Huis kopen samen met (schoon)ouders

[Anoniem: 903603]

Hallo allemaal,

Aangezien mijn schoonouders wat slechter ter been worden willen ze gaan verhuizen. Mijn vriendin en ik willen wat ruimer gaan wonen. Nu hebben we samen een prachtige boerderij gezien met aparte, vrijstaande mantelzorgwoning op een groot stuk land zodat we elkaar niet in de haren zitten en ieder z'n privacy heeft. Dit perceel is kadastraal niet gesplitst. Mijn vriendin is overigens enig kind.

Het huis van mijn schoonouders is op een heel klein stukje na helemaal vrij van hypotheek. Op ons huis is er een overwaarde.

Op basis van mijn salaris en de overwaarde komen we +/- 2ton tekort op de maximale hypotheek om het huis te kunnen kopen. Dit zou dan de inleg zijn van mijn schoonouders. Wat zijn de gevolgen hiervan voor het eigendom, de hypotheek en de belastingaftrek? Zijn er slimme constructies te bedenken? Kunnen mijn schoonouders dan bijvoorbeeld op papier jaarlijks een deel van het huis aan mijn vriendin schenken?

Heb uiteraard Google al uitgeplozen maar nog niet echt een oplossing gezien voor een dergelijke situatie. In ieder geval alvast bedankt voor een mogelijke reactie.

[Anoniem: 677216]

Je kunt hier wellicht wat tips en mogelijkheden te horen krijgen, maar uiteindelijk ga je voor je specifieke situatie toch echt een financieel adviseur nodig hebben (tenzij je veel verstand van zaken hebt, maar in dat geval had je de vraag hier niet gesteld).

[Anoniem: 35872]

Wat snelle tips..

- Zet het huis zoveel mogelijk op jou en je vriendin's naam.
- Laat je schoonouders maximaal schenken voor de aankoop van dit huis. (indien je <40 jaar bent).

Stel het huis kost 500.000
Jij kunt 300.000 lenen en komt dus 200.000 tekort.
Jou schoonouders hebben 200.000 overwaarde.

Leen maximaal. 300.000 euro dus.
Schoonouders schenken 100.000 belastingvrij.

Het huis is dus voor 400.000 van jullie en 100.000 van jullie schoonouders, dit betalen ze met eigen geld.

Mochten jouw schoonouders ooit overlijden dan betaal je alleen over die laatste 100.000 erfbelasting. + evt overige gelden/spullen.

Zolang ze leven kunnen ze jou ook geld schenken om je hypotheek bedrag te drukken, of het huis op papier over te dragen, maar dit moet je even uitzoeken met je fin. adviseur.

Maar dit zal het zijn in grote lijnen.

[Rannasha]

Anoniem: 35872 schreef op woensdag 29 maart 2017 @ 16:15:Stel het huis kost 500.000
Jij kunt 300.000 lenen en komt dus 200.000 tekort.
Jou schoonouders hebben 200.000 overwaarde.

Leen maximaal. 300.000 euro dus.
Schoonouders schenken 100.000 belastingvrij.

Het huis is dus voor 400.000 van jullie en 100.000 van jullie schoonouders, dit betalen ze met eigen geld.

En in hoeverre gaat de hypotheekverstrekker het leuk vinden dat eigendom van het huis gedeeld is? Dat kan nog lastig zijn.

Ik zou er voor kiezen om het bedrag dat de schoonouders bijdragen als familiebank lening aan TS+vriendin op te zetten. Van de belastingdienst moet er op zo'n familiebank-lening wel een redelijke rente worden gerekend, maar die is nog steeds vrij laag gezien de huidige rentestand. Bovendien kun je de rente verrekenen met een eventuele huur die de schoonouders (al dan niet fictief) betalen. Deze lening moet ook aan de hypotheekverstrekker doorgegeven worden, maar als het huis niet als onderpand dient voor de familiebank-lening, dan zal dit geen groot probleem moeten zijn.

