ASR WelThuis spaarhypotheek: rentemiddeling verstandig?

[CheapTweak]

Recent heb ik gezien dat het mogelijk is om rentemiddeling aan te vragen bij ASR.
Ik heb het volgende aanbod gekregen:

Huidige hypotheekrente: 3,25%
Resterende rentevaste periode in maanden: 23

Hypotheekrente na middelen: 2,20%
Resterende rentevaste periode na rentemiddelen in maanden: 96

Administratieve kosten: 100 euro

Dit ziet er aantrekkelijk uit, maar ik heb een spaarhypotheek, dus ik krijg dan ook hogere inleg in mijn spaarverzekering bij een lagere rente.

Mijn spaarverzekering bevat nu 32% van mijn totale hypotheekschuld.

Volgens mij is rentemiddeling voor mij voordelig, de lagere rentelasten zijn hoger dan de extra inleg in de spaarverzekering per maand.

Zie ik iets over het hoofd? Zijn er nog voorwaardes, verborgen kosten waar ik op moet letten bij rentemiddeling? Help!

[fender89]

Wat zei je hypotheekadviseur toen je hem dit vroeg?


"vaak" is rente middeling minder interessant dan het rentecontract openbreken middels een vergoedingsrente ( "de boeterente" ). Vaak zijn er inderdaad nog bepaalde voorwaarden. Bijvoorbeeld, als je wilt verhuizen en wilt aflossen op je oude/huidige lening. Dan is vaak alsnog een boete verschuldigd. Ook kun je, gedurende de nieuwe rentevastperiode (in jouw geval dus 96 maanden) maar één keer middelen toepassen, niet nog een tweede keer.

en zo zullen er nog wel dergelijke voorwaarden zijn, Mogelijk ook verschillend per bank.

Dus....vraag het vooral goed na bij ASR :-)

[LED-Maniak]

Bij een spaarhypotheek is het láng niet altijd interessant om over te sluiten.

Dit is een leuke site voor een basisberekening:
https://www.ikbenfrits.nl/tool/


Verder: wat zei je adviseur in eerste instantie? Wat heb je al gevonden? Wat staat er bij de hypotheek over boetes?

[ Voor 27% gewijzigd door LED-Maniak op 23-02-2017 19:29 ]

[CheapTweak]

Ik zal morgen contact met mijn adviseur opnemen.

Bij het afsluiten van de hypotheek jaren geleden moest ik duizenden betalen aan de tussenpersoon, maar zo een adviseur heeft een nazorgplicht, dus hopelijk is dit adviesgesprek gratis?

Ik zie in de voorstel van ASR geen voorwaarden waarbij ik een eventuele boete zou moeten betalen bij aflossing of verhuizing, of een verbod op een tweede middeling in de toekomst. Ik zal dit bij ASR morgen navragen voor de zekerheid.

Gister zag ik bij het inloggen bij ASR dat het mogelijk was om rentemiddeling aan te vragen, heb een voorstel aangevraagd en ontvangen met berekening met de percentages die ik eerder genoemd heb.

Denk dat ik schrok van hoe snel ik een voorstel ontving en dat er meteen een einddatum voor dit voorstel bij zat (tot 02-03-2017). Morgen zal ik rondbellen en zelf meer onderzoek doen.

Bedankt voor het meedenken en antwoorden tot nu toe

[NiGeLaToR]

Trek je je rente af van je inkomstenbelasting (de bekende Hypotheekrenteaftrek)?

Stel je betaalt nu 3,25% rente is 325,- per maand en je spaart met dit rente tarief 200,- per maand.
Je gaat nu 2,25% rente betalen dus 225,- en je inleg per maand wordt 300,- per maand.

Netto betaalde je na aftrek van je rente tegen bijvoorbeeld 50% 162,50 netto rente + 200,- inleg = 362,50
Met je nieuwe rente betaal je nu 112,50 + 300 = 312,50 per maand.
'
Ik weet niet of het op de langere termijn dus heel nuttig is en of jouw rekensom ook écht wel voordelig is. Stel dat je minder rente kunt aftrekken, dan is het wellicht wel interessanter, maar dit moet je even goed doorrekenen.

Gratis tip: op berekenhet.nl kun je dit redelijk goed zelf uitvlooien :-) ook voor rentemiddeling. Ik zou dit doen voor ik een adviseur zou bevragen over evt impact op het spaargedeelte van je hypotheek. De belastingdienst heeft regels die waarschijnlijk niet, maar mogelijk wel op jouw hypotheek van toepassing zijn.

[Switchie]

Of het financieel interessant is, is met een beetje knutselen in Excel wel uit te rekenen.
(Uiteraard koffiedik kijken wat de rente-ontwikkeling gaat zijn maar dat is het voor ons ook )

Heel zwart/wit gezien is het onwaarschijnlijk dat het uiteindelijk geld oplevert.
Het zou namelijk volstrekt onlogisch zijn dat een hypotheekverstrekker (vrijwillig) een aanbod doet waar zij uiteindelijk minder aan verdient.
Neemt natuurlijk niet weg dat de regeling in enkele gevallen wel voordelig uit kan pakken maar ik ben sceptisch

[ Voor 10% gewijzigd door Switchie op 23-02-2017 20:52 ]

[NiGeLaToR]

Switchie schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 20:51:
Of het financieel interessant is, is met een beetje knutselen in Excel wel uit te rekenen.

Heel zwart/wit gezien is het onwaarschijnlijk dat het uiteindelijk geld oplevert.
Het zou namelijk volstrekt onlogisch zijn dat een hypotheekverstrekker (vrijwillig) een aanbod doet waar zij uiteindelijk minder aan verdient.
Neemt natuurlijk niet weg dat de regeling in enkele gevallen wel voordelig uit kan pakken maar ik ben sceptisch

Doorgaans betaal je het verschil in rente zelf af doordat je rente na rentemiddeling hoger is dan de marktrente, maar wel lager dan de rente die je nu betaalt. Dus ja, je betaalt het zelf, maar jouw winst is dat je nu een iets lagere rente krijgt en opnieuw kunt verlengen. Ik ben ook sceptisch, maar de regels voor banken om aan afkoop en rentemiddeling te doen zijn wel wat gunstiger voor klanten geworden. Zo heb ik vorig jaar nog 4 jaar rente vaste periode afgekocht en opnieuw overgesloten zonder idioot veel geld kwijt te zijn aan boeterente. Ik verdien het binnen 2 jaar terug. Dit komt vooral door een heel hoog boetevrije aflosvoet (20% van de totale hypotheeksom bij aanvang van de hypotheek).

Het is echt lastig om dit tot op de bodem uit te zoeken, maar het is verbazingwekkend hoeveel er toch nog te regelen is op deze manier.

[Switchie]

NiGeLaToR schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 20:55:
[...]
Jouw winst is dat je nu een iets lagere rente krijgt en opnieuw kunt verlengen.

De lagere rente is natuurlijk geen 'winst' als het verschil met de huidige contractrente netjes verrekend wordt.
Enige 'winst' zou zijn als je persoonlijk een beter gevoel hebt bij lagere maandlasten door eenmalig een bedrag in te leggen.

Het opnieuw verlengen is juist het gedeelte dat mijn scepsis wekt.
Rente langer vast zetten is alleen 'winstgevend' als de marktrente op verstrijken van de oorspronkelijke rentevast periode, (significant) hoger is dat je nu afspreekt tegen langere looptijd.
Echter, is jouw 'winst' een verlies voor de hypotheekverstrekker. Als de verstrekker op korte termijn een significante stijging verwacht zouden zij het niet aanbieden. Daarentegen, mocht deze een significante daling verwachten dan krijgen alle klanten morgen waarschijnlijk een mooi aanbod op de deurmat. Denk dat we het er allemaal over eens zijn dat de hypotheekverstrekker iets meer kennis, inzicht etc. heeft om een voorspelling te doen omtrent de ontwikkelingen van de rente.

Wat dat betreft spelen energieleveranciers exact hetzelfde spelletje. Toen de olie/gas prijzen in vrije val raakten werd ik kapot gespammed met aanbiedingen om 4 jaar vast te leggen. Nu de prijzen weer wat opkrabbelen hoor en zie je ze niet meer

[ Voor 9% gewijzigd door Switchie op 23-02-2017 21:05 ]

[NiGeLaToR]

Switchie schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 21:03:
[...]

De lagere rente is natuurlijk geen 'winst' als het verschil met de huidige contractrente netjes verrekend wordt.
Enige 'winst' zou zijn als je persoonlijk een beter gevoel hebt bij lagere maandlasten door eenmalig een bedrag in te leggen.

Het opnieuw verlengen is juist het gedeelte dat mijn scepsis wekt.
Rente langer vast zetten is alleen 'winstgevend' als de marktrente op verstrijken van de oorspronkelijke rentevast periode, (significant) hoger is dat je nu afspreekt tegen langere looptijd.
Echter, is jouw 'winst' een verlies voor de hypotheekverstrekker. Als de verstrekker op korte termijn een significante stijging verwacht zouden zij het niet aanbieden. Daarentegen, mocht deze een significante daling verwachten dan krijgen alle klanten morgen waarschijnlijk een mooi aanbod op de deurmat. Denk dat we het er allemaal over eens zijn dat de hypotheekverstrekker iets meer kennis, inzicht etc. heeft om een voorspelling te doen omtrent de ontwikkelingen van de rente.

Volgens mij loopt de bank helemaal geen risico?

Ze lossen de resterende 23 maanden af, die eenmalige kosten smeren ze uit over de nieuwe rentevaste periode waardoor TS nu dus mag verlengen tegen een hoger tarief dan de feitelijke marktrente. Ze kopen geld in op de kapitaalmarkt voor de marktprijs en verkopen deze tegen een markttarief + de afkoop gedeeld door de nieuwe looptijd. De bank krijgt alsnog z'n rente 'verlies' op de resterende looptijd en de klant krijgt zonder eenmalige boeterente een nieuwe looptijd met lagere rente. Het is eigenlijk gewoon boeterente op afbetaling nu ik het mezelf zo uitleg De truc is dat ze op deze manier zelfs nog meer winst kunnen pakken door wat extra opslag op de boeterente te doen. Dat kun je narekenen.

Van een rentestijging heeft de bank geen last, ze kopen uiteraard het geld wat ze uitlenen aan klanten gewoon in. Verder zal de rente stijgen, want de QE-maatregelen stoppen. Alleen wanneer weet niemand (misschien Draghi zelf, maar dat valt te bezien), je weet alleen wel dat elke dag een dag dichterbij de beëindiging van de geldpers is en dan stijgt de rente in ieder geval weer wat. Ik ga niet met je mee dat een hypotheekverstrekker of adviseur hier iets meer van wat. Tenzij je bij de Rabobank bankiert bij een ex-Euribor handelaar

[ Voor 4% gewijzigd door NiGeLaToR op 23-02-2017 21:12 ]

[CheapTweak]

Ik betaal nu een rente van 3.25%
De hypotheekrente bij 8 jaar NHG is nu 1.60%

0.40% compenseert de misgelopen renteinkomsten van ASR.

Zie onderstaande berekening van de berekening die ASR maakte voor die 0.40%


0.20% gooien ze erbovenop als opslag (willen er altijd aan verdienen)
en zo komen ze met aanbod van 2,20%

[NiGeLaToR]

Keurig transparant - heb je al je antwoorden!

Behalve die op de vraag 'moet ik het wel doen'

[CheapTweak]

Ja, mijn hoofdvraag was, moet ik dit wel doen?

Wat is goedkoper?
1: 96 * 2,20%
2: 23 * 3.25% + 73 * x%

Als ik dit bereken:

Als na 23 maanden de rente voor 6 jaar vast met NHG lager ligt dan 1.87% is het voordeliger om geen rentebemiddeling te doen en af te wachten,
Als na 23 maanden de rente hoger ligt dan 1.87% is het voordeliger om wel nu rentebemiddeling te doen,

Morgen maar verder erover nadenken... lastig om de rente over 23 maanden te voorspellen.

[FireAge]

Je zou de rente van de afgelopen 40 jaar kunnen bekijken en de daling stijging per tijdseenheid kunnen bekijken. Dat zou een indicatie kunnen geven van hoeveel de rente max kan stijgen in 2 jaar.

Garantie tot aan de deur of course.

En als je het kan dragen, gewoon huidige laten lopen en na 23 maanden voor flex gaan. Minste marge voor de bank :-)

[Anoniem: 888777]

Zeker bij een spaarhypotheek die al een tijdje loopt is een lagere rente helemaal niet aantrekkelijk. Je rentecomponent zal fors dalen (en daar heb je de belastingaftrek op) terwijl je spaardeel fors stijgt. Resultaat is dat je netto vaak niet goedkoper uit bent.....

Alleen kijken naar de debet rente is niet voldoende, je spaardeel rendeert tegen hetzelfde percentage,
Rentemiddelen is helemaal een slecht plan, daar wordt (bijna altijd) alleen de geldverstrekker beter van.

Voor- en nadeel van een spaarhypotheek is eigenlijk dat het na 10-15 jaar weinig meer uitmaakt wat de rente is (binnen een redelijk bereik natuurlijk en met belastingaftrek) je totale lasten blijven zo'n beetje hetzelfde. Des te meer reden om geen extra kosten te gaan maken.

[ Voor 34% gewijzigd door Anoniem: 888777 op 24-02-2017 09:21 ]

[Dido]

Om te kijken wat er gebeurt met je spaarinleg is het wel nuttig om te weten wat de totale looptijd van je hypotheek is, en hoe lang die nu al loopt.

[ZeRoC00L]

Alleen op ingaan als je een volledige offerte krijgt. Dus als je ook weet wat je nieuwe inleg per maand gaat worden !
Zoals hierboven gemeld zal je inleg hoger worden, zonder alle cijfers weet je nog niets, en blijft het gissen.

Houd er ook rekening mee dat over 23 maanden je rente zowiezo herzien zal worden.

[Dido]

Als ik uitga van een standaard 30 jaar looptijd, en je opmerking dat er 32% van de schuld in de spaarrekening zit, kom ik erop uit dat de hypotheek al zo'n 13 jaar loopt, uitgaande van 3,25% vanaf het begin.

Als je rente omlaag gaat moet je meer inleggen in het spaardeel. Als je over de hele looptijd 3,25% betaalt/krijgt, dan is de jaarlijkse inleg per geleende ton zo'n 2018 euro. Bij 2,2% is dat 2388 euro.

Echter heb je, als je rente daalt, opeens "niet genoeg" ingelegd in de afgelopen 13 jaar, waardoor je voor de resterende 17 jaar geen 2388, maar 2637 euro moet inleggen om aan die ton te komen.

Je bruto rentebesparing is 1,05%.
Je spaarinleg gaat echter met 0,62% omhoog.

Dat maakt je bruto winst dus nog maar 0,42%.

Als je HRA meerekent wordt het minder leuk.

Bij 42% IB gaat je netto rente namelijk maar met 0,61% omlaag en wordt je besparing dus negatief, je gaat er 0,01% op achteruit!

Bij 52% IB gaat het nog harder. Je betaalt dan namelijk netto maar 0,5% rente minder, maar nog steeds 0,61% meer spaarinleg, dus verlies je 0,11%.

Let op, ik heb hier met een aantal aannames gerekend, omdat je nog niet genoeg informatie hebt gegeven. Je kunt zelf ook doorrekenen wat er verandert, Excel is daar heel goed in.

[Thijs8472]

Ik heb geen aandelen in deze site maar hier kun je heel makkelijk in jaar 10 (bijvoorbeeld) je rente aanpassen en zien wat het je netto kost/oplevert. Zie https://www.hypotheeklast...berekenen/spaarhypotheek/ .