VR ketel in pas gekocht appartement

[Anoniem: 35775]

Recentelijk heb ik een appartement gekocht en twee weken na de sleutel-overdracht ontving ik een brief van de VvE dat de verwarmingsketel vervangen zou moeten worden omdat dit een VR ketel is/zou zijn in plaats van een HR ketel. Dit zou me ineens 1300 euro kosten en hierover is niets gemeld door de makelaar of de vorige bewoner.

Is het echt nodig deze te vervangen ? Is de makelaar hier op aan te spreken (verborgen gebrek) ?

[dragoncry]

Een VR ketel vervangen voor een HR ketel is sowieso geen slecht idee.

Om je vragen te beantwoorden :

Moet de ketel worden vervangen? Ja, dit moet :
https://www.installatie.nl/nieuws/vr-ketel-verdwijnt/
De ketel voldoet niet langer aan de gestelde ErP regelgeving

Informatie over ErP regelgeving :
https://www.installatie.n...el-meest-gestelde-vragen/

Is dit een verborgen gebrek?, volgens mij niet, je hebt zelf een onderzoekplicht en de verwarmingsketel bekijken valt hier ook onder. Dat gezegd hebbende, is er informatie over de ketel bewust achter gehouden, of is hier nooit naar gevraagd?

[Xander]

Is het echt nodig? Daar zal de VvE toch wel een antwoord op hebben? Wat stond er in de brief?

Waarschijnlijk heb je een gedeelde rookgasafvoer, waarop je niet zomaar VR en HR ketels naast elkaar kunt aansluiten. Dat betekent dat alle bewoners tegelijkertijd zullen moeten overstappen van VR naar HR, tegelijk met het vervangen van de rookgasafvoer kanalen. Dit is nogal een onderneming waar iedereen aan mee zal moeten werken. Leeals bijvoorbeeld ook hier: http://rookgasafvoeren.nl...et-de-rookgasafvoer-niet/

Hoe lang speelt dit al? Was de vorige eigenaar hier wel van op de hoogte?

Het lijkt me sowieso een slimme investering die zichzelf terugverdiend.

[ Voor 3% gewijzigd door Xander op 20-06-2017 23:27 ]

[Anoniem: 35775]

Er is niet echt naar gevraagd, maar het is ook op geen enkele manier vermeld, enkel dat de ketel vorig jaar nog gecontroleerd is ... terwijl die regelgeving al van 2015 is. Het artikel dat je linkte vermeld ook dat de VvE voor september de ketel al had moeten vervangen.

Het is inderdaad een gezamelijk iets en de rookgaskanalen zijn recentelijk (vandaag) vervangen. Of de vorige bewoner hier van op de hoogte was is moeilijk te zeggen gezien deze overleden is en de vorige eigenaar(s) een lid van de familie was die het appartement geërft heeft.

[ Voor 34% gewijzigd door Anoniem: 35775 op 20-06-2017 23:28 ]

[sambalbaj]

Zelf de VVe benaderen voor hun activiteit, financiële positie en het onderhoudsplan cq te verwachten zaken, hoort ook bij je onderzoeksplicht voor aankoop.

[Anoniem: 35775]

@sambalbaj Technisch gezien was het niet mijn aankoop, maar die van mijn vriendin die het appartement als investering gekocht heeft. Zij is chinese en maar gedeeltelijk op de hoogte van Nederlandse regelgeving en ook maar deels vaardig in de Nederlandse taal.

Ergens is dat geen excuus maar aan de andere kant lijkt het mij toch wel enigszins de taak/plicht van een makelaar om wel op de hoogte te zijn van de regelgeving en dit soort dingen te vermelden.

Ik zal inderdaad de VvE contacteren over het hoe / wat en de mogelijkheden.

[dragoncry]

Anoniem: 35775 schreef op dinsdag 20 juni 2017 @ 23:25:
Er is niet echt naar gevraagd, maar het is ook op geen enkele manier vermeld, enkel dat de ketel vorig jaar nog gecontroleerd is ... terwijl die regelgeving al van 2015 is. Het artikel dat je linkte vermeld ook dat de VvE voor september de ketel al had moeten vervangen.

Het is inderdaad een gezamelijk iets en de rookgaskanalen zijn recentelijk (vandaag) vervangen. Of de vorige bewoner hier van op de hoogte was is moeilijk te zeggen gezien deze overleden is en de vorige eigenaar(s) een lid van de familie was die het appartement geërft heeft.

