Bepalingen in nieuwbouw contract

[Anman]

Hallo,

De komende week staat in de planning om het contract voor onze nieuwbouwwoning te gaan tekenen. Bij het doorlezen kom ik echter onderstaande items tegen die ik onduidelijk vind of eigenlijk toegevoegd zou willen hebben. Wat is jullie mening hierover?

1. Extra rentevergoeding    
Op een aantal plekken wordt in zowel de koop- als aannemingsovereenkomst verwezen naar een rentevergoeding van 7%. Indien levering van een deel van de bouw niet heeft plaats gevonden dan wordt de betaling voor dat deel uitgesteld (logisch), echter moet ik dan over dat bedrag gedurende de uitstel de genoemde rente betalen (onlogisch in mijn ogen).
Ten eerste lijkt me dit een erg hoog rentepercentage. En ten tweede is me niet duidelijk waarom en over welke tijdspanne we dit moeten betalen.
In de koopovereenkomst van de grond staat zelfs dat dit percentage nog verhoogd wordt met de omzetbelasting (21%)!

2. Afwijking perceelgrootte
In de koopovereenkomst wordt aangegeven dat de oppervlakte van het perceel ca 350 m2 is. Even verderop staat dat een eventueel verschil geen aanleiding kan zijn tot een schadevergoeding.
Ik vind dat nogal vrijblijvend, ik kan me voorstellen dat een een foutmarge gehanteerd wordt, maar bij afwijkingen >5% ofzo heb ik toch gewoon recht op compensatie lijkt me?

3. Extra ontbindende voorwaarde
Van een aantal bouwkundige aanpassingen is het nog niet duidelijk of dit bewerkstelligt kan worden, terwijl we dit wel graag willen. Daarom willen we laten opnemen dat we kunnen afzien van de koop als we geen overeenstemming kunnen bereiken met de aannemer over deze bouwkundige aanpassingen.
Is dit gebruikelijk en zo ja zijn hier vaste teksten voor beschikbaar?

Alvast bedankt voor jullie reactie!

[F_J_K]

Ten eerste: wees bereid weg te lopen. Bij iedere onderhandeling. Anders kan je meteen ja en amen zeggen.

Mijn mening over de onderhandeling:

1: onzin. Zij leveren later op dan afgesproken. Ze mogen jou betalen.

2: wat zijn de marges, waarom kan het afwijken? Bij 349/351 moet niemand gaan piepen. Maar het mag niet zo zijn dat het 1m2 wordt. Evt. afspreken dat alle bedragen naar rato zijn.

3: geen idee, overeenstemming met any aannemer klink erg vaag. Kan je de daadwerkelijke aanpassingen niet opnemen? Incl voorwaaarden erbij, iedere aannemer gaat akkoord als je onredelijke eis uurtje-factuurtje zonder garantie is

[Señor Sjon]

1) bouwers zijn geen banken, de rente is mede als ontmoediging. BTW... Tsja, blame the government. Maar lees de bepaling goed door. De uitstelrente is als bv een koper later aanhaakt en er al termijnen vervallen zijn. Evenzo als een koper laks is met notarieel transport en zo de bouwer laat voorfinancieren.

2) Ga je ook bijbetalen als het meer wordt?

3) Kan je proberen. Met de huidige hausse voor jou een andere. Is het gewoon fysiek of regeltechnisch niet mogelijk dan verliezen beide partijen tijd en geld als je alsnog wil ontbinden.

[Anman]

Bedankt voor de reacties tot zover. Hieronder de tekst zoals deze in de overeenkomst staat. Dit klinkt toch allemaal heel raar, alsof ik de bouwer moet betalen om te laat te leveren?