Maar bespreek het plan vooral met een professionele adviseur en niet slechts op een nerd-forum

[ Voor 8% gewijzigd door Rannasha op 29-03-2017 16:23 ]

[Anoniem: 35872]

Rannasha schreef op woensdag 29 maart 2017 @ 16:22:
[...]


En in hoeverre gaat de hypotheekverstrekker het leuk vinden dat eigendom van het huis gedeeld is? Dat kan nog lastig zijn.

Ik zou er voor kiezen om het bedrag dat de schoonouders bijdragen als familiebank lening aan TS+vriendin op te zetten. Van de belastingdienst moet er op zo'n familiebank-lening wel een redelijke rente worden gerekend, maar die is nog steeds vrij laag gezien de huidige rentestand. Bovendien kun je de rente verrekenen met een eventuele huur die de schoonouders (al dan niet fictief) betalen. Deze lening moet ook aan de hypotheekverstrekker doorgegeven worden, maar als het huis niet als onderpand dient voor de familiebank-lening, dan zal dit geen groot probleem moeten zijn.

Maar bespreek het plan vooral met een professionele adviseur en niet slechts op een nerd-forum

Wanneer iedereen op hetzelfde adres woont zal dat geen issue zijn.
Dezelfde regels gelden wanneer je het huis op 2 namen (man-vrouw) zal zetten.

Familiebank gaat niet werken, omdat de TS bijvoorbeeld max 3 ton mag lenen, de bank gaat er echt niet mee akkoord dat hij elders ook nog een ton "leent" om een huis te kunnen betalen.

Ik heb het ook overwogen met mijn vader om daarbij in te wonen en daar liepen we dus ook tegen problemen aan om alles gelijk op mijn naam te krijgen.
Notarieel wordt gewoon vast gelegd dat de ouders 20% eigenaar zijn.

Bij overlijden zal zijn vrouw het erfen en belasting moeten betalen..

Wel zal ik vastleggen wat er gebeurd in geval met scheiding of dat iemand wil verhuizen..

[Rannasha]

Anoniem: 35872 schreef op woensdag 29 maart 2017 @ 16:29:
[...]

Familiebank gaat niet werken, omdat de TS bijvoorbeeld max 3 ton mag lenen, de bank gaat er echt niet mee akkoord dat hij elders ook nog een ton "leent" om een huis te kunnen betalen.

In feite is het niet veel anders als een andere partij deels eigenaar wordt. Op dat moment daalt de waarde van het onderpand dat de TS tegenover de hypotheek zet, waardoor zijn maximaal te lenen bedrag ook daalt.

Maar goed, dat is allemaal vrij hypothetisch. Als TS per maand €10K netto binnenharkt zal de bank heel anders tegen dit soort constructies aankijken dan hij het met €2K moet doen. Daarom is een babbeltje met de bank en/of een financieel adviseur waarschijnlijk een beter idee.

[rik86]

't is toch juist gunstig voor een bank? Meer eigenaren, dus meer mensen die ze kunnen plukken als 't mis zou gaan.

[Sparhawk]

Anoniem: 35872 schreef op woensdag 29 maart 2017 @ 16:29:
[...]

Familiebank gaat niet werken, omdat de TS bijvoorbeeld max 3 ton mag lenen, de bank gaat er echt niet mee akkoord dat hij elders ook nog een ton "leent" om een huis te kunnen betalen.

Allereerst, ik ben geen notaris / hypoteker, slechts een goedwillende amateur

Volgens mij kan het wel. Stel inderdaad huis van 500K en max hypotheek van 300k. Je vraag hypotheek aan voor dat deel, en dat lukt. Tegen de bank zeg je dat de rest met eigen vermogen gaat.

Bank blij, want LTV waarde erg ok

Vervolgens de familiebankhypotheek. Omdat die het 2e recht van hypotheek hebben, en dus een stuk meer onzekerheid, is daarom! ook een hogere rente gerechtvaardigd.

