Welk scenario als familielid waarvan ik huur overlijdt?

[ErikRo]

Dit is al iets waar ik een tijd tegenaan hik maar ik krijg het maar niet scherp. Misschien dat jullie hierin kunnen helpen.

Situatie mijn vader heeft één oud pand uit twee delen waar hij in woont (Amsterdam). Onderste verdieping voor hem box 3 dus, huurde iemand, toen die overleed ben ik hier gaan huren. Het idee was altijd ach als hij overlijd is huis van mijn en mijn broer, wat erfbelasting betalen en klaar en ik een huis, win win. Ik onderverdieping, broer bovenverdieping. Mede daarom nooit verder gekeken naar een eigen huis kopen.

In die 15 jaar is de huizenmarkt aangetrokken en de prijs wel 10 x over de kop gegaan ondanks slechte staat van pand. De WOZ gaat helaas nieuwbouw uit terwijl huis in zeer slechte staat is. Ik laat meestal uit eigen zak dingen repareren omdat mijn vader het niet uitmaakt dat de buurt klaagt over slechte staat.

Maar nu hij ouder wordt vraag ik me af wat er gaat gebeuren als hij dood gaat. Vroeger vond je snel een betaalbaar huurhuis nu niet meer. Ik wil graag in Amsterdam blijven wonen.
Ik dacht dat ik in dat geval de onderverdieping op mijn naam kon schrijven maar dat kost aan erfbelasting al gauw 70K en stijgt elk jaar wat ik niet even heb liggen.
Bovendien heeft broer recht op zijn deel dat kan ik ook niet betalen dus moet ik volgens mij wel het huis uit. Al was het alleen maar om omdat het huis dan meer waard is. Een koper zal er vast 1 huis van willen maken of duur gaan verhuren wat makkelijk kan.

Van dat geld wat overblijft na aftrek belasting en broers deel, mag ik dan heel duur gaan huren omdat er geen betaalbare woning meer te vinden is. Niet fijn vooruitzicht.

Het liefst zou ik hier gewoon blijven wonen, en iedereen zegt wel dat komt wel goed maar volgens mij zit ik toch echt in een lastige situatie en ga ik hoe dan ook mijn woning verliezen.

Dan heb je nog de situatie wat gebeurt er als mijn vader iets overkomt, dat hij een verpleeghuis in moet dan moet mogelijk het ook verkocht worden en gaat dat op aan eigen bijdrage. Dan heb je helemaal niks meer.

Maar het vervelendste is dat ik het gevoel heb dat als het mis gaat ik hoe dan ook op straat eindig en ik krijg er m'n vinger niet achter hoe en wat ik kan doen.
Stap 1 is WOZ zo laag mogelijk zien te krijgen ik zie dat de prijs van de WOZ bv al anderhalf tot twee keer zo hoog is al wat een makelaar denkt dat pand waard is. Belasting gaat uit van WOZ dus eerst bezwaar aantekenen volgend jaar en makelaars rapport met zo laag mogelijk maar reële prijs krijgen.

Op het vervolg loop ik elke keer vast. Dus tips, adviezen zijn welkom.

[Wilke]

Ga met een financieel adviseur praten. Dat kost ook geld, maar minder dan wat er op het spel staat.

Als je vader meewerkt, is er vast iets mogelijk met schenkingen (terwijl hij nog leeft), etc. Maar voor de details daarvan moet je echt met iemand praten die hier dagelijks mee bezig is.

[SmurfLink]

Ik sluit me aan bij Wilke, dit kan je echt het beste door iemand laten bekijken met verstand ervan.

[bernard038]

Beste @ErikRo ,

Als eerste sluit ik mij volledig(!) aan bij Wilke, bespreek dit met een financieel adviseur en volgens mij zijn best wel adviseurs gespecialiseerd in erfrecht. Er is meer mogelijk dan je denkt.

Ik weet niet hoe in Amsterdam de huurwoningen verdeeld worden. Misschien, om te zorgen dat je hierover helemaal geen zorgen zal hebben, je toch inschrijven bij een woningbouwvereniging?

Misschien is dit dan relevant:
https://www.woningnetregi...nlijkProfiel/Woonsituatie

[t_captain]

ErikRo schreef op donderdag 14 september 2017 @ 13:40:
Dit is al iets waar ik een tijd tegenaan hik maar ik krijg het maar niet scherp. Misschien dat jullie hierin kunnen helpen.

Situatie mijn vader heeft één oud pand uit twee delen waar hij in woont (Amsterdam). Onderste verdieping voor hem box 3 dus, huurde iemand, toen die overleed ben ik hier gaan huren. Het idee was altijd ach als hij overlijd is huis van mijn en mijn broer, wat erfbelasting betalen en klaar en ik een huis, win win. Ik onderverdieping, broer bovenverdieping. Mede daarom nooit verder gekeken naar een eigen huis kopen.

In die 15 jaar is de huizenmarkt aangetrokken en de prijs wel 10 x over de kop gegaan ondanks slechte staat van pand. De WOZ gaat helaas nieuwbouw uit terwijl huis in zeer slechte staat is. Ik laat meestal uit eigen zak dingen repareren omdat mijn vader het niet uitmaakt dat de buurt klaagt over slechte staat.

10x over de kop, dan is het pand nu 1024 maal zoveel waard als 15 jaar geleden?

WOZ kan de eigenaar gewoon bezwaar tegen maken. Bij erfenis kan de erfgenaam ook bezwaar aantekenen. Waar de eigenaar is gehouden aan bezwaar-termijnen na het ontvangen van de WOZ beschikking, mag de erfgenaam dat op ieder moment doen zodra hij erft. Dus ook als de WOZ beschikking al voorbij de bezwaartermijn is.

Achterstallig onderhoud is absoluut een factor in de waardering. Ik heb jaren geleden bij een erfenis met dat blijtje gehakt en mijn bezwaar werd toen toegewezen. De truc: vraag de WOZ taxatie op en zoom in op de verschillen met de referentiepanden. Zijn die van ligging, stand, technische staat, afwerkingsniveau en kenmerken vergelijkbaar?

Je kunt dat zelf doen, maar het kan ook nut hebben om een taxateur in te huren.

Maar nu hij ouder wordt vraag ik me af wat er gaat gebeuren als hij dood gaat. Vroeger vond je snel een betaalbaar huurhuis nu niet meer. Ik wil graag in Amsterdam blijven wonen.
Ik dacht dat ik in dat geval de onderverdieping op mijn naam kon schrijven maar dat kost aan erfbelasting al gauw 70K en stijgt elk jaar wat ik niet even heb liggen.

Is het pand gesplitst in twee appartementen of is het een onverdeeld pand met een gezamenlijke voordeur?


70k erfbelasting 1e lijns, ik reken dat terug naar een waardering van 4 ton.
Je erft dus samen met je broer een pand van 8 ton. Jullie twee worden samen aangeslagen voor 140k.

