Opbouw bankspaarhypotheek

[headhunter1985]

Goedemorgen,

Omdat wij mogelijk van plan zijn om mee te gaan met een nieuwbouwproject vond ik het van belang om onze eigen hypotheek eens onder de loep te nemen. Ik ben gestart met het doorlezen van verschillende topics zoals wat men doet bij verhuizen, hoelang de rente vastzetten, aflossen et cetera en daarnaast speurwerk op internet.

Om tot verschillende scenario's te komen vond ik het ook van belang om een Excel sheet op te zetten en mijn huidige hypotheek eerst inzichtelijk te krijgen en daarop volgend verschillende scenario's door te rekenen.

Nu ik een Excel sheet heb opgesteld, kom ik uit op het eind bedrag wat ik zou moeten hebben opgebouwd met de bankspaarhypotheek. Wat mij direct opviel is dat het inleg bedrag voor de bankspaarberekening behoorlijk afwijkt dan wat door de hypotheekverstrekker is berekend en wij maandelijkse betalen. Ik heb middels deze site een vergelijkbare berekening uitgevoerd en kom hiermee op de zelfde inleg uit als ik zelf had berekend.

Mijn vraag is dan ook,klopt de maandelijkse inleg naar de hypotheekverstrekker wel? Of zit ik zelf ergens enorm in de mis?

Gegevens hypotheek:

• Bankspaar hypotheek;
• Start hyptoheek: 8 maart 2011
• Bedrag: € 206.000,-
• Hypotheekrente: 4% voor 10jr (nominaal);
• Looptijd 30jr.
• Startinleg: vanaf begin € 15.0000 op deze rekening;
• Extra inleg: per 8-12-2013 van € 9.000,-
• Het betrof destijds ook een nieuwbouwwoning met bouwdepot

Berekende inleg hypotheekverstrekker

1. Na eerste inleg van € 15.000, bedraagt de maandelijkse inleg tot en met 08-03-2041: €196,06
2. Na extra inleg, €149,69 tot en met 08-03-2041

Berekende inleg Excel sheet en website

1. Na eerste inleg van € 15.000, bedraagt de maandelijkse inleg tot en met 08-03-2041: €225,20
2. Na extra inleg, €180,62 tot en met 08-03-2041

Zoals hierboven te zien is, wijkt het behoorlijk af. Vul ik de inleg en de maandelijkse inleg in van mijn hypotheekverstrekker, kom ik op een veel lager eind bedrag uit.

Voordat ik naar mijn hypotheekverstrekker stap ben ik benieuwd naar jullie reacties op deze casus.

[MeZZiN]

Misschien zit het verschil in een overlijdensrisico verzekering + kosten voor beheer.....

Maar goed ik zou de hypotheek verstrekker vragen zeker omdat ze al een groot bedrag gevraagd hebben voor hun diensten mogen ze je dit netjes uitleggen lijkt me.

[ph4ge]

Hoe ziet je eigen berekening er uit? Rekening gehouden met HRA?

Nu ben ik geen expert, maar als je een nieuwe hypotheek neemt mag dat nog maar maximaal voor de helft banksparen zijn voor HRA, mits je het al had. Is dat misschien aan de hand?

Ook zie ik 10 jaar vast, maar 30 jaar looptijd. Met welke rente wordt er de overige 20 jaar gerekend? Misschien daar een verschil.

[Dutchy88]

Standaard looptijd is zo te zien 30 jaar, waarvan hij de rente voor 10 jaar heeft vastgelegd (4%).

Blijf ik het merkwaardig vinden dat er toch voor een volledige Bankspaar gekozen wordt.

[ Voor 3% gewijzigd door Dutchy88 op 10-02-2017 08:56 ]

[lonkhuijzen]

Uit je berekening kan je ook je jaarlijkse saldo berekenen. Komt dat overeen met de jaarlijkse opgave van je hypotheek?

[headhunter1985]

Sorry voor mijn late reactie.

@MeZZiN zat ik ook aan te denken, maar simpel premie erbij optellen deed het hem niet. Verder goed idee, maar vind het fijn om wat meer beslagen ter ijs te komen.

@ph4ge HRA staat buiten het vermogen opbouw van bankspaar hypotheek. Wij hebben volledig banksparen, daar zit het hem helaas niet in. Op basis van de bijgevoegde berekeningen blijkt dat voor de overige 20 jaar met 4% wordt doorgerekend.

@Dutchy88 beetje off-topic. Maar waarom vreemd? Max hypotheekrente aftrek, spaar rente substantieel hoger dan huidige rente. Bij aankoop nieuwe woning ben ik op dit moment nog van plan deze hypotheek aan te houden en een nieuwe erbij te nemen.

