2de hypotheek ipv overbruggingskrediet?

[gr8-jen]

Hallo, wij willen een huis kopen en hadden online al geprobeerd wat voor hypotheek we konden krijgen. Het huis is nog niet verkocht dus de overbruggingskrediet die we zouden krijgen zou max 90% van de overwaarde worden. Tijdens het daadwerkelijke gesprek gaf ze aan dat die 90% van de verkoopwaarde ging en ook nog even veel te hoge makelaarskosten werden gerekend. Hierdoor zouden we niet 10.000 minder kunnen financieren maar 25000.... die 15000 wordt wel een dealbreaker zullen we maar zeggen.

We zijn zelf krent dus we zouden op mijn salaris de huidige hyptheek, de (volledige) nieuwe hypotheek, en de financiering kunnen ophoesten en toch nog (minimaal) kunnen sparen. Daarom willen we toch doorzetten.

...

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

...

Wij willen graag aan andere mensen vragen of ze al zoiets hebben geprobeerd of weten waarom iets niet zou werken. We gaan het morgen wel aan een notaris en de belastingdienst voorleggen, maar moesten nu even ons idee ventileren.
...

[JBplap]

gr8-jen schreef op donderdag 17 augustus 2017 @ 22:23:
die 15000
...
mijn salaris de huidige hyptheek, de (volledige) nieuwe hypotheek, en de financiering kunnen ophoesten

Waarom zo moeilijk doen dan?

Als je op 1 salaris alles kunt dragen op die 15000 na, dan laat je het salaris van je partner toch meenemen in de berekening. Dan zal het makkelijk lukken en hoef je niet zo moeilijk met kredieten te doen.

[Barrycade]

Of je speelt open kaart en geeft aan dat de ontbrekende 15k via een familiebank komt met daarbij de eventuele schenkingsoptie(?). Want je zal toch de vraag moeten beantwoorden of je nog andere schulden hebt.

Onder de 40 mogen ouders trouwens ook een hoger bedrag belastingvrij schenken.

En er is trouwens ook nog een garantiestelling mogelijk. Dus dat je ouders of een ander familielid garant staan.

[kmf]

Is jouw huidige woning al verkocht (dus koopcontract zonder voorbehoud/voorbehoud voorbij) of getaxeerd?

Je mag als je huis nog niet verkocht is, 90% van de overwaarde op de TAXATIEwaarde als overbruggingskrediet krijgen. Dus als het tegenzit qua taxatie, krijg je nog minder.

Als je huis verkocht is op papier, dan is het de 90% van overwaarde op verkoopwaarde, maar de meeste banken gaan toch uit van de taxatiewaarde.

Verkocht op papier (voorbehoud afgelopen) dan pas doen ze op overwaarde op verkoopwaarde.


Wat je kan doen is het verschil als extra hypotheekdeel nemen met variabele rente zodat deze direct afgelost kan worden na verkoop van woning.

Of idd lenen/krijgen van familie. Maar dat moet je dan wel verklaren.

[BastaRhymez]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[RocketKoen]

Je loopt wel een flink risico met zo'n constructie. Die 90% norm is er niet voor niets.
En een taxatie voor je oude huis moet je toch doen als het nog niet verkocht is. De bank voor je nieuwe hypotheek wil namelijk ook graag weten of je de oude hypotheek wel kan aflossen met de verkoop.

Als je je theoretische overwaarde zo laag maakt. Dan moet je daar straks ook nog de kosten van de makelaar uit betalen. Dus als de verkoopprijs ook maar een beetje tegenvalt dan moet je geld bijleggen. En dat moet je dan natuurlijk wel hebben.

Daarnaast zijn er nog een hoop kosten aan je nieuwe huis die je moet betalen zonder lening.

Mijn idee:
Als je de hypotheek toch wel kan krijgen, maar je wilt vooral je LTV laag houden (lagere rente).
Koop het huis gewoon met de maximale hypotheek (101%). En let er dan op dat in de voorwaarden staat dat je risico opslag (automatisch) wordt aangepast als je (extra) aflost.
Nadat je oude huis dan is verkocht, los je het geld dat je over houdt extra af op de hypotheek van het nieuwe huis.