Je kunt samen een hypotheek aanvragen voor dat bedrag. Qua LTV geen probleem. Hebben jullie het inkomen om 140 te lenen?

[ Voor 9% gewijzigd door t_captain op 14-09-2017 14:18 ]

[EJPostema]

Kan je het pand niet opsplitsen? Dan kan je vader een testament oplaten stellen. Jij erft de benedenverdieping en je broer de bovenverdieping. Heb je niet het gezeur dat beide de helft erft.
Dit scheelt al in ieder geval met elkaar uitkopen ofzo.

Misschien kan je ook wel het hele huis erven, als de rest van de erfenis iets vergelijkbaars oplevert en dat dan naar je broer gaat.

Hoe om te gaan met de erfbelasting is idd iets voor een financieel adviseur

[ph4ge]

Je kan het pand ook gewoon verkopen incl verhuurder (TS zelf).

[Mx. Alba]

ph4ge schreef op donderdag 14 september 2017 @ 14:29:
Je kan het pand ook gewoon verkopen incl verhuurder (TS zelf).

Wel een beetje vreemd om een pand te verkopen waarvan je zelf tegelijk eigenaar en huurder bent, of niet?

Het is in ieder geval wel een interessante casus maar er is vast wel een constructie voor te vinden door een erfrechtexpert. Wellicht dat je ook een hypotheek zou kunnen nemen ter hoogte van de erfbelasting die je moet betalen? Dat is slechts een fractie vergeleken met de waarde van het pand natuurlijk.

[Tommie12]

En je kan om de erfbelasting te betalen een hypotheek nemen.

In feite zit je in exact dezelfde situatie als elke andere huurder die mogelijk een erfenis zou kunnen krijgen.
Zorg ook dat je huidige huur vastligt in een contract tussen jou en je vader, dan kan men je er pas uitzetten na opzeg van het huurcontract.

En ja, ik neem aan dat je broer ook een deel van de erfenis wil.

Nu ken ik de situatie in NL niet in detail, maar als je vader alles wat hij heeft schenkt aan jou en je broer, mits het gebruik van de woning, en die moet naar een zorgtehuis, dan kan je in België als kind wel gaan bijleggen, zeker omdat ze gezien hebben dat je een schenking gehad hebt.

[ErikRo]

t_captain schreef op donderdag 14 september 2017 @ 14:15:
[...]


10x over de kop, dan is het pand nu 1024 maal zoveel waard als 15 jaar geleden?

WOZ kan de eigenaar gewoon bezwaar tegen maken. Bij erfenis kan de erfgenaam ook bezwaar aantekenen. Waar de eigenaar is gehouden aan bezwaar-termijnen na het ontvangen van de WOZ beschikking, mag de erfgenaam dat op ieder moment doen zodra hij erft. Dus ook als de WOZ beschikking al voorbij de bezwaartermijn is.

Achterstallig onderhoud is absoluut een factor in de waardering. Ik heb jaren geleden bij een erfenis met dat blijtje gehakt en mijn bezwaar werd toen toegewezen. De truc: vraag de WOZ taxatie op en zoom in op de verschillen met de referentiepanden. Zijn die van ligging, stand, technische staat, afwerkingsniveau en kenmerken vergelijkbaar?

Je kunt dat zelf doen, maar het kan ook nut hebben om een taxateur in te huren.


[...]


Is het pand gesplitst in twee appartementen of is het een onverdeeld pand met een gezamenlijke voordeur?


70k erfbelasting 1e lijns, ik reken dat terug naar een waardering van 4 ton.
Je erft dus samen met je broer een pand van 8 ton. Jullie twee worden samen aangeslagen voor 140k.

Je kunt samen een hypotheek aanvragen voor dat bedrag. Qua LTV geen probleem. Hebben jullie het inkomen om 140 te lenen?

Het betreft een pand met 2 voordeuren vandaar de box 3.
Broer is apart geval iets met autisme geen uitkering of werk, werkt nergens aan mee, mijn moeder stort daar elke maand geld naartoe. Dus die krijgt geen hypotheek maar kan alleen hand ophouden
Maar ik moet en wil hem wel deel geven waar hij recht op heeft.
Alleen dat kost mij dan de woning

Verkopen zoals iemand hier zei met verhuurder kan maar dan is huis 30% minder waard las ik.
Zelf op leeftijd 50+ dus of ze mij wat willen lenen voor hypotheek vrees ervoor. Zelf ook net baan verloren helpt niet mee.

Is ipv financieel adviseur een notaris ook een idee?

Iets met hypotheek zou wel idee zijn zeker als je iets in testament zou kunnen zetten ene verdieping voor hem, andere voor mij. Daarna is het ieder voor zich.

Mx. Alba schreef op donderdag 14 september 2017 @ 14:42:
[...]


Dat is lastig, maar is wellicht ook wel via een testament te regelen. Bijvoorbeeld dat je vader het huis aan jou overlaat (zodat jij een hypotheek kunt nemen om de erfbelasting te dekken) en dat het huurcontract van je broer blijft doorlopen?

Heeft je vader nog een hypotheek op dat pand lopen? Zo ja, dan zal je die waarschijnlijk ook moeten overnemen...

Oh ja dat vergat ik hij heeft op aanraden van bank ooit iets afgesloten voor een ton een doorlopend krediet wordt niks afgelost. Ik durf er nog niet naar te vragen bij die bank wat hij precies heeft en of iets gunstigers kan krijgen, bang dat hij dan in problemen komt of dat er een iets engs uit hoge hoed komt.
Vond hij wel goed idee die moet er idd ook nog eens afgehaald worden blijft weinig over zo.
Ok ik ben de lul

[ Voor 20% gewijzigd door ErikRo op 14-09-2017 14:46 ]

[Mx. Alba]

ErikRo schreef op donderdag 14 september 2017 @ 14:39:
Het betreft een pand met 2 voordeuren vandaar de box 3.
Broer is apart geval iets met autisme geen uitkering of werk, werkt nergens aan mee, mijn moeder stort daar elke maand geld naartoe. Dus die krijgt geen hypotheek maar kan alleen hand ophouden
Maar ik moet en wil hem wel deel geven waar hij recht op heeft.
Alleen dat kost mij dan de woning

Dat is lastig, maar is wellicht ook wel via een testament te regelen. Bijvoorbeeld dat je vader het huis aan jou overlaat (zodat jij een hypotheek kunt nemen om de erfbelasting te dekken) en dat het huurcontract van je broer blijft doorlopen?

Heeft je vader nog een hypotheek op dat pand lopen? Zo ja, dan zal je die waarschijnlijk ook moeten overnemen...

In ieder geval ruim te ingewikkeld voor "ons" hier... Maar voor een erfrechtspecialist (jurist of notaris) waarschijnlijk gesneden koek. Je zou voor een gratis eerste gesprek naar een advocaat kunnen gaan (gespecialiseerd in erfrecht) om te polsen wat de mogelijkheden zijn?