In de 2e link vind je meer informatie over de uitzonderingen voor hoogbouw, je geeft al aan dat de verbouwing al is begonnen, mocht je hiervan niet op de hoogte zijn geweest tijdens de aankoop van het appartement zou ik even contact opnemen met de makelaar/VvE.
Even rustig je verhaal doen en samen kijken of er een oplossing kan worden gevonden die voor beide partijen acceptabel is.

edit:
zag je laatste reactie niet, succes in ieder geval

[ Voor 3% gewijzigd door dragoncry op 20-06-2017 23:35 ]

[job]

Kan TS verplicht worden om perse de door de vve voorgestelde ketel aan te schaffen? En zit hij vast aan de door de vve voorgestelde installatiebedrijf? Het moet inclusief installatie veel goedkoper kunnen naar mijn mening.

Dan ga ik er wel vanuit dat de vervanging van het rookgaskanaal door de vve betaald wordt.

[ Voor 11% gewijzigd door job op 21-06-2017 10:47 ]

[Djeen84]

Lees ook even de statuten, en notulen van de vereniging door. Dan voorkom je andere verrassingen

[MeTooPV]

Een ketel is vrij groot en eenvoudig te zien. Een verouderd type is geen verborgen gebrek. Als het een VR ketel is, hoe oud is dat beestje dan wel niet?

M.b.t. de VvE, dat is geen huisbaas, dat ben je zelf, samen met je buren. Als gezamelijk door de VvE hiertoe is besloten dan zit je daar aan vast. Het appartement van de TS heeft er ook mee ingestemd.

[Anoniem: 35775]

job schreef op dinsdag 20 juni 2017 @ 23:39:
Kan TS verplicht worden om perse de door de vve voorgestelde ketel aan te schaffen? Het moet inclusief installatie veel goedkoper kunnen naar mijn mening.

Dan ga ik er wel vanuit dat de vervanging van het rookgaskanaal door de vve betaald wordt.

Dat is inderdaad ook nog een vraag ... er zijn drie keuzes die allemaal rond hetzelfde prijspunt liggen

[Anoniem: 35775]

MeTooPV schreef op dinsdag 20 juni 2017 @ 23:41:
Een ketel is vrij groot en eenvoudig te zien. Een verouderd type is geen verborgen gebrek. Als het een VR ketel is, hoe oud is dat beestje dan wel niet?

M.b.t. de VvE, dat is geen huisbaas, dat ben je zelf, samen met je buren. Als gezamelijk door de VvE hiertoe is besloten dan zit je daar aan vast. Het appartement van de TS heeft er ook mee ingestemd.

Dat is ... maar niet mijn vriendin ... die heeft nog maar net de sleutel en we zijn nog alles op aan het knappen.

De ketel lijkt me op het eerste gezicht helemaal niet zo oud en ik zie deze stukken ook pas net, deze zijn allemaal naar het appartement gestuurd en niet naar onze eigenlijke woning.

Enigszins best lullig om te zeggen dat de ketel vrij groot is en eenvoudig te zien ... want ja dat is .. maar welke leek (non-CV installateur) kan in 1 oogopslag zien wat voor ketel dat is en weet daarnaast hoe die regelgeving is ? Ik snap je punt en ik baal er ook van dat mijn vriendin dit allemaal op haar eigen houtje gedaan heeft ... maar toch ...

[ Voor 7% gewijzigd door Anoniem: 35775 op 20-06-2017 23:48 ]

[Xander]

MeTooPV schreef op dinsdag 20 juni 2017 @ 23:41:
Een ketel is vrij groot en eenvoudig te zien. Een verouderd type is geen verborgen gebrek. Als het een VR ketel is, hoe oud is dat beestje dan wel niet?

Dat kan best meevallen. Op een gedeelde afvoer geschikt voor VR, kun je helemaal niet zomaar een HR ketel plaatsen. Het kan dus een vrij recente ketel zijn, welke bewust nog is geplaatst omdat een modernere HR ketel tot vandaag geen optie was.

Tot 2015 mochten VR ketels ook nog verkocht worden om deze reden.

[MeTooPV]

Je hebt gevoelsmatig wel gelijk, maar een verborgen gebrek is echt iets anders. Niets verbied je om de verkopende partij erop aan te spreken, maar je hebt geen sterke positie.

[Xander]

Anoniem: 35775 schreef op dinsdag 20 juni 2017 @ 23:46:
[...]


Enigszins best lullig om te zeggen dat de ketel vrij groot is en eenvoudig te zien ... want ja dat is .. maar welke leek (non-CV installateur) kan in 1 oogopslag zien wat voor ketel dat is en weet daarnaast hoe die regelgeving is ? Ik snap je punt en ik baal er ook van dat mijn vriendin dit allemaal op haar eigen houtje gedaan heeft ... maar toch ...

Dat is dus waarom een leek een aankoopmakelaar kan gebruiken, een bouwkundig keuring kan laten uitvoeren, etc...

[Oekiejoekie]

Dit lijkt mij wel iets waar een mededelingsplicht over is door de verkoper... Die makelaar, was dat een aankoopmakelaar of een verkoopmakelaar ? En als het een aankoopmakelaar was, heeft die de notulen van de VVE opgevraagd ?