[CornermanNL]

RocketKoen schreef op vrijdag 18 augustus 2017 @ 09:02:
Je loopt wel een flink risico met zo'n constructie. Die 90% norm is er niet voor niets.
En een taxatie voor je oude huis moet je toch doen als het nog niet verkocht is. De bank voor je nieuwe hypotheek wil namelijk ook graag weten of je de oude hypotheek wel kan aflossen met de verkoop.

Als je je theoretische overwaarde zo laag maakt. Dan moet je daar straks ook nog de kosten van de makelaar uit betalen. Dus als de verkoopprijs ook maar een beetje tegenvalt dan moet je geld bijleggen. En dat moet je dan natuurlijk wel hebben.

Daarnaast zijn er nog een hoop kosten aan je nieuwe huis die je moet betalen zonder lening.

Mijn idee:
Als je de hypotheek toch wel kan krijgen, maar je wilt vooral je LTV laag houden (lagere rente).
Koop het huis gewoon met de maximale hypotheek (101%). En let er dan op dat in de voorwaarden staat dat je risico opslag (automatisch) wordt aangepast als je (extra) aflost.
Nadat je oude huis dan is verkocht, los je het geld dat je over houdt extra af op de hypotheek van het nieuwe huis.

Dit is een goede optie, let er ook op dat je onbeperkt mag aflossen, dan kan je in een keer je overwaarde van je oude huis aflossen zodra het verkocht is. Overigens de 2e hypotheek is ook niet zomaar geregeld. Waarschijnlijk niet voor de tijd dat je die 15K nodig hebt. Dus dat wordt hem sowieso niet.

Wat ik niet begrijp is waarom die 15K zo'n probleem is. Als je zo zuinig bent als je stelt heb je vast wel ergens een spaarpot met minimaal 15K ? Maar waarschijnlijk moet je ook aantonen dat je X aantal maanden de vaste lasten van 2 huizen moet kunnen opbrengen in het geval het oude huis niet verkocht wordt ?

[Lensent]

CornermanNL schreef op vrijdag 18 augustus 2017 @ 09:07:
[...]
Wat ik niet begrijp is waarom die 15K zo'n probleem is. Als je zo zuinig bent als je stelt heb je vast wel ergens een spaarpot met minimaal 15K ?

Wat is dat voor een domme aanname.

[CornermanNL]

Lensent schreef op vrijdag 18 augustus 2017 @ 09:26:
[...]


Wat is dat voor een domme aanname.

Ok misschien een wat scherpe aanname, mijn excuses. Maar mijn ervaring leert dat mensen altijd erg optimistisch zijn over hun eigen financiële draagkracht en het aangaan van bijbehorende verplichtingen, de topic starter geeft aan dat alles "makkelijk" van zijn salaris alleen kan.

Het andere salaris zou dan over zijn, spaar je dat een half jaar zit je toch aardig dicht tegen 10K aan, en dan spaar je ook nog wat van de topic starter zijn salaris. Dan is 15K toch niet zo gek om achter de hand te hebben ?

[gr8-jen]

Barrycade schreef op vrijdag 18 augustus 2017 @ 08:05:
Of je speelt open kaart en geeft aan dat de ontbrekende 15k via een familiebank komt met daarbij de eventuele schenkingsoptie(?). Want je zal toch de vraag moeten beantwoorden of je nog andere schulden hebt.

Onder de 40 mogen ouders trouwens ook een hoger bedrag belastingvrij schenken.

En er is trouwens ook nog een garantiestelling mogelijk. Dus dat je ouders of een ander familielid garant staan.

Als het een lening is gaat het van mijn maximale leenbedrag af.
Als het een tweede hypotheek is niet

Schenken willen ze nu nog niet doen omdat ik niet het enige kind ben.

een garantstelling opperden ze niet maar kan ik nog vragen of de bank mee akkoord gaat.

JBplap schreef op vrijdag 18 augustus 2017 @ 08:01:
[...]


Waarom zo moeilijk doen dan?

Als je op 1 salaris alles kunt dragen op die 15000 na, dan laat je het salaris van je partner toch meenemen in de berekening. Dan zal het makkelijk lukken en hoef je niet zo moeilijk met kredieten te doen.

