Rente spaarhyptoheek; aanpassing maandelijkse aflossing

[Tjolk]

We hebben in 2010 een hypotheek afgesloten met een looptijd van 30 jaar en een rentevaste periode van 10 jaar. De rentetarieven zijn flink gedaald sindsdien. We hebben een offerte aan onze bank gevraagd om rentemiddeling toe te passen op onze lening, wat simpel gezegd inhoudt dat we de rentevaste periode openbreken en op basis van de acutele rentestand + opslag voor wat de bank misloop o.b.v. onze huidige (oude) rente voor 10 jaar netto ± 2500 euro per jaar besparen.

So far, so good. Echter: we hebben ook een lijfrentepolis (spaarhypotheek) wat als spaarpot geldt om in 2040 pakweg twee derde van de lening af te betalen. De rest is aflossingsvrij. Deze polis heeft een geheel eigen rente en staat in principe los van de lening. Dat is in dit geval gunstig aangezien we op onze spaarpot straks ±3% meer rente ontvangen dan dat we over onze lening betalen. Voor deze spaarpot loopt de rentevaste periode in 2020 af.
In 2020 krijgen we dus een aanbod voor een nieuw rentetarief. Om aan het eind van de looptijd (2040) aan het volledige bedrag te komen, zal dan op basis van het nieuwe rentetarief uitgerekend moeten worden wat we dan maandelijks moeten inleggen om aan het totaalbedrag te komen. Ik ben nu benieuwd of ik zelf een schatting kan maken o.b.v. verschillende rentetarieven hoeveel we dan ongeveer maandelijks zullen moeten inleggen. Ik verwacht namelijk dat ook deze rente flink lager zal liggen, en wil t.z.t. niet voor een verrassing komen te staan.

Vanzelfsprekend blijft het gokken wat over een paar jaar de rentestand is, maar als we bij wijze van een pessimistisch scenario pakken en daarvoor maandelijks geld in een spaarpotje doen, kan het alleen maar meevallen (of slechts een klein beetje tegenvallen).

Is er iemand die me kan helpen om hiervoor de juiste berekening te maken? Ik neem aan dat deze variabelen van toepassing zijn:

$spaarpot_2020
$rentestand_2020
$inleg_jaar
$einddoel

En dan iets als:
$target = $einddoel - $spaarpot_2020;
$groei_jaar_## = $inleg_jaar + ($start_jaar_## * $rentestand_2020)

Maar dan loop ik vast. Of ik moet het voor ieder jaar apart gaan uitrekenen en optellen, maar ik heb ik het idee dat ik dan afwijkingen ga krijgen en dan het ook een stuk gemakkelijker moet kunnen.

Wie verlicht me?

[MAX3400]

Extxra duit in het zakje; vergeet je ook niet je veranderende fiscale aftrek mee te nemen, jaar op jaar?

[Viper®]

-browser crash, halve verhaal weg ;(-

Volgens mij rekent elke bank spaarrente per dag, bij ING is dit iig wel

Over het geld op uw spaarrekening bouwt u dagelijks rente op. Deze spaarrente wordt berekend op jaarbasis.

Als je het dus exact zou willen berekenen zul je in Excel een formule moeten maken die per dag het startbedrag + rente over bedrag berekent. die formule trek je door over 31 regels, heb je de eindstand van een maand.
Ik rekende zelf altijd grof in excel per maand. dus maandinleg + startbedrag en daar de rente over.
dat is dan weer het startbedrag voor de volgende maand.

per jaar kan ook maar dan reken je dus pas over het eindbedrag van het jaar de rente, in principe is dit niet heel accuraat.

[ Voor 227% gewijzigd door Viper® op 10-08-2017 10:30 ]

[assje]

Hiervoor kan je IPMT en PPMT gebruiken.

Voor een juiste vergelijking wordt de berekening wel complexer, het gaat namelijk juist om het netto effect door de HRA over betaalde rente waar je weer rekning moet houden met EWF.