Toen ik een appartement kocht, zat er betonrot in de balkons. Vorige eigenaar had de eenmalige extra bijdrage aan de VVE al betaald. Ik moest alleen de bouwvakkers binnenlaten voor reparatie. Daar kon ik toen wel mee leven...

[Anoniem: 35775]

Het was enkel een verkoopmakelaar ... en ja... die houdt uiteraard zijn mond wel dicht.

Tevens ben ik gaan zoeken naar de prijzen en kom zeker 400 euro goedkoper uit met de aanschaf van dezelfde ketel (Kombi Kompact CW3) inclusief installatie... ook dat is enigszins zure kost.

[Oekiejoekie]

Als die verplichting er al lag voor de verkoop, dan was er inderdaad een mededelingsplicht... Vraag de stukken van de VVE op en kijk wanneer dit besloten is...

[Anoniem: 35775]

@Oekiejoekie Thanks ... goede tip ... ik ga er achter aan

[Oekiejoekie]

En 1300 euro voor een Intergas CW3 keteltje... da's inderdaad aan de prijs... Alhoewel ik natuurlijk niet de hele situatie ken en wat ze daarvoor doen...

[blissard]

Wellicht moet er ook nog een afvoer op het riool gemaakt worden. Of een grotere lengte rookgas afvoer aangelegd worden. Maar ook anders zijn prijzen voor VVE's helaas anders dan de laagste budget plaatser. Je verwacht iets meer aan garantie en daar wordt voor betaald.
Overigens vind ik het onwaarschijnlijk dat iemand die panden als investering koopt, niet de statuten van de vve leest. Dat is een van de belangrijkste waardebepalers van dit soort woningen.

[dragoncry]

Anoniem: 35775 schreef op dinsdag 20 juni 2017 @ 23:55:
Het was enkel een verkoopmakelaar ... en ja... die houdt uiteraard zijn mond wel dicht.

Tevens ben ik gaan zoeken naar de prijzen en kom zeker 400 euro goedkoper uit met de aanschaf van dezelfde ketel (Kombi Kompact CW3) inclusief installatie... ook dat is enigszins zure kost.

Houd je er dan ook rekening mee dat het rook/gas kanaal vervangen is/moet worden?, of kijk je puur naar de prijs van de ketel met montage?
Met alleen de ketel ben je er nog niet, zoals eerder aangegeven kan/mag een HR ketel niet worden aangesloten op een rook/gas kanaal van een VR ketel

[Maasluip]

dragoncry schreef op dinsdag 20 juni 2017 @ 23:21:
Een VR ketel vervangen voor een HR ketel is sowieso geen slecht idee.

Om je vragen te beantwoorden :

Moet de ketel worden vervangen? Ja, dit moet :
https://www.installatie.nl/nieuws/vr-ketel-verdwijnt/
De ketel voldoet niet langer aan de gestelde ErP regelgeving

Ik lees daar niet uit dat een bestaande VR-ketel vervangen moet worden, ook als hij niet stuk is. Ik lees daar alleen dat als je hem vervangt, je geen VR-ketel meer mag monteren.

Ik ben ook heel benieuwd wie weet dat ik nog een VR-ketel heb hangen of wie alle huizen langs gaat om te controleren wat voor ketel er hangt.

En of het geen slecht idee is? Ik verstook 900 m³ gas per jaar. Ik zie de toegevoegde waarde van een HR-ketel niet zo. Ik zal zeker een paar kuub gas kunnen besparen, maar dat weegt niet op tegen de vervangingskosten.

[Christiaan676]

Als ik het goed begrijp is de woning uit een erfenis gekocht. Vaak worden dan verborgen gebreken uitgesloten omdat de verkopende partij er nooit gewoond heeft. En zelf ook niet op de hoogte is.

Verder is het denk belangrijk om contact op te nemen met de VvE. Zodat je precies weet waar er speelt en wat ze gaan doen. Dit ook zodat je een goed verhaal hebt richting de verkopende partij.

[Erasmo]

Hoe is het huidige verbruik van het gemiddelde appartement in de VVE? Er is nu nog subsidie voor warmtepompen, je zou kunnen overwegen om gasloos te gaan, scheelt ook weer het aanpassen van alle rookkanalen.

[Tsurany]

Oekiejoekie schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 00:01:
Als die verplichting er al lag voor de verkoop, dan was er inderdaad een mededelingsplicht... Vraag de stukken van de VVE op en kijk wanneer dit besloten is...

Het lastige is dat de verkopende partij het appartement niet zelf bewoond heeft.

Verder laten rusten en dit gewoon afschrijven als kosten bij je investering. Je vriendin heeft zeker ook van de bouwkundige keuring af gezien?