Mijn partners bedrijf is in opstart dus die nemen ze niet mee.
En ik weet uit 6 jaar historie hoeveel wij sparen en dat het hoger is dan de nieuwe hypotheek + 2de hypotheek. De bank gaat er vanuit dat ik 3 keer een dure vakantie neem en elk jaar een andere auto denk ik.

kmf schreef op vrijdag 18 augustus 2017 @ 08:18:
Is jouw huidige woning al verkocht (dus koopcontract zonder voorbehoud/voorbehoud voorbij) of getaxeerd?

Je mag als je huis nog niet verkocht is, 90% van de overwaarde op de TAXATIEwaarde als overbruggingskrediet krijgen. Dus als het tegenzit qua taxatie, krijg je nog minder.

Als je huis verkocht is op papier, dan is het de 90% van overwaarde op verkoopwaarde, maar de meeste banken gaan toch uit van de taxatiewaarde.

Verkocht op papier (voorbehoud afgelopen) dan pas doen ze op overwaarde op verkoopwaarde.


Wat je kan doen is het verschil als extra hypotheekdeel nemen met variabele rente zodat deze direct afgelost kan worden na verkoop van woning.

Of idd lenen/krijgen van familie. Maar dat moet je dan wel verklaren.

Banken accepteren niets zonder dat ze zelf een hypothecaire zekerheid krijgen.
de extra hypotheekdeel wil ik dus lenen bij mij ouders.
btw onze overwaarde hebben we berekend door te vergelijken met huizen max 2 straten verder met minder grond tuin op het noorden ipv zuiden geen carport en nog een paar puntjes. Als we dat niet krijgen zelfs met prijsdaling weet ik het ook niet meer. En we halen niet de volledige overwaarde en hebben ook weer afgelost tussendoor waardoor overwaarde stijgt.

RocketKoen schreef op vrijdag 18 augustus 2017 @ 09:02:
Je loopt wel een flink risico met zo'n constructie. Die 90% norm is er niet voor niets.
En een taxatie voor je oude huis moet je toch doen als het nog niet verkocht is. De bank voor je nieuwe hypotheek wil namelijk ook graag weten of je de oude hypotheek wel kan aflossen met de verkoop.

Als je je theoretische overwaarde zo laag maakt. Dan moet je daar straks ook nog de kosten van de makelaar uit betalen. Dus als de verkoopprijs ook maar een beetje tegenvalt dan moet je geld bijleggen. En dat moet je dan natuurlijk wel hebben.

Daarnaast zijn er nog een hoop kosten aan je nieuwe huis die je moet betalen zonder lening.

Mijn idee:
Als je de hypotheek toch wel kan krijgen, maar je wilt vooral je LTV laag houden (lagere rente).
Koop het huis gewoon met de maximale hypotheek (101%). En let er dan op dat in de voorwaarden staat dat je risico opslag (automatisch) wordt aangepast als je (extra) aflost.
Nadat je oude huis dan is verkocht, los je het geld dat je over houdt extra af op de hypotheek van het nieuwe huis.

De makelaar en dergelijke betalen we zelf. Verf hebben we al staan. Vloer zit al in de hypo. Ook houden we geld achter voor als we nog moeten bijleggen of auto moeten kopen.
Zodra huis is verkocht kijken wat we overhouden en verlagen we hypotheek totdat we op een eigen geldbedrag zitten dat comfortabel aanvoelt.

[gr8-jen]

CornermanNL schreef op vrijdag 18 augustus 2017 @ 09:45:
[...]


Ok misschien een wat scherpe aanname, mijn excuses. Maar mijn ervaring leert dat mensen altijd erg optimistisch zijn over hun eigen financiële draagkracht en het aangaan van bijbehorende verplichtingen, de topic starter geeft aan dat alles "makkelijk" van zijn salaris alleen kan.

Het andere salaris zou dan over zijn, spaar je dat een half jaar zit je toch aardig dicht tegen 10K aan, en dan spaar je ook nog wat van de topic starter zijn salaris. Dan is 15K toch niet zo gek om achter de hand te hebben ?

hebben we achter hand en daar betalen we dus ook een aantal kosten van. Toch kunnen de totalen kosten niet op 5000 berekenen dus houden we liever wat achter. Als lijkt dat we te voorzichtig zijn kunnen we altijd nog aflossen.

