Verkoopmakelaar probleem met bouwtechnische instantie

[Flyingdodo]

Wij zitten in de volgende situatie en ik vroeg me af of iemand hier ervaring mee heeft en hoe dit op te lossen.

Wij hebben een huis gevonden en ons bod is door de verkopende partij geaccepteerd.
Een van de voorwaarde die wij gesteld hebben is het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring.

Hiervoor wilde wij een afspraak maken bij een instantie die deze keuring uitvoert en wilde dit aan de verkoopmakelaar doorgeven. De makelaar reageerde hier erg geïrriteerd op en vertelde ons dat wij dat niet moesten doen, dat het een zeer slechte partij is en de keuring door een instantie moeten laten uitvoeren die hij aanraad. Dit vinden wij nogal vreemd want dit voelt natuurlijk als een slager die zijn eigen vlees keurt.

Heeft iemand ervaring met een zelfde situatie of tips hoe wij hier verder mee moeten. Wij willen voet bij stuk houden en alsnog de instantie van onze keus inschakelen.

[Driek]

Voet bij stuk houden en alsnog de instantie van eigen keus inschakelen.

[MAX3400]

De verkoopmakelaar moet, bot gezegd, zijn mond houden. Het enige wat ik proef is dat de keuringsinstantie erg kritisch is en mogelijk een advies uitbrengt wat ervoor zorgt dat de koop niet doorgaat (of opnieuw onderhandeld wordt); dat is meteen extra tijd (en minder geld) voor de verkopend makelaar.

Lekker voet bij stuk houden en de keuring laten uitvoeren.

Subtiele hint naar de verkoopmakelaar: indien een andere partij een gunstiger advies uitbrengt, is verkoopmakelaar wel het eerste aanspreekpunt bij (latere) verborgen gebreken.

Stuur me eens een DM met de instantie die je op het oog hebt

[Creep]

Ik kan je aanraden altijd een bouwtechnische keuring te laten doen door een solide partij, zodat je achteraf bij een juridisch geschil geen gezeur hebt over de betrouwbaarheid van de techische keuring door 1 van de partijen. Eigen huis heeft voor mij in het verleden 2 zeer uitgebreide keuringen gedaan.

Als deze partij niet door de verkopend makelaar wordt geaccepteerd, zou ik heel ver van dit huis vandaan blijven.

[ALF99]

Dit klinkt als een hele grote alarmbel!
Wat voor nadeel zou de makelaar kunnen hebben als de keuringspartij hun werk slecht uitvoert, in dat geval zien ze waarschijnlijk een aantal gebreken over het hoofd....
In het meest gunstige geval is dit een persoonlijke vete van de makelaar met deze keurder en gunt hij hem het werk niet maar voor mij zou dit toch een rede zijn om extra zorgvuldig te werk te gaan!

[Stoelpoot]

Ik zou wat onderzoek doen naar de partij die jullie hebben gekozen. Wie weet staat de makelaar wel aan jullie kant, en is dat een partij die eerder echt slecht advies heeft geleverd. Als dat zo is, zal je daar hoogstwaarschijnlijk wel meer over kunnen vinden.

[Verwijderd]

rikpro schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 10:32:
Ik zou wat onderzoek doen naar de partij die jullie hebben gekozen. Wie weet staat de makelaar wel aan jullie kant, en is dat een partij die eerder echt slecht advies heeft geleverd. Als dat zo is, zal je daar hoogstwaarschijnlijk wel meer over kunnen vinden.

Nee. De verkoopmakelaar staat lijnrecht tegenover jou als koper. Dit kan eigenlijk maar 1 ding betekenen: er is iets mis en de door de TS aangedragen partij gaat dat melden. En het is dermate mis, dat het zomaar eens zou kunnen dat TS na het lezen van het rapport wellicht zal afzien van de koop, of opnieuw wil onderhandelen. We hebben het dus niet over een klein gebrek wat eenvoudig te herstellen is. Een slechte bouwkundige keuring zou je zelfs kunnen zien als in het belang van de verkoper. Daar zou een verkoopmakelaar he-le-maal geen problemen mee hebben.

Natuurlijk moet je je keurende partij vooraf screenen. Maar ik neem aan dat de TS niet zomaar de Gouden Gids opengeslagen heeft en het eerste bouwkundig bureau gekozen heeft wat hij tegenkwam.

Over gunnen kunnen we kort zijn: de verkoopmakelaar is niet in de positie om deze klus te gunnen. TS is de opdrachtgever en TS gaat de klus gunnen aan de partij van zijn keuze.

Wat is het bouwjaar van de woning? Wat staat er in de koopovereenkomst m.b.t. het gebruik van asbest? Van wie is het huis nu? Woont de eigenaar er nu zelf in, of is dat een vastgoedondernemer? Het kan natuurlijk vanalles zijn. Dit komt even als eerste in me op.