[Sissors]

Erasmo schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 08:25:
Hoe is het huidige verbruik van het gemiddelde appartement in de VVE? Er is nu nog subsidie voor warmtepompen, je zou kunnen overwegen om gasloos te gaan, scheelt ook weer het aanpassen van alle rookkanalen.

Een warmtepomp in een appartement? Dat lijkt me eigenlijk zo goed als onmogelijk in het gemiddelde appartement, en zelfs als het je lukt ongewenst (als in, je wil niet zo'n unit in je slaapkamer hebben staan).

En dat alleen om te voorkomen dat je een ketel aan moet schaffen met beter rendement.

[Dj Neo Ziggy]

Als voorzitter van mijn onze vve had het zo moeten zijn dat er bij de overdracht van eigenaar een statuut oid moet zijn met de verwachte kosten en of uitgaven. Hierin wordt ook bijv. een maandelijks bedrag genoemd voor de VVE pot.
Zelf in dit gebeuren kan je een extra set met redelijk regels maken omtrent je woning. (geen fietsen in portiek oid.)

[redwing]

Anoniem: 35775 schreef op dinsdag 20 juni 2017 @ 23:25:
Er is niet echt naar gevraagd, maar het is ook op geen enkele manier vermeld, enkel dat de ketel vorig jaar nog gecontroleerd is ... terwijl die regelgeving al van 2015 is. Het artikel dat je linkte vermeld ook dat de VvE voor september de ketel al had moeten vervangen.

Als ik het artikel bekijk staat er volgens mij niet dat de ketel voor september had moeten vervangen, maar dat ALS de ketel vervangen gaat worden het geen VR ketel meer mag zijn. Je kunt dus ook nog bij de VvE gaan vragen waarom de ketel vervangen moet worden en waarom dat via de VvE moet. Normaal gesproken is de ketel jouw eigendom en heeft de VvE daar bar weinig over te zeggen (tenzij het een ketel is die door verschillende appartementen gebruikt moet worden)

[Bigs]

Als het rookgaskanaal vervangen is en alle andere bewoners HR ketels daarop aan het plaatsen zijn zul je snel maatregelen moeten nemen, anders staat je appartement straks vol met rookgas van de HR ketels van de buren en dat is niet fijn voor de huurders (CO vergiftiging etc.).

Dit is ongetwijfeld besloten in een VvE vergadering.. de notulen van de laatste vergadering had je wel moeten opvragen/krijgen in het hele aankoopproces. Bij ons heeft de taxateur dat destijds allemaal netjes opgezocht.

[GH45T]

Kan er weinig over zeggen of dit een verborgen gebrek is of niet, of de verkopende partij dit had moeten melden of niet en dat soort zaken, maar weet wel dat bij mijn vriendin in het appartement ook nog een VR-ketel hangt omdat de afvoerkanalen per verticale rij appartementen geen HR ketel aankunnen. Als bij 1 van de appartementen de ketel moet worden vervangen door een HR ketel moet het hele afvoerkanaal worden vervangen en ook alle aangesloten ketels/eventuele geisers.

Nu weet ik niet hoe de financien van de VvE er voor staan, maar wellicht is er een regeling te treffen dat de aansluitkosten door de VvE worden vergoed en het apparaat door de eigenaren van het appartement?

[Jheroun]

Begrijpelijk dat je zoiets vervelend vind, maar dit hoort naar mijn mening gewoon bij de eigen onderzoeksplicht, CV ketel gedoe hoort bij het normale onderhoud van een woning. Eventuele wet en regelgeving, en VVE zaken, zijn gewoon openbaar dus dat kan je weten. Het zou natuurlijk netter zijn geweest als dit soort dingen bij de overdracht bekend zijn maar het is zeker geen verborgen gebrek. Het is sowieso niet verborgen, een CV ketel is gewoon te onderzoeken. Ik denk dat dit überhaupt niet als gebrek dat de verkoper had moeten melden geldt.

Of de verkopende partij er wel of niet zelf woonde is overigens niet vanzelfsprekend relevant, dat is alleen relevant als ze daarover ook een niet-zelfbewonings clausule in het koopcontract hadden gezet.

Is er een bouwkundige keuring gedaan? Als dat wel het geval is en in het rapport van de bouwkundige stond niets over dit verhaal zou ik daar persoonlijk wel even pissig over zijn. Maar dan nog had je er alleen iets mee gekund als je bijvoorbeeld kosten van meer dan 1000 euro uit zo'n rapport als ontbindende voorwaarde had opgenomen.

[Dinmi]

Dit valt volgens mij ook gewoon onder onderzoeksplicht. Een appartement is een heel ander beestje dan een koopwoning. Je hebt met allerlei regels en regelingen te maken en daar moet je jezelf van op de hoogte (laten) brengen.

