Verkeerde garage volgens splitsingsacte en kadaster

[PROnline]

Exacte jaartallen van toepassing op eventuele verjaring zijn nog onbekend.
Mijn ouders hebben sinds januari een nieuw appartement met daarbij een garage.

De appartementen zijn ergens eind 199x door een woningbouwcorporatie gesplitst en een deel verkocht.
Een deel is nog verhuurd en in eigendom van de corporatie.

Er zijn een drietal garages in verschillende afmetingen. Het zijn losse kadastrale objecten, dus geen vast onderdeel toebehorend aan een appartement.

Een huurder heeft jaren terug een huurwoning genomen op voorwaarde van het gebruik van de grootste garage.
Bij het opstellen van de splitsing is deze echter overgedragen aan de eerste woningeigenaren van het appartement van mijn ouders. Maar deze hebben vervolgens de sleutel gekregen van de kleinste garage.

Het appartement en de garage zijn inmiddels twee maal doorverkocht en nu van mijn ouders.

In het kadaster zijn zij dus eigenaar van de grootste garage. De corporatie is eigenaar van de kleinste.
De sleutels en de aansluiting van de elektra zit dus omgekeerd.

Bij aankoop was het niet bekend dat er gemixt was met sleutels en gebruik van garages.
Mijn ouders hebben nu dus de garage in gebruik die ze bij aankoop gezien hebben.
Maar ze bezitten op papier, belalen servicekosten, en hebben meer stemrecht naar verhouding van de grote garage.

De grote vraag is, wat nu?

Bijvoorbeeld omruil bij kadaster? En dan notariskosten? Voor wie?
Eigendom opeisen? En dan? Verjarig? Extra probleem tussen huurder/verhuurder?
Tussenoplossing, eigendom uitlenen en terug wisselen bij vertrek huurder?

Maar voordat je kan kijken naar een oplossing, wat zou is nu de juridische status van het e.e.a.?

Mijn ouders beschikken niet over een rechtsbijstandsverzekering. Maar ik probeer wel ook mijn vader naar het juridisch loket te bewegen.

[ Voor 3% gewijzigd door PROnline op 04-05-2017 14:48 ]

[Cobb]

Eerst de dialoog aangaan met de corporatie. Misschien willen zij de situatie ook wel oplossen.

[JB]

Cobb schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 14:58:
Eerst de dialoog aangaan met de corporatie. Misschien willen zij de situatie ook wel oplossen.

Is dat handig mbt "geen slapende honden wakker maken"? Anders gooi je misschien je eigen ramen in?

[mannowlahn]

JB schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 15:39:
[...]

Is dat handig mbt "geen slapende honden wakker maken"? Anders gooi je misschien je eigen ramen in?

Als de ouders op basis van kadaster de grootste bezitten en er rust een hypotheek op, zou ik maar snel gaan regelend at het bezit ook die kant op gaat. Immer de bank heeft zijn hypotheek onderpand daar ook op gebaseerd.

Los daarvan vind ik het raar dat dit uberhaupt al twee keer een notaris heeft kunnen passeren.

[MikeyMan]

muffstuff schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 15:42:
[...]
Los daarvan vind ik het raar dat dit uberhaupt al twee keer een notaris heeft kunnen passeren.

Want? De Notaris gaat niet bij elke passage ter plekke kijken wie welke garagesleutel heeft neem ik aan?

Die kijkt alleen of het papierwerk in orde is.

[ Voor 7% gewijzigd door MikeyMan op 04-05-2017 15:45 ]

[Tsurany]

Inderdaad, de notaris speelt hier echt geen rol in. Hij controleert of de persoon datgene verkoopt waar hij eigenaar van is en dat is ook gebeurt. Dat de persoon in de praktijk van een ander object gebruik maakt kan de notaris niet weten noch controleren.

Ik zou contact opnemen met de woningbouwvereniging, situatie uitleggen en vragen om een oplossing.

[Señor Sjon]

Je hebt de grootste garage gekocht. Je hebt sectie/nummer Axx. In dit geval dus 2 nummers begrijp ik? Bij de VvE en corporatie melden dat je hier ook graag gebruik van maakt. Verhuurder heeft geen recht op de grootste.

Kijk eerst wel heel goede splitsingsakte EN splitsingstekening na. Het kan zijn dat in de VvE vergadering dit aangepast is en er een nieuwe tekening notarieel is vastgelegd. Maar die had je dan ook moeten hebben. Het komt wel vaker voor dat men niet de juiste berging heeft bv of dat men een fuckup heeft gemaakt in het nummeren.

Wellicht verkoper aanspreken op de verkeerde sleutels? Je hebt immers de grootste gekocht, laat hem het maar oplossen.

[Verwijderd]

Dit moet je niet willen. Weet je wie er straks verantwoordelijk gehouden gaat worden voor de aanwezige wietkwekerij (ik noem maar FF een extreem voorbeeld)? In zo''n situatie weet ineens niemand ergens van.... Al komt dat uiteindelijk goed, het gaat zeker heel veel gezeik opleveren.

Je kunt zelf wat proberen te regelen, maar persoonlijk zou ik hier direct een advocaat op zetten en het tot op de bodem laten uitzoeken.

