Nederlandse hypotheek met Duits salaris

[Pubbert]

Mijn vrouw en ik willen op korte termijn een huis gaan kopen, een afspraak met de een hypotheekadviseur is al gemaakt (in november) maar ik was eens benieuwd of mensen ervaringen hebben met onze situatie, zodat we ons alvast wat voor kunnen bereiden.

Ik zelf werk in Nederland, maar mijn vrouw werkt in Duitsland (ze is wel gewoon Nederlandse) We wonen nu ook gewoon in Nederland, en we willen hier een huis gaan kopen (nu nog gehuurd)

Hoe rekenen de hypotheek verstrekkers met een Duits salaris? (Ik neem dan dit überhaupt wel kan) Rekenen ze dan ook gewoon bruto jaarsalaris? Of komt dit in box 3? En wat betekend dit dan voor je Loan to Value?

(Aangezien ik genoeg verdien, en we samen fiscale partners zijn, kan de hypotheekrenteaftrek wel via mij, mijn vrouwheeft daar zelf geen recht op zover ik lees.)

Ik ben eens benieuwd of hier mensen ervaring mee hebben, zodat we al iets voorbereid zo'n gesprek aan gaan.
(op internet lees ik verder niet veel over namelijk (wel andersom, in Nederland wonen en Duitse hypotheek, 2e woning in buitenland, expats die NL hypotheek willen, etc, etc, maar dat is op ons niet van toepassing))

[Wallie]

Leuke vraag... niet dat ik je heel veel verder kan helpen, maar ik vermoed dat dit per aanbieder zal verschillen hoe ze tegen een Duits salaris aankijken.
Zat zelf toen ik vorig jaar met mijn vriendin een hypotheek wilde, met de situatie dat ik van baan ging wisselen tijdens de aanvraag (wel van vast contract naar vast contract). Die tussentijds proeftijd zorgde dat bij ING alle deuren dicht gingen (mijn inkomen zou op 0euro komen te staan). Volgens de adviseur daar kon dat echt nergens, bij geen enkele bank.
Toen naar de Hypotheker gegaan en die hebben het bij Argenta geregeld, die hadden er geen probleem mee en deden mijn salaris op basis van historisch inkomen van de laatste drie jaar.

Oftewel... laat je bij een afwijzend antwoord bij bank A, niet uit het veld slaan.

[TheBrut3]

Bruto salaris uit Duitsland mag je meerekenen als je samen de hypotheek aan gaat.
Bij de berekening van de maximale hypotheek wordt normaal de hypotheekrenteaftrek ook meegenomen. Omdat jouw vrouw daar geen recht op heeft zal het maximale bedrag waarschijnlijk lager uitvallen dan verwacht, dus in plaats van 4x bruto misschien 3x bruto jaarsalaris.

Het maximaal te lenen bedrag blijft wel 101% van de aanschafwaarde.

Maar vragen bij een adviseur kan nooit kwaad, eerste gesprek is vaak gratis.

[Nicklazzz]

Dit mag niets uitmaken, ik heb veel vrienden die in BE werken en een huis gekocht hebben in NL.

[Metalfreak]

Dat zou gewoon moeten kunnen. Mijn vriendin werkt ook in Duitsland en ik in Nederland, maar we hebben het huis gekocht toen ze nog gewoon in Nederland werkte. Wat betreft de hypotheekrenteaftrek heb je inderdaad gelijk, dat moet dan allemaal via jou gaan lopen. Omdat je fiscaal partner bent en jij nog gewoon een Nederlands inkomen hebt, mag je wel gewoon de maximale hypotheekrenteaftrek gebruiken. (dus niet zoals TheBrut3 hierboven zegt) Aangezien er allerlei verdragen bestaan binnen de Europese Unie ga ik er wel even vanuit dat je het bruto salaris kunt gebruiken.

Let er wel op dat je je niet te rijk rekent in dat geval. Het brutosalaris van mijn vriendin is bijvoorbeeld een stuk hoger omdat ze daarbij ook het gedeelte vanuit de werkgever voor de Krankenkasse (ziektekostenverzekering) krijgt uitgekeerd, dat ze vervolgens samen met haar deel zelf moet betalen aan die Krankenkasse.

[alki]

Dit word ellende bij Nederlandse banken, hun systeem is hier niet voor ingericht.
Ik heb dit ook gehad met buitenlands salaris. Ze pakken je netto salaris wat veel lager is en dus stuk minder krijgt. Na een hoop gedonder bij de Rabobank heb ik NHG ingeschakeld die gaven goedkeuring voor mijn salaris op basis van t netto bedrag..
Mijn tip ga naar een Duitse of Belgische bank, voor een huis in NL maakt dat niks uit.

[Pubbert]

alki schreef op woensdag 18 oktober 2017 @ 11:13:
Dit word ellende bij Nederlandse banken, hun systeem is hier niet voor ingericht.
Ik heb dit ook gehad met buitenlands salaris. Ze pakken je netto salaris wat veel lager is en dus stuk minder krijgt. Na een hoop gedonder bij de Rabobank heb ik NHG ingeschakeld die gaven goedkeuring voor mijn salaris op basis van t netto bedrag..
Mijn tip ga naar een Duitse of Belgische bank, voor een huis in NL maakt dat niks uit.

Duitse banken geven max 75% van de woning waarde, zoveel heb ik nog niet gespaard helaas

[alki]

Pubbert schreef op woensdag 18 oktober 2017 @ 11:19:
[...]


Duitse banken geven max 75% van de woning waarde, zoveel heb ik nog niet gespaard helaas

Hier in de grensregio (limburg) zijn een aantal goede adviseurs die duitse hypotheken verkopen, die 75% regel kan omzeild worden.

