Hypotheken: Vast contract & ZZP'er; what to do?

[Verwijderd]

Hey allen,

Als ik op het web zoek naar antwoorden over hoe ZZP'er een hypotheekaanvraag kunnen regelen, dan gaan ze vooral uit van dat de ZZP'er de hoofdaanvrager is.
Mijn situatie is al volgt; we willen een koophuis, partner heeft een vast contract met 50.000 bruto en ik ben ZZP'er met 20.000 omzet per jaar (netto na kosten en belastingen: 14.000) (werk: online werkzaamheden vanuit huis, amper kosten, weinig belasting, 3 facturen per maand, 5 bonnetjes max per maand). Hoewel ik ontzettend leuk werk heb, is de markt waarin ik werk hevig aan verandering. Het was beter. Nu stabiel en in de lift, maar of ik daar een hypotheek mee kan krijgen? (in het achterhoofd houdende dat mijn partner bruto wel zo lekker uit de verf komt)

We zouden graag de checkmark willen krijgen van de hypotheekverstrekker, maar wat wil de hypotheekverstrekker precies van mij zien als ZZP'er die niet de hoofdaanvrager is?
Ik lees her en der dat de tweede persoon maar voor 50% mee wordt genomen in de aanvraag, en aangezien mijn partner zo sterk bruto staat, zal die de hoofdaanvrager zijn.

En de vervolgvraag; welke gegevens wil de hypotheekverstrekker van mij als ZZP'er zien?
Ik vul namelijk alles zelf in qua administratie omdat het zo simpel allemaal is. Heb geen jaarverslagen of überhaupt een accountant nodig (nouja, wellicht nu wel?)
Waar kijkt de hypotheekverstrekker exact naar als het gaat om mijn inkomen? (omzet incl btw? omzet ex btw? belastbaar inkomen?)

Bedankt voor het helpen, mijn dank is groot.

[Bobmeister]

Wat zei de hypotheekverstrekker toen je dit vroeg?

[t_captain]

Eerste inkomen telt 100% mee.2e inkomen (gemiddelde ondernemingswinst 2014-2016, genaximeerd op 2016, afslag sociale verzekeringen) voor 60%.

Onder de streep kun je 55 a 60k als jaarinkomen gebruiken voor je hypotheekruimte.

De vraag is: wil je 3 jaarrekeningen laten opstellen, met de kosten die dat met zich meebrengt, voor de bescheiden extra hypotheekruimte?

[ Voor 23% gewijzigd door t_captain op 19-02-2017 11:06 ]

[Ernemmer]

Op www.eyeopen.nl kan je een berekening maken zodat je een goede inschatting hebt wat je maximaal kan lenen.

[ Voor 5% gewijzigd door Ernemmer op 19-02-2017 11:24 ]

[Verwijderd]

@t_captain Als we mijn inkomsten niet meerekenen, ben ik dan wel mede-verantwoordelijk voor de hypotheek?

En naar welke bedragen kijken ze specifiek van mijn inkomsten? Je zei gemiddelde ondernemingswinst? (dit is dus omzet-kosten-btw?)

En welke verzekeringen vereist de hypotheekverstrekker in deze context waar mijn partner de hoofdaanvrager is?

[Croga]

Verwijderd schreef op maandag 20 februari 2017 @ 08:05:
@t_captain Als we mijn inkomsten niet meerekenen, ben ik dan wel mede-verantwoordelijk voor de hypotheek?

En naar welke bedragen kijken ze specifiek van mijn inkomsten? Je zei gemiddelde ondernemingswinst? (dit is dus omzet-kosten-btw?)

En welke verzekeringen vereist de hypotheekverstrekker in deze context waar mijn partner de hoofdaanvrager is?

Awsom schreef op zondag 19 februari 2017 @ 11:02:
Wat zei de hypotheekverstrekker toen je dit vroeg?