[Tsurany]

@Verwijderd Waarom wil je direct al een dure advocaat inschakelen? Dan heb je slechts een enkele garantie, je bent enorm veel geld kwijt.

[Verwijderd]

Tsurany schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 15:52:
@Verwijderd Waarom wil je direct al een dure advocaat inschakelen? Dan heb je slechts een enkele garantie, je bent enorm veel geld kwijt.

Als je er niet voor verzekerd bent wel ja. Maar dit is echt foute boel. Hier kan in de toekomst heel veel gezeik van komen. Dat wil je voor zijn en dan kost dat maar wat geld.

Tuurlijk kun je eerst zelf het gesprek aangaan, maar woningcorporaties spreken vaak alleen de juridische taal.

[skoozie]

Ze zijn op basis van bezichtiging en aankoop uit gegaan van de kleine garage? Wat zouden ze als uitkomst willen? Willen ze nu de grote garage hebben of willen ze minder VVE kosten betalen?

[Wolly]

Verjaringstermijn 20 jaar en je ouders hebben toch gekocht wat ze dachten te kopen?

En, wat wil je nu bereiken?

[Verwijderd]

Wolly schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 15:58:
Verjaringstermijn 20 jaar en je ouders hebben toch gekocht wat ze dachten te kopen?

En, wat wil je nu bereiken?

Dat jij niet verantwoordelijk wordt gehouden voor alles wat er rond die garage gaat spelen in de toekomst? Je kunt niet FF simpel zeggen dat hij niet van jou is. Hij IS van jou.

[Señor Sjon]

Wolly schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 15:58:
Verjaringstermijn 20 jaar en je ouders hebben toch gekocht wat ze dachten te kopen?

En, wat wil je nu bereiken?

Het is geen lapje grond. Ook is het pand blijkbaar nog geen 20 jaar oud.

[Xanaroth]

Even grof zwart-wit gesteld, als je verhaal klopt, zijn ze dus aan het inbreken/kraken bij de kleine garage (betreden eigendom van ander zonder toestemming) en hetzelfde geldt voor de huurder.

Daarnaast nog zaken als @Verwijderd aangeeft, heb je wel alle rechten/plichten volgens het papier en zal daar bij problemen (van wietkwekerij tot brand/lekkage/diefstal) ook op die manier naar gehandeld worden. Datzelfde geldt met de huidige garage, als daar iets gebeurt kunnen ze veel minder want dan blijken ze niet de eigenaar te zijn.

Verder, als er inderdaad een afspraak blijkt te zijn rondom gebruik en deze op papier staat, is het de vraag hoe dit is opgeschreven en wanneer en tussen welke partijen dit heeft plaatsgevonden. Daardoor is het prima mogelijk dat iets als verjaring niet van toepassing is.


Dit lijkt mij inderdaad iets om zo snel mogelijk contact te zoeken met rechtsbijstand en op basis daarvan verder te kijken. Je weet immers niet eens wie er aan zet is of wie er als eerste aangeschreven moet worden (is de verkoper fout? huurder? corporatie? klopt de documentatie niet?). Dus kan alles maar beter goed geregeld en begeleid worden door mensen met verstand van de materie. Dit kan heel snel erg verveld of complex worden.
Helemaal als je dan nog bedenkt dat ze er waarschijnlijk nog even willen wonen, dus zit je ook nog met zaken als gelijk krijgen vs gelijk halen om wel een fijne woonomgeving te houden.

[ Voor 41% gewijzigd door Xanaroth op 04-05-2017 16:19 ]

[Hopjesvla79]

Mijn vriendin zit in een min of meer soortgelijke situatie waarbij na een splitsing en koop van haar appartement fouten zijn gemaakt en het nu niet correct in het Kadaster staat. Zonder er een lang verhaal van te maken: nu regelen en welkom in een Kafkaeske situatie waarbij dadelijk iedereen gaat zeggen dat het niet klopt, maar niemand zich er de handen aan wil branden om het recht te trekken... Zet er maar een advocaat op... (en hopelijk was er al rechtsbijstand voordat de koop gesloten was: in onze situatie hebben ze zich er zeer gemakkelijk eruit gemaakt...)

[ Voor 13% gewijzigd door Hopjesvla79 op 04-05-2017 16:35 ]

[DDX]

Zou gewoon simpel beginnen met contact opnemen met de corporatie ?
Daarna kan je altijd nog iets als de rijdende rechter ofzo inshakelen

[timag]

Ik zou beginnen navraag te doen bij de notaris. Daar is nl. iets anders op papier gekomen dan je ouders dachten. Ik zeg niet dat de notaris verantwoordelijk is maar die zit wel in de beste positie om te overzien wat er nu zou moeten gebeuren, is in principe neutraal en heeft dit waarschijnlijk al eens vaker aan de hand gehad.

[Verwijderd]

PROnline schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 14:45:
[...]

Mijn ouders beschikken niet over een rechtsbijstandsverzekering. Maar ik probeer wel ook mijn vader naar het juridisch loket te bewegen.