Zelf heb ik nooit echt te maken gehad met (bank)spaarhypotheek dus ik ben hier ooit wel aan begonnen maar nooit afgemaakt. Wellicht heb je er wel iets aan ter inspiratie:
https://docs.google.com/s...OfAdf3nM/edit?usp=sharing

[JBplap]

Ik kan niet uit TS opmaken of je het tooltje perse zelf wilt maken, of gewoon de oplossing wilt berekenen.
Voor het laatste zie:
http://geld-is-tijd.blogs...potheektool-versie-2.html

Daar kun je heel gemakkelijk spelen met verschillende percentages en gelijk het verschil zien.
Ook geschikt voor extra aflossingen/looptijd verkortingen etc.

[assje]

@Ger

Als je voor Excel wil gaan, ik denk dat dit alles doet wat jij bedoelt:
Edit; werkt nog niet goed bij verschillende rente in looptijd

Ik heb al wat getalletjes in de richting ingevuld. Extra aflossingen en/of kosten kunnen worden verwerkt door hypotheekbedrag aan te passen.

Hier zitten alle variabelen in* maar gedeeltelijk blijft het gokken. Wie weet wat er gaat gebeuren met WOZ/EWF maar ook HRA in het algemeen en specifiek voor (bank)spaarhypotheken.

Bruto vergelijken is veel eenvoudiger maar klopt nooit aangezien je dan voorbij gaat aan het netto voordeel dat juist een spaarhypotheek door HRA geeft.

*behalve effect arbeidskorting etc. op belastingtarief, zelf schatting maken dus

Ger schreef op donderdag 10 augustus 2017 @ 10:16:
Deze polis heeft een geheel eigen rente en staat in principe los van de lening. Dat is in dit geval gunstig aangezien we op onze spaarpot straks ±3% meer rente ontvangen dan dat we over onze lening betalen. Voor deze spaarpot loopt de rentevaste periode in 2020 af.

Het lijkt me dat jij eigen bedoelt dat de rente op het spaardeel los staat van het aflossingsvrije deel. Waarschijnlijk is de rente op de lening van het spaardeel en de inleg van het spaardeel wél gekoppeld.

Als dat zo is gaat het voordeel op de lening van het spaardeel dus ten koste van het rendement op de inleg, voordeel dat je overhoudt is de HRA. Dit wil dus ook zeggen dat als eenmaal genoeg ingelegd is je juist beter af bent met een hogere rente.

[ Voor 92% gewijzigd door assje op 10-08-2017 11:47 ]

[assje]

https://docs.google.com/s...I_H03r4s/edit?usp=sharing

Nu werkt hij, ik ben ook weer wat wijzer

Nog geen mogelijkheid voor extra stortingen of bewaking van de bandbreedte van inleg maar dat is er eenvoudig bij te maken.

In dit voorbeeld is vanaf jaar 19 een hogere rente netto positief.

[ Voor 63% gewijzigd door assje op 10-08-2017 12:52 ]

[Tjolk]

Bedankt!

assje schreef op donderdag 10 augustus 2017 @ 11:20:
@Ger
Het lijkt me dat jij eigen bedoelt dat de rente op het spaardeel los staat van het aflossingsvrije deel. Waarschijnlijk is de rente op de lening van het spaardeel en de inleg van het spaardeel wél gekoppeld.

Ik vind het zelf ook ingewikkeld, dus misschien was ik eerder niet helder. Het zit iig zo:

• Hypotheek deel 1: Geheel aflossingsvrij.
  • Oude rente 5,15%, nieuwe rente (na middeling) 3,25% tot 2027
• Hypotheek deel 2: Dit moet afgelost worden in 30 jaar.
  • Oude rente op de lening hiervan was 5,16%, nieuwe rente (na middeling) 3,25% tot 2027
  • Rente op de levensverzekering (het spaarpotje waarmee we in 2040 dit deel in één keer aflossen) hiervan was én blijft 6,25% tot 2020. Daarna is het ongewis en daarover gaat dit topic in essentie.

