Huis gekocht: dak blijft lekken

[Groever]

Veel details, voor tl;dr zie beneden

Mijn vriendin en ik hebben vorig jaar een prima onderhouden appartement met twee verdiepingen uit de jaren '30 gekocht. Hiervan is enkele jaren geleden de gehele dakbedekking vervangen en geïsoleerd door bedrijf A., die tevens alle kozijnen aan de achterkant van de woning hebben vervangen.

De woning heeft een grote slaapkamer voor, en twee kleine slaapkamers achter (1 en 2). Toen wij het huis kochten, was het door A. geplaatste kozijn in kamer 1 al afgeschreven omdat er vocht was binnengedrongen. Voor de overdracht is dat kozijn vervangen. Daarnaast waren er sporen van lekkage aan het dak in diezelfde kamer, ook dit zou hersteld worden voor de overdracht en inderdaad heeft A. een strook dakbedekking vervangen over de hele lengte van het huis. Ook waren er sporen van lekkage in kamer 2, ook die lekkage zou al hersteld zijn.

Sinds wij het huis hebben, blijven er continu kleine lekkages ontstaan. Het vorig jaar vervangen kozijn lekte bij een flinke hoosbui aan de binnenkant. Dat zou volgens de monteur van A. door het voegwerk komen, waarop de ruimte tussen het kozijn en het metselwerk is dichtgekit met transparante kit. Het lijkt mij dat het installatiebedrijf ook een verantwoordelijkheid heeft om te kijken of een kozijn dat zij plaatsen in die situatie wel waterdicht is? Het kozijn in Kamer 1 heeft nu al op verschillende plekken last van loslatende verf en het slot in de deur is al aan het roesten, waardoor dit minder goed sluit en er een bruin druppelspoor zichtbaar is vanuit het slot.

Ook hebben we al twee keer lekkage gehad aan het dak bij kamer 1, waar dus vorig jaar nog de dakbedekking vervangen is. Op de overloop is een lichtkoepel, ook door A geplaatst, waar eind 2015 ook al een stuk dakbedekking is vervangen, voordat dus in 2016 de grote strook is vervangen. Toen heeft de monteur wat vuil van het dak gehaald, waarna we maar moesten afwachten of het daardoor zou komen. Dat bleek al snel niet het geval toen ik een grote bruine plek in het plafond in kamer 1 zag. Eerst zag ik een vochtplek, vervolgens bleek de plafondlamp in die kamer vol te staan met water . Toen is er een rooster in de schoorsteen dichtgekit en sindsdien lijkt er geen vocht bijgekomen, maar ik zit wel met een grote vochtplek en ik durf de lamp eigenlijk niet te gebruiken.

Nu zie ik vanochtend dat in kamer 2, waar een paar jaar geleden al een reparatie geweest is, ook weer een nieuw donkerbruin vlekje ontstaan is. Nu vind ik het erg lastig om te bepalen wat ik moet doen. De communicatie met A. verloopt steeds moeizaam, het begint er telkens mee dat ik binnen een bepaalde tijd zal worden teruggebeld wat nooit gebeurt, en als er dan een keer iemand langskomt wordt er telkens iets kleins geprobeerd terwijl in de tussentijd de problemen zich opstapelen

De situatie is lastiger omdat A. zegt dat de lekkage aan de kant van kamer 1 ook bij de buren vandaan kan komen, die een oud dak hebben waar lang water op blijft staan, terwijl de afwatering van mijn dak goed is. Daarnaast is het werk dat voor de overdracht nog gedaan is (het kozijn in kamer 1, het vervangen van een strook dakbedekking) door de vorige eigenaar mondeling geregeld. Daarom heb ik geen inzicht in de precieze afspraken die er gemaakt zijn. Ik heb zelf nooit een overeenkomst gesloten met dit bedrijf. Aan de andere kant heeft A. al de schuld voor eerdere lekkages op zich genomen door van alles te vervangen.

