Eerste koopwoning - waar allemaal aan denken?

[vinom]

Goedemiddag,

Jullie denken vast: daar is weer zo'n topic! En dat klopt ook wel
Ik zal eerst kort de situatie schetsen zoals die nu is. Wij wonen sinds twee jaar in een eengezinswoning die we huren á 700 per maand. Gezinssituatie bestaat uit man, vrouw, kind en nog één kind onderweg (nog twee maanden te gaan).

Nu wil het zo zijn dat twee huizen naast mijn schoonouders de mensen gaan verhuizen. Sterker nog, die hebben al een nieuw huis gekocht, en het 'oude' huis staat verder nog nergens te koop. We zijn eigenlijk de eerste die het hoorde. Het contact tussen mijn schoonouders en die mensen is prima, vandaar dat ze het te horen kregen.Toevallig hebben we voor volgende week een hypotheekgesprek gepland staan, maar dat is meer vanwege de interesse om te kijken wat we maximaal kunnen lenen.

Toevallig kwam dit huis dan in the picture. We hebben oprecht interesse in het huis, en we zijn ook al wezen kijken. Het is een huis uit 1985, qua inrichting zeer gedateerd, maar qua woonwijk, ligging en locatie echt heel goed. Plus het is een hoekhuis met garage en overal rolluiken. De mensen hebben er altijd met zijn tweeën gewoond en op de oude inrichting na, ziet het er totaal niet uitgeleefd uit. Voor jullie informatie: mocht het daadwerkelijk iets worden, dan zal het volgende vernieuwd moeten gaan worden: keuken, vloer, badkamer, wc, ketel.

Nu willen we dit eigenlijk zonder makelaar gaan doen, maar daarom heb ik ook als extra hulpmiddel dit topic geopend. Informatie inwinnen en ervaringen van jullie is waar ik naar op zoek ben. Ik heb op internet al heel wat gelezen ook.

De stappen die we nu willen gaan doen zijn:
- Hypotheek gesprek. Wat kunnen we lenen en kunnen we het huis überhaupt betalen?
- Mochten de hypotheek goed zijn, dan willen we het laten taxeren.
- Technische bouwkeuring aanvragen.
- Onderhandelen over de prijs.

Vragen:
- Als je het huis laat taxeren, weet de verkopende partij de waarde daarna ook? Ik kan mij voorstellen dat je een huis laat taxeren, zodat je weet of de verkoper qua vraagprijs in de buurt zit. Als hij daarna de taxatie prijs ook weet, kan dat in zijn voordeel werken qua onderhandelingen, niet? Via WOZ waardeloket heb ik ook al het huis opgezocht en dat zit dichtbij de vraagprijs.

- Als je gaat onderhandelen, is een openingsbod waar je 10% onder de vraagprijs zit gebruikelijk?

Mis ik nog belangrijke zaken als het gaat om een huis kopen? Ik ga ervan uit dat de bank mij kan uitleggen hoe het zit met het soort hypotheek, NHG ja of nee, en dat soort zaken.

Ik hoor graag jullie ervaringen en tips!

[418O2]

WOZ zegt niks. Echt niks.

Taxatie hoef je hun niet te vertellen. Jij geeft opdracht voor de taxatie. Overigens is een taxatie wel te sturen de makelaar kan de taxateur wel vertellen wat het moet worden

[alwind]

418O2 schreef op maandag 5 juni 2017 @ 12:34:
WOZ zegt niks. Echt niks.

Taxatie hoef je hun niet te vertellen. Jij geeft opdracht voor de taxatie. Overigens is een taxatie wel te sturen de makelaar kan de taxateur wel vertellen wat het moet worden

Ik zat ongeveer in dezelfde situatie. Ik huurde een woning en mijn verhuurder wou hem wel verkopen. Ik heb het toen laten taxeren via https://eigenhuis.nl. De taxateur is letterlijk 8 min in de woning geweest en heeft de prijs die ik aangaf graag voor de woning te willen betalen overgenomen. Let wel op dat de bank hier ook gebruik van maakt en als je de woning boven de taxatiewaarde koopt je dit niet bij kan lenen onder de hypotheek.