Deze had ik over het hoofd gezien. Persoonlijk lijkt het mij voor elke woningeigenaar een heel goed idee om te zorgen dat je zo'n verzekering hebt. Daar heb je nu natuurlijk niets meer aan, maar wellicht kun je eens bij bijvoorbeeld DAS informeren. Die hebben iets als pre-paid rechtshulp. Misschien kunnen zij wat voor jullie betekenen.

[downtime]

Het lijkt mij dat jouw ouders een serieus probleem hebben. Zij hebben een garage in gebruik waar zij geen eigenaar van zijn en zijn eigenaar van een garage die ze niet kunnen gebruiken. Hoe denken ze ooit hun huis (met garage) te kunnen verkopen als het papierwerk niet deugt?
Ze kunnen het natuurlijk stil houden, en hopen dat een toekomstige koper het ook niet door heeft, maar nu je zelf weet hoe het zit is dat gewoon oplichting. En wat doe je als de toekomstige koper daarachter komt en schadevergoeding eist voor de garage die zij verkocht hebben zonder dat ze daar echt eigenaar van zijn.

Ik zou in dit geval doen wat een toekomstige koper misschien met jouw ouders zou doen: De verkoper in gebreke stellen. Hij heeft hen iets verkocht (de kleine garage) wat helemaal niet van hem was. Dat hij zelf misschien ook niet beter wist is niet relevant. De splitsingsacte is duidelijk en hij had het dus moeten weten. Hij zal het dan met de corporatie op moeten lossen.

[Dinmi]

Je kunt ook je licht opsteken bij verschillende forums/organisaties die wat meer kennis in huis hebben op VvE-gebied, bijvoorbeeld:
https://www.vvebelang.nl/
http://www.vve-forum.nl/Forums/

Mogelijk ook Vereniging Eigen Huis (sowieso als je daar lid van bent ).

[PROnline]

Korte update en toevoegingen.

Juridisch loket zegt, je hebt genoeg (teveel) geld, dus je mag zelf juridische bijstand regelen/betalen.
Dus dat was ook mijn insteek. Paar 100 euro voor goed advies inwinnen.

Voor de hypotheek is het niet een issue. Zijn goedkoper gaan wonen, dus met overwaarde van het oude huis grotendeels hypotheekvrij.
Het oneigenlijk gebruik van de twee garages werkt natuurlijk twee kanten op. Als het eigendom verjaard zou zijn, dan is dat ook het geval voor de garage die ze nu in gebruik hebben.

Maar de belangrijkste is op dit moment het juridische uitgangspunt.

VVE-forum kom ik zelf ook vaker. Ben ook zelf actief in een VVE. Had ik nog niet aan gedacht om 't daar te crosposten.

[Shadowhawk00]

Je weet wie je garage gebruikt, dan ga je eerst bij hem vragen hoe dat zit, waarom gebruik jij mijn garage.
Of misschien heb je dat al gedaan.

Dan de verhuurder = woning cooperatie erop aanspreken, 1 van jullie huurders zegt dat hij van jullie mijn garage mag gebruiken en wij willen dat jullie dit oplossen.

Kijken wat die gaan zeggen dan kan je altijd nog een advocaat of rechtsbijstand inschakelen. Niemand zit te wachten op een rechtszaak dus als ze weten dat ze echt fout zitten regelen ze dat liever zelf dan dat ze het na een rechtszaak alsnog moeten regelen.

[RemcoDelft]

Wolly schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 15:58:
je ouders hebben toch gekocht wat ze dachten te kopen?

Nee, ze dachten de kleine garage te kopen en hebben de grote garage gekocht.

MikeyMan schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 15:45:
Want? De Notaris gaat niet bij elke passage ter plekke kijken wie welke garagesleutel heeft neem ik aan?

Die kijkt alleen of het papierwerk in orde is.

Ik heb me dit wel vaker afgevraagd, er is dus werkelijk geen enkele controle of hetgeen je koopt ook hetgeen is wat je gezien hebt? Een paar huisnummers veranderen en je koopt een ander huis dan je denkt? Hoe kan je dit met 100% zekerheid uitsluiten?

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op zaterdag 6 mei 2017 @ 11:04:
[...]

Nee, ze dachten de kleine garage te kopen en hebben de grote garage gekocht.


[...]

Ik heb me dit wel vaker afgevraagd, er is dus werkelijk geen enkele controle of hetgeen je koopt ook hetgeen is wat je gezien hebt? Een paar huisnummers veranderen en je koopt een ander huis dan je denkt? Hoe kan je dit met 100% zekerheid uitsluiten?

Niet 100% uit te sluiten, maar het is wel fraude dus de verkopende partij heeft best wel een uitdaging als je hier werk van maakt. Maar het is ook heel lastig te doen, bij een koophuis zal je ook daadwerkelijk een bezichtiging in een huis van een ander moeten regelen waar je dan ook even het huisnummer veranderd.

[Tsurany]

RemcoDelft schreef op zaterdag 6 mei 2017 @ 11:04:
[...]

Nee, ze dachten de kleine garage te kopen en hebben de grote garage gekocht.


[...]

Ik heb me dit wel vaker afgevraagd, er is dus werkelijk geen enkele controle of hetgeen je koopt ook hetgeen is wat je gezien hebt? Een paar huisnummers veranderen en je koopt een ander huis dan je denkt? Hoe kan je dit met 100% zekerheid uitsluiten?