Ik zie eigenlijk vier opties:

1) Bedrijf A. weer bellen, ze op de hoogte stellen van de nieuwe lekkage en kijken wat er dan gebeurt.
2) Bedrijf A. bellen of aanschrijven, om alle gebreken op te noemen en te eisen dat ze die oplossen. Deze optie is lastig omdat ik zelf niet weet hoe het eruit ziet op het dak, wat de oorzaak is van de lekkages en in welke mate ik die op het bordje van A. kan leggen.
3) Een ander bedrijf benaderen om het dak en de kozijnen te inspecteren. Misschien kunnen zij iets zeggen over de staat daarvan, en wat ik van A. kan eisen om de situatie op te lossen.
4) Door een ander bedrijf het dak laten repareren op mijn kosten, zodat ik geen gezeur meer heb met A. Dat lijkt mij het paard achter de wagen spannen.

(tl;dr:) Huis gekocht, waarin dak en kozijnen achterkant in de laatste 10 jaar zijn vervangen door bedrijf A. Toen ik het kocht waren er lekkages, die opgelost zijn door een kozijn en een stuk dakbedekking te vervangen. Nu, een jaar later, zijn er op dezelfde plaatsen weer lekkages. Communicatie met A. verloopt moeizaam en de oplossingen zijn steeds ad hoc, waarna er ergens anders een nieuw probleem ontstaat. Nu een keuze maken uit de 4 opties hierboven.

Ik ben benieuwd of er (ervarings)deskundigen zijn die hier iets over kunnen zeggen. Alle hulp is welkom!

Edit: het appartement valt onder een VvE die bestaat uit vijf appartementen (twee beneden, drie boven) en drie garages, in een groter gebouw. Het is dus eigenlijk arbitrair welke huizen er onder mijn VvE vallen. Het dak van mijn buren aan de kant van Slaapkamer 1, waarvan de afwatering niet goed zou zijn, valt niet onder onze VvE. De VvE heeft geen onderhoudsplan of reserves, er wordt alleen maandelijks wat betaald voor de opstalverzekering en er staat een paar honderd euro op de rekening.

[ Voor 4% gewijzigd door Groever op 09-10-2017 11:49 ]

[TheJason]

Ik lees dat het een appartement is. Hoe is het geregeld met de VVE?

[Rukapul]

Ander bedrijf laten komen. Die laat je een overzicht maken van alle gebreken, indien mogelijk oorzaken (bv niet goed hersteld), en bijbehorend herstel. Je vraagt dit bedrijf ook dit even op te schrijven. Dit kost je de kop niet, maar is ook niet per se goedkoop aangezien je voor bijvoorbeeld een camerainspectie extra betaalt.

Afhankelijk van de uitkomst laat je het zelf uitvoeren of geef je A. een laatste kans. Indien op dat laatste een negatieve uitkomst heeft dan laat je het alsnog zelf uitvoeren en start je een procedure om de kosten te verhalen. Dat laatste uiteraard alleen als er een rechtsgrond voor aanwezig is.

Vocht- en lekkageproblemen zijn vaak lastig.

Ik mis hier trouwens de rol van de verkoper. Ben je akkoord gegaan met overdracht van garantie als oplossing?

[ Voor 7% gewijzigd door Rukapul op 09-10-2017 10:55 ]

[nare man]

Even terzijde: in een appartementencomplex zijn de buitenmuren en het dak en alle openingen/kozijnen daarin over het algemeen gemeenschappelijk. Dat betekent dat de VVE de partij is die het onderhoud moet oppakken, niet de individuele appartementseigenaar.

Wij hebben in onze VVE destijds een bouwkundig expert in de arm genomen, die namens de VVE 'meekijkt' bij elke opdracht die een aannemer aan het gebouw uitvoert, en die achteraf ook een proces-verbaal opmaakt van de oplevering. Dan heb je ook druk op aannemers, want die gaan er (te) vaak vanuit dat een VVE toch niet zo kritisch is (want veel verkoop van eigenaars en geen deskundigheid). Ik zou zoiets in jouw VVE inbrengen en ook een andere aannemer zoeken.