@lonkhuijzen nee ook de jaarlijkse saldo's wijken af.

Tot nu heb ik ook het vermoeden dat het hem zit in de overlijdensrisicoverzekering. Maar mocht iemand nog andere argumenten hebben.

[caspervc]

headhunter1985 schreef op woensdag 15 februari 2017 @ 20:31:


@Dutchy88 beetje off-topic. Maar waarom vreemd? Max hypotheekrente aftrek, spaar rente substantieel hoger dan huidige rente. Bij aankoop nieuwe woning ben ik op dit moment nog van plan deze hypotheek aan te houden en een nieuwe erbij te nemen.

Je loopt m.i best een risico. Stel dat je je rente opnieuw moet vastzetten, en de rente is fors lager, dan gaat ook de rente op je spaardeel omlaag. Zeker als je al richting einde looptijd gaat (waar de renteopbouw ten opzichte van je inleg giantisch is), kan je bij een daling van de rente enorme bedragen moeten gaan inleggen om je eindbedrag te halen. Daarom heb ik in ieder geval de rentevaste periode gelijk gezet aan de totale looptijd (20 jr in mijn geval, ik los versneld af)

[ Voor 5% gewijzigd door caspervc op 15-02-2017 22:42 ]

[lovezombie]

Je schrijft specifiek maandinleg, per saldo gaat het dus puur om spaarpremie en kun je gevoegelijk risicopremies en andere kosten buiten beschouwing laten. Gezien het feit dat de bank met een lagere vervolginleg komt dan de inleg die je zelf hebt berekend, kan het haast niet anders dat ze een op een x-moment toch met een hogere rente hebben gerekend. Wellicht toch toetsrente gehanteerd na initiele 10 jaar?

Ik neem aan dat je destijds een offerte hebt ontvangen met volledig overzicht van vermogensopbouw (is verplicht voor hypotheekaanbieders). Aangezien je bij de start van je hypotheek al een 1e inleg deed dien je dus over een vermogensopbouw-berekening te beschikken waar aanvangskapitaal, looptijd, eindkapitaal en maandelijkse of jaarlijkse premie is vastgelegd. Misschien dat je uit die vermogensopbouwberekening iets kunt destilleren wat het verschil tussen jouw berekening en die van de bank kan verklaren. En zo niet, sluit ik me bij MeZZiN aan: vraag het aan de bank.

[Xiphalon]

Hoe bereken je de rente? Bij mij wordt die maandelijks bijgestort (en telt dus mee voor de volgende maanden). Uiteraard niet 4% per maand, maar een teruggerekend percentage daarvan

[dennisk.]

Wat is op dit moment de opgebouwde waarde?

Ik kan dan wel voor je uitrekenen met welk maandbedrag en wanneer je de einddatum bereikt.

edit: Zo even aan de hand van de gegevens uit je TS, kom ik uit op een eindbedrag van € 184.964,45 op 08-03-2041 uitgaande van de gegevens die je geeft over de bank.
Dus hierbij heb ik gerekend met een beginkapitaal van € 15.000,00, een spaarpremie van € 196,06 tot 08-12-2013. Vanaf dat moment de extra storting van € 9.000,00 toegevoegd en de spaarpremie aangepast naar 149,69.

Op basis van de door de excelsheet en website gegeven gegevens kom ik uit op:
een bedrag van € 206.261,90 op de einddatum van 08-03-2041.

Ik vraag me echter af of de premies wel volledig spaar zijn en er geen gedeelte risicopremie in zit.

Vooralsnog lijkt het er op dat de bank / de verzekeraar te weinig premie heeft gerekend.

Zoals hierboven terecht wordt opgemerkt. Zodra je bij een eventuele nieuwe rentevastperiode een lagere rente hebt, zal je maandelijks meer premie moeten betalen.

[ Voor 76% gewijzigd door dennisk. op 16-02-2017 09:51 ]

[MeZZiN]

@headhunter1985 Je heb gelijk kan het zelf ook niet verklaren ben zelf nu wel blij dat ik geen verzekering meer heb op mijn nieuwe hyptoheek alleen rente en een aflost deel simpel helder geen gedoe meer.

[headhunter1985]

@dennisk. ik zal de exacte opbouw op dit moment na moeten kijken, moet het document toch nog opzoeken t.b.v. belasting.