Dit kan je gewoon zelf controleren, kadaster gegevens zijn openbaar en in de koopovereenkomst staan de percelen genoemd.

[Verwijderd]

Tsurany schreef op zaterdag 6 mei 2017 @ 11:23:
[...]

Dit kan je gewoon zelf controleren, kadaster gegevens zijn openbaar en in de koopovereenkomst staan de percelen genoemd.

Wat dacht je van de splitsingsakte zelf waar nota bene de splitsingstekening in hoort te zitten. Met andere woorden zowel koper als verkoper hebben zitten slapen.

[ Voor 61% gewijzigd door Verwijderd op 07-05-2017 12:58 ]

[OosterF]

skoozie schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 15:55:
Ze zijn op basis van bezichtiging en aankoop uit gegaan van de kleine garage? Wat zouden ze als uitkomst willen? Willen ze nu de grote garage hebben of willen ze minder VVE kosten betalen?

Dit. In plaats van direct dure advocaten erop te zetten en met juridische termen te strooien zou ik eerst gewoon even contact opnemen met de coöperatie, en uitleggen dat de garage die jouw ouders nu gebruiken niet overeenkomt met wat er op de koopovereenkomst staat.

Van daaruit kun je toewerken naar een oplossing: bv. garage ruiling of minder VVE kosten. Zorg in ieder geval dat de situatie wordt zoals op papier beschreven is. Ofwel door de garages fysiek te ruilen, ofwel door de garages op papier te ruilen.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op zondag 7 mei 2017 @ 12:48:
[...]

Wat dacht je van de splitsingsakte zelf waar nota bene de splitsingstekening in hoort te zitten. Met andere woorden zowel koper als verkoper hebben zitten slapen.

Je gaat er niet vanuit dat je de verkeerde garage te zien krijgt dus ga je echt als daar bijvoorbeeld 6 op een rij staan echt niet tellen welke je binnen gaat.
Je kijkt op die kaart en je zit ja garage hoort erbij en dat lijkt die garage te zijn dus zal wel kloppen.
Omdat je het niet verwacht ga je er niet specifiek op letten

[PROnline]

Verwijderd schreef op zondag 7 mei 2017 @ 12:48:
[...]

Wat dacht je van de splitsingsakte zelf waar nota bene de splitsingstekening in hoort te zitten. Met andere woorden zowel koper als verkoper hebben zitten slapen.

Sterker nog, twee voorgaande kopers hebben ook zitten slapen. Ze zijn derde eigenaar.

Dit. In plaats van direct dure advocaten erop te zetten en met juridische termen te strooien zou ik eerst gewoon even contact opnemen met de coöperatie, en uitleggen dat de garage die jouw ouders nu gebruiken niet overeenkomt met wat er op de koopovereenkomst staat.

Van daaruit kun je toewerken naar een oplossing: bv. garage ruiling of minder VVE kosten. Zorg in ieder geval dat de situatie wordt zoals op papier beschreven is. Ofwel door de garages fysiek te ruilen, ofwel door de garages op papier te ruilen.

Naar de coöperatie is naar ons idee stap twee. Stap één is weten waar we staan.

Bij ruilen moet je misschien ook weer gaan oppassen met de belastingdienst. Als je iets te ver onder de marktwaarde van de hand doet, dan ziet de belastingdienst dat mogelijk als een schenking.

Begin er wel een beetje bang voor te worden dat m'n vader zich laat afschepen met de voor de overige partijen de makkelijkste oplossing als 't zover komt.

[ Voor 57% gewijzigd door PROnline op 08-05-2017 10:22 ]

[ShadowLord]

Ik zou eerst contact opnemen met de huidige gebruiker van de andere garage en vragen of deze bereid is om te ruilen. Wil hij/zij dat, dan gewoon sleutels ruilen (en spullen verhuizen ) en dan ben je klaar. Mogelijk wil je ook nog even de coöperatie hierover informeren. De coöperatie kan dan wel sputteren dat ze het er niet mee eens zijn maar ze kunnen op papier toch niets aantonen (tenzij de garage officieel geruild is, maar dan moet daar wel wat van op papier staan).

Als de huidige gebruiker dit wel wil maar het 'officieel' wil doen, dan kun je het via de coöperatie regelen, maar dan kun je hebben dat die de garage liever op papier omwisselen (want dan is er minder kans op gezeur van de bewoners en 'winnen' ze een grotere garage als hun bezit).

Wil de huidige gebruiker niet ruilen, wat het waarschijnlijkste is, dan moeten je ouders gaan denken wat ze het fijnste vinden. Toch de grotere garage hebben (en ruzie met de buren) of het op papier laten fixen.
Nu is het zo dat ze waarschijnlijk wel recht hebben op de grotere garage maar dat kan dan wel een (dure) rechtzaak worden als de coöperatie niet wil bemiddelen en waarvan de vraag is of je deze gaat winnen. Immers je ouders hebben het huis gekocht in de veronderstelling de kleinere garage erbij gekocht te hebben.