[ Voor 27% gewijzigd door Verwijderd op 25-07-2017 10:51 ]

[CappieL]

Wat zegt je aankoopmakelaar hierover? (Heb je uberhaupt een aankoopmakelaar?)

[Flyingdodo]

Iedereen bedankt voor het meedenken en helpen. Om even een aantal vragen te beantwoorden en wat meer duidelijkheid te scheppen:

De instantie die wij op het oog hadden voor de bouwtechnische keuring is VEH. Wij hebben hiervoor gekozen omdat ons dit door bekenden is aangeraden die meer ervaring hebben met keuringen door VEH. Ook zijn wij afgelopen tijd erg goed geholpen met juridische vragen door VEH.

Wat is het bouwjaar van de woning? - 1989

Wat staat er in de koopovereenkomst m.b.t. het gebruik van asbest? - De koopovereenkomst wordt eind deze week opgesteld

Van wie is het huis nu? - Eigenaren zijn beide overleden, het is nu de erfenis van de nabestaanden. Wordt op dit moment verhuurd onder wet van leegstand

Wij hebben geen aankoopmakelaar op dit moment. Wij worden geadviseerd door familie die kennis heeft op het gebied van huizen kopen. Ook door onze adviseur wordt afgeraden te luisteren naar de verkoopmakelaar.

Ik heb zelf ook het idee dat het een persoonlijke vete is met veh.

[RocketKoen]

Flyingdodo schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 11:42:
Iedereen bedankt voor het meedenken en helpen. Om even een aantal vragen te beantwoorden en wat meer duidelijkheid te scheppen:

De instantie die wij op het oog hadden voor de bouwtechnische keuring is VEH. Wij hebben hiervoor gekozen omdat ons dit door bekenden is aangeraden die meer ervaring hebben met keuringen door VEH. Ook zijn wij afgelopen tijd erg goed geholpen met juridische vragen door VEH.

Wat is het bouwjaar van de woning? - 1989

Wat staat er in de koopovereenkomst m.b.t. het gebruik van asbest? - De koopovereenkomst wordt eind deze week opgesteld

Van wie is het huis nu? - Eigenaren zijn beide overleden, het is nu de erfenis van de nabestaanden. Wordt op dit moment verhuurd onder wet van leegstand

Wij hebben geen aankoopmakelaar op dit moment. Wij worden geadviseerd door familie die kennis heeft op het gebied van huizen kopen. Ook door onze adviseur wordt afgeraden te luisteren naar de verkoopmakelaar.

Ik heb zelf ook het idee dat het een persoonlijke vete is met veh.

toon volledige bericht

Bij een verkoop door erfgenamen zal er een "niet-bewoners clausule" in het koopcontract worden opgenomen.
Dat wil zeggen dat de verkoper niet aansprakelijk gesteld kan worden voor verborgen gebreken, omdat ze niet in het pand hebben gewoond (en dus niet op de hoogte konden zijn).

Een gedegen bouwkundige keuring is dan erg belangrijk.

[MaartenBW]

Heel simpel.

Jij betaalt (*aanname) , dus jij bepaalt de instantie die de bouwkundige keuring uitvoert.

De verkoopmakelaar is hier geen partij in. Bouwkundige keuring is ontbindende voorwaarde, dus je kan verkoop stoppen wanneer hij weigert mee te werken.
Let hierbij wel op de afloopdatum van ontbindende voorwaarde.

succes

[gambieter]

Als het momenteel verhuurd wordt, zorg dan ook voor duidelijkheid aangaande leeg opleveren en wat voor compensatie er is bij vertraging oplevering, dwz als de huurder gaat dwarsliggen.

[Glenfiddich]

Flyingdodo schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 11:42:

Ik heb zelf ook het idee dat het een persoonlijke vete is met veh.

Een "persoonlijke vete" met een grote organisatie als VEH?

Daar geloof ik niet zo in. Ik ben eerder geneigd te denken dat de verkopende makelaar bang is dat er bepaalde zaken aan het licht komen bij de keuring.

[Flyingdodo]

gambieter schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 11:47:
Als het momenteel verhuurd wordt, zorg dan ook voor duidelijkheid aangaande leeg opleveren en wat voor compensatie er is bij vertraging oplevering, dwz als de huurder gaat dwarsliggen.

Hebben we in het bod meegenomen. de datum van oplevering, dat het leeg van huur moet zijn staat er oa in. Ook de bouwkundige keuring en het bedrag hebben we vastgesteld. Alles hiervan is geaccepteerd. De makelaar streukelde alleen enorm over de keurende partij

[ALF99]

Daar denk ik ook aan nu ik hoor dat het VEH is.
Als hij hier persoonlijk iets tegen heeft dan wordt het werk als makelaar wel heel lastig.