[ Voor 14% gewijzigd door Mx. Alba op 14-09-2017 14:43 ]

[ph4ge]

Mx. Alba schreef op donderdag 14 september 2017 @ 14:34:
Wel een beetje vreemd om een pand te verkopen waarvan je zelf tegelijk eigenaar en huurder bent, of niet?

Toch is daar zeker een mouw aan te passen, maar dat moet je wel even goed met een notaris bekijken. Dan kan je bijv. kiezen voor een soort sale and lease back constructie.

Tommie12 schreef op donderdag 14 september 2017 @ 14:37:
Nu ken ik de situatie in NL niet in detail, maar als je vader alles wat hij heeft schenkt aan jou en je broer, mits het gebruik van de woning, en die moet naar een zorgtehuis, dan kan je in België als kind wel gaan bijleggen, zeker omdat ze gezien hebben dat je een schenking gehad hebt.

Je kan om te beginnen 100.000 euro belastingvrij schenken aan je kind voor de aankoop van een woning. Zomaar geld schenken boven de vrijstelling die er staan is misschien niet handig, maar ook daar kan een notaris wel wat leuks voor verzinnen.

ErikRo schreef op donderdag 14 september 2017 @ 14:39:
Verkopen zoals iemand hier zei met verhuurder kan maar dan is huis 30% minder waard las ik.
Zelf op leeftijd 50+ dus of ze mij wat willen lenen voor hypotheek vrees ervoor. Zelf ook net baan verloren helpt niet mee.

Is ipv financieel adviseur een notaris ook een idee?

Tja, elke euro die je krijgt uit een erfenis is toch gewoon mooi meegenomen? Als je wat minder geld ontvangt maar daardoor wel betaalbaar kan blijven wonen waar je wil wonen en een grote som op je rekening krijgt maakt dat toch niet uit?

Een notaris is absoluut de beste adviseur in dit soort gevallen. Die hebben hier zeker verstand van en zijn ook zelf aan strenge wettelijke eisen verbonden om je goed te helpen. Iedereen kan zich wel financieel adviseur noemen tegenwoordig.

[MAX3400]

@Mx. Alba Gezien de vraagstelling en (hopelijk de goede) gezondheid van vaders, is het zomaar mogelijk dat @ErikRo al een aantal jaartjes op deze wereld is. Gisteren was er juist iets op TV dat ouderen (zeg even 55+ ) al bijna geen hypotheek meer kunnen krijgen omdat het inkomen niet meer voldoende is t.o.v. de openstaande schuld. Overwaarde is hier bijna geen factor meer; de bank wil niet verkopen maar wil geld zien van de eigenaar..

Nou zeg ik niet dat topicstarter niet goed met geld omgaat maar als je 70K erfbelasting niet kan betalen (in het ergste geval) en op basis van de gegeven informatie is het huis 10x over de kop gegaan (ik lees: 1000% meer waard dan ten tijde van aankoop), hebben we het over een huis wat nu 4 ton tot misschien wel 1.3 miljoen waard is.

Dit is even snel gerekend op basis van hoe de vrijstelling berekend is, WOZ-waarde genoemd wordt en genoemde erfbelasting opgesomd wordt. Laten we niet vergeten; indien de ouders nog gehuwd zijn (of in ieder geval voor de fiscus partners zijn) is de vrijstelling op het huid ongeveer 670K bij overlijden van 1 ouder. Is het huis alleen van vader en niet behorend in de relatie met moeder, dan is de erfbelasting toch maar vrijgesteld tot "ongeveer" 25K per kind?

Ja, ik doe allerlei aannames in de berekeningen maar met 1 broer die zelf niet kan werken en 1 broer die geen baan heeft (hoe vervelend ook), is wonen in Amsterdam in een woning die 10x zoveel waard is geworden eenvoudigweg niet te doen.

[Mx. Alba]

Een oplossing bij leven is ook nog mogelijk. Iets als, je vader verkoopt het gehele pand aan jou en verleent jou daarvoor een lening. De verkoop kan dan zelfs "met gesloten knip" gedaan worden dus je betaalt alleen notariskosten. Je betaalt daarna geen huur meer aan je vader, maar aflossing en rente. En je broer huurt bij jou. Je vader heeft dan nog steeds de inkomsten ervan, alleen is dat geen huur meer maar aflossing en rente.

Op basis van slechte staat van onderhoud kan je trouwens bezwaar aantekenen tegen de WOZ-waarde. De gemeente gaat er inderdaad standaard van uit dat het pand correct onderhouden is... Is dat niet zo dan kan je met de nodige bewijzen daarvan de WOZ-waarde naar beneden laten bijstellen.

[ Voor 40% gewijzigd door Mx. Alba op 14-09-2017 14:51 ]

[Tommie12]

Mx. Alba schreef op donderdag 14 september 2017 @ 14:47:
Een oplossing bij leven is ook nog mogelijk. Iets als, je vader verkoopt het gehele pand aan jou en verleent jou daarvoor een lening. Je betaalt dan geen huur meer, maar aflossing en rente. En je broer huurt bij jou. Je vader heeft dan nog steeds de inkomsten ervan, alleen is dat geen huur meer maar aflossing.

Dat zijn inderdaad te overwegen scenario's als je vader daar aan wil meewerken.

En die leg je best eens voor aan een notaris om te zorgen dat je een wettelijk correcte regeling uitwerkt die achteraf niet gaat leiden tot onderzoek naar fraude, of aangevochten wordt door je broer of zijn zaakwaarnemer.

[ErikRo]

MAX3400 schreef op donderdag 14 september 2017 @ 14:45:
@Mx. Alba Gezien de vraagstelling en (hopelijk de goede) gezondheid van vaders, is het zomaar mogelijk dat @ErikRo al een aantal jaartjes op deze wereld is. Gisteren was er juist iets op TV dat ouderen (zeg even 55+ ) al bijna geen hypotheek meer kunnen krijgen omdat het inkomen niet meer voldoende is t.o.v. de openstaande schuld. Overwaarde is hier bijna geen factor meer; de bank wil niet verkopen maar wil geld zien van de eigenaar..

Nou zeg ik niet dat topicstarter niet goed met geld omgaat maar als je 70K erfbelasting niet kan betalen (in het ergste geval) en op basis van de gegeven informatie is het huis 10x over de kop gegaan (ik lees: 1000% meer waard dan ten tijde van aankoop), hebben we het over een huis wat nu 4 ton tot misschien wel 1.3 miljoen waard is.

Dit is even snel gerekend op basis van hoe de vrijstelling berekend is, WOZ-waarde genoemd wordt en genoemde erfbelasting opgesomd wordt. Laten we niet vergeten; indien de ouders nog gehuwd zijn (of in ieder geval voor de fiscus partners zijn) is de vrijstelling op het huid ongeveer 670K bij overlijden van 1 ouder. Is het huis alleen van vader en niet behorend in de relatie met moeder, dan is de erfbelasting toch maar vrijgesteld tot "ongeveer" 25K per kind?

