Huis van ouders huren

[MikeyMan]

Hi all,

Ik woon alweer een tijdje, samen met mijn vrouw, in ons huidige huis. Leuke woning, maar het begint tijd te worden om naar iets anders te kijken. We zijn daarbij langzaam maar zeker aan het voorbereiden op het zelf (laten) bouwen van een huis.

Grootste struikelblok daarbij is de periode tussen het starten van het project en het daadwerkelijke verhuizen.

Nu doet zich de situatie voor dat mijn ouders voor vier jaar naar het buitenland gaan. Zij willen daarbij hun huidige appartement aanhouden. We zouden hier gebruik van mogen maken, door ons huis alvast te verkopen, en in de tussenliggende periode in het huis van mijn ouders te gaan zitten. Delen we de kosten een beetje. Beiden voordeel zou je zeggen.

Alleen; hoe werkt dit in de praktijk?

Vragen die zomaar bij me opkomen:
- Wat voor huurprijs mogen ze rekenen. In principe vinden ze 300 euro in de maand prima. Maar mag dit wel? Waarde van het appartement ligt op dit moment rond de 350k.
- Wat voor effect heeft dit op de HRA van m'n ouders? Huis in de US wordt volledig betaald, dus dat is geen issue, maar het huis in NL is daarmee niet meer hun hoofdverblijf. Hypotheek van m'n ouders is rond de 100k.

Door middel van een jaarlijkse schenking kunnen mijn kosten nog wat omlaag gebracht worden.
De uiteindelijke hoofdzaak is; gaat dit plan me wel voordeel bieden? Ben nu rond de 1000 euro per maand kwijt aan hypotheek en aflossing, dus dat zou toch rendabel te maken moeten zijn op een of andere manier?

[Dinmi]

Waar ik persoonlijk eerst naar zou kijken is of het verhuren wel door de VvE en door de bank is toegestaan. Beiden kunnen namelijk duidelijke beperkingen hebben vastgelegd omtrent onderhuur.

[Seraphin]

HRA vervalt zodra het huis niet meer het hoofdverblijf is (uitzonderingssituaties mbt bv leegstandwet lijken mij niet van toepassing). Ik neem aan dat je ouders zich ook uitschrijven uit NL / niet meer NL belastingplichtig zullen zijn in de periode dat zij in de USA zijn; kortom de BD "weet" dat de hypotheek van je ouders niet (meer) in aanmerking komt voor HRA.

De hoogte van je huur staat in principe vrij om door je ouders bepaald te worden; 0 euro mag ook. Dikke kans dat de geldverstrekker een clausule in de hypotheekovereenkomst heeft staan waarin het verhuren van de woning (tegen om het even welke huurprijs) alleen mag na vooraf schriftelijke toestemming van de bank. Een bepaling die in de praktijk overigens vaak vrolijk wordt genegeerd door huiseigenaren (en door banken, die het in principe niet interesseert zolang de maandlasten netjes op tijd worden overgemaakt).

[heuveltje]

Waarom wil je het officieel huren ? Ik neem aan dat je een goede band hebt met je ouders.
Kun je er niet gewoon in gaan zitten en elke maand 300E overmaken ?

[Viper®]

Dinmi schreef op donderdag 31 augustus 2017 @ 16:29:
Waar ik persoonlijk eerst naar zou kijken is of het verhuren wel door de VvE en door de bank is toegestaan. Beiden kunnen namelijk duidelijke beperkingen hebben vastgelegd omtrent onderhuur.

Ik neem aan dat ze zich daar willen laten inschrijven en hun ouders zich uitschrijven uit NL.

Dan lijkt me dat je het officieel huurt.

[ybos]

MikeyMan schreef op donderdag 31 augustus 2017 @ 16:25:
Hi all,

Ik woon alweer een tijdje, samen met mijn vrouw, in ons huidige huis. Leuke woning, maar het begint tijd te worden om naar iets anders te kijken. We zijn daarbij langzaam maar zeker aan het voorbereiden op het zelf (laten) bouwen van een huis.

Grootste struikelblok daarbij is de periode tussen het starten van het project en het daadwerkelijke verhuizen.

Nu doet zich de situatie voor dat mijn ouders voor vier jaar naar het buitenland gaan. Zij willen daarbij hun huidige appartement aanhouden. We zouden hier gebruik van mogen maken, door ons huis alvast te verkopen, en in de tussenliggende periode in het huis van mijn ouders te gaan zitten. Delen we de kosten een beetje. Beiden voordeel zou je zeggen.

Alleen; hoe werkt dit in de praktijk?