Zeker met het gegeven dat er een niet bewoners clausule inkomt in combinatie met het niet enthousiast ontvangen van VEH zou bij mij voldoende zijn om echt goed onderzoek te verrichten.
(en vergeet niet dat het nooit het enige mooie/geschikte huis is ,al lijkt dat soms wel zo)

Succes!

[gambieter]

Tja, je hoeft geen voet bij stuk te houden, het is jullie keuze en als de verkoopmakelaar weer protesteert, hem gewoon vriendelijk vertellen dat hem dit niets aangaat en hij het gewoon dient te faciliteren, en dat alles wat niet lijkt op volledige medewerking de verkoop in gevaar brengt.

[anboni]

Heeft de verkopende makelaar alleen maar geirriteerd gereageerd en een vriendje van hem geadviseerd, of ligt 'ie daadwerkelijk dwars? In het laatste geval zou je dat misschien nog even extra bij VEH (hun uitvoerende partij is waarschijnlijk trouwens https://www.n-t-s.nl/) kunnen aangeven, dan weten zij ook dat er wellicht nog iets speelt.

In het eerste geval kan het nog zijn dat de verkopende makelaar het klusje liever aan een vriendje van hem gunt, maar dat er verder niet noodzakelijk wat mis is.

[Verwijderd]

Dit is gewoon zo klaar als een klontje dus:
- Slechte ervaringen met VEH? Als verkoopmakelaar vindt hij ze misschien inderdaad wel erg kritisch. Daar huur jij ze juist voor in.
- Niet-bewoners clausule die in die overeenkomst komt te staan perkt jouw rechten in. De enige manier om je daar tegen in te dekken is door een uitgebreide aankoopkeuring uit te laten voeren. Daar probeert die makelaar nu dus een stokje voor te steken.
- Verkoopmakelaar wil graag zijn "eigen partij" de keuring laten uitvoeren. Wat spreekt hij met die partij af? Dat komt natuurlijk nergens op papier te staan. Dit is regelrechte belangenverstrengeling. Gewoon NEE.

Maak voor jezelf de keuze of je hier verder mee wil gaan. Ik hoop dat ik het mis heb, maar iets zegt mij dat die koopovereenkomst voorlopig nog niet getekend gaat worden. Het zou me niets verbazen als er naar aanleiding van de keuring nog wel het een en ander te bespreken is.

[anboni]

gambieter schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 12:00:
Tja, je hoeft geen voet bij stuk te houden, het is jullie keuze en als de verkoopmakelaar weer protesteert, hem gewoon vriendelijk vertellen dat hem dit niets aangaat en hij het gewoon dient te faciliteren, en dat alles wat niet lijkt op volledige medewerking de verkoop in gevaar brengt.

Hoe zou dat eigenlijk (juridisch) zitten? Je hebt een overeenkomst onder voorbehoud van die bouwtechnische keuring. In die overeenkomst staat (waarschijnlijk) niet gespecificeerd wie die keuring uit zal voeren. Stel dat TS niet doorzet met zijn keuze en er dus geen keuring wordt uitgevoerd (of de verkoopmakelaar z'n vriendje een keuring laat uitvoeren waar niets bijzonder uitkomt), heeft TS dan niet alsnog een probleem?

[MAX3400]

anboni schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 12:17:
[...]
heeft TS dan niet alsnog een probleem?

Ja en nee; niet elke keuring is even grondig.

Betaal je 150 euro voor een keuring, dan loopt de gemiddelde slungel 10 minuten door een huis, plakt een prijskaartje op de defecten en klaar. Betaal je 1000 Euro voor een keuring, kan slungel best 60 minuten door een huis lopen, 9 defecten meer vinden en daar een prijskaartje x10 aan plakken.

Neemt niet weg (en dit is de crux) dat bekende verborgen defecten (goed lezen) door de verkopende partij gemeld moeten worden. Stel nou dat 1 blok huizen ooit opgeleverd is en beide buren hebben last gehad dat het dak in 6 jaar 3x is gaan lekken, is het aannemelijk te maken dat de verkopende partij dit euvel ook heeft of gaat krijgen. Dit behoort gemeld te worden aan de kopers ongeacht wel/geen keuring.

Verder is de gemiddelde keuring een wassen neus; ken wel een paar voorbeelden waarbij de slungel gewoon zijn werk niet goed wilde/kon doen omdat de verkoper "obstakels" in het huis had. Denk hierbij aan een kruipruimte die niet te bereiken is omdat er vast tapijt overheen ligt. Of essentiele leidingen die helemaal zijn ingebouwd met eigen huisvlijt zoals een dubbele koof met ingebouwde verlichting.