5. Zolang de Levering niet heeft plaatsgevonden, heeft de Verkrijger recht op uitstel van betaling van het verschuldigde deel van de aanneemsom, waar tegenover hij verplicht is aan de Ondernemer rente te vergoeden van 7% per jaar, te berekenen als volgt:
a. over de onder II.A. van deze akte dan wel in lid 3 van dit artikel vermelde termijnbedragen (inclusief omzetbelasting) vanaf de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen tot aan de datum van de Levering;
b. over de overige termijnen (inclusief omzetbelasting) vanaf de vervaldatum tot aan de datum van de Levering.
Deze rente dient eveneens bij de Levering te worden voldaan. Op de dag van de Levering, wordt het op dat moment reeds verschuldigde deel van de aanneemsom opeisbaar.

6. Indien en voor zover de Verkrijger een reeds opeisbaar gedeelte van de aanneemsom of enige andere uit hoofde van de op deze overeenkomst van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden opeisbare betaling niet op de daarvoor gestelde vervaldag heeft voldaan, en de bepalingen in het vorige lid van dit artikel niet van toepassing zijn, is de Verkrijger daarover aan de Ondernemer een rente van 7% per jaar verschuldigd, vanaf de dag van opeisbaarheid tot die der voldoening, zulks onverminderd de verdere rechten en verplichtingen van partijen uit deze overeenkomst en / of tussen partijen nader te maken afspraken.

7. De rente als bedoeld in de leden 5 en 6 van dit artikel wordt vermeerderd met omzetbelasting.

[Shadowhawk00]

Señor Sjon schreef op maandag 13 februari 2017 @ 00:23:

3) Kan je proberen. Met de huidige hausse voor jou een andere. Is het gewoon fysiek of regeltechnisch niet mogelijk dan verliezen beide partijen tijd en geld als je alsnog wil ontbinden.

Kijk goed in de regio hoe het gaat met de huizen, er word overal hard geroepen dat huizen snel weg zijn maar dat is zeker niet overal het geval en voor elke prijs.

En ja waarom zou je niet gewoon zeggen tja we willen het huis wel maar dan alleen met deze aanpassingen. Je koopt geen brood he, het is een huis wat op maat gemaakt word en kan worden.

[Señor Sjon]

Anman schreef op maandag 13 februari 2017 @ 17:04:
Bedankt voor de reacties tot zover. Hieronder de tekst zoals deze in de overeenkomst staat. Dit klinkt toch allemaal heel raar, alsof ik de bouwer moet betalen om te laat te leveren?

5. Zolang de Levering niet heeft plaatsgevonden, heeft de Verkrijger recht op uitstel van betaling van het verschuldigde deel van de aanneemsom, waar tegenover hij verplicht is aan de Ondernemer rente te vergoeden van 7% per jaar, te berekenen als volgt:
a. over de onder II.A. van deze akte dan wel in lid 3 van dit artikel vermelde termijnbedragen (inclusief omzetbelasting) vanaf de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen tot aan de datum van de Levering;
b. over de overige termijnen (inclusief omzetbelasting) vanaf de vervaldatum tot aan de datum van de Levering.
Deze rente dient eveneens bij de Levering te worden voldaan. Op de dag van de Levering, wordt het op dat moment reeds verschuldigde deel van de aanneemsom opeisbaar.

6. Indien en voor zover de Verkrijger een reeds opeisbaar gedeelte van de aanneemsom of enige andere uit hoofde van de op deze overeenkomst van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden opeisbare betaling niet op de daarvoor gestelde vervaldag heeft voldaan, en de bepalingen in het vorige lid van dit artikel niet van toepassing zijn, is de Verkrijger daarover aan de Ondernemer een rente van 7% per jaar verschuldigd, vanaf de dag van opeisbaarheid tot die der voldoening, zulks onverminderd de verdere rechten en verplichtingen van partijen uit deze overeenkomst en / of tussen partijen nader te maken afspraken.

7. De rente als bedoeld in de leden 5 en 6 van dit artikel wordt vermeerderd met omzetbelasting.

Ik lees ze bijna dagelijks.
Dit houdt in dat je automatisch uitstel van betaling hebt tegen 7% rente. En die termijnen kunnen niet eerder vervallen dan de 1e datum van mogelijke grondleverinng in het project.

