Huis kopen met erfpacht?

[Yariva]

Wat is jullie ervaring met Erfpacht? Vandaag is een leuk huis op Funda gekomen met vraagprijs 159.000 kk, echter wel met onderstaande waardes:

- Inkomen onder € 23.865,--, 100% vermindering geen canon betaling
2 - Inkomen tussen € 23.866 en € 29.723,--, € 547,--
3 - Inkomen tussen € 29.724 en € 35.741,--, € 1.095,--
4 - Inkomen tussen € 35.742,-- en € 41.653,--, € 1.642,--
5 - Inkomen tussen € 41.654,-- en € 47.510,--, € 2.189,--
6 - Inkomen boven € 47.511,--, € 2.736,--

Ik zou in die categorie nr 2 vallen. Het huis zelf is echt super vet, maar zodra ik het woord erfpacht liet vallen zeiden collega's massaal "laten varen". Hebben jullie hier ervaring mee / suggesties?

https://www.funda.nl/koop...is-49370901-terpenland-6/

Afgesplitst van Wat er nou weer voor een pand te koop staat.... - Deel 1

[ Voor 6% gewijzigd door Señor Sjon op 06-09-2017 10:23 ]

[Dreadramon]

Ja, ik heb er ervaring mee en die was niet slecht. 2 weken geleden mijn appartement met erfpacht verkocht, waar ik daarvoor 6 jaar in heb gewoond.

Echter bij verkoop wel geleerd dat er veel verschil zit tussen erfpacht en erfpacht. Dus kijk goed naar de voorwaarden (indexatie, herziening, mogelijkheid tot afkoop etc.). Vraag naar een notariele erfpachtopinie, als deze groen is zit je in veel gevallen prima en zou de bank ook geen problemen moeten hebben met financiering. Echter, hoe de wereld er over 5 jaar uit ziet is natuurlijk onzeker.

[Conono]

Yariva schreef op dinsdag 5 september 2017 @ 14:41:
Wat is jullie ervaring met Erfpacht? Vandaag is een leuk huis op Funda gekomen met vraagprijs 159.000 kk, echter wel met onderstaande waardes:

- Inkomen onder € 23.865,--, 100% vermindering geen canon betaling
2 - Inkomen tussen € 23.866 en € 29.723,--, € 547,--
3 - Inkomen tussen € 29.724 en € 35.741,--, € 1.095,--
4 - Inkomen tussen € 35.742,-- en € 41.653,--, € 1.642,--
5 - Inkomen tussen € 41.654,-- en € 47.510,--, € 2.189,--
6 - Inkomen boven € 47.511,--, € 2.736,--

Ik zou in die categorie nr 2 vallen. Het huis zelf is echt super vet, maar zodra ik het woord erfpacht liet vallen zeiden collega's massaal "laten varen". Hebben jullie hier ervaring mee / suggesties?

https://www.funda.nl/koop...is-49370901-terpenland-6/

Particuliere erfpacht is een probleem, gemeentelijk doorgaans minder (in Amsterdam is het grootste gedeelte erfpacht).
Hier is wel sprake van een bijzondere constructie, met dat BKZ-verhaal. Even goed uitzoeken dus.

[Bartske]

Yariva schreef op dinsdag 5 september 2017 @ 14:41:
Wat is jullie ervaring met Erfpacht? Vandaag is een leuk huis op Funda gekomen met vraagprijs 159.000 kk, echter wel met onderstaande waardes:

- Inkomen onder € 23.865,--, 100% vermindering geen canon betaling
2 - Inkomen tussen € 23.866 en € 29.723,--, € 547,--
3 - Inkomen tussen € 29.724 en € 35.741,--, € 1.095,--
4 - Inkomen tussen € 35.742,-- en € 41.653,--, € 1.642,--
5 - Inkomen tussen € 41.654,-- en € 47.510,--, € 2.189,--
6 - Inkomen boven € 47.511,--, € 2.736,--

Ik zou in die categorie nr 2 vallen. Het huis zelf is echt super vet, maar zodra ik het woord erfpacht liet vallen zeiden collega's massaal "laten varen". Hebben jullie hier ervaring mee / suggesties?

https://www.funda.nl/koop...is-49370901-terpenland-6/

Kijk ook hier eens: Ervaring met huis kopen - Deel 8

Staan veel ervaringen

[PWM]

Rare constructie weer. Ook leuk dat als je bijvoorbeeld een inflatiecorrectie op je salaris krijgt, de erfpacht 600,- hoger kan worden. En altijd maar de vraag wat de hypotheek verstrekker er van vind.