Ik heb dit wel aan de eigenaar laten zien samen met de bouwtechnische keuring en op basis daarvan hebben we rationeel een prijs afgesproken zonder steeds te bieden.

De WOZ waarde lag hier wel bijna 25.000 euro boven.

[418O2]

WOZ wordt meestal bepaald obv verkochte huizen in de buurt. Als die in veel betere (of slechtere) staat zijn dan het huis in kwestie dan klopt er dus geen kont van. Als je daardoor te hoog zit, kan je een correctie aanvragen en dan komen ze het bekijken.

[euchromatic]

je kan via het Kadaster (hier) opzoeken voor hoeveel andere woningen in dat postcodegebied verkocht zijn: dat geeft je een goed beeld van de prijzen daar, al zijn het natuurlijk niet altijd vergelijkbare huizen.

[Amsterdamn]

Weet je zeker dat je naast je schoonouders wilt wonen?

[vinom]

Direct ernaast is het niet. Er zit een huis naast, dan drie garages, en dan het hoekhuis. Dus dan vind ik het prima.

[upje]

Nee serieus: weet je zeker dat je naast je schoonouders wilt wonen?

[ZeRoC00L]

vinom schreef op maandag 5 juni 2017 @ 12:29:

- Als je gaat onderhandelen, is een openingsbod waar je 10% onder de vraagprijs zit gebruikelijk?

Nee, zeker nu in deze tijd niet. Soms worden huizen boven de vraagprijs verkocht, afhankelijk van de regio.
Als de vraagprijs reeel is dan ook niet, desnoods dat je een paar k eraf haalt omdat ze geen makelaar nemen.

En weet je zeker dat je bijna naast je schoonouders wilt wonen ?

[Stef87]

Mijn zus woont ook twee huizen naast mijn ouders, bij een goede relatie kan dit enkel handig zijn:

Keertje oppassen kinderen, klusjes, samen eten, pakketjes aannemen.

Zelf woon ik een stuk verder en dan is een huisdier en/of kind ineens een stuk lastiger

Ik zou het persoonlijk ook niet erg vinden.

Als je echt dit huis specifiek graag wilt, moet je gewoon bieden wat jullie daar voor willen betalen naar redelijkheid?

Via diverse calculators online kan je best een redelijke schatting krijgen wat jullie maximale hypotheek is. Bij ons klopte dat wel. (Toen via Funda)

[Xiphalon]

Heb je spaargeld? Als ik zie wat je wil vervangen, ga je wel wat nodig hebben.

[vinom]

We hebben spaargeld, maar het hoeft ook allemaal niet direct vernieuwd te worden. Prioriteit hebben de ketel, de keuken en de wc beneden. De rest kan met de tijd gedaan worden.

[vinom]

Ik ben wat aan het inlezen over een bouwdepot. Zoals ik het begrijp is een bouwdepot mogelijk als je een taxatie laat doen inclusief de verbouwingsplannen (neem als voorbeeld 10K aan verbouwen). Dus stel: de taxateur schat de waarde van de woning na het verbouwen op €200.000, maar samen met de koper kom ik op een bod van €185.000 en zijn we beide akkoord. Hoeveel mag ik dan lenen bij de bank? Ervan uitgaande dat we op inkomen sowieso een maximale hypotheek van €200.000 zouden kunnen krijgen. Kun je dan €195.000 lenen inclusief die 10K in je bouwdepot?

[CappieL]

vinom schreef op woensdag 14 juni 2017 @ 16:24:
Ik ben wat aan het inlezen over een bouwdepot. Zoals ik het begrijp is een bouwdepot mogelijk als je een taxatie laat doen inclusief de verbouwingsplannen (neem als voorbeeld 10K aan verbouwen). Dus stel: de taxateur schat de waarde van de woning na het verbouwen op €200.000, maar samen met de koper kom ik op een bod van €185.000 en zijn we beide akkoord. Hoeveel mag ik dan lenen bij de bank? Ervan uitgaande dat we op inkomen sowieso een maximale hypotheek van €200.000 zouden kunnen krijgen. Kun je dan €195.000 lenen inclusief die 10K in je bouwdepot?