Er is ons voorgerekend dat we met de rentemiddeling uiteindelijk netto (HRA e.d. meegerekend) een paar duizend euro per jaar "winst" maken. Dat is dus een no-brainer.

En omdat de bank de rente op de levensverzekering voor hypotheek deel 2 nooit tussentijds aanpast, ongeacht wat er met de rente op de lening gebeurd, is het hoe dan ook zinvol om voor rentemiddeling te gaan. De rente op de levensverzekering blijft namelijk staan tot 2020 en dan krijgen we op basis van de dan geldende rentestand een nieuw aanbod.

Ik heb naar jouw spreadsheet gekeken, maar nog niet alles is mij duidelijk.

1. Enkele kolommen en rijen zijn verborgen en ik kan die niet zichtbaar maken om te zien wat er gebeurd. Kolom L lijkt erg relevant in de berekening, maar ik heb geen idee wat daar gebeurd.
   Kun je misschien een openbare versie hiervan maken, of een kopietje ergens plaatsen zodat ik er dieper in kan kijken?
2. Het HRA-tarief, dat is de hypotheekrente-aftrek? Is dat variabel?
3. EWF? Eigen woning forfait neem ik aan, dat is ook onderdeel van mijn jaarlijkse belastingaangifte meen ik, maar zo te zien een constante. Wat is de invloed van deze kolom?
4. Als ik het zo zie is de inleg constant, maar (door mindering HRA, zie punt 2) de netto maandlast steeds hoger. Dat is correct? Op zich is een gemiddelde stijging van 28 euro per jaar ook prima te verwerken

In ieder geval bedankt voor de moeite die je hier in steekt!

[assje]

Ger schreef op donderdag 10 augustus 2017 @ 13:33:
Bedankt!


[...]
Ik vind het zelf ook ingewikkeld, dus misschien was ik eerder niet helder. Het zit iig zo:

• Hypotheek deel 1: Geheel aflossingsvrij.
  • Oude rente 5,15%, nieuwe rente (na middeling) 3,25% tot 2027
• Hypotheek deel 2: Dit moet afgelost worden in 30 jaar.
  • Oude rente op de lening hiervan was 5,16%, nieuwe rente (na middeling) 3,25% tot 2027
  • Rente op de levensverzekering (het spaarpotje waarmee we in 2040 dit deel in één keer aflossen) hiervan was én blijft 6,25% tot 2020. Daarna is het ongewis en daarover gaat dit topic in essentie.

Bizar, dat is wel heel interessant.

Ik heb naar jouw spreadsheet gekeken, maar nog niet alles is mij duidelijk.
[list=1]• Enkele kolommen en rijen zijn verborgen en ik kan die niet zichtbaar maken om te zien wat er gebeurd. Kolom L lijkt erg relevant in de berekening, maar ik heb geen idee wat daar gebeurd.
Kun je misschien een openbare versie hiervan maken, of een kopietje ergens plaatsen zodat ik er dieper in kan kijken?

Zichtbaar maken moet kunnen, je zou zelfs de sheet lokaal op moeten kunnen slaan bij jou (en dan openen in Excel). Kolom L is niets meer dan M+N (de Toename per jaar) en heb ik juist verborgen omdat hij niet relevant is.

Rij 2 is verborgen maar daar staan alleen maar 0'en, is om de formules in de rijen constitent te houden (mis je dus niets aan).

• Het HRA-tarief, dat is de hypotheekrente-aftrek? Is dat variabel?

Is variabel met het tarief waar je invalt (als gevolg van je inkomen) en aanpassingen van de regels. Het maximale tarief wordt met 0,5% per jaar afgebouwt tot 38% in 2042 (volgens huidige uitgangspunten)

• EWF? Eigen woning forfait neem ik aan, dat is ook onderdeel van mijn jaarlijkse belastingaangifte meen ik, maar zo te zien een constante. Wat is de invloed van deze kolom?