Ja, ik doe allerlei aannames in de berekeningen maar met 1 broer die zelf niet kan werken en 1 broer die geen baan heeft (hoe vervelend ook), is wonen in Amsterdam in een woning die 10x zoveel waard is geworden eenvoudigweg niet te doen.

Ik zal proberen wat aan te vullen op je vragen.

Huis wordt geschat 850K WOZ maar zou eerder 2/3 waard zijn gezien er nooit onderhoud op is gepleegd.
Concreet betekent het wil je er wonen haal alles eruit behalve de muren en bouw opnieuw op, wel eigen grond gelukkig.
Als het echt 850K waard was was het andere koek. Mijn vader kon het vrij goedkoop kopen omdat niemand het wilde hebben met een huurder, 10 x over de kop was een schatting.
Maar voorlopig moet ik betalen over 850K volgens belasting totdat gemeente de prijs aanpast zegt de belastingtelefoon.

Ouders niet meer gehuwd.

Vrijstelling van 100K vervalt boven veertig dus ik kan 5K krijgen PJ geloof ik.

Wellicht heb je gelijk en is Adam onbetaalbaar geworden voor iemand in mijn positie alleen als je ergens je leven lang woont wil je niet meer weg dan aard je niet meer ergens anders.

[Yucon]

ErikRo schreef op donderdag 14 september 2017 @ 14:58:
[...]

Wellicht heb je gelijk en is Adam onbetaalbaar geworden voor iemand in mijn positie alleen als je ergens je leven lang woont wil je niet meer weg dan aard je niet meer ergens anders.

Als je de erfenis verwerpt, in het geval van verpleeghuisopname bijvoorbeeld, wordt het bij een executieverkoop verkocht. Volgens mij blijft je huurcontract dan gewoon intact en de jaarlijks mogelijke huurstijgingen zijn ook aan regels gebonden.

Het is niet automatisch einde oefening. Maar zoals al gezegd: zoek vooral professioneel advies.

[Tommie12]

Als je daar de helft van eft, dan kan je toch al een appartementje kopen dacht ik.

Vijgen na pasen, maar op je 50e denken aan je woonsituatie is natuurlijk laat, en dan zal je toch ergens een compromis moeten zoeken.
Zonder degelijk inkomen en zonder spaargeld kan je geen erfbelasting betalen of je broer uitkopen natuurlijk (tenzij mama en papa ook nog eens een half miljoen onder de matras hebben liggen).

Maar denk ook na wat het extra kost als eigenaar van zo'n pand. Onderhoud, belasting etc gaan de komende jaren ook in de papieren lopen. Dan ben je beter met een kleine flat waar je geen kosten hebt dat je huurt (ten dele met de opbrengst van de erfenis), of koopt als er genoeg over blijft na een erfenis.

Je broer helemaal buiten spel zetten zal niet lukken, en ik neem aan dat je dat ook niet wil doen.

[ErikRo]

Tommie12 schreef op donderdag 14 september 2017 @ 15:15:
Als je daar de helft van eft, dan kan je toch al een appartementje kopen dacht ik.

Vijgen na pasen, maar op je 50e denken aan je woonsituatie is natuurlijk laat, en dan zal je toch ergens een compromis moeten zoeken.
Zonder degelijk inkomen en zonder spaargeld kan je geen erfbelasting betalen of je broer uitkopen natuurlijk (tenzij mama en papa ook nog eens een half miljoen onder de matras hebben liggen).

Maar denk ook na wat het extra kost als eigenaar van zo'n pand. Onderhoud, belasting etc gaan de komende jaren ook in de papieren lopen. Dan ben je beter met een kleine flat waar je geen kosten hebt dat je huurt (ten dele met de opbrengst van de erfenis), of koopt als er genoeg over blijft na een erfenis.

Je broer helemaal buiten spel zetten zal niet lukken, en ik neem aan dat je dat ook niet wil doen.

Als hij idd verkocht wordt voor wat hij waard is 550K
Ik de helft 275K daar moet nog 100K vanaf aan hypotheek aflossing en dan 70K (huidige WOZ) aan erfbelasting blijft over 100K daar koop je zeker geen flat voor niet eens een studio. Niet in Amsterdam in ieder geval.

[Mx. Alba]

ErikRo schreef op donderdag 14 september 2017 @ 14:58:
[...]

Ik zal proberen wat aan te vullen op je vragen.

Huis wordt geschat 850K WOZ maar zou eerder 2/3 waard zijn gezien er nooit onderhoud op is gepleegd.
Concreet betekent het wil je er wonen haal alles eruit behalve de muren en bouw opnieuw op, wel eigen grond gelukkig.
Als het echt 850K waard was was het andere koek. Mijn vader kon het vrij goedkoop kopen omdat niemand het wilde hebben met een huurder, 10 x over de kop was een schatting.
Maar voorlopig moet ik betalen over 850K volgens belasting totdat gemeente de prijs aanpast zegt de belastingtelefoon.

Ouders niet meer gehuwd.

Vrijstelling van 100K vervalt boven veertig dus ik kan 5K krijgen PJ geloof ik.

Wellicht heb je gelijk en is Adam onbetaalbaar geworden voor iemand in mijn positie alleen als je ergens je leven lang woont wil je niet meer weg dan aard je niet meer ergens anders.

Dan lijkt me toch de beste optie je vader nu al zsm het huis aan jou verkoopt. Hij geeft jou dan een lening ter hoogte van het verkoopbedrag, waarover je netjes aflossing en rente betaalt (welke rente je kunt aftrekken als HRA als die lening gewoon volgens de regels wordt gedaan). Je vader kan je eventueel 5K per jaar daarvan kwijtschelden, dat is dan die 5K per jaar schenking. Je vader kan ook vastleggen dat wanneer hij komt te overlijden, die vordering op jou volledig naar jou toe gaat, waardoor de openstaande vordering wegstreept tegen je lening (check dit goed met een notaris / erfrechtspecialist want ik voel aan mijn water dat daar haken en ogen aan kunnen zitten). Als dat niet mogelijk is, dan zou de vordering verdeeld worden tussen jou en je broer, waardoor de helft van je schuld wegstreept en je de andere helft aan je broer blijft betalen - maar die huurt weer van jou waardoor je daar ook nog e.e.a. kan wegstrepen, vooral als de huur die je broer aan jou betaalt ongeveer evenveel is als de aflossing + rente die jij aan je broer betaalt.

Ten minste... Als jij en je broer de enige erfgenamen zijn. En als je vader niet ergens anders schulden blijkt te hebben. Je zou ook kunnen overwegen om de erfenis niet te aanvaarden. Je bent toch al eigenaar van het huis. De lening verschuift dan wel van je dan overleden vader naar de zaakwaarnemer en zal wellicht worden overgekocht door een andere partij.