[jantje112]

ShadowLord schreef op maandag 8 mei 2017 @ 11:25:
Ik zou eerst contact opnemen met de huidige gebruiker van de andere garage en vragen of deze bereid is om te ruilen. Wil hij/zij dat, dan gewoon sleutels ruilen (en spullen verhuizen ) en dan ben je klaar. Mogelijk wil je ook nog even de coöperatie hierover informeren. De coöperatie kan dan wel sputteren dat ze het er niet mee eens zijn maar ze kunnen op papier toch niets aantonen (tenzij de garage officieel geruild is, maar dan moet daar wel wat van op papier staan).

Als de huidige gebruiker dit wel wil maar het 'officieel' wil doen, dan kun je het via de coöperatie regelen, maar dan kun je hebben dat die de garage liever op papier omwisselen (want dan is er minder kans op gezeur van de bewoners en 'winnen' ze een grotere garage als hun bezit).

Wil de huidige gebruiker niet ruilen, wat het waarschijnlijkste is, dan moeten je ouders gaan denken wat ze het fijnste vinden. Toch de grotere garage hebben (en ruzie met de buren) of het op papier laten fixen.
Nu is het zo dat ze waarschijnlijk wel recht hebben op de grotere garage maar dat kan dan wel een (dure) rechtzaak worden als de coöperatie niet wil bemiddelen en waarvan de vraag is of je deze gaat winnen. Immers je ouders hebben het huis gekocht in de veronderstelling de kleinere garage erbij gekocht te hebben.

De electra zit blijkbaar ook "verkeerdom" dus er zijn ook fouten gemaakt in het opleveren. Volgens mij is verder het advies al gegeven. Advocaat bellen en met de partijen om tafel. Die kosten verdien je tzt wel weer terug door een goede nachtrust

[Tsurany]

@ShadowLord Als de huidige gebruiker een huurder is moet je met hem dus geen contact opnemen en afspraken maken, hij zal je (als hij verstandig is) toch enkel doorverwijzen naar zijn verhuurder. Dit moet je regelen met de partij die meent eigenaar te zijn van het object. Die kunnen het dan weer regelen met hun huurder.

[jantje112]

Wat is trouwens het "waardeverschil"? Hebben we het over een garage van 20m2 en 60m2? of Is het verschil relatief klein.

Achterliggende bij die vraag is dat bij een eventuele gerechtelijke beslissing dat van invloed kan zijn. (Met name als je de andere garage wil gaan opeisen)

[ Voor 40% gewijzigd door jantje112 op 15-05-2017 12:42 ]

[ShadowLord]

Tsurany schreef op maandag 15 mei 2017 @ 09:35:
@ShadowLord Als de huidige gebruiker een huurder is moet je met hem dus geen contact opnemen en afspraken maken, hij zal je (als hij verstandig is) toch enkel doorverwijzen naar zijn verhuurder. Dit moet je regelen met de partij die meent eigenaar te zijn van het object. Die kunnen het dan weer regelen met hun huurder.

@Tsurany, als het alleen maar om een papieren verwisseling gaat dan is de enige belemmering de huidige huurder. Dus dat kun je dan buiten de verhuurder om doen. Overigens zou ik dat als huurder ook niet zomaar doen zonder contact op te namen met de verhuurder, maar dat is dan niet het probleem van de TS.

Maar dit is nu een theoretische discussie geworden aangezien de elektra ook 'verkeerd' zit (ten opzichte van wat er op papier staat). De fout zit dus gewoon in het papierwerk. Dat zal dus opgelost moeten worden en aangezien het omleggen van elektra geen triviale zaak is zal het er op neer komen dat de huidige situatie geformaliseerd gaat worden.

[jantje112]

ShadowLord schreef op maandag 15 mei 2017 @ 13:31:
[...]

@Tsurany, als het alleen maar om een papieren verwisseling gaat dan is de enige belemmering de huidige huurder. Dus dat kun je dan buiten de verhuurder om doen. Overigens zou ik dat als huurder ook niet zomaar doen zonder contact op te namen met de verhuurder, maar dat is dan niet het probleem van de TS.

Maar dit is nu een theoretische discussie geworden aangezien de elektra ook 'verkeerd' zit (ten opzichte van wat er op papier staat). De fout zit dus gewoon in het papierwerk. Dat zal dus opgelost moeten worden en aangezien het omleggen van elektra geen triviale zaak is zal het er op neer komen dat de huidige situatie geformaliseerd gaat worden.

Dat er meerdere fouten zijn gemaakt heeft er allicht toe geleid dat het niet eerder ontdekt is. Feit blijft wel dat de koper voor "iets" heeft betaald en naar nu blijkt minder heeft gekregen. Dat lijkt allemaal niet zo belangrijk, maar het is wel degelijk van invloed op de waarde van de woning.

[Wish]

Zijn je ouders wellicht van Vereniging Eigen Huis? Die hebben ook een juridisch loket waar je terecht kan voor dit soort woninggerelateerde vragen

[PROnline]

VEH werkt ook met lidmaatschap volgens mij.

Een puntje gecontroleerd. Het kadasternummer is overal hetzelfde (koopaktes, splitsingsreglement en kadaser) dus daar is geen mixup in gemaakt.

Omdat we zonder juridische dure procedures niet helder krijgen hoe het feitelijke eigendom nu ligt (los van de papieren), gaan we contact zoeken met de corporatie, om te horen hoe zij er tegenaan kijken.
Tevens zijn juridische procedures nooit goed voor je verstandhouding, dus dat willen kost wat kost voorkomen.