[Yariva]

Duidelijk, er zitten nog wat haken en ogen aan. Ik sta nog in de kinderschoenen met dit soort constructies, tijd om te zoeken hoe en wat met iemand die er meer kaas van heeft gegeten.

[kipppertje]

Je kan natuurlijk altijd vragen of je de erfpacht af kan kopen.

[Yariva]

kipppertje schreef op dinsdag 5 september 2017 @ 15:07:
Je kan natuurlijk altijd vragen of je de erfpacht af kan kopen.

Klopt. Maar juist als starter op de woningmarkt heb ik het budget daar (nu) niet voor.

[Dreadramon]

Yariva schreef op dinsdag 5 september 2017 @ 15:26:
[...]


Klopt. Maar juist als starter op de woningmarkt heb ik het budget daar (nu) niet voor.

Je maximale hypotheek wordt verlaagd als je een huis met erfpacht koopt. Erfpacht (normale, deze constructie is wellicht een uitzondering) is aantrekkelijk bij hogere rentes. Met de huidige rentestand zal de maandlast van een hypotheek niet veel hoger zijn dan de erfpachtcanon.

Concrete boodschap voor jou van dit verhaal is dus, praat met de hypotheekadviseur over de gevolgen van de erfpacht voor je hypotheek.

[franssie]

PWM schreef op dinsdag 5 september 2017 @ 15:01:
<>. En altijd maar de vraag wat de hypotheek verstrekker er van vind.

Klopt is een punt van aandacht. Hypotheek verstrekkers hebben het niet zo op erfpacht die korter loopt dan de aflosperiode van de hypotheek.

Ik kan even geen artikel vinden maar ik dacht dat de grote banken al geen erfpacht van woningcorporaties accepteren en het is de vraag of de gemeentelijke erfpacht ook voor altijd geaccepteerd zal blijven. De bewoner (en dus de hypotheek verstrekker) hebben een serieus opstal risico als de erfpachtgever niet wil verlengen (gebiedsvernieuwing etc). Ik adviseer altijd om echt voor eigen grond te gaan.

[Yariva]

edit: Mijn fout voor posten in het verkeerde topic. Iets te vlug gepost, dank aan mod voor afsplitsen.

[nare man]

Dreadramon schreef op dinsdag 5 september 2017 @ 16:45:
[...]


Je maximale hypotheek wordt verlaagd als je een huis met erfpacht koopt.

Alleen maar als de canon op je besteedbare inkomen drukt.

Koop je een huis met erfpacht waarvan de canon langlopend is afgekocht, dan maakt het geen drol uit.

Ik heb zelf een woning op erfpachtgrond die in 1991 is uitgegeven en waarvan de canon voor de eerste vijftig jaar (dus t/m 2041) is afgekocht.

In de praktijk is er dan geen enkel verschil met een woning op eigen grond. De leennormen zijn niet strenger, de hypotheekverstrekker doet niet moeilijker en de taxatiewaarden zijn niet anders.

Als de canon nu actief loopt en er is geen financiële ruime om hem af te kopen dan is het wel een ander verhaal. Dat is hiervóór terecht al opgemerkt. Daarover moet je gewoon met je hypotheekadviseur praten.

[Tommie12]

Maar ondertussen zijn we 2017. Dat betekent dat met wat pech, je in 2041 ineens zonder huis kan komen te zitten.
Of, je probeert het in bv 2025 te verkopen, en de koper kan geen hypotheek over 20 jaar krijgen en dat gaat de prijs héél sterk drukken.

(en voor erfgenamen al helemaal geen goede zaak)

[nare man]

Klopt. Ik heb in 2017 gekocht en verwacht hier 15 jaar te blijven wonen. Als ik in 2032 verkoop, krijgt de volgende koper dus binnen 10 jaar te maken met een herziening van de canon. Dat kan inderdaad de waarde en/of de courantheid nadelig beïnvloeden.

Daarom koop ik de canonverplichting voor de resterende periode, van 2041 t/m 2091, af met (een deel van) de winst die ik realiseerde op mijn vorige woning. Dat kun je overigens in mindering brengen op je eigenwoningreserve.

Die aanvullende afkoopsom is nog steeds gebaseerd op de grondwaarde bij uitgifte in 1991 (en wordt bovendien contant gemaakt vanaf een heel ver in de toekomst gelegen moment), dus dat bedrag is echt heel overzichtelijk.

[ Voor 43% gewijzigd door nare man op 06-09-2017 11:25 ]