Vragen die zomaar bij me opkomen:
- Wat voor huurprijs mogen ze rekenen. In principe vinden ze 300 euro in de maand prima. Maar mag dit wel? Waarde van het appartement ligt op dit moment rond de 350k.
- Wat voor effect heeft dit op de HRA van m'n ouders? Huis in de US wordt volledig betaald, dus dat is geen issue, maar het huis in NL is daarmee niet meer hun hoofdverblijf. Hypotheek van m'n ouders is rond de 100k.

Door middel van een jaarlijkse schenking kunnen mijn kosten nog wat omlaag gebracht worden.
De uiteindelijke hoofdzaak is; gaat dit plan me wel voordeel bieden? Ben nu rond de 1000 euro per maand kwijt aan hypotheek en aflossing, dus dat zou toch rendabel te maken moeten zijn op een of andere manier?

Als vve lastig doet over verhuren, kan je het dan niet betrekken onder oppas/anti kraak?

Desnoods betaal je je ouders geen huur (dan ben je dus echt oppas) en schenk je ze eind van het jaar het max belastingvrije bedrag (ff meer dan 5k).

Als je dit slim doet kan je hier zeker veel mee besparen (+/- 300 huuripv 1000, gemeentebelastingen, heffingen e.d. staan ook op naam van je ouders enz enz)

[Dinmi]

Viper® schreef op donderdag 31 augustus 2017 @ 16:35:
[...]

Ik neem aan dat ze zich daar willen laten inschrijven en hun ouders zich uitschrijven uit NL.

Dan lijkt me dat je het officieel huurt.

Ik bedoelde inderdaad huur (niet onderhuur). Zolang het appartement gewoon eigendom is van de ouders van TS, zijn zij ook lid van de VvE. Vaak is in het reglement wel iets opgenomen omtrent verhuur of anderen in de woning laten wonen. Gewoon iets om even naar te kijken.

[MikeyMan]

heuveltje schreef op donderdag 31 augustus 2017 @ 16:34:
Waarom wil je het officieel huren ? Ik neem aan dat je een goede band hebt met je ouders.
Kun je er niet gewoon in gaan zitten en elke maand 300E overmaken ?

Das inderdaad ook nog een goede. Lijkt me dat de VVE liever een bewoond huis heeft dan een leegstaand huis natuurlijk. Maar had helemaal nog niet aan de VVE gedacht.

heuveltje schreef op donderdag 31 augustus 2017 @ 16:34:
Waarom wil je het officieel huren ? Ik neem aan dat je een goede band hebt met je ouders.
Kun je er niet gewoon in gaan zitten en elke maand 300E overmaken ?

Nouja, ik heb sowieso een woonadres nodig, dus ik vrees dat ik er niet onderuit kom om me in te schrijven in het GBA.

Viper® schreef op donderdag 31 augustus 2017 @ 16:35:
[...]

Ik neem aan dat ze zich daar willen laten inschrijven en hun ouders zich uitschrijven uit NL.

Dan lijkt me dat je het officieel huurt.

Dat dus inderdaad.

Volgens mij is het zo dat ze nog wel HRA mogen gebruiken als ze er niet meer in wonen. Als ik het goed heb begrepen vervalt dat pas op het moment dat wij erin gaan. In feite zijn dat de enige extra kosten die ze dan voor rekening krijgen. In principe hoeven ze ook nieteens huur te ontvangen, maar het is meer dat ze geen extra kosten willen maken. Wat natuurlijk terecht is. Daarnaast lijkt het me netjes om e.e.a. een beetje te delen.

[ Voor 6% gewijzigd door MikeyMan op 31-08-2017 17:04 ]

[Breezers]

Dinmi schreef op donderdag 31 augustus 2017 @ 16:55:
[...]


Ik bedoelde inderdaad huur (niet onderhuur). Zolang het appartement gewoon eigendom is van de ouders van TS, zijn zij ook lid van de VvE. Vaak is in het reglement wel iets opgenomen omtrent verhuur of anderen in de woning laten wonen. Gewoon iets om even naar te kijken.

Beperking van VVE of je iets wel/niet mag verhuren is al een tijdje niet meer van toepassing. Ik weet de jurisprudentie/rechtszaak niet meer zo uit mijn hoofd maar die belemmering was niet rechtsgeldig verklaard.

https://ak-advocaten.eu/k...n-verhuurverbod-opleggen/

[ Voor 5% gewijzigd door Breezers op 31-08-2017 17:05 ]

[heuveltje]

Viper® schreef op donderdag 31 augustus 2017 @ 16:35:
[...]