De hypotheek is afhankelijk van de woningwaarde, niet afhankelijk van het bod.
Ik weet niet precies hoe de huidige regels qua hypotheek zijn, maar ik denk dat het wel mogelijk moet zijn om 185k hypotheek te hebben en 10k bouwdepot ernaast.

[FreakNL]

Je moet wel weinig verdienen als je met zijn 2en maar 2 ton mag lenen. Of is dit fictief?

Vergeet je kosten koper niet. Dit moet je ook ophoesten, kun je (bijna) niet meer bijlenen, zwaar terecht trouwens IMO.

[Wes46]

vinom schreef op woensdag 14 juni 2017 @ 16:24:
Ik ben wat aan het inlezen over een bouwdepot. Zoals ik het begrijp is een bouwdepot mogelijk als je een taxatie laat doen inclusief de verbouwingsplannen (neem als voorbeeld 10K aan verbouwen). Dus stel: de taxateur schat de waarde van de woning na het verbouwen op €200.000, maar samen met de koper kom ik op een bod van €185.000 en zijn we beide akkoord. Hoeveel mag ik dan lenen bij de bank? Ervan uitgaande dat we op inkomen sowieso een maximale hypotheek van €200.000 zouden kunnen krijgen. Kun je dan €195.000 lenen inclusief die 10K in je bouwdepot?

Dit soort vragen kun je het beste kwijt bij een hypotheekadviseur. Die kan jou direct vertellen wat er wel en niet mogelijk is en ook hoe dingen als een bouwdepot werken. Onlangs heb ik een huis gekocht, ook zonder makelaar en met een bouwdepot. Mijn hypotheekadviseur was een klein lokaal bedrijf met goede connecties. Zij konden mij precies vertellen wat mijn opties waren en wat ik vooral wel en niet moest doen.

Voor een bouwdepot moet je specificeren waarvoor je het gebruikt. Dit levert een meerwaarde op en deze kun je dan meefinancieren. Hiervoor zal dus een taxatie moeten plaats vinden. Als de taxateur vindt dat de totaalwaarde 190K wordt na verbouwen dan kun je maximaal 190K krijgen. Maar zoals al eerder gezegd werd, een taxatie kun je beinvloeden.

@FreakNL Als 1 persoon geen vastcontract heeft en geen intentieverklaring kan krijgen dan is 2 ton niet weinig. Geen idee wat de situatie is van de topicstarter maar twee werkenden betekent niet altijd twee
volwaardige inkomens voor een hypotheek.

[ Voor 24% gewijzigd door Wes46 op 14-06-2017 16:39 ]

[NeHoX]

Zorg voor voldoende spaargeld. Met 5000 ga je het niet redden. Ik weet niet hoe je verdere financiële situatie is maar verhuizen kost meer geld dan je denkt. Denk niet alleen aan de buitenkant maar ook de inrichting en zijn er dingen die op de korte/midden/lange termijn vervangen moeten worden en heb je hier geld voor gereserveerd?

[MikeyMan]

Ik moest gelijk denken aan:Ervaring met huis kopen - Deel 8

[FreakNL]

Maak ook een goed financieel plan voor na de aankoop, aanhakende op NeHox.

Reken je niet rijk op een lager (netto) hypotheekbedrag dan je huidige huur. Een eigen huis kost wat, ook aan onderhoud. Als je zelf handig bent kun je die kosten trouwens wel drukken

https://www.eigenhuis.nl/onderhoud/onderhoudskosten

[ Voor 9% gewijzigd door FreakNL op 14-06-2017 16:53 ]

[Verwijderd]

Mijn belangrijkste advies is dat je niet enkel naar de aankoopwaarde mag kijken & de extra kosten die iedereen kent (notaris, belastingen, enz.).