Netjes afsluiten en registeren, klaar.

Dan naar de notaris, en als daar het geld van de hypotheken is, kun je overdracht doen, toch?

[One-eye864]

Sparhawk schreef op woensdag 29 maart 2017 @ 16:49:
[...]


Allereerst, ik ben geen notaris / hypoteker, slechts een goedwillende amateur

Volgens mij kan het wel. Stel inderdaad huis van 500K en max hypotheek van 300k. Je vraag hypotheek aan voor dat deel, en dat lukt. Tegen de bank zeg je dat de rest met eigen vermogen gaat.

Bank blij, want LTV waarde erg ok

Vervolgens de familiebankhypotheek. Omdat die het 2e recht van hypotheek hebben, en dus een stuk meer onzekerheid, is daarom ook! een hogere rente gerechtvaardigd.

Netjes afsluiten en registeren, klaar.

Dan naar de notaris, en als daar het geld van de hypotheken is, kun je overdracht doen, toch?

Dat gaat niet werken aangezien je de familiebank ook op moet geven bij je hypotheekaanvraag. Daarom zal die 300K niet gaan lukken.

[Anoniem: 903603]

Rannasha schreef op woensdag 29 maart 2017 @ 16:41:
[...]


In feite is het niet veel anders als een andere partij deels eigenaar wordt. Op dat moment daalt de waarde van het onderpand dat de TS tegenover de hypotheek zet, waardoor zijn maximaal te lenen bedrag ook daalt.

Maar goed, dat is allemaal vrij hypothetisch. Als TS per maand €10K netto binnenharkt zal de bank heel anders tegen dit soort constructies aankijken dan hij het met €2K moet doen. Daarom is een babbeltje met de bank en/of een financieel adviseur waarschijnlijk een beter idee.

Helaas "hark" ik niet zoveel binnen

Sowieso denk ik inderdaad dat het verstandig is om met een financieel adviseur te gaan praten maar kan nooit kwaad om hier eens te horen of er ervaringsdeskundigen zijn.

Een mogelijke constructie zou dan inderdaad zijn om samen met mijn schoonouders het huis te kopen en dat zij ook eigenaar worden.

Goede suggestie ook om met een schenking te werken. We hebben alleen al destijds 50k gekregen voor de aankoop van dit huis, weet niet of er meerdere malen belastingvrij geschonken mag worden?

Als mijn schoonouders op papier jaarlijks schenken en dit als schuld laten opnemen aan mijn vriendin, hoeven we over dat deel volgens mij geen erfbelasting te betalen. Dan zou er bij overlijden slechts een klein deel resteren waar belasting over betaald hoeft te worden. Toch?

[Carnoustie]

Dit is inderdaad inmiddels in "duizenden" topics hier voorbijgekomen: de bank wil EERST een sluitende begroting zien. Dus welk huis je koopt, voor hoeveel geld, hoeveel geld je zelf meeneemt, en hoeveel er dan overblijft dat je dus van hun wilt lenen.

[Sparhawk]

One-eye864 schreef op woensdag 29 maart 2017 @ 16:50:
[...]
Dat gaat niet werken aangezien je de familiebank ook op moet geven bij je hypotheekaanvraag. Daarom zal die 300K niet gaan lukken.

Domme vraag dan, maar als de bank het eerste recht van hypotheek heeft, en de familiehypotheek heeft het tweede recht, dan is dat toch alleen maar gunstiger voor de LTV waarde voor de bank? Ik mis het geloof ik even......

Carnoustie schreef op woensdag 29 maart 2017 @ 16:53:
Dit is inderdaad inmiddels in "duizenden" topics hier voorbijgekomen: de bank wil EERST een sluitende begroting zien. Dus welk huis je koopt, voor hoeveel geld, hoeveel geld je zelf meeneemt, en hoeveel er dan overblijft dat je dus van hun wilt lenen.