[kmf]

gr8-jen schreef op vrijdag 18 augustus 2017 @ 09:48:
[...]


Banken accepteren niets zonder dat ze zelf een hypothecaire zekerheid krijgen.
de extra hypotheekdeel wil ik dus lenen bij mij ouders.
btw onze overwaarde hebben we berekend door te vergelijken met huizen max 2 straten verder met minder grond tuin op het noorden ipv zuiden geen carport en nog een paar puntjes. Als we dat niet krijgen zelfs met prijsdaling weet ik het ook niet meer. En we halen niet de volledige overwaarde en hebben ook weer afgelost tussendoor waardoor overwaarde stijgt.

Leuk dat je zelf vooronderzoek heb gedaan. Maar de bank wilt toch een taxatie doen. En bij mijn geval hebben buren in dezelfde pand met een kleiner oppervlak hun huizen binnen 1 week verkocht.
Toch zegt de taxateur dat de marktwaarde van mijn huis 10k lager is dan de verkoopprijs van de buren.

[gr8-jen]

Dan krijgen we de financiering niet rond en kopen het huis niet. Het zou jammer zijn maar die taxatie zou wel in een maandje gebeuren.

[BastaRhymez]

gr8-jen schreef op vrijdag 18 augustus 2017 @ 09:48:
Mijn partners bedrijf is in opstart dus die nemen ze niet mee.
En ik weet uit 6 jaar historie hoeveel wij sparen en dat het hoger is dan de nieuwe hypotheek + 2de hypotheek. De bank gaat er vanuit dat ik 3 keer een dure vakantie neem en elk jaar een andere auto denk ik.

En daarom hebben de bank een norm waar ze zich aan vast moeten houden.
Die geldt voor iedereen om mensen tegen zichzelf te beschermen

Je zal niet de eerste (en helaas ook niet de laatste) zijn, die denkt wel de lasten te kunnen betalen maar uiteindelijk bedrogen uit komt.
Je geeft zelf aan dat je partner een bedrijf in opstart heeft. Dat brengt risico's met zich mee!
En daarbij: telde het inkomen daarvoor van je partner niet mee voor het overzicht dat je 6 jaar hebt bijgehouden?! Dat inkomen is nu wellicht weggevallen door de opstart van het bedrijf.


Maar zoals al eerder is gezegd, als jij zo'n "spaarder" bent én het geld hebt, waarom gebruik je het dan niet?

[ Voor 15% gewijzigd door BastaRhymez op 18-08-2017 10:08 ]

[Jiffy]

gr8-jen schreef op vrijdag 18 augustus 2017 @ 09:48:
[...]
Als het een lening is gaat het van mijn maximale leenbedrag af.
Als het een tweede hypotheek is niet

Hou je er rekening mee dat, om een tweede hypotheek te mogen vestigen, de eerstehypotheekhouder (=de bank) daar sinds begin 2012 toestemming voor moet geven? Geen toestemming = geen tweede hypotheek, punt.

een garantstelling opperden ze niet maar kan ik nog vragen of de bank mee akkoord gaat.

Aan garantstellingen doen banken niet meer.

[gr8-jen]

BastaRhymez schreef op vrijdag 18 augustus 2017 @ 10:07:
[...]


Je geeft zelf aan dat je partner een bedrijf in opstart heeft. Dat brengt risico's met zich mee!
En daarbij: telde het inkomen daarvoor van je partner niet mee voor het overzicht dat je 6 jaar hebt bijgehouden?! Dat inkomen is nu wellicht weggevallen door de opstart van het bedrijf.


Maar zoals al eerder is gezegd, als jij zo'n "spaarder" bent én het geld hebt, waarom gebruik je het dan niet?

Ze heeft geen opstartkosten of afschrijvingen, alleen uren die ze kwijt is.
Ze had geen inkomen hiervoor en die nemen dus niet mee.
We hebben wel geld liggen mar die gebruiken we liever voor het geval dat zodat er niet later een persoonlijke lening moeten afsluiten om een andere auto te kopen voor mijn werk of om 1 of 2 maanden rente te betalen voordat we de terugave krijgen (die ik liever niet meeneem in mijn eindsaldo)

[gr8-jen]

Jiffy schreef op vrijdag 18 augustus 2017 @ 10:16:
[...]