Zelf heb ik ook een appartement met nog een VR-ketel. De ketel is 13 jaar oud en is keurig onderhouden dus ik verwacht dat deze nog zeker 2 of 3 jaar mee kan. Bij ons zal dus op een gegeven moment ook het rookkanaal vervangen gaan worden. Dit is op rekening van de VvE, en dat zal in de meeste gevallen zo zijn tenzij de VvE er financieel zo slecht voor staat dat een extra bijdrage van de appartementseigenaren wordt verlangt. De ketel is sowieso voor eigen rekening.

Een en ander wil ook nog afhankelijk zijn van op welke verdieping het appartement is gesitueerd. Bovenin is minder ingrijpend dan onder en in het midden.

Vraag bij de VvE de binnengekomen offertes aan. Dan kun je eventueel zelf een gunstiger tarief vinden voor de VvE. Wat ik een tijd geleden van een installateur hoorde is dat er nu ook mogelijkheden schijnen te zijn de afvoer te vervangen met een dubbele afvoer (afvoer in afvoer) wat qua constructie veel minder ingrijpend is, maar ik ben op het technische deel een leek dus hoe dat precies zit zou je zelf bij een installateur (of liefst meerdere) kunnen navragen.

[dragoncry]

Maasluip schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 07:42:
[...]

Ik lees daar niet uit dat een bestaande VR-ketel vervangen moet worden, ook als hij niet stuk is. Ik lees daar alleen dat als je hem vervangt, je geen VR-ketel meer mag monteren.

Ik ben ook heel benieuwd wie weet dat ik nog een VR-ketel heb hangen of wie alle huizen langs gaat om te controleren wat voor ketel er hangt.

En of het geen slecht idee is? Ik verstook 900 m³ gas per jaar. Ik zie de toegevoegde waarde van een HR-ketel niet zo. Ik zal zeker een paar kuub gas kunnen besparen, maar dat weegt niet op tegen de vervangingskosten.

Een ketel die niet voldoet aan de huidige regelgeving zal moeten worden vervangen, het verplichte energielabel bij verkoop van een woning kan daarbij als controlemiddel gebruikt worden, maar de tekst in de link is daar vrij open over inderdaad, het was meer bedoeld als informatiemiddel, mijn interpretatie was dat deze ketel zou moeten worden vervangen.

De besparing van een HR t.o.v VR ketel zal voor iedereen verschillend zijn, maar ook als er nauwelijks besparing is hoeft het vervangen geen slecht idee te zijn, als je bijvoorbeeld kijkt naar het verplichte engergielabel.

[PetervdM]

Oekiejoekie schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 00:01:
Als die verplichting er al lag voor de verkoop, dan was er inderdaad een mededelingsplicht... Vraag de stukken van de VVE op en kijk wanneer dit besloten is...

ik heb ook zo'n situatie aan de hand gehad, waarbij door de VvE vóór de verkoop een besluit was genomen waardoor een betalingsverplichting was ontstaan. ik heb de verkoper daar op aangesproken, betoogd dat híj die verplichting was aangegaan en dus ook betalingsplichtig was. ook verteld dat ik deze situatie had aangemeld bij mijn rechtsbijstandsverzekering.
de verkoper heeft toen zonder mankeren betaald.

[mashell]

Ik vind het een beetje vreemd verhaal. Ik ben secreatris van een VVE en elke keer als er een woning verkocht wordt vraagt de notaris die de overdracht regelt de stukken op en ook of er een investering gepland is die de bewoner betreft. Deze ketel toestand is zoiets dat je dan vertelt. De notaris zorgt er dan voor dat de nieuwe bewoner dit ook weet.

[Xanaroth]

Wat ik vooral niet snap in dit verhaal is de kosten, niet zozeer wel of niet bekend zijn van toekomstig onderhoud.

Waarom is bij je onderzoek van de VVE (onderhoudsplanning komende 3-5 jaar, eigen vermogen VVE op gezond niveau etc) niet opgevallen dat er grote kosten aan zaten te komen EN dat er geen vermogen beschikbaar was dit op te vangen?

Als de regelgeving van 2015 is had toen de onderhoudsplanning aangepast moeten worden en zo nodig de VVE bijdrage om dit op te vangen.

Betekend dus dat de VVE slecht bestuurd wordt, en je vaker dit soort verrassingen kunt verwachten. Daar kun je echter de verkoper totaal niet op aankijken.

[712641]

Maar als het huis gewoon verhuurt wordt dan is het sowieso toch beter op er gewoon een HR-ketel in te hebben zitten. Een VR-ketel schrikt mensen misschien wel af.

(Of komt het appartement leeg te staan, zoals in China normaal is. Daar staan halve steden leeg als investering namelijk).