Lekkage in vooroorlogse panden is trouwens een bitch, dus het is vrijwel altijd wel rendabel om een goede nulmeting/opname te laten maken door een derde partij en vervolgens gestructureerd te gaan bekijken wat er aan de hand is. Als ik jouw (lange) post lees, dan klinkt het mij in de oren 'ad hoc' (beter gezegd lapwerp), iets dat maar al te vaak gebeurt in VVE's omdat eigenlijk niemand de verantwoordelijkheid wil dragen voor het gebouw als geheel, niemand ooit tijd heeft etc.

tl;dr: nieuwe aannemer/bouwkundige in de arm nemen, nulmeting/inventarisatie en gestructureerd aanpakken. En leg een MJOP/onderhoudsgeschiedenis/logboek aan voor het gebouw.

[ Voor 15% gewijzigd door nare man op 09-10-2017 11:06 ]

[Breezers]

Een platdak kan je op veel verschillende manieren maken en elke variant heeft bepaalde eigenschappen en potentiële problemen (zeker als het een ouder pand betreft die in de loop van de jaren is gerenoveerd, gerepareerd, geïsoleerd etc)

Zonder de bouwtechnische details te weten kan je hier ook niet echt veel zinnige dingen over zeggen. De informatie die je geeft dat je kozijnen lekken of dat er bruine plekken op het plafond zijn, geven alleen het gevolg van de lekkage weer maar niet de oorzaak (water zakt naar het laagste punt)

Zie voorbeelden dakranden : https://berkela.home.xs4a...ken%20plat%20details.html

Het beste is om een bouwkundig rapport te laten opstellen door een onafhankelijk bedrijf en vanaf dat punt de juiste methode te kiezen om dit permanent op te lossen.

[Groever]

Rukapul schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 10:53:
Ik mis hier trouwens de rol van de verkoper. Ben je akkoord gegaan met overdracht van garantie als oplossing?

Hier is niet zoveel aandacht aan besteed bij de verkoop. De afspraak was dat er problemen waren bij de bouwkundige keuring en de inspectie voor de overdracht, maar dat die opgelost zouden zijn bij de overdracht. In eerste instantie leek dat ook zo te zijn. Met de koop van het huis heb ik automatisch alle garanties overgenomen die daarbij horen.

Verder valt het appartement onder een VvE, die bestaat uit vijf appartementen (twee beneden, drie boven) en drie garages, in een groter gebouw. Het is dus eigenlijk arbitrair welke huizen er onder mijn VvE vallen. Het dak van mijn buren aan de kant van Slaapkamer 1, waarvan de afwatering niet goed zou zijn, valt niet onder onze VvE. De VvE heeft geen onderhoudsplan of reserves, er wordt alleen maandelijks wat betaald voor de opstalverzekering en er staat een paar honderd euro op de rekening. Er is nog nooit onderhoud geweest waar de hele VvE voor betaald heeft. Eerder werk aan het dak is telkens verdeeld onder de mensen die onder dat deel van het dak wonen. Geen ideale situatie dus.

De reacties versterken mijn idee dat het nuttig is om een onafhankelijke partij hiernaar te laten kijken. Ik zal kijken of ik daar een goede partij voor kan vinden.

Breezers schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 11:07:
Een platdak kan je op veel verschillende manieren maken en elke variant heeft bepaalde eigenschappen en potentiële problemen (zeker als het een ouder pand betreft die in de loop van de jaren is gerenoveerd, gerepareerd, geïsoleerd etc)

Zonder de bouwtechnische details te weten kan je hier ook niet echt veel zinnige dingen over zeggen. De informatie die je geeft dat je kozijnen lekken of dat er bruine plekken op het plafond zijn, geven alleen het gevolg van de lekkage weer maar niet de oorzaak (water zakt naar het laagste punt)

Daar heb je zeker gelijk in, maar ik weet niets anders over het dak dan dat het bitumen dakbedekking is met dakisolatie daaronder, dus ik begrijp dat er over de oorzaak van de lekkages nu weinig te zeggen is.

[Sport_Life]

Is er een splitsingsakte?

[ Voor 86% gewijzigd door Sport_Life op 09-10-2017 20:30 ]

[bangkirai]

Hoe kan het, dat maar een gedeelte van het gebouw tot vve behoord? Dat klopt toch niet. Het gehele gebouw hoort toch altijd onderdeel van vve te zijn?