Ik neem aan dat ze zich daar willen laten inschrijven en hun ouders zich uitschrijven uit NL.

Dan lijkt me dat je het officieel huurt.

Dat vraag ik me dus af ?
Kunnen de ouders dit niet gewoon in bruikleen geven ?

[Dinmi]

Breezers schreef op donderdag 31 augustus 2017 @ 17:03:
[...]


Beperking van VVE of je iets wel/niet mag verhuren is al een tijdje niet meer van toepassing. Ik weet de jurisprudentie/rechtszaak niet meer zo uit mijn hoofd maar die belemmering was niet rechtsgeldig verklaard.

https://ak-advocaten.eu/k...n-verhuurverbod-opleggen/

Ah ja, my bad. Dat is dan inderdaad veranderd. Scheelt weer een kopzorg.
https://www.nederlandvve....ent-verhuren-mag-dat-wel/

[JvS]

MikeyMan schreef op donderdag 31 augustus 2017 @ 16:25:
De uiteindelijke hoofdzaak is; gaat dit plan me wel voordeel bieden? Ben nu rond de 1000 euro per maand kwijt aan hypotheek en aflossing, dus dat zou toch rendabel te maken moeten zijn op een of andere manier?

De meeste vragen zijn al beantwoord. Maar je neemt een paar dingen niet mee:

1. Van die 1000 euro is misschien wel 500 euro aflossing. Dat zijn geen kosten, maar is gewoon vermogensopbouw. Je woonkosten zijn je netto rente, je extra belasting omdat je woningeigenaar bent en onderhoud. Die moet je vergelijken met de huurprijs. 300 euro is trouwens altijd laag
2. Je huis wat je nu hebt kan in waarde stijgen of dalen. Op dit moment zijn huizen in elk geval heel veel in waarde gestegen de laatste 5 jaar, dus 'speculatief' zou dit een goed moment kunnen zijn om te verkopen. Het kan ook zomaar dat de waarde nog 10-20% stijgt in de komende jaren. Maar het kan ook zomaar dalen (hoewel daar nog geen concrete aanwijzingen voor zijn).

[route99]

Ik vrees dat dit allemaal wel erg simpel gesteld is.. 4 jaar naar de VS... betekent dat je uit de basis administratie in NL gaat... maw een ander kan niet zo maar op jouw plek gaan zitten zonder formeel alles te regelen....
En de belasting heeft filters genoeg dat een regelmatig bedrag als bijv 300 euro p/m overschrijven 4 jaar lang echt wel op gaat vallen...

Ik zou maar een goede adviseur opzoeken,...
alvast een paar links:

https://www.aroundtheglob...-als-reis-gaat-si563.html
http://www.emigreren.nu/e...-eigen-huis-in-nederland/
https://www.ing.nl/partic...oning-verhuren/index.html

[MikeyMan]

JvS schreef op donderdag 31 augustus 2017 @ 17:19:
[...]

De meeste vragen zijn al beantwoord. Maar je neemt een paar dingen niet mee:

1. Van die 1000 euro is misschien wel 500 euro aflossing. Dat zijn geen kosten, maar is gewoon vermogensopbouw. Je woonkosten zijn je netto rente, je extra belasting omdat je woningeigenaar bent en onderhoud. Die moet je vergelijken met de huurprijs. 300 euro is trouwens altijd laag
2. Je huis wat je nu hebt kan in waarde stijgen of dalen. Op dit moment zijn huizen in elk geval heel veel in waarde gestegen de laatste 5 jaar, dus 'speculatief' zou dit een goed moment kunnen zijn om te verkopen. Het kan ook zomaar dat de waarde nog 10-20% stijgt in de komende jaren. Maar het kan ook zomaar dalen (hoewel daar nog geen concrete aanwijzingen voor zijn).

Heb je ook gelijk in, beide punten wel aan gedacht natuurlijk. Van de 1000 netto is rond de 250 euro aflossing. Dat valt dan ook weg.

Reden dat deze backup juist meespeelt is dat we het huis dan tegen een hogere prijs te koop kunnen zetten, in principe geen haast hebben, maar toch flexibiliteit kunnen bieden door snel te kunnen vertrekken indien gewenst door de koper.

route99 schreef op donderdag 31 augustus 2017 @ 17:19:
Ik vrees dat dit allemaal wel erg simpel gesteld is.. 4 jaar naar de VS... betekent dat je uit de basis administratie in NL gaat... maw een ander kan niet zo maar op jouw plek gaan zitten zonder formeel alles te regelen....
En de belasting heeft filters genoeg dat een regelmatig bedrag als bijv 300 euro p/m overschrijven 4 jaar lang echt wel op gaat vallen...