EWF is feitelijk een drempel op je HRA, bij je belastingaangifte:
- trek je van je inkomen af je bruto betaalde rente
- tel je bij je inkomen op je EWF (0,75% van je WOZ waarde)
Effectief voordeel is dus (bruto rente-EWF)*belastingtarief

Deze is constant tenzij het EWF percentage wordt aangepast (is paar jaar geleden gebeurd) of je WOZ verandert (dat is een beetje koffiedik kijken).

• Als ik het zo zie is de inleg constant, maar (door mindering HRA, zie punt 2) de netto maandlast steeds hoger. Dat is correct? Op zich is een gemiddelde stijging van 28 euro per jaar ook prima te verwerken[/list]

Klopt, bruto blijft zonder wijzigingen gelijk en netto neemt iets af door de HRA die minder wordt.

[ Voor 5% gewijzigd door assje op 10-08-2017 13:59 ]

[One-eye864]

Ger schreef op donderdag 10 augustus 2017 @ 13:33:
[...]
• Hypotheek deel 2: Dit moet afgelost worden in 30 jaar.

• Oude rente op de lening hiervan was 5,16%, nieuwe rente (na middeling) 3,25% tot 2027
• Rente op de levensverzekering (het spaarpotje waarmee we in 2040 dit deel in één keer aflossen) hiervan was én blijft 6,25% tot 2020. Daarna is het ongewis en daarover gaat dit topic in essentie.

Weet je dit wel heel zeker? Dit is namelijk inderdaad wel een heel lucratieve deal en ken eerlijk gezegd geen hypotheekverstrekker die deze regeling heeft. Mag ik vragen wij welke aanbieder jij zit?

[Tjolk]

One-eye864 schreef op donderdag 10 augustus 2017 @ 14:04:
[...]
Weet je dit wel heel zeker? Dit is namelijk inderdaad wel een heel lucratieve deal en ken eerlijk gezegd geen hypotheekverstrekker die deze regeling heeft. Mag ik vragen wij welke aanbieder jij zit?

Dat weet ik heel zeker
We zitten bij WestlandUtrecht (onderdeel van ING). En om je direct teleur te stellen: Ze verstrekken geen nieuwe hypotheken meer. In 2012-ish zijn ze formeel los gegaan van ING met het plan tot verkoop i.v.m. de staatssteun die ze kregen vanwege de crisis. De verkoop is mislukt en inmiddels zijn ze weer formeel gefuseerd met ING. De huidige hypotheken worden nu enkel nog "onderhouden" zoals ze dat noemen. Is overigens ook iets waar we rekening mee moeten houden m.b.t. het aflossingsvrije deel t.z.t. (2040) aangezien we dan i.i.g. niet bij WestlandUtrecht een vervolghypotheek kunnen afsluiten maar sowieso de resterende som bij een andere bank moeten onderbrengen.

Maar dat terzijde allemaal.

@assje : Bedankt voor de verdere uitleg. Ik wist niet dat ik het kon converteren naar Excel, ik ga er eens mee stoeien!

-edit-
Hypotheek deel 2 is dus de SpaarXtra hypotheek
En daar staat dus:

Bij de SpaarXtra Hypotheek is uw leningrente niet gekoppeld aan de polisrente. Dus naast de lening, kiest u ook voor de polis een rentepercentage met een bepaalde rentevastperiode.

Dat zie ik nu ook terugkomen in de offerte die we hebben ontvangen; nieuwe rentepercentages voor de leningen, gelijk rentepercentage als voorheen voor de spaarpolis.

En ook: https://www.westlandutrec...g-spaarxtra-hypotheek.htm

[ Voor 20% gewijzigd door Tjolk op 10-08-2017 15:53 ]

[assje]

Ger schreef op donderdag 10 augustus 2017 @ 15:47:
[...]

