvanS]

caspervc schreef op vrijdag 29 januari 2021 @ 22:54:
Ja dit is dus relevant


[...]


Een gemeente is verplicht een bouwvergunning af te geven als je aan de vier bovenstaande eisen voldoet. Vermindering van privacy danwel bezonning is dus een burenrecht kwestie, en wordt niet meegewogen indien je aan de vier bullits hierboven voldoet. Binnen bestemmingsplan, bouwbesluit, bouwverordening, welstand heb je zelf in de hand. Je buren moeten het dus civielrechtelijk laten worden...

Even ter interesse: heb je in de dm een streetview link? Ik ben stedenbouwkundige en wil wel even met je meekijken.

Je wil niet weten hoe groot de opluchting is nu ik dit lees Heb je even een DM gestuurd!

[caspervc]

Ik heb even gekeken naar het bestemmingsplan.
Even voorop, ik ben geen jurist, dus dit is mijn interpretatie.

In mijn interpretatie mag je 3 volledige bouwlagen bouwen. Er zit zover ik weet geen restrictie op bepaalde vormen enzo, of afstand vanaf de gevel. Misschien dat dit via de welstand geregeld is.

Volgens het bestemmingsplan mag je opbouw dus, en had je zelfs niet terug hoeven liggen, immers je gehele bestemmingsvlak van je huis heeft een maximale bouwhoogte van 10 meter. Bezwaarmakers hebben m.i. geen poot om op te staan, indien jij aan het rijtje van 4 hierboven voldoet.

Mocht het tot een bezwaar danwel civiele zaak komen, kan jij altijd een argumentatie opbouwen dat er
1) meer mag (zo lijkt het, checken!) maar vanuit redelijkheid richting de buren er zelf voor hebt gekozen 2m terug te liggen, waardoor privacy en bezonningsoverlast worden geminimaliseerd en alleen in het laagseizoen (als de zon dan uberhaupt schijnt) aanwezig is.
2) jij ook schaduwoverlast en afname van privacy ervaart van soortgelijke dakopbouwen aan met name de zuidzijde
3) de impact van dakopbouwen op de omgeving bij het vaststellen van het bestemmingsplan in het kader van een goede ruimtelijke ordening is afgewogen en door de gemeenteraad akkoord is bevonden. Dit was het moment voor inspraak, zienswijzen, planschade etc. Nu is het te laat.

Over die handtekeningenactie zou ik me niet zo’n zorgen maken (behalve natuurlijk de relatie met je buren en hun achterbakse gedrag). Afpeld zijn er 2 woningen die in de winter extra schaduw krijgen (heb je goed inzichtelijk) en in totaal 4 die beroep zouden kunnen maken op privacy, wat natuulijk erg arbitrair is. Ik neem aan dat het slaapkamers worden. Dan zit je daar natuurlijk niet de hele dag de tuinen in te koekeloeren ;-)
De rest kan je wegstrepen. Die zijn bang voor een precedent, dat allang is geschapen doordat het in het bestemmingsplan mogelijk is.

Overigens, zomaar schrappen van de derde verdieping in een nieuw bestemmingsplan kan niet zomaar. Daarmee wordt jou een bouwrecht afgenomen en is er daadwerkelijk sprake van waardevermindering en planschade die je kan claimen.

[BasvanS]

Dankjewel @caspervc!

Helder verhaal, kleine aanpassing in de opbouw is wel dat de Gemeente heeft geadviseerd meer ramen in de zijgevel te zetten en en gebruik te maken van de borstwering om meer samenhang te creeren met de rest van de wijk (welstand).

Ik heb mijn zienswijze met de buurt gedeeld. We zullen zien wat het oplevert!

[Wolly]

caspervc schreef op vrijdag 29 januari 2021 @ 22:54:
Ja dit is dus relevant


[...]


Een gemeente is verplicht een bouwvergunning af te geven als je aan de vier bovenstaande eisen voldoet. Vermindering van privacy danwel bezonning is dus een burenrecht kwestie, en wordt niet meegewogen indien je aan de vier bullits hierboven voldoet. Binnen bestemmingsplan, bouwbesluit, bouwverordening, welstand heb je zelf in de hand. Je buren moeten het dus civielrechtelijk laten worden...

Even ter interesse: heb je in de dm een streetview link? Ik ben stedenbouwkundige en wil wel even met je meekijken.

Dus de gemeente kan de omgevingsvergunning verlenen, als bob de bouwer ga je vervolgens aan de slag met de bouw en dan kan je buurman een civiele zaak aanspannen?

Tot wanneer is zo'n civiele zaak mogelijk, het lijkt mij erg vervelend als je opbouw er al staat of bijna af is en de buurman gaat op kosten van zijn rechtsbijstand proberen verhaal te halen. Daarnaast moet je dan zelf ook een advocaat inhuren dus het kan een duur grapje worden.

[caspervc]

@Wolly ja, dan kom je in principe terecht bij het burenrecht (privaat recht), al dien je daar wel heel zwaarwegende argumenten te hebben om bouw te blokkeren / tegen te houden. Argumenten die in principe al zijn aangehaald in het kader van de ruimtelijke ordening (publieksrecht) zullen snel van tafel worden geveegd.

[BasvanS]

De gemeente is inmiddels zo ver dat ze 'positief' zijn over het afgeven van de omgevingsvergunning. Ze wachten alleen nog op de Jurist om de zienswijzen te beoordelen. Met daarbij de mededeling: "Dat kan nog wel even duren". Heb geen idee wat er in de zienswijze staat en wie hem heeft ingediend. Sterker nog, dat mag ik van de gemeente ook niet weten... Lekker makkelijk verdedigen dan

Wat ik eigenlijk niet snap is dat er überhaupt zienswijze geaccepteerd worden. Het is toch een reguliere aanvraag omgevings vergunning? Daar kun je toch alleen bezwaar maken tegen het besluit? @caspervc ?

[ Voor 21% gewijzigd door BasvanS op 10-02-2021 16:38 ]