[sambalbaj]

VEH zal hij toch wel vaker tegenkomen, grote club hierbij.
Dat kan inderdaad een alarm zijn, maar ga je dat zo aan de koper tonen met zo'n reactie? Of is het gewoon balen van het mislopen van een commissie als hij iemand aandraagt? Anyhow is het al genoeg gezegd, jouw geld dus jouw beslissing dus eigen plan trekken.

[gambieter]

anboni schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 12:17:
Hoe zou dat eigenlijk (juridisch) zitten? Je hebt een overeenkomst onder voorbehoud van die bouwtechnische keuring. In die overeenkomst staat (waarschijnlijk) niet gespecificeerd wie die keuring uit zal voeren. Stel dat TS niet doorzet met zijn keuze en er dus geen keuring wordt uitgevoerd (of de verkoopmakelaar z'n vriendje een keuring laat uitvoeren waar niets bijzonder uitkomt), heeft TS dan niet alsnog een probleem?

Dat vriendje van de verkoopmakelaar kan alleen als de kopers akkoord gaan en dan is er geen probleem meer. Als de verkoopmakelaar de keuring bemoeilijkt, dan faalt de keuring (even duidelijk afspreken met de keurder) en dan is de ontbindende voorwaarde er.

Ik denk dat het niet zo'n vaart zal lopen als de TS even kort en duidelijk is.

[Vorkie]

Flyingdodo schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 11:53:
[...]


Hebben we in het bod meegenomen. de datum van oplevering, dat het leeg van huur moet zijn staat er oa in. Ook de bouwkundige keuring en het bedrag hebben we vastgesteld. Alles hiervan is geaccepteerd. De makelaar streukelde alleen enorm over de keurende partij

En als het niet leeg van verhuur is? Omdat de huidige huurder nog geen nieuwe woonplek heeft?

Lees deze informatie even door:

https://www.tomlow-advoca...ndwet-zo-doet-u-het-slim/

[sjolmers]

Het is al eerder genoemd, maar ik heb goede ervaring met een aankoopkeuring via de Vereniging Eigen Huis.

Kijk hier eens: https://www.eigenhuis.nl/...kopen/bouwkundige-keuring

[Rukapul]

anboni schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 12:17:
[...]


Hoe zou dat eigenlijk (juridisch) zitten? Je hebt een overeenkomst onder voorbehoud van die bouwtechnische keuring. In die overeenkomst staat (waarschijnlijk) niet gespecificeerd wie die keuring uit zal voeren. Stel dat TS niet doorzet met zijn keuze en er dus geen keuring wordt uitgevoerd (of de verkoopmakelaar z'n vriendje een keuring laat uitvoeren waar niets bijzonder uitkomt), heeft TS dan niet alsnog een probleem?

Nee hoor. Verkoper kan de beoogd koper voor de rechter dagen, maar die hoeft dan alleen maar naar het contract te wijzen. Bij zo'n grote partij in de markt als VEH is het natuurlijk helemaal duidelijk. Zou het echt een hele obscure partij zijn dan kan verkoper hooguit bezwaar aantekenen tegen de uitkomst van een rapport, maar zal dat dan onderbouwd moeten doen. Zover komt het echter typisch niet want de koop wordt simpelweg ontbonden.

[CeesKees]

sjolmers schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 12:35:
Het is al eerder genoemd, maar ik heb goede ervaring met een aankoopkeuring via de Vereniging Eigen Huis.

Kijk hier eens: https://www.eigenhuis.nl/...kopen/bouwkundige-keuring

Waar denk je dat veh/VEH voor staat in dit topic?

[RocketKoen]

MAX3400 schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 12:24:
[...]

Ja en nee; niet elke keuring is even grondig.

Betaal je 150 euro voor een keuring, dan loopt de gemiddelde slungel 10 minuten door een huis, plakt een prijskaartje op de defecten en klaar. Betaal je 1000 Euro voor een keuring, kan slungel best 60 minuten door een huis lopen, 9 defecten meer vinden en daar een prijskaartje x10 aan plakken.

Neemt niet weg (en dit is de crux) dat bekende verborgen defecten (goed lezen) door de verkopende partij gemeld moeten worden. Stel nou dat 1 blok huizen ooit opgeleverd is en beide buren hebben last gehad dat het dak in 6 jaar 3x is gaan lekken, is het aannemelijk te maken dat de verkopende partij dit euvel ook heeft of gaat krijgen. Dit behoort gemeld te worden aan de kopers ongeacht wel/geen keuring.