[sambalbaj]

PetervdM schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 10:12:
[...]
ik heb ook zo'n situatie aan de hand gehad, waarbij door de VvE vóór de verkoop een besluit was genomen waardoor een betalingsverplichting was ontstaan. ik heb de verkoper daar op aangesproken, betoogd dat híj die verplichting was aangegaan en dus ook betalingsplichtig was. ook verteld dat ik deze situatie had aangemeld bij mijn rechtsbijstandsverzekering.
de verkoper heeft toen zonder mankeren betaald.

bijzonder coulant dan van de verkoper.
Normaliter vergaderd zo'n VVE niet meer dan 1 keer per jaar en dan worden de financiën en het onderhoud vastgesteld, vaak met minder dan de helft van de eigenaren aanwezig. Als er dan iets wordt vastgesteld waarvan de werkzaamheden en de kosten pas maanden later liggen en er ondertussen een nieuwe eigenaar is, dan heeft die zich daar maar aan te conformeren aangezien het een bijkomende verplichting van de woning is. Onderzoeken kon je dan vooraf door stukken op te vragen.

[Señor Sjon]

mashell schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 10:27:
Ik vind het een beetje vreemd verhaal. Ik ben secreatris van een VVE en elke keer als er een woning verkocht wordt vraagt de notaris die de overdracht regelt de stukken op en ook of er een investering gepland is die de bewoner betreft. Deze ketel toestand is zoiets dat je dan vertelt. De notaris zorgt er dan voor dat de nieuwe bewoner dit ook weet.

Lijkt me rijkelijk laat als men voor koop al e.e.a. wil weten.

Xanaroth schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 11:04:
Wat ik vooral niet snap in dit verhaal is de kosten, niet zozeer wel of niet bekend zijn van toekomstig onderhoud.

Waarom is bij je onderzoek van de VVE (onderhoudsplanning komende 3-5 jaar, eigen vermogen VVE op gezond niveau etc) niet opgevallen dat er grote kosten aan zaten te komen EN dat er geen vermogen beschikbaar was dit op te vangen?

Als de regelgeving van 2015 is had toen de onderhoudsplanning aangepast moeten worden en zo nodig de VVE bijdrage om dit op te vangen.

Betekend dus dat de VVE slecht bestuurd wordt, en je vaker dit soort verrassingen kunt verwachten. Daar kun je echter de verkoper totaal niet op aankijken.

Ik denk dat er ook wat ruis is aangezien de vriendin van TS het Nederlands niet compleet machtig is. Ik verwacht niet dat ze de splitsingsakte gelezen heeft en de laatste notulen van de VvE vergadering.

Overigens is de warmteopwekking vaak individueel qua kosten. De switch naar HR zal door de hele streng gemaakt moeten worden. Heb het in mijn oude huurwoning ook gehad, toen mochten ze bij defect gaan van de VR-ketel een HR-ketel incl. nieuwe pijp van vier verdiepingen plaatsen.

[Anoniem: 39993]

Oekiejoekie schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 00:01:
Als die verplichting er al lag voor de verkoop, dan was er inderdaad een mededelingsplicht... Vraag de stukken van de VVE op en kijk wanneer dit besloten is...

Die stukken van de VVE moet je gezien hebben voor je de koopovereenkomst ondertekende. Die stukken heb je nodig om te bepalen of de VVE actief is, er genoeg reserves zijn voor onderhoud en wat je kunt verwachten qua ontwikkeling van de maandelijkse servicekosten. Dat heeft namelijk best wat invloed op de waarde van een appartement. Kan bijna niet anders dan dat dit daarin staat, want zulke zaken worden natuurlijk besproken in de vergaderingen en worden genoemd in het onderhoudsplan voor de lange termijn.

Als je die stukken niet gelezen hebt, lijkt het me redelijk kansloos om nu bij de VVE of de vorige eigenaar aan te kloppen. Dan heb je namelijk toch wel fors verzaakt in je onderzoeksplicht als koper. Als je die stukken niet eens gezien hebt voor je de koopovereenkomst tekende eigenlijk ook, want die had je zeker op moeten vragen voor er een handtekening gezet wordt.

[ Voor 19% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 21-06-2017 12:06 ]

[redwing]

dragoncry schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 10:05:
[...]


Een ketel die niet voldoet aan de huidige regelgeving zal moeten worden vervangen, het verplichte energielabel bij verkoop van een woning kan daarbij als controlemiddel gebruikt worden, maar de tekst in de link is daar vrij open over inderdaad, het was meer bedoeld als informatiemiddel, mijn interpretatie was dat deze ketel zou moeten worden vervangen.