Minstens even belangrijk is dat een eerste koophuis veel geld kost. Héél veel geld. Alleen al met de inrichting en zaken die op het eerste zicht misschien niet al te duur zijn ben je ongelooflijk veel geld kwijt. Zeker als het wat ouder is zullen er vroeg of laat ook altijd lijken uit de kast vallen. Een dak begint soms te lekken, ineens is er toch een vochtprobleem, en ga zo maar door. Veel mensen (vroeger mezelf incluis) denken dat een koophuis per maand ongeveer hetzelfde kost als huren, maar dat is de eerste jaren zeker niet het geval.

Dat hoeft allemaal niet erg te zijn, integendeel, uiteindelijk helpt je dat om een huis te bekomen dat echt van jou is & ik kan het dan ook iedereen aanraden. Hou er alleen rekening mee dat het de eerste jaren na aankoop veel spaargeld zal vragen. 5.000 Euro is niet voldoende. Je weet natuurlijk zelf het best hoe veel je elke maand nog over hebt na het betalen van je hypotheek en andere vaste kosten. Als dit meevalt: go for it!

[vinom]

FreakNL schreef op woensdag 14 juni 2017 @ 16:35:
Je moet wel weinig verdienen als je met zijn 2en maar 2 ton mag lenen. Of is dit fictief?

Vergeet je kosten koper niet. Dit moet je ook ophoesten, kun je (bijna) niet meer bijlenen, zwaar terecht trouwens IMO.

En so what als we wat minder verdienen? Maar voor jouw situatie: beide 24 jaar, ik werk full time en ik heb een vast contract. Mijn vrouw werkt 2 dagen in de week vanwege onze kinderen en ze heeft een jaar contract. We zijn dus starters en wij zullen dus ook ergens moeten beginnen.

Wes46 schreef op woensdag 14 juni 2017 @ 16:38:
[...]


Dit soort vragen kun je het beste kwijt bij een hypotheekadviseur. Die kan jou direct vertellen wat er wel en niet mogelijk is en ook hoe dingen als een bouwdepot werken. Onlangs heb ik een huis gekocht, ook zonder makelaar en met een bouwdepot. Mijn hypotheekadviseur was een klein lokaal bedrijf met goede connecties. Zij konden mij precies vertellen wat mijn opties waren en wat ik vooral wel en niet moest doen.

Voor een bouwdepot moet je specificeren waarvoor je het gebruikt. Dit levert een meerwaarde op en deze kun je dan meefinancieren. Hiervoor zal dus een taxatie moeten plaats vinden. Als de taxateur vindt dat de totaalwaarde 190K wordt na verbouwen dan kun je maximaal 190K krijgen. Maar zoals al eerder gezegd werd, een taxatie kun je beinvloeden.

Bedankt. We hebben binnenkort een gesprek bij de Hypotheker, dus daar kan ik de vraag ook nog eens neerleggen. Het klopt inderdaad dat je voor een bouwdepot een verbouwingsspecificatie moet aanleveren, die had ik al gevonden en ingevuld.

NeHoX schreef op woensdag 14 juni 2017 @ 16:40:
Zorg voor voldoende spaargeld. Met 5000 ga je het niet redden. Ik weet niet hoe je verdere financiële situatie is maar verhuizen kost meer geld dan je denkt. Denk niet alleen aan de buitenkant maar ook de inrichting en zijn er dingen die op de korte/midden/lange termijn vervangen moeten worden en heb je hier geld voor gereserveerd?

Er staat 10K volledig apart gezet voor een toekomstig huis plus nog ons eigen spaargeld.

[PoweRoy]

vinom schreef op woensdag 14 juni 2017 @ 16:24:
Ik ben wat aan het inlezen over een bouwdepot. Zoals ik het begrijp is een bouwdepot mogelijk als je een taxatie laat doen inclusief de verbouwingsplannen (neem als voorbeeld 10K aan verbouwen). Dus stel: de taxateur schat de waarde van de woning na het verbouwen op €200.000, maar samen met de koper kom ik op een bod van €185.000 en zijn we beide akkoord. Hoeveel mag ik dan lenen bij de bank? Ervan uitgaande dat we op inkomen sowieso een maximale hypotheek van €200.000 zouden kunnen krijgen. Kun je dan €195.000 lenen inclusief die 10K in je bouwdepot?