Verder is de gemiddelde keuring een wassen neus; ken wel een paar voorbeelden waarbij de slungel gewoon zijn werk niet goed wilde/kon doen omdat de verkoper "obstakels" in het huis had. Denk hierbij aan een kruipruimte die niet te bereiken is omdat er vast tapijt overheen ligt. Of essentiele leidingen die helemaal zijn ingebouwd met eigen huisvlijt zoals een dubbele koof met ingebouwde verlichting.

toon volledige bericht

Alleen het lijstje bekende verborgen gebreken wordt erg leeg als de vorige bewoner dood is.

Maar een bouwkundige keuring is niet-destructief. Dus een hoop gebreken zullen ze inderdaad niet opsporen.

[MicroVAX3400]

De VEH is langs geweest om het pand te keuren dat ik verkocht. Wij hadden een verkoopmakelaar, de koper had familie en kennissen als aankoopmakelaar.
Ik was niet onder de indruk van de VEH inspectie. Het pand was zeker in orde, de VEH heeft ook echt wel naar de grote belangrijke punten gekeken, maar heeft zeker niet naar de details gekeken ook niet het luik van de kruipruimte geopend. Onze aankoop makelaar had ook geen hoge pet op van VEH inspecties in het algemeen. Een beetje verkoop makelaar zal dan ook bij de gehele inspectie aanwezig zijn voor eventuele repliek.
Hetgeen mij het meest verbaasde was dat de afspraak voor de inspectie door de VEH pas gemaakt werd nadat de termijn voor bouwkundige inspectie en evt. ontbinding daardoor al verlopen was. VEH inspecteur en de ervaren-aankoop-kennisen hadden dus verzuimd de koper hierop te wijzen.
Voor de aankoop van het nieuw gebouwde pand zijn door ons twee verschillende inspecteurs ingehuurd. Één voor de voorschouw en één voor de opleverkeuring. Tot op heden geen gemiste punten kunnen vinden en nog steeds tevreden met de geleverde diensten.

[MeZZiN]

In mijn bescheidde mening. VEH huis keuring is niet top. Dus in dat opzicht heeft de makelaar gelijk.
Dit heb ik van onze eigen verkoop/aankoop makelaar. Plus een stukje ervaring . Veel VEH keurders gaan niet eens de ladder op / kruipruimte in etc. iets wat toch wel noodzakelijk is. Heb genoeg VEH keurings rapporten gezien van verkopende partijen vaak met stukken niet bekeken / onbereikbaar. Misschien moet je eens een luik openen of een lader op.

Het beste kan je een lokale keurder zoeken. Een een pitter is vaak het beste. Als je er een in de kop van Noord Holland zoekt heb ik er een die echt goed is. Zo snel je die naam noemt zie je de makelaars even slikken.

[Jannibal23]

Lijkt me stug dat de verkoopmakelaar bezwaren heeft tegen een niet-gedegen keuring met een niet-bewoningsclausule... Is toch alleen maar in zijn voordeel?

Oftewel: er zal zoals al een aantal keren gezegd, iets anders achter zitten.

[ Voor 20% gewijzigd door Jannibal23 op 25-07-2017 15:29 ]

[donaldo]

Bij ons kwam uit een bouwtechnische keuring door VEH 8000 euro aan direct te maken kosten bij een woning die in goede staat zou zijn. Dit heeft de prijs die we betaald hebben voor de woning nog een stuk laten zakken en woog ruimschoots op tegen de kosten.

De verkoopmakelaar kan alleen maar nadeel hebben van een bouwtechnische keuring, dus die zal hier nooit erg happig op zijn. Gewoon laten keuren door een partij die je zelf kiest.

[Verwijderd]

Het gaat bij zo'n keuring ook niet om de details zoals een deur die niet helemaal netjes hangt of een zonnescherm wat het niet helemaal perfect meer doet. Je wil weten of er structurele problemen zijn met het casco van de woning: vloeren, draagmuren, dakkappelen, kozijnen, dakconstructie, fundering, leidingwerk... dat soort dingen. Maar persoonlijk vind ik de staat van de kruipruimte ook zeker belangrijk. Die trek ik zelf ook open bij een tweede bezichtiging en ik stel er vragen over. Daar heb ik al eens een huis op laten schieten: er stond permanent fors veel water in de kruipruimte en bij nazoeken bleek dit een bekend probleem te zijn in dat buurtje en ook wel regelmatig vochtproblemen te veroorzaken. Een kruipruimte moet op zijn minst het grootste deel van de tijd helemaal droog zijn. Na een forse hoosbui mag er best een plasje water staan, maar het mag geen zwembad worden.

Wil je een keuring tot in alle details, dan gaat je dat ook een stuk meer kosten dan een standaard VEH bouwkundige keuring. En dat kan best een goede keuze zijn, afhankelijk van het pand wat je zou willen kopen.