[PROnline]

Woningbouw zei omruilen het makkelijkste, maar huurder beroept zich aan op de huurovereenkomst
De oplossing lijkt te worden, eigendom blijft zoals het op papier is. Zodra de huurder vertrekt of wel wil wisselen (lagere huur), dan wordt er gewisseld en de elektra omgelegd.

[evjatar]

RemcoDelft schreef op zaterdag 6 mei 2017 @ 11:04:
[...]

Nee, ze dachten de kleine garage te kopen en hebben de grote garage gekocht.


[...]

Ik heb me dit wel vaker afgevraagd, er is dus werkelijk geen enkele controle of hetgeen je koopt ook hetgeen is wat je gezien hebt? Een paar huisnummers veranderen en je koopt een ander huis dan je denkt? Hoe kan je dit met 100% zekerheid uitsluiten?

Dit is op te vragen bij het kadaster. Je ontvangt dan een kadastrale kaart met daarop huisnummers, perceelnummers en de perceelgrenzen. Komt dit overeen met wat je gezien hebt, koop je dus het correcte huis.

@PROnline

Zoals ik lees is de overeenkomst gesloten met de woningstichting op een moment dat alle huizen nog eigendom waren. Ik neem aan dat zo'n overeenkomst afgewikkeld wordt voor de verkoop van 1 van de percelen (en bijbehorende garage). Ik zou opnieuw contact opnemen met de woningstichting, uitleggen wat de problemen zijn en dat zij op dit moment een huurovereenkomst hebben voor een (onderdeel van) perceel dat verkocht is/niet meer in eigendom is van de woningstichting. Simpelweg, de garage van jouw ouders wordt verhuurd door de woningstichting, zonder dat zij hier eigenaar van zijn.

Het lijkt me dat formeel gezien hier niet veel haken en ogen aan hoeven te zitten voor de eigenaren van de garage, het is immers hun eigendom en zij staan los van een huurovereenkomst. De woningstichting en huurder van de garage hebben samen een probleem.

[ Voor 39% gewijzigd door evjatar op 30-05-2017 15:58 ]

[Ligone]

PROnline schreef op dinsdag 30 mei 2017 @ 15:36:
Woningbouw zei omruilen het makkelijkste, maar huurder beroept zich aan op de huurovereenkomst
De oplossing lijkt te worden, eigendom blijft zoals het op papier is. Zodra de huurder vertrekt of wel wil wisselen (lagere huur), dan wordt er gewisseld en de elektra omgelegd.

Dus woningbouw verdient dan de komende jaren extra op jullie eigendom? Of gaan ze het verschil doorstorten?

[Verwijderd]

PROnline schreef op dinsdag 30 mei 2017 @ 15:36:
Woningbouw zei omruilen het makkelijkste, maar huurder beroept zich aan op de huurovereenkomst
De oplossing lijkt te worden, eigendom blijft zoals het op papier is. Zodra de huurder vertrekt of wel wil wisselen (lagere huur), dan wordt er gewisseld en de elektra omgelegd.

Die huurovereenkomst is natuurlijk niet jouw probleem. Die garage is niet van de woningbouwvereniging, dus ze kunnen hoog of laag springen, maar ze verhuren nu de garage van een ander.

Laat ze maar met een beter voorstel komen. Jij hebt niets met die huurder te maken.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 30-05-2017 16:49 ]

[DaTimMan]

Je zou kunnen overwegen de garage te verhuren aan de woningbouw. En de garage die je nu hebt te huren voor een lager bedrag

[Kadardar]

PROnline schreef op dinsdag 30 mei 2017 @ 15:36:
Woningbouw zei omruilen het makkelijkste, maar huurder beroept zich aan op de huurovereenkomst
De oplossing lijkt te worden, eigendom blijft zoals het op papier is. Zodra de huurder vertrekt of wel wil wisselen (lagere huur), dan wordt er gewisseld en de elektra omgelegd.

Klinkt een beetje krom, zij verhuren iets wat niet van hun is maar cashen wel. Lijkt mij niet helemaal te kunnen toch?

Ik neem aan dat die huurder ook wel bekend bij jullie is, spreek hem persoonlijk eens aan en met de vraag of hij wel daadwerkelijk door de woningbouw gecontacteerd is. Want dit klinkt mij toch een beetje als een afwimpel smoesje (wat ik ook wel begrijp want ze kunnen meer cashen op iets wat niet van hun is). Blijven hun zeggen dat zij er geen behoefte bij hebben dan zou ik voor de juridische stappen gaan, want zij hebben in feite jouw eigendom zonder dat je ouders hier toestemming voorgeven. Daarbij komt dat als de volgende bewoner hier achter komt heb je volgens mij nog een groter probleem (of zij daar de kosten op je ouders mogen verhalen weet ik niet).

Aangezien ik ook geen expoert zou ik ook voor de zekerheid even de mogelijke juridische advies kanalen gebruiken, als het wel mag lijkt het mij namelijk erg krom

[Verwijderd]

Kadardar schreef op dinsdag 30 mei 2017 @ 17:54:
[...]