Wederom, dit is allemaal in grove lijnen en zonder gedegen kennis van zake maar je ziet dat er veel opties zijn die mogelijk interessant kunnen zijn. Heb je al een afspraak gemaakt bij een specialist?

[Señor Sjon]

Een heel pand op eigen grond binnen de ring? Dan is 850k waarde zo gebeurd.

In geval van volledige erfenis naar jou en je broer dan kan je naast de erfbelasting ook je broer uitkopen. Dan moet je alsnog wel 425k op kunnen hoesten en dan heb je jouw deel van de erfbelasting nog. Dan heb je wel een pand wat 850k waard is voor 495k. Verkoop de verdieping dan voor 4-5 ton en je bent zelf hypotheekvrij.

[bernard038]

De situatie rondom de broer van TS maakt één en ander nog (veel) complexer. Ik kan nu allerlei vragen gaan afvuren, of aannames gaan doen, maar dit lijkt me niet heel verstandig.

Het lijkt mij écht héél verstandig als TS, met zijn beide ouders én een specialist, gaat onderzoeken hoe zowel TS als broer, de erfenis van ouders onder zo gunstig mogelijke voorwaarden kunnen ontvangen, zij beiden ontvangen waar zij 'recht' op hebben. Maar ook dat het erfdeel van broer zo 'duurzaam' als mogelijk ingezet kan worden om broer (langere tijd) te voorzien van een inkomen.

Het ís wel een aanname; maar ik kan mij namelijk voorstellen dat 'broer' niet héél goed is in het georganiseerd houden van zijn financiën, als de maandelijkse giften van moeder wegvallen, en er in één keer een bak geld vrijkomt (of een stapel stenen die ook geld waard is), wat gebeurt er dan?

[Mx. Alba]

Ik kan niets anders doen dan het roerend eens zijn met @bernard038. De situatie is zeer complex en er zijn veel verschillende belangen in het spel. Oftewel: haal er een specialist bij. Kost een paar duiten maar gaat je zonder twijfel verschrikkelijk veel geld en ellende schelen!

[ErikRo]

Dank allen, ik ga binnenkort er een specialist op erfrecht gebied bijhalen, waarschijnlijk dus een notaris, dit is te ingewikkeld voor ons normale mensen. En idd teveel kans haken en ogen.

Maar ik heb nu wel een beetje idee wat er allemaal speelt. Dit verhaal hielp mij om alles eens goed op papier te zetten en overzicht te krijgen en de mening van anderen eens te horen of ik niet wat vergeten ben.

[ErikRo]

Señor Sjon schreef op donderdag 14 september 2017 @ 15:54:
Een heel pand op eigen grond binnen de ring? Dan is 850k waarde zo gebeurd.

In geval van volledige erfenis naar jou en je broer dan kan je naast de erfbelasting ook je broer uitkopen. Dan moet je alsnog wel 425k op kunnen hoesten en dan heb je jouw deel van de erfbelasting nog. Dan heb je wel een pand wat 850k waard is voor 495k. Verkoop de verdieping dan voor 4-5 ton en je bent zelf hypotheekvrij.

Nee geen 850K ga er maar vanuit (als je het echt goed wilt doen) dat hele woning gestript moet worden totdat alleen de muren over zijn en alles opnieuw opbouwen en isoleren. Vrees dat 550K misschien iets meer de echte waarde is.

[CMD-Snake]

ErikRo schreef op donderdag 14 september 2017 @ 16:29:
Nee geen 850K ga er maar vanuit (als je het echt goed wilt doen) dat hele woning gestript moet worden totdat alleen de muren over zijn en alles opnieuw opbouwen en isoleren. Vrees dat 550K misschien iets meer de echte waarde is.

Doe jezelf niet tekort hier. Een pand op eigen grond binnen de ring van Amsterdam is zijn gewicht in goud waard, ongeacht de staat waarin het zich bevind. De woningmarkt in grote steden, zeker in Amsterdam, is flink oververhit en mensen leggen daar recordprijzen neer voor vastgoed.

[t_captain]

Als het pand is gesplitst in twee appartementen, dan is het vooral zaak om bij een erfenis een 50% aandeel in beiden uit te ruilen tegen een 100% aandeel in het jouwe.

Verder moet je de erfbelasting financieren, maar hoef je geen huur meer te betalen.

Schenking bij leven kan een nuttige aanpak zijn om de erfbelasting wat te drukken.

En die WOZ aanvechten als hij inderdaad te hoog is.

[Ardana]

ErikRo schreef op donderdag 14 september 2017 @ 14:39:
[...]
Ok ik ben de lul

Heb je 'n huurcontract?

If so: je kunt, als je écht denkt dat je de lul bent, ook de erfenis weigeren. Dan ben je enkel nog huurder, en dood breekt geen huur, ergo, je broer erft alles en jij hebt woonrecht. Maar goed, slechtste scenario wijst uit dat je minimaal twee ton gaat erven, dus ik zou niet zo snel de erfenis weigeren.

Tevens zou je vader misschien iets van een vruchtgebruik/langstlevenden clausule in kunnen bouwen: het huis hoeft pas verkocht te worden als beiden daar volledig mee in stemmen. Tot die tijd hoeft de opbrengst niet verdeeld te worden (ergo: de een hoeft de ander niet uit te kopen).

Als je trouwens hier kijkt, kun je zien dat de erf-waarde van een verhuurde woning met ongebruikelijke huurprijs 62% van de WOZ waarde is.

Dus: vader overlijdt, jullie tekenen bezwaar aan tegen de WOZ waarde, waarde van de woning wordt verlaagd, en 62% van de dan geldende WOZ waarde is de waarde van de woning, daarover moet je erfrecht betalen.

Verder eensch met ph4ge: elke euro die je uit 'n erfenis krijgt is gewoon meegenomen. Je hebt geluk gehad dat je de afgelopen jaren heel voordelig gewoond hebt, en dan bestaat het risico dat je er straks uit moet. Niet alleen de lusten, maar ook de lasten.

ErikRo schreef op donderdag 14 september 2017 @ 15:37:
[...]
Als hij idd verkocht wordt voor wat hij waard is 550K
Ik de helft 275K daar moet nog 100K vanaf aan hypotheek aflossing en dan 70K (huidige WOZ) aan erfbelasting blijft over 100K daar koop je zeker geen flat voor niet eens een studio. Niet in Amsterdam in ieder geval.

Nee, je rekent fout.

Waarde woning: 550k (want je vraagt WOZ verlaging aan)
DK: 100k
Hoogte erfenis: 450k
De helft: 225K
Te betalen erfbelasting: 225k-20.148 (vrijstelling) = € 204.852 waarover je belasting moet betalen. Over de eerste 122.268 betaal je € 12.226 belasting, over de resterende 82.584 betaal je € 16.516 belasting. In totaal betaal je dus € 28.742 belasting.
Netto winst: 225 - 28.742 = 196.258

Van bijna 2 ton netto moet je toch 'n redelijk appartement kunnen kopen...