[RvH photo]

Het klinkt ook deels als een verborgen gebrek.

[nare man]

Het gebrek is niet verborgen, want vóór de overdracht was al bekend dat bedrijf A het hele dak had vervangen, dat een door A geplaatst nieuw kozijn al weer afgeschreven was door vochtproblemen en dat er ook al weer sporen van lekkage aan het dak waren. Zie de tweede alinea van de openingspost.

Als ik het goed begrijp, is er een bouwkundige inspectie geweest waaruit problemen naar voren kwamen en is naar aanleiding daarvan de afspraak gemaakt dat de gebreken vóór overdracht verholpen zouden zijn. Dat blijkt nu toch niet zo te zijn. Dan zou je eigenlijk de verkopers gewoon moeten aanspreken (alleen niet op basis van 'verborgen gebreken' maar gewoon tot nakoming van een overeenkomst).

[TLer]

Maar wat kunnen de verkopers hieraan doen dan? Zij hebben de gebreken laten herstellen door een bedrijf en mogen er toch vanuit gaan dat deze goed werk levert? Dit is wat zijn afgesproken hebben, niet meer en niet minder. Dat het niet goed gedaan is, dat is niet hun fout.

Volgens mij is er maar 1 partij om aan te schrijven, en dat is de aannemer. Die heeft zijn opdracht niet goed of op zijn minst niet volledig uitgevoerd. De verkopers treffen hierbij geen blaam, tenzij het een beun is die ze zwart hebben betaald?

Beste is inderdaad een derde onafhanklijke partij het probleem te laten onderzoeken en daarvan een uitgebreide rapportage en prijsopgave te laten doen. Daar zullen kosten aan verbonden zijn.

Met dat rapport ga je naar je huidige aannemer en stelt hem in gebreke. Daarbij geef je hem nog een maal de mogelijkheid alle problemen na tevredenheid op te lossen. Zijn werk laat je uiteraard weer keuren. Als het dan goed is, dan top. Anders geef je de opdracht aan een andere partij en moet je de weg van je schade gaan verhalen in.

Heb je een rechtsbijstandverzekering? Als dat zo is, dan is dit het juiste moment om ze eens een belletje te doen.

[Groever]

bangkirai schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 23:27:
Hoe kan het, dat maar een gedeelte van het gebouw tot vve behoord? Dat klopt toch niet. Het gehele gebouw hoort toch altijd onderdeel van vve te zijn?

Onze VvE beslaat een deel van een rijtje appartementen met boven- en benedenwoningen en garages. De hele VvE was oorspronkelijk een beleggingsobject waarin één eigenaar alles verhuurde. Deze heeft vervolgens het eigendom gesplitst, waarbij de VvE is ontstaan. We hadden dus net zo goed met de buren aan de andere kant in een VvE kunnen zitten, of maar met twee appartementen. Een vervelende situatie die zich in alle soortgelijke huizenblokken in deze plaats voordoet.

nare man schreef op dinsdag 10 oktober 2017 @ 09:18:
Als ik het goed begrijp, is er een bouwkundige inspectie geweest waaruit problemen naar voren kwamen en is naar aanleiding daarvan de afspraak gemaakt dat de gebreken vóór overdracht verholpen zouden zijn. Dat blijkt nu toch niet zo te zijn. Dan zou je eigenlijk de verkopers gewoon moeten aanspreken (alleen niet op basis van 'verborgen gebreken' maar gewoon tot nakoming van een overeenkomst).

Ik begrijp je reactie, maar ik ben het met TLer eens dat de verkoper niet fout zit. De verkoper heeft de problemen laten oplossen door de aannemer voor de overdracht (voor zover wij en de verkoper wisten), dat er dan nu weer problemen ontstaan is nu een zaak tussen mij en de aannemer, omdat wij de garanties hebben overgenomen. De verkoper zou m.i. alleen iets verkeerd gedaan hebben als hij had kunnen weten dat de aannemer de problemen niet goed zou oplossen, maar de aannemer staat hier goed bekend en wordt door verschillende mensen in de VvE ook gebruikt.