Ik lees hier best veel, en had het toch echt gemist, maar ik geloof jullie echt wel hoor. Dank voor de correcties

One-eye864 schreef op woensdag 29 maart 2017 @ 16:58:
Goede uitleg die ik zelf eigenlijk ook had moeten weten.....

Tnx

[ Voor 42% gewijzigd door Sparhawk op 29-03-2017 16:59 ]

[One-eye864]

Sparhawk schreef op woensdag 29 maart 2017 @ 16:54:
[...]


Domme vraag dan, maar als de bank het eerste recht van hypotheek heeft, en de familiehypotheek heeft het tweede recht, dan is dat toch alleen maar gunstiger voor de LTV waarde voor de bank? Ik mis het geloof ik even......

[...]


Ik lees hier best veel, en had het toch echt gemist, maar ik geloof jullie echt wel hoor. Dank voor de correcties

Het gaat er niet om wie het eerste recht heeft het gaat erom dat de bank door hun zorgplicht je niet met te veel financiële verplichten op mag zadelen. Kortom je mag niet meer lenen dan dat je kan terugbetalen..

Stel ik mag volgens de berekening van mijn bank 300K lenen op mijn salaris. Dan is die 300K gebaseerd op al mijn leningen. Dus als ik al 150K onderhands (familiebank) heb geleend blijft er nog maar 150K over omdat ik anders teveel per maand terug moet betalen.

Jouw denkwijze werd voor de crisis ook veel door banken toegepast en daar is, mijn inziens, ook een groot deel van de crisis door ontstaan. Mensen konden alles lenen zolang de bank maar veilig was als het mis zou gaan. Door de zorgplicht van de banken moeten ze je beschermen tegen teveel lenen.

[Boomtop2016]

Ligt er ook aan hoe oud je vriendin is. Tot haar 40ste levensjaar mogen haar ouders haar ook 1malig een groot bedrag schenken. (exacte bedrag weet ik niet)

En de familielening hoef je bij de bank niet op te geven. Dus die onderhanse 150k kun je er lijkt mij bij op tellen als je dat zelf zou willen. Als je bijvoorbeeld vooraf al weet dat je door extra inkomsten, spaargeld, toekomstige erfenissen etc toch wel safe zit.

Zorg ook dat je op die familielening een soort risico opslag betaald aan je familie. Die opslag kun je via de achterdeur terugkrijgen als schenking. En toch kun je dan het volledige bedrag aftrekken. Dus het afrekdeel van de risico-opslag krijg je van de fiscus al terug.

Zorg wel dat je de lening dan niet aangaat bij dezelfde bank waar je je betaalrekening hebt lopen. Want anders hebben ze inzage in je rekening.

[ Voor 33% gewijzigd door Boomtop2016 op 30-03-2017 12:50 ]

[FreezeXJ]

Familieleningen et cetera ben je wel verplicht op te geven bij aanvraag van een hypotheek, de bank zal je simpelweg vragen of je nog verdere schulden/verplichtingen hebt. Die heb je, dus ontkennen is fraude (in welk geval de bank in 1x het hele bedrag opeist, en je gaat aanklagen, niet echt prettig).

Die schenking kun je sowieso overwegen, je schoonouders kunnen alleen aan je vriendin schenken, en ik lees half om half dat ze al 50k gegeven hebben. In totaal mag je 100k geven, de belastingdienst heeft een hele set regels wanneer je wel en niet nog 50k erbij mag doen, zie hier en hier. Die laatste vermeldt ook dat "Deze vrijstelling geldt niet alleen voor schenkingen die u van uw ouders krijgt, maar ook voor schenkingen die u van anderen ontvangt.". Dat zou (maar check dit bij een expert!) de optie openlaten om je schoonouders ook aan jou te laten schenken. (voorbeeld 3 doet vermoeden dat het kan)

[ Voor 10% gewijzigd door FreezeXJ op 30-03-2017 14:52 ]

[timag]

FreezeXJ schreef op donderdag 30 maart 2017 @ 14:51:
Die schenking kun je sowieso overwegen, je schoonouders kunnen alleen aan je vriendin schenken, en ik lees half om half dat ze al 50k gegeven hebben. In totaal mag je 100k geven, de belastingdienst heeft een hele set regels wanneer je wel en niet nog 50k erbij mag doen, zie hier en hier.