Daarbij komt dat als de volgende bewoner hier achter komt heb je volgens mij nog een groter probleem (of zij daar de kosten op je ouders mogen verhalen weet ik niet).

[...]

Ja, want jij bent eigenaar van garage A en zult die moeten leveren als je hem verkoopt. Maar dat niet alleen. Zou jij de koop nog door laten gaan als je er achter komt dat je niet de garage krijgt die je koopt? Blijkbaar zijn er ook mensen die helemaal niet naar de kadastrale kaart kijken als ze iets kopen, maar ik mag toch hopen dat het merendeel dit WEL doet. Als jij mij garage B laat zien en vervolgens een koopovereenkomst voorlegt waarin we het hebben over garage A, dan gaat de deal wat mij betreft niet door of je gaat de juiste garage leveren. (Of je verkoopt me de garage die je me liet zien, maar die is blijkbaar dan niet van jou...)

In het ergste geval gaat een koper dus naleving van de overeenkomst eisen. Dan zijn er 2 mogelijkheden:
- de ouders van de TS gaan regelen dat het kadastraal allemaal klopt en dat is een dure grap. Ook is het maar de vraag of je dat binnen redelijke termijn geregeld krijgt als je het nu laat voor wat het is. Die redelijke termijn is belangrijk, want die gaat bepalen of het volgende scenario zich voor gaat doen:
- de koper eist, nadat er niet binnen redelijke termijn alsnog geleverd gaat worden, ontbinding van de koopovereenkomst en claimt de boete (doorgaans 10% van de overeengekomen koopprijs).

Ik heb een beetje de indruk dat de ouders van de TS zich niet helemaal bewust zijn van de - mogelijke - ellende die ze zich op de hals gehaald hebben. Anders zouden ze waarschijnlijk niet zo gelaten over zich heen laten lopen.

[ Voor 35% gewijzigd door Verwijderd op 31-05-2017 07:24 ]

[SniperGuy]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 mei 2017 @ 16:48:
[...]

Die huurovereenkomst is natuurlijk niet jouw probleem. Die garage is niet van de woningbouwvereniging, dus ze kunnen hoog of laag springen, maar ze verhuren nu de garage van een ander.

Laat ze maar met een beter voorstel komen. Jij hebt niets met die huurder te maken.

:^

Bovendien kan volgens de meeste huurovereenkomsten ook de verhurende partij (met inachtneming van de opzegtermijn) de huur opzeggen. Dan kan de huurder hoog en laag springen maar heeft dan nergens recht op (voor zover hij nu al enig recht van spreken heeft...)

[Croga]

SniperGuy schreef op woensdag 31 mei 2017 @ 07:39:
Bovendien kan volgens de meeste huurovereenkomsten ook de verhurende partij (met inachtneming van de opzegtermijn) de huur opzeggen. Dan kan de huurder hoog en laag springen maar heeft dan nergens recht op (voor zover hij nu al enig recht van spreken heeft...)

Ook een werkgever kan een arbeidscontract opzeggen. Dat betekend nog niet dat het eenvoudig is, of dat er geen hele goede reden voor nodig is.....

De garage is onderdeel van een huurcontract. Dat onderdeel kan niet zomaar uit het contract gehaald worden. Het contract kan niet zomaar opgezegd worden. Ergo: Het is verdomd lastig voor de woningcorporatie als de huurder niet wil.

[Smobbo]

Croga schreef op woensdag 31 mei 2017 @ 07:52:
[...]

Ook een werkgever kan een arbeidscontract opzeggen. Dat betekend nog niet dat het eenvoudig is, of dat er geen hele goede reden voor nodig is.....

De garage is onderdeel van een huurcontract. Dat onderdeel kan niet zomaar uit het contract gehaald worden. Het contract kan niet zomaar opgezegd worden. Ergo: Het is verdomd lastig voor de woningcorporatie als de huurder niet wil.

Inderdaad, dit betekent dan ook dat deze situatie vooral een probleem voor de woningcorporatie is. Niet voor de ouders van TS.
Ik zou opnieuw contact opnemen met de woningcorporatie en aangeven dat je je eigendom in gebruik wilt nemen (de garage is namelijk feitelijk gewoon van je ouders!). Als de woningcorporatie niet mee werkt dan kun je voorstellen om wellicht de garage aan de woningcorporatie te verkopen en de andere garage aan te kopen, maar dan moet je dus allerlei zaken splitsen op papier (en hebben je ouders 2 percelen in eigendom).
Kosten hiervoor zouden dan volledig voor rekening van de woningcorporatie moeten komen, aangezien deze partij al jaren een object verhuurt dat niet van hun is (en daarnaast dus ook nog meer huur vangt dan wat mogelijk was bij de kleine garage).
Bijkomend voordeel is dat de garage eventueel los te verkopen is mocht dat ooit interessant zijn.

[Kadardar]

Croga schreef op woensdag 31 mei 2017 @ 07:52:
[...]
De garage is onderdeel van een huurcontract. Dat onderdeel kan niet zomaar uit het contract gehaald worden. Het contract kan niet zomaar opgezegd worden. Ergo: Het is verdomd lastig voor de woningcorporatie als de huurder niet wil.