Je wil overigens geen rapport wat aangeleverd wordt door de verkopende partij. Dit soort dingen hebben te maken met vertrouwen en belangen. Dat moet je als koper echt zelf regelen op de manier waarop jij je er goed bij voelt.

[menn0]

de VEH huurt ZZP'ers in die voor ze werken. Ik heb via VEH wel 2x om dezelfde keurder gevraagd. Maar niet elke keurmeester is natuurlijk even goed. Het al oude via via, mondreclame helpt je denk ik aan de beste.
OT, gewoon de partij kiezen waarbij jij je goed voelt, die verkoopmakelaar werkt niet voor jou maar voor de (tegen) partij. Zeer ongepast van een verkopende makelaar om je een vriendje van hem aan te smeren. Misschien wel reden tot een klacht bij zn beroepsgroep!

[nare man]

Het geaccepteerde bod is onder voorbehoud van keuring en daarom heeft koper éénzijdig het recht om de woning te laten inspecteren.

De verkoopmakelaar kan dus hoog of laag springen. Hij heeft er niets mee te maken wie de koper daarvoor inschakelt. De mededeling dat jij bureau of persoon X of Y inschakelt heeft hij voor kennisgeving aan te nemen.

Als de verkoopmakelaar écht slechte ervaringen heeft met een bepaald bureau, dan kan hij dat als een soort service natuurlijk wel melden aan de koper, maar dat dient dan op een heel andere toon te gebeuren.

Het feit dat hij zo kribbig reageert zou mij doen vermoeden dat hij iets te verbergen heeft of er een belang bij heeft dat jij dat bureau niet inschakelt.

[ Voor 35% gewijzigd door nare man op 25-07-2017 17:05 ]

[vanisher]

Wij hebben het ook bij de hand gehad met een aankoop keuring. Kwamen wat behoorlijke gebreken boven water van dien aard dat de vraagprijs in het geding kwam. De verkopende partij dacht door bij het bod te blijven ons af te kunnen schepen zodat hij met de volgende partij om tafel kon.

Onze aankoopmakelaar heeft hem er even fijntjes op gewezen dat hij verplicht was om de bevindingen uit het rapport ook bij andere potentiële kopers te melden. Ze zijn immers niet meer verborgen. Als hij dit niet zou doen werd het een verzwegen gebrek, en dat gaat een verkoper altijd geld kosten.

Overigens, in ons geval was het VEH die langs is geweest. Die hebben we nu 3x ingeschakeld. 2x was ik tevreden, 1x niet. Maar het hangt gewoon af van de persoon die komt of hij/zij wat extra moeite wil doen voor een goed rapport.

[WhiteDog]

vanisher schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 17:06:
Wij hebben het ook bij de hand gehad met een aankoop keuring. Kwamen wat behoorlijke gebreken boven water van dien aard dat de vraagprijs in het geding kwam. De verkopende partij dacht door bij het bod te blijven ons af te kunnen schepen zodat hij met de volgende partij om tafel kon.

Onze aankoopmakelaar heeft hem er even fijntjes op gewezen dat hij verplicht was om de bevindingen uit het rapport ook bij andere potentiële kopers te melden. Ze zijn immers niet meer verborgen. Als hij dit niet zou doen werd het een verzwegen gebrek, en dat gaat een verkoper altijd geld kosten.

Overigens, in ons geval was het VEH die langs is geweest. Die hebben we nu 3x ingeschakeld. 2x was ik tevreden, 1x niet. Maar het hangt gewoon af van de persoon die komt of hij/zij wat extra moeite wil doen voor een goed rapport.

Gewoon zeggen dat je het rapport dan wel in de bus gaat stoppen zodra je merkt dat het huis verkocht is en door iemand anders bewoond is. Dat heet nu echt "schaakmat"

[JackBol]

WhiteDog schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 17:09:
[...]


Gewoon zeggen dat je het rapport dan wel in de bus gaat stoppen zodra je merkt dat het huis verkocht is en door iemand anders bewoond is. Dat heet nu echt "schaakmat"

Of chantage.

[MeZZiN]

Meer deel van de onderhandeling .... afpersing is toch wel heel wat anders naar mijn idee.

[Verwijderd]

Iemand gratis het rapport van een bouwtechnische keuring van zijn net aangekochte woning verstrekken is natuurlijk erg sympathiek t.o.v. de gelukkige nieuwe eigenaar.

Dat is vast niet strafbaar. Maar ik zou het ook houden op de mededeling dat de eigenaar nu op de hoogte is van de gebreken en deze dus nu niet meer kan verzwijgen. Anders zoek je wel erg de grenzen op. Daarna natuurlijk alsnog dat rapport door de bus gooien.