Of de schoonouders WILLEN schenken is ook van wezenlijk belang. Daarnaast kan het nogal uitmaken of er broers / zussen zijn en hoe die er tegenaan kijken. Dit kan bij de afhandeling van een latere erfenis behoorlijk veel poep opleveren. Hoeft je niet tegen te houden maar je moet er wel over nadenken en de juiste dingen regelen.

FreezeXJ schreef op donderdag 30 maart 2017 @ 14:51:
Die laatste vermeldt ook dat "Deze vrijstelling geldt niet alleen voor schenkingen die u van uw ouders krijgt, maar ook voor schenkingen die u van anderen ontvangt.". Dat zou (maar check dit bij een expert!) de optie openlaten om je schoonouders ook aan jou te laten schenken. (voorbeeld 3 doet vermoeden dat het kan)

Als TS en vriendin partners zijn voor de belastingdienst zijn ze voor schenkingen een eenheid. De vrijstelling geldt dus maar 1x. Dat geldt zowel aan de schenkende als aan de ontvangende kant. Dus ouder 1 en ouder 2 kunnen samen ook maar 1x geven binnen de vrijstelling.


Nog een idee over het familiebankplan: misschien dat dit wel kan als de schoonhouders huur gaan betalen en jij dat netjes meeneemt in je financiële plaatje naar de bank.

[ Voor 4% gewijzigd door timag op 30-03-2017 15:03 . Reden: Toevoeging familiebank ]

[t_captain]

Anoniem: 903603 schreef op woensdag 29 maart 2017 @ 15:52:
Hallo allemaal,

Aangezien mijn schoonouders wat slechter ter been worden willen ze gaan verhuizen. Mijn vriendin en ik willen wat ruimer gaan wonen. Nu hebben we samen een prachtige boerderij gezien met aparte, vrijstaande mantelzorgwoning op een groot stuk land zodat we elkaar niet in de haren zitten en ieder z'n privacy heeft. Dit perceel is kadastraal niet gesplitst. Mijn vriendin is overigens enig kind.

Het huis van mijn schoonouders is op een heel klein stukje na helemaal vrij van hypotheek. Op ons huis is er een overwaarde.

Op basis van mijn salaris en de overwaarde komen we +/- 2ton tekort op de maximale hypotheek om het huis te kunnen kopen. Dit zou dan de inleg zijn van mijn schoonouders. Wat zijn de gevolgen hiervan voor het eigendom, de hypotheek en de belastingaftrek? Zijn er slimme constructies te bedenken? Kunnen mijn schoonouders dan bijvoorbeeld op papier jaarlijks een deel van het huis aan mijn vriendin schenken?

Heb uiteraard Google al uitgeplozen maar nog niet echt een oplossing gezien voor een dergelijke situatie. In ieder geval alvast bedankt voor een mogelijke reactie.

Laat je vooral informeren over het wel en wee van een Kadastrale scheiding. Die verandert namelijk je situatie en mogelijkheden aanzienlijk.

In het ene geval (niet gescheiden) wordt je samen eigenaar van 1 woning + bijgebouw. Naarmate je schoonouders ouder worden, kunnen ze binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling eigendom overdragen naar je vriendin, zodat er ten tijde van de erfenis minder hoeft te worden afgerekend. Aandachtspunten zijn:

- AOW uitkering: als straks 1 schoonouder overlijdt. Wordt de ander van de twee dan nog gezien als alleenstaand, of als inwonend bij dochter en schoonzoon?
- Belastingen en toeslagen: is er sprake van een fiscaal partnerschap? Zijn de regels voor zorgtoeslag anders dan die voor belastingen?
etc.