[DeveloperNL]

Wat zegt de hypotheekverstrekker? Elke situatie is (bijna) maatwerk. Het ligt ook aan de hoogte van de hypotheek. Wil je 200000 gaat je dit vast lukken. Wil je 300000 zal het wat moeilijker worden. Je bent altijd gezamenlijk verantwoordelijk voor de hypotheek (bij huwelijk of geregistreerd partnerschap). Daarnaast is het per hypotheekverstrekker verschillend qua eisen.

[Verwijderd]

Wil juist iets wat geïnformeerd naar de hypotheekverstrekker, vandaar eerst even wat oriëntatie.

1.) Naar welke bedragen kijken ze specifiek van mijn inkomsten? Je zei gemiddelde ondernemingswinst? (dit is dus omzet-kosten-btw?)

2.) En welke verzekeringen vereist de hypotheekverstrekker in deze context waar mijn partner de hoofdaanvrager is?

[t_captain]

Als je de hypotheek op 1 inkomen aanvraagt, kun je ook op 1 naam aanvragen. De niet-aanvragende partner hoeft dan geen verantwoordelijkheid te dragen, anders dan middels een eventuele gemeenschap van goederen.

Als je op 1 inkomen aanvraagt, zullen ze ook alleen de inkomensrisico's van dat ene inkomen beschouwen. Arbeidsongeschiktheid en werkloosheid (ten minste op het niveau van werknemersverzekeringen verzekerd) en eventueel een bepaalde overlijdensrisicoverzekering bij een hoge LTV.

Ondernemingswinst is toch een heldere term? Netto-omzet minus zakelijke kosten.
Daarovereen gaat waarschijnlijk een factor omdat je als ondernemer bepaalde zaken zelf betaalt die bij een werknemer door zijn baas worden betaald (m.n. sociale zekerheid).

[!null]

Jouw ZZP inkomen moet inderdaad het 3 jaars gemiddelde zijn van afgelopen 3 kalenderjaren, maar mag niet hoger zijn dan het laatste jaar (!)

Gaat om jouw inkomen. Dus omzet en btw doet er allemaal niet toe, het is wat je uiteindelijk opschrijft als inkomsten bij je belastingopgave. Ook wel verzamelinkomen genoemd op je belastingopgaves overzichten (maar daar kan dus ander werk bij zitten)
Kortom, het bedrag, het bruto inkomen waarover de belastingdienst inkomstenbelasting gaat berekenen (dan is de btw en je kosten er al af)

[ Voor 14% gewijzigd door !null op 20-02-2017 16:46 ]

[t_captain]

!null schreef op maandag 20 februari 2017 @ 16:45:

Gaat om jouw inkomen. Dus omzet en btw doet er allemaal niet toe, het is wat je uiteindelijk opschrijft als inkomsten bij je belastingopgave. Ook wel verzamelinkomen genoemd op je belastingopgaves overzichten (maar daar kan dus ander werk bij zitten)

Volgens mij heb ik het niet helemaal helder.

Willekeurig voorbeeld:

- netto omzet 110k
- zakelijke kosten 10k -/-
(a) ondernemingswinst 100k

- zelfstandigenaftrek 7k -/-
(b) ondernemingswinst na ondernemersaftrek 93k

- toevoering fiscale oudedagsreserve 9k -/-
- MKB-winstvrijstelling 14% over (b) 13k -/-
(c) belastbaar inkomen 71k

Bedoel je nu (a), (b) of (c)?

Want ondernemingswinst is wel even iets anders dan belastbaar inkomen.


Ik ga uit dat (a) met een bepaalde afslag vanwege de ontbrekende werkgeverspremies als basis zou dienen. Gemiddeld over 3 jaar en gemaximeerd op laatste jaar.

[ Voor 46% gewijzigd door t_captain op 20-02-2017 17:28 ]

[Verwijderd]

Haha @t_captain , nu begrijp je hoe ik me dus voel

[t_captain]

Bij mijn weten is het dus niet je belastbaar inkomen maar je ondernemingswinst. @!null zei iets anders, dat wil ik even valideren.