Hou je er rekening mee dat, om een tweede hypotheek te mogen vestigen, de eerstehypotheekhouder (=de bank) daar sinds 1 januari 2012 toestemming voor moet geven? Geen toestemming = geen tweede hypotheek, punt.


[...]

Aan garantstellingen doen banken niet meer.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Dan weten we ook waarom ze bij de bank niet vroegen om garantstelling

Edit:

Aan de toon hier merk ik dat men vind dat ik er te makkelijk over denk. Dit is niet het geval. Als er reden komt die ik niet voorzag of kan beargumenteren zullen we het huis zeker niet kopen.

[ Voor 13% gewijzigd door gr8-jen op 18-08-2017 10:26 ]

[Jiffy]

Om begripsverwarring te voorkomen: jij bent, als huiseigenaar, de hypotheekgever (of -verstrekker). De bank is juist hypotheeknemer. Voor veel mensen contra-intuïtief, maar het is heel simpel:

Jij bent geldnemer, de bank is geldgever. In ruil daarvoor wil de bank een onderpand, te weten het recht tot verkoop(!) van jouw woning. Dit is het hypotheekrecht. Jij gééft dus het hypotheekrecht aan de bank, tot zekerheid voor de schulden die je aangaat bij diezelfde bank. De bank neemt vervolgens dit hypotheekrecht van jou aan en is daarmee dus hypotheeknemer.

[gr8-jen]

aangepast

[Hackus]

Jullie huidige woning is nog niet verkocht ?

Reken niet te ruim met nieuwe hypotheek, Ik zou safe spelen en geen rare vormen bedenken(aan laten praten). evt extra lening zou ik toch zsm afbetalen.

[elhopo]

De meeste banken hanteren voor een overbrugging de WOZ waarde min 10 procent, min de restschuld. Dat kan je lenen als overbrugging. Echter per financier verschilt het nog een beetje, sommigen rekenen 80% van de WOZ. Als je met een taxatie kan aantonen dat je huis meer waard is wordt (afhankelijk van de bank) 90% van de taxatiewaarde genomen. Vaak is een oplossing iets meer lenen, en dat na verkoop van de woning weer terug betalen. Hierdoor heb je minder overbrugging nodig.

nb: Als je er veel vertrouwen in hebt dat de eigen woning snel is verkocht, dan kun je overwegen je eigen middelen in te zetten, die krijg je na de verkoop meteen weer terug...

[BastaRhymez]

Dus als ik het goed begrijp, is je [b]huidige] hypotheek middels een (volledige) familie bank constructie aangegaan.Wat is het leenbedrag?

Er is overwaarde, maar niet voldoende om alle bijkomende kosten te dekken. Hoeveel (of weinig) is de overwaarde?

Daarnaast wil je een eventueel 2e hypotheek ook middels de familie bank constructie doen. Waarom dan niet de huidige verhogen?

De nieuwe hypotheek wil je niet via de familie bank constructie doen, maar via een bank/hypotheekverstrekker?
blijf je dan nog wel het deel van de familiebank constructie aanhouden of komt deze in het geheel te vervallen?

En wat kost het nieuwe huis, zonder bedragen is het een beetje abra cadabra

en post even het volledige verhaal / overzicht. Er lijkt steeds weer meer nieuwe info bij te komen, die cruciaal lijkt

[ Voor 16% gewijzigd door BastaRhymez op 18-08-2017 10:31 ]

[redwing]

gr8-jen schreef op vrijdag 18 augustus 2017 @ 09:48:
[...]
Mijn partners bedrijf is in opstart dus die nemen ze niet mee.
En ik weet uit 6 jaar historie hoeveel wij sparen en dat het hoger is dan de nieuwe hypotheek + 2de hypotheek. De bank gaat er vanuit dat ik 3 keer een dure vakantie neem en elk jaar een andere auto denk ik.