Dat weet ik heel zeker

Tjonge zeg, dat is wel echt fantastisch, historisch lage rente die je betaalt en je spaardeel loopt lekker door tegen hoge rente

Heb je alle mogelijkheden om bij te storten (if any) al benut?

[Tjolk]

assje schreef op donderdag 10 augustus 2017 @ 15:59:
Heb je alle mogelijkheden om bij te storten (if any) al benut?

Tsja, ik mag boetevrij 10% van de hoofdsom per jaar extra aflossen/bijstorten. Echter: Mrs. Ger (die in 2010 ± 45% van ons totaal inkomen verzorgde) heeft sinds 2013 eerst een verminderd inkomen, vervolgens een sterk verminderd inkomen en inmiddels zelfs géén inkomen meer. Er is wel een Ger jr. bijgekomen.

Oftewel: Minder inkomen + meer kosten = geen geld meer over om significant bij te storten. Ik ben al lang blij dat mijn inkomen significant gestegen is, anders hadden we problemen van een andere categorie.

Als dit verhaal van de rentemiddeling rond is en (hopelijk) eind dit jaar Mrs. Ger ook weer wat duiten in het zakje doet gaan we hopelijk wel weer wat overhouden. En daarvan gaan we zeker wel een deel benutten om af te lossen.

[assje]

Ger schreef op donderdag 10 augustus 2017 @ 16:06:
[...]

Tsja, ik mag boetevrij 10% van de hoofdsom per jaar extra aflossen/bijstorten.

Nou op je spaardeel kan je niet zomaar 10% gaan bijstorten, je hebt hier sowieso te maken met de bandbreedte qua inleg waar je binnen moet blijven. Ik weet niet exact hoe de regels tegenwoordig zijn maar volgens mij kan/mag dit in jouw geval nog steeds en het is met deze situatie natuurlijk extreem voordelig.

Aflossen of looptijdverkorting op het spaardeel sowieso niet doen natuurlijk. Aflossen op aflossingsvrij pas doen als alle mogelijkheden op het spaardeel benut zijn.

De lagere rente gaat je nu op korte termijn in ieder geval wat extra ademruimte geven!

[YakuzA]

Ger schreef op donderdag 10 augustus 2017 @ 13:33:
Bedankt!


[...]
Ik vind het zelf ook ingewikkeld, dus misschien was ik eerder niet helder. Het zit iig zo:

• Hypotheek deel 1: Geheel aflossingsvrij.
  • Oude rente 5,15%, nieuwe rente (na middeling) 3,25% tot 2027
• Hypotheek deel 2: Dit moet afgelost worden in 30 jaar.
  • Oude rente op de lening hiervan was 5,16%, nieuwe rente (na middeling) 3,25% tot 2027
  • Rente op de levensverzekering (het spaarpotje waarmee we in 2040 dit deel in één keer aflossen) hiervan was én blijft 6,25% tot 2020. Daarna is het ongewis en daarover gaat dit topic in essentie.

Het blijft wat haakjes houden, wat als de rente in 2020 op (bijv.) 2% staat en je dan dus voor dat tarief zou kunnen verlengen, dan betaal je dus minimaal 7 jaar 1,25% meer rente dan als je niet nu had opgebroken, dat is niet genoeg om die 3 jaar 1,9% + boete te compenseren
Echter valt dit verschil wel in de categorie glazen bol.

[Tjolk]

Ach ja, de rente staat nu ook rond die koers. Alle kenners (waar ik niet bij hoor) zeggen dat dit een praktisch dieptepunt is omdat hetgeen waar dit een afgeleide van is nu rond de 0 staat. Het kan dus eigenlijk alleen maar gelijk blijven of hoger worden.

Dat laatste schijnt aannemelijk te zijn binnen afzienbare tijd.

Of dat zo is... Tsja. Glazen bol idd.