Wat er in die tekst bedoeld wordt is dat vanaf de genoemde datum CV ketels verplicht een energielabel moeten hebben en dat die minimaal B moet zijn om verkocht te mogen worden (staat inderdaad niet superduidelijk in dat artikel) . Het hele verhaal zegt niets over CV-ketels die al verkocht zijn. Een bestaande ketel zal dus gewoon mogen blijven hangen, alleen als die kapot gaat moet je verplicht over naar een ketel met minimaal B-label.

[dragoncry]

redwing schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 12:11:
[...]

Wat er in die tekst bedoeld wordt is dat vanaf de genoemde datum CV ketels verplicht een energielabel moeten hebben en dat die minimaal B moet zijn om verkocht te mogen worden (staat inderdaad niet superduidelijk in dat artikel) . Het hele verhaal zegt niets over CV-ketels die al verkocht zijn. Een bestaande ketel zal dus gewoon mogen blijven hangen, alleen als die kapot gaat moet je verplicht over naar een ketel met minimaal B-label.

Ok, zo had ik het niet bekeken , helaas geeft TS aan dat de rook/gas kanalen al zijn vervangen

Het is inderdaad een gezamelijk iets en de rookgaskanalen zijn recentelijk (vandaag) vervangen. Of de vorige bewoner hier van op de hoogte was is moeilijk te zeggen

In de 2e link heb ik gelezen dat HR ketels niet op VR kanalen kunnen worden aangesloten kan dit omgekeerd wel? als dit wel het geval is hoeft TS dus zijn ketel niet te vervangen..

[PetervdM]

sambalbaj schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 11:29:
[...]

Onderzoeken kon je dan vooraf door stukken op te vragen.

heb ik naar gevraagd bij de makelaar. die vertelde dat er geen besluiten van die aard waren genomen. ik denk niet dat de VvE aan elke mogelijk geïnteresseerde
dit soort informatie ter beschikking stelt, maar mogelijkerwijs wel aan de makelaar.
hoe dan ook, het maakt niet uit aan welk van die twee je het vraagt. als de makelaar het weet en niet vertelt is die natuurlijk fout, en als de verkoper het niet aan de makelaar heeft verteld is het de verkoper aan te rekenen.
juridisch maakt dat geen verschil, ik sluit een overeenkomst met de verkoper. als die meent dat het de makelaar te verwijten is zoeken ze dat maar lekker samen uit.
dus niks coulance, dit had ik zonder meer gewonnen.
ps. was vrij een nieuw complex. de VvE had nog geen reservefonds en de uitgave betrof aanbrengen ledverlichting ipv traditionele TL

[ Voor 7% gewijzigd door PetervdM op 21-06-2017 13:18 ]

[Bigs]

dragoncry schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 12:19:

[...]


In de 2e link heb ik gelezen dat HR ketels niet op VR kanalen kunnen worden aangesloten kan dit omgekeerd wel? als dit wel het geval is hoeft TS dus zijn ketel niet te vervangen..

In theorie zou zo'n VR ketel kunnen bestaan, maar dan nog zou dat in de situatie van de TS waarschijnlijk niet werken omdat hij waarschijnlijk een gedeeld rookkanaal heeft.

[kjast]

mashell schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 10:27:
Ik vind het een beetje vreemd verhaal. Ik ben secreatris van een VVE en elke keer als er een woning verkocht wordt vraagt de notaris die de overdracht regelt de stukken op en ook of er een investering gepland is die de bewoner betreft. Deze ketel toestand is zoiets dat je dan vertelt. De notaris zorgt er dan voor dat de nieuwe bewoner dit ook weet.

Dit, en sterker nog, als je als VVE bestuur vergeet om te melden dat er buitengewone uitgaven zijn, een verhoging aan komt of een vordering open staat tov de verkopende partij dan heb je een hele zwakke positie. Besluiten > 1000 euro worden binnen de meeste VVEs niet zonder stemming genomen (standaardwaarde uit statuten) dus dit is waarschijnlijk wel bekend bij de verkopende partij.

Mocht je gratis juridisch advies willen: check even of je VVE lid is van eigen huis. Vast wel (zijn ze bijna allemaal). In dat geval kan er vanuit de VVE gratis juridisch advies ingewonnen worden.

Bron: ik ben zelf penning van een VVE.

[ Voor 9% gewijzigd door kjast op 21-06-2017 16:08 ]

[miciel]

Dinmi schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 09:44:
Dit valt volgens mij ook gewoon onder onderzoeksplicht. Een appartement is een heel ander beestje dan een koopwoning. Je hebt met allerlei regels en regelingen te maken en daar moet je jezelf van op de hoogte (laten) brengen.

Zelf heb ik ook een appartement met nog een VR-ketel. De ketel is 13 jaar oud en is keurig onderhouden dus ik verwacht dat deze nog zeker 2 of 3 jaar mee kan. Bij ons zal dus op een gegeven moment ook het rookkanaal vervangen gaan worden. Dit is op rekening van de VvE, en dat zal in de meeste gevallen zo zijn tenzij de VvE er financieel zo slecht voor staat dat een extra bijdrage van de appartementseigenaren wordt verlangt. De ketel is sowieso voor eigen rekening.