[ Voor 37% gewijzigd door Verwijderd op 25-07-2017 17:29 ]

[Glenfiddich]

Allemaal leuk en aardig om opeen forum te roepen hoe je de verkoper klem kan zetten, maar waar het uiteindelijk om gaat is dat je als koper dat voorbehoud maakt omdat je wil weten if er een lijk in de kast zit. Als je zo'n keuring aanvraagt met als enkel doel om iemand door dat huis te laten struinen om zoveel mogelijk shit te vinden waarmee je de prijs nog wat verder kan drukken, onder dreiging dat je dat rapport gaat openbaren aan andere kandidaten etc, dan ben je mijns inziens gewoon verkeerd bezig. Hou het zakelijk maar ook netjes. Zo zou je zelf als verkoper ook niet behandeld willen worden, toch?

Hier in dit geval gaat het om een dubieuze opstelling van de makelaar van de verkoper. Prik daar doorheen en hou vast aan je eigen keuze voor de keuringsinstantie. Werkt de makelaar daar niet aan mee, dan stel je je wederpartij in gebreke. Wellicht schrikt de verkoper zelf dan ook wakker en gaat die zelf om tekst en uitleg vragen bij zijn makelaar. Levert het niks op dan ontbind je de overeenkomst en kijk je verder.

Krijg je uiteindelijk wel je keuring, beoordeel dan gewoon aan de hand van de uitkomsten of dat een ontbinding rechtvaardigt of niet. Het moet dan echt wel ergens om gaan, anders houdt je ontbinding echt geen stand.

[ Voor 5% gewijzigd door Glenfiddich op 25-07-2017 17:54 ]

[Yucon]

Als ik het goed in de reacties lees lijken de ervaringen met VEH wat wisselend. Op zich niet heel vreemd aangezien ze zich blijkbaar van een flinke schare ZZP'ers bedienen, dus je bent afhankelijk van geluk of je een goede treft of niet.

Daar zou ik zelf niet heel blij van worden. Zou je los van wat die verkoopmakelaar zegt niet gewoon iemand met goede reviews uitzoeken die de keuring zelf uitvoert?

[chrisborst]

Flyingdodo schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 11:42:
De koopovereenkomst wordt eind deze week opgesteld

Bedenkt wel dat, zolang er nog geen handtekening van de verkopende partij onder de koopovereenkomst staat, ze met elke andere partij verder kunnen gaan. Pas als er twee handtekeningen op de koopovereenkomst staan is er sprake van een overeenkomst. Jij heb dan nog 3 werkdagen bedenktijd en de verkoper zit er dan pas aan vast.
Zijn verhalen genoeg dat mensen een voorlopig koopcontract hadden getekend en de verkoper nog niet, en dat alles werd afgeblazen omdat een andere partij een beter bod had of minder lastig was/ betere voorwaarden.

[WhiteDog]

Glenfiddich schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 17:51:
Allemaal leuk en aardig om opeen forum te roepen hoe je de verkoper klem kan zetten, maar waar het uiteindelijk om gaat is dat je als koper dat voorbehoud maakt omdat je wil weten if er een lijk in de kast zit. Als je zo'n keuring aanvraagt met als enkel doel om iemand door dat huis te laten struinen om zoveel mogelijk shit te vinden waarmee je de prijs nog wat verder kan drukken, onder dreiging dat je dat rapport gaat openbaren aan andere kandidaten etc, dan ben je mijns inziens gewoon verkeerd bezig. Hou het zakelijk maar ook netjes. Zo zou je zelf als verkoper ook niet behandeld willen worden, toch?

Het was een reactie op vanisher (niet de TS) die zelf door de verkoper opzij is geschoven na het opduiken van serieuze gebreken. Als je als verkope en/of makelaar dingen bewust gaat verzwijgen ben je ook niet erg ethisch bezig en verzuim je aan je verplichtingen.

Daarnaast is het ook niet fijn als jij een huis koopt en je achteraf meteen 10.000 € mag gaan betalen om bv. een dak te repareren. Je hebt betaald voor een goed dak namelijk. dat mag zeker in mindering gebracht geworden. De koper is op het einde dat geld toch kwijt (en waarschijnlijk nog meer). Je kan ook met de koper overeen komen dat de prijs dezelfde blijft maar dat de gebreken opgelost worden.

[Flyingdodo]

Iedereen bedankt voor alle reacties. Dit heeft mij wel inzicht gegeven dat hoe de makelaar met ons is omgegaan zeker niet klopt en we zullen ook ons eerste plan doorzetten en een keurder die wij zelf kiezen inschakelen. Ik zal na afloop ook nog een reactie plaatsen hoe het hele verhaal afgelopen is.