Ik zou maar een goede adviseur opzoeken,...
alvast een paar links:

https://www.aroundtheglob...-als-reis-gaat-si563.html
http://www.emigreren.nu/e...-eigen-huis-in-nederland/
https://www.ing.nl/partic...oning-verhuren/index.html

Het is niet mijn bedoeling om onder de radar te blijven oid. Dat gaat ook niet, want ik heb een woonadres nodig. Maar indien mogelijk wil ik er wel profijt uit halen.
Dank voor de links. De crux zit hem in deze situatie juist in het feit dat ik van m'n ouders ga huren en zij geen winst willen behalen. Wat mag er dan wel qua huurprijs, etc.

[ Voor 3% gewijzigd door MikeyMan op 31-08-2017 18:15 ]

[route99]

Bel de belastingtelefoon...of zij daar moeilijk over gaan doen... zit je te goedkoop wordt het mogelijk gezien als een soort "schenking".

En... wat al eerder geschreven werd door anderen en die vragen heb ik nog niet beantwoord gezien: mag het van diverse partijen zoals de bank etc......

Dat maakt het allemaal wat overzichtelijker dan maar zoveel mogelijk suggesties aan te dragen.. terwijl het antwoord wellicht daar eerst ligt...

[Carnoustie]

Hier moet je i.c.m. met de belastingdienst heel erg mee oppassen wat je precies doet. In principe komt de belastingdienst gewoon met een "marktconforme" huur, en ziet dat totaalbedrag per jaar dan als schenking. De enige manier om daar onderuit te kunnen is totaal geen rechten hebben. Je mag dus absoluut geen huur betalen of iets van een (officiële) overeenkomst hebben. Op die manier kun je nooit ook maar enige aanspraak maken op "huurbescherming" en kunnen je ouders je er dus per direct uitgooien en het pand verkopen. Dan, en alleen dan, is er geen sprake van "verarming" van je ouders, en dus geen sprake van een schenking (voor een schenking is "verarming" van de schenker vereist).Wel met je zelf g/w/l betalen, omdat dat anders ook weer een schenking zou zijn.Zo was het in ieder geval 5 jaar geleden toen ik het uitzocht. En ja, dat kwam bij de rechter omdat de belastingdienst toen actief hier achteraan ging. Het ging natuurlijk wel om substantiële bedragen, ik dacht minimaal 60.000 euro per jaar aan door hun geschatte huur...

[MikeyMan]

Even verder zitten zoeken, en dan kom je denk ik uit op een combinatie van:

https://www.belastingdien...de_van_verhuurde_woningen

en

https://www.belastingdien...ongebruikelijke_huurprijs

Als ik het goed lees zou dan de huur tussen de 3 en 4% van de WOZ waarde moeten liggen omdat er sprake is van de leegwaarderatio van 62%.
Uitgaande van 3% en een WOZ van 350k, zou je dan op 10.500 aan huur per jaar uitkomen.
Hiervan mag dan ongeveer de helft weer geschonken worden (5.320).
Netto kost dat dan €431 per maand.

[orf]

MikeyMan schreef op donderdag 31 augustus 2017 @ 20:18:
Als ik het goed lees zou dan de huur tussen de 3 en 4% van de WOZ waarde moeten liggen omdat er sprake is van de leegwaarderatio van 62%.
Uitgaande van 3% en een WOZ van 350k, zou je dan op 10.500 aan huur per jaar uitkomen.
Hiervan mag dan ongeveer de helft weer geschonken worden (5.320).
Netto kost dat dan €431 per maand.

Eventueel zou je nog iets kunnen verrekenen met een schenking bij de bouw van je nieuwe huis. Dan is de vrijstelling 100.000 (als je nog geen 40 bent).

[nokiaan958GB]

Dacht dat je over je 2e huis alleen vermogensrendementsheffing betaalt. Dus als ouders verkast zijn dan is dat appartement hun 2e huis.

Weet even niet hoe het werkt als ouders in het buitenland wonen en of ze dan altijd belastingplichtig in NL blijven.

idd maar even met de BD bellen voor consequenties voor ouders en kind.

Vraag dan even naar de consequenties voor je eigen HRA. Er schijnt een regeltje te zijn dat als je je huis verkoopt, vervolgens een paar jaar huurt, de 30 jaar HRA opnieuw begingt te lopen als je daarna weer een huis koopt.