(En als je uitgaat van die eerder genoemde 62% van de WOZ waarde, hoef je nog veel minder te betalen).

En ja, mijn eigen omstandigheden maken dat ik nu zoiets heb van: luxe-probleem... Ik erf nimmer een cent... Laat staan dat ik nu al jaren goedkoop huur. Ik snap dat het als een probleem voelt, maar ik zou al blij zijn met enig positieve erfenis. Een vooruitzicht van twee ton... man... wow...

Realisseer je alsjeblieft dat je het best goed getroffen hebt...

Ow, en ga idd naar 'n financiëel adviseur. Dit soort dingen wil je getackeled hebben vóórdat hij overlijdt.

[t_captain]

Als huurder en erfgenaam dezelfde zijn, geldt niet de afslag van de WOZ waarde.

Erfgenaam is immers niet belast met een laag-renderend huurcontract en de huurbescherming van een derde.


Nu zijn er twee erfgenamen en twee huurders. Met een beetje fantatie zou je wel de helft van het waardeverlies kunnen afboeken. Niet TS, maar broer is immers huurder van 50% van het onroerend goed.

Heel misschien kun je zelfs een constructie opzetten waarin kruiselings word geërfd -- twee verhuurde appartementen, ieder aan een ander dan de erfbenaam. Of is dat een schijnconstructie die de belastingrechter zal vernietigen?

[Anoniem: 922281]

Ardana schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 00:49:
...
Van bijna 2 ton netto moet je toch 'n redelijk appartement kunnen kopen...
...

In Amsterdam? Kan je gerust vergeten..

[EJPostema]

t_captain schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 07:55:

Heel misschien kun je zelfs een constructie opzetten waarin kruiselings word geërfd -- twee verhuurde appartementen, ieder aan een ander dan de erfbenaam. Of is dat een schijnconstructie die de belastingrechter zal vernietigen?

Dit kan prima dmv een testament. Zijn vader moet dan het ene appartement toewijzen aan de broer en het andere aan de TS. Z'n vader kan ook beslissen dat alles naar één van hun gaat

Anoniem: 922281 schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 08:24:
[...]

In Amsterdam? Kan je gerust vergeten..

Mijn zus heeft iets in Amsterdam gekocht voor 230k. Kan prima, maar binnen de ring wordt onhaalbaar. Zij zit in West. Als het pand niet behouden kan worden dan moeten er consessies komen idd. Maar met 200 ton plus wat spaargeld plus een deel hypotheek kan je ergens in Amsterdam wel iets krijgen

@ErikRo Volgens mij is bijna alles al gezegd en top dat je een adviseur gaat opzoeken. Zo'n topic openen is altijd een goede start zodat je gericht vragen kan stellen.

Heb je echter ook nagedacht over wat als alles netjes wordt geregeld en je het appartement, of desnoods het hele huis erft en alles wbt erfbelasting is geregeld. Je zegt zelf dat je het tot op de bakstenen moet strippen.
Ik zou ook even nagaan of je hier:
- Ten eerste, zin in hebt, het is een flinke verbouwing. Misschien lastig om nu al te zeggen natuurlijk
- Ten tweede en voor nu denk ik het belangrijkste, je dit kan betalen. Een hypotheek krijgen om een dergelijk huis te verbouwen lukt je waarschijnlijk wel, maar alles voor de volle 100% meefinancieren denk ik niet (of moet je misschien niet willen)

Ik denk dat je met een dergelijke huis een unieke kans hebt en een goede verbouwing kan zorgen dat je je misschien niet zorgen hoeft te maken over je pensioen. Maar als je nu toch al bezig bent neem dit mee. Niet per se in je besluitvorming, maar je kan wel (met hulp van een adviseur) een plan maken dat je genoeg geld hebt (spaargeld + hypotheek) om een dergelijke verbouwing naar jou wens te kunnen betalen

[Jiffy]

Ardana schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 00:49:
[...]
Nee, je rekent fout.

Waarde woning: 550k (want je vraagt WOZ verlaging aan)
DK: 100k
Hoogte erfenis: 450k
De helft: 225K
Te betalen erfbelasting: 225k-20.148 (vrijstelling) = € 204.852 waarover je belasting moet betalen. Over de eerste 122.268 betaal je € 12.226 belasting, over de resterende 82.584 betaal je € 16.516 belasting. In totaal betaal je dus € 28.742 belasting.
Netto winst: 225 - 28.742 = 196.258

Van bijna 2 ton netto moet je toch 'n redelijk appartement kunnen kopen...

Bijna goed: de vrijstelling voor 2017 is € 20.209. Je gebruikt het bedrag van 2016/

@TS: ga naar een notaris voor advies. Je moet er wel rekening mee houden dat het je vader is die aktie moet ondernemen op dit gebied: het is zijn huis, tzt is het dus zijn nalatenschap en híj zal dus dingen moeten regelen. Je vader zal dus ook naar die notaris moeten.

Speculeren over de échte waarde van de woning is zonder taxatie niet zo zinvol. De huizenmarkt in A'dam is behoorlijk overspannen, dus het zou best kunnen dat het pand, ondanks de slechte staat, meer waard is dan je verwacht.

Het is verder ook relevant of het pand is gesplitst in appartementsrechten. Geen idee of dat idd al gedaan is.

[ Voor 4% gewijzigd door Jiffy op 15-09-2017 08:45 ]

[Anoniem: 922281]

EJPostema schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 08:44:
...Maar met 200 ton plus wat spaargeld plus een deel hypotheek kan je ergens in Amsterdam wel iets krijgen
...

Tuurlijk, maar dat staat er niet, wel?

[t_captain]

EJPostema schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 08:44:
[...]


Dit kan prima dmv een testament. Zijn vader moet dan het ene appartement toewijzen aan de broer en het andere aan de TS. Z'n vader kan ook beslissen dat alles naar één van hun gaat


[...]

Juridisch klopt het dan prima.

De vraag is: is er sprake van een cunstructie die slechts tot doel heeft om de juridische representatie anders dan de feitelijke situatie te laten zijn? Dat heet fiscale een schijnconstructie en kan soms worden vernietigd. Voer voor juristen.

[Mx. Alba]

t_captain schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 09:42:
[...]


Juridisch klopt het dan prima.

De vraag is: is er sprake van een cunstructie die slechts tot doel heeft om de hjuridische representatie anders dan de feitelijke situatie te laten zijn? Dat heet fiscale een schijnconstructie en kan soms worden vernietigd. Voer voor juristen.

Dat is inderdaad een typisch geval van oneigenlijk gebruik van die regeling, denk ik. Technisch mogelijk maar niet de bedoeling, dus zal de overheid vast wel een manier hebben om daar een stokje voor te steken.

[Ardana]

Anoniem: 922281 schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 08:24:
[...]