Lastig gedeelte maar even globaal.
Maximale hypotheek: 101% van de waarde na verbouwing

Hoe wordt die waarde bepaald:
- Waarde huis + meerwaarde verbouwing: grof gezegd is de meerwaarde van de verbouwing 2/3 van de geld dat je erin stopt (bv 15000 euro keuken verbouwen is 10000 meerwaarde, tenzij de keuken al tip top was. Dan heb je geen meerwaarde...)

Taxateur bepaald deze meerwaarde.

Concreet:
- Vaak is de waarde van de woning, de waarde is die je betaald: 185000 (even globaal genomen en geen amsterdam en andere randstad taferelen).
- 10000 in bouwdepot, hier 2/3 van is een meerwaarde van 6600 (globale gezegd)
Totaal: waarde na verbouwing 185000+6666 = 191666. Hier 101% is 193582,66

Je hebt dan een hypotheek van 193582,66. waar je 185000+10000 nodig hebt voor je huis + verbouwing.
Je moet dus zelf 1417.34 betalen + nog alle kosten koper.

Correct me if I'm wrong, net zelf een huis gekocht met een flinke bouwdepot.

Ik zou zeggen, ga even praten met onafhankelijke hypotheek adviseurs

[ Voor 4% gewijzigd door PoweRoy op 15-06-2017 15:01 ]

[Gadgeteer]

FreakNL schreef op woensdag 14 juni 2017 @ 16:35:
Je moet wel weinig verdienen als je met zijn 2en maar 2 ton mag lenen. Of is dit fictief?

Beetje nieuwsgierig?

Afhankelijk van waar je zoekt, is voor 2 ton prima een ruime woning te kopen.

[vinom]

Update: taxatie is geweest en ook de bouwkeuring. Geen gekke dingen gelukkig! We hebben gisteren dan ook met de mensen rond de tafel gezeten en na mooi onderhandelen zijn we eruit gekomen.

We neigen nu met de Hypotheker in zee te gaan, maar zijn deze advies en bemiddelingskosten een beetje normaal?

Intakegesprek kosteloos
Starterstarief advies 1.245,- euro*
Bemiddeling hypotheek 1.145,- euro
Bemiddeling twee overlijdensrisicoverzekeringen 500,- euro
* In combinatie met Je-Eerste-Huis pakket voor 14,95 euro per maand

[TERW_DAN]

vinom schreef op zondag 25 juni 2017 @ 10:30:
Update: taxatie is geweest en ook de bouwkeuring. Geen gekke dingen gelukkig! We hebben gisteren dan ook met de mensen rond de tafel gezeten en na mooi onderhandelen zijn we eruit gekomen.

We neigen nu met de Hypotheker in zee te gaan, maar zijn deze advies en bemiddelingskosten een beetje normaal?


[...]

Ik vind ze vrij hoog. Kijk eens naar kleinere kantoortjes bij jou in de buurt, die rekenen vak wat scherpere tarieven. De Hypotheker had bij mij 2990 als kosten geregekend, terwijl ik bij een lokale hypotheekverstrekker 2000 kwijt was. Scheelt toch weer bijna 1000 euro.

[Morpheusk]

vinom schreef op zondag 25 juni 2017 @ 10:30:
Update: taxatie is geweest en ook de bouwkeuring. Geen gekke dingen gelukkig! We hebben gisteren dan ook met de mensen rond de tafel gezeten en na mooi onderhandelen zijn we eruit gekomen.

We neigen nu met de Hypotheker in zee te gaan, maar zijn deze advies en bemiddelingskosten een beetje normaal?


[...]

500 voor een ORV? Die kan je ook wel naar eigen inzicht afsluiten. Weet niet of je hem moet verpanden aan de hypotheek? Maar anders zou ik hem sowieso los afsluiten. Bijvoorbeeld via independer.

[FreakNL]

Niet naar De Hypotheker gaan! Uitstekende marketing maar voor de rest 13 in een dozijn. ORV kun je zelf afsluiten, zelfs als je moet verpanden.