TLer schreef op dinsdag 10 oktober 2017 @ 09:30:
Beste is inderdaad een derde onafhanklijke partij het probleem te laten onderzoeken en daarvan een uitgebreide rapportage en prijsopgave te laten doen. Daar zullen kosten aan verbonden zijn.

Met dat rapport ga je naar je huidige aannemer en stelt hem in gebreke. Daarbij geef je hem nog een maal de mogelijkheid alle problemen na tevredenheid op te lossen. Zijn werk laat je uiteraard weer keuren. Als het dan goed is, dan top. Anders geef je de opdracht aan een andere partij en moet je de weg van je schade gaan verhalen in.

Heb je een rechtsbijstandverzekering? Als dat zo is, dan is dit het juiste moment om ze eens een belletje te doen.

Dat is gezien de reacties inderdaad wat ik ga doen, er komt volgende week een ander bedrijf waar ik een goede ervaring mee heb om het dak te inspecteren. Ik hoop dat dat een goede rapportage oplevert waarmee ik duidelijk kan stellen welke problemen er zijn, in hoeverre die aan A. zijn toe te rekenen, en wat zij moeten doen om de problemen op te lossen. Ik heb inderdaad een rechtsbijstandverzekering, maar het lijkt mij dat wij in dit verhaal alleen belanghebbende zijn, omdat het dak onder de VvE valt. Dan betaalt de rechtsbijstandverzekering alleen een percentage van de kosten, ik neem aan ons aandeel in de VvE dat rond de 15% ligt, maar dat zal ik zeker navragen als dat nodig lijkt.

[O085105116N]

Dak nageïsoleerd lees ik. Is het geen vocht/condens probleem?

[Dennis]

Groever schreef op dinsdag 10 oktober 2017 @ 10:47:
Ik begrijp je reactie, maar ik ben het met TLer eens dat de verkoper niet fout zit. De verkoper heeft de problemen laten oplossen door de aannemer voor de overdracht (voor zover wij en de verkoper wisten), dat er dan nu weer problemen ontstaan is nu een zaak tussen mij en de aannemer, omdat wij de garanties hebben overgenomen. De verkoper zou m.i. alleen iets verkeerd gedaan hebben als hij had kunnen weten dat de aannemer de problemen niet goed zou oplossen, maar de aannemer staat hier goed bekend en wordt door verschillende mensen in de VvE ook gebruikt.

Het kan allebei, maar feit blijft dat verkoper zijn afspraken van het degelijk oplossen niet is nagekomen. Dus ik zou alsnog kijken of je verkoper hierop kunt aanspreken. En dan kan die weer de aannemer inschakelen.

Maar gelet dat je afgelopen jaar aannemer al een hoop op eigen initiatief hebt laten doen heeft deze route wel wat lastiger gemaakt. De optie om een bedrijf in te schakelen voor een "second opinion" lijkt dan toch het beste.

[Groever]

Inmiddels heb ik door een ander bedrijf het dak laten inspecteren, en het resultaat daarvan was zeker verhelderend. Het blijkt dat twee schoorstenen aan weerskanten niet waterdicht zijn en dat het voegwerk en lood rondom vervangen moet worden, en dat de rand rondom 'mijn' dakbedekking aan vervanging toe is en ook niet goed waterdicht is. Grappig dat er constant mensen van het eerste bedrijf op het dak geweest zijn, maar dat hen dit blijkbaar niet is opgevallen. Mogelijk zou ik het laatste nog bij de oorspronkelijke aannemer onder garantie kunnen laten vervangen, maar dat wordt dan een welles-nieteskwestie en ik heb besloten om dit nieuwe bedrijf de reparaties uit te laten voeren. Nu moet ik er nog uit zien te komen met de andere leden van mijn VvE, dat is weer een nieuwe uitdaging.

[Otherside]

Schoorstenen zijn vaak pijnpunten inderdaad. Omdat ze geen beeldbepalende kwaliteiten hadden hebben wij ze verwijderd en gaan ze vervangen voor 'gewone' dakdoorvoeren, omdat we geen houtstook meer doen. Maar dat kan dus niet in elke situatie, zeker niet in een appartementencomplex.