[Saffie_time]

Uitgebreid gesprek gehad met een VEH inspecteur tijdens een inspectie van een woning uit 1911 die ik wellicht wilde aankopen.
Tijd die was gepland voor de inspectie was 1 uur en uiteindelijk hebben we er 2,5 uur rondgelopen. Deze beste man gaf ook aan dat dit soort panden voor inspectie ook de 'krenten in de pap' zijn om te mogen doen. Hij vond het heel leuk om ons van allerlei advies te voorzien en elke vraag die we stelden tijdens inspectie werd van een gedegen reactie voorzien.
Hij gaf verder ook aan dat de 'standaard inspectie' van alle 'nieuwbouwhuizen' (ik meen dat hij daarbij een jaar of 30 oud aangaf) voor hun ook gewoon 'broodwerk' is. Mede omdat er in 95% van de gevallen niets noemenswaardigs uit komt op achterstallig onderhoud na.

Aangezien men bij VEH enkel ZZP'ers uit de regio benaderen voor deze keuringen kan je dus mazzel hebben maar vast ook pech. Niet iedereen zal er evenveel moeite in stoppen en als je zelf niets vraagt dan zullen ze er ook sneller doorheen gaan.

In ieder geval een verstandige keuze om zelf te bepalen wie jij wil laten inspecteren!
Succes met het aankoopproces.

[Glenfiddich]

WhiteDog schreef op dinsdag 25 juli 2017 @ 21:35:

Daarnaast is het ook niet fijn als jij een huis koopt en je achteraf meteen 10.000 € mag gaan betalen om bv. een dak te repareren. Je hebt betaald voor een goed dak namelijk. dat mag zeker in mindering gebracht geworden. De koper is op het einde dat geld toch kwijt (en waarschijnlijk nog meer). Je kan ook met de koper overeen komen dat de prijs dezelfde blijft maar dat de gebreken opgelost worden.

Toch even een kleine nuance:

1) het is de vraag of je betaald hebt voor een 100% goed dak. Bij een nieuwbouwhuis staat dat buiten kijf, daar mag je verwachten dat alles 100% in orde is. Naarmate een huis ouder is kan je als koper niet verwachten dat je gevrijwaard blijft van kosten. Het uitgangspunt is dat je het huis koopt mét alle gebreken die het heeft, tenzij het gebreken betreft die je niet behoefde te verwachten. Wat de gebreken zijn die je wel of niet hoeft te verwachten zal afhangen van de algehele staat van de woning voor zover je dat als koper zelf had kunnen zien (onderzoeksplicht), de mededelingen de verkoper doet (als er in de advertentie staat "dak recent vernieuwd" dan mag je natuurlijk verwachten dat dat goed is gedaan, meldingsplicht tav gebreken die de verkoper bekend zijn), de prijs, etc.
2) er mag helemaal niks "zeker in mindering gebracht worden". Het is een ontbindende voorwaarde. Komen er serieuze gebreken aan het licht dan kan je ontbinden, of niet ontbinden. Natuurlijk kan je dat aangrijpen om te heronderhandelen over de prijs of over herstel, maar kom je daar niet uit dan heb je simpelweg te beslissen "ontbind ik ja of nee?".

[emnich]

@Flyingdodo Zorg ook dat je zelf bij de keuring bent. Dan kan je in elk geval gerichte vragen stellen en zorgen dat de man wél in de kruipruimte komt en op een ladder klimt.

Ik heb er een hoop aan gehad om er bij te zijn.

[Dennis]

Nog even een korte nuance: ook mijn aankoopmakelaar raadde VEH af. Volgens hem wordt er door hun teveel naar details gekeken zoals stopcontactjes die scheef zitten . Ook weet je niet wie er komt.

Wij hebben via onze aankoopmakelaar een ZZP'er laten inschakelen waar zij goede ervaringen mee hebben. Voordeel van iemand die niet in loondienst is, is dat hij het dak op kan gaan zonder valbescherming en dat hij zonder gemor de kruipruimte in gaat. Hij had daar ook een speciaal pak voor bij zich. Binnen een dag had ik het rapport en het kostte me € 400,- inclusief BTW.

[nare man]

Ja, leuk zo'n ZZPer die in jouw opdracht zonder valbescherming (en waarschijnlijk ook nog zonder arbeidsongeschiktheidsverzekering) een dak opgaat.

Echt één van de verwervingen van die geweldige flexibele arbeidsmarkt.

[ Voor 20% gewijzigd door nare man op 26-07-2017 10:28 ]

[Flyingdodo]

Gister de bouwtechnische keuring gehad. Alles is prima verlopen gelukkig, de keurder was duidelijk in zijn verhaal en heeft naar mijn idee alles tot in detail doorgelopen. De makelaar zelf was ook vriendelijk. Al met al een prettige ervaring en wij willen nu ook met veel plezier de volgende fase in gaan, het tekenen van het koopcontract en de financiering rond gaan krijgen.