[RM-rf]

alki schreef op woensdag 18 oktober 2017 @ 11:23:
[...]

Hier in de grensregio (limburg) zijn een aantal goede adviseurs die duitse hypotheken verkopen, die 75% regel kan omzeild worden.

die regeling wordt niet omzeild maar geld niet als een maximale grens op de wijze dat bv nederlanders ze kennen, die inderdaad hooguit tot een bepaald mximum mogen lenen (en als ze meer zouden lenen dan geen HRA zouden mogen ontvangen)

Aangezien er in duitsland geen HRA bestaat heeft dat dus weinig meerwaarde en het is geen enkele probleem om bovenop een bestaande hypotheek erbij te lenen...

Hypotheken zelf vallen onder het Hypothekenbankgesetz, welke ook een maximale dekking gebaseerd op de Verkeerswaarde van een woning regelt , en ook bepaalde garanties en extra regels oplegt die veelal erg in het voordeel van banken zijn en hen een grote zekerheid bieden..


Effectief betekent dat dat een 'officiele' hypotheek pas tot 75% van de verkeerswaarde van een woning gaat en dus dit leenbedrag bij een hypotheek zo goed als zeker is voor de bank...

Er is echter geen enkele verbodsregel voor banken om daarbovenop mensen meer te lenen...
wel stijgt hierbij het risico, uiteindelijk is die 75%-norm wel degelijk voor de banken een zekere zekerheid (ook omdat de banken die 75% van de verkeerswaarde van een woning in hun boeken als 'bezit' mogen opnemen...

maar als een bank bv voorheen weet dat bij het afsluiten van een hypotheek dat bedrag binnen 10 jaar gehaald wordt (bij 2% rente is dat ook bij een normale 30jaars-annuitaire hypotheek na 10 jaar het geval).


Het is wel zo dat in duitsland het snel duurder wordt boven de 60% of 75% van de verkeerswaarde van de woning te lenen; bv op een MW van 60% kun je nu ongeveer 1% rente best eenvoudig lenen ...

Het is heel gewoon een hypotheek op te bouwen uit verschillende leendelen, bv te begnnen met een extreem gunstige, maar ook beperkte KfW-lening (tot maximaal 50.000 euro tegen nu rond de 0,7% rente)
en hierop andere producten toe te voegen.


Mijn ervaring (ik woon in duitsland, werk in een ander land, en heb een duitse hypotheek, overigens oorspronkeljk afgesloten voor 100% van de koopwaarde) is dat duitse hypotheken eerder veel goedkoper en gunstiger zijn; Hooguit heeft het nederlandse stelsel (nog) een redelijk groot voordeel als men HRA kan gebruiken en redelijk veel belasting kan terugkrijgen op betaalde rente (wat dus enkel kan met nederlandse hypotheekaanbieders)

[waal70]

Ik zou een goeie hypotheekadviseur (geen 'dozenschuiver') zoeken en mezelf voorbereiden door de grote banken alvast eens te bellen.
Een hypotheek op buitenlands salaris kan gewoon (denk eens aan expats), zeker als dat salaris in EUR is. Maar, er kunnen aanvullende voorwaarden worden gesteld (bijvoorbeeld belastingplichtig zijn in NL, of dat het geld op een NL rekening wordt gestort). En dat verschilt per aanbieder.
Sowieso zul je op het stapeltje "specials" terechtkomen, al was het alleen maar voor de beoordeling. Daarom lijkt mij een adviseur met een standaard softwarepakket die de laagste rente zoekt niet zo handig, maar liever een kantoor dat veel met expats werkt, bijvoorbeeld. Daarnaast kun je door zelf te bellen ook al wat beter beslagen ten ijs komen.

Verdien je ook genoeg om op jouw salaris de hypotheek te kunnen krijgen? Dan is het sowieso een academische exercitie: je kunt dan de hypotheek op twee namen zetten, terwijl voor de hoogte alleen jouw inkomen wordt getoetst.

[Mr.Conroe]

Kort en krachtig: ja, het gaat en het is niet heel moeilijk. Ik ben al jaren werkzaam in Duitsland en heb afgelopen maand een huis in NL gekocht met een hypotheek bij een NL bank. PM me rustig als je een paar adviezen wilt, ik heb het allemaal al een keer uitgezocht.

[wibra]

Een duitse bank gaat trouwens veel moeilijker worden. Die kunnen namelijk niet of moeilijk beslag leggen op je huis in geval van wanbetalingen. Althans, dat was de reden dat ik destijds geen belgische hypotheek(met Belgisch salaris) kon krijgen op een appartement in Slovakije.

[Timmetjuh]

Pubbert schreef op woensdag 18 oktober 2017 @ 11:19:
[...]


Duitse banken geven max 75% van de woning waarde, zoveel heb ik nog niet gespaard helaas

Als je besluit om voor een hypotheek bij een Duitse bank te gaan, lees je dan wel even in over de Vorfälligkeitsentschädigung. Kort samengevat is dit een onkostenvergoeding waar een bank recht op heeft als jij je hypotheek vroegtijdig wilt aflossen, anders dan in Nederland ook bij verkoop van je huis. Aan deze onkostenvergoeding zit geen enkele wettelijke grens, behalve dat het bedrag te rechtvaardigen moeten zijn door de bank. Om de 10 jaar krijg je een half jaar de tijd om je hypotheek boetevrij af te lossen.
Ik heb er zelf ervaring mee, de bedragen kunnen torenhoog zijn (in mijn geval meer dan 50k).