Dat is een klusje voor de woningbouw, dat het erin staat is niet het probleem van de eigenaar (ouders TS). Als de woningbouw goed hadden opgelet wisten hun ook wel dat die garage niet van hun is. Huurder mag een vergelijkbare garage eisen ja (daar betaald hij ook naar) maar de woningbouw mag niet zeggen omdat 'Huurder' aangeeft het niet te willen dat het niet doorgaat. Dat is iets tussen woningbouw en huurder.

Ik denk dat als ik met zo'n partij te maken had als een woningbouw die aangeeft mijn eigendom in beslag te houden dat ze toch een mooi briefje van een advocaat krijgen waarin staat dat ik alle gemaakte kosten en eventuele verliezen direct op hun verhaal en dat als er geen oplossing komt binnen een bepaalde tijd (Vaak kan je wel uitzoeken hoe lang zo iets duurd) ik X (wat je mag vragen) euro per dag zou eisen. Moet je is eens kijken hoe hard ze dan gaan lopen want dat verdienen ze niet terug aan de 'huurder'

Jammere is dat we geen updates meer krijgen want ik ben toch wel benieuwd wat hier uitkomt. Helemaal na het antwoord 'huurder' wilt niet. Zoals al aangegeven ALS dit huis verkocht wordt en volgende bewoner komt hierachter kan dit goed in de bedragen lopen die de koper mag opeisen bij de verkopende partij, of je dan nog winst over hebt van je verkochte huis blijft dan nog maar even de vraag.

[mannowlahn]

Verwijderd schreef op woensdag 31 mei 2017 @ 07:16:
[...]

Ja, want jij bent eigenaar van garage A en zult die moeten leveren als je hem verkoopt. Maar dat niet alleen. Zou jij de koop nog door laten gaan als je er achter komt dat je niet de garage krijgt die je koopt? Blijkbaar zijn er ook mensen die helemaal niet naar de kadastrale kaart kijken als ze iets kopen, maar ik mag toch hopen dat het merendeel dit WEL doet. Als jij mij garage B laat zien en vervolgens een koopovereenkomst voorlegt waarin we het hebben over garage A, dan gaat de deal wat mij betreft niet door of je gaat de juiste garage leveren. (Of je verkoopt me de garage die je me liet zien, maar die is blijkbaar dan niet van jou...)

In het ergste geval gaat een koper dus naleving van de overeenkomst eisen. Dan zijn er 2 mogelijkheden:
- de ouders van de TS gaan regelen dat het kadastraal allemaal klopt en dat is een dure grap. Ook is het maar de vraag of je dat binnen redelijke termijn geregeld krijgt als je het nu laat voor wat het is. Die redelijke termijn is belangrijk, want die gaat bepalen of het volgende scenario zich voor gaat doen:
- de koper eist, nadat er niet binnen redelijke termijn alsnog geleverd gaat worden, ontbinding van de koopovereenkomst en claimt de boete (doorgaans 10% van de overeengekomen koopprijs).

Ik heb een beetje de indruk dat de ouders van de TS zich niet helemaal bewust zijn van de - mogelijke - ellende die ze zich op de hals gehaald hebben. Anders zouden ze waarschijnlijk niet zo gelaten over zich heen laten lopen.

Exact dit, ik zou dit maar zsm rechttrekken. En vertrouwen op de woningbouw, zou ik sowieso niet doen, die staan er nou niet om bekend in het belang van mensen te handelen, maar puur kijken naar winst.

[_sepulnation_]

In de huurovereenkomst staat waarschijnlijk iets in de strekking van "met in achtname dat verhuurder eigenaar is van perceel xx/object xx". Dit is dus niet het geval en is de huurovereenkomst niet rechtsgeldig.
Tip: vraag dus een kopie van de huurovereenkomst op ter bewijslast bij verhuurder.
Je zit wel met een stukje verjaring. Jij hebt hierin de bewijslast (huurder is beschermd). Belangrijk bewijs is dus de datum van de splitsingsakte.
Succes!

[PROnline]

Werd weer tijd voor een update.

De vriendelijke weg met geduld heeft 't gewenste resultaat gehad.
Onder het mom van beter een goede buur dan een verre vriend, ook vooral de vrede in het gebouw willen behouden.

Corporatie wilde wel wisselen (fysiek), maar de huurder in eerste instantie niet.
De huurder bleek nog een auto te hebben staan waar hij niet meer in kon rijden. Maar daar nog wel hoop op koesterde. Dat dat er niet meer in zit is tot 'm doorgedrongen en de auto gaat weg. En dus is de extra ruimte voor hem niet meer nodig. Hij krijgt waarschijnlijk ook nog wat huurverlaging voor de garage.

We gaan wisselen binnenkort. Elektra loopt via een centrale meterkast van de VVE dus daar is redelijk eenvoudig een wissel in uit te voeren. Verwarming hebben we al afgekoppeld.
En verhuizen daar gaan we de huurder ook een handje bij helpen.

Laatste update.
Meterkast bleek toch niet zo eenvoudig, daarom maar twee pijpen getrokken en de boel kruislings aangesloten. Verhuizing is in een middagje gedaan.

[ Voor 9% gewijzigd door PROnline op 22-09-2017 20:45 ]