In Amsterdam? Kan je gerust vergeten..

Anoniem: 922281 schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 09:21:
[...]
Tuurlijk, maar dat staat er niet, wel?

Nee, er staat dat je er prima een appartement voor kan kopen. De plaats is niet gespecificeerd.

En wellicht woont TS al jaren boven z'n stand, zoals hij zelf ook al aangeeft. Dan moet je, mi. blij zijn met wat je door puur geluk en omstandigheden, hebt gehad, en niet verwachten dat dat je hele leven zo kan duren - tenzij de vader dus mee wil werken en er legale opties bestaan.

Maar idd, zoals het er nu naar uit ziet, kan hij deze woning niet behouden, maar kan hij prima een andere woning kopen. 2 ton erven is en blijft in mijn ogen een luxe-probleem.

[Mx. Alba]

Ardana schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 10:28:
[...]


[...]

Nee, er staat dat je er prima een appartement voor kan kopen. De plaats is niet gespecificeerd.

En wellicht woont TS al jaren boven z'n stand, zoals hij zelf ook al aangeeft. Dan moet je, mi. blij zijn met wat je door puur geluk en omstandigheden, hebt gehad, en niet verwachten dat dat je hele leven zo kan duren - tenzij de vader dus mee wil werken en er legale opties bestaan.

Maar idd, zoals het er nu naar uit ziet, kan hij deze woning niet behouden, maar kan hij prima een andere woning kopen. 2 ton erven is en blijft in mijn ogen een luxe-probleem.

En als je 2 ton erft kan je ook een appartement of huis van 3 ton kopen met een hypotheek van maar 1 ton, bijvoorbeeld.

Zelf heb ik ook een dergelijk luxeprobleem. Momenteel een problematische schuldensituatie voornamelijk door een enorme restschuld - maar mijn ouders hebben veel kapitaal in stenen dat ooit natuurlijk voor de helft mijn kant op gaat komen. Dus het probleem gaat zich ooit wel oplossen, gelukkig. Een beetje morbide wel misschien, maar that's how the cookie crumbles.

Anyway, ook als je het huis toch niet kunt behouden, kom je met 2 ton een aardig eind!

[Malfunctions]

Belangrijke vraag lijkt me of je het huis wel wil behouden als er zoveel aan opgeknapt moet worden. Vind het persoonlijk ook maar een rare situatie dat je het van je vader huurt, maar dat deze er geen onderhoud aan laat uitvoeren.

Mocht je het kunnen behouden, dan ben je straks zelf verantwoordelijk voor het onderhoud. Kun je die kosten wel dragen?

[ErikRo]

Jiffy schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 08:44:
[...]

Bijna goed: de vrijstelling voor 2017 is € 20.209. Je gebruikt het bedrag van 2016/

@TS: ga naar een notaris voor advies. Je moet er wel rekening mee houden dat het je vader is die aktie moet ondernemen op dit gebied: het is zijn huis, tzt is het dus zijn nalatenschap en híj zal dus dingen moeten regelen. Je vader zal dus ook naar die notaris moeten.

Speculeren over de échte waarde van de woning is zonder taxatie niet zo zinvol. De huizenmarkt in A'dam is behoorlijk overspannen, dus het zou best kunnen dat het pand, ondanks de slechte staat, meer waard is dan je verwacht.

Het is verder ook relevant of het pand is gesplitst in appartementsrechten. Geen idee of dat idd al gedaan is.

Gesplitst durf ik niet te zeggen ik denk van wel want het zijn 2 voordeuren. Al kan het juist voor de verkoop handiger zijn om er juist één pand van te maken.
Voer voor de makelaar die die zal het wel weten. Ps de broer huurt ergens anders er is dus maar één huurder.

Overigens een taxatierapport gevonden peildatum 01012013 en die komt voor beide woningen uit op kleine 480.000 toch iets minder dan gemeente die 880K schat. Nu zijn we wel 4 jaar verder maar verwacht niet dat we nu ineens op 700K of zelfs 800K uitkomen al zou dat wel leuk idee zijn en de markt is idd wat overspannen. Of we in de veel gevraagde ring vallen weet ik niet betreft oost/watergraafsmeer.

De actie's moet inderdaad van vader komen maar ik doe het uitzoekwerk en voorwerk en dan moet hij maar kijken of hij daar aan wil meewerken en tot hoever.

EJPostema schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 08:44:
@ErikRo Volgens mij is bijna alles al gezegd en top dat je een adviseur gaat opzoeken. Zo'n topic openen is altijd een goede start zodat je gericht vragen kan stellen.

Heb je echter ook nagedacht over wat als alles netjes wordt geregeld en je het appartement, of desnoods het hele huis erft en alles wbt erfbelasting is geregeld. Je zegt zelf dat je het tot op de bakstenen moet strippen.
Ik zou ook even nagaan of je hier:
- Ten eerste, zin in hebt, het is een flinke verbouwing. Misschien lastig om nu al te zeggen natuurlijk
- Ten tweede en voor nu denk ik het belangrijkste, je dit kan betalen. Een hypotheek krijgen om een dergelijk huis te verbouwen lukt je waarschijnlijk wel, maar alles voor de volle 100% meefinancieren denk ik niet (of moet je misschien niet willen)

Ik denk dat je met een dergelijke huis een unieke kans hebt en een goede verbouwing kan zorgen dat je je misschien niet zorgen hoeft te maken over je pensioen. Maar als je nu toch al bezig bent neem dit mee. Niet per se in je besluitvorming, maar je kan wel (met hulp van een adviseur) een plan maken dat je genoeg geld hebt (spaargeld + hypotheek) om een dergelijke verbouwing naar jou wens te kunnen betalen

Is ook een punt, kopen is één ding maar als er dan geen geld meer is om voor 50K te verbouwen is dat ook best flinke som en de vraag of dat het waard is of dat je beter verkoopt en wat kleiners en meer af terugkoopt. Mocht dat kunnen.

Ardana schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 00:49:
[...]
En ja, mijn eigen omstandigheden maken dat ik nu zoiets heb van: luxe-probleem... Ik erf nimmer een cent... Laat staan dat ik nu al jaren goedkoop huur. Ik snap dat het als een probleem voelt, maar ik zou al blij zijn met enig positieve erfenis. Een vooruitzicht van twee ton... man... wow...

Realisseer je alsjeblieft dat je het best goed getroffen hebt...

Dat realiseer ik me ook hoor. Ik ben mijn hele leven ook overal tussenin gevallen. Alles misgelopen op 1 ding na mijn ontslagvergoeding iets later ontslag en ik was die ook grotendeels kwijt geweest. Mogelijke erfenis van moeder gaat bv geheel op aan broer die zo zielig is en niet voor zichzelf kan zorgen.
Maar met mijn pech brand het huis vast af en betaald de verzekering niet uit, kan gewoon niet zijn dat het goed gaat maar ik droom graag.
Afijn hopelijk komt er ook bij jou nog eens wat leuks op je pad.