Het eind kapitaal welke jij uitrekent, kom ik ook op uit. (middels BET functies in Excel uitgevoerd, rekening houdend met per maand inleg en opbouw van rente). Zelf kom ik wel op exact 206.000 uit, maar dit zal te maken hebben met afrondingen. Ik ga na als de opbouw volledig spaar is of ook een gedeelte risico, ik geloof het laatste niet.

Dus mogelijk door de verstrekker te weinig premie berekend. Dan komt de vraag, wie is hier juridisch voor verantwoordelijk?

@lovezombie Als ik de aangereikte berekening van het vermogensopbouw welke is verstrekt door de hypotheekverstrekker, loopt het gelijk al anders.

@meerdere

Destijds niet zo gerealiseerd het effect op een lagere rente, echter hoef je natuurlijk ook minder rente te betalen maar daarmee ook minder HRA. Dit wou ik allemaal inzichtelijk maken, ook het effect van stijgende rente met de bandbreedte.

Ik zal een afspraak gaan plannen met de verstrekker, ook om te bepalen hoeveel hypotheek wij op dit moment kunnen krijgen met het oog op verhuizing.

[ruudonline]

Bij welke hypotheekverstrekker loopt de hypotheek? Wij hebben ook een bankspaarhypotheek bij Nationale Nederlanden. Die keren een zgn. loyaliteitsbonus uit na (even uit mijn hoofd), 11 jaar, 16 en 21 jaar. Hier houden ze rekening mee bij je premieinleg. Je betaald dus een lagere premie om het uiteindelijke streefbedrag te kunnen halen. Maar ik denk wel dat je het vast had geweten als een dergelijke constructie van toepassing zou zijn.

[Verwijderd]

Als je een bankspaarhypotheek hebt, zitten er geen kosten of premies voor een overlijdensrisicoverzekering in. Ik heb de uitgangspunten in mijn software ingevoerd en kom tot dezelfde conclusies: bij aanvang zou de premie na extra storting 225,20 bedragen, en na de extra storting ongeveer 185 per maand.
Ik kan de vinger er ook niet achter krijgen, heb je wellicht de eerste 2 jaar een lagere of hogere rente gehad door bv een instaprente of bedenktijd oid? Wat is de huidige waarde, heb je die al eens geextrapolleerd?
Overigens: je kunt nu geen nieuwe bankspaarhypotheek meer afsluiten. Als je de hypotheek gaat verhogen zal je een annuïteiten- of lineaire hypotheek moeten afsluiten, of een combi. Spaar en/of aflosvrij kan niet meer, of mag wel, maar je krijgt geen renteaftrek of NHG. Enige wat mogelijk is, is je bankspaarhypotheek meenemen. Deze is bij iedere geldverstrekker voort te zetten die iets dergelijks aanbiedt. Bankspaarhypotheek afmaken is in 8 vd 10 gevallen het meest voordelig en zeer interessant. Er zijn echter op individueel niveau uitzonderingen afhankelijk vd eigen situatie. Een berekening vd diverse opties zal eea echter wel moeten onderbouwen, dus zinvol om te maken.

[pirke]

Verschil tussen nominale en effectieve rente?

[headhunter1985]

Er zit een soort van verzekering op, hoe deze precies zit ben ik nog niet achter.

In het eerste jaar heb ik conform opgave verstrekker €17.352.72 (15.000 + 12*196.06) premie betaald, en een afkoopwaarde van €18.000 gerealiseerd. Het 2de jaar, 19.705.44 betaald en 21127 opgebouwd. Dit gebaseerd op de eenmalige inleg bij start van €15.000,-. Echter staat als voorwaarde dat deze verzekering niet afkoopbaar is.

Aan verzekering (ik dacht overlijdensrisico, maar volgens mij wat anders) betaal ik 36.45 per maand. Eerste jaar 437.40 betaald en een afkoopwaarde van 268, 2de jaar 874.8 betaald en 544 afkoopwaarde. Laatste lijkt mij niks mee te maken te hebben.

[ Voor 8% gewijzigd door headhunter1985 op 18-02-2017 20:12 ]

[Verwijderd]

Goedemiddag,
Ik loop nu met onze hypotheek tegen hetzelfde probleem aan.
Hebben jullie inmiddels al duidelijkheid?

Met vriendelijke groet,
Rene

[Panzer_V]

Verwijderd schreef op donderdag 26 april 2018 @ 16:32:
Goedemiddag,
Ik loop nu met onze hypotheek tegen hetzelfde probleem aan.
Hebben jullie inmiddels al duidelijkheid?

Met vriendelijke groet,
Rene

Beetje flauw om op deze manier een jaar oud topic én te kapen en te kicken.

Tip ==> Open je eigen topic.