Een en ander wil ook nog afhankelijk zijn van op welke verdieping het appartement is gesitueerd. Bovenin is minder ingrijpend dan onder en in het midden.

Vraag bij de VvE de binnengekomen offertes aan. Dan kun je eventueel zelf een gunstiger tarief vinden voor de VvE. Wat ik een tijd geleden van een installateur hoorde is dat er nu ook mogelijkheden schijnen te zijn de afvoer te vervangen met een dubbele afvoer (afvoer in afvoer) wat qua constructie veel minder ingrijpend is, maar ik ben op het technische deel een leek dus hoe dat precies zit zou je zelf bij een installateur (of liefst meerdere) kunnen navragen.

ligt er aan gedeelde of apparte afvoer is.
bij apparte bestaande afvoer kan je in inderdaad vrij eenvoudig er een nieuw flexibel kanaal erin laten zakken. mits deze geen horizontale delen heeft.
veel cv ketels ondersteunen ook kleinere diamets dan 80mm echter uw cv ketel dient hiervoor aangepast te worden. de ventilatorsnelheid word dan verhoogd. zodat de het mengsel gas/lucht hetzelfde bijft.
hierna wordt er een waarschuwingssticker op geplakt met de aanpassing welke gedaan is.
hiernaast wordt er een terugslagklep geplaatst.
oftewel overdruk clv genoemd. bij een gedeelde afvoer is dit meestal niet mogenlijk succes met 5 keer een flexibele slang van 50 mm in een kanaal van 200 mm te krijgen.

[Thijsmans]

Verborgen gebrek? Welk gebrek? Je hebt toch een prima werkende CV-ketel? Dat de VVE deze wil vervangen, maakt de gekochte woning niet gebrekkig. Dat de verkoper het niet heeft gemeld, zou m.i. hoogstens kunnen leiden tot ontbinding van de koopovereenkomst met een beroep op dwaling. Al lijkt mij dat een wat drastische stap voor 1.300 euro.

Een daarvan losstaande vraag, is of de makelaar aansprakelijk kan worden gesteld voor de schade (dat wil zeggen: als je niet zou ontbinden en dus de kosten van de nieuwe ketel hebt). Dat kan als de makelaar zijn zorgvuldigheidsplicht als deskundige heeft geschonden door bijvoorbeeld verkeerde voorlichting. Maar jij bent niet verkeerd voorgelicht, je hebt de aanname gedaan dat de CV-ketel niet vervangen hoefde te worden. Dat kun je de makelaar m.i. moeilijk aanrekenen.

Daarom: eens met Tsurany:

Tsurany schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 08:28:
Verder laten rusten en dit gewoon afschrijven als kosten bij je investering.

[redwing]

Thijsmans schreef op woensdag 21 juni 2017 @ 23:07:

Een daarvan losstaande vraag, is of de makelaar aansprakelijk kan worden gesteld voor de schade (dat wil zeggen: als je niet zou ontbinden en dus de kosten van de nieuwe ketel hebt). Dat kan als de makelaar zijn zorgvuldigheidsplicht als deskundige heeft geschonden door bijvoorbeeld verkeerde voorlichting. Maar jij bent niet verkeerd voorgelicht, je hebt de aanname gedaan dat de CV-ketel niet vervangen hoefde te worden. Dat kun je de makelaar m.i. moeilijk aanrekenen.
[...]

De verkoper+makelaar moeten verwachte kosten aan de koper doorgeven. Daar valt dit volgens mij gewoon onders en dus is het wel degelijk foute (of iig niet complete) voorlichting. De vraag is dus of TS het overzicht van de financien van de VvE heeft gehad, zo niet is dat toch echt een tekortkoming van koper/makelaar. Het kan echter ook zijn dat ie die wel heeft gehad maar niet doorgelezen en dan is het een ander verhaal.

[leonbong]

Het niet ontvangen van de VVE gegevens is niet een tekortkoming van de makelaar. Maar valt onder de onderzoeksplicht van de koper. Dus actief om vragen.

[redwing]

leonbong schreef op donderdag 22 juni 2017 @ 11:45:
Het niet ontvangen van de VVE gegevens is niet een tekortkoming van de makelaar. Maar valt onder de onderzoeksplicht van de koper. Dus actief om vragen.

Als er grote kosten aan zitten te komen, dan valt het onder de meldplicht. Daarnaast is het meestal een vraag van de taxateur (nodig voor de hypotheek) dus eerlijk gezegd zou ik verwachten dat de stukken aanwezig moeten zijn bij TS.