Ga je wel splitsen, dan is de situatie niet minder complex, maar wel meer standaard. Je schoonouders verkopen een woning en kopen een kleinere woning waarvoor geen hypotheek nodig is. Een hapklare brok
Vanuit de relealiseerde overwaarde doen ze een schenking aan je vriendin. De precieze hoogte is wart onduidelijk tot de woning verkocht is, maar dit is ook niet complex. Met behulp van de schenking en jullie eigen overwaarde verhuizen jullie naar een groter huis. Verhuizen met hypotheken is niet helemaal triviaal, maar het is wel een gangbare situuatie.

[Boomtop2016]

timag schreef op donderdag 30 maart 2017 @ 14:59:
[...]


Als TS en vriendin partners zijn voor de belastingdienst zijn ze voor schenkingen een eenheid. De vrijstelling geldt dus maar 1x. Dat geldt zowel aan de schenkende als aan de ontvangende kant. Dus ouder 1 en ouder 2 kunnen samen ook maar 1x geven binnen de vrijstelling.

Wat je dan kunt doen, is de schoonouders het laten schenken aan je ouders. En het je ouders aan jou laten schenken

Zo kun je 2x die "grote" schenking binnen harken.

[President]

Boomtop2016 schreef op donderdag 30 maart 2017 @ 17:44:
[...]


Wat je dan kunt doen, is de schoonouders het laten schenken aan je ouders. En het je ouders aan jou laten schenken

Zo kun je 2x die "grote" schenking binnen harken.

Uhm, de schoonouders kunnen niet belastingvrij aan de ouders schenken?

[t_captain]

Inderdaad, de grote schenkingsvrijstelling geldt alleen voor kinderen en daaraan gelijkgestelde ontvangers.

Gelet op leeftijd, belastingtarieven, HRA etc denk ik dat een schenking en verhuur wel een aardige opzet kan zijn.

[Boomtop2016]

President schreef op donderdag 30 maart 2017 @ 20:16:
[...]

Uhm, de schoonouders kunnen niet belastingvrij aan de ouders schenken?

Idd. Goed punt.

[peacelord]

Er zit veel inhoudelijke expertise, ook op dit vlak, bij de Vereniging Eigen Huis. Die zou ik eens consulteren voordat ik ergens financieel advies ging halen. Zo kunnen zij je ook (fiscaal) juridisch goed adviseren daar waar nodig.

[t_captain]

Ik denk dat het in deze fase verstandig is om een financieel planner in te schakelen. Een goede financieel planner kost pakweg 150 euro per uur, maar met 1 a 2 uur kun je al een heel stuk helderheid kopen.

[sugarlee89]

Gewoon hypotheek adviseur, k.k.

Tegenwoordig kun je geen hypotheken meer krijgen met familie. Ouder die garant staat voor kinderen et . Dat is ze te vaag tegenwoordig, ze willen knaken.

Beste is gewoon een gift en dat als eigen vermogen in het huis steken. Op overig bedrag hypotheek afsluiten. Daarna kunnen je ouwe lui maandelijks mee betalen.

[LennG]

Boomtop2016 schreef op vrijdag 31 maart 2017 @ 08:22:
[...]

Idd. Goed punt.

Ik ben het met je eens dat schenking van schoonouder en ouder (gezien de leeftijd) niet kan.
De verhoogde vrijstelling gedlt echter voor schenkingen van iedereen, dus zowel de ouders als de schoonouders kunnen schenken ten behoeve van de woning. Zie voor de voorwaarden https://www.belastingdien...elling-eigen+woning-2017-

[ Voor 16% gewijzigd door LennG op 31-03-2017 20:56 ]