En wat is dat maandelijkse bedrag? Is dat gedurende de looptijd vd Hypotheek? Wat een afzetters...

Als ik het over mocht doen deed ik Execution Only, ik had echt een ubersimpele case, leende ver onder mijn max, leende in mijn eentje, kwam van een huurhuis en had genoeg spaargeld. Echt, zelfs die 2k bij het lokale kantoor vond ik achteraf teveel. Maargoed, het is spannend dus ik snap dat je liever voor advies gaat. Maar betaal er in jouw geval zeker niet meer dan 1500 ofzo voor. Max 2k. En shop voor een notaris, want dat is ook geen rocketscience...

[ Voor 48% gewijzigd door FreakNL op 25-06-2017 13:24 ]

[vinom]

@TERW_DAN Dat vermoeden had ik ook al. We hebben gisteren dan ook wat offertes opgevraagd bij wat toko's bij ons in de buurt.

@Morpheusk Dat vond ik ook al erg veel. We moeten hem wel verpanden iedergeval.

@FreakNL Dat maandelijkse bedrag betaal je voor 1 jaar. Echt bizar. Ik heb eens gekeken naar dat Exectuion Only, maar dat is mij net een stap te ver. Het voelt voor mij veiliger om het toch zo te doen, ook al kost het natuurlijk iets meer.

Notaris heb ik gelukkig al wat meer ervaringen mee, dus dat komt wel goed. Offertes zijn daarvoor opgevraagd.

[thaan]

De Hypotheker heeft ons juist meer opgeleverd dan een klein kantoortje (waar we ook zijn geweest) ons bespaard zou hebben.
De Hypotheker wees ons op één of andere zuinigheids korting op een hypotheek (0,01% of 0,02% lager oid) terwijl het kleine lokale hypotheekkantoortje in het eerste gesprek met dezelfde hypotheek kwam aanzetten, zonder die korting.
Dan is het verschil snel terugverdiend.

[Piet_Piraat7]

@vinom Mocht je in dit eerste kooptraject nog tegen zaken aanlopen dan hoor ik graag je tips ga over een paar maanden ook voor het eerst kopen

[FreakNL]

Snel is een groot woord thaan, bij een korting van 0.02% ...

[sugarlee89]

FreakNL schreef op woensdag 14 juni 2017 @ 16:35:
Je moet wel weinig verdienen als je met zijn 2en maar 2 ton mag lenen. Of is dit fictief?

Vergeet je kosten koper niet. Dit moet je ook ophoesten, kun je (bijna) niet meer bijlenen, zwaar terecht trouwens IMO.

Bijna? Kan gewoon niet meer. Er wordt verwacht dat je eigrn vermogen hebt en maar goed ook. Hadden ze 40 jaar geleden al mee moeten komen met die strengere regels. Gelukkig kunnen ouders oik niet meer garant staan. Je zorgt er zelf maar voor. Het is geen luilekkerland.

[vinom]

Kleine update:

Toch in zee gegaan met een lokale Hypotheek adviseur en bemiddelaar. Niet de Hypotheker overigens, want dat was echt een vreselijke ervaring, ik raad iedereen aan om daar zoveel mogelijk weg van te blijven. Onpersoonlijk, alles snel snel en alleen maar gericht om jou binnen te halen.

Maargoed, nu dus advies en bemiddeling lokaal en dat bevalt erg goed. Secuur, meedenkend en niet het duurste van het duurste willen aansmeren. Hun zijn ons enige aanspreekpunt straks voor de hypotheek en al onze verzekeringen. Erg prettig.

Hypotheek aanvraag bij de bank hebben ze ook gedaan, alleen wil de bank een verklaring hebben waarom de marktwaarde en aankoopprijs zover uit elkaar liggen (blijkbaar heb ik goed mijn best gedaan bij het onderhandelen ). Iets uitzonderlijks was dat, maar dat komt verder wel goed. Dus so far so good, maar er komt heel wat meer bij kijken dan ik had gedacht, en dan hebben wij nog heel veel uit handen gegeven.