De bank gaat er van uit wat er gebeurt als je situatie verandert en je b.v. je baan kwijt raakt. We hebben een aantal jaren geleden gezien wat er gebeurt als we maximaal lenen en niet kijken naar de toekomst

Daarnaast zou ik eerst die taxatie eens snel laten doen. Valt die ten slotte mee heb je misschien een veel kleiner gat, valt die tegen is het gat te groot en houdt het hele verhaal op. Bedenk daarnaast ook wat er gebeurt als je huis om wat voor reden dan ook toch lang te koop staat. Dus zorg ervoor dat er bij de koop van het nieuwe huis een clausule hiervoor is opgenomen of dat je beide lasten kunt dragen.

[CornermanNL]

gr8-jen schreef op vrijdag 18 augustus 2017 @ 10:16:
[...]


Ze heeft geen opstartkosten of afschrijvingen, alleen uren die ze kwijt is.
Ze had geen inkomen hiervoor en die nemen dus niet mee.
We hebben wel geld liggen mar die gebruiken we liever voor het geval dat zodat er niet later een persoonlijke lening moeten afsluiten om een andere auto te kopen voor mijn werk of om 1 of 2 maanden rente te betalen voordat we de terugave krijgen (die ik liever niet meeneem in mijn eindsaldo)

Draai het eens om dan, hoeveel maanden hebben jullie nodig om indien je het verschil van 15K (aannemende dat dit het definitieve verschil is) weer bij elkaar te sparen ? Is dat voor je gevoel te lang , of wordt je er anderszins nerveus van dan neem je een te groot risico.

Waarom zou het anders worden als een bank het wel zou financieren ? Is het risico voor jullie dan minder ?
Ik persoonlijk denk het niet, maar risico bereidheid is een persoonlijk iets.

Overigens is het risico als ik het zo lees alleen daar als de huidige woning niet verkocht wordt binnen afzienbare tijd. Dus snap ik eerlijk gezegd niet waarom je het verschilbedrag niet uit eigen middelen aantoont (meer is niet nodig over het algemeen) en dan in de tussentijd op papier met 2 huizen zit.

Stel je zet je huis te koop en het is binnen 2 weken verkocht, je zit nog in de periode dat je alles moet rond krijgen dus zijn er geen extra lasten, alles bij elkaar met overdrachten ben je misschien 2 a 3 maanden verder.

Dan is het geld op zijn hoogst een paar dagen of weken van je rekening af als de overdracht van jullie oude huis later is dan jullie nieuwe huis.

Ergo geen probleem.

Het wordt pas een probleem als je je oude huis maanden nadat je je nieuwe huis al hebt nog niet verkocht wordt. Wat voor mij altijd goed werkt om financiële risico's te overzien, teken een tijdlijn met de verschillende scenario's en zet daar de bedragen bij, je ziet dan vanzelf wanneer je op je 15K begint in te teren, alles daarvoor is geen issue , alles daarna hangt af van je eigen risicobereidheid.

[ Voor 35% gewijzigd door CornermanNL op 18-08-2017 12:01 ]

[menn0]

Een 2e hypotheek, en de lasten daarvan worden ook meegenomen in je draagkracht berekening voor je 1e hypotheek (de nieuwe).
Het feit dat jij op je huidige salaris de oude hypotheek, de nieuwe en nog kan sparen, heeft inderdaad niets met het risicomodel te maken wat de bank, en of het NIBUD stelt ter richtlijn.
Ookal vind je zelf van wel, je verdient helaas nog niet genoeg. Anders was immers de hoogte van de nieuwe hypotheek meer dan voldoende voor het nieuwe huis los, of voldoende voor beide huizen.
Dat een 1e hypotheekrechthouder toestemming moet verlenen op de familielening klopt, en ze gaan dus ook eisen dat de rente die je hierop betaalt gelijk wordt teruggeschonken door je ouders wederom omdat je volgens het model (en nibud) gewoon niet genoeg verdiend en de lasten van die hypotheek of die nou van lenen.nl of van je ouders komt niet kan dragen.
Voor de eerste hypotheek heb je overigens sowieso al een taxatie nodig voor zowel het eerste als het 2e huis. Ook moet je voor een famililening sinds 2012 volgens mij naar de notaris.

Wat je kan doen om je 1e hypotheek som te vergroten
-> Van lineair naar annuiteit
-> van 15, 20 of 30 jaar rentevast naar 10 jaar vast gaan.

Zo wordt je maximale leensom daar groter en je behoefte aan overwaarde en dus een overbruggingshypotheek minder.