Malfunctions schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 12:44:
Belangrijke vraag lijkt me of je het huis wel wil behouden als er zoveel aan opgeknapt moet worden. Vind het persoonlijk ook maar een rare situatie dat je het van je vader huurt, maar dat deze er geen onderhoud aan laat uitvoeren.
Mocht je het kunnen behouden, dan ben je straks zelf verantwoordelijk voor het onderhoud. Kun je die kosten wel dragen?

Als ik alleen onderverdieping zou hebben zou onderhoud toch wel te doen moeten zijn. Vergeet niet dat huren geen alternatief meer is. Je gaat eruit maar hebt teveel geld voor sociale woning als die er al waren
Dus je moet van makelaar gaan huren boven woninggrens ik weet van twee vriendinnen die ermee te maken hadden dat die 2 jaar terug al minimaal 1000 en 1100 mochten aftikken. Zal nu vast bij 1300 liggen. Dan ga je heel snel door je geld heen. Dus ik zie het ook niet echt als een vrije keuze maar meer hoe zetten we de t*ring naar de n*ring.

[Ardana]

ErikRo schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 15:22:
[...]
Als ik alleen onderverdieping zou hebben zou onderhoud toch wel te doen moeten zijn. Vergeet niet dat huren geen alternatief meer is. Je gaat eruit maar hebt teveel geld voor sociale woning als die er al waren
Dus je moet van makelaar gaan huren boven woninggrens ik weet van twee vriendinnen die ermee te maken hadden dat die 2 jaar terug al minimaal 1000 en 1100 mochten aftikken. Zal nu vast bij 1300 liggen. Dan ga je heel snel door je geld heen. Dus ik zie het ook niet echt als een vrije keuze maar meer hoe zetten we de t*ring naar de n*ring.

Maar dan moet je al een inkomen boven de € 33.000 hebben. Voor zover ik weet telt vermogen niet mee bij sociale huur.

Sta je wel al ingeschreven voor sociale huur? Als je dat nu doet, en je vader leeft nog een jaar of 15, heb je volgens mij best een redelijke kans, ook in Amsterdam.

[ErikRo]

Ardana schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 15:37:
[...]

Maar dan moet je al een inkomen boven de € 33.000 hebben. Voor zover ik weet telt vermogen niet mee bij sociale huur.

Sta je wel al ingeschreven voor sociale huur? Als je dat nu doet, en je vader leeft nog een jaar of 15, heb je volgens mij best een redelijke kans, ook in Amsterdam.

Oh dat wist ik niet zal me eens inschrijven dan kan sowieso geen kwaad en de kosten is het niet begreep ik.
Natuurlijk heb ik liever dat pa nog minstens 15 jaar leeft. De erfenis kan me wat dat betreft gestolen worden. Zolang hij maar niet dement wordt want dan heb ik liever dat het in 1 klap afgelopen is en hij wil dat ook zo.

[ Voor 6% gewijzigd door ErikRo op 15-09-2017 15:46 ]

[Mx. Alba]

Ik zou trouwens aan je broer ook aanraden zich alvast in te schrijven voor een sociale huurwoning. Dan heb je in ieder geval tegen de tijd dat de beslissing genomen moet worden al wat wachttijd opgebouwd waardoor je een betere kans hebt op een passende woning.

Het enige criterium voor sociale huur is inderdaad inkomen. Vermogen wordt niet naar gekeken.

[ErikRo]

Mx. Alba schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 15:57:
Ik zou trouwens aan je broer ook aanraden zich alvast in te schrijven voor een sociale huurwoning. Dan heb je in ieder geval tegen de tijd dat de beslissing genomen moet worden al wat wachttijd opgebouwd waardoor je een betere kans hebt op een passende woning.

Het enige criterium voor sociale huur is inderdaad inkomen. Vermogen wordt niet naar gekeken.

Hij heeft al eigen huurhuis in andere stad

[CMD-Snake]

ErikRo schreef op vrijdag 15 september 2017 @ 15:22:
Overigens een taxatierapport gevonden peildatum 01012013 en die komt voor beide woningen uit op kleine 480.000 toch iets minder dan gemeente die 880K schat. Nu zijn we wel 4 jaar verder maar verwacht niet dat we nu ineens op 700K of zelfs 800K uitkomen al zou dat wel leuk idee zijn en de markt is idd wat overspannen. Of we in de veel gevraagde ring vallen weet ik niet betreft oost/watergraafsmeer.

In 2013 lag de woningmarkt op zijn gat. Sindsdien is het in de grote steden behoorlijk aangetrokken. Voor de gemiddelde projectontwikkelaar is die woning zeer aantrekkelijk. Eerst renoveren, dan splitsen in een aantal appartementen gevolgd door dikke winst. In de basis is alles binnen de ring van Amsterdam aantrekkelijk vastgoed.

Je doet er het beste aan om de erfenis te regelen met iemand die echt kennis van de materie heeft.

[Hielko]

Niet hele topic doorgelezen (sorry!), maar volgens mij hoeft er helemaal geen probleem te zijn.

TS huurt een woning, dat het van zijn vader is maakt eigenlijk qua rechtspositie niet uit. Als jij normaal gesproken een woning huurt van iemand, en de verhuurder komt te overlijden, denk je dat je dan je huis uitgezet wordt? Antwoord: Nee. Huurbescherming is uitstekend geregeld in NL, dus als je iets huurt dan zit je gewoon goed. In het geval dat je vader overlijd zit er dus in de boedel 1 (slecht onderhouden) huis in de boedel waar een huurder inzit. En waarschijnlijk erf jij daar dan de helft van en je broer ook. Hoe dat dan afgewikkeld wordt zal afhangen van het testament, en wat de executeur van het testament doet. Die kan bijv. besluiten om het huis op de markt te zetten als zijnde een woning met een huurder er in. Maar hij kan je er niet uitzetten als je dat niet wilt!

Ervan uitgaand dat je waarschijnlijk veel minder betaald dan wat een nieuwe huurder zou betalen dan wordt het pand voor een relatief laag bedrag verkocht, en vervolgens krijg jij daar de helft van en je broer de helft. Hoe eerlijk dat is, is misschien weer een andere vraag. Immers krijgt je broer dan een relatief lage erfenis omdat jij goedkoop huurt.

Maar goed, als je niks doet en niemand spreekt wat af dan hoef je je niet echt zorgen te maken dat je uit het huis getrapt wordt en je niet meer in Amsterdam kan blijven wonen. Of het de beste oplossing is (niet alleen voor jouw persoonlijk, maar ook voor je vader en je broer) is natuurlijk maar de vraag. Aangezien het om een flink bedrag gaat kunnen jullie je het beste door een professional laten bijstaan. Het is niet alleen belangrijk om duidelijk te krijgen wat jullie precies willen, maar hoe je dat fiscaal regelt kan ook nog flink uit maken.