Eigenlijk is het een hurry-up clausule dat mensen niet eeuwig wachten met naar de notaris gaan. Vandaar ook de hoge rente.

[Anman]

Bedankt voor je reactie.

In de situatie die je schets ga je ervan uit dat de bouwer wacht op een betaling van ons. Echter is de hypotheek al geregeld en is het de bouwer die niet op tijd is met een levering. En omdat wij op hem wachten betalen we nog 7% rente ook...

Of zie ik dit nu helemaal fout?

[sanzut]

Bij mijn nieuwbouw contract stond er een passage in dat de grond binnen 6 weken na start bouw gepasseerd moet worden, en dat dus ook pas na die 6 weken de rente begon te tellen.

Standaard koopovereenkomst volgens het model van Woningborg.

De levering van het verkochte zal geschieden bij akte te verlijden ten overstaan van de notaris,
diens plaatsvervanger of opvolger, op een door de notaris te bepalen tijdstip, zo spoedig
mogelijk, doch uiterlijk binnen zes (6) weken nadat vaststaat:
a) dat deze overeenkomst niet meer op één van de gronden van het in artikel 6 van deze
akte bepaald kan worden ontbonden; en
b) de in artikel 10 van deze akte vermelde opschortende voorwaarden zijn vervuld of
buiten toepassing zijn verklaard; en
c) de in de aannemingsovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarden zijn
vervallen en opschortende voorwaarden zijn vervuld dan wel buiten toepassing zijn
verklaard; en
d) begonnen is met de bouw van de woningen binnen het project waarvan het verkochte
deel uitmaakt, zoals bedoeld in de aannemingsovereenkomst.

[Magicw00b]

Anman schreef op maandag 13 februari 2017 @ 20:07:
Bedankt voor je reactie.

In de situatie die je schets ga je ervan uit dat de bouwer wacht op een betaling van ons. Echter is de hypotheek al geregeld en is het de bouwer die niet op tijd is met een levering. En omdat wij op hem wachten betalen we nog 7% rente ook...

Of zie ik dit nu helemaal fout?

De levering die hier wordt bedoeld is de juridische levering van de grond bijnde Notaris, oftewel notariele levering.
En niet de levering van de afgesproken termijnen in de koa.

[Señor Sjon]

Anman schreef op maandag 13 februari 2017 @ 20:07:
Bedankt voor je reactie.

In de situatie die je schets ga je ervan uit dat de bouwer wacht op een betaling van ons. Echter is de hypotheek al geregeld en is het de bouwer die niet op tijd is met een levering. En omdat wij op hem wachten betalen we nog 7% rente ook...

Of zie ik dit nu helemaal fout?

Ja, dat zie je verkeerd

Levering = notarieel transport. Niet de opstal (woning) zelf, die moet immers nog gebouwd worden. Bij notarieel transport kunnen er termijnen vervallen zijn, maar in de regel heb je dat alleen als je halverwege instapt en men al begonnen is aan de woning of appartement. Dan is het een vast onderhandelingsritueel hoe met die rente om te gaan. Je krijgt per stap (Zie I+II+III in je KAO) en conform je termijnschema een factuur bij het gereedkomen van een termijn. Die wordt je geacht binnen 14 dagen te betalen, anders kan er rente in rekening gebracht worden door de bouwer. De BTW is zoals eerder gezegd wettelijk zo geregeld, dus daar kan de bouwer/woningborg ook niks aan doen dat dat eroverheen gaat.

In een project gaat de bouw gewoon verder, het is vaak ondoenlijk om te stoppen in de middelste woning van een rijtje.

En dan kan je ook nog hebben dat grond per een bepaalde datum rentedragend is. maar dat kom ik de laatste tijd niet zoveel meer tegen.

Maar je bent denk ik in de war met de oplevering van de woning.