In welke mate je winst wordt meegeteld, is aan de bank. Alleen je hypotheekadviseur kan uitsluitsel geven.

[Carnoustie]

Dat "op slechts 1 inkomen aanvragen" is volgens mijn weten helemaal niet zo simpel. Het zal zeker afhangen van de formele relatie met je partner, maar de bank wil wel graag weten wat jij allemaal uitspookt (en/of schulden hebt bijvoorbeeld).

[pirke]

Een jaar geleden heb ik oriënterend wat rondgevraagd, en het scheelt per bank naar welke cijfers ze kijken. De Rabobank zette mijn bruto jaarinkomen op 10k bruto (ipv 90k netto in werkelijkheid...) want dat kwam uit de excelsheet... ING keek weer iets verder, en kwam op 90k bruto (ipv netto).

Oftewel praat met verschillende partijen, iedereen kijkt anders tegen de werkelijkheid aan.

Maar boekhoudkundig de winst drukken is geen goed idee als je een hypotheek wilt

Dus pas bij willekeurige afschrijving 0% toe ipv 100%, dat scheelt enorm...

[ Voor 7% gewijzigd door pirke op 20-02-2017 19:30 ]

[!null]

Sorry, ik dacht dat het gewoon om belastbaar inkomen ging.

Maar inderdaad, het is het beste om dit door een hypotheek adviseur te doen, liefst door meer dan 1.

[Verwijderd]

Bij de aanvraag wil de bank alles tot op je ondergoed weten. Je jaarcijfers van ten minste de laaste 3 jaar. Was bij mij echt niet normaal hoeveel ze wouden weten.

Maar ja ik kocht als zzper het huis alleen en heb het uiteindelijk ook mogen kopen.

[Verwijderd]

Je moet kijken naar het winstplaatje en niet omzet.

Ik kan ook € 500.000 omzet in een jaar doen maar als mijn kosten € 490.000 bedragen, dan hou ik in de streep € 10.000 winst over.

Als ZZP'er kan ik uit ervaring spreken dat de eerste 3 jaar helemaal niet interessant zijn voor een hypotheekverstrekker, en dat je teminste 5 aaneengesloten jaren (cijfers) moet hebben die gunstig zijn en het liefst nog eigen inleg ook. En met gunstig zijn moet hier een lekkere winst in zitten ieder jaar wil je tot een belastbaar inkomen uitkomen.

€ 20.000 in 1 jaar aan omzet is echt niets... ik doe bijna het dubbele in 1 maand tijd al.

[!null]

Ja maar het gaat dus niet om omzet. Zoals je zelf al zegt.
Maar goed, misschien willen ze wel een bescheiden huisje kopen en kan het zzp inkomen wel het verschil maken.

[Kurkentrekker]

Heb in hetzelfde schuitje gezeten, ik in loondienst, vriendin ZZP'er. De Rabobank wilde vorig jaar de belastingaangiften van de voorgaande jaren zien, en een prognose opgesteld door de accountant. Daarmee hebben ze het inkomen van mijn vriendin vastgesteld (was eerste twee jaar laag, derde jaar hoger, en de prognose liet een flinke groei zien (die achteraf ook is waargemaakt overigens)). Dat inkomen wat ze vaststelden was gewoon die van het huidige jaar, omdat ze pas in het derde boekjaar van haar onderneming zat, en de bank blijkbaar voldoende vertrouwen had dat het wel goed zou komen. Haar inkomen is ook voor 100% meegerekend in wat we mochten lenen op dat moment, al hebben we niet van de totale ruimte gebruikgemaakt.

Het eerste vrijblijvende gesprek bij de Rabobank was hier overigens prima helder over, je kunt daar redelijk blanco in gaan en ze vertellen je gratis hoe het zit. Ik zou dus even gaan praten voordat je hier alle vragen neerzet, het kan echt geen kwaad om ze aan een